政策要闻 - 国务院常务会议部署财政金融协同促内需一揽子政策 强调通过强化财政与金融政策协同联动 引导社会资本参与促消费、扩投资 重点支持居民消费升级和民间投资发展 降低企业融资成本 同时研究推进由常住地提供基本公共服务 促进基本公共服务均等化 [1] - 央行2026年工作会议强调 在执行好存量货币政策基础上 推出新的一揽子货币政策措施 有力支持实体经济稳定增长和金融市场平稳运行 [1] - 房地产融资协调机制迎重磅调整 对已进入“白名单”的项目 符合条件可在原贷款银行展期5年 此前展期最长仅为两年半 [1] 地方政策与市场动态 - 广州2025年累计发放房票2931张 发放金额40.53亿元 已使用1741张房票 消化存量商品房1351套 总面积13.16万平方米 另有通过房票认购房源约6671套 认购面积超68万平方米 认购资金约118亿元 其中城中村改造项目发放2680张房票 金额36.30亿元 [2] - 成都公积金购房代际互助政策延续至2026年底 缴存人新购住房 其父母、子女也可在购房一年内申请提取一次公积金 [3] - 2025年300城住宅用地成交规划建筑面积6.2亿平方米 同比下降13.5% 出让金2.3万亿元 同比下降10.6% 房企拿地向核心城市聚焦 TOP20城市住宅用地出让金占全国比重为52% 央国企仍是拿地绝对主力 [4] - 北京海淀2026年拟供11宗涉宅地块 总价将超500亿元 其中西三旗板块有3宗 [5] - 上海2026年首场土拍收金45.7亿元 推出2宗涉宅地块 总出让面积约8.92万平方米 越秀地产以底价25.61亿元竞得浦东新区地块 楼面价3.80万元/平方米 [6][7] 房企经营与人事变动 - 万科公告 郁亮因到龄退休辞任公司董事、执行副总裁职务 不再担任公司任何职务 [8] - 合生商业2025年多业态协同推进 整体经营保持稳健增长 其中北京朝阳合生汇全年实现销售额近85亿元 客流超4100万人次 [9] - 龙湖集团完成“21龙湖02”债券本息兑付 涉及总金额约10.38亿元 兑付后其境内信用债余额约34亿元 [10] - 首开股份聘任李捷为公司总经理 原总经理赵龙节因工作调整辞任 转任公司党委书记 [11] - 碧桂园公告 H20碧地4等4只债券自1月9日起复牌 因相关债券已于2025年12月26日完成现金提前偿付 [12] - 融创中国公告 旗下多家子公司新增3笔逾期债务 违约金额合计约6.4亿元 [13] - 富力地产公告 截至2025年11月30日 公司合并报表范围内逾期有息债务累计达387亿元 [14] 房企销售业绩 - 保利发展2025年累计签约销售金额2530.3亿元 销售面积1235.34万平方米 [15] - 中国海外发展2025年累计合约物业销售金额2512.31亿元 销售面积1056.08万平方米 [15] - 招商蛇口2025年累计签约销售金额1960.09亿元 销售面积716.12万平方米 [15] - 绿城集团2025年累计合同销售金额1534亿元 销售面积约466万平方米 [15] - 中国金茂2025年累计签约销售金额1135亿元 销售建筑面积479.5万平方米 [15] - 绿地控股2025年累计合同销售金额680.99亿元 销售面积797.2万平方米 [15] - 保利置业2025年累计合同销售金额502亿元 销售面积162.4万平方米 [15] - 融创中国2025年累计合同销售金额368.4亿元 销售面积145.3万平方米 [15] - 碧桂园2025年累计权益合同销售金额330亿元 12月单月销售金额26.9亿元 [15] - 金地集团2025年累计签约销售金额300.2亿元 销售面积226.8万平方米 [15] - 新城控股2025年累计合同销售金额192.7亿元 销售面积253.58万平方米 [15] - 旭辉集团2025年累计合同销售金额161亿元 销售面积154.79万平方米 [15] - 富力地产2025年累计销售收入约142.1亿元 销售面积187.36万平方米 [15]

报告行业投资评级 - 报告对房地产行业整体展望悲观，未明确给出整体行业投资评级，但对具体公司有评级调整 [12] - 龙湖评级被下调至“中信” [15] - 新城评级被下调至“卖出” [15] 报告核心观点 - 中国房地产市场未来两年（2026-2027年）展望悲观，房价企稳时间点推迟，预计二手房价格将下跌10%-15% [2][3] - 房地产销售预计在2025年基础上有中高位数的下降，投资与销售规模差距扩大 [1][5][7] - 开发商，尤其是民营企业，面临严峻的融资和利息支付压力，银行展期意愿存疑，可能加速行业风险暴露 [1][8][10] - 物管板块因防御性较强、基本面企稳而相对被看好，但需关注宏观经济带来的应收账款风险 [14][16] 市场整体预测 - 2026-2027年房价企稳时间点推迟，未假设房价能在2027年企稳 [2] - 二手房价格预计在未来两年内下降10%至15% [1][2][3] - 新开工项目和竣工项目以及房地产投资，在接下来两年继续下跌后，到2028年跌幅可能会收窄 [2] - 2026年房地产市场展望相对2025年更为悲观，主要因政策支持持续性不明显 [12] 二手房市场 - 预计未来两年二手房价格将下降10%-15% [1][2][3] - 二手房成交量预计保持稳定，约为6亿平方米 [1][3] - 租金收益率复苏缓慢，对二手房价格的支撑有限 [1][4] 新建住房市场 - 对过去一年半推出的新项目价格持相对乐观态度 [5] - 新建住房销售有所下降，但去化率或略有反弹 [1][5] - 整体房地产销售预计在2025年基础上有中高位数的下降 [1][5] 土地销售与新开工 - 土地销售在2025年上半年复苏后，因整体销售下滑而放缓 [1][6] - 预计2026-2027年土地销售将集中在一二线城市，占总量27%，新开工占比约50% [6] - 新开工面积可能在2027年底降至5亿平方米以下，并逐步趋于稳定 [1][6] 房地产投资 - 预计到2027年底，房地产投资将回落至6.3万亿元 [1][7] - 2027年房地产投资规模预计比当年销售规模7.4万亿元低约15% [1][7] - 历史稳定时期，房地产投资与销售通常维持八成左右关系 [7] 开发商财务状况与风险 - 开发商面临融资难题，银行虽支持70%至80%的融资，但民营开发商利息负担攀升 [1][8] - 行业利息费用占合同销售额比例达8%-9%，其中70%由民营企业承担 [1][8] - 龙湖等民营企业销售收缩明显，利润率急剧下滑 [1][8] - 平均利息覆盖率从最高2.6倍降至1.4-1.5倍 [1][8] - A股上市房企利息覆盖率普遍较低，大部分民营企业甚至为负值 [8] - 28家有流动性压力的开发商（19家已重组）销售额占比从2020-2021年的36%降至2024年的9% [1][9] - 这些开发商资产负债表收缩30%，但总债务仅下降20%，短期债务占比高达70% [1][9] 开发商分类与表现 - 第一类：较强的国有企业，如招商、中海、华润、绿城、金茂、保利，预计利润率修复和销售放缓，买地速度放缓 [13] - 第二类：有风险但仍在支撑的民营企业，如龙湖和新城，龙湖积极降负债，新城可能面临资金缺口需处置资产 [13][15] - 第三类：面临严重流动性危机的开发商，如万科、金地和华侨城，主要面临流动性管理问题 [13] 银行与金融体系风险 - 若银行不愿展期，2026-2027年开发商爆雷速度可能加快 [3][10] - 房价下跌将放大以房产为抵押的经营贷款风险 [3][10] - 基准情景下，房价下跌10-15%将影响5.2万亿元按揭贷款和0.8万亿元经营贷款，占总量12% [3][10] - 悲观情景下，房价下跌30%将影响17万亿元按揭贷款，占总量约三分之一 [10] - 基准情景下对银行更多是盈利风险，悲观情景下则会带来资本风险 [11] 物管板块 - 物管板块相对防御性较强，基本面企稳和边际复苏预期良好 [14][16] - 物管公司可通过减少不必要并购及增值服务，回归业务本质，提高经营现金流与利润率 [14] - 绿城、华润、保利等公司持续改善经营现金流，推动市值修复 [14][16] - 主要风险来自宏观环境，特别是应收账款问题 [14][16] 股票投资观点 - 相对看好物管板块，因其防御性较强且基本面企稳 [14][16] - 对于地产板块，若无明显有效政策出台，下行趋势难以扭转 [16] - 投资时应关注公司的财务健康状况及应收账款管理能力 [16]

文章核心观点 - 2025年云南房地产市场整体承压，行业门槛下降，但头部房企凭借新盘高效入市和营销创新实现了业绩逆势突破 [1] - 房企战略重心持续回调，州市贡献占比收缩，市场分化加剧的趋势愈发明显 [1] - 行业步入“重质不重量”的新阶段，结构性调整深化，未来去化将聚焦于城市核心功能、稀缺资源及具备新规产品优势的项目 [4][9] 市场整体表现与行业门槛 - 2025年云南商品住宅市场面临挑战，新开工面积同比下跌3%，房产投资同比下跌5% [4] - 土地市场供应面积同比大幅下跌19%，但成交面积同比上涨8%，楼面地价同比回升37.85% [4] - 云南省房企销售金额TOP20榜单的门槛为9.05亿元，同比下降17%，反映行业竞争压力 [4] 头部房企销售业绩排名 - 邦泰集团以62.55亿元的全口径销售金额位居榜首，销售额同比上涨25%，相比2024年业绩增长164% [2][4] - 万科地产以36.90亿元位列第二，排名上升2位 [2][4] - 云南康旅以35.13亿元位列第三 [2][4] - 大华集团（32.63亿元）、龙湖集团（26.83亿元）、云南建投（24.16亿元）、新希望地产（19.56亿元）、保利发展（17.72亿元）等企业稳居前列 [2][4][5][6] 头部房企业绩驱动因素 - 邦泰集团业绩突破主要得益于年内多盘的集中入市和快速销售，证明了头部企业在项目节奏和运营效率上的优势 [4] - 业绩同比增长的企业普遍依托于新盘入市或存量项目价值重塑，例如大华集团通过昆明项目的签约学校资源、纳入房票库及促销手段加速去化 [5] - 朗晟商业（11.34亿元）凭借西双版纳旅居热度，通过多盘联动和高佣金激励实现业绩提升 [6] 区域市场分化与战略调整 - 2025年州市业绩贡献占比为18%，较上半年下降6个百分点，源于全国性品牌房企收缩州市投资，回归昆明主城 [7] - 州市市场属地化企业份额有所上升，TOP20房企在州市的集中度和业绩贡献同步下滑 [7] - 昆明依然是全省土地成交的主要支撑，占全省总成交面积的22% [8] 城市层面市场表现 - 大理、丽江、昭通、普洱、隆阳、芒市等城市呈现局部结构性回暖，受益于城市综合体、品质住宅项目热销或工抵备案带动量价齐升 [8] - 州市文旅市场中，西双版纳成交占据文旅城市近半份额，但整体均价同比下跌；大理和丽江则呈现量价齐涨的态势 [8] 后市展望与行业趋势 - 购房补贴的刺激效用正在减弱，未来更精准、可执行的“因城施策”措施将是激活需求的关键 [9] - 在高质量发展顶层设计下，供给结构的优化（控地、控库存、融资）将加速市场分化 [9] - 普通郊县和非核心城市将持续面临去化压力 [9]

行业政策背景 - 2025年是中国房地产行业深化转型、构建发展新模式的关键之年，政策核心聚焦“需求提振、供给优化、金融协同” [1] - 具体举措包括因城施策调减限制性措施、推广“好房子”建设、加力城中村改造、收购存量商品房等，以推动行业向民生导向的高质量发展转型 [1] - 贵阳市出台“止跌回稳若干措施”，包括统一首套房首付比例至15%、发放契税补贴、推行“以旧换新”并给予50%契税消费券补贴、提高公积金贷款额度等 [9] - 贵阳市支持收购存量商品房去库存，并明确原则上2026年底前不再新建保障房，通过收购方式高效筹集房源 [7] - 贵州省出台高品质住宅设计导则，为“好房子”项目开发建设提供政策指引 [5] 公司市场表现 - 截至2025年12月31日，龙湖集团贵阳公司以约21.1亿元的网签销售金额，稳居贵阳市商品房销售额首位 [3] - 公司入黔八载，累计交付超1.3万户家庭，其中2025年实现全年交付2000余户 [3] - 公司旗下别墅产品线已连续五年斩获贵阳市销售套数、销售金额双料冠军 [3] - 全国第九座龙湖·舜山府项目，斩获2025年1-11月贵阳别墅销售金额、面积、销量“三冠王” [5] - 公司产品实现成交均价高于市场平均水平的“高质量增长” [9] 公司项目与产品力 - 公司在贵阳打造了龙湖景粼天著、湖山原著、龙湖天曜、舜山府等标杆项目 [3] - 观山湖区金融极核地标奢宅龙湖·领峯，全年170㎡以上大平层销量登顶区域榜首，单周成交均价约12800元/㎡ [5] - 云岩区高端改善标杆龙湖·观萃，携亿元级高定会所惊艳首开，荣登区域月度成交榜首 [5] - 依阿哈湖绿核而建的龙湖·湖山原著，问鼎经开区别墅销冠 [7] - 公司通过“龙民节”、“晒被节”、“小龙人计划”等品牌活动营造社区文化，延伸服务价值 [5] 公司战略与运营 - 公司秉持“空间即服务”战略，与“控增量、盘存量”的政策方向高度契合，通过项目开发参与城市关键板块的更新与价值重塑 [7] - 公司凭借穿越周期的战略定力、卓越的产品营造能力与稳健的长周期运营模式发展 [3] - 公司凭借稳健的财务底盘和强大的运营能力，确保所有项目健康运营、完美交付，响应“保交房”要求 [7] - 展望2026年，公司将继续严守财务纪律，强化多航道协同生态优势，发挥在高品质住宅开发、存量资产运营、稳健交付等方面的标杆作用 [11]

行业现状与趋势 - 当前存量住房中符合“好房子”标准的不足5% [1] - 未来每年住房改善需求可达7亿至10亿平方米 [1] - 庞大的需求增量将推动行业进入“产品确定性时代” [1] - 房地产行业正步入从数量扩张向品质提升的转型深水区 [1] - 产品力已成为房地产企业在新发展阶段的核心竞争力 [1] - 2025年“好房子”呈现“高颜值+高性能”特征，且需分级适配客群 [3] - 2026年行业将从单点比拼升级为“产品+客研+运营”的系统竞争 [3] 市场机遇与判断 - 当前房价处于底部区间，而产品标准已达到历史最高水平 [1] - 当前是买房换房的最佳时机 [1] - 期待未来五年成为中国房地产的“产品之年” [1] - 科技赋能让2025年科技住宅实现质的飞跃 [1] - 科技住宅涵盖从“五恒+”居住体验到全场景智能家居，再到智能化社区管理 [1] 企业竞争格局 - 头部房企凭借在安全、舒适、绿色、智慧等核心维度的深耕，在产品力竞争中持续领跑 [2] - 绿城中国、保利发展、华润置地、招商蛇口、中海地产位居2025年企业产品力TOP100榜单前五 [2] - 龙湖集团、万科地产、建发房产等知名企业均跻身前十 [2] - 克而瑞新增“中国好房子企业TOP10”和“中国好房子作品TOP20”专项榜单 [2] 产品策略与成功案例 - 好产品与好销量并非直接画等号，需通过“市场研判、客群洞察与产品精研的深度耦合”破局 [2] - 选择“唯一性”市场窗口是前提，如深圳湾澐玺、上海高福云境等项目凭借稀缺地段优势创下销售佳绩 [3] - 坚持产品“第一性”与“差异性”是核心，如郑州金茂璞逸云湖、濮阳住友龙湖序以四代宅产品实现差异化竞争 [3] - 精准匹配细分客群需求是关键，如北京招商朝棠揽阅、杭州建发云启钱湾 [3] - 深度洞察客需是关键，需挖掘不同客群痛点与精神诉求 [3]

