报告行业投资评级 - 强于大市（维持）[4] 报告核心观点 - 中国商业地产运营商正经历深刻变革，经营策略分化明显，根据物业出租收入增速可分为三类：维持增长型、略有波动型和明显下降型 [2][8][21] - 从战略层面，运营商分为两类：采取“开发+商业”双轮驱动模式的内地房企，以及偏好纯粹商业运营模式的港资背景房企 [8][14] - 转型节奏更快、商业属性更纯粹的内地房企有望率先实现资产重估，而资产质量优、股息率高的港资房企具备防御性配置价值 [9][41] 根据相关目录分别总结 1. 不同房企的商业和房开占比差异 - 内地房企多采用“开发+商业”双轮驱动模式，持有型物业在资产和收入端的占比均未过半，但正经历从开发向商业的战略迁移 [14] - 部分内地房企的商业地产毛利润贡献已非常突出，例如新城控股、龙湖集团2025年上半年物业出租业务毛利润占比已突破70% [14] - 截至2025年中，新城控股所持投资性房地产占总资产比重已达42%，业务和资产结构趋近于港资房企 [14] - 港资背景运营商（如恒隆地产、太古地产、嘉里建设）偏好纯粹的商业运营模式 [8][14] 2. 不同房企的商业地产运营效率对比 - 港资房企项目数量少而质量优，体现为坪效高于内地房企且出租率具备韧性 [35] - 2025年上半年购物中心坪效测算显示，太古地产、恒隆地产、嘉里建设的单平租金（元/平米/天）领先 [36] - 华润置地在内地房企中购物中心坪效领先，因其占据一二线城市核心区位并掌握重奢资源 [35] - 2025年上半年，样本房企购物中心出租率普遍保持高位，其中太古地产、新城控股、华润置地、龙湖集团出租率表现较好 [37] 3. 投资建议 - **主线一**：关注经历从开发向商业战略迁移、转型节奏快的内地房企 [9][41] - 投建管退渠道通畅、有望深度受益商业不动产REITs落地的房企：华润置地、大悦城 [9][41] - 高度聚焦商业运营、资产结构调整较快的房企：龙湖集团、新城控股 [9][41] - **主线二**：关注资产质量优、股息率具备竞争力的防御性港资房企 [9][41] - 标的：太古地产、嘉里建设、恒隆地产 [9][41] - 2024年，太古地产、恒隆地产、嘉里建设分红对应股息率平均约8.0% [2][28] 其他关键数据与要点 - **物业出租收入增长型房企**：多为具备主动投资能力的内地房企，如华润置地计划在2025~2028年新开业22座购物中心，年均开业6座，预计到2028年末在营购物中心增加至114座 [2][24] - **物业出租收入波动型房企**：多为港资房企，特点为项目数量少而质量优，偏好分红，2024年平均股息率约8.0% [2][28] - **REITs政策影响**：2025年12月31日，证监会及沪深交易所发布REITs相关政策，加速商业不动产REITs试点落地，华润置地、大悦城、新城控股已具备相关资本运营经验 [28] - **运营数据对比**：2025年上半年，物业出租收入同比增速最高的样本房企为新城控股（11%），龙湖集团和华润置地均为6% [22] - **毛利率情况**：2025年上半年，样本房企物业出租业务毛利率普遍较高，金融街、龙湖集团、华润置地位居前列 [40]

市场表现 - 港股内房股板块于2月2日出现集体上涨行情 [1] - 融创中国股价上涨6.14%，领涨板块，最新价1.210港元，总市值195.93亿港元 [1][2] - 龙光集团股价上涨5.93%，华润置地股价上涨5.21%，越秀地产股价上涨4.68% [1][2] - 新城发展、中国海外发展、万科企业、绿城中国、旭辉控股集团、中国金茂等公司股价涨幅均超过3% [1] - 部分公司年初至今表现强劲，绿城中国累计上涨34.24%，中国金成累计上涨44.63%，新城发展累计上涨29.27%，中国海外宏洋集团累计上涨29.29% [2] 政策与行业动态 - 上海于2月2日实质性启动收购二手住房用于保障性租赁住房项目 [1] - 该举措旨在精准对接新市民、青年人、大学毕业生及各类人才的租赁需求，助力构建青年发展型城市 [1] - 建设银行上海市分行相关支行与浦东新区、静安区、徐汇区的公租房公司签署合作协议，为收购工作提供金融支持 [1]

