报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [4] 报告核心观点 - 广义住房需求已见底，但房地产总量仍处磨底阶段，核心城市市场领先进入底部拐点区域 [4] - 好房子政策将推动"新产品、新定价、新模式"发展赛道，助力优质房企经营模式转型 [4] - 推荐关注产品力房企、低估值修复房企、二手房中介及物业管理四类投资方向 [4] 行业数据表现 新房成交 - 上周34城新房成交208.3万平米，环比上升5.4%，其中一二线环比上升5.2%、三四线环比上升8.1% [5] - 9月累计成交560.5万平米，同比上升17.6%，较8月上升25.5个百分点；一二线同比上升22.4%，三四线同比下降23.9% [6] - 年初至今34城累计成交0.87亿平米，同比下降11.2% [6] 二手房成交 - 上周13城二手房成交109.6万平米，环比下降6.1% [12] - 9月累计成交307.7万平米，同比上升31.3%，较8月上升13.2个百分点 [12] - 年初至今13城累计成交4319.8万平米，同比上升5.6% [12] 库存与去化 - 上周15城推盘107万平米，成交78万平米，成交推盘比0.73倍 [21] - 15城可售面积8966.6万平米，环比上升0.3% [21] - 3个月移动平均去化月数23.2个月，环比上升0.6个月 [21] 政策与市场动态 宏观政策 - 国务院正式施行《住房租赁条例》，鼓励多渠道增加租赁住房供给 [31] - 1-8月全国房地产开发投资额60309亿元（同比下降12.9%），销售面积5.7亿平米（同比下降4.7%），销售额5.5万亿元（同比下降7.3%） [31] 地方政策 - 上海优化房产税政策：符合条件的首套住房及二套以上人均≤60平米住房暂免征收 [31] - 深圳拟支持首套房全额提取公积金用于首付，二套房提取60% [31] 土地市场 - 龙湖集团竞得成都万年场19.2亩地块 [31] - 越秀地产以13.3亿元竞得杭州拱墅区地块 [31] 公司动态 融资与担保 - 金地集团为关联方提供2亿元连带担保 [36] - 招商蛇口为子公司提供8亿元贷款担保 [38] - 金地集团子公司以股权质押申请5.5亿元贷款 [38] 分红派息 - 越秀地产公司债每手派息23.9元 [38] - 中国海外发展两笔公司债每手分别派息1024元和31.5元 [38] 股份回购 - 贝壳-W上周累计耗资约1373万美元回购207万股股份 [39] 板块行情回顾 地产板块 - SW房地产指数上涨0.71%，相对沪深300指数超额收益1.16%，在31个板块中排名第9 [41] - 个股涨幅前五：香江控股(+52.55%)、首开股份(+31.76%)、沙河股份(+19.11%)、亚太实业(+18.55%)、大龙地产(+10.82%) [44] 物管板块 - 板块平均下跌0.03%，相对沪深300超额收益0.42% [46] - 个股涨幅前五：佳兆业美好(+13.71%)、浦江中国(+13.12%)、恒大物业(+9.01%)、合景悠活(+7.72%)、首程控股(+6.87%) [50] 估值水平 - 主流AH房企2025/2026年PE均值分别为17.8/15.5倍 [4] - 物管板块2025/2026年PE均值分别为14.2/12.8倍 [4] - 华润万象生活估值较高(2025年PE 21倍)，中海物业估值较低(2025年PE 9倍) [49]

行业数智化转型背景与趋势 - 土地红利消失推动不动产行业从粗放走向精细发展模式 数智化转型成为行业必然趋势[3] - 数智化转型解决空间效率 能源效率 组织效率和服务者效率等现实问题[3] - 行业底层逻辑已迭代 数智化不是选择题而是必答题 不转型可能被时代优化[3] 龙湖集团数智化实践成果 - 公司自2014年开始数智化探索 累计投入超百亿资金用于产品研发[4] - 形成行业可借鉴的方法论并通过千丁数科成功对外输出[4] - 住宅项目初版模图出图时间压缩至22天 效率提升达64%-72%[3] - 管理层通过驾驶舱实时监控全景经营状况和健康度[4] 千丁数科技术能力与服务规模 - 拥有超千人规模产研团队 融合AI BIM IoT和数字孪生等前沿技术[6] - 服务超过3600家企业 覆盖住宅 商业 园区 康养等多个场景[6] - 提供覆盖多行业的整体解决方案 为转型注入强劲动力[6] 白皮书发布与行业价值 - 《不动产数智化转型白皮书》针对行业转型难题提供可借鉴落地方案[6][8] - 白皮书帮助企业少走弯路 快速找到适合自身的转型路径[8] - 推动建立以人为中心 以数据为驱动 以可持续为目标的数智不动产时代[8] 行业交流与专家观点 - 峰会由清华大学土木水利学院和清华校友总会城乡建设专委会主办[1] - 清华大学院士 院长及企业高管等嘉宾发表致辞和主题发言[3] - 专家研讨指出数智化深水区需要系统性重构组织能力 业务逻辑与生态关系[4]

