股权与股东 - 深铁集团持有公司27.18%股权，为第一大股东[4][6] - 目标公司注册资本5000万元，公司认缴2450万元占49%[18,19] 项目转让 - 公司以12.92亿元转让红树湾项目49%投资收益权及附属权益未来收益权[3] - 公司以5824.72万元转让目标公司49%股权[3] - 本次交易完成后深铁集团100%享有目标项目所有权益[32] - 本次交易后深铁集团持有目标公司100%的股权[36] 财务数据 - 深铁集团2023年末营收251.54亿元、净资产3197.92亿元、净利润7892.93万元[5][6] - 红树湾项目评估基准日股东全部权益账面价值69.40亿元，公司49%收益权对应价值34.00亿元[8] - 公司49%收益权含应分配利润21.61亿元、初始投入12.40亿元[9] - 红树湾项目49%未来收益权评估价值12.91亿元[9] - 2023年12月31日目标公司资产总额15525.33万元、负债总额9681.92万元、净资产5843.41万元[20] - 2024年2月29日目标公司资产总额26267.92万元、负债总额14380.74万元、净资产11887.18万元[20] - 2023年12月31日目标公司营业收入9630.00万元、营业利润53.77万元、净利润28.76万元[20] - 2024年2月29日目标公司营业收入8066.32万元、营业利润8058.36万元、净利润6043.77万元[20] - 目标公司股东权益评估价值11883.07万元，49%股权对应5822.70万元[24] - 2014年公司以45.3亿元获取红树湾项目49%收益权，投入启动资金2.45亿元[41] - 截至目前公司已收回资金共计74.4亿元[41] - 本次交易完成后全期将实现31.7亿净利润，过往已结算25.7亿，本次退出体现交易利润6.0亿[41] - 2024年初至公告披露日，公司以22.35亿元向联合竞买方转让宗地使用权等[42] 交易相关 - 公司第二十届董事会第十二次会议于2025年1月27日审议通过转让议案[4] - 本次交易需提交公司董事会独立董事专门会议及董事会审议，未达股东大会审议标准[4] - 本次关联交易不构成重大资产重组或重组上市，无需有关部门批准[4] - 本次交易经独立董事专门会议4票同意、0票反对、0票弃权审议通过[43] - 过渡期自2024年2月29日次日起至相关完成日止，期间损益原则上由深铁集团承担与享有[34][39] 其他事项 - 目标项目高区写字楼已售部分客诉纠纷公司负责处理，责任按深铁集团51%、公司49%比例承担[28] - 深铁集团委托科筑公司销售目标项目高区写字楼未售房源，委托销售期至2029年12月31日[29,30]

担保相关 - 2023年度股东大会同意新增担保总额不超1500亿元，单笔低于125亿元由总裁决策[2] - 截至2024年11月30日，公司担保余额1168.23亿元，占2023年末净资产比重46.58%[12] - 本次担保后，公司及控股子公司对外担保总额将达1223.49亿元，占比48.79%[13] 子公司财务 - 截至2024年12月31日，珠海万彩资产163,991.32万元，负债141,376.63万元，净资产22,614.69万元[4] - 截至2024年12月31日，云南万科资产2,979,293.31万元，负债2,846,766.99万元，净资产132,526.32万元[9] 子公司融资与质押 - 珠海万彩向交通银行申请1.35亿元15年期贷款，珠海万鼎力以100%股权质押，公司提供连带责任保证[2] - 云南万科前期融资余额11亿元，投资期限延长至2026年5月12日，最长不超2033年5月12日[6] - 云南万科将昆明万宝97.8488%股权质押给新华资产[10] 其他 - 公司无逾期担保和涉及诉讼的担保[13]

