报告行业投资评级 - 行业评级：增持（维持）[1] 报告核心观点 - 核心事件是上海进一步优化调整房地产政策，调减住房限购并优化公积金贷款，旨在支持市场需求[8][15] - 尽管春节假期对销售数据造成扰动，但周度一二手房销售环比已出现显著回升，显示市场在政策支持下有所回暖[8] - 投资重点在于财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，以及有望随市场回暖而实现估值修复的物业管理公司[8] 根据相关目录分别总结 一周行情回顾 - 本周（报告周）申万房地产指数上涨0.51%，但跑输沪深300指数（上涨1.08%），相对收益为-0.57%[4][13] - 个股表现分化，涨幅前五为万泽股份、*ST荣控、黑牡丹、京能置业、万通发展；跌幅后五为三湘印象、上实发展、海南机场、珠免集团、招商蛇口[13] 行业新闻追踪 - **上海政策**：自2026年2月26日起，非沪籍居民购买外环内住房的社保/个税年限降至1年，满3年可增购1套；持居住证满5年限购1套；首套公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元；多子女家庭购买二套贷款额度上浮20%；对特定情况暂免征收个人住房房产税[15] - **广州政策**：开展为期两个月的房地产自媒体乱象专项整治行动，以规范市场信息传播[15] - **佛山政策**：发布“好房子”建设指引，提高阳台计容面积上限至20%，取消单个阳台限制，公共设施不计容，并配套公积金贷款额度上浮等金融支持[15] - **天津规划**：2026年将加快32个城市更新在建项目，启动15个新项目，推进27个城中村改造，并完成一系列交通基础设施建设[16] 个股公告及新闻追踪 - **花样年控股**：债务重组计划获得约99.67%的债权人支持[20][21] - **国浩集团**：截至2025年12月31日止6个月，股东应占溢利20.265亿港元，同比增长13%[20][21] - **华人置业**：预计2025年度股东应占综合亏损净额同比减少75%-85%，收入同比减少5%-15%[21] - **联发集团**：完成“23联发集MTN002”中期票据的回售兑付，回售金额6.96亿元[21] - **碧桂园**：重组主体在2025年内就9笔公司债券召开了持有人会议并审议通过整体重组议案[21] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - **周度数据（2.20-2.26）**：38城合计成交7098套，同比大幅下降72.9%，但环比增长43.8%；成交面积69.5万平方米，同比下降73.7%，环比增长39.9%[6][23] - **城市能级表现**：一线城市成交套数环比增幅最大，达99.8%，但同比降幅也最深，为-80.2%[23] - **月度至今数据（2.1-2.26）**：38城合计成交94153套，同比下降3.5%，环比下降37.1%[28] 重点城市二手房成交分析 - **周度数据（2.20-2.26）**：16城合计成交6706套，同比下降68.3%，环比大幅增长185.2%；成交面积64.2万平方米，同比下降68.4%，环比增长111.4%[6][37] - **城市能级表现**：一、二线城市成交套数环比增幅均超过235%[37] - **月度至今数据（2.1-2.26）**：16城合计成交81490套，同比增长17.1%，环比微降6.2%[40] 重点城市库存情况分析 - **周度数据（2.20-2.26）**：17城商品房库存面积18678.6万平方米，环比微降0.1%[6][50] - **去化周期**：整体去化周期为174.1周，其中一线城市134.7周，二线城市215.0周，三四线城市251.8周[50][59] 土地市场供给与成交分析 - **周度数据（2.16-2.22）**：土地供应为0万平方米；成交土地73.2万平方米，同比下降97%；成交金额3.8亿元，同比下降97.6%；成交楼面价520元/平方米，溢价率为0%[7][60] - **近期房企拿地**：保利发展、招商蛇口、越秀地产、中国海外发展、滨江集团等房企在2025年10月至2026年2月期间于上海、广州、杭州、成都等重点城市有拿地记录[75] 房地产行业融资分析 - **周度数据（2.20-2.26）**：房地产企业信用债发行额5.49亿元，同比大幅下降94.72%[7][76] - **月度至今数据**：信用债发行额241.03亿元，同比增长16.27%，但环比下降17.25%[76] 投资建议 - **房企板块**：建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国[8] - **物管板块**：建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务，预期其将受益于市场需求的回升[8]

