核心观点 - 报告对房地产板块持乐观态度，认为市场乐观情绪不断发酵，板块行情持续性可期，并指出板块估值处于底部区间，持仓比例为历史底部，在供求关系重塑的环境下，企业盈利能力具备修复空间，26年板块具备全年配置价值，景气度及盈利双拐点值得期待 [1][5] 政策环境 - 中央政策新增举措较少，但表态维持宽松，具体包括：财政部、税务总局延续实施公租房税收优惠政策；央行、国家金融监督管理总局将商业用房最低首付比例由50%下调至30%；自然资源部、住建部推出六方面11项政策支持城市更新；住建部部长倪虹强调将着力稳定房地产市场，并提及将推行项目公司制、主办银行制和现房销售制等基础制度建设 [5][16][17] - 地方政策以一线城市中长期表态为主，上海市“十五五”规划明确坚持租购并举；北京市2026年供地计划首次单列城市更新计划指标，安排商品住宅用地200-240公顷；广东省内20城将商业用房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [5][18][19] 市场成交表现 - **新房市场**：2026年第4周，50城新房成交面积298.91万方，环比上升14.0%，但同比下降29.3%，降幅较上周收窄1.3个百分点；1月前22天，50城新房成交面积同比下降31.3%，降幅较上个月扩张5.1个百分点 [5][20][23] - **二手房市场**：2026年第4周，11城二手房成交面积198.59万方，环比上升13.6%，同比上升14.1%，同比由负转正；1月前22天，11城二手房成交面积同比下降8.6%，降幅较上个月收窄13.6个百分点 [5][32][38] - **二手房认购（中介口径）**：2026年第4周，79城二手房成交套数环比下降2.9%，但同比大幅上升59.8%；1月前22天，79城二手房成交套数同比上升33.1%，为10月以来首次转正 [5][48][50] 市场景气度与价格 - **新房供应与去化**：2026年第4周，重点10城住宅推盘面积47.9万方，环比下降12.2%，同比下降7.5%；10城住宅售批比（MA8）为100%，环比上升7个百分点，但同比下降36个百分点；中指重点城市开盘去化率（MA8）为47%，环比下降5个百分点，同比下降18个百分点 [5][88][98] - **二手房市场热度**：截至2026年第4周，监测的70城二手房日均来访4.6万组，环比下降17.1%，但同比大幅上升63.1%；二手房来访转化率为5.7%，环比上周上升0.8个百分点 [5][108][111] - **二手房价格**：2026年第4周，33城二手房成交价周环比微涨0.1%，但月环比下降1.6%，年初以来同比25年同期下降17.9% [5][113][115] 土地市场 - 2026年第4周，300城宅地出让金为125.6亿元，环比下降14.3%，同比大幅下降67.4%；1月前22天，300城宅地出让金为431.1亿元，同比下降56.1% [5][117][122] - 同期，300城宅地供给建筑面积546.2万方，环比下降13.9%，同比下降51.0%；单周土地去化率为56%，环比下降23个百分点，同比下降20个百分点 [5][117][123] - 土地溢价率（MA4）为3.1%，环比上升0.7个百分点，但同比下降4.5个百分点；成交楼面价（MA4）为3251元/平方米，环比下降1.7%，同比下降23.3% [5][124] 板块行情表现 - 2026年第4周，SW房地产板块环比上涨5.2%，跑赢沪深300指数5.8个百分点，在30个申万一级行业中排名第6（处于20%分位） [5][125] - 板块内，16家主流房企周涨幅为+3.3%，其中绿城、新城、滨江、招商蛇口等企业明显上涨；物业龙头企业和港股主要房地产公司本周也分别上涨0.7%和1.8%，其中港铁公司、嘉里建设单周涨幅超过7% [5] - C-REITs板块本周综合收益指数上涨2.29%，监测的78单REITs中有68单上涨，发布经营数据的REITs涨幅较好 [5]