行业背景与核心观点 - 2025年房地产行业从数量扩张转向品质提升，“好房子”概念已上升为国家战略并加速实施，标志着行业进入以产品力为核心竞争力的新发展阶段 [2] - 部分前瞻性房企已将产品力提升作为核心战略，这不仅是对抗市场下行的策略，更是引领未来的关键决策 [2] - 行业研究机构为此发布了多项产品力榜单，包括《中国房地产企业产品力TOP100》、《全国十大产品系》、《全国十大作品》，并新增《中国好房子企业TOP10》和《中国好房子作品TOP20》以树立标杆 [2] 榜单发布：企业产品力排名 - 《中国房地产企业产品力TOP100》榜单前列企业包括绿城中国、保利发展、华润置地、招商蛇口、中海地产、龙湖集团、万科地产、建发房产、越秀地产、华发股份等 [4][5][6][7] - 参评企业的项目统计范围为房企2025年集团及产品系在售住宅项目，数据来源包括国家统计局、企业公告、公开媒体信息及调研访谈等 [7] 榜单发布：顶级产品系列 - 2025年度全国十大顶级豪宅产品系包括：新希望地产的D10系列、绿城中国的凤起系、越秀地产的和越系、宸嘉发展的嘉佰道系、中海地产的玖序系、万华投资的麓系、中国金茂的璞系、华润置地的The Court系、保利发展的天系、招商蛇口的玺系 [8] - 2025年度全国十大轻奢精品产品系包括：绿城中国的海棠系、中国电建地产的华曦系、华发股份的锦宸系、华建地产的天字系、龙湖集团的御湖境系、能建城发的誉府系、保利置业的誉系、保利发展的和系、华润置地的悦系、招商蛇口的臻系 [9][10] - 2025年度全国十大品质作品产品系包括：旭辉集团的铂萃系、绿城中国的春风系、龙湖集团的观萃系、保利发展的和系、华发股份的湖湾系、邦泰集团的境系、华润置地的润系、越秀地产的越系、招商蛇口的雍系、国贸地产的原系 [10] - 参评产品系需为住宅产品系，在售项目个数≥3，统计范围为2025年该产品系的在售项目，排名不分先后 [8][9] 榜单发布：代表作品 - 2025年度全国十大高端作品包括：北京潤園、武汉宸嘉100·嘉佰轩、成都招商玺、杭州岱天青岳里、广州保利天曜、北京建发·海晏、上海静安里、杭州绿城·杭州溪径恒庐、厦门保利安控御宸天悦、深圳深圳湾湾玺等 [13] - 2025年度全国十大轻奢作品包括：杭州保利天奕、南通和园、三亚华润三亚海棠悦府二期、重庆龙湖·两江御湖境、广州能建·天誉府、上海保利天奕、成都天宸上院、广州越秀·江湾潮起、合肥越秀和越府、长沙招商序等 [15][16] - 2025年度全国十大品质作品包括：合肥合肥嘉宸、珠海华发天玺、济南望雲、上海林屿湖畔、长沙能建·天誉府等 [17] - 参评作品为居住类项目，首次开盘时间为2024年11月15日至2025年12月31日，排名不分先后 [15][16] 榜单发布：好房子企业与作品 - 《中国好房子企业TOP10》榜单前列企业包括：绿城中国、华润置地、招商蛇口、保利发展、中海地产、龙湖集团、建发房产、万科地产、越秀地产、华发股份 [21] - 《中国好房子作品TOP20》包括：南宁邦泰·璟和、杭州岱天青岳里、郑州高新华曦府、杭州杭州保利天奕、华宸府、珠海华发香山湖畔、珠海华发香山湖壹号、北京建发·海晏、上海林屿湖畔、重庆龙湖·两江御湖境、杭州绿城·杭州溪径恒庐、上海上海保利天奕、深圳深圳湾湾玺、西安玺宸上院、合肥越秀和越府、杭州越秀运河越、三亚招商林屿间、上海中环麓岛、三亚中粮·北外滩壹号、中旅·馥棠公馆等 [21][22][23] - 好房子作品进一步细分为“安全性能”、“舒适宜居”、“绿色低碳”、“智慧科技”等专项类别，例如上海海上原野、南通和园、珠海华发天玺、南京瑞玺、厦门厦门保利安控御宸天悦入选“安全性能”好房子 [24] - 天津某项目、大连朗悦宸湾、北京能建·東誉府、上海上海保利都汇和煦、北京长安华曦府入选“舒适宜居”好房子 [25] - 上海林屿湖畔、重庆龙湖·两江御湖境、万宁绿城·海语春风、三亚三亚海棠悦府二期、济南悦章·天城入选“绿色低碳”好房子 [25] - 厦门国贸地产某项目、合肥合肥嘉宸、济南绿城·济南凤栖和鸣、上海上海保利都汇和煦、深圳卓越曼悦入选“智慧科技”好房子 [26] 房企好房子战略特征 - 2025年保利、华润、越秀、中海等头部房企相继发布“好房子”战略，其战略共性以安全、舒适、绿色、智慧四大核心为基础，延展至精工、服务、低碳、健康等衍生价值，并通过量化技术标准实现落地 [28][29] - 各房企普遍建立完整技术标准体系，覆盖从物理空间到服务生态，体现精细化管理思路 [33] - 越秀地产“4X4好产品理念”包含品质、温度、智慧、成长4大维度和16个产品主张 [30][33] - 招商蛇口“七大维度”技术体系以四大基础维度叠加精工、美学，最终落地为贴心服务，细化出27项可感知亮点 [30][33] - 