港股内房股表现 - 港股内房股整体走高，建业地产涨幅超过15% [1] - 融创中国、龙湖集团、万科企业、远洋集团、绿城中国等房企股价跟随上涨 [1] - A股投资者可通过T+0交易机制直接参与港股内房股投资 [1]

长沙新房市场复苏态势 - 2025年3月长沙新房市场呈现显著复苏态势，头部房企与新兴势力协同发力，市场在政策调控与企业战略转型中逐步企稳向好 [1] - 头部企业持续聚焦核心地段和产品力升级，本土房企凭借精准定位与产品创新，通过优良地段与差异化产品策略巩固标杆项目，实现改善、教育等细分市场份额抢占 [1] 房企销售排名 - 华润置地以17.72亿元蝉联冠军，招商蛇口、中建信和分别以8.76亿元、6.53亿元稳居前三 [17] - TOP30企业总销售贡献117.75亿元，头部房企市场集中度达72%，同比提升6个百分点 [17] - 国央企在TOP30房企中占据主导地位，业绩占比57%，民企上榜数量16个，业绩占比43% [18][19] 房企表现亮点 - 鑫远集团业绩增幅达1513%，名次跃升102位至榜单第7位，旗下鑫远紫樾府项目一季度销售3.52亿元 [20][24] - 润和城业绩增幅126%，排名前进11位至第5位，润和瑞玺台联排别墅首开销售完毕 [24] - 绿城中国业绩同比增长162%，排名上升19位至第8位，绿城玉海棠首开去化表现优异 [24] 区域市场表现 - 湘江新区以9个项目位居区域第一，天心区占比6个，两区合计上榜数量近一半 [58] - 天心区以8.00亿元成交金额位居榜首，芙蓉区以7.67亿元紧随其后 [58] - 高端改善热盘占6席，高品质项目9个，高性价比项目9个，教育优势项目6个 [60][61] 典型项目表现 - 招商蛇口江山境成交5.03亿元，建发观云3.35亿元，绿城玉海棠2.79亿元 [38] - 青云上府项目定位高端改善，一季度热销近4亿元 [20] - 浩华麓悦尚宸销售3.37亿元，以140-400㎡湖居产品革新浏阳高端市场 [21] 市场趋势 - 长沙楼市正从"性价比优先"转向"品质+资源双驱动"，具备强教育属性、产品创新力及主城地段的项目持续领跑 [60] - 市场形成"民企激活毛细血管、国央重塑城市骨架"的双轨格局 [22] - 核心区改善住宅领跑市场，政策宽松及"零公摊"产品推动需求释放 [62]

文章核心观点 龙湖集团3月累计合约销售额及1 - 3月合约销售额情况 [1] 分组1 - 龙湖集团3月累计合约销售额为169.5亿元人民币 [1] - 龙湖集团1 - 3月合约销售额为70.1亿元人民币 [1]

文章核心观点 龙湖集团一季度实现总合同销售金额169.5亿元 [1] 分组1 - 截至3月末集团累计实现总合同销售金额169.5亿元，合同销售面积118.8万平方米 [1] - 三月单月实现总合同销售金额70.1亿元，合同销售面积48.5万平方米 [1] - 三月单月实现归属公司股东权益的合同销售金额47.4亿元，归属公司股东权益的合同销售面积35.2万平方米 [1]

文章核心观点 龙湖集团公布2025年截至3月末销售及经营收入情况 [1] 销售情况 - 截止2025年3月末累计总合同销售金额169.5亿元，合同销售面积118.8万平方米 [1] - 3月单月总合同销售金额70.1亿元，合同销售面积48.5万平方米 [1] - 3月单月归属公司股东权益的合同销售金额47.4亿元，合同销售面积35.2万平方米 [1] - 3月单月按区域划分合同销售金额西部17.5亿元，环渤海16.7亿元，长三角19.8亿元，华中7.2亿元，华南8.9亿元 [1] 经营收入情况 - 截至3月底集团实现经营性收入约65.5亿元，含税金额约70亿元 [1]

