报告公司投资评级 - 维持“增持”评级 [1][6] - 目标价为 7.89 港币 [4][6] 报告的核心观点 - 公司 2024 年营收 439.9 亿元，同比+3%；归母净利润 18.1 亿元，同比+519%，高于预期；核心归母净利润 30.4 亿元，同比-23% [1] - 核心业务毛利止跌回稳，资产减值高峰或已过去，2025 年核心净利润有望接近企稳 [1][2] - 2024H2 现金流管控效果显著加强，公司将以分红+回购形式进一步提升股东回报 [3] - 综合考虑相关影响，调低营收、毛利率及减值损失，预计 2025 - 2027 年 EPS 为 0.63/0.73/0.81 元，对应核心 EPS 为 0.91/0.95/1.00 元 [4] 各部分总结 核心业务情况 - 2024 年核心业务营收/毛利同比+9%/2%，毛利止跌回稳，营收/毛利占比提升至 87%/91% [2] - 非核心业务营收和毛利继续收缩，第三方应收账款计提 6.3 亿元减值，导致核心净利润同比下滑 [2] - 归母净利润与核心净利润差额主要源自满国环境 9.9 亿元商誉减值及其他因素 [2] 现金流与股东回报 - 2024H2 现金流表现较 2024H1 显著提升，全年经营性现金流净额对核心净利润覆盖率同比+10pct 至 127%，年末货币资金达 181.8 亿元 [3] - 2024 年派息率同比+8pct 至 33%，股息率达 5.0%，回购 5.5 亿元股份，考虑回购后派息率达 51% [3] - 公司计划 2025 年继续以不低于 5 亿元回购股份 [3] 盈利预测和估值 - 预计 2025/2026 年 EPS 为 0.63/0.73 元（前值 0.68/0.78 元，下调 7%/6%），引入 2027 年 EPS 0.81 元，对应 2025 - 2027 年核心 EPS 为 0.91/0.95/1.00 元 [4] - 改为基于核心净利润进行估值，可比公司平均 2025PE 为 13 倍，认为公司合理调整后 2025PE 为 8 倍，目标价 7.89 港币（前值 5.20 港币） [4] 经营预测指标与估值 |会计年度|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入 (人民币百万)|42,612|43,993|46,089|48,755|51,570| |+/-%|3.01|3.24|4.76|5.79|5.77| |归母净利润 (人民币百万)|292.34|1,808|2,103|2,440|2,701| |+/-%|(84.96)|518.58|16.28|16.03|10.69| |归母净利润 (调整后，人民币百万)|3,940|3,038|3,032|3,170|3,330| |+/-%|(21.55)|(22.88)|(0.19)|4.52|5.08| |EPS (调整后，人民币，最新摊薄)|1.18|0.91|0.91|0.95|1.00| |PE (调整后，倍)|4.97|6.58|6.57|6.29|5.98| |PB (倍)|0.54|0.55|0.53|0.51|0.49| |ROE (调整后，%)|10.70|8.35|8.16|8.26|8.39| |EV EBITDA (倍)|8.38|3.89|2.77|2.38|1.55| [5] 盈利预测 |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入 (人民币百万)|42,612|43,993|46,089|48,755|51,570| |毛利润 (人民币百万)|8,732|8,401|8,500|8,871|9,255| |净利润 (人民币百万)|292.34|1,808|2,103|2,440|2,701| |调整后归母净利润 (人民币百万)|3,940|3,038|3,032|3,170|3,330| |EPS (人民币，基本)|0.09|0.54|0.63|0.73|0.81| [25] 资产负债表 |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |总资产 (人民币百万)|69,244|71,255|73,213|76,669|79,332| |股东权益 (人民币百万)|36,156|36,617|37,730|39,018|40,383| |净负债比率 (%)|(27.25)|(40.72)|(56.11)|(57.65)|(66.15)| |流动比率|1.36|1.49|1.55|1.58|1.63| |速动比率|1.34|1.47|1.53|1.55|1.61| [26]

