公司土地获取与项目拓展 - 龙湖于12月8日成功摘得深圳市光明区A627-0268宗地 [1] - 此次拿地是公司在粤港澳大湾区版图的进一步拓展 [1] 地块具体信息 - 地块总用地面积为20523.78平方米 [3] - 地块总建筑面积为63623平方米 [3] - 地块容积率为3.1 [3] 地块区位与交通 - 地块位于深圳市光明区核心区域公明中心区 [3] - 地块距离地铁6号线红花山站约300米 [3] - 地块距离地铁13号线新庄站约900米 [3] 地块周边配套 - 教育资源丰富，周边有公明中学、公明中英文学校、光明高级中学、光明区第二中学、深圳理工大学明珠校区等 [3] - 市政休闲配套齐全，包括红花山体育中心、光明区少年儿童图书馆、公明广场、红花山公园、楼村湿地公园等 [3] - 商业与医疗配套完善，邻近大仟里购物中心和光明人民医院西院区 [3] 公司大湾区业务发展 - 公司自2014年正式进入粤港澳大湾区 [3] - 截至目前，公司已在大湾区成功开发36个项目 [3] - 公司在大湾区的代表项目包括深圳御湖境、广州天奕、佛山江与城、珠海天澜等 [3]

来源：深圳公共资源交易中心 12月8日下午，深圳土拍成交两宗宅地。 深湾超总T207-0068地块在历经百轮激烈竞价后，最终被中海地产以31.86亿元斩获，折合楼面价约7.74万元/平方米，溢价率达42.49%。光明区马田街道 A627-0268宗地仅龙湖集团一家房企报名，以7.66亿元底价成交，楼面价约1.2万元/平方米。 其中，深湾超总地块关注度较高。该地块占地11833.61平方米，紧邻中海豪宅项目深湾玖序，原为商业用地，今年4月通过规划调整转为二类居住用地，起 始价22.36亿元。地块凭借核心区位优势，吸引了中海地产、华润置地等6家房企参与角逐。 根据出让要求，项目须在1年内开工、4年内竣工，竞得人需提供"交房即发证"服务，并建设片区连廊无偿移交政府。目前深湾超总片区住宅资源稀缺，仅有 中海深湾玖序少量尾盘在售，毛坯备案均价约13.3万元/平方米，二手房挂盘价普遍在14.2万～18万元/平方米。 龙湖集团底价拿下的光明区A627-0268宗地临近地铁6号线红花山站，土地面积20523.78平方米，建筑面积63623平方米，规划包含住宅、商业、幼儿园、托 育机构等多元配套，还需设置社区儿童游戏场地、体育 ...

土地市场交易动态 - 12月8日，深圳成功出让两宗住宅用地，共收金39.52亿元 [1] - 中海地产以总价31.86亿元、溢价率42.49%竞得深圳湾超级总部基地T207-0068宗地，折合楼面地价约每平方米77360元 [1][3] - 龙湖集团以7.66亿元竞得光明区马田街道A627-0268宗地 [1] - 同日，广州南沙区横沥岛尖三宗相邻地块由广州南投房地产开发有限公司以底价竞得，总成交金额22.838亿元 [6] 房企战略与市场信心 - 头部房企对核心城市核心资产表现出坚定信心，高溢价成交体现了豪宅市场的韧性 [3] - 龙湖集团表示始终聚焦深耕一、二线高能级城市，认为深圳拥有深厚的发展潜力 [3] - 今年前11个月TOP100企业拿地总额8478亿元，同比增长14.1% [6] - 拿地企业仍以央国企为主，拿地金额前十企业中有8家为央国企 [6] - 11月民营房企拿地较为活跃，部分企业联合国企拿地，部分企业聚焦优势区域独立拿地深耕 [6] 土地供应与产品趋势 - 深圳今年新增涉宅用地大多位于所属区域的核心板块，且容积率较低 [4] - 低容积率意味着地块能够做出更高端的产品，房企有机会实现产品溢价 [4] - 行业分析指出，房企开发模式正从高周转、高密度向高品质、低密化转变 [3] - 多城供地延续“缩量提质”态势，土拍热度仅限重点城市优质地块，分化延续 [6] 市场展望与政策环境 - 分析认为2025年深圳土拍市场呈现核心高热、新兴分化、政策灵活、风险可控的特点 [4] - 短期房地产政策预计将继续聚焦推动市场止跌回稳，如清理住房消费不合理限制性措施、降低购房成本、加力实施城中村改造等 [6] - 中长期将按照高质量发展目标，加快构建发展新模式 [6] - 年末房企进入业绩冲刺阶段，核心城市优质新盘预计将有所增加，新房成交量有望实现翘尾 [6]

