信用评级 - 2025 年 12 月 23 日标普将公司长期主体信用评级从“CCC - ”下调至“SD”[8] - 2025 年 12 月 24 日惠誉将公司长期外币和本币发行人违约评级从“C”下调至“RD”[9] 债务情况 - “22 万科 MTN005”宽限期从 5 个工作日延长至 30 个交易日[7] - “22 万科 MTN004”和“22 万科 MTN005”未按期足额偿付本息，宽限期届满日分别为 2026 年 1 月 28 日和 2 月 10 日[10] 公告披露 - 2025 年 12 月 26 日公司披露相关会议决议及宽限期安排公告[7] - 报告签署日期为 2025 年 12 月 30 日[2]

证券信息 - 证券代码000002、299903、149358，简称万科A、万科H代、21万科02[2] 会议与停牌 - 拟召开“21万科02”2026年第一次债券持有人会议[2] - “21万科02”自2026年1月5日开市起停牌[2] 公告时间 - 公告发布于2025年12月31日[6]

| 股票简称：万科 | A | | 股票代码：000002 | | --- | --- | --- | --- | | 万科 | H | 代 | 299903 | | 债券简称：21 | 万科 | 02 | 债券代码：149358 | 关于召开万科企业股份有限公司 2021 年面向合格投资者 公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）（品种二） 2026 年第一次债券持有人会议的通知 特别提示： 1、债权登记日：2026 年 1 月 14 日。 2、会议表决时间：2026 年 1 月 16 日 9:00-2026 年 1 月 19 日 17:00。 3、会议召开背景：为稳妥推进万科企业股份有限公司 2021 年面向合格投 资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）（品种二）（以下简称"本期 债券"或"21 万科 02"）本息兑付工作，特召开持有人会议对本期债券本息兑 付安排调整相关事项进行审议。 4、因"21 万科 02"部分债券持有人已行使回售选择权，导致该部分债券 持有人对发行人享有的给付请求权与未行使回售选择权的其他债券持有人不同。 因此，本次持有人会议仅由具有相同请求权的债券持有人就不涉及其他债券持 有人 ...

万科企业股份有限公司 关于担保进展情况的公告 证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代 公告编号：<万>2025-168 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或者重大遗漏。 一、已有担保事项进展 为满足经营需要，万科企业股份有限公司（以下简称"公司"或"万科"） 之控股子公司前期已向金融机构融资，公司或公司之控股子公司继续通过信用保 证、股权质押等方式为相应的融资提供担保。 本次担保事项在上述担保额度范围内, 被转授权人员已在上述授权范围内 决策同意本次担保事项，具体情况如下： 公司 2024 年度股东大会审议通过了《关于提请股东大会授权公司及控股子 公司对外提供担保的议案》，同意在授权有效期内提供的新增担保总额须不超过 人民币 1,500 亿元，有效期为自 2024 年度股东大会决议之日起至 2025 年度股东 大会决议之日止。董事会在取得股东大会授权之同时，已进一步转授权公司指定 高管人员对于单笔金额低于人民币 50 亿元的对外担保进行审批，并签署相关法 律文件。 公司名称：福州市万滨房地产有限公司 成立日期：2015 年 10 月 ...

公司近况与财务压力 - 公司上周勉强避免了20亿元人民币（2.84亿美元）债券的违约 [1] - 公司正寻求延期偿还37亿元人民币（5.3亿美元）于12月28日到期的境内债务 债券持有人同意将最后期限延长至2月 [1] - 公司总负债超过500亿美元 [4] - 在最近一个7月至9月的季度 公司营收同比下降27% [3] - 公司数只境内债券因价格暴跌而被暂停交易 [3] 行业整体状况与市场影响 - 中国房地产行业持续低迷 复苏缓慢且痛苦 [1] - 尽管政府出台了一系列旨在重振行业的政策 但开发商仍在艰难恢复 [2] - 整体房价较2021年的峰值已下跌20%或更多 [5] - 2025年前11个月 新建住宅销售额同比下降11.2% [6] - 同期 房地产投资同比下降近16% [6] - 市场低迷已导致大规模裁员 并损害了整体消费者信心和支出 [6] - 房地产市场已从曾经的繁荣主要驱动力转变为拖累经济的因素 [2] 公司背景与行业地位 - 公司曾是按销售额计算的中国最大住宅建筑商 [1] - 公司成立于1980年代的深圳 [5] - 公司由国有铁路公司深圳地铁持股约三分之一 [3] - 公司可能正在测试国家支持开发商以重振行业的政策极限 [5] - 房地产行业曾占中国经济活动总量的四分之一以上 [5] 风险与连锁反应 - 尽管债券持有人批准了债务偿还延期 但公司违约风险依然存在 [3] - 投资疲软和房价下跌动摇了投资者信心 并波及更广泛的经济 [2] - 数以百万计的购房者持有的房产价值远低于其购买价格 [2] - 房地产市场的持续下滑是中国转向内需驱动增长模式所面临的最重大风险之一 [7] - 中国恒大在2021年违约时积累了超过3000亿美元的债务 是首批倒下的多米诺骨牌之一 [4]