行业数字化转型现状 - 超半数受访企业已制定明确数字化转型战略 [3] - 近四成受访企业设立专门数字化部门 [3] - 仅3%受访者认为房地产行业数字化程度较高 [4] - 32%受访者不太认可行业数字化程度 13%非常不认可 [4] 数字化转型驱动因素 - 主要目的为降本提质增效、转型开辟新赛道、应对同业竞争压力 [3] - 土地红利消退导致开发业务利润率持续收窄 [5] - 用户需求日益多元化个性化 传统模式忽视全生命周期价值挖掘 [5] - 存量时代持有型运营业务实现逆风增长 [5] 数字化技术应用方向 - 发力方向包括软件与应用系统、技术基础设施、数据获取及管理分析 [3] - 数字化工具使房源信息全线上化 形成货值底盘并接入实时销售数据 [6] - 系统可自动模拟调价交易对项目整体货值利润的影响 [6] - 技术覆盖地产开发、工程建造、资产运营、物业管理等领域 [6] 企业实践案例 - 龙湖集团自2014年投入数字化探索 累计投入超百亿资金 [5] - 通过千丁数科对外输出经验 拥有超千人产研团队 [5] - 服务超3600家企业 [5] - 住宅项目初版模图出图时间压缩至22天 效率提升64%～72% [5] 转型挑战与实施路径 - 面临投入产出不匹配、战略方向不清晰、数据质量不足等挑战 [6] - 存在战略与执行落差 易导致短期化碎片化转型 [6] - 需在组织能力、业务逻辑与生态关系上完成系统性重构 [7] - 需导入数智化技术工具实现能力跃迁 [7]

行业数智化转型趋势 - 数智化转型是房地产行业的必然选择 企业不进行转型可能被市场淘汰[1] - 行业从粗放发展转向精细化运营 数智化转型已迫在眉睫[1] - 过去两年数智化在不动产行业快速铺开 呈现燎原之势[1] 龙湖集团数智化实践 - 龙湖集团自2014年开始数智化探索 累计投入超百亿资金用于产品研发[1] - 形成可借鉴的方法论并通过千丁数科对外输出[1] - 龙智造服务的住宅项目初版模图出图时间压缩至22天 效率提升达64%-72%[1] 千丁数科技术能力 - 拥有超千人规模的产研团队[2] - 融合AI、BIM、IoT、数字孪生等前沿技术[2] - 覆盖住宅、商业、园区、康养等多个场景 形成多行业整体解决方案[2] 白皮书发布与行业价值 - 发布《不动产数智化转型白皮书》针对行业转型难题提供落地方案[1] - 白皮书涵盖企业数字化能力建设、数智化应用和未来技术迭代方向[1] - 数智化正在改变不动产行业的底层逻辑[1]

榜单概况 - 2025重庆民营企业100强入围门槛为营业收入25.9亿元 较上年提升2.29亿元[1] - 榜单基于3163家民营企业调研数据形成 涵盖综合100强和制造业100强两个榜单[1] - 赛力斯集团、龙湖集团、博赛矿业位列综合榜单前三 赛力斯、博赛矿业、宗申集团位列制造业榜单前三[1] 财务表现 - 综合100强资产总额2.03万亿元 较上年增长20.44%[2] - 综合100强营业收入总额1.24万亿元 净利润总额779.68亿元 分别增长2.25%和0.45%[2] - 制造业100强营业收入总额7505.04亿元 同比增长24.4% 净利润总额446.71亿元 同比增长28.49%[2] 行业结构 - 制造业企业在综合100强中占55家 营业收入6654.03亿元 占比53.64% 净利润376.72亿元 占比48.32%[3] - 汽车制造业企业数量增至27家 营业收入2683.13亿元 净利润166.73亿元 占制造业100强的35.75%和37.32%[3] - 计算机通信设备制造业营业收入768.82亿元 增长19.26% 通用设备制造业营业收入503.62亿元 增长12.25%[3] 研发与创新 - 综合100强研发投入总额223.13亿元 同比增长25.19% 研发强度1.80% 提升0.33个百分点[4] - 57家企业关键技术源于自主开发 62家企业开展产学研合作[4] - 制造业100强研发投入超200亿元 累计获得国内外有效专利19423项[4] 资本市场 - 综合100强中有11家境内上市公司 2024年末总市值3165.18亿元[4] - 赛力斯集团以2013.9亿元市值位列第一[4] - 10家企业控股14家上市公司 11家企业参股19家上市公司[4]