债券信息 - 债券代码149057，简称“20万科02”，余额10亿元[2][3][10] - 期限7年期，票面利率3.42%，单利按年计息[10][11] 赎回安排 - 公司行使100%赎回选择权[17][5] - 赎回登记日2025年3月14日，资金到账和摘牌日3月17日[4][6] - 赎回价格103.42元/张，含当期利息[4] 利息情况 - 每10张债券（面值1000元）派息34.20元（含税）[21] - 个人、基金扣税后每10张派息27.36元，非居民企业34.20元[21] - 个人利息所得税税率20%，由付息网点代扣代缴[23] 税收政策 - 2021年11月6日至2025年12月31日，境外机构投资境内债券利息暂免税[24] 资金划付 - 公司2025年3月13日将赎回本金及利息划付至指定账户[22]

债券发行与赎回 - 公司于2020年3月16日完成“20万科02”发行[4] - 2025年3月16日为“20万科02”第5个计息年度付息日[4] - 公司决定行使“20万科02”发行人赎回选择权并将全部赎回[4]

融资净买入情况 - 1月21日有1575只个股获融资净买入 净买入金额在5000万元以上的有52股 [1] - 15股获融资净买入额超1亿元 中兴通讯获融资净买入额居首 净买入5 59亿元 [2] - 融资净买入金额居前的还有万科A 寒武纪 禾望电气 全志科技 中芯国际 中际旭创等 净买入额分别为3 95亿元 3亿元 2 52亿元 2 49亿元 1 93亿元 1 93亿元 [2]

债券发行 - 本期债券发行规模为11亿元[3] - 本期债券票面利率为3.98%，前5年固定不变[6] 债券付息 - 每手（面值1,000元）债券派发利息39.80元（含税）[13] - 扣税后个人、证券投资基金实际每手派发31.84元[13] - 扣税后非居民企业实际每手派发39.80元[13] - 付息债权登记日为2025年1月21日[2] - 除息日和付息日为2025年1月22日[14] 税收政策 - 个人（包括证券投资基金）利息所得税税率为20%[16] - 境外机构2018.11.7 - 2025.12.31暂免征收企业所得税和增值税[18] - 非居民企业债券利息暂免征收企业所得税[18] - 其他债券持有者自行缴纳利息所得税[18] 信用等级 - 公司主体和本期债券信用等级均为AAA[11] 相关机构信息 - 公司联系地址、联系人及电话等[18] - 主承销商为中信证券及相关信息[18] - 登记结算机构为中登深圳分公司及相关信息[18]

公司概况 - 万科执行董事、总裁、首席执行官祝九胜被传闻带走，但随后通过朋友圈更新疑似辟谣 [2] - 祝九胜于2012年加入万科，2018年接任总裁和首席执行官 [4] - 万科债券在2025年1月16日出现暴跌，其中"21 万科 02"跌幅超过27%，"22 万科 07"下跌超18% [5][6] - 万科一年内到期的境内债务约326.45亿元，2024年中报披露一年内到期的有息负债为1019.5亿元 [9] 财务表现 - 2024年前三季度，万科经营活动产生的现金流净额为负48.48亿元，现金减少196亿元 [9] - 2024年1~12月累计销售额为2446.8亿元，同比下降34.84% [11] - 2024年前三季度归母净利润亏损179亿元 [13] - 营业总收入从2020年的4191.12亿元下降至2024年9月的2198.95亿元，同比下降24.25% [14] 行业背景 - 2024年上半年百强房企销售金额同比下降39.5% [9] - 地产行业陷入"房价下跌——居民信心不足——房价继续下跌"的恶性循环 [17] - 2024年中央政治局会议多次定调，要求促进房地产市场止跌回稳，支持盘活存量闲置土地 [19] 公司策略与挑战 - 万科2024年的工作重点是确保安全底线，实现交易回款不低于300亿元，确保经营层面现金流为正 [9] - 万科在2018年、2019年、2021年依然是全国拿地金额排名第一的房企，高价拿地导致毛利率下跌和计提减值 [15] - 万科面临债务偿还压力，低价处理资产和股权导致亏损 [15]