市场表现 - 2月4日港股内房股板块集体上涨，融创中国涨幅领先，达6.14% [1] - 龙光集团与华润置地分别上涨5.93%和5.21% [1][2] - 越秀地产、新城发展、中国海外发展、万科企业、绿城中国、旭辉控股集团、中国金茂等公司股价涨幅均超过3% [1] - 年初至今，部分内房股表现强劲，绿城中国、中国金茂、新城发展、中国海外宏洋集团累计涨幅分别达34.24%、44.63%、29.27%、29.29% [2] 上涨驱动因素 - 上海于2月2日实质性启动收购二手住房用于保障性租赁住房项目 [1] - 该举措旨在精准对接新市民、青年人、大学毕业生等群体的租赁需求，助力构建青年发展型城市 [1] - 建设银行上海市分行相关支行为浦东新区、静安区、徐汇区的公租房公司提供金融支持，以推动收购工作 [1] 公司市值与股价 - 华润置地最新股价为31.880港元，总市值达2273.34亿港元 [2] - 中国海外发展最新股价为14.520港元，总市值为1589.2亿港元 [2] - 万科企业最新股价为3.680港元，总市值为439.05亿港元 [2] - 融创中国最新股价为1.210港元，总市值为195.93亿港元 [2] - 部分公司年初至今股价仍为负增长，如旭辉控股集团累计下跌39.75%，龙光集团累计下跌20.11% [2]

核心观点 - 报告认为，随着《中华人民共和国增值税法》及配套细则在2025年底至2026年初相继落地，以互联网、金融为代表的服务性行业现行的税收安排在短期内发生重大变化的概率相对较低 [2][3][12] - 报告指出，房地产行业融资政策环境正持续改善，融资方式从债权融资延伸至股权融资，REITs和定增将为房企开辟股权融资渠道，缓解资金压力并改善资产负债表 [3][13] - 报告对部分公司及行业2025年业绩进行了总结与前瞻，并基于政策环境与基本面变化给出了相应的投资分析与意见 [13][17][18] 税收政策分析 - **增值税政策趋于稳定**：鉴于国务院已于2025年12月19日通过《中华人民共和国增值税法实施条例》，财政部和税务总局在2026年1月30日发布了《关于增值税征税具体范围有关事项的公告》及《销售服务、无形资产、不动产注释》，相关细则已较为明确，因此以互联网、金融为代表的服务性行业现行的税收安排在短期内发生变化的概率相对较低 [2][3][12] - **通信服务税率变更的历史性**：通信服务（如基础电信服务）的税率变更有其历史发展阶段的原因，不宜线性外推。在“营改增”初期，政策对“基础服务”的定义更侧重传统通话服务，而手机流量、宽带等业务被认定为“增值服务”适用6%税率。后根据《财政部 税务总局关于增值税征税具体范围有关事项的公告（财税〔2026〕9号）》，手机流量服务、互联网宽带接入服务等被重新明确为“基础电信服务”，增值税率由此前的6%升至9%。“基础电信服务”的税率自身也经历了从11%下调至10%，再到9%的过程，并在新增值税法中以立法形式确立为9% [2][11][12] - **具体行业适用税率明确**：根据2026年1月30日发布的《销售服务、无形资产、不动产注释》，金融、信息技术等业务明确适用6%的增值税率。其中，“无形资产”包括代理权、会员权、网络游戏虚拟道具、域名等。条例规定“增值电信服务”（不含手机流量服务、宽带接入服务）包含在销售服务大项中，普遍适用6%的增值税率 [3][12] 房地产行业 - **融资政策进入友好期**：房地产行业融资政策和环境正持续改善，融资限制政策逐步放松，支持政策进一步加强。例如，房地产融资“白名单”项目贷款可展期5年，“三条红线”政策逐步退场。融资方式更加多元化，并从此前的债权融资延伸至股权融资 [3][13] - **股权融资渠道开辟**：商业不动产REITs和定向增发为房企开辟了股权融资渠道。2026年1月底至2月初，上海证券交易所连续受理8单商业不动产REITs申报，深交所首单商业不动产REITs也正式申报。