核心观点 - 报告核心观点为“小阳春复苏强劲，行情持续有支撑”，认为房地产行业在春节后季节性复苏表现强劲，为后续行情提供了支撑 [1] 一、政策环境 - **上海政策大幅放松**：2月25日，上海发布“沪七条”，从限购、公积金贷款、房产税三个维度优化政策。限购方面，外环内非户籍购房社保要求从3年缩短至1年，并新增5年居住证无社保人群的购房资格。公积金贷款最高额度从160万元大幅提高至324万元，对刚需形成强支撑 [5][17] - **上海政策对比优势**：政策调整后，上海内环限购政策为北上深中最宽松，非户籍社保满3年可在外环内增购1套，并独家放开居住证满5年无社保人群的购房资格 [17][18] - **后续政策预期**：后续政策将围绕重点城市“以旧换新”进展及全国城市更新预期展开，上海重启的“以旧换新”模式具备较强可复制性与示范效应 [21] - **其他地方政策**：二三线城市持续加大购房补贴力度，如淮安对多孩家庭购房给予最高6%补贴，济南将人才购房补贴最高提至25万元 [18][22] - **中央政策基调**：中央层面延续支持基调，2月27日政治局会议强调实施积极财政政策和适度宽松货币政策，推动新型城镇化，但未更新地产具体表态 [16][19] 二、市场成交表现 - **新房网签转正**：2026年第9周（2月20日-26日），监测的50城商品房成交面积100.55万方，环比上升31.8%，以春节对齐同比上升14.6%，同比由负转正 [5][23] - **新房月度降幅收窄**：2月前26天，50城新房成交面积同比下降25.6%，但降幅较上个月收窄24.2个百分点 [23][30] - **二手房网签高增**：第9周监测的11城二手房成交面积51.03万方，环比上升82.4%，以春节对齐同比上升39.0%，增幅较上周扩张4.6个百分点 [5][34] - **二手房月度改善**：2月前26天，11城二手房成交面积同比下降7.2%，降幅较上个月收窄7.6个百分点 [34] - **二手房实时成交强劲**：第9周监测的79城二手房成交套数环比上升244.9%，以春节对齐同比上升59.7%。2月前26天，79城二手房成交套数同比上升37.6% [5][47] - **重点城市表现**：主要城市春节后成交普遍环比大幅上涨，例如北京二手房周成交套数环比+252.3%，同比+198.1%；上海二手房周成交环比+196.8%，同比+51.8% [57][65] 三、市场景气度与库存 - **新房供应低位**：第9周重点10城住宅推盘面积7.3万方，环比-20.8%，同比-78.8%。2月前26天推盘面积同比-39.2%，供应仍处低位 [5][93] - **库存与去化**：第9周重点10城住宅口径库存面积4793万方，环比-0.3%，去化周期16.6个月，环比+0.4个月 [93][98][103] - **去化率表现**：第9周10城住宅售批比（MA8）为102%，环比-11个百分点，同比-34个百分点。26年第8周中指重点城市开盘去化率（MA8）为50%，环比+6个百分点 [93][100][104] - **二手房挂牌量稳定**：第9周监测的140城二手房挂牌套数环比持平；重点12城二手房挂牌套数环比下降0.1%，小阳春首周挂牌涨幅弱于往年同期 [5][105][108] - **二手房来访转化率提升**：2月前26天，70城二手房来访转化率为5.9%，环比上月提升0.7个百分点，为2023年以来的最高水准 [5][105][113] - **二手价格信号暂缺**：由于春节后数据量较小，二手房交易价格本周仍未出现有效信号，价格参考意义不大 [5][110] 四、土地市场 - **土地出让金环比大涨**：第9周300城宅地出让金260.8亿元，环比大幅上涨431.5%，但同比-49.6%。