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“买入”评级 [2] 核心观点 - 报告核心观点为“小阳春提前开启，交易信心走强”，指出市场在未出台大规模实质性刺激政策的情况下，已进行一定的自发性修复 [1][7][16] 二手房市场总结 - **整体成交**：2026年1月1日至1月22日，79城二手房日均认购3404套，同比2025年同期增长33.1%，若以春节假期日期对齐，同比2025年同阶段增长8.1%，同比2024年同阶段增长50.0% [7][16] - **城市能级分化**：低能级城市表现优于中能级和高能级，阳历对齐同比，三四线、二线、一线认购分别提升47.6%、29.8%、20.3%；春节对齐同比，三四线、二线分别提升24.4%、4.3%，一线则下降4.8% [7][26] - **网签数据滞后**：网签数据一般滞后认购数据半个月到一个月，开年至今11城二手房网签同比-9.9%，认购端的高增尚未完全传递至网签端 [7][29] - **重点城市表现**：一线城市中，广州在春节对齐后认购同比+6%，表现相对稳定；二线城市中，合肥、济南、郑州、南京在春节对齐后认购增长明显，同比分别+23%、+22%、+22%、+21%；三四线城市中，湖州、东莞、徐州、中山、无锡在春节对齐后认购同比分别+82%、+50%、+42%、+40%、+40% [31][34] - **来访与转化率**：开年至今70城中介来访同比增长34.2%（春节对齐同比+5.0%），略低于认购增长；来访转化率为5.6%，较2025年第四季度提升0.6个百分点，最近一周（26W4）转化率提升至6.4%，达到2023年3月以来最高水平 [7][35] - **二手房价**：截至2026年1月22日，33城二手房价格年初以来同比2025年同期下跌17.9%，自2024年“924新政”以来下跌10.5%；2025年一线城市房价平均下跌16.2%，较2024年跌幅扩张6.9个百分点，中低线城市平均下跌16.7%，跌幅扩张7.2个百分点；2026年1月，一线城市房价平均下跌0.7%，环比跌幅收窄2.1个百分点，中低线城市平均下跌0.4%，环比跌幅收窄1.0个百分点 [7][41][45][48][49] - **二手挂牌量**：140城二手房挂牌量在2025年11月下旬达到顶点（558.51万套），目前（2026年1月22日）为552.13万套，较2025年末下降0.6%，较顶点下降1.1%；重点12城挂牌量在2025年9月中旬达到顶点，目前为169.26万套，较2025年末下降1.2%，较顶点下降4.0%，重点城市挂牌量下降更为明显 [7][50] 新房市场总结 - **整体成交**：受传统淡季及推盘较少影响，新房网签表现不佳，2026年1月1日至1月22日，45城新房日均网签25万平方米，同比2025年同期下降42.1%，若以春节对齐，降幅达到66.4% [7][59][63] - **城市能级分化**：各线城市新房网签均有下降，阳历对齐同比，一线、二线、三四线分别下降42%、45%、35%；春节对齐同比，一线、二线、三四线分别下降60%、71%、52%，三四线降幅最小，一线次之，二线降幅最为明显 [7][65] - **重点城市表现**：一线城市北上广深新房网签阳历对比同比分别下降36%、33%、41%、67%；二线城市中仅沈阳实现同比增长（+11%）；三四线城市中泰安、阳江、惠州实现同比增长，分别为+34%、+25%、+10% [67][68][70] 政策与市场背景 - 2026年1月1日，《求是》杂志刊发文章释放积极信号，明确房地产在国民经济发展中地位举足轻重，并强调要保持政策力度，政策要一次性给足，对稳定“资产价格预期”具有重要意义 [15] 重点公司覆盖 - 报告覆盖了包括万科A、招商蛇口、保利发展、华润置地、贝壳-W等在内的多家A股及港股房地产行业重点公司，并均给予“买入”评级，同时列出了各公司的盈利预测及估值指标 [8]

