会议安排 - 董事会会议通知和议案材料于2025年4月22日送达全体董事[2] - 董事会会议于2025年4月28日召开，应参加董事9人，实际参加9人[2] 审议事项 - 审议通过《2025年第一季度报告》，9票赞成[3] - 审议通过《关于制订公司<舆情管理制度>的议案》，9票赞成[4] 信息披露 - 《2025年第一季度报告》等刊登于指定媒体及上交所网站[3][4]

营业收入相关 - 本报告期营业收入241,187,966.71元，较上年同期减少4.92%[4] - 2025年一季度营业收入2.41亿元，同比减少4.92% [12] - 2025年第一季度营业总收入2.4118796671亿元，2024年第一季度为2.5367919486亿元，同比下降4.92%[19] 净利润相关 - 本报告期归属于上市公司股东的净利润53,894,661.94元，较上年同期增长310.58%[4] - 本报告期归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 -2,336,435.58元，较上年同期减少209.20%[4] - 2025年一季度归属上市公司股东净利润5,389.47万元，同比上升310.58% [12] - 2025年一季度归属上市公司股东扣非净利润 - 233.64万元，同比减少209.20% [12] - 2025年第一季度营业利润5251.580625万元，2024年第一季度亏损17.840872万元[20] - 2025年第一季度净利润5007.249614万元，2024年第一季度为1014.579783万元，同比增长393.53%[20] - 2025年第一季度归属于母公司股东的净利润5389.466194万元，2024年第一季度为1312.63599万元，同比增长310.59%[21] 每股收益相关 - 本报告期基本每股收益0.11元/股，较上年同期增长266.67%[4] - 本报告期稀释每股收益0.11元/股，较上年同期增长266.67%[4] - 2025年一季度基本及稀释每股收益0.11元/股，同比上升266.67% [12] - 2025年第一季度基本每股收益0.11元/股，2024年第一季度为0.03元/股[21] 净资产收益率相关 - 本报告期末加权平均净资产收益率5.15%，较上年度末增加3.98个百分点[5] 资产相关 - 本报告期末总资产5,330,482,533.63元，较上年度末减少2.92%[5] - 2025年3月31日资产总计5,330,482,533.63元，2024年12月31日为5,490,734,127.36元 [15][16] - 2025年3月31日非流动资产合计4,783,008,069.85元，2024年12月31日为4,959,642,968.78元 [16] 所有者权益相关 - 本报告期末归属于上市公司股东的所有者权益1,073,793,660.98元，较上年度末增长5.31%[5] 非经常性损益相关 - 非经常性损益合计56,231,097.52元，其中理财收益、交易性金融资产变动损益60,425,903.23元，政府补助588,884.74元等[6][7] 股东信息相关 - 报告期末普通股股东总数为27,033 [10] - 上海锦和投资集团有限公司持股274,050,000股，占比58.00% [10] 在管项目相关 - 截至报告期末，在管项目72个，在管面积约137万平方米 [13] 流动负债相关 - 2025年3月31日流动负债合计803,443,032.81元，2024年12月31日为922,276,026.88元 [16] 营业成本相关 - 2025年第一季度营业总成本2.4823228108亿元，2024年第一季度为2.5860860779亿元，同比下降3.99%[20] 经营活动现金流量相关 - 本报告期经营活动产生的现金流量净额143,592,206.25元，较上年同期减少7.39%[4] - 2025年第一季度经营活动产生的现金流量净额1.4359220625亿元，2024年第一季度为1.5504349303亿元，同比下降7.38%[24] 投资活动现金流量相关 - 2025年第一季度投资活动现金流入小计1.9045107041亿元，2024年第一季度为2.2568799025亿元，同比下降15.61%[24] - 2025年第一季度投资活动现金流出小计1.5158309813亿元，2024年第一季度为2.1064191875亿元，同比下降28.04%[24] - 投资活动产生的现金流量净额为38,867,972.28元，上一数据为15,046,071.50元[25] 非流动负债相关 - 2025年非流动负债合计34.2419636495亿元，2024年为35.1569856057亿元，同比下降2.60%[17] 筹资活动现金流量相关 - 支付其他与筹资活动有关的现金为132,044,543.87元，上一数据为118,622,427.15元[25] - 筹资活动现金流出小计为132,046,194.75元，上一数据为118,622,427.15元[25] - 筹资活动产生的现金流量净额为 - 132,046,194.75元，上一数据为 - 118,622,427.15元[25] 现金及现金等价物相关 - 现金及现金等价物净增加额为50,413,983.78元，上一数据为51,467,137.38元[25] - 期初现金及现金等价物余额为237,845,275.45元，上一数据为161,609,422.71元[25] - 期末现金及现金等价物余额为288,259,259.23元，上一数据为213,076,560.09元[25] 偿还债务现金相关 - 偿还债务支付的现金为1,650.88元[25]