投资评级 - 报告维持万科A的“增持”评级 [1][5] 核心观点 - 房地产行业仍处于调整阶段，公司通过大宗交易、REITs发行等方式化解经营压力，预计2024-2026年归母净利润分别为-196.90、-19.92、17.51亿元 [5] - 公司销售规模相对平稳，月销售能维持在200亿元以上水平 [5] 销售表现 - 2024年12月，公司实现销售面积172.7万平方米，同比下降32.72%，销售金额233.4亿元，同比下降29.23% [6] - 2024年全年累计销售面积1810.7万平方米，同比下降26.57%，销售金额2460.2亿元，同比下降34.59% [6] - 2024年12月销售单价为13515元/平方米，同比增长5.19%，全年累计销售单价13587元/平方米，同比下降10.92% [6] 土地储备 - 2024年12月，公司新增4宗土地，占地面积21.3万平方米，建筑面积49.6万平方米，权益地价23.7亿元 [7] - 2024年全年新增15个项目，总地价124亿元，总权益地价62亿元，拿地强度为5%，低于2023年和2022年的22% [7] 财务表现 - 2024年预计营业收入3540.91亿元，同比下降24.0%，归母净利润-196.90亿元，同比下降261.9% [8] - 2024年毛利率预计为6.0%，净利率为-6.2%，ROE为-5.7% [8] - 2024年EPS预计为-1.65元，2026年EPS预计为0.15元，对应2026年PE估值为47.5倍 [5][8] 财务预测 - 2024-2026年营业收入预计分别为3540.91亿元、3170.02亿元、2899.74亿元，逐年下降 [8] - 2024-2026年归母净利润预计分别为-196.90亿元、-19.92亿元、17.51亿元 [5][8] - 2024-2026年毛利率预计分别为6.0%、10.0%、11.9%，净利率分别为-6.2%、-0.9%、1.0% [8] 估值指标 - 2024年P/E为-4.2倍，2026年P/E为47.5倍 [8] - 2024年P/B为0.4倍，2026年P/B为0.4倍 [8] - 2024年EV/EBITDA为-42.6倍，2026年EV/EBITDA为19.6倍 [19]

万科企业股份有限公司 关于为控股子公司财荣有限公司银行保函 提供履约保证的公告 证券代码：000002、299903 证券简称：万科A、万科H 代 公告编号：<万>2024-132 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导 性陈述或者重大遗漏。 一、提供履约保证情况概述 为满足向香港特别行政区政府地政总署申请香港新界大埔马窝路的大埔市地段第243号地 块项目（"大埔项目"）预售证的要求，万科企业股份有限公司（以下简称"公司"）之控 股子公司财荣有限公司("财荣公司")拟向境外银行申请总额最高不超过5.87亿港元的银行保 函（"银行保函"），并将根据大埔项目的预售计划开具对应金额的保函。根据与境外银行 的协商，为银行保函提供如下履约保证：(1)公司之控股子公司JUBILANT CASTLE LIMITED 将为拟开具的银行保函向境外银行指定的银行账户存入最高不超过拟开具保函金额的款项 （"质押存款"），其中大埔项目合作方、财荣公司的另一方间接股东（以下简称"合作 方"）拟按其在大埔项目中5%的权益提供资金；(2)公司之全资子公司万科置业（香港）有限 公司（以下简称"万科置业（香港） ...

财务数据 - 2023年1 - 12月营收4657.39亿元，利润总额298.05亿元，归母净利润121.63亿元[6] - 2024年1 - 9月营收2198.95亿元，利润总额 - 154.40亿元，归母净利润 - 179.43亿元[6] - 截至2023年末资产总额15048.50亿元，负债总额11019.17亿元，净资产4029.34亿元[6] - 截至2024年9月30日资产总额13571.80亿元，负债总额9828.21亿元，净资产3743.58亿元[6] - 截至2024年11月30日担保余额1168.23亿元，占2023年末归母净资产比重46.58%[8] - 本次担保后对外担保总额将为1186.73亿元，占比将达47.32%[8] 贷款与担保 - 公司向工商银行贷款21.7亿元，期限3年，子公司提供担保[3] - 珠海万滨、南通万湘、大连万航分别担保8.41亿、10.29亿、3亿元[4] - 公司及子公司为自身及其他子公司担保余额1163.13亿元，对合营联营公司担保5.10亿元[8] 其他 - 公司总股本11930709471元[6]