证监会推进商业不动产REITs的速度较此前基础设施REITs更快，资产归属主体可能扩围至民营房企。此外，华发股份拟向控股股东珠海华发集团定向增发募集资金不超过30亿元，发行价4.21元/股较现价溢价5%，显示了控股股东的支持 [13] - **投资分析意见**：报告维持对房地产及物管行业“看好”评级。认为行业基本面底部正逐步临近，政策面基调更趋积极，供给侧深度出清下行业格局优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性。推荐列表包括建发国际、绿城中国、保利发展、华发股份、龙湖集团、贝壳-W、华润万象生活等优质房企、商业地产、中介及物管公司 [13] 公司点评：恒隆地产 - **2025年业绩概览**：2025年公司实现营收99.5亿港元，同比下滑11%；归母净利润18.1亿港元，同比下滑16%；核心归母净利润32.0亿港元，同比增长3%。归母净利润下滑主要源于投资物业重估亏损10.5亿港元 [17] - **业务分项表现**： - 房地产开发收入2.6亿港元，同比下滑83%，核心业绩亏损0.8亿港元。 - 核心物业租赁收入93.9亿港元，同比下滑1%，核心利润33.6亿港元，同比下滑3%。 - 酒店业务收入3.0亿港元，同比增长57%，核心利润亏损0.8亿港元 [17] - **内地零售持续修复**：2025年内地物业租赁收入58.78亿元人民币，同比持平。其中商场收入48.71亿元人民币，同比增长1%。内地商场租户零售额逐季改善，25年Q1至Q4同比增速分别为-7%、-1%、+10%、+18%，全年整体零售额增速为+4%。公司公布了包括昆明、杭州、无锡、上海在内的V.3策略扩展项目 [17] - **财务状况与分红**：2025年末有息负债536亿港元，同比减少6.6%。净负债比例32.7%，平均融资成本3.8%。年度派息0.52港元/股，维持不变，派息比率为82%，股息率5.6% [17] - **盈利预测与评级**：考虑到租金预期稳定，上调2026-2027年归母净利润预测至29.9亿、31.6亿港元，新增2028年预测34.0亿港元。预计2026-2028年归母核心利润分别为32.9亿、34.4亿、35.4亿港元。维持“买入”评级 [17] 建筑装饰行业 - **2025年投资与利润承压**：2025年1-12月，基础设施投资（全口径）同比下滑1.5%，基础设施投资（不含电力）同比下滑2.2%。细分领域中，水利、环境和公共设施管理业投资同比下滑8.4%。受地方政府债务等因素影响，行业投资承压，企业利润也呈现压力 [17][18] - **重点公司2025年归母净利润预测**： - 增速在-10%以下：中国中铁、中国交建、中国电建、中国中冶、上海建工、鸿路钢构等。 - 增速在-10%至0%：中国铁建、中钢国际。 - 增速在0%至10%：中国化学、中国能建、安徽建工。 - 增速在10%至20%：建发合诚、四川路桥、东华科技。 - 增速在20%以上：精工钢构、志特新材 [17][18] - **政策预期与估值修复**：当前建筑行业PE和PB分别为13.4倍和0.83倍。报告认为，随着经济刺激政策持续优化、地方政府化债政策推进以及PPP新规出台，低估值建筑企业估值有望获得修复 [18] - **投资分析意见**：2026年作为“十五五”起始之年，“开门红”预期强，行业反内卷有望带动企业盈利修复。建议重点关注钢结构（鸿路钢构、精工钢构）、化学工程（中国化学）、洁净室（圣晖集成等）领域，以及低估值央国企（中国能建、中国中铁、四川路桥等） [18] 市场数据摘要 - **指数表现**：大盘指数近1个月上涨0.22%，近6个月上涨14.86%；中盘指数近1个月上涨9.02%，近6个月上涨31.98%；小盘指数近1个月上涨8.51%，近6个月上涨25.55% [4] - **涨幅居前行业**：近6个月，光伏设备Ⅱ上涨53.2%，综合Ⅱ上涨43.39%，工程机械Ⅱ上涨23.55% [4] - **跌幅居前行业**：近6个月，股份制银行Ⅱ下跌16.12%，城商行Ⅱ下跌7.87%，农商行Ⅱ下跌6.59%，国有大型银行Ⅱ下跌5.35% [4]