报告公司投资评级 - 维持“增持”评级 [4] 报告的核心观点 - 考虑到公司或仍存在一定的减值压力，预计公司2025 - 2027年归母净利润分别为22.3亿元、24.2亿元、26.0亿元，同比增速为+23.1%、+8.7%、+7.4% [4] 业绩 - 2025年3月27日，公司发布2024全年业绩，实现收入439.93亿元，同比+3.2%；归母净利润18.08亿元，同比+518.7%；核心归母净利润30.38亿元，同比 - 22.9% [1] 经营分析 - 减值大幅收窄致归母净利大涨，非经营性及客观因素致核心归母净利下降。2024年商誉及其他无形资产减值 + 金融资产及合同资产减值损失合共16.5亿元，同比减少24.2亿元，使得经营利润同比+144.4%。非经营性因素（少确认风险客商收入影响约15%、长账龄应收等坏账计提损失影响约45%）及客观因素（非业主增值、城服、商业运营、其他服务的经营利润下降，影响约60%）共同导致核心归母净利下降22.9% [2] - 核心业务保持增长，占比进一步提升。2024年核心业务（物管服务 + 社区增值 + 三供一业）收入同比+9.4%，加回风险客商未收款后的收入同比+10.2%。核心业务占总收入比例达87%，同比+4.9pct [2] - 压降关联方风险，独立性逐步加强。2024年关联方应收款原值压降4.5亿至25.5亿，计提减值拨备比例74%。加回风险客商未收款前，持续关连交易实际发生额占总收入的0.9%；加回风险客商未收款后，持续关连交易实际发生额占总收入的1.2%。循环可持续第三方收入占比升至98.9%（2023年为96.9%） [2] 财务状况 - 货币资金充裕，经营性现金流健康。截至2024年末，公司账上货币资金达181.8亿元，同比增长52.4亿元，同比+40.5%，主要来自万达商管投资收回37.9亿元。2024年经营性现金流净额（38.7亿）覆盖归母核心净利润（30.4亿）达1.3倍，2023年为1.2倍 [3] - 公司使用2024年归母净利润的113%用于市值管理。截至公告日，已支付约5.57亿元购买股份用于股权激励；未来一年内拟斥资至少5亿元用于回购；派发股息0.2961分/股，总额约9.9亿元。三者合共占2024年归母净利润的113%；占2024年核心归母净利的67% [3] 盈利预测、估值与评级 - 预计公司2025 - 2027年归母净利润分别为22.3亿元、24.2亿元、26.0亿元，同比增速为+23.1%、+8.7%、+7.4%。维持“增持”评级，公司股票现价对应2025 - 2027年PE分别为9.1x、8.3x、7.8x [4] 主要财务指标 | 项目 | 2023A | 2024A | 2025E | 2026E | 2027E | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 营业收入(百万元) | 42,612 | 43,993 | 47,799 | 51,249 | 54,585 | | 营业收入增长率 | 3.01% | 3.24% | 8.65% | 7.22% | 6.51% | | 归母净利润(百万元) | 292 | 1,808 | 2,227 | 2,420 | 2,600 | | 归母净利润增长率 | -84.96% | 518.59% | 23.14% | 8.69% | 7.44% | | 摊薄每股收益(元) | 0.09 | 0.54 | 0.67 | 0.72 | 0.78 | | 每股经营性现金流净额 | 1.38 | 0.00 | 1.29 | 2.20 | 1.07 | | ROE(归属母公司)(摊薄) | 0.81% | 4.94% | 5.95% | 6.31% | 6.61% | | P/E | 72.13 | 9.54 | 9.06 | 8.34 | 7.76 | | P/B | 0.58 | 0.47 | 0.54 | 0.53 | 0.51 | [7] 三张报表预测摘要 | 报表类型 | 项目 | 2022A | 2023A | 2024A | 2025E | 2026E | 2027E | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 损益表(人民币百万) | 主营业务收入 | 41,367 | 42,612 | 43,993 | 47,799 | 51,249 | 54,585 | | | 增长率 | 43.4% | 3.0% | 3.2% | 8.7% | 7.2% | 6.5% | | | 主营业务成本 | 31,109 | 33,880 | 35,592 | 38,771 | 41,885 | 45,030 | | | %销售收入 | 75.2% | 79.5% | 80.9% | 81.1% | 81.7% | 82.5% | | | 毛利 | 10,257 | 8,732 | 8,401 | 9,028 | 9,364 | 9,555 | | | %销售收入 | 24.8% | 20.5% | 19.1% | 18.9% | 18.3% | 17.5% | | | 营业税金及附加 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | | | %销售收入 | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | | | 销售费用 | 438 | 342 | 373 | 382 | 397 | 409 | | | %销售收入 | 1.1% | 0.8% | 0.8% | 0.8% | 0.8% | 0.8% | | | 管理费用 | 4,270 | 3,866 | 4,443 | 4,541 | 4,741 | 4,913 | | | %销售收入 | 10.3% | 9.1% | 10.1% | 9.5% | 9.3% | 9.0% | | | 研发费用 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | | | %销售收入 | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | | | 息税前利润（EBIT） | 5,599 | 4,534 | 3,585 | 4,110 | 4,231 | 4,238 | | | %销售收入 | 13.5% | 10.6% | 8.1% | 8.6% | 8.3% | 7.8% | | | 财务费用 | 72 | -38 | -48 | -115 | -45 | -128 | | | %销售收入 | 0.2% | -0.1% | -0.1% | -0.2% | -0.1% | -0.2% | | | 投资收益 | 34 | -51 | -12 | 0 | 0 | 0 | | | %税前利润 | 1.0% | n.a | n.a | 0.0% | 0.0% | 0.0% | | | 营业利润 | 5,527 | 4,572 | 3,633 | 4,224 | 4,276 | 4,366 | | | 营业利润率 | 13.4% | 10.7% | 8.3% | 8.8% | 8.3% | 8.0% | | | 营业外收支 | | | | | | | | | 税前利润 | 3,486 | 1,080 | 2,707 | 3,314 | 3,601 | 3,870 | | | 利润率 | 8.4% | 2.5% | 6.2% | 6.9% | 7.0% | 7.1% | | | 所得税 | 1,224 | 563 | 832 | 994 | 1,080 | 1,161 | | | 所得税率 | 35.1% | 52.1% | 30.7% | 30.0% | 30.0% | 30.0% | | | 净利润 | 2,261 | 517 | 1,875 | 2,320 | 2,521 | 2,709 | | | 少数股东损益 | 318 | 224 | 66 | 93 | 101 | 108 | | | 归属于母公司的净利润 | 1,943 | 292 | 1,808 | 2,227 | 2,420 | 2,600 | | | 净利率 | 4.7% | 0.7% | 4.1% | 4.7% | 4.7% | 4.8% | | 资产负债表(人民币百万) | 货币资金 | 11,216 | 12,637 | 15,337 | 14,695 | 19,135 | 19,872 | | | 应收款项 | 19,452 | 20,422 | 21,494 | 22,520 | 24,009 | 25,578 | | | 存货 | 271 | 516 | 613 | 679 | 717 | 784 | | | 其他流动资产 | 3,717 | 2,294 | 4,784 | 5,019 | 5,232 | 5,438 | | | 流动资产 | 34,656 | 35,869 | 42,228 | 42,913 | 49,094 | 51,672 | | | %总资产 | 49.5% | 51.8% | 59.3% | 62.5% | 67.0% | 69.5% | | | 长期投资 | 645 | 600 | 533 | 533 | 533 | 533 | | | 固定资产 | 1,478 | 1,657 | 1,702 | 1,771 | 1,829 | 1,878 | | | %总资产 | 2.1% | 2.4% | 2.4% | 2.6% | 2.5% | 2.5% | | | 无形资产 | 26,107 | 24,294 | 22,583 | 20,776 | 19,114 | 17,585 | | | 非流动资产 | 35,420 | 33,375 | 29,026 | 25,801 | 24,198 | 22,718 | | | %总资产 | 50.5% | 48.2% | 40.7% | 37.5% | 33.0% | 30.5% | | | 资产总计 | 70,077 | 69,244 | 71,255 | 68,714 | 73,291 | 74,390 | | | 短期借款 | 1,238 | 729 | 352 | 252 | 152 | 52 | | | 应付款项 | 5,977 | 7,216 | 8,634 | 7,864 | 10,751 | 10,193 | | | 其他流动负债 | 17,780 | 18,438 | 19,346 | 20,234 | 21,115 | 21,888 | | | 流动负债 | 24,994 | 26,384 | 28,332 | 28,350 | 32,018 | 32,133 | | | 长期贷款 | 1,016 | 841 | 518 | 358 | 258 | 158 | | | 其他长期负债 | 4,158 | 3,238 | 3,325 | 0 | 0 | 0 | | | 负债 | 30,168 | 30,462 | 32,176 | 28,708 | 32,276 | 32,291 | | | 普通股股东权益 | 37,456 | 36,156 | 36,617 | 37,452 | 38,360 | 39,335 | | | 其中：股本 | 2 | 2 | 2 | 2 | 2 | 2 | | | 未分配利润 | 37,490 | 36,206 | 36,615 | 37,450 | 38,357 | 39,333 | | | 少数股东权益 | 2,453 | 2,626 | 2,462 | 2,554 | 2,655 | 2,764 | | | 负债股东权益合计 | 70,077 | 69,244 | 71,255 | 68,714 | 73,291 | 74,390 | | 比率分析 | 每股指标 - 每股收益 | 0.58 | 0.09 | 0.54 | 0.67 | 0.72 | 0.78 | | | 每股指标 - 每股净资产 | 11.10 | 10.82 | 10.95 | 11.20 | 11.47 | 11.76 | | | 每股指标 - 每股经营现金净流 | 0.98 | 1.38 | 0.00 | 1.29 |