项目现状与财务损失 - 唐山“天鸿·甲第观澜”（原“绿城·桂语江南”）项目严重逾期，原计划2023年底交付的六百余套房产至今未交付 [3][8][29] - 项目房价较2020年开盘时（18000元—35000元/平米）已下降约40% [3][24] - 项目已造成直接经济损失超过10亿元，其中因错过销售时机导致剩余房产贬值损失超过8亿元 [3][8][24][29] 合作模式与控制权争议 - 2019年，鸿柯公司基于对绿城品牌的信任，接受了绿城中国提出的“融资+代建”合作模式 [9][30] - 合作采用双主体签约：沈阳全运村建设有限公司与鸿柯签投资协议并取得经营决策权，绿城管理控股有限公司签代建协议 [9][30] - 鸿柯公司质疑绿城方面在合作中声称沈阳全运村是其“内部企业”并代表绿城，但工商信息显示两者无直接股权关联 [11][32] 销售与资金问题 - 按照协议，绿城两年应销售回款21.81亿元，但实际回款仅9393万元 [8][29] - 截至2025年12月31日，项目剩余未售商品房价值从近21亿元贬值至12亿元左右 [8][29] - 材料供应商垫付了数百万元货款无法结算，导致其公司资金链濒临断裂 [8][29] 绿城方面的回应与立场 - 绿城方面将项目困境归因于市场形势急转直下和房价大幅下跌，合作双方均承受损失 [13][34] - 绿城强调其角色为代建方和品牌输出方，法律责任主体是项目开发商（鸿柯公司），无法直接承担退房退款等责任 [14][35] - 绿城声称自身持有该项目10%股权，同样是利益相关方，且所有操作合法合规 [13][34] 潜在合规与信息披露问题 - 沈阳全运村以“明股实债”形式向鸿柯公司注资6亿元，年化利率16%，其中5亿元来自绿城提供的无息借款，1亿元来自绿管公司 [17][38] - 记者查询绿城中国与绿管公司2019-2020年公告及财报，未发现关于该笔借款的披露 [18][39] - 法律专家指出，若绿城与沈阳全运村无股权关联，则绿城宣称其为子公司可能构成虚假宣传，且资金拆借行为可能存在合规问题 [19][20][40][41]

项目现状与财务损失 - 项目已由“绿城·桂语江南”更名为“天鸿·甲第观澜”，仍在运营但交付严重延期，原定2023年底交付的六百余套房产逾期未交付 [1][4][6] - 项目房价较2020年开盘时（18000元—35000元/平米）下降约40% [1] - 项目因销售回款远未达预期且错过最佳销售时机，造成重大财务损失：协议约定两年应销售回款21.81亿元，实际仅回款9393万元；剩余未售商品房价值从近21亿元贬值至约12亿元，贬值损失超过8亿元；加上土地成本、资金成本及垫资款，直接经济损失超过10亿元 [7] 合作模式与争议 - 2019年，鸿柯公司与绿城中国采用“融资+代建”双主体合作模式开发唐山地块：由沈阳全运村与鸿柯公司签订投资合作协议并取得公司经营决策权；由绿城管理控股有限公司（绿管公司）签订代建合作协议 [8] - 鸿柯公司称合作基于对绿城品牌及高管的信任，但后续发现沈阳全运村派驻的执行董事并非房地产专家，而是从事民间借贷业务的基层员工 [9] - 绿城方面解释，沈阳全运村是其子公司，代表绿城执行项目，项目收益归属绿城体系，通过其进行资金出借是财务与法务的合法安排 [9][13] - 但公开信息显示，沈阳全运村与绿城中国无直接股权关联，法律人士指出这可能构成虚假宣传或违规资金拆借 [9][17] 资金安排与合规性质疑 - 沈阳全运村以“明股实债”形式向鸿柯公司注资6亿元人民币，年化利率16% [15] - 专业机构报告显示，该笔借款中5亿元来自绿城方面向沈阳全运村提供的无息借款，另外1亿元来自绿管公司 [15] - 查询绿城中国与绿管公司2019至2020年公告及财报，未发现关于该笔借款的披露 [15] - 法律专家指出，根据港交所规则，上市公司提供财务资助需履行信息披露义务，未披露可能涉及违规；若资金拆借收取高额利息，可能存在问题 [15][16][17] 各方立场与责任界定 - 鸿柯公司及材料供应商指责绿城主控期间遗留问题多、不配合交接，导致项目拖延并造成巨额损失，供应商被拖欠数百万元货款 [1][7] - 绿城方面（刘女士）表示，项目困境主因是市场形势急转直下、房价大跌，公司出于谨慎经营采取了止损措施；绿城自身持有项目10%股权，也是利益相关方 [10][11] - 绿城强调其角色为代建方和品牌输出方，法律责任主体是项目开发商（委托方），已因委托方违约终止协议并要求其移除绿城品牌、履行对业主告知义务 [11][12] - 购房业主表示因信任绿城品牌而购房，但面临项目烂尾风险，每月偿还数万元房贷却交房无期，且找不到明确的责任追偿方 [14] 高管参与与调查进展 - 时任绿城中国执行董事、总裁周连营，董事耿忠强等高管被指深度参与了项目决策流程 [8] - 利益受损方质疑上述高管利用其上市公司高管及国有股东代表的“双面身份”在项目中扮演了不当角色 [15] - 针对项目合作方关系、资金安排及信息披露的争议，案件已提交相关部门，调查仍在继续 [19]

核心观点 - 政策利好持续，各部委协同发力，市场关注度提升，短期市场反馈值得期待 [5] - 二手房基本面走强，认购量创近期新高，市场交易情绪获政策支撑，但需关注持续性 [5] - 新房市场仍较低迷，但二手房挂牌量下降、价格走稳，后续价格企稳的持续性值得期待 [5] 政策动态 - **中央政策密集出台**：1月14日，财政部等部门宣布将二手交易个税换购优惠政策再次延期至27年底 [5][14]。1月15日，央行新闻发布会明确三项新举措：一是下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，保障性住房再贷款利率降至1.25%；二是商业购房最低首付比例由50%下调至30%；三是明确年内还有进一步降准降息空间 [5][15][21] - **高层舆论引导加强**：《求是》杂志在年初连续刊登多篇与地产相关文章，包括主席讲话、编辑部文章及住建部部长文章，各方对地产的关注度在提升 [5][17] - **地方政策跟进**：本周地方政策动作较少，银川市优化公积金贷款政策，湖南省提出推进专项债收购存量商品房用作保障房等 [22][24] 市场成交表现 - **新房网签仍处低位**：2026年第3周，监测的50城商品房成交面积265.50万方，环比上升9.9%，但周同比下降29.7% [23][26]。1月前15天，50城新房成交面积同比下降31.9% [23][29]。分线城市看，一线城市1月前15天成交同比下降40.9%，降幅最大 [25][34] - **二手房网签降幅收窄**：2026年第3周，监测的11城二手房成交面积174.89万方，环比大幅上升24.8%，周同比下降9.7%，降幅较上周收窄16.6个百分点 [35][42]。1月前15天，11城二手房成交面积同比下降18.6%，降幅较上个月收窄3.5个百分点 [35][39] - **二手房认购表现强劲**：2026年第3周，监测的79城二手房成交套数环比上升16.7%，同比大幅上升40.3% [50][52]。1月前15天，79城二手房成交套数同比上升23.2%，其中一线、二线、三四线分别同比上升10%、19%和39% [5][51]。本周认购量创2025年6月以来的新高 [5] 市场景气度 - **新房推盘与去化**：2026年第3周，重点10城住宅推盘面积54.6万方，环比+53.5%，但同比-2.8%，推盘仍处低位 [87][89]。1月前15天推盘面积同比-53.1% [92]。同期，10城住宅售批比（MA8）为93%，同比-34个百分点；中指重点城市开盘去化率（MA8）为53%，同比-12个百分点 [96][98] - **新房库存**：2026年第3周，重点10城住宅库存面积4812万方，环比-0.1%，去化周期15.7个月，环比-0.1个月 [96][101] - **二手房挂牌与来访**：重点12城二手房挂牌套数持续下降，从9月中旬高点以来下滑3.9%，其中一线城市下降5.8% [5][104]。监测的70城二手房日均来访5.5万组，环比上升17.8%，同比上升42.7% [104][109]。来访转化率为4.9%，相对稳定 [104][112] - **二手房价格**：本周33城二手房成交均价为10215元/平米，周环比+0.6%，过去30天环比-1.9%，同比2025年同期-17.5%，年初以来价格表现较为稳定 [113][115] 土地市场 - **整体市场低迷**：2026年第3周，300城宅地出让金116.3亿元，环比-25.2%，同比-48.7% [118][120]。