行业评级 - 房地产行业投资评级为"增持"（维持）[1] 核心观点 - 北京放宽限购政策，五环外不限购并加大公积金贷款支持力度[8][16] - 周度一二手房成交规模同环比均下降：一手房成交套数同比-12%，环比-21.3%；二手房成交套数同比-1.7%，环比-8.2%[6][32] - 建议关注财务稳健的龙头房企（保利发展、招商蛇口等）及物业管理公司（华润万象生活、保利物业等）[8] 市场表现 - 申万房地产指数上涨2.16%，跑赢沪深300指数0.93个百分点[5][13] - 个股涨幅前五：黑牡丹、*ST荣控、亚通股份等；跌幅前五：大连友谊、珠江股份等[13] 行业基本面 一手房市场 - 38城周度成交面积182.9万方，同比-15.5%，环比-27%[6][21] - 一线城市成交面积同比-35.6%（北京-47.7%），二线城市同比-5.2%（武汉+22.8%）[31] 二手房市场 - 16城周度成交面积150.7万方，同比-2.4%，环比-8.7%[6][32] - 一线城市成交套数同比+1%（深圳+9.6%），三四线城市成交面积同比+20.5%[48] 库存与土地市场 - 17城商品房库存面积1.88亿方，去化周期148周[6][58] - 土地供应量同比+10.5%，成交楼面价1447元/平，溢价率3.6%[7][59] 重点公司 - 保利发展2025E PE 17.4倍，招商蛇口2025E PE 18.5倍，均获"买入"评级[4][8] - 华润万象生活2025E PE 18.9倍，保利物业2025E PE 11.0倍[4][8] 政策动态 - 北京优化限购：五环外不限套数，公积金贷款额度最高100万[16] - 苏州出台私有住房更新规定，限制层高和建筑形式[15] - 郴州设定住宅建设"双限"红线：建筑高度≤26层，容积率≤3.1[15]

盈利预警 - 公司预期2025年上半年股东应占净利润同比下降40%至50%，2024年同期为5.01亿元 [1] - 盈利能力下降主因行业竞争加剧及房地产市场下行滞后效应导致项目收入减少 [1] 业务表现 - 2025年上半年新拓代建合约总建筑面积达1989万平方米，同比增长13.9% [1] - 新拓代建项目预估代建费达50亿元，同比增长19.1% [1] - 商业代建占比和重复委托率实现同比提升 [1] 行业趋势 - 房地产行业整体下行且竞争加剧 [1] - 公司在市场承压下仍保持强劲拓展能力 [1]

业绩总结 - 2025年中期公司股东应占净利润较2024年同期降40% - 50%[4] 业务拓展 - 2025年上半年新拓代建项目合约建筑面积1989万平方米，同比增13.9%[5] - 2025年上半年新拓代建项目代建费预估50亿元，同比增19.1%[5] 数据说明 - 2025年中期数据基于未经审核账目，实际业绩或不同[6]

行业趋势 - 代建行业呈现逆周期韧性，2025年上半年新增签约建面10983万平方米，同比增长28%，表现优于一季度和2024年上半年 [2] - 专业能力变现正替代资本规模扩张，成为房企价值重构的核心动能，代建被视为重构行业价值链的破局利器 [2] 市场表现 - 2025年上半年代建中标项目260个，同比增长8%，增速较2024年上半年下降11个百分点 [4] - 二季度代建中标项目147个，同比增20%，环比增30%，单季度数据表现修复，学校相关代建项目成为未来挖掘方向 [5] - 与2023年上半年相比，中标数量仍有近三成增长 [5] 项目委托方与企业格局 - 国资类代建项目占比达88%，较2024年下降9个百分点，但仍占绝对主力，反映政府类代建需求巨大 [8] - 绿城管理中标数量超20个，大幅领先其他企业，龙湖龙智造、旭辉建管和蓝城集团中标数量达5个以上，民营企业拓展步伐加快 [8] 区域分布 - 2025年前七月一线、二线、三四线中标比例分别为11%、38%、51%，三四线仍是主力，二线城市占比增长4个百分点 [11] - 长三角区域中标数量占比49%，较2024年下降6个百分点，中西部占比24%，较2024年增加8个百分点 [11] - 二季度二线城市占比反超三四线，达48%，三四线占比43%，一线城市占比仅10% [11]