公司整体财务数据关键指标变化 - 2024年公司收入43,992.9万元，较2023年的42,611.5万元增长3.2%[3] - 2024年公司毛利8,400.6万元，较2023年的8,731.9万元下降3.8%[3] - 2024年公司净利润1,874.5万元，较2023年的516.7万元增长262.8%[3] - 2024年公司股东应占利润1,808.4万元，较2023年的292.3万元增长518.7%[3] - 2024年公司股东应占核心净利润3,038.1万元，较2023年的3,939.5万元下降22.9%[3] - 2024年每股基本盈利54.16分，较2023年的8.69分增长523.2%[3] - 2024年每股摊薄盈利54.16分，较2023年的8.69分增长523.2%[3] - 2024年银行存款和现金总额18,178.6万元，较2023年的12,939.3万元增长40.5%[3] - 2024年总资產为71,254,531千元，2023年为69,244,074千元，同比增长约2.90%[9][10] - 2024年本公司股東應佔權益为36,617,030千元，2023年为36,155,873千元，同比增长约1.28%[12] - 2024年非控制性權益为2,461,692千元，2023年为2,626,204千元，同比下降约6.26%[12] - 2024年總權益为39,078,722千元，2023年为38,782,077千元，同比增长约0.77%[12] - 2024年總負債为32,175,809千元，2023年为30,461,997千元，同比增长约5.62%[12] - 2024年非流動資產为29,026,079千元，2023年为33,374,697千元，同比下降约13.03%[9] - 2024年流動資產为42,228,452千元，2023年为35,869,377千元，同比增长约17.73%[9] - 2024年非流動負債为3,843,346千元，2023年为4,078,482千元，同比下降约5.77%[12] - 2024年流動負債为28,332,463千元，2023年为26,383,515千元，同比增长约7.38%[12] - 2024年来自外部客户的收入为43,992,889千元，2023年为42,611,511千元[27][30] - 2024年分部业绩为2,676,845千元，2023年为1,037,995千元[27][30] - 2024年所得税前利润为2,706,706千元，2023年为1,079,650千元[31] - 2024年总资为71,254,531千元，2023年为69,244,074千元[32] - 2024年总负债为32,175,809千元，2023年为30,461,997千元[32] - 2024年政府补助收入为136,369千元，2023年为233,409千元[32] - 2024年金融资产股息收入为76,017千元，2023年为166,944千元[32] - 2024年滞纳金收入为42,027千元，2023年为77,010千元[32] - 2024年其他收入总计254,413千元，2023年为477,363千元[32] - 2024年商誉及其他无形资产减值为990,000千元，2023年为1,475,999千元[27][31] - 2024年出售附属公司损失38,589千元，2023年收益69,257千元[33] - 2024年财务收入净额为48,155千元，2023年为38,181千元[34] - 2024年即期所得税为1,244,177千元，2023年为1,393,709千元[35] - 2024年每股基本盈利为54.16分，2023年为8.69分[37] - 2023年末期及特别股息共984,854,000元已现金派发，2024年建议派息990,000,000元待通过[39] - 2024年末无形资产账面净值为6,739,507千元，2023年末为7,494,508千元[40] - 2024年无形资产摊销开支为1,227,819千元，2023年为1,140,909千元[41] - 2024年银行存款利息收入为217,255千元，2023年为271,998千元[34] - 2024年租赁负债利息开支为93,989千元，2023年为141,761千元[34] - 2024年公司股东应占利润为1,808,357千元，2023年为292,335千元[37] - 2024年按公允价值计量且变动计入其他综合收益的金融资产：上市权益证券14053千元、非上市权益投资542687千元，总计556740千元[58] - 2024年贸易应收款项（关联方）原值2548569千元，减值拨备1886053千元，净值662516千元；第三方原值18595563千元，减值拨备1568707千元，净值17026856千元[59] - 