1月前15天出让金272.3亿元，同比-54.3% [118][124]。单周土地去化率为60%，环比-18个百分点，同比-24个百分点 [118][125] - **结构性机会显现**：三四线城市局部出现高溢价成交案例，表明地方性结构性机会依然存在 [5][121]。例如赣州地块以45.68%的高溢价成交，商丘地块以9.79%的溢价成交 [121] 板块行情与估值 - **A股地产板块表现较弱**：2026年第3周，SW房地产指数下跌3.5%，跑输沪深300指数2.9个百分点，在30个申万行业中排名第29位（97%分位） [5][129]。16家主流房企周跌幅为1.9%，表现优于转型及其他地产公司（-3.6%） [5][129] - **港股地产持续走强**：13家港资房企股价平均上涨6.1%，跑赢恒生指数3.8个百分点，其中新世界发展因私有化传闻单周涨幅达26.6% [5] - **板块估值处于低位**：截至2026年1月16日，16家主流开发商PB估值为0.46倍，处于2021年以来8%的分位数 [133][136] - **物业板块回调**：本周物业板块股价环比下降3.6%，跑输主要指数，龙头物企普遍回调 [142] C-REITs市场 - **指数小幅下跌**：2026年第3周，C-REITs综合收益指数下跌0.35% [5] - **运营数据普遍下降**：上周有11单REITs公布2025年下半年运营数据，出租率与租金较普遍下降 [5]

激励计划基本信息 - 2026年2月2日股东批准采纳2025年股份激励计划[4] - 激励期间从采纳日期起至紧接采纳日期5周年前一个营业日止[4] - 股份为公司股本中每股面值0.01港元的普通股[7] 激励计划管理 - 由董事会或授权人士管理，可委任管理人协助[15] - 董事会可授予并撤销授权人士管理权力[15] - 董事会或授权人士有权解释规则、制订安排、授出激励等[16] 激励授予限制 - 进一步授出激励须经股东在股东大会批准[19] - 不得在未获监管机构批准等情况下授予激励股份[24] - 公司获悉内幕消息等特定期间不得授予激励[24] 激励股份相关 - 购买价由董事会授出激励时厘定并通知参与者[28] - 来源包括从2022年等计划转移的股份及归还股份[30] - 归属条件达成后转让给选定参与者[30][32] 参与者相关 - 一般情况下激励归属前无需实现业绩目标，无回拨机制[35] - 辞职等情况或获“善意离职人士”身份[35] - 身故或残疾由董事会或授权人士决定激励股份归属[37] 授权限额 - 计划授权限额最高股份总数为33,268,961股股份[46] - 12个月内授予最高股份数目不得超采纳日期已发行股本的1%[46] - “更新后”计划授权限额不得超批准当日已发行相关类别股份的10%[46] 计划变动与终止 - 条款及条件重大修订等须于股东大会以普通决议案批准[51] - 于激励期间完结或董事会确定的提前终止日期较早者终止[53] - 最后未归属激励结算后受托人按公司指示处理股份及资金[54]

会议信息 - 绿城管理控股股东特别大会于2026年2月2日上午十时在杭州举行[1] - 代表委任表格须不迟于大会指定举行时间48小时前交回香港指定地址[4] 待批事项 - 需批准采纳公司2025年股份激励计划[2] 股份情况 - 公司股份每股面值0.01港元[1]

股东特别大会 - 公司将于2026年2月2日上午十时在杭州举行股东特别大会[4] - 大会将考虑并酌情通过2025年股份激励计划[6] 相关时间节点 - 代表委任表格须不迟于2026年1月31日上午十时送达[8] - 2026年1月28日至2月2日暂停办理股份过户登记手续[8] - 未登记持有人须在不迟于2026年1月27日下午四时三十分前送达过户文件[8]