峰会背景与主题 - 不动产数智化转型白皮书发布暨产业发展峰会于9月19日在清华大学召开 [1] - 峰会主题为“数链未来 智塑新思” 由清华大学土木水利学院和清华校友总会城乡建设专委会主办 清华大学房地产研究中心和龙湖龙智造千丁数科协办 [3] 行业转型背景 - 土地红利消失推动行业从粗放走向精细发展模式 [3] - 数智化转型涉及空间效率 能源效率 组织效率和服务者效率等核心问题 [3] - 数智化不是选择题而是必答题 企业不转型可能被时代淘汰 [3] 龙湖集团实践成果 - 龙湖集团自2014年开始数智化探索 累计投入超百亿资金用于产品研发 [5] - 住宅项目初版模图出图时间压缩至22天 效率提升达64%-72% [3] - 管理层通过驾驶舱实时监控全景经营状况和健康度 [5] - 形成可对外输出的行业数智化转型方法论 [5] 千丁数科技术能力 - 拥有超千人规模产研团队 融合AI BIM IoT和数字孪生等前沿技术 [7] - 服务超过3600家企业 覆盖住宅 商业 园区和康养等多场景 [7] - 提供覆盖多行业的整体解决方案 [7] 白皮书发布与价值 - 千丁数科主编的《不动产数智化转型白皮书》正式发布 [8] - 白皮书针对转型难题 能力建设 应用实践和技术方向提供落地方案 [8] - 旨在帮助行业少走弯路并快速找到适合的转型路径 [10]

行业投资评级 - 看好（维持）[5] 核心观点 - 中央层面明确要求"稳楼市、稳股市" 政策导向下高品质住宅或迎发展浪潮[6] - 二手房成交表现优于新房 重点城市二手房成交同比上升21.5%而新房同比下降3.2%[6][19][33] - 建议关注三类企业：核心城市布局强/产品力强房企、二手房中介及物业管理企业[6] 板块行情 - 房地产（申万）板块单周大幅上升6.0% 显著跑赢主要股指（上证指数+1.5% 深证成指+2.6%）[6][9] - 个股表现分化明显 首开股份单周涨幅达57.0% 而空港股份下跌5.9%[6][9] 数据跟踪 新房成交 - 当周42城新房成交154万平米 环比下降9.6% 一线城市环比降6.1% 二线降11.3% 三四线降9.1%[15] - 9月累计成交272万平米 环比上升14.1%但同比下降3.2% 年初至今累计同比下降6.1%[19] - 分能级看 一线城市累计成交同比微升5.1% 而三四线城市同比大幅下降21.9%[19] 二手房成交 - 当周21城二手房成交196万平米 环比显著上升13.5% 同比上升18.1%[29] - 9月累计成交338万平米 环比上升15.6% 同比大幅上升21.5% 年初至今累计同比上升15.4%[33] - 二线城市表现亮眼 单周环比升21.5% 当月同比升27.2%[29][33] 行业新闻 - 政策层面持续优化：不动产登记"交房即交证"覆盖全国2200多个县市 多地出台购房补贴及公积金支持政策[46] - 城市更新加速推进：广州罗冲围片区（22.8平方公里）、北京昌平区安置房项目（总投资57.52亿元）等重大项目启动[46][48] - 土地市场活跃：上海挂牌8宗地总起拍价184.95亿元 成都金牛区地块起拍楼面价达15500元/平方米[46][48] 公司动态 销售业绩 - 8月房企销售分化显著：中国金茂同比+46.5%至90.77亿元 而首开股份同比-66%至9.7亿元[50] - 上半年业绩：中国金茂收入251.1亿元（同比+14%） 中国海外发展收入832.2亿元（同比-4%）[50] 融资活动 - 招商蛇口拟发行优先股募资不超过82亿元用于"保交楼"项目[50] - 越秀地产发行15亿元公司债券 利率2.16%[50] - 首开股份进行永续债权融资不超过30亿元 利率LPR+40BP[50]