股本情况 - 本月底法定/注册股本总额为10亿港元，股份100亿股，面值0.1港元[1] - 上月底及本月底已发行股份等数目均为704,163,192股[2] 公众持股 - 公众持股量门槛为已发行股份（不包括库存股份）的25%[3] - 截至本月底已符合适用的公众持股量要求[3]

公司股份情况 - 截至2026年1月底，法定/注册股份数目为10,000,000,000股，面值0.1港元，法定/注册股本为1,000,000,000港元[1] - 截至2026年1月底，已发行股份（不包括库存股份）数目为7,041,631,192股，库存股份数目为0，已发行股份总数为7,041,631,192股[3] 公众持股情况 - 适用的公众持股量门槛为上市股份所属类别已发行股份总数（不包括库存股份）的25%[4] - 截至2026年1月底，公司已符合适用的公众持股量要求[4]

公司核心战略与定位 - 公司2025年的发展底色是“安全”，已平稳度过债务高峰，并在资产管理领域持续投入，构筑护城河[1] - 公司践行长期主义，围绕人的生命周期构建了六大资产管理赛道，包括冠寓、欢肆、蓝海引擎、霞菲公馆、佑佑宝贝与椿山万树，整体管理规模已接近300亿元[2] - 公司的资产管理能力正构筑其在存量时代的第二增长曲线，其意义在于形成了一套可反复验证和广泛应用的系统性能力[27] 创新产品“欢肆”的商业模式与表现 - 公司基于“Hybrid Space”理念打造创新混合空间产品“欢肆”，已落地合肥、成都、上海、杭州[3] - 合肥欢肆项目建筑面积不足2万平米，定位为“年轻时尚的生活欢乐场”，精准捕捉年轻人回归“附近”的消费偏好[4][5][6] - 合肥欢肆开业前三日客流超过13.2万人次，销售额突破330万元，配套的723间冠寓出租率稳定在97%，租金坪效超出周边竞品50%[4] - 欢肆空间设计注重“小而美”，通过四大亮点组合营造松弛场景，业态以餐饮为核心占比约70%，其余30%为休闲配套与生活方式，并孵化在地品牌[8][10] - 成都、杭州、上海等地的欢肆项目延续“小体量、高浓度”运营逻辑，基于客群画像、场景规划、品牌组合的全链路进行差异化打造[12] 复合业态的价值创造与协同效应 - 欢肆与冠寓深度融通形成差异化优势，冠寓4.0版本增加社交区域等公共空间，合肥项目在规划阶段便预留了直达欢肆的入口[13] - 通过珑珠积分互通、社群活动联动，实现了居住、消费、社交的“无界串联”，欢肆开业后带动冠寓单房租金提升300至500元[16] - “居住引流—消费闭环—价值互哺”模式为小体量商业提供了可复制的路径，通过业态融合提升资产运营确定性[17] - 2026年，“欢肆+冠寓”组合将在南京、深圳等地亮相，成都与上海原有项目也将焕新升级[19] 资产管理能力的系统化延伸 - 公司在上海虹桥天街项目通过蓝海引擎重塑办公体验，实现交通、产业与商业深度耦合，租户可享合作商铺95折优惠[19] - 公司将成都三千集从传统购物中心改造为“商业+办公”的复合功能空间，展示了以资产价值为核心对低效空间进行结构性重构的能力[21] - 公司资产管理具备从定位策划到交付运营的一站式能力，覆盖前策、研发、交付、运营全流程，并以资管视角统筹收益、成本与退出[23] - 该能力已延伸至酒店、医院、养老等领域，并通过如“长租+养老”、“长租+办公”等业态组合探索新可能性，以多元场景降低单一业态波动风险[25] - 公司的资产管理能力对消费者意味着可随人生阶段切换的陪伴模式，对业主则是能提供全套资产盘活解决方案的稀缺合作对象[27]