行业现状与政策环境 - 房地产行业尚未度过寒冬，未来竞争焦点转向高质量、新科技和好服务[1] - 限购时代结束，行业进入20年来最宽松环境，地产牛市终结[2] - 政府频繁使用"筑底"一词描述当前地产市场状态[3] - 政策双重导向：保交付建好房满足需求，同时推动新发展模式帮助企业止损转盈[4] - 近7成房企仍处于亏损状态，把握政策脉搏成为生存关键[5] 行业三大维稳措施 - 流动性是波动期核心问题，政策聚焦按期交付、财务安全与住好房三大方向[9] - 2021-2024年是房企交付压力高峰期，2024年可能成为最后一个交付大年[10] - 2022年"保交楼"写入高层会议，2024年升级为"保交房"，政策从保项目转向保权益[12] - 政府建立城市房地产融资协调机制，允许经营性物业贷款用于稳固债务[14] - 龙湖案例：2024年经营性物业贷净增299亿元，有息负债压降163亿元至1763.2亿元[14] 住房需求升级趋势 - 全国城镇住宅套户比达1.07，需求从"有没有"转向"好不好"[15] - 2025年"好房子"写入政府工作报告，头部房企加速布局安全、舒适、绿色、智慧住宅[15] - 龙湖推出"观萃"产品线，整合社区外设施营造融合氛围，两年内推出9座云河颂和16座御湖境[15] - 中信证券测算核心城市置换需求达每年4.3亿平方米，相当于2023年销量的38%[17] 房企转型与第二曲线 - 新发展模式要求房企延伸业务链，发展租赁、物管、代建等轻资产业务[22] - 华润置地布局大资管业务，涵盖经营性不动产、轻资产管理和生态圈业务[25] - 龙湖2024年运营及服务业务收入267.1亿元，占总收入20%[27] - 商业投资租金收入109.8亿元（+7%），出租率97%[28] - 龙智资管六大业务单元年收入31.8亿元，物管收入114.2亿元（外拓占比超60%）[29][30] - 龙湖龙智造智慧营造业务年收入12.1亿元[31] 经营性资产发展前景 - 中产扩大驱动高品质商业空间需求，数字经济推动产业园区服务化转型[35][36] - REITs试点等政策为存量资产盘活提供支持[37] - "空间即服务"成为房企转型核心战略，连接人与空间[39] - 龙湖二十年前即布局多元业务，资本市场认可其经营性收入稳定性[40] - 行业竞争转向产品力、服务力与创新力的多维较量[40]

报告公司投资评级 - 行业为地产建筑业/地产，6个月评级为买入（维持评级） [7] 报告的核心观点 - 龙湖集团24年业绩受行业波动回落，但多元赛道优势为利润提供坚实支撑，债务结构继续优化，偿债压力逐步释放，考虑行业波动影响或持续，调整预测公司25 - 26年归母净利润为70.6、72.5亿元（原值：133.0、148.2亿元），新增27年预测75.1亿元，维持“买入”评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 24年公司实现营业收入1274.7亿元，同比-29.6%；归母净利润104.0亿元，同比-19.1%；核心利润69.7亿元，同比-38.6%；基本每股收益1.58元/股，同比-23.7% [1] - 24年公司毛利率16.0%，较23年下降0.9pct；核心权益后利润率5.5%，较23年下降0.8pct；开发、运营业务毛利率分别为6.1%、75.0%，较23年分别下降5.9、0.8pct [2] - 24年公司含资本支出的经营性现金流超60亿元，销管费率较23年上升0.87pct至6.82%，宣布24年派发末期股息每股0.10元，计入中期股息每股0.22元，全年合计派发股息每股人民币0.32元，分红比例21.2% [2] 销售与土地情况 - 24年公司实现合同销售额1011.2亿元，同比-41.7%，销售面积712.4万平，同比-34.0%，销售单价1.42万元/平，同比-11.7%，一二线城市销售额占比超90%，并表回款率超100% [3] - 分区域来看，长三角、环渤海、西部、华南及华中片区合同销售额分别占比28.7%、19.3%、27.2%、15.3%及9.5% [3] - 截至24年末，公司已售未结合同销售额、面积分别为1282亿元、1000万平，较23年同期分别下降26.1%、20.6% [3] - 24年新增拿地9宗，土储建面83万平，权益面积39万平，同比降幅均接近8成，平均权益收购成本1.33万元/平，同比+36.5%，新增土储主要位于长三角及西部地区 [3] - 