行业服务模式创新 - 万科物业在南京溧水天禧明庭小区推出“弹性定价”服务模式，将传统“打包式”物业服务转变为“菜单化”灵活选择 [1] - 该模式提供总计508项清晰的服务清单，包括158项“必选套餐”和350项“可选服务”，业主可根据共同偏好与个性化需求自主商议选择具体服务事项及执行频次 [1][3] - 该小区业主最终从清单中选定了336项服务组合，包含132项必选和204项可选服务，模式已在小区内平稳运行 [3][4] 服务内容与定价细节 - 服务内容高度细化，例如大堂玻璃门可选每天一擦或一月一擦，风扇、灭蚊灯擦拭频次也可选择 [1] - 南京市住宅物业服务标准分为五个等级，涵盖基础服务、公共部位管理等七个方面，官方指导价为多层住宅0.5元-1.7元/平方米·月，高层住宅0.9元-2.6元/平方米·月，最高可上浮20% [4] - “菜单式”服务模式使物业费“花得明白”，更贴近业主需求，提升了服务透明度并为改善业主与物业关系提供了新思路 [4] 模式影响与行业意义 - 该模式改变了以往物业“配餐”模式，转变为由业主“点餐”，实现了服务供给与居民需求的精准匹配 [3] - 此举使业主在享受物业服务时拥有了更多自主权，满足了长期难以充分体现的个性化需求 [1] - 该模式为住宅物业服务提供了一种可行的新思路，标志着行业从固定搭配向个性化、灵活化服务的重要转变 [1][4]

未平仓空单比最高股票 - 截至12月19日，未平仓空单比位列前三的股票为万科企业（02202）、中远海控（01919）、恒瑞医药（01276），空仓比分别为18.48%、16.79%、15.54% [1] - 前十大未平仓空仓比股票还包括东方电气（15.31%）、中国平安（14.43%）、中兴通讯（14.02%）、宁德时代（12.37%）、紫金矿业（11.73%）、舜宇光学科技（11.44%）和福莱特玻璃（10.90%） [2] 未平仓空单比增幅最大股票 - 未平仓空单比（绝对值）较上一次增加最多的股票为宁德时代（03750）、蓝思科技（06613）、优必选（09880），分别增加2.35%、2.34%、1.29% [1] - 空仓比增幅前十的股票还包括商汤-W（增加1.22%）、OSL集团（增加1.01%）、药明康德（增加0.99%）、东方电气（增加0.78%）、易鑫集团（增加0.77%）、裕元集团（增加0.74%）和君实生物（增加0.71%） [2] 未平仓空单比降幅最大股票 - 未平仓空单比（绝对值）较上一次减少最多的股票为长飞光纤光缆（06869）、毛戈平（01318）、美兰空港（00357），分别减少1.26%、0.68%、0.67% [1] - 空仓比降幅前十的股票还包括哔哩哔哩-W（减少0.67%）、中教控股（减少0.61%）、中金公司（减少0.60%）、巨子生物（减少0.59%）、中国建材（减少0.57%）、中国人民保险集团（减少0.57%）和万科企业（减少0.56%） [2][3] 主要股票空仓数量变动 - 万科企业前次空仓数为4.20亿股，本次为4.08亿股，最新空仓比18.48% [2] - 中远海控前次空仓数为4.92亿股，本次为4.83亿股，最新空仓比16.79% [2] - 恒瑞医药前次空仓数为3919.30万股，本次为4011.67万股，最新空仓比15.54% [2] - 中国平安前次空仓数为10.44亿股，本次为10.75亿股，最新空仓比14.43% [2] - 宁德时代前次空仓数为1561.99万股，本次为1928.40万股，最新空仓比12.37% [2]