文章核心观点 2026年1月，中国土地市场成交规模因季节性因素处于低位，各项关键指标同比大幅下滑，市场主要由地方城投和项目开发商支撑。随着新一年供地计划陆续落地及融资环境优化，预计后续土地市场热度将逐步回升 [17][24][26]。 根据相关目录分别进行总结 1、土地成交规模处于季节性低位 - 2026年1月，全国经营性土地招拍挂成交建筑面积2580万平方米，环比下降90%，同比下降48% [18] - 同期成交金额为622亿元，环比下降90%，同比下降59% [18] - 1月所有城市土地成交金额均不高于50亿元，平均溢价率仅为1.8%，绝大多数高总价地块为底价成交 [18] 2、百强门槛均较同期下滑 - 截至1月末，新增土地储备货值百强门槛值为3.5亿元，同比下降35% [20] - 新增土地总价百强门槛值为1.6亿元，同比下降20% [20] - 新增建筑面积百强门槛值为7.4万平方米，同比下降17% [20] 3、投资TOP100拿地金额同比降幅近五成 - 2026年1月，新增土地储备百强房企的新增货值、总价和建筑面积之和分别为1280亿元、579亿元和1422万平方米 [21] - 其中，新增货值和拿地金额同比降幅接近50%，新增建筑面积同比下降28% [21] - 当月拿地金额前两位为越秀地产（25.6亿元）和华润置地，多数去年拿地较多的央企、国企本月尚未展开投资铺排 [10][22] 4、供地“窗口期”开启后土拍热度有望回升 - 2026年初，中央明确将持续实施适度宽松的货币政策，符合条件的房地产“白名单”项目贷款可享受5年展期政策，行业融资环境持续优化 [24] - 新一年房地产行业调控核心为“控增量、去库存”，土地供求规模将持续优化调整，叠加闲置土地回购、城市更新等工作推进，将释放更多优质地块资源 [24] - 农历新年过后，各地2026年供地计划将陆续落地，预计2026年上半年土地市场热度将逐步回升 [26]

2025年沈阳房地产市场整体表现 - 政府精准施策，有效提振购房者信心，并通过组织多场购房活动持续释放市场潜力，促进商品房成交 [1] - 土地市场再现溢价抢地现象，众多高品质项目扎堆入市，“首开”大捷成为常态 [1] - 市场结构发生转变，改善型需求取代刚需成为市场“压舱石”，改善型产品成为主角 [7] 2025年沈阳房企销售排名 - 根据销售套数、面积和金额综合排名，2025年表现抢眼的房企前十位依次为：奥（2490套，34.47万m²，56.51亿元）、依润量瓶（1351套，19.30万m²，36.56亿元）、刀不断（1300套，16.17万m²，21.31亿元）、用科（1029套，11.48万m²，12.96亿元）、中德开（988套，10.41万m²，11.94亿元）、华发（758套，9.44万m²，13.07亿元）、保利发展（796套，9.43万m²，10.54亿元）、美的好（620套，7.01万m²，6.88亿元）、星河湾（265套，6.63万m²，8.21亿元）、招商蛇口（549套，6.61万m²，7.88亿元）[2] - 从商品住宅备案情况看，中海、华润置地、龙湖位列全市备案面积前三甲，其中中海稳坐全市备案面积、金额、套数“三冠王”宝座 [4] 2025年沈阳商品住宅单盘销售表现 - 全市单盘备案面积前三甲为：华润置地中寰悦府（皇姑区，656套，9.83万m²，21.78亿元）、中海·天钻（浑南区，523套，6.98万m²，9.56亿元）、沈阳星河湾（浑南区，265套，6.63万m²，8.21亿元）[5][7] - 单盘销售榜单前二十名中，中海旗下项目占据五席，包括中海领馆壹号、中海盛京玖章、中海源境云起、中海汇德理，显示出强大的产品力和市场号召力 [5] - 华润置地、龙湖、金地、万科、保利等全国性品牌房企旗下项目亦有多盘上榜 [5] 区域市场深度分析 - **大东区**：单盘备案面积前三为中海汇德理（335套，4.20万m²，4.98亿元）、招商璀璨映澜（313套，3.10万m²，3.65亿元）、龙湖·樘前（239套，2.59万m²，2.48亿元）[8][10]；望花板块多个新盘扎堆入市，楼市迎来“第二春” [10] - **和平区**：单盘备案面积前三为中海领馆壹号（359套，6.44万m²，11.96亿元）、悦景新世界（355套，5.03万m²，9.60亿元）、润启和平里（316套，4.10万m²，7.24亿元）[11][13]；和平湾板块表现抢眼，多盘上榜 [13]；板块将新增悦融路东02地块TOD项目 [13] - **皇姑区**：单盘备案面积前三为华润置地中寰悦府（656套，9.83万m²，21.78亿元）、中海源境云起（404套，5.61万m²，11.27亿元）、金地金城阙云台（341套，4.06万m²，7.18亿元）[14][16]；区域多个新盘入市即热销，土地市场实现开门红，北陵农场三期地块已成功出让 [16]；2026年将迎来中海·瑞文熙和入市 [16] - **浑南区**：单盘备案面积前三为中海·天钻（523套，6.98万m²，9.56亿元）、沈阳星河湾（265套，6.63万m²，8.21亿元）、中海盛京玖章（465套，6.33万m²，11.97亿元）[17][19]；区域多个新盘拿地即入市并取得不俗成绩，未来将迎来中天·央著、新希望·缦云府等新盘 [19] - **沈北新区**：单盘备案面积前三为亚泰鲲鹏府（353套，3.27万m²，2.38亿元）、中金时代启城·樾府（313套，2.62万m²，1.98亿元）、中金壹号院（211套，2.58万m²，2.72亿元）[20][22]；蒲田路北-3、蒲田路北-9地块成交，区域将再添新盘 [22] - **沈河区**：单盘备案面积前三为沈阳金融广场·金廊公馆（180套，2.58万m²，4.82亿元）、保利·公园壹号（159套，1.82万m²，2.12亿元）、嘉里雅颂阁（96套，1.80万m²，4.69亿元）[23][25]；在售楼盘相对较少，未来将新增华强·盛京寳邸、富力·盈泽苑两大高品质项目 [25] - **铁西区**：单盘备案面积前三为润熙府（481套，5.75万m²，8.24亿元）、润悦湾（254套，2.28万m²，1.72亿元）、天易晶城·米兰颂二期（162套，1.82万m²，2.14亿元）[27][29]；区域有多个新盘入市，未来还将迎来润启·和悦里、润熙墅等新项目 [29] - **于洪区**：单盘备案面积前三为宏发浣花溪（387套，3.27万m²，2.71亿元）、学府美的城（342套，3.22万m²，1.87亿元）、保利·和光屿湖（243套，2.74万m²，3.24亿元）[30][32]；金地代建丁香湖-9地块、富禹正良四路1-1号地块等项目待入市 [32] - **苏家屯区**：单盘备案面积前三为保利·时光印象（134套，1.46万m²，0.87亿元）、艾格尔e领域（87套，0.72万m²，0.46亿元）、华润置地御华府（53套，0.60万m²，0.56亿元）[33][35] 细分产品市场表现 - **洋房产品**：备案面积前三甲均为中海旗下项目，分别为中海源境云起（皇姑区，404套，5.61万m²，11.27亿元）、中海盛京玖章（浑南区，377套，5.24万m²，10.26亿元）、中海汇德理（大东区，255套，3.32万m²，3.95亿元）[36][38] - **别墅产品**：备案面积前三甲为世茂国风盛京（浑南区，121套，2.07万m²，2.46亿元）、汇置湖畔公园（浑南区，34套，1.86万m²，3.04亿元）、越秀岄湖郡（沈北新区，58套，1.16万m²，0.84亿元）[39][41]

报告行业投资评级 - 评级：增持 [4] 报告核心观点 - 行业供给缩量提质，新旧动能形成合力推动市场触底回暖，2026年重点城市销售有望率先寻找均衡点，长尾城市市场拖累幅度收窄 [2][4] - 当前AH房地产板块总市值与行业在经济中所处地位不匹配，推荐开发类、商住类、物业类及文旅类等细分领域龙头公司 [4] - 房地产投资修复节奏滞后于销售端，开发商以销定投，2026年投资增速难有快速反转，若缺乏外部有力支撑，投资趋稳预计在2027年前后 [4][8] - 2026年行业主要压力来自投资增速，政策端能否有序推动降息和收储是对行业自身投资增速不足的有效弥补 [4] 2025年行业回顾 需求情况 - 2025年行业销售下行处于预测下限，销售面积真实数据略低于预测下限，主要因对三四线城市销售情况过于乐观 [4][8] - 销售呈现“小阳春行情火热，岁末缺乏翘尾”特征，一季度一线城市带动市场复苏，后续受高基数影响降幅扩大 [7][11] - 2025年全国商品房销售面积同比下降8.7%，销售金额同比下降12.6% [10] - 