正值年末，深圳 推出多宗住宅用地。 12 月 8 日，位于深圳湾超级总部基地的 T207-0068 宗地 （ 简称 " 深超总宅地 " ） 成功出让，中海地产以总价 31.86 亿元竞得该地块。 同日 ，龙湖 集团 以 7.66 亿 元竞得光明区马田街道 A627-0268 宗地，两宗地块共收金 39.52 亿元。 土拍热度延续 近段时间以来，多个城市的土拍热度延续。就在12月8日，广州南沙区横沥岛尖三宗相邻地块集中出让，最终均由广州南投房地产开发有限公司以底价竞得，总成 交金额22.838亿元。 中指研究院的数据显示，今年前11个月TOP100企业拿地总额8478亿元，同比增长14.1%。拿地企业仍以央国企为主，拿地金额前十企业中有8家为央国企。而在11 月，民营房企拿地较为活跃，部分企业联合国企拿地，部分企业聚焦优势区域独立拿地深耕。 中指研究院高级分析师孟新增认为，多城供地延续"缩量提质"态势，土拍热度仅限重点城市优质地块，分化延续。市场展望政策层面，短期房地产政策预计将继续 聚焦推动市场止跌回稳，如清理住房消费不合理限制性措施、降低购房成本、加力实施城中村改造等，促进需求释放。中长期则将按照"十五五" ...

人民财讯12月8日电，12月8日，深圳有2宗宅地出让，总成交金额39.52亿元。其中，南山区深圳湾超级 总部基地地块经过95轮线下竞价，最终由中海以31.86亿元竞得，成交综合楼面价77360元/㎡，溢价率 42.49%；光明区马田街道由龙湖以7.66亿元底价竞得，成交综合楼面价12040元/㎡。 ...

12月8日，龙湖集团以76600万元底价摘得深圳光明区马田街道A627-0268地块，楼面价约12039元/㎡。 该地块土地面积20523.78㎡，建筑面积63623㎡，容积率3.1。其中，住宅56423㎡、商业1400㎡、9班幼 儿园3800㎡，以及托育机构600㎡、长者服务站750㎡、社区菜市场500㎡。地块位于光明区马田街道兴 发路与振明路交汇处东侧，周边有地铁6号线红花山站、光明体育馆和少年儿童图书馆。 ...

公司近期土地获取 - 公司以7.66亿元人民币成功竞得深圳市光明区一宗地块 [2] - 该地块总用地面积为20523.78平方米，建筑面积为63623平方米，容积率为3.1 [2] - 地块规划要求配置600平方米社区儿童游戏场地、800平方米社区体育活动场地及不少于1030平方米的24小时公共开放空间 [2] 地块区位与配套 - 地块位于光明核心区域公明中心区，距离地铁6号线红花山站约300米，距离13号线新庄站约900米 [2] - 地块周边教育资源丰富，涵盖公明中学、公明中英文学校、光明高级中学、光明区第二中学、深圳理工大学明珠校区等 [2] - 地块周边市政休闲配套完善，包括红花山体育中心、光明区少年儿童图书馆、公明广场、红花山公园、楼村湿地公园等 [2] - 商业与医疗配套临近，如大仟里购物中心、光明人民医院西院区 [2] 公司战略与区域布局 - 公司表示深圳作为粤港澳大湾区重要城市，拥有深厚的发展潜力 [3] - 公司始终聚焦深耕一、二线高能级城市 [3] - 自2014年进入粤港澳大湾区以来，公司已在该区域开发包括深圳御湖境、广州天奕、佛山江与城、珠海天澜等36个项目 [2]

12月8日，龙湖集团以76600万元底价摘得深圳光明区马田街道A627-0268地块，楼面价约12039元/㎡。 该地块土地面积20523.78㎡，建筑面积63623㎡，容积率3.1。其中，住宅56423㎡、商业1400㎡、9班幼 儿园3800㎡，以及托育机构600㎡、长者服务站750㎡、社区菜市场500㎡。地块位于光明区马田街道兴 发路与振明路交汇处东侧，周边有地铁6号线红花山站、光明体育馆和少年儿童图书馆。 楼面价约12039元/㎡ ...