2024年其他应收款项（代表业主作出的付款）962054千元、按金505457千元、向第三方提供的股权质押贷款1185849千元、融资租赁应收款项56917千元、其他988187千元，总计3698464千元，减值拨备318032千元，净值3380432千元[59] - 2024年预付供应商款项（关联方）9131千元、第三方1196433千元，总计1205564千元[59] - 2024年其他预付税项404960千元，贸易及其他应收款项总计22680328千元[59] - 2024年12月31日贸易应收款项总额为人民币21,144,132千元，2023年为人民币19,511,185千元；2024年计提拨备人民币3,454,760,000元，2023年为人民币3,132,683,000元[62] - 2024年12月31日按公允价值计量且变动计入损益的金融资产中，理财产品为人民币580,033千元，2023年为人民币602,323千元；2023年投资于基金为人民币205,401千元，2024年为0；2024年或有代价应收款项为人民币298,508千元，2023年为0[63] - 2024年12月31日贸易应付款项关联方为人民币175,195千元，第三方为人民币8,458,982千元，总计人民币8,634,177千元；2023年关联方为人民币210,312千元，第三方为人民币7,005,967千元，总计人民币7,216,279千元[67] - 2024年12月31日其他应付款项总计人民币6,021,280千元，2023年为人民币6,029,751千元；业务合并的或有代价2024年为人民币118,235千元，2023年为人民币214,683千元；应付薪酬2024年为人民币3,292,507千元，2023年为人民币3,123,369千元；其他应付税项2024年为人民币757,589千元，2023年为人民币852,158千元[67] - 2024年12月31日银行及其他借款总额为人民币870,256千元，其中流动为人民币352,131千元，非流动为人民币518,125千元；2023年总额为人民币1,569,548千元，其中流动为人民币728,797千元，非流动为人民币840,751千元[69] - 截至2024年12月31日，集团银行及其他借款总计8.70256亿元，2023年为15.69548亿元[70] - 截至2024年12月31日止年度加权平均实际年利率为4.25%，2023年为4.59%[71] - 2024年12月31日，财务担保涉及本金约6.895亿元，2023年相同；担保总额约11.04676亿元，2023年为9.345亿元[75] - 2024年12月31日，财智信服务冻结银行账户中受限制银行存款为568.9万元，2023年为538.5万元[76] - 2024年12月31日，集团对财务担保计提拨备4663.5万元，2023年为659.8万元[76] - 2024年集团总收入约为439.929亿元，较2023年约426.115亿元增加约3.2%[96] - 年内成本约355.923亿元，较2023年的约338.796亿元增加约5.1%[107] - 整体毛利从约87.319亿元减少约3.313亿元至约84.006亿元，降幅约3.8%[108] - 整体毛利率从约20.5%下降1.4个百分点至约19.1%[109] - 经调整后整体毛利率约为22.8%（2023年同期约为23.9%）[110] - 行政开支约4442.7百万元，较2023年的约3866.4百万元增加约14.9%，行政开支率从约9.1%上升1.0个百分点至约10.1%[120] - 其他收入约254.4百万元，较2023年的约477.4百万元下降约46.7%[121] - 其他收益—净额约484.7百万元，较2023年的约161.4百万元增加约323.3百万元[122] - 所得税费用约832.2百万元，较2023年的约562.9百万元增加约47.8%[123] - 公司股东应占利润约1808.4百万元，较2023年的约292.3百万元增加约518.7%[124] - 无形资产约22162.3百万元，较2023年的约23927.3百万元下降约1765.0百万元[129] - 2024年末贸易应收款项净额约176.894亿元，较2023年末增加约13.109亿元[131] - 来自碧桂园控股及其附属公司的贸易应收款项约23.647亿元，较2023年末减少约3.932亿元[131] - 2024年末其他应收款项净额约36.632亿元，较2023年末下降约1.42亿元[132] - 2024年末合同负债约82.453亿元，较2023年末增加约6.538亿元[133] - 2024年末贸易应付款项约86.342亿元，较2023年末增加约14.179亿元[134] - 2024年末其他应付款项约60.213亿元，较2023年末减少[135] - 2024年末银行及其他借款约8.703亿元，2023年末约15.695亿元[137] - 2024年末银行存款和现金总额约181.786亿元，较2023年末增加约52.393亿元[139] - 2024年末流动资产净值约138.96亿元，2023年末约94.859亿元；流动比率约为1.5倍，2023年末为1.4倍[140] 各条业务线数据关键指标变化 - 截至2024年12月31日止年度，“三供一业”业务以外的物业管理及相关服务收入为31,042,034千元，2023年为30,195,273千元[26] - 截至2024年12月31日止年度，“三供一业”业务收入为8,156,243千元，2023年为6,520,190千元[26] - 截至2024年12月31日止年度，城市服务业务收入为4,167,620千元，2023年为4,883,630千元[26] - 截至2024年12月31日止年度，商业运营服务业务收入为626,992千元，2023年为1,012,418千元[26] - 2024年物业管理服务收入约25.9104亿元，同比增长约4.9%，占总收入比例提升至58.9%[79] - 社区增值服务收入约4194.3百万元，同比增长11.8%，占总收入比例提升至9.5%[85] - 酒类业务6个战略区域合伙人超3800人，复购率达42%[85] - 新能源业务全国超4000个社区运营约5万个充电桩，约50万个充电插座，注册用户