榜单排名 - 2025年上半年中国房地产企业代建新增规模TOP20中，绿城管理以1989万平方米新增签约建筑面积位居榜首，旭辉建管、润地管理、龙湖龙智造和蓝城集团分别以876万、865万、852万和826.2万平方米紧随其后 [1] - 代建品牌传播力TOP20榜单显示，绿城管理以93.85分排名第一，金地管理(93.23分)和旭辉建管(92.37分)分列二三位 [4] 行业整体表现 - 2025年上半年代建新增规模TOP20企业合计新增签约建面10983万平方米，同比增长28%，增速较一季度提升22个百分点 [7] - 新增规模超800万平方米的企业达到5家，较去年同期增加4家，行业整体拓展表现优于一季度和2024年上半年 [7] - TOP5企业新拓建面占比达49%，TOP6-10占比26%，TOP11-15占比16%，行业呈现"高集中度、内部分化"特征 [8] 企业表现 - 绿城管理以1989万平方米的新增签约面积形成明显领先优势，与其他企业形成显著断层 [8] - TOP10企业新拓面积同比增长31%，其中润地管理、蓝城集团、龙湖龙智造、金地管理等增速较快 [12] - 头部企业普遍聚焦二线城市，龙湖龙智造和远洋建管一二线新拓面积占比接近90%，旭辉建管二线城市比重达60% [12] 品牌与产品 - 头部代建企业通过多渠道传播矩阵提升品牌影响力，绿城管理、金地管理、旭辉建管等品牌传播力保持领先 [15] - 代建企业积极完善产品线，绿城管理推出雲萃系与臻玉系双产品线，金地管理发布"清岚"产品品牌 [15][16] - 企业注重营销能力建设，旭辉建管举办营销战训营，久筑共建推出"3E大营销"智擎矩阵 [17]

股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年7月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 綠城管理控股有限公司 呈交日期: 2025年8月5日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | | 於香港聯交所上市 (註1) | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 09979 | 說明 | | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | 面值 | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 100,000,000,000 | HKD | | 0.01 HKD | | 1,000,000,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | | 0 | | HKD | | 0 | | 本月底結存 | | | 100,000,000,000 | HKD | | 0.01 HKD | | 1,000,000,000 | 本月底法定/註冊股本總額： ...

行业增长态势 - 2025年代建行业企业数量达百家 市场规模进入低速增长期 [1] - 2025上半年行业新增规划建筑面积同比增长17.6% 较2023-2024年增速53%、27%显著放缓 [1] - 后入局企业表现突出 入局五年以下企业新签约面积增速达36.5% 高于行业整体水平 [2] 市场竞争格局 - 头部企业集中度高 TOP1-5企业新拓建面占比49% TOP6-10占比26% [1] - 绿城管理以1989万平方米新签约面积居首 旭辉建管/龙湖龙智造等后发企业增速超60% [1][2] - 商业代建模式占比超70% 政府代建和资本代建分别占24.2%、4.9% [2] 区域分布特征 - 新签约面积中二线城市占比50.3% 三四线占43.5% 一线城市仅6.2% [2] - 龙湖龙智造/远洋建管一二线新拓占比近90% 旭辉建管二线占比60% [3] - 部分企业开始向深圳/广州等一线城市拓展机会 [3] 费率与盈利模式 - 行业价格战加剧 1%-2%费率项目占比达50.5% 较2024年底提升7.8个百分点 [3] - 1%-3%费率项目总占比81.7% 低费率趋势预计将持续 [3] 产品战略转型 - "好房子"成为破局关键 四代宅等创新产品通过提升得房率/配套完善度获得市场认可 [4] - 代建方通过调整容积率/产品形态实现价值兑现 如刚需地块转型低密洋房提升溢价空间 [5] - 行业从规模竞速转向效益增长 注重履约率/委托方满意度/产品力等高质量发展指标 [5]