中国信用债2026年展望研报关键要点总结 涉及行业与公司 * 报告主题为中国信用债市场2026年展望，重点覆盖中国科技、媒体及通信行业、中国国有企业、中国房地产行业三大板块[1][4][5] * 科技、媒体及通信行业具体公司包括阿里巴巴、腾讯、微博、美团、百度、小米、联想、京东等[5][7][8][66][70] * 国有企业具体公司包括中国化工、中国海洋石油、中石化、中国石油、中国中化、中国核电、华能国际、中国国家电网、中国铁路建设、中国铁路集团、中国招商局港口、中国五矿、中国旅游集团等[5][7][86][95][96] * 房地产行业具体公司包括龙湖集团、万科、新城控股、华润置地、中国海外发展、金茂、绿城中国等[5][7][117][121][129][134][137] 核心观点与论据 宏观经济与市场环境 * 中国经济在2025年保持韧性，预计实现约5%的同比增长，高企的美国关税被对非美市场的强劲出口和财政扩张所缓冲[5][10] * 摩根大通经济学团队预测2026年GDP增长将从2025年的4.9%放缓至4.4%，原因是较弱的出口和消费抵消了投资的温和复苏[5][11] * 投资可能从2025年的-1.5%同比增长恢复至2026年的+4%，由对高科技制造业和人工智能相关建设的政策支持驱动[11] * 房地产投资仍是拖累，预计明年将再收缩10%，如果万科最近的境内债券展期进一步影响市场情绪，预测可能面临进一步下行风险[11] * 出口增长预计将从2025年的+5%同比放缓至明年的+3.4%，原因是美国关税可能保持在30-50%的高位，以及非美市场扩张空间因这些国家日益增长的抵制而收窄[11] * 预计中国人民银行将采取有节制的宽松政策以缓冲宏观放缓，预计上半年和下半年各降息10个基点，第一季度降准50个基点[12] * 中国投资级信用债利差在2025年因强劲的技术面因素压缩至历史低位，JACI中国投资级公司债指数利差从2023年底/2024年底的z+203/138收紧至2025年末的z+111，为10年来最紧水平[15] * 中国投资级公司债供应在2024/25年各反弹至约200亿美元，但仍低于2019-21年每年600-700亿美元的峰值水平，预计2026年供应将保持疲软[16] 科技、媒体及通信行业 * 中国科技、媒体及通信公司已进入投资周期，增加在人工智能/云计算以及外卖和即时零售等新举措上的支出[29] * 行业竞争在2025年初京东扩张进入外卖领域时开始升温，随后因阿里巴巴转向激进，旨在从美团手中夺取外卖、即时零售和到店业务的市场份额而加剧[29] * 阿里巴巴的自由现金流因激烈的外卖/即时零售补贴以获取市场份额而连续两个季度转为负值，但其约3000亿元人民币的净现金和强劲的资产负债表提供了缓冲[30][67] * 管理层在最近的2025年第三季度财报电话会议中提到，在实现中国外卖领域约40%的商品交易总额市场份额后，其在外卖/即时零售业务的重点已从规模扩张转向成本优化，预计投资将在第四季度从第三季度的峰值回落[31][67] * 百度受到的影响最大，因其核心业务萎缩和沉重的人工智能资本支出导致自由现金流持续为负[30] * 美团的外卖市场份额和盈利能力可能因阿里巴巴在该领域的激进扩张而受到结构性损害[30][68] * 中国科技、媒体及通信信用债在强劲的需求和有限的美元债券供应下经历了另一年的强劲利差压缩，五年期债券年初至今收紧了12-44个基点[43] * 投资建议：超配阿里巴巴2035年/2054年债券和微博2030年债券，因其拥有稳固的净现金资产负债表和稳定/改善的基本面，以及相对于同行的较宽利差[5][66] * 投资建议：超配腾讯2038年/2050年债券，作为高质量防御性选择，但承认在当前水平风险回报并非最佳[67] * 投资建议：对美团持中性看法，因阿里巴巴的激进扩张将长期损害其盈利能力，尽管其最近发行的2031年、2032年和2035年债券交易利差相对较宽[68] * 投资建议：对小米持中性看法，因基本面疲软且利差紧张，对联想持中性看法，因其对美国关税和技术限制敏感[66][68] * 