报告公司投资评级 碧桂园服务维持"增持"评级 [1] 报告的核心观点 1) 聚焦核心业务,经营深度调整 [1] 2) 在管规模行业领先,项目储备丰富 [1] 3) 经营现金流有待改善,关注应收款回款情况 [1] 公司投资评级及盈利预测 1) 公司作为物管龙头,具备品牌优势和规模优势,核心业务稳健开展 [1] 2) 短期受地产行业影响,应收款及商誉减值存在一定不确定性 [1] 3) 维持公司2024-2026年归母净利润预测为22/25/27亿元,对应PE为7.4/6.5/6.0倍,行业龙头估值具备吸引力 [1]

财务业绩 - 公司上半年收入为80.8亿港元，同比增长17.1%[1] - 公司上半年净利润为15.6亿港元，同比增长16.4%[1] - 公司上半年合同销售金額為1,032.8億人民幣，同比增長12.1%[1] - 公司上半年新增合同面積為1,270萬平方米，同比增長10.5%[1] - 公司上半年淨現金流入為41.1億港元[1] - 公司上半年每股基本盈利為0.55港元[1] - 公司上半年每股中期股息為0.18港元[1] - 上半年实现收入约人民幣21,046.2百萬元，毛利約為人民幣4,453.4百萬元，淨利潤約為人民幣1,545.6百萬元[10] 数字化转型 - 推進數字化、AIoT及物業機器人以賦能業務，推動內生增長[10] - 通過企業微信新添加客戶數量超過870萬，提高對客戶的溝通效率[11] - 保潔數字化上線推動保潔滿意度平均提升5.6個百分點，全國上線13.8萬台電梯保障運行安全[11] - 公司以「人性+科技」为数字化转型内核，持续深化物联网平台和安全保障体系建设[12] - 自主研发的物业机器人「零号居民」已取得重大突破，计划于明年量产并应用于社区服务[12] 可持续发展 - 公司积极响应住建部提出的「四好」建设要求，融入国际主流的可持续发展信息披露和评估标准体系[13] - 公司设计研发可持续发展住宅小区体系，计划于今年下半年开始落地推广[13] 业务拓展 - 公司管理的合同管理面积约为1,634.9百万平方米，收费管理面积约为1,005.6百万平方米[17] - 公司位于一二线城市项目的收费管理面积占比约为40.7%[17] - 公司新增当年签约及入场年化收入中,住宅业态所贡献的占比达到约48.7%[18] - 公司致力成为「全周期社區生活服務整合運營商」，提供全方位的社區生活服務[19] - 社區增值服務收入約為人民幣1,997.8百萬元，佔總收入約9.5%[19] - 公司推動「智享樓下充電」服務，已覆蓋230個城市，累計運營近30萬充電插座[19] - 公司發展近場零售市場化經銷商超千人，新增爆款商品超130個[19] - 「三供一业」业务的物业服务合同管理面积及收费管理面积分别约95.4百万平方米及90.6百万平方米[21] - 城市服务实现收入约为人民幣2,170.0百萬元，新增拓展项目47个，新拓项目年化合同额约人民幣4.6億元[22] - 商业運營服務分部實現總收入約為人民幣331.6百萬元，管理商業項目逾100個，商業面積逾500萬平方米[23] 服务品质提升 - 公司持續推動服務品質提升，致力於建成安全社區、綠色社區、智慧社區、人文社區、便民社區[26] - 公司以客戶滿意度為驅動，聚力服務品質的主動提升，竭力為客戶提供有品質、有溫度的服務[26] 财务数据 - 收费管理面積由2023年同期約916.0百萬平方米增加約89.6百萬平方米至約1,005.6百萬平方米[32] - 物業管理服務收入由截至2023年6月30日止六個月約人民幣12,187.5百萬元增加約4.6%至約人民幣12,751.9百萬元[30] - 社區增值服務收入由截至2023年6月30日止六個月的約人民幣1,884.2百萬元增加約6.0%至約人民幣1,997.8百萬元[34] - 本地生活服務（含家裝中介服務）收入由截至2023年6月30日止六個月的約人民幣823.4百萬元增至約人民幣1,058.8百萬元，增幅約28.6%[34] - 非業主增值服務收入由截至2023年6月30日止六個月約人民幣971.8百萬元降至約人民幣355.5百萬元，降幅約63.4%[35] - 總收入由截至2023年6月30日止六個月約人民幣20,733.1百萬元增加約1.5%至約人民幣21,046.2百萬元[29] - 來自於第三方收入由截至2023年6月30日止六個月約人民幣19,822.5百萬元增加約4.8%至約人民幣20,779.1百萬元[29] - 剔除信用風險上升客戶影響後，來自於第三方收入由截至2023年6月30日止六個月約人民幣19,822.5百萬元增加約6.7%至約人民幣21,143.7百萬元[29] - 