截至24年末，公司土地储备合计3312万平，权益面积2426万平，分别同比-27%、-25%，土储平均成本4303元/平，同比-8.5%，土储消耗降幅低于销售面积降幅 [3] 债务情况 - 截至24年末，公司有息负债规模1763.2亿元，同比-8.5%；在手现金494.2亿元，同比-18.2%，其中预售监管资金为167.5亿元 [4] - 截至24年末，公司净负债率51.7%，剔除预收款后的资产负债率57.2%，剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债倍数1.03倍；非抵押债务占总债务比例为37.9%，较23年同期下降21.9pct [4] - 一年内到期债务302.4亿元，同比+12.7%，占总债务比例为17.2%，较23年同期上升3.3pct，短债规模略有提升 [4] - 24年公司平均融资成本4.0%，较23年下降0.24pct，平均贷款年限10.27年，较23年上升2.42年，经营性物业贷净增299亿元，融资成本持续优化 [4] - 公司整体债务规模有望持续缩减，25年底预计降至1400亿元，年内境内债务及海外银团贷款偿还已做有序铺排 [4] 多航道业务情况 - 24年公司运营业务不含税租金收入135.2亿元，同比+4.5%，其中商场、长租公寓及其他收入占比分别为78.8%、19.6%和1.6% [5] - 购物中心方面，24年公司商业租金收入同比上升7%至109.8亿元，营业额上升16%超730亿元，日均客流上升25%超320万人次；年内新开11座商场；截止24年末累计运营89座，出租率提升至97%；已开业商场建面930万平，同比+16.7%，整体出租率为96.8%，较23年同期+0.6pct；25年计划新开11座商场 [5] - 长租公寓方面，24年“冠寓”租金收入同比+4%至26.5亿元，已开业12.4万间，较23年增加约0.1万间，出租率95.3%，较23年微降0.2pct [5] - 服务业务方面，龙湖智创生活全年实现收入114.2亿元，同比+8%，在管面积4.1亿平，同比+13.9% [5] 财务预测 - 调整预测公司25 - 26年归母净利润为70.6、72.5亿元（原值：133.0、148.2亿元），新增27年预测75.1亿元 [6] - 预计25 - 27年营业收入分别为892.32亿元、713.86亿元、571.09亿元，增长率分别为-30.00%、-20.00%、-20.00% [6] - 预计25 - 27年EBITDA分别为131.30亿元、129.33亿元、108.01亿元 [6] - 预计25 - 27年归母净利润增长率分别为-32.08%、2.68%、3.51% [6] - 预计25 - 27年EPS分别为1.03元/股、1.05元/股、1.09元/股 [6] - 预计25 - 27年市盈率分别为8.50、8.28、8.00 [6]

报告公司投资评级 - 行业为地产建筑业/地产，6个月评级为买入（维持评级） [7] 报告的核心观点 - 龙湖集团24年业绩受行业波动回落，但多元赛道优势为利润提供坚实支撑，债务结构继续优化，偿债压力逐步释放，考虑行业波动影响或持续，调整预测公司25 - 26年归母净利润为70.6、72.5亿元（原值：133.0、148.2亿元），新增27年预测75.1亿元，维持“买入”评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 24年公司实现营业收入1274.7亿元，同比-29.6%；归母净利润104.0亿元，同比-19.1%；核心利润69.7亿元，同比-38.6%；基本每股收益1.58元/股，同比-23.7% [1] - 24年公司毛利率16.0%，较23年下降0.9pct；核心权益后利润率5.5%，较23年下降0.8pct；开发、运营业务毛利率分别为6.1%、75.0%，较23年分别下降5.9、0.8pct [2] - 24年公司含资本支出的经营性现金流超60亿元，销管费率较23年上升0.87pct至6.82% [2] - 公司宣布24年派发末期股息每股0.10元，计入中期股息每股0.22元，全年合计派发股息每股人民币0.32元，分红比例21.2% [2] 