分线城市看，各线城市销售全年降幅扩大，二线城市下行幅度最快，其销售金额占比下滑；三线城市下滑幅度较为平缓 [17][23] - 2025年商品房销售均价同比下降4.1%，住宅销售均价同比下降4.0% [22][23] 投资情况 - 2025年投资下行超出预期，房地产开发投资完成额约为8.28万亿元，同比下降17.2% [24] - 新开工面积增速为-20.4%，竣工面积增速为-18.1%，均出现快速下行 [8] - 土地购置费累计3.08万亿元，同比下降13.9%，企业拿地持续下行，国央企是土地市场核心参与者 [26] - 房地产开发资金总额9.31万亿元，同比下滑13.4%，销售端不畅是房企资金来源紧张的主因 [34][35] 2026年行业展望 总量与结构 - 十五五期间行业需求有望企稳回升，维持在7-8亿平方米区间 [44] - 行业分化趋势持续，一二线城市金额贡献逻辑突出，重点22城销售金额占全国比重2025年为35.6%，预计未来将升至五成以上 [50][55] - 重点城市因前期涨幅大处于高位补跌阶段，但兼具产业与人口支撑，市场有望回归理性增长通道；三四线城市将面临结构性调整 [54] 政策与发展模式 - 二十届四中全会提出“推动房地产高质量发展”，中央经济工作会议明确“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给”等方向 [8][57] - 未来政策将聚焦防风险、提品质、促转型三大主线，短期松绑限制政策，长期落实以需求定供给 [57] - 供给模式转向“缩量提质，好房好价”，中心城区以质提价，郊远环线缩量控供引导刚需流入存量市场去库存 [60][62] 市场与价格 - 土地市场呈现缩量涨价特征，2025年土地成交建面同比下降12.5%，成交金额同比下降11.4%，楼面均价上涨3.4% [64] - 截至2025年12月，35城商品住宅月度可售面积3.15亿平，库存出清周期为25.5个月，一线、二线、三四线代表城市出清周期分别为20.0、26.7、30.1个月 [66] - 2025年10月起CPI同比转正，通胀预期增强有助于修复居民持有房产信心和房价预期 [73][78] - 二手房市场正从“降价缩量”向“降价放量”过渡，未来有望进入“价稳量稳”阶段 [74] 关键政策方向 - **降息**：2026年存在降息预期，目前居民购房综合资金成本约2.6%-2.8%，降息有助于缩小与租售比差距，促进房价企稳 [79] - **收储**：2025年全国拟使用专项债收购闲置土地共5364宗，对应拟收储面积2.9亿平方米，金额约7060亿元，已发行专项债超3000亿元，覆盖拟收储金额的43% [81] 2026年行业数据预测 销售预测 - **全国销售面积增速**：乐观1.0%、中性-3.9%、悲观-8.1% [10][103] - **全国销售均价增速**：乐观1.5%、中性-1.1%、悲观-3.5% [103] - **全国销售金额增速**：乐观2.6%、中性-4.9%、悲观-11.4% [4][103] - **一线城市**：销售面积增速乐观3%、中性0%、悲观-5%；均价增速乐观5%、中性3%、悲观0% [84][85] - **二线城市**：销售面积增速乐观-3%、中性-8%、悲观-13%；均价增速乐观2%、中性-3%、悲观-5% [91] - **三四线城市**：销售面积增速乐观2%、中性-3%、悲观-7%；均价增速乐观1%、中性-1%、悲观-3% [97] 投资预测 - **新开工面积增速**：乐观-8.0%、中性-12.0%、悲观-16.0% [4][118] - **土地购置金增速**：乐观-3.1%、中性-7.1%、悲观-15.7% [4][111] - **竣工面积增速**：乐观-7.0%、中性-10.0%、悲观-14.0% [121] - **施工面积增速**：乐观-5.8%、中性-8.3%、悲观-10.2% [4][123] - **房地产开发投资增速**：乐观-4.0%、中性-7.4%、悲观-12.5% [4][123]