建发房产从“新中式文化理念”出发，将6大价值维度通过5大策略细化为超1050条技术项 [33] - 中国电建地产明确“安全、健康、绿色、智慧、精工、和美”六大维度，下设26个专项、75个控制要点、165个技术参数 [30][33] - 战略从定性主张转向参数管控，实现效果可验证，例如中海地产自研“Living OS系统”使隔声性能提升20%，污染降低70% [33] - 智慧化从设备层向服务场景延伸，例如华发股份通过BIM技术实现施工可视化，搭载“智慧家居大脑”；中海地产“Living OS系统”整合智能家居、社区服务、城市配套，实现跨场景服务串联 [34] - 在价值延伸层面，招商蛇口通过“全龄友好社区”、“家政服务30分钟响应”等27项软性亮点覆盖全体系；华润置地“三好十二优”体系通过十二大生活场景落地八大价值 [34] - 行业正从“空间提供商”转向“技术解决方案服务商”，通过技术标准化、服务生态化、价值长效化重构竞争壁垒 [35] 住宅项目产品趋势：外显高颜值与内修高性能 - **大门趋势**：尺度进一步突破，部分品质项目大门宽度突破70米，高端项目甚至达到120米，以营造仪式感与归家尊崇感 [38] - **大门趋势**：在地化打造明显，通过非遗技艺、门头造型、本地原生材料等方式演绎地域文化，例如宁波绿城·凤栖云庐融入青瓷艺术，苏州凤起潮鸣借鉴传统建筑曲线，厦门建发·宸启瑞湖致敬海浪元素 [39][40] - **会所趋势**：“会所+泛会所”渐成标配，2025年十大作品测评入围项目中采用此配置的项目个数占比68.3%，功能互补且空间拓展性更强 [42][43] - **会所趋势**：超过七成测评入围项目选择将会所功能与周边景观深度融合，将其转变为社区开放性的公共空间，提升活力与归属感 [45] - **景观趋势**：立体景观配置比例高，测评入围项目中达到83.3%，头部房企项目几乎实现100%覆盖，通过高差重构与功能整合实现空间情感化升级 [46] - **景观趋势**：景观在地化项目占比达到61.6%，北京、杭州和西安是结合频率最高、表现最突出的三个城市 [48] - **车库趋势**：实现功能、美学与细节三重升级，95%项目配置地下落客区以提升便利与品质；采用高档材料提升颜值；优化管线设计与顶面管理以平衡成本与美观 [49] - **科技配置趋势**：入围项目科技系统提及率达100%，重点关注全屋净水、降噪、安全三大高敏感点，通过高精度过滤、隔音材料、智能安防系统等提升居住品质 [50] - **环保用材趋势**：入围项目中“绿色”与“环保”提及率均达100%，例如越秀“环境试验室”实现超越欧盟标准的“近零污染”精装修；绿城装配式内装体系选用环保材料，通过干法安装控制有害气体释放 [51] 住宅项目产品趋势：不同档次产品差异 - **品质项目核心**：高效利用空间，聚焦小面积户型的高使用率和整屋收纳体系 [52] - 例如广州越秀珑悦西关68㎡三房实现130%使用率，实际面积约88㎡；北京通州招商朝棠揽阅69㎡户型得房率高达91% [54] - 品质入围项目以“收纳”为特色点的提及率100%，有收纳体系的项目占比70%，例如绿城5S收纳体系、金茂棠系收纳系统可使空间利用率提升25-40% [56] - **轻奢项目核心**：聚焦场景创新，室内设计强调“场景化”与“尺度” [52][57] - 2025年客餐厅功能描述中，“场景化”词频占比达30%，与“尺度”（30%）并列第一 [58] - 社区配套功能聚焦“儿童”，轻奢测评项目中“儿童主题”功能配置占比高达79.4% [60] - **高端项目核心**：关注人文艺术与高定生活方式 [52] - 强调在地文化系统性融入，例如北京建发·海晏的门头、西安金茂璞逸东方的立体景观、广州保利玥玺湾的会所艺术装置均深度融合地域文化 [62] - 提供“柔性定制”精装模式（如广州琶洲樾提供12种差异化户型方案）和“高定服务体系”（如成都某项目配备180名服务人员服务256户业主，涵盖103项服务） [63]

2025年成都房地产市场年度总结 - 2025年成都TOP30房企全口径销售金额合计1852.3亿元，全口径销售面积合计850.5万平方米 [9][28] - 成都轨道城市、中国铁建、华润置地包揽销售金额与销售面积前三甲，销售金额分别为147.3亿元、143.2亿元、141.0亿元，销售面积分别为84.7万平方米、62.9万平方米、60.6万平方米 [9][28] - 政策层面，限购、限贷、限售等行政性政策已“能放尽放”，年末政策以落地执行为主，未有新变动 [10][28] 房企销售金额排行榜（全口径） - 成都轨道城市以147.3亿元销售额位居榜首，中国铁建以143.2亿元位列第二，华润置地以141.0亿元位列第三 [2][21] - 招商蛇口与保利发展分别以105.0亿元和100.2亿元位列第四、第五名 [2][21] - 榜单第六至第十名依次为：龙湖集团（88.5亿元）、电建地产（75.2亿元）、润达丰滨江（72.4亿元）、天投开发（70.0亿元）、中国金茂（68.9亿元） [2][21] - 