销售与土地情况 - 24年公司实现合同销售额1011.2亿元，同比-41.7%，销售面积712.4万平，同比-34.0%，销售单价1.42万元/平，同比-11.7%；一二线城市销售额占比超90%，并表回款率超100% [3] - 分区域来看，长三角、环渤海、西部、华南及华中片区合同销售额分别占比28.7%、19.3%、27.2%、15.3%及9.5% [3] - 截至24年末，公司已售未结合同销售额、面积分别为1282亿元、1000万平，较23年同期分别下降26.1%、20.6% [3] - 24年新增拿地9宗，土储建面83万平，权益面积39万平，同比降幅均接近8成，平均权益收购成本1.33万元/平，同比+36.5%，新增土储主要位于长三角及西部地区，拿地质量提升 [3] - 截至24年末，公司土地储备合计3312万平，权益面积2426万平，分别同比-27%、-25%，土储平均成本4303元/平，同比-8.5%，土储消耗降幅低于销售面积降幅 [3] 债务情况 - 截至24年末，公司有息负债规模1763.2亿元，同比-8.5%；在手现金494.2亿元，同比-18.2%，其中预售监管资金为167.5亿元 [4] - 截至24年末，公司净负债率51.7%，剔除预收款后的资产负债率57.2%，剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债倍数1.03倍；非抵押债务占总债务比例为37.9%，较23年同期下降21.9pct [4] - 一年内到期债务302.4亿元，同比+12.7%，占总债务比例为17.2%，较23年同期上升3.3pct，短债规模略有提升 [4] - 24年公司平均融资成本4.0%，较23年下降0.24pct，平均贷款年限10.27年，较23年上升2.42年 [4] - 24年公司经营性物业贷净增299亿元，融资成本持续优化，整体债务规模有望持续缩减，25年底预计降至1400亿元，年内境内债务及海外银团贷款偿还已做有序铺排 [4] 多航道业务情况 - 24年公司运营业务不含税租金收入135.2亿元，同比+4.5%，其中商场、长租公寓及其他收入占比分别为78.8%、19.6%和1.6% [5] - 购物中心方面，24年公司商业租金收入同比上升7%至109.8亿元，营业额上升16%超730亿元，日均客流上升25%超320万人次；年内新开11座商场；截止24年末累计运营89座，出租率提升至97%；已开业商场建面930万平，同比+16.7%，整体出租率为96.8%，较23年同期+0.6pct；25年计划新开11座商场 [5] - 长租公寓方面，24年“冠寓”租金收入同比+4%至26.5亿元，已开业12.4万间，较23年增加约0.1万间，出租率95.3%，较23年微降0.2pct [5] - 服务业务方面，龙湖智创生活全年实现收入114.2亿元，同比+8%，在管面积4.1亿平，同比+13.9% [5] 财务预测 - 调整预测公司25 - 26年归母净利润为70.6、72.5亿元（原值：133.0、148.2亿元），新增27年预测75.1亿元 [6] - 预计25 - 27年营业收入分别为892.32亿元、713.86亿元、571.09亿元，增长率分别为-30.00%、-20.00%、-20.00% [6] - 预计25 - 27年EBITDA分别为131.30亿元、129.33亿元、108.01亿元 [6] - 预计25 - 27年EPS分别为1.03元/股、1.05元/股、1.09元/股 [6] - 预计25 - 27年市盈率（P/E）分别为8.50、8.28、8.00 [6]