人员变动 - 董事张杰于2025年4月28日因个人原因提前离任[3] - 张杰原定任期到期日为2027年6月26日[3] - 张杰辞职后不在公司担任任何职务[3] 后续安排 - 公司将尽快选举新任董事[3] - 张杰辞职报告自送达董事会之日起生效[3] 股份情况 - 截至公告披露日，张杰未直接持有公司股份[3]

利润分配方案 - 2024年年度利润分配方案2025年4月18日经股东大会通过[4] - 以472,500,000股为基数，每股派0.22元，共派103,950,000元[5] 时间安排 - A股股权登记日2025/5/6，除权（息）日和发放日2025/5/7[3][6] 红利派发 - 无限售流通股委托中国结算上海分公司派发，部分自行发放[8][9] 税收政策 - 不同股东类型按不同税率代扣代缴所得税[10][12][13] 咨询方式 - 咨询权益分派事项联系董事会办公室，电话021 - 52399283[14]

会议出席情况 - 出席会议的股东和代理人人数为208人[4] - 出席会议股东所持表决权股份总数为297,387,568股[4] - 出席会议股东所持表决权股份数占公司有表决权股份总数的比例为62.9391%[4] 议案表决情况 - 2024年度董事会工作报告同意票数297,356,568，比例99.9895%[7] - 2024年度监事会工作报告同意票数297,338,068，比例99.9833%[7] - 2024年度独立董事述职报告同意票数297,348,668，比例99.9869%[9] - 2024年年度报告及摘要同意票数297,356,068，比例99.9894%[9] - 2024年度财务决算报告及2025年预算报告同意票数297,355,368，比例99.9891%[9] - 2024年度利润分配预案同意票数297,352,168，比例99.9880%[10] - 关于公司2025年度日常关联交易预计的议案同意票数4,388,768，比例98.9002%[10] 议案通过条件 - 议案11为特别决议议案，需获出席股东大会股东或股东代理人所持有效表决权股份总数的三分之二以上通过[13] - 议案7需获出席股东大会的非关联股东或股东代理人所持有效表决权股份总数的过半数通过[13] - 其他议案需获出席股东大会股东或股东代理人所持有效表决权股份总数的过半数通过[13] 其他信息 - 议案6、7、8、9、10、11对中小投资者进行单独计票[13] - 关联股东上海锦和投资集团有限公司等对议案7回避表决[13] - 本次股东大会见证律师事务所为北京国枫律师事务所[14] - 见证律师为成威、张雨虹[14] - 律师认为公司本次会议召集、召开程序等均合法有效[14] - 公告发布主体为上海锦和商业经营管理股份有限公司董事会[16] - 公告发布时间为2025年4月19日[16]

会议信息 - 公司2024年年度股东大会于2025年3月29日发布通知，4月18日召开[4][5] - 会议以现场和网络投票结合，现场在锦和中心18楼会议室[5][6] 参会情况 - 参会股东（代理人）208人，代表股份297,387,568股，占比62.9391%[7] 议案表决 - 多项报告和预案同意股数占比超99.98%[8][9][10][11][13][14] - 《关于公司2025年度日常关联交易预计的议案》同意占非关联股东98.9002%[15] - 《关于续聘2025年度会计师事务所的议案》同意占比99.9867%[18] - 《关于提请授权发行股票的议案》同意占比99.9820%[18] 结果认定 - 多项议案按规则通过，会议召集等合法有效[19][20]

业绩说明会信息 - 2025年4月25日14:00 - 15:00举行2024年度业绩暨现金分红说明会[2][5][10] - 地点为上海证券交易所上证路演中心，方式为上证路演中心网络互动[5][10][2][3][10] - 参加人员含董事长、总经理等[6] 投资者参与 - 2025年4月18 - 24日16:00前可提问[2][7] - 2025年4月25日14:00 - 15:00可在线参与[7] - 说明会后可查看情况及内容[8] 其他 - 公司2025年3月29日发布2024年年度报告[2] - 联系人及电话、邮箱[8]