企业动态 - 旭辉建管已布局超80个城市，并在东北中标首个不良资产盘活项目 [1][8] - 绿城管理上半年新拓代建项目代建费达50亿元，合约总建筑面积1989万平方米，同比增长13.9% [1][3] - 宁夏中房建管首次进入西宁市，签约海湖路高端住宅项目 [1] - 幸福安基代建沈阳苏家屯纾困项目交付，体量72万平米，其中国资/政府代建项目占比51%，复委项目占比25% [1] - 合生创展及其合营公司及联营公司以"合生"品牌代建管理的非自投物业总合约销售金额约37.36亿元 [3] 项目进展 - 幸福安基代建沈阳苏家屯纾困项目交付，体量72万平米，回款增长近60%，销售额激增160%，利润率同步提升 [1] - 台州市路桥区财富大道以东、路桥大道以北地块由中天美好集团中标，项目体量184195 m³，成交金额8.06亿元 [6] - 青田县北山镇吴山区块华侨安居工程由绿城房地产建设管理集团中标，项目体量295126 m，成交金额9.84亿元 [6] - 旭辉建管天津AMC代建项目奠基 [8] 行业合作 - 腾云筑科与万物云达成战略合作 [8] - 腾云筑科与浪潮智慧签署合作 [8] - 金地管理清岚产品品牌发布 [8]

代建市场规模与竞争格局 - 2025上半年代建市场规模持续扩大 头部企业加速布局 绿城管理以1989万平方米新签约规模位列第一 旭辉管理和北京润地建设分别以876万和856万平方米位列第二、第三 [1] - 二季度龙湖龙智造以606万平方米新签约代建面积位列单季度第一 其优势在于大前端研策能力、全业态能力和数字化能力 [1] - 2025上半年典型代建企业新增规划建筑面积同比增长17.6% 后入局企业规模增长普遍较快 [2] 企业战略与行业趋势 - 行业调整期代建作为轻资产业务被放在重要战略位置 部分企业剥离重资产业务全面转型轻资产 [2] - 房企普遍推行轻资产战略 代建有望成为行业重要增长极 多业态协同和精细化管理能力是关键竞争力 [3] 交付力表现 - 绿城管理以25600套交付量位列第一 部分项目实现"交房即交证" [3] - 代建企业通过参与纾困项目代建、严把产品质量、加快工期等手段强化交付力 [2]

行业表现 - 2025年上半年代建新增规模TOP20企业新增签约建面10983万平方米，同比增加28%，增速比一季度高出22个百分点 [7] - 超800万平方米企业共计5家，较去年同期增加4家 [7] - TOP10企业新拓面积同比2024年上半年增长31% [13] - TOP5企业新拓建面占比达49%，TOP6-10占26%，TOP11-15占16%，TOP16-20占9% [10] 企业梯队 - 绿城管理以1989万平方米稳居首位，自成一梯队 [9] - 旭辉建管、润地管理、蓝城集团和龙湖龙智造新拓规模均超800万平方米 [9] - 300-800万平方米区间分布企业最多，共11家 [9] - TOP5门槛与TOP10差距近一倍，呈现强者恒强格局 [9] 区域策略 - 增速较快企业以二线城市为主战场 [13] - 龙湖龙智造、远洋建管一二线新拓面积占比接近90% [13] - 旭辉建管二线城市比重接近60% [13] 品牌传播 - 头部代建企业通过多渠道形成全方位传播矩阵 [15] - 绿城管理创新构建雲萃系与瑧玉系双产品线 [15] - 金地管理发布全新产品品牌「清岚」并首发西安项目 [15] - 蓝城集团参编"四好建设"系列技术导则 [18] 营销创新 - 旭辉建管举办"专业制胜 价值创造"营销战训营 [16] - 久筑共建推出「3E大营销」智擎矩阵，结合AI智慧技术 [16] - 企业将产品从物理载体升维为生活方式提案 [16]