报告公司投资评级 - 维持“持有”评级 [1][6] 报告的核心观点 - 龙湖集团营业收入承压但财务总体向好，聚焦核心区域且土储资源充足，经营性业务稳健，出租率维持高位，考虑其经营性业务增长稳健、拥有优质商业资产可贡献稳健现金流，维持“持有”评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 2024 - 2027 年预测营业收入分别为 1274.75 亿元、1040.14 亿元、942.42 亿元、893.19 亿元，增长率分别为 -29.5%、-18.4%、-9.4%、-5.2% [3][7] - 2024 - 2027 年预测归属母公司净利润分别为 104.01 亿元、70.30 亿元、71.37 亿元、71.67 亿元，增长率分别为 -19.1%、-32.4%、1.5%、0.4% [3][7] - 2024 - 2027 年预测每股收益 EPS 分别为 1.51 元、1.02 元、1.04 元、1.04 元 [3][7] - 2024 - 2027 年预测净资产收益率分别为 6.44%、4.17%、4.06%、3.92% [3] - 2024 - 2027 年预测 PE 分别为 6.17、9.45、9.30、9.27 [3] 基础数据 - 52 周区间为 7.67 - 18.76 港元，3 个月平均成交量为 2389 万股，流通股数为 68.88 亿股，市值为 712.24 亿元 [5] 业务情况 - 2024 年开发业务收入 1007.7 亿元，交付物业总建筑面积 761.9 万平，结算毛利率 6.1%，合同销售额 1011.2 亿元，销售面积 712.4 万平方米，期末已售未结金额 1282 亿元，面积约 1000 万平，布局聚焦核心区域，新增收购土地储备总建筑面积 83 万平，权益面积 39 万平，期末土储合计 3312 万平，权益面积 2426 万平，平均成本每平方米 4304 元 [6] - 2024 年运营业务租金收入同比增长 4.5%至 135.2 亿元，商场、租赁住房和其他分别占比 8.8%、19.6%和 1.6%，期末已开业商场建筑面积 930 万平，含车位共 1243 万平，整体出租率 96.8%，在建投资物业项目 14 个，预计 8 个于 2025 年内开业，总建筑面积 102.8 万平方米，冠寓已开业 12.4 万间，整体出租率 95.3%，开业超六个月项目出租率 95.6% [6] - 2024 年服务业务收入 131.9 亿元，同比增长 10.4%，期末物业在管面积 4.1 亿平，服务业务毛利率 31.4%，较上年增长 0.4pp [6] 盈利预测假设 - 2025 - 2027 年开发业务结算金额增速分别为 -25%、-15%、-10% [7] - 2025 - 2027 年运营业务租金收入增速分别为 5%、5%、5% [7] - 2025 - 2027 年服务业务收入增速分别为 8%、6%、5% [7]

报告公司投资评级 - 维持“强烈推荐”评级 [1][12] 报告的核心观点 - 24年收入及利润下滑受开发业务拖累，运营及服务业务贡献毛利润占比达70%且稳健增长；开发业务销售及拿地承压，运营及服务业务四大非开发业务航道稳健增长，25年预计开业购物中心11座；债务规模有序压降，25年或为有息负债到期高峰期，经营性贷款稳增或保障偿付，26年后经营及服务业务利润或足以应对剩余每年公开市场债务偿付；关注25年下半年公开市场债务压力缓解进程，25年底资金压力或显著缓释，可支配自由现金流或边际回升，关注投资循环增强及估值提振可能 [1][12] 根据相关目录分别进行总结 财务数据与估值 - 预计25E/26E/27E EPS分别为0.96/1.05/1.14元/股，同比分别-37%/+9%/+9%，当前股价对应PE分别为9.5/8.7/8.0 [1][12] - 2023 - 2027E营业总收入分别为1810.94亿元、1274.75亿元、1094.54亿元、826.78亿元、734.07亿元，同比增长分别为-28%、-30%、-14%、-24%、-11% [3] - 2023 - 2027E营业利润分别为193.26亿元、109.36亿元、65.18亿元、86.19亿元、99.24亿元，同比增长分别为-52%、-43%、-40%、32%、15% [3] - 2023 - 2027E归母净利润分别为128.50亿元、104.01亿元、66.02亿元、72.10亿元、78.26亿元，同比增长分别为-47%、-19%、-37%、9%、9% [3] 