投资建议：低配百度，因其基本面恶化且估值紧张[66][68] 国有企业 * 中国国有企业信用债经历了另一年的强劲利差压缩，JACI中国A级公司债指数利差从2024年末的z+120收紧至10年低点z+100[78] * 国家发改委收紧了财务状况较弱的地区级国有企业扩大境外债务额度的标准，预计这将减少地方政府融资平台的供应，对板块技术面构成支撑[79] * 国有企业信用评级基于独立评级加上政府支持的上调，鉴于强大的政府支持，不担心该领域出现堕落天使风险[82][84] * 美国制裁仍是国有企业面临的主要风险之一，但大多数国有企业债券现在由中国投资者持有，任何利差扩大都将被中国账户的强劲资金流入迅速吸收[91] * 投资建议：在国有企业中选择性投资，因估值紧张，偏好中国化工曲线作为价值选择，也偏好中国海洋石油服务2030年债券、中石化2031年债券和中国海洋石油2032年债券等前端品种，作为寻求亚洲信用防御性敞口的投资者的低贝塔选择[5][95] 房地产行业 * 中国房地产行业在2025年继续下行，预计行业房地产销售价值和房地产投资将同比下降19%/14%[104] * 政府全年推出了一些宽松政策以支持市场，但影响 largely 有限，这些措施都侧重于提高 affordability，而没有解决房价预期疲软和住房供应过剩的核心问题[109][111] * 万科宣布推迟偿还12月15日到期的20亿元人民币境内债券本金，打击了中国房地产信用债市场情绪[112] * 万科的流动性自2025年第三季度开始出现裂痕，至少有两家中国银行拒绝了其偿还2025年12月到期的57亿元人民币债务的短期贷款请求[112] * 万科的离岸/在岸债券价格已大幅下跌至约20，其违约风险现在取决于银行的意愿，或他们愿意接受展期的时间长短[113][116] * 预计万科的债券展期将在短期内打击实体住房市场和信用债市场的情绪[117] * 在幸存的民营开发商中，认为龙湖集团不太可能违约，因其资产负债表更为稳固，拥有正自由现金流、约500亿元人民币未抵押投资性房地产，并正在向房东模式转型[117][121] * 中央国有企业开发商不太可能违约，因其信用状况稳固且融资渠道广泛，国资委也在6月发布指令，要求国有开发商避免公开债务违约[117][134] * 投资建议：龙湖集团是中国房地产领域唯一的超配选择，因其资产负债表相对稳固、经营现金流为正、拥有约500亿元人民币未抵押投资性房地产，并积极向能见度更好的租赁模式转型，且收益率约12%具有吸引力[5][121] * 投资建议：将新城控股下调至中性，因其再融资计划执行风险高，且现金余额仅50亿元人民币，而2026/28/30年公开债券到期规模分别为70/110/150亿元人民币[129][133] * 投资建议：对其他国有企业开发商持中性看法，因其估值合理，风险回报平衡[134] 其他重要内容 * 中国科技、媒体及通信公司今年积极探索替代性融资渠道，阿里巴巴/百度发行了15亿/20亿美元与阿里健康/携程股票挂钩的可交换债券，京东据报道计划发行至少10亿美元与京东健康股票挂钩的可交换债券，百度、京东、美团和腾讯今年还合计发行了370亿元人民币的离岸人民币债券[44] * 报告包含详细的债券推荐表格，列明了发行人、工具、信用评级、摩根大通评级、到期日、价格、票息、到期收益率、Z利差、相对于国债的利差和久期等关键数据[7][8][70][96][137] * 报告包含大量图表，展示了中国经济预测、信用债估值、各行业利差趋势、相对价值比较以及重点公司的财务趋势[13][15][18][19][22][23][24][27][28][33][35][41][45][48][50][51][55][56][58][60][64][73][74][76][80][81][83][88][90][96][100][101][105][107][109][114][118][120][123][124][125][126][128][130][132][135][136]