第11至20名房企销售额在43.2亿元至67.5亿元之间，包括兴城人居、万华投资、成华发展、华发股份、嘉禾兴房地产、越秀地产、中海地产、锦江统建、建发房产、成都高投置业 [3][22] - 第21至30名房企销售额在16.5亿元至42.1亿元之间，包括中交房地产、武侯资本、新希望地产、万科地产、大悦城控股、经开发展置业、雍景投资、德商置业、邦泰集团、仁和春天 [3][22] 房企销售面积排行榜（全口径） - 销售面积前三甲与金额榜一致：成都轨道城市（84.7万平方米）、中国铁建（62.9万平方米）、华润置地（60.6万平方米） [6][26] - 保利发展以51.6万平方米位列第四，龙湖集团以49.2万平方米位列第五 [6][26] - 第六至第十名依次为：天投开发（41.0万平方米）、电建地产（37.6万平方米）、招商蛇口（37.5万平方米）、兴城人居（34.1万平方米）、嘉禾兴房地产（29.3万平方米） [6][7][27] - 第11至20名房企销售面积在19.4万平方米至29.1万平方米之间，包括中国金茂、中交房地产、成华发展、中海地产、万科地产、新希望地产、大悦城控股、越秀地产、建发房产、成都高投置业 [7][27] - 第21至30名房企销售面积在7.0万平方米至19.0万平方米之间，包括武侯资本、经开发展置业、万华投资、华发股份、润达丰滨江、锦江统建、德商置业、邦泰集团、五矿地产、雍景投资 [7][27] 二手房市场表现 - 2025年12月，成都二手房网签量为18291套，环比上升4%，但同比下降35% [11][28] 土地市场成交情况 - 企业拿地态度趋于冷静，多宗地块以底价成交，国企成为拿地主力 [12][28] - 12月10日，成交2宗涉宅用地，总规划建筑面积17.9万平方米，均以底价成交，成交总金额18.99亿元 [12][28] - 12月16日，成交3宗涉宅用地，总规划建筑面积15.4万平方米，成交总价13.39亿元，其中锦江区林家坝地块溢价5.91%成交，楼面价达21500元/平方米 [14][30] - 12月23日，成交2宗涉宅用地，总规划建筑面积24.13万平方米，均以底价成交，合计成交金额14.99亿元 [15][31] - 12月24日，成都市本级7宗涉宅用地全部底价成交，规划建筑面积30.34万平方米，成交总价14.94亿元 [17][33] - 12月25日，双流区4宗纯住宅用地由成都空港兴城置业与嘉禾兴联合体以底价19.77亿元拿下 [18][34] - 12月30日，新都区一宗宅地由民企鹏悦以底价拿下，成交楼面价5000元/平方米，总价1.07亿元 [18][34] 行业研究与机构动态 - 行业首部系统阐述成长型民企发展模式的战略内参《中国民营房企第三轮崛起研究系列之星火》已发布 [19][35] - 亿翰智库启动了2025年度中小房企专项研究，旨在构建全链条赋能体系，助力中小房企转型与发展 [19][36]

行业风险出清与债务重组进展 - 2025年是房地产行业风险化解进入实质性落地阶段的关键年份，多家出险房企债务重组取得进展，化债总规模约1.2万亿元[2] - 2025年以来已有融创中国、碧桂园、旭辉控股、华夏幸福等21家出险房企的债务重组或重整方案取得关键进展甚至落地完成[2] - 部分企业已完成境内外债务整体重组，例如金科股份通过重整计划化解债务约1470亿元，规模为行业迄今最大[2] 龙湖集团的财务韧性与债务管理 - 龙湖集团在行业调整期保持了公开市场债务按期兑付的记录，并在2025年平稳度过集中偿债阶段[2] - 公司于2025年12月初提前结清92.27亿港元银团贷款，如期完成2025年全部公开市场债务兑付[5] - 2026年1月5日，公司如期完成“21龙湖02”债券兑付，涉及总金额约10.38亿元[5] - 自2022年中以来，龙湖三年累计压降有息负债超过400亿元，并计划自2026年起每年净减少有息负债约100亿元[5] - 公司境内信用债余额仅余约34亿元，到期规模小且时间分散，分别为2026年3月到期1.47亿元、5月到期15亿元、8月到期10亿元以及2027年1月到期8亿元[5] 业务转型与收入结构多元化 - 龙湖集团较早从“开发主导”转向“开发+运营+服务”三大业务板块，自2011年起坚持将每年销售回款的10%投入商业、长租公寓等持有型业务[4] - 2025年上半年，公司经营性业务收入达133亿元，占总营收的22.6%，且该部分毛利率超过50%，成为稳定的利润和现金流来源[5] - 2025年1-11月，龙湖集团实现经营性收入约260.3亿元（含税），其中运营收入约138.5亿元，服务收入约121.8亿元[11] - 华润置地与龙湖集团是转型代表，2025年上半年两者持有物业和运营服务收入占比均超过20%，且非开发业务对利润贡献突出[10] - 华润置地约60%的净利润来自非开发销售业务，龙湖集团的投资性物业租金、物业管理、商业运营等非开发业务也成为其利润的稳定贡献源[10] 现金流与内生造血能力 - 龙湖集团在2023年、2024年及2025年上半年均实现了正向的净现金流，2025年上半年即便包含资本性支出，经营性现金流仍录得超20亿元的净流入[11] - 