股份激励计划概况 - 公司拟采纳2025年股份激励计划，2026年2月2日股东特别大会批准后生效[4][10][21] - 激励期间从采纳日期起至紧接采纳日期五周年前一个营业日止[10] - 最早归属日期须为相关选定参与者接纳激励当日起不少于12个月的日期[11] - 计划授权限额为33,268,961股股份，占采纳日期已发行股份总数的1.66%[13][30] 计划取代与亏损 - 公司建议以2025年股份激励计划取代2022年股份奖励计划，2022年计划待2025年计划生效后终止[16] - 终止2022年股份奖励计划预计在2026年确认约461万元人民币非现金亏损[19] 股份转移与限制 - 截至最后实际可行日期，2020年股份奖励计划下7,120,961股股份尚未转入2025年股份激励计划[30] - 截至激励日期止十二个月内，授予选定参与者激励及相关股份最高数目合共不超采纳日期公司已发行股本的1%[30] 激励授予与归属 - 董事会或授权人士可选择合资格参与者为选定参与者并授予激励，考虑个人业绩等因素[23] - 选定参与者获激励股份数量综合考虑前一年度整体绩效表现而定[34] - 归属期一般不得短于12个月[33] 购买价与规则 - 激励股份购买价由董事会于相关激励授出时厘定并通知选定参与者，董事会保留以零对价或其他对价授出激励股份的酌情权[38] - 2025年股份激励计划规则将自通函日期起14日内在联交所及公司网站刊出[43] 股东特别大会 - 股东特别大会于2026年2月2日上午十时在杭州绿城西溪国际商务中心E座绿城大学举行[4] - 公司2026年1月28日至2月2日暂停办理股份过户登记手续，确定股东资格记录日期为2月2日[48][85] - 填妥的过户表格及股票须不迟于2026年1月27日下午4时30分送达公司香港股份过户登记分处[48] - 代表委任表格须不迟于2026年1月31日上午10时送达公司香港股份过户登记分处[49] - 股东特别大会上除特定决议案外所有表决须以投票方式进行，公司将按规定刊发投票结果公告[50][51]

行业整体表现与趋势 - 2025年代建新增规模TOP20企业新增签约建面约2.2亿平方米，同比增幅16%，增速较2024年提升6个百分点[3] - 2025年前三季度单季度中标数量持续走高，第三季度中标数量达172个，同比和环比增幅分别达到37%和17%[4] - 行业正经历从规模扩张向价值创造的结构性调整，近两年已进入高位平台期，新签面积增速大幅放缓，行业进入“精耕期”[5] - 代建市场规模行业占比预计将以年均21.3%的速度高速增长，相比欧美国家成熟市场20%-30%的行业渗透率，仍有发展潜力[8] 头部企业竞争格局 - 2025年有10家企业年内新增代建规模超1000万平方米，前五家企业新拓建面占比达到45%[5] - 金地管理、龙湖龙智造、新城建管2025年代建新增规模同比增幅超过50%[3] - 绿城管理、龙湖龙智造、蓝城集团、旭辉管理、金地等头部企业的中标数量明显高于其他企业[4] - 龙湖龙智造、金地管理2025年实现的代建销售规模分别为206亿元、193亿元，位列代建销售规模榜第3、4位[7] 企业转型与业务模式 - 传统房企由开发商向服务商转型是发展趋势，代建成为房企转型“轻重并举”战略下探索新模式的重要选择[3] - 龙湖、金地、新城在自投项目赛道的新增货值最多不足90亿元，远低于高峰期动辄千亿元以上的水平，显示业务重心转移[7] - 着力发展代建是“行业转型+能力变现+风险可控”的趋势所至，可将产品标准化、运营效率、品牌信任等核心能力快速复制，实现“能力变现”且不占资本[7] - 代建企业积极探索城市更新、旧改、保障性住房建设等领域，并通过代建代运营模式获取资源[5][8] 市场驱动因素与机遇 - 国家大力推进保障性住房建设、城中村改造以及“好房子”建设，产生了大量需要专业操盘手的代建需求[8] - 当前市场环境下，购房者需要更多优质项目，代建能让头部企业的产品标准覆盖更广，轻资产模式能聚焦做对产品、做好服务[8] - 地方城投手中有大量未开发地块，成为代建企业持续拓展的重点，部分非房企作为重要委托方拿地意愿增加，提供了新的发展机遇[9] - 部分代建企业前置介入代建流程，联动委托方获取优质土储，成为一种新的拓展方式[9]