纪要涉及的行业或公司 * 公司：龙湖集团（龙湖地产/龙湖智创生活）[1][5] * 行业：房地产行业（涵盖地产开发、商业投资、物业管理、智慧营造等）[2][5] 核心观点与论据 1. 公司业务布局与发展韧性 * 公司是一家成立于1993年、拥有30多年历史的老牌房企，业务涵盖开发、运营和服务三大板块，形成地产开发、商业投资、资产管理、物业管理和智慧营造五大航道[5] * 公司全面布局一二线高能级城市，在操盘面积排名前十中是唯一一家民企，得益于审慎的财务管理和强大的管控能力，展现出较强韧性[2][5] 2. 商业投资板块的差异化优势与价值重估 * **规模与布局**：截至2025年底，公司运营89座商场，总面积超940万平方米，覆盖全国24个重点城市，与7,300家品牌合作，处于全国商业地产运营头部行列[2][6] * **区位优势**：商场主要集中于一二线城市，不做下沉市场，其中7个城市拥有5个及以上项目，超过80座商场为TOD项目，具有稀缺性和长期区位优势[7] * **外延增长**：2013年至2022年商场开业面积年复合增速接近30%，2022年至2025年上半年年化增速达14%，2025年下半年还有10个商场计划开业，储备项目充足，若全部入市运营界面将从940万平方米提升至1,353万平方米[8] * **运营效益拐点**：2025年上半年租金坪效跌幅明显收窄，较2024年底回升3个百分点，表明进入升级改造带来的效益兑现阶段，管理优势显著，同城平均租金水平优于全市平均水平[9] * **C-REITs重估空间**：消费REITs股息率约为3.6%至4.6%，而公司当前账面估值资本化率约为5.4%，存在100个基点以上下降空间，若以接近5%的资本化率重估，对129个商场进行价值重估后，其股权价值可达1,993亿以上[10][20] 3. 服务板块（龙湖智创生活）的增长潜力 * **物业管理**：管理面积达4亿平方米，项目数量2,200个，布局约100个城市，第三方项目占比已达60%，非住宅业务占比为30%[12] * **科技赋能与效率**：通过Halo智慧空间管理平台实现科技赋能，2025年上半年毛利率接近28%，远高于行业平均的19%[13] * **设施管理市场**：非住宅物管市场空间广阔，克而瑞预测到2026年该板块可突破1.7万亿元规模，公司已获得如小米北京科技园等头部企业认可[13] * **智慧制造（代建）业务**：品牌为龙湖龙制造，具备全业态和全流程优势，2025年上半年新增签约面积1,172万平方米，同比增长87%，行业排名第五，高于前20名代建企业31%的平均增速，与央国企、地方平台等合作广泛[14] 4. 开发业务现状与估值 * **销售表现**：2025年上半年销售金额约350亿元，同比下降32%，权益销售额降幅相对较小[15] * **土地储备**：截至2025年上半年末，总土储2,800多万平方米，其中权益土储2,100多万平方米，投资集中在一二线城市[15] * **估值测算**：基于NAV模式估算，开发业务在基准情形下估值约-68亿元；悲观情形下估值-133亿元；乐观情形下估值127亿元[15] * **运营优势**：公司操盘销售金额仍位居全国前十，是唯一进入前十的民企，一二线城市产品定位及高端住宅开发能力积累使其去化能力保持相对优势[15] 5. 财务健康与融资状况 * **负债下降**：有息负债从2022年的接近2,100亿降至2025年中期不到1,700亿[16] * **现金流**：自2009年上市以来，公司经营性现金流常年为正，即便考虑资本支出，近两年也保持正数[16] * **债务结构**：有息负债以银行融资为主，占比87%；短债仅占15.1%，平均久期超过10年[16] * **债务压力缓解**：2025年到期债务规模为220多亿元，2026年大幅减少至59亿元，自2027年起单年到期债务规模将降至33亿元以下，总计仅剩160亿元，表明最高的债务压力已经过去[17] * **融资成本**：2025年融资成本在去年基础上降低约60个基点，目前为3.58%，基本可与国有企业和央企媲美[18] 6. 业绩预期与公司估值 * **业绩预期**：预计2025年归母净利润约为37亿元，2026年将增至48亿元，后年能恢复至73亿元左右[19] * **公允价值评估**：采用分布估值法，商业投资板块估值1,993亿，资产管理板块估值300亿，物业管理板块估值233亿，智慧营造板块估值接近80亿，地产开发板块估值-68亿，综合后公司在中性假设下整体归属母公司股东的估值应为1,147亿人民币（对应1,260亿港币），考虑15%多元化折价后，目标权益价值约1,071亿港元，对应目标价15.21港元，有超过50%的潜在空间[20] * **低估原因**：主要体现在商业运营板块重新定价空间（C-REITs重估逻辑和运营效率提升）、服务板块成长空间（科技赋能带来超额利润和代建业务高增长）、开发业务困境反转弹性（稳健现金流、优质布局和产品力）三个方面[21][22] 其他重要内容 * 公司价值存在明显低估，目前估值充分反映了悲观预期，未来动能强劲，被视为困境反转标的[4] * 商业不动产REITs试点将进一步强化其重定价逻辑，为龙湖带来更好的机会[21] * 公司长期维持三大红线绿档[16] * 2025年是还债高峰，但截至目前已完全结清，后续债务将持续削减[16]