由碧桂園地產集團開發的物業收費管理面積由2023年同期約449.9百萬平方米增加至約497.6百萬平方米[31] - 由獨立第三方物業開發商開發的物業收費管理面積由2023年同期約466.1百萬平方米增加至約508.0百萬平方米[31] 毛利率变化 - 整體毛利率下降3.7個百分點至約21.2%[41] - 物業管理服務毛利率下降3.1個百分點至約22.9%[42] - 社區增值服務毛利率下降9.7個百分點至約39.0%[43] - 非業主增值服務毛利率下降19.7個百分點至約-6.5%[44] - 「三供一业」物业管理及其他相关服务毛利率上升2.5个百分点至约9.7%[45] - 「三供一业」供热服务毛利率下降1.6个百分点至约6.7%[45] 费用变化 - 销售及营销开支较上年同期增加约

报告公司投资评级 - 报告将公司评级调整为"增持"[7] 报告的核心观点 收入稳定,利润和现金流承压 - 公司2024年上半年实现营业收入210.5亿元,同比增长1.5%[1][2] - 实现归母核心净利润18.40亿元,同比下降31.7%[2] - 经营活动现金净额约2.70亿元,较上年同期下降87.7%[2] 管理规模稳步增长,新拓住宅占比提升 - 除三供一业外,公司合同管理面积约16.35亿平方米,同比下降0.71%[3] - 收费管理面积约10.06亿平方米,同比增长9.78%[3] - 新增签约及入场年化收入中,住宅业态占比达48.7%,较上年同期提升近13个百分点[3] 业务结构优化,物管收入占比提升 - 物业管理服务收入占比60.6%,较上年同期提升1.8个百分点[4] - 社区增值服务收入占比9.5%,较上年同期提升0.4个百分点[4] - 非业主增值服务收入占比1.7%,较上年同期下降3个百分点[4] 财务数据和估值 - 预测公司2024-2026年归母净利润分别为11.21、12.07、12.61亿元[4][5] - 2024年预测市盈率为10.69倍[5]

报告公司投资评级 报告给予碧桂园服务"增持"评级 [3] 报告的核心观点 1) 2024年上半年公司实现主营业务收入210.46亿元,同比增长1.5%,其中物业管理服务业务同比增长4.6%,社区增值服务同比增长6.0%,但非业主增值服务业务同比下降63.4% [4] 2) 2024年上半年公司综合毛利率较去年同期下降3.7个百分点至21.2%,各细分业务毛利率均有所下降,主要是由于公司主动加强品质服务成本上升,以及行业竞争激烈导致新增项目利润率下降 [4] 3) 公司正在调整增值业务结构,社区增值服务占比进一步提高,同时社区充电服务发展迅速 [4] 4) 考虑到当前房地产行业调整期以及物业行业竞争未见缓和,公司资产负债表和毛利率有待进一步优化,分析师下调了公司2024-2026年的EPS预测 [4]

报告公司投资评级 - 维持增持评级,下调目标价至4.73港元 [3] 报告的核心观点 基础服务平稳发展 - 基础物业服务继续发挥基石作用,2024H1收入127.5亿元,同比+4.6%,是公司整体业务收入增长的主要动力之一,占总收入比例较去年同期提升1.8pct至60.6% [2] - 2024H1公司基础物业服务毛利率下降3.1pct至22.9%,主要由于1)针对风险客户,需要完成履约且收到对价后才确认收入 2)为提升品质而增加的清洁、绿化等成本 [2] - 截至2024H1,公司收费管理面积较2024年初增加约49百万方至1006百万方,合同管理面积共计1635百万方,待转化储备面积充足,管理规模仍有望继续保持有质量的稳健增长 [2] 增值业务收入上升,毛利率下滑 - 2024H1公司社区增值服务实现收入20.0亿元,同比+6.0% [2] - 本地生活服务收入显著增长,房地产经纪服务、社区传媒服务等业务收入下滑明显 [2] - 社区增值收入上升主要是因为公司大力发展经销商为基础的购销模式,但由于其前期投入成本较高,叠加毛利率较高的社区传媒业务签约合同单价及数量均同比下降,该业务的毛利率同比-9.7pct至约39.0% [2] - 三供一业/非业主增值/城市服务收入同比分别+23.7%/-63.4%/-9.4% [2] 应收账款减值风险仍拖累业绩 - 2024H1末,公司贸易应收款原值219.6亿元,较年初增长24亿元,其中关联方应收账款原值29.0亿元,较年初-3%,第三方原值190.6亿元,较年初+15% [2] - 2024H1公司计提贸易及其他应收款减值共计约3.3亿元,也是拖累公司净利润的因素之一 [2] 未来发展方向 - 未来公司将以住宅管理业务为核心,发展数字化、AIoT及物业机器人以赋能业务,推动内生增长,同时积极孵化零售、充电桩、机器人等战略性业务,希望带来新的增长曲线 [2]

报告公司投资评级 - 报告维持碧桂园服务(06098.HK)的"增持"评级 [1] 报告的核心观点 - 公司2024年中期收入略有增长,但归母净利润大幅下滑38.7%,主要受到应收账款减值拨备增加、毛利率下降等因素的拖累 [2][3] - 基础物业管理业务保持稳健增长,收入占比进一步提升,发挥了业绩压舱石作用 [4] - 公司在管规模持续扩大,储备面积充足,但经营性现金流净额大幅下滑87.7% [5] - 面对当前困境,公司正积极谋求转型,以住宅物管为核心,发展数字化、AIoT及物业机器人等赋能业务,同时孵化战略型业务,优化商业模式 [6] 财务数据总结 - 2024年中期公司实现收入210.5亿元,同比增长1.5%;归母净利润14.4亿元,同比下降38.7%;核心归母净利润18.4亿元,同比下降31.7% [2] - 2024-2026年公司归母净利润预测分别为14.6亿元、18.9亿元、20.3亿元,同比增速为400.3%、29.5%、7.0% [7] - 公司股票现价对应2024-2026年PE分别为8.7x、6.7x、6.3x [7]