行业整体表现 - 2025年上半年房企整体业绩止跌回稳 购房者信心和预期处于修复过程中 [1] - 品牌房企通过稳健财务运营 聚焦核心城市战略和推出改善型产品 展现出较强抗周期性 [1] 头部企业品牌价值 - 品牌价值前三强为中海（858亿元）、保利发展（614亿元）和华润（583亿元） [1] - 绿城、龙湖、招商蛇口、越秀、万科、建发和新城位列第四至十位 新城为新晋10强企业 [1] 品牌溢价表现 - 10强品牌房企近三年在重点城市销售溢价率多分布于0至5%区间 2024年平均溢价率为1.32% 较上年下降0.10个百分点 [1] - 65.18%消费者愿意为品牌支付溢价 占比较上年上升3.11个百分点 其中56.87%接受0-10%溢价区间 较上年上升5.15个百分点 [2] 消费者品牌认知 - 品牌在购房决策中起重大影响 55.72%消费者认为非常重要 40.56%认为重要 两者合计占比较上年提升0.30个百分点 [2] - 仅3.72%消费者认为品牌重要性一般 较上年下降0.30个百分点 不太重要和很不重要的占比均为0 [2] 业务转型方向 - 部分品牌房企出售优质资产以实现资金回笼和业务剥离 部分将经营性业务作为转型方向 其盈利稳定性可平滑利润波动 [3] - 租赁业务战略地位提升 代建业务成为多元业务发展重要方向之一 [3] 产品发展趋势 - "好房子"建设成为行业新趋势 品牌房企积极构建完整产品体系 从安全性能、舒适宜居、绿色低碳、智慧科技和社区环境等方面落实标准 [3] - 多个优质项目在2025年落地 响应2024年以来国家政策导向 [3] 技术应用创新 - AI技术成为提升经营效率关键因素 在投资、设计、建造、营销和运营等环节逐步渗透 [3] - AI正在改变传统运作模式 为行业提供降本增效新路径 [3]

行业投资评级 - 推荐（维持）[2] 核心观点 - 房地产行业销售及新开工等数据承压 需关注巩固房地产市场止跌回稳的有力措施[1] - 新房市场热度延续低位震荡回落特征 新房库存及新增推盘收缩压制销量上限[6][15] - 增量项目去化率及利润率改善与存量项目去化缓慢并存 25年重点房企拿地力度筑底回升[6][15] - 净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房合计总需求筑底的关键观察点[7][41] - 板块调整后PB约1.0倍 已基本反应现房销售等对商业模式影响的担忧 认为板块进入投资区间[7][41] 行业数据表现 销售数据 - 8月单月销售面积基期调整同比-10.6%（较上月减少2.7pct）[6][15] - 8月单月销售金额基期调整同比-14.0%（较上月增加0.1pct）[15] - 8月销售单价基期调整同比-3.8%（较上月增加2.9pct）[15] - 1-8月累计销售面积5.7亿平 累计同比-4.7%[9] - 1-8月累计销售金额5.5万亿元 累计同比-7.3%[9] 新开工数据 - 8月单月新开工面积基期调整同比-20.3%（较上月减少4.8pct）[2][42] - 1-8月累计新开工面积4.0亿平 累计同比-19.5%[9] - 下半年新开工同比整体呈先升后降趋势 同比峰值有望接近正负零[2][42] 竣工数据 - 8月单月竣工面积基期调整同比-21.4%（较上月增加8.0pct）[6][42] - 1-8月累计竣工面积2.8亿平 累计同比-17.0%[9] - 竣工同比在26年下半年之前或持续处于偏低位置[6][42] 开发投资数据 - 8月单月开发投资金额基期调整同比-19.5%（较上月减少2.4pct）[2][42] - 1-8月累计开发投资额6.0万亿元 累计同比-12.9%[9] - 施工面积下滑但投资同比下滑更快 反映房企施工强度较弱[2][42] 到位资金数据 - 8月单月到位资金基期调整同比-11.9%（较上月增加3.9pct）[7][65] - 1-8月累计到位资金6.4万亿元 累计同比-8.0%[9] - 国内贷款同比+1.3% 自筹资金同比-11.3% 个人按揭同比-19.8%[65] 房价数据 - 8月70城新房房价环比-0.30%（跌幅较上月缩小0.01pct）[7][10] - 一线城市新房环比-0.1% 二线环比-0.3% 三线环比-0.4%[7][10] - 8月70城二手房房价环比-0.58%（跌幅较上月扩大0.04pct）[7][10] - 一线城市二手房环比-1.0% 二线环比-0.6% 三线环比-0.5%[7][10] 投资建议 - 关注净租金回报率与按揭利率之差收窄推动需求筑底[7][41] - 现房销售政策或难以一刀切 更大概率以试点形式推进[7][41] - 城市更新工作非大拆大建 强调城市功能完善和品质提升[7][41] - 关注三条主线：21年后资产负债表贡献利润表较优 部分企业信用溢价 困境反转[41] - 推荐高质量周转公司：招商蛇口 保利发展 中国海外发展 滨江集团 绿城中国[7][41] - 关注高股息率公司：华润置地[7][41] - 关注债务偿付压力下降公司：金地集团 龙湖集团[7][41] - 关注稳定物企：华润万象生活 保利物业 绿城服务 招商积余[7][41] 行业规模 - 股票家数257只 占比5.0%[2] - 总市值3035.4十亿元 占比2.9%[2] - 流通市值2862.4十亿元 占比3.0%[2] 行业指数表现 - 绝对表现：1个月8.7% 6个月16.6% 12个月63.7%[4] - 相对表现：1个月1.0% 6个月3.7% 12个月20.6%[4]