24年业绩情况 - 24年营业收入/税前利润/归母净利润分别为1275亿元/187亿元/104亿元，同比分别-29%/-24%/-19%，核心归母净利润69.7亿元，同比-38% [2] - 营业收入同比下滑受房地产开发业务拖累，24年开发业务收入1008亿元，同比-35%，运营业务收入135亿元，同比+5%，服务业务收入132亿元，同比+10%，运营及服务业务贡献收入占比21%，贡献毛利润占比70% [2] - 税前利润增速高于营收增速，受益于投资性房地产公允价值变动收益增加，24年整体毛利率同比下滑0.9pct至16%，开发业务毛利率下滑4.9pct至6.1%，运营业务毛利率下滑0.9pct至75.0%，服务业务毛利率提高0.4pct至31.4%；销售/管理/财务费用率分别+0.4pct/+0.5pct/-0.02pct至3.3%/3.5%/0.07%；投资收益占收入比例下降0.2pct至0.7%；投资性房地产公允价值变动收益占营收比例上升2.6pct至3.7% [2] - 归母净利润增速高于税前利润，受益于少数股东损益占比下降，土增税占税前利润比例上升3.7pct至8.3%，所得税开支占税前利润比例上升0.8pct至26.9%，少数股东损益占净利润比例下降10.8pct至14.2% [2] - 24年核心净利润派息率30%，对应当前股价股息率为3.5% [2] 业务展望 - 开发结算或滞后反应过去两年行业下行趋势，25年结算收入或面临下行压力，毛利率或进一步承压；运营及服务业务收入有望持续增长，业务规模有望稳定增长，带动收入及利润占比持续提升 [9] 开发业务情况 - 24年受市场下行及近年补货力度较低影响，全口径销售额1011亿元，同比-42%，销售面积712万方，同比-34%，销售均价14194元/平，同比-12% [10] - 24年估算全口径拿地金额110亿元，同比-69%，拿地面积83万方，同比-77%，拿地楼面价13285元/平，同比+37%，估算全口径拿地力度11%，较23年下降10pct [10] 运营及服务业务情况 - C2商业投资：24年租金收入110亿元，同比+7%，同店同比+0.3%，24年新开业购物中心11个，25年预计新开业11个，截止24年末累计开业购物中心89个，累计开业商场建面930万方，同比+17%，截止24年末出租率97%，较23年末+1pct [11] - C3资产管理：24年资产管理收入31.8亿元，长租公寓租金收入26.5亿元，同比+4%，截止24年末长租累计开业间数12.4万间，同比+1%，24年末长租出租率95.3%，较23年末-0.2pct [11] - C4物业管理：24年实现收入114.2亿元，同比+8%，截止24年末累计在管面积4.1亿平，同比+14% [11] - C5智慧营造：24年实现收入12.1亿元 [11] 债务情况 - 截止24年末，有息负债1763亿元，较23年末-8%，货币资金494亿元，较23年末-18%，剔预资产负债率57.2%，较23年末-3.2pct，净负债率51.7%，与23年末-4.2pct，现金短债比1.63，较23年末-0.62，融资成本为4.00%，较23年末-24bp [11] - 类型结构上，境内债券/境内贷款/境外美元债/境外贷款分别为203亿元/1285亿元/95亿元/180亿元，占比分别为12%/73%/5%/10% [11] - 期限结构上，一年以内到期有息负债为302亿元，占比17%，同比+3pct，判断25年或为有息负债到期高峰期，到25年底资金压力或显著缓释，可支配自由现金流或边际回升 [11] - 截止25年3月28日，公开债券规模233亿元，25年剩余公开债到期规模71亿元，26 - 32年公开债券到期规模分别为59亿元/24亿元/33亿元/32亿元/13亿元，26年开始经营及服务业务利润或足以应对剩余每年公开市场债务偿付 [11] - 截止24年末经营性物业贷余额773亿元，24年净增299亿元，后续在经营性物业贷款上仍具有一定融资空间，对25年到期有息负债偿还提供保障 [11][12]