财务数据 - 收入同比增长1.5%至210.46亿元人民币[4] - 毛利同比下降13.7%至44.53亿元人民币[4] - 净利润同比下降37.9%至15.46亿元人民币[6] - 本公司股东应佔利润同比下降38.7%至14.40亿元人民币[6] - 本公司股东应佔核心净利润同比下降31.7%至18.40亿元人民币[6] - 每股基本盈利同比下降38.2%至0.4309元人民币[6] - 经营活动所得现金净额同比下降87.7%至2.70亿元人民币[6] 业务数据 - 除"三供一业"业务外的物业服务收费管理面积同比增加48.7万平方米至10.056亿平方米[6] - 除"三供一业"业务外的物业服务合同管理面积同比增加1.9万平方米至16.349亿平方米[6] - 来自「三供一业」业务以外的物业管理及相关服务业务收入为15.2亿元人民币[57] - 来自「三供一业」业务的收入为3.3亿元人民币[59] - 来自城市服务业务的收入为2.2亿元人民币[60] - 来自商业运营服务业务的收入为3.3亿元人民币[60] - 物业管理服务收入约为人民币12,751.9百万元，同比增长约4.6%[164] - 合同管理面积约为1,634.9百万平方米，收费管理面积约为1,005.6百万平方米[165] - "三供一业"业务的合同管理面积及收费管理面积分别约95.4百万平方米及90.6百万平方米[165] - 位于一二线城市的收费管理面积占比约为40.7%[165] - 社区增值服务收入达19.98亿元，占总收入9.5%[169][170] - 城市服务实现收入约为人民币2,170.0百万元[176] - 商业运营管理业务分部实现总收入约为人民币331.6百万元[177] 成本费用 - 行政开支率为8.5%，同比下降0.3个百分点[5] - 员工福利费用为75.89亿元[87] - 清洁费用为33.64亿元[87] - 金融资产减值损失净额为4.04亿元[87] 资产负债情况 - 本公司股东应占权益包括股本及股份溢价为270.67亿元、其他储备为9.27亿元、留存收益为86.20亿元[31] - 非控制性权益为26.91亿元，总权益为393.05亿元[32] - 非流动负债包括银行及其他借款7.69亿元、租赁负债19.01亿元、递延所得税负债17.22亿元[33,34] - 流动负债包括合同负债73.59亿元、贸易及其他应付款项186.86亿元、即期所得税负债6.29亿元、银行及其他借款4.37亿元、租赁负债2.03亿元[35,36] - 总负债为317.06亿元，权益及负债总额为710.11亿元[36] - 公司分部资产总额为645.63亿元人民币[66] - 公司分部负债总额为270.99亿元人民币[78] 其他财务信息 - 已变现及未变现损失为30,741万元[84] - 匹兌损失净额为24,281万元[84] - 转租合同变更收益为84,393万元[84] - 提前终止租赁合同损失为4,856万元[84] - 出售物业、厂房及设备损失为10,280万元[84] - 处置附属公司损失为38,844万元[84] - 公司应付股息为10.49亿人民币[145] - 公司应付薪酬为22.59亿人民币[145] - 公司业务合并的或有代价为2.15亿人民币[145] - 公司其他应付税项为8.79亿人民币[145] 商誉减值 - 商誉减值测试中生活服务集团的商誉为63.93亿元[111] - 公司已识别现金产生单位因将嘉宝服务整合至生活服务的业务而出现变动，以提高营运效率[113] - 管理层预期嘉宝服务业务的预期协同效应将在其整合至本集团于生活服务的现有业务时实现[113] - 公司于2024年6月30日并无跡象表明现金产生单位已减值[114] 投资情况 - 公司主要投资于若干物业管理公司的权益投资，公允价值主要基于直接比较法确定[117] - 公司向第三方提供短期贷款，以相应方持有中国物业管理及物业代理服务公司的股权质押[132] - 公司投资多种理财产品，期限为3至5年，预期收益率从2.2%至4.7%不等[136] 其他 - 公司近乎100%的收入来自中国大陆市场[62] - 公司近乎100%的非流动资产位于中国大陆[62] - 公司在物业管理行业获得多项行业权威奖项，如"中国物业服务百强满意度领先企业"等[162] - 公司在收购子公司财信服务时发现其存在财务担保责任，目前正在采取法律手段维护权益[159,160,161] - 公司已就财务担保计提预期信用损失准备人民币23,301,000元[161] - 公司持续以客户满意度为驱动,完成102万单巡检保养工单及312万单报事报修工单,提升客户体验[166] - 公司推进数字化及人工智能物联网应用,提升管理效率及客户体验[167] - 公司聚焦战略及重点城市,新增当年签约及入场年化收入中住宅业态占比达48.7%,战略及重点城市项目占比超65%[168] - 公司社区增值服务延伸至充电业务和近场零售,充电服务已覆盖230个城市,近场零售发展市场化经销商超千人[171] - 公司积极拓展石油石化企业新业务,新签合同项