核心事件概述 - 万科在五天内两笔境内债券的展期方案均被债权人否决，仅争取到宽限期延长 两笔债券分别为20亿元的“22万科MTN004”和37亿元的“22万科MTN005”，其核心的“调整本息兑付安排”议案均因同意表决权未达90%生效门槛而落空 [1] - 两场表决结果高度一致，均为“展期被否、宽限期通过” 这凸显了公司与债权人之间存在难以弥合的信任鸿沟，并加剧了公司的短期流动性压力 [1] 债券“22万科MTN004”展期表决详情 - 该债券原定兑付安排涉及三项议案，其中核心的“调整本息兑付安排”议案被否决，仅“豁免会议召集程序时限要求”与“延长宽限期”两项辅助议案通过 [1] - 公司为此次展期设计了多轮调整方案，从强硬逐步妥协 最初的议案一要求本金展期12个月至2026年12月15日，且前期利息延期支付，未设增信措施 [1] - 优化后的议案二作出让步，同意前期利息正常兑付，并承诺追加深圳国企的连带责任担保等增信措施，但仍未获通过 [2] - 最终生效的宽限期议案将原有5个工作日的宽限期延长至30个交易日，兑付届满日顺延至2026年1月28日 [2] 债券“22万科MTN005”展期表决详情 - 该债券票面利率3.00%，原定12月28日到期，规模37亿元 其表决结局与“22万科MTN004”如出一辙，展期议案集体遇阻，仅宽限期议案通过 [2] - 公司为该债券设计了五项差异化展期议案，核心框架均为本金展期12个月至2026年12月28日，利率维持3.00%不变，新增利息随本金到期一并兑付 [2] - 议案一（延付前期利息且无增信）支持率仅1.76%，反对率高达96.81%，几乎被全盘否决 [3] - 议案二至五持续优化条款，如明确前期1.11亿元利息正常兑付、提及或明确追加深铁集团等国企担保、新增优先兑付约定及交叉违约条款等，但同意表决权均未达90%而全部失效 [3] - 唯一通过的宽限期议案将兑付宽限期延长至30个交易日，届满日定为2026年2月10日，宽限期内不计罚息，未偿付本金按原利率计息 [3] 方案设计分析与市场反馈 - 业内人士指出，宽限期只是“缓兵之计”，若展期方案的核心条款无法实质性优化，尤其是增信措施难以落地，未来仍将面临巨大阻力 [4] - 债权人最核心的诉求是偿付安全保障，缺乏清晰、可执行的增信安排是方案难以获得市场认可的关键原因 [4] - 公司的展期方案从强硬到妥协，但模糊的增信表述和缺乏分期兑付的设计，使其始终未能触及债权人对“偿付安全”的核心关切，导致“屡调屡否” [4] - 与同行案例“18远洋01”（规模同样20亿元）相比，两者展期时长和利率保持基本一致，但兑付节奏设计差异显著 “18远洋01”安排了本金分期、利息一次性付清的方案，例如本金在2023年9月至2024年5月间分多轮兑付5%-10%，剩余65%于2024年8月结清；而万科方案是“本金、利息直接展期一年” [4][5] 公司现状与未来挑战 - 30个交易日的宽限期转瞬即逝，两笔债券的兑付压力只是公司短期流动性困境的缩影 [5] - 对于公司而言，宽限期不是喘息的终点，而是必须拿出实质性解决方案的倒计时 [5] - 走出当前债务困局的关键在于拿出更具诚意的兑付安排，并落地清晰可执行的国企担保或抵质押措施 [5]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 本周信用热点事件有“22 万科 MTN005”多项展期议案未获通过、保债计划期限延长和上交所发布《上海证券交易所债券存续期业务指南第 5 号——公司债券受托管理》；一级市场传统信用债发行量、净融资额环比增加，偿还量环比减少，资产支持证券净融资额环比减少，部分发行利率有升有降；二级市场信用债成交量环比增加，换手率涨跌互现，收益率和信用利差波动各异；有 2 家主体的 4 只债项隐含评级调低，2 只债券公告展期；建议 2026 