公司依靠运营与服务业务形成了健康的内部“造血”机制，现金流能够覆盖债务偿付并为审慎扩张提供动力[12] - 行业共识认为，增强内生动力和自身造血能力是应对市场深度调整的关键，外部助力如融资、化债和政策支持并非长久之计[7] 行业转型趋势与未来方向 - 2025年1—11月，全国房地产开发投资78591亿元，同比下降15.9%，其中住宅投资60432亿元，下降15.0%，表明房地产正从增量市场转向存量市场[6] - 行业转型呈现分化态势，仅部分头部企业如华润、龙湖凭借前瞻布局，在经营性业务领域建立了成熟的能力体系与收入规模[8] - 除华润与龙湖外，保利发展、招商蛇口等央企也在商业、产业园、养老等持有型物业运营上拓展，部分房企开始开拓代建、物业管理等轻资产业务[12] - 龙湖集团正通过“一个龙湖直达用户”战略构建创新盘，于2025年初推出集成各航道产品及服务的“龙湖”APP，试图打通千万级会员体系[12] - 行业长期发展的关键在于恢复并提升可持续经营能力，从高速扩张转向可持续经营[15][16]

行业政策与市场环境 - 政策层面明确地产“基础产业”地位，释放政策托底强信号，旨在扭转市场预期 [1] - 现房销售全面推进，“图纸买房”时代落幕，购房者“所见即所得”需求爆发 [2] - 市场规律加速行业出清，同时催生出新的发展模式样本 [3] 公司战略与产品理念 - 公司面对新环境，尝试用扎实的体系构建和市场反馈刷新发展蓝图 [3] - 行业震荡倒逼参与者思考“好房子”内涵，顶层设计不断细化政策导向，市场用行动为“好房子”投票 [3] - 公司坚持打造“好房子”，并以此实现了重大突破 [6] - 公司回归“好房子为谁而造”的底层逻辑，从物理空间渗透到心理距离，全方位深入关照人的体验 [9] 产品体系与标准建设 - 公司构建了“好房子”价值体系，实现从产品标准到交付落地的完整闭环 [7] - 2025年公司重磅发布《龙湖集团好房子产品标准》，形成“好+社区、好+小区、好+房子、好+服务”的四好价值体系 [7] - 该标准统筹考虑了好房子的强配套力、强公区产品力、强人居产品力和强服务力 [7] - 在产品创新上，昆明滇池峯萃项目推出负公摊、空中院馆等五大颠覆性设计 [8] 交付与服务创新 - 公司在交付上探索领先行业，2025年1-12月在全国39座城市交付125个项目，近7万套品质房源 [9] - 公司主动选择扛住压力，提供所见即所得的购房体验，如北京熙湖悦著项目实现全维配套实景可享和现房交付即住，入住率超70% [9] - 公司所有新房项目的售楼处均为实景体验区，并将随项目一并交付给业主使用 [10] - 北京观萃项目打造了超3万平实景示范区，获得住建部官方认证的“全国首座好房子” [12] 市场表现与项目案例 - 2022年至今，公司累计打造35座御湖境、云河颂和观萃、峯萃系列产品，在北京、上海、杭州、成都等高能级城市落地成为当地红盘 [4] - 重庆两江御湖境成为重庆新盘TOP1 [4] - 北京观萃在2025年1-11月网签套数、金额双双位列昌平区第一 [15] - 昆明滇池峯萃项目以颠覆性设计给市场带来信心 [8] 生态体系与运营能力 - 公司打破同质化的关键在于意识到“好房子”是装载“好生活”的融合空间，并利用自身优势修炼出“一个龙湖”的生态打法 [16] - 公司拥有20余年深厚经验的商业运营能力，龙湖天街品牌重塑市场消费场景 [19] - 公司将商业运营经验迁移至住宅，打造会所、商业配套等运营体系，如为重庆两江御湖境配置双天街和双公园 [20] - 在海口，龙湖光年中心作为海南唯一百亿级TOD综合体，为商办客户构建商务生态系统 [22] 全周期服务能力 - 公司颠覆传统，将服务链条延长到入住之前，主打全周期多元化陪伴 [24] - 昆明峯萃深化“服务先于入住”理念，展现高定服务体系 [24] - 武汉101项目深化高端服务体系“珑之名”，提供酒店式服务机制、7×24小时待命等定制化服务 [24][25] 财务纪律与长期主义 - 公司保持审慎的财务自律，早期定下不借“贵钱”的规矩，在行业繁荣期抵挡住了诱惑 [28] - 2025年面对债务高峰期，公司凭借稳健财务策略如期完成全部公开市场债务兑付 [28] - 自2026年起，公司每年的有息负债余额还将净减少约100亿，负债规模保持在较低水平 [29] - 公司的长期主义体现在保持探索热情，围绕地产主业做链条的延长和深入，并在行业下行期继续投资好房子和运营力 [27]