文章核心观点 虽身处城市更新蓝海赛道，但“城市更新第一股”锦和商管业绩表现不佳，面临营收和净利润下滑、商办市场供过于求等挑战 [2] 公司业绩情况 - 2024年营业收入10.08亿元，同比下降2.33%，归母净利润0.15亿元，同比下降85.07%，扣非归母净利润 -0.96亿元，同比大幅下降334.07% [2][3] - 2024年前三季度归母净利润为正，四季度为 -2291万元，同比大幅下滑 [3] - 2020 - 2023年归母净利润分别为1.56亿元、1.24亿元、0.97亿元和0.99亿元，增幅分别为 -12.78%、 -20.54%、 -21.78%、1.85% [3] - 2022 - 2024年销售毛利率分别为40.57%、28.68%、25.82%，呈持续下滑态势 [6] 业绩下滑原因 - 个别承租运营项目仍处于爬坡期，2023年和2024年中止或改变商业模式 [3] - 受宏观经济影响，个别承租运营项目对损益表造成压力 [3] - 2023年同期项目改变合作模式使资产处置收益大，2024年无类似情况，且对部分子公司计提商誉减值准备 [4] 公司业务模式与规模 - 主营业务包括城市老旧物业、低效存量商用物业的定位设计、改造、招商、运营和服务，经营模式有承租运营、参股运营和受托运营 [2][5] - 截至目前，在管项目73个，在管面积约140万平方米，其中承租运营项目41个，面积约81万平方米；受托运营项目30个，面积约52万平方米；参股运营项目2个，面积约10万平方米 [5] 公司面临挑战与应对措施 - 面临商办市场供过于求挑战，上游项目资源获取难度加大，下游目标客户群减少、租金承受能力下降 [2] - 上海市场新增项目入市，租金下行，公司部分项目边际成交租金单价承压 [6] - 经营团队通过提升园区服务、优化招商策略等提升出租率，包括“以价换量，加速去化” [6] - 持续关注市场环境变化，从多方面提升在管项目品质，如维护存量租户、提升服务水平、优化交付标准和商务条件等 [7] 行业政策情况 - 2021年3月“城市更新”首次被写入《政府工作报告》和“十四五”规划纲要，上升为国家战略 [4] - 2023年开始国家及地方出台一系列政策加码城市更新工作 [4] - “十四五”期间预计城市更新总投资约20万亿元，完成投资将达15万亿元 [5]

股权结构 - 锦和集团持有公司股份274,050,000股，占总股本58.00%[2] 股份质押 - 2025年4月10日收到锦和集团部分股份质押通知[3] - 本次质押45,000,000股，起始日2025年4月9日，到期日2026年4月9日[3] - 质权人为浙商证券，资金用于自身生产经营[3] - 本次质押占锦和集团持股16.42%，占总股本9.52%[3] 其他情况 - 截止披露日，锦和集团质押前累计质押为0[4] - 已质押和未质押股份中限售和冻结数量均为0[4]

业绩数据 - 2024年公司营业收入100,797.07万元，同比下降2.33%[17] - 2024年归属于上市公司股东的净利润1,475.32万元，同比下降85.07%[17] - 2024年末流动资产5.31亿元，同比增长17.51%；非流动资产49.60亿元，同比下降4.34%[58] - 2024年末负债总额44.38亿元，同比下降0.12%；所有者权益合计10.53亿元，同比下降11.77%[58] - 2024年度经营活动产生的现金流量净额7.28亿元，同比增长13.10%[60] - 2024年度基本每股收益0.03元/股，同比下降85.71%[61] - 2024年度加权平均净资产收益率1.34%，同比减少7.28个百分点[61] 股东会议 - 2025年年度股东大会现场会议4月18日14:30在上海市徐汇区虹漕路68号锦和中心18楼召开[6] - 2025年年度股东大会网络投票4月18日进行，交易系统投票平台投票时间为9:15 - 9:25、9:30 - 11:30、13:00 - 15:00，互联网投票平台投票时间为9:15 - 15:00[6] - 2024年年度股东大会议案包括2024年度董事会工作报告、监事会工作报告等11项[14] 运营项目 - 公司在管项目73个，在管面积逾140万平方米，分布于上海、北京、杭州、南京、青岛[19] - 2024年新拓展3个运营项目，包括锦和越界田林Space、山东青岛漳浦路项目、上海杨浦安波路代建业务[19] 未来展望 - 2025年公司拟申请不超过7亿元的综合授信额度[72][75] - 2025年公司将在授信额度内为控股子公司提供不超过2亿元的担保[75] - 提请股东大会授权董事会以简易程序向特定对象发行融资总额不超3亿元且不超最近一年末净资产20%的股票，授权期限自2024年年度股东大会审议通过之日起至2025年年度股东大会召开之日止[82] 其他事项 - 2024年公司召开10次董事会会议、3次股东大会、6次审计委员会会议、3次提名委员会会议、7次监事会会议[22][23][26][29][37] - 2024年公司聘任史钧为财务总监，任期至第五届董事会届满之日[97] - 2024年公司完成第五届董事会换届工作，选举出董事会成员及高级管理人员[138] - 2024年拟以总股本4.73亿股为基数，每10股派发现金红利2.20元，合计拟派发现金红利1.04亿元[59][66] - 拟续聘立信为公司及控股子公司2025年度财务报告及内部控制审计机构，聘期一年，授权董事会协商审计服务费[78] - 公司围绕“两个聚焦”和“双轮驱动”战略，发展商办运营及物业管理业务[20]