年城投债短久期下沉做底仓并适度拉长久期，产业债选优质央国企拉久期并关注边际改善行业，二永债把握波段交易机会并关注特定地区优质城商行、农商行机会 [1][3][4][6] 根据相关目录分别进行总结 本周信用热点事件 - “22 万科 MTN005”多项展期议案未获通过，仅延长本息兑付宽限期至 30 个交易日获通过，原到期日 2025/12/28，债券规模 37 亿元；万科两笔保债计划期限延长，融资余额分别为 11.2 亿元和 38.8 亿元；公开债务增信措施是展期处置博弈关键，非标债务或协商式柔性处置，宽限期届满前无方案债务风险或升级 [9][11][12] - 12 月 24 日上交所发布《上海证券交易所债券存续期业务指南第 5 号——公司债券受托管理》，明确受托管理人职责，创新主动信用管理机制，细化债券持有人会议召集情形 [13][14] 一级市场 - 净融资规模：本周信用债净融资额 2138 亿元，环比增加 987 亿元，总发行量 4213 亿元，环比增加 569 亿元，总偿还量 2075 亿元，环比减少 418 亿元；资产支持证券净融资额 206 亿元，环比减少 29 亿元；分产品看，城投债、产业债、金融债净融资额有增有减，发行和兑付数量也有不同变化 [15][17] - 发行成本：本周 AA 金融债发行利率维持在 3%以上，AA+城投债、AAA 金融债发行利率小幅上升，其余不同评级不同券种平均发行利率有不同程度下降，如 AA 城投债、AA+金融债发行利率分别大幅下降 53BP、50BP [21] 二级市场 - 成交情况：成交量方面，本周信用债成交量环比增加 837 亿元，分品种看，城投债、金融债成交量增加，产业债、资产支持证券成交量减少；换手率方面，本周信用债换手率整体涨跌互现，城投债、金融债换手率上行，产业债、资产支持证券换手率下行 [22][23] - 收益率：本周不同评级不同期限的信用债收益率较上周波动幅度在 4BP 及以内，分品种看，各品种 AA+级 5Y 收益率均有不同幅度下行 [25][27] - 信用利差：总体上，本周 AA+纺织服装行业信用利差大幅压缩 12BP，AAA 房地产、AA+医药生物行业信用利差分别走扩 7BP、9BP，其余不同行业不同评级信用利差波动幅度不超过 5BP [30] - 城投债：分期限看，本周 1Y 以内短端城投利差走扩 4BP，其余不同期限城投信用利差波动幅度不超过 2BP；分地区看，本周不同地区城投信用利差大多小幅走扩，给出了不同评级城投债信用利差前五地区 [32][34] - 产业债：本周产业信用利差短端显著走扩，1Y 以上产业信用利差有不同程度压缩，如 1Y AAA-、AA+、AA 私募和可续期产业债信用利差走扩，10Y 相应产业债信用利差压缩 [38] - 银行资本债：本周银行二永债 5Y 以内利差明显走扩，5Y 以上长端利差在不超过 2BP 范围内小幅波动，如 1Y 不同评级二级资本债和银行永续债信用利差走扩，10Y 部分走扩部分压缩 [40] 本周债市舆情 本周 2 家主体的 4 只债项隐含评级调低，分别为北京首都创业集团有限公司和和赢商业保理(深圳)有限公司发行的债券；渤海租赁股份有限公司发行的“18 渤金 03”、“18 渤租 05”公告展期 [41] 投资建议 本周公开市场净投放 552 亿元，资金利率持续下行；2026 年城投债建议短久期下沉做底仓并适度拉长久期，产业债建议选优质央国企拉久期并关注边际改善行业，二永债建议把握波段交易机会并关注特定地区优质城商行、农商行机会 [44][45]

公司经营与交付情况 - 公司全年预计按期保质交付房屋11.7万套 [1] - 其中1.6万套房屋实现提前30天交付，约5000套房屋实现跨年提前交付 [1] - 公司2025年已完成近两年需交付量约70%，交付高峰期已过，后续交付压力将显著下降 [1] 行业与政策环境 - 行业经营面临多重艰巨挑战 [1] - 国家保交房政策“组合拳”持续落实，各方提供大力支持 [1]