投资评级 - 维持"强烈推荐"评级 [1][9][10] 核心观点 - 25H1业绩下滑主要受开发业务毛利率下降拖累 但运营及服务业务收入保持增长 [1][2][9] - 债务规模持续压降 25年公开市场债务已兑付完毕 预计25年债务高峰期将平稳渡过 [1][9] - 26年后经营及服务业务利润或足以应对剩余每年公开市场债务偿付 可支配自由现金流或边际回升 [1][9][10] - 预计25E/26E/27E EPS分别为0.71/0.89/1.14元/股 同比分别-53%/+26%/+27% [1][10] 财务表现 - 25H1营业收入588亿元同比+25% 税前利润64亿元同比-30% 归母净利润32亿元同比-45% [2] - 25H1整体毛利率同比下滑8.0pct至12.6% 其中开发业务毛利率下滑6.2pct至0.2% [2] - 运营业务毛利率提高2.3pct至77.7% 服务业务毛利率下滑1.8pct至30.0% [2] - 三费费率下降 销售/管理/财务费用率分别下降1.5pct/2.0pct/0.02pct至2.6%/2.9%/0.1% [2] - 25H1宣布派息4.9亿元 对应核心净利润计算派息率35% [2] 业务分部表现 - 开发业务收入455亿元同比+35% 运营业务收入70亿元同比+3% 服务业务收入63亿元同比+0.02% [2] - 全口径销售额350亿元同比-31% 销售面积261万方同比-29% 销售均价13393元/平同比-4% [9] - 全口径拿地金额20亿元同比-78% 拿地力度6%同比下降12pct [9] - 商业投资:购物中心零售额402亿元同比+17% 租金收入55亿元同比+5% [9] - 长租公寓租金收入12.4亿元同比+5% 累计开业间数12.7万间同比+3% 出租率95.6% [9] - 物业管理收入55.3亿元同比-5% [9] 债务状况 - 有息负债1698亿元同比-9% 较24年末-4% [9] - 货币资金447亿元同比-11% 较24年末-10% [9] - 剔预资产负债率56% 净负债率51% 非受限现金短债比1.74 [9] - 融资成本3.58%较24H1下降58bp [9] - 剩余公开债券规模161亿元 其中境内债67亿元 境外债94亿元 [9] - 26年/27年/28年公开债券到期规模分别为59亿元/24亿元/33亿元 [9] 财务预测 - 预计25E/26E/27E营业总收入109454/82678/73407百万元 同比分别-14%/-24%/-11% [3][13] - 预计25E/26E/27E营业利润5711/8357/10972百万元 同比分别-48%/+46%/+31% [3][13] - 预计25E/26E/27E归母净利润4880/6157/7848百万元 同比分别-53%/+26%/+27% [3][13] - 当前股价对应PE分别为15.3/12.1/9.5倍 [1][10]