报告行业投资评级 * 报告对房地产行业持积极看法，认为未来五年行业将步入提质增效发展新阶段，看好行业迈入格局和盈利稳定，蓝筹基本面持续优化阶段 [1] * 报告推荐了多个细分领域的公司，包括开发类、商住类、物业类和文旅类，并认为当前AH房地产板块总市值与行业在经济中所处地位不匹配 [1][66] 报告核心观点 * **发展阶段转变**：“十四五”期间政策以降杠杆、缩总量为主，行业总量大幅回落；“十五五”期间中央要求转向“推动房地产高质量发展”，行业有望从规模扩张转向提质增效 [1][3][13] * **总量预期企稳**：基于全球成熟国家历史经验和中国国情，预计“十五五”期间行业需求有望企稳回升，商品房销售面积将维持在7-8亿平方米的区间 [1][16][20] * **高质量发展内涵**：高质量发展的核心在于锚定“新三高”目标——高品质供给、高效率保障、高水平运行，以取代过去的“高负债、高杠杆、高周转”模式 [21][29][32] * **政策预期方向**：未来政策将聚焦防风险、提品质、促转型三大主线，涉及土地、融资、销售、保障房、租赁市场、企业转型等多个维度的改革 [1][62][64] 根据相关目录分别进行总结 1. 十五五，高质量发展成党中央新要求 * **“十四五”回顾：总量收缩，杠杆回归**：“十四五”前端政策以降杠杆、防泡沫为主，行业总量大幅回落。假设2025年四季度基本面数据下滑20%，则2025年全年商品房销售额为85336亿元，房地产开发投资完成额为84986亿元；以2021年为下行周期起点，预计2025年开发投资完成额累计下滑42.4%，商品房销售额累计下滑53.1%，行业规模大体回归10年前水平 [6][7][10] * **“十五五”新主线：高质量发展**：相较于“十四五”规划，“十五五”规划建议首次明确提出“推动房地产高质量发展”，并将其作为独立章节进行部署，标志着中央对房地产发展要求发生根本变化 [13][15][16] 2. 如何理解房地产行业高质量发展 * **三大意义**：推动房地产高质量发展是满足人民美好生活向往（从追求住房面积到追求住房质量）、推进中国式现代化建设（房地产是支柱产业，相关贷款占银行信贷40%，相关收入占地方综合财力50%，居民财富60%在住房上）、促进房地产业转型发展的客观需要 [22][23][24][27] * **四大要求**： * **锚定目标**：转向“高品质供给、高效率保障、高水平运行”的新“三高”模式，具体目标包括建立满足刚性和改善性需求的住房供应体系、健全租购并举的住房制度、提升住房品质、防控风险、推动企业转型等 [28][29][31][32] * **处理关系**：需统筹协调长期与短期、顶层设计与因城施策、市场与保障、增量与存量、促发展与防风险五大关系 [36][37][39] * **强化支撑**：需要夯实法律、标准、技术、人才四大基础支撑 [40] * **健全机制**：核心在于强化各级党委的领导与建立跨部门协同治理体系 [41] * **六大任务**： * **优化保障性住房供给**：构建以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次体系，覆盖城镇工薪群体和各类困难家庭，坚持“尽力而为、量力而行”，优先盘活存量 [44][48] * **促进房地产市场持续健康发展**：建立“人、房、地、钱”要素联动机制（以人定房、以房定地、以房定钱），赋予城市政府更多调控自主权，规范发展机构化租赁市场 [49] * **改革完善房地产开发融资销售制度**：推行房地产开发项目公司制、融资主办银行制以防控资金挪用风险，并推进现房销售制 [50] * **实施房屋品质提升工程**：建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”，并在城市更新中推进“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设 [51] * **实施物业服务质量提升行动**：强化党建引领，规范企业行为，并探索“物业服务+生活服务”模式，延伸服务链条 [52][54][65] * **建立房屋全生命周期安全管理制度**：建立房屋安全体检制度、房屋安全管理资金制度（个人账户与公共账户结合）以及房屋质量安全保险制度 [55][57] 3. 十五五地产政策预期 * **开发板块政策方向**：将聚焦防风险、提品质、促转型三大主线 [62] * **短期**：延续需求端限制政策的松绑，并叠加信贷支持 [62] * **长期**：落实“以人定房、以房定地、以房定钱”的供给方针；保障房确保民生兜底，租赁市场推动机构化转型；房屋品质升级为核心任务；企业端推行项目公司制与主办银行制，扩大现房销售，引导向代建、运营等轻资产模式转型 [62][64] * **物业板块政策方向**：将聚焦制度规范、监督强化、能力升级三大主线，以党建引领构建共治格局，提升服务标准与质量，并向生活服务场景延伸 [1][65] 4. 投资建议 * **行业判断**：经过“十四五”总量收缩和供给侧改革后，行业将在7-8亿平方米的需求基础上构建底部，“十五五”期间蓝筹开发商有望获得更好的市场竞争格局，行业将步入提质增效、格局和盈利稳定的新阶段 [66] * **推荐标的**：报告推荐了四类公司 [1][66] * **开发类**：A股（保利发展、招商蛇口、金地集团、衢州发展、张江高科）；H股（华润置地、中国海外发展、中国金茂、越秀地产） * **商住类**：新城控股、龙湖集团 * **物业类**：华润万象生活、万物云、中海物业、保利物业、招商积余、越秀服务 * **文旅类**：华侨城A