2月前26天土地成交金额613.7亿元，同比-39.4% [5][119] - **成交热度回升**：尽管本周土地供应建筑面积205万方，环比-12%，但成交金额大幅上涨源于重点城市成交热度上升，例如广州马场地块成交成为广州新的单价地王 [5] - **市场指标改善**：第9周土地单周去化率80%，环比+17个百分点；溢价率（MA4）为10.5%，环比+7个百分点；楼面价（MA4）为4161元/平，环比+44.0% [119] 五、板块行情表现 - **A股地产板块跑输大盘**：本周申万房地产板块环比上涨0.6%，跑输沪深300指数0.5个百分点，在30个申万行业中排在第17位（61%分位），边际走弱 [5] - **内部分化**：16家主流房企股价周度-0.2%，其他房企+0.9%，违约房企+3.6%。主流房企中建发股份、中国海外宏洋、华润置地、建发国际领涨 [5] - **港股内房板块强势**：香港内房板块整体上涨4.4%，跑赢恒生指数3.6个百分点，其中新鸿基地产上涨7.6%，长实、太古、恒基等龙头涨幅也均超过5个百分点 [5] - **物业板块跑输**：本周物业板块整体-0.6%，跑输恒生指数1.4个百分点，但内资物业表现相对较好 [5] - **C-REITs市场**：第9周C-REITs综合收益指数下跌0.85%，78单REITs中17单上涨。证监会商业不动产REITs继续推进，本周新增两单申报，累计申报已达14单 [5] 六、重点公司估值 - 报告列出了覆盖的16家重点A股及港股房地产及物业公司的估值和财务预测数据，包括万科A、招商蛇口、保利发展、华润置地、万物云等，均给予“买入”评级，并提供了2025E和2026E的EPS、PE及合理价值目标 [6]

行业投资评级 - 报告维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 核心观点 - 房地产行业基本面底部正逐步临近，政策面基调更趋积极，叠加供给侧深度出清，行业格局显著优化 [2] - 优质房企的盈利修复预计将更早、更具弹性，且当前板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，板块已具备吸引力 [2] 行业数据总结 新房市场 - **周度成交环比大幅回升**：上周（2026年2月21日至2月27日）34个重点城市新房合计成交105.7万平米，环比上升334.6% [2][3] - **分线城市表现**：其中，一二线城市合计成交95万平米，环比上升315.9%；三四线城市合计成交10.7万平米，环比上升626.2% [2][3] - **月度成交同比仍为负增长**：2月（2月1日至2月27日）34城一手房成交同比下降24.5%，较1月降幅扩大3.3个百分点 [2][6] - **分线城市月度同比**：一二线城市成交同比下降23.1%，三四线城市成交同比下降37.1%，分别较1月降幅扩大2.6和9.2个百分点 [2][6][7] - **年初累计成交**：年初至今34城累计成交0.16亿平米，同比下降12.8% [6] 二手房市场 - **周度成交环比激增**：上周13个重点城市二手房合计成交51.2万平米，环比上升823.7% [2][11] - **月度成交同比下滑**：2月截至上周累计成交247.3万平米，同比下降25.5%，较1月同比增速下降39.6个百分点 [2][11] - **年初累计成交**：年初至今13城累计成交696.2万平米，同比上升8.2% [11] 库存与去化 - **可售面积微降**：截至上周末（2026年2月27日），15个重点城市合计住宅可售面积为8843.6万平米，环比下降0.3% [2][20] - **去化周期延长**：15城住宅3个月移动平均去化月数为27.7个月，环比上升1.85个月 [2][20] - **成交推盘比显著改善**：上周15城合计推盘12万平米，成交38万平米，成交推盘比为3.1倍，而最近三个月（2025年11月至2026年1月）分别为0.9倍、1.0倍和1.42倍 [2][20] 行业政策与新闻总结 宏观与因城施策 - **LPR维持不变**：2026年2月贷款市场报价利率（LPR）维持不变，1年期为3%，5年期以上为3.5% [2][26] - **上海推出“沪七条”新政**：非沪籍居民购房社保或个税要求从连续满3年减为满1年，满3年可购2套（此前限购1套）；持居住证满5年可限购1套；首套公积金贷款最高额度提升至240万元（此前160万元）；本地家庭成年子女名下仅一套住房的免征房产税 [2][26][29] - **广州城市更新计划**：提出到2026年完成城市更新投资2200亿元 [2][26][30] - **多地发布春节楼市数据**：湖北、深圳、重庆等地春节假期新房销售同比实现正增长 [27][29] 土地市场与REITs - **广州土地市场热度高**：越秀地产以236亿元竞得广州天河区跑马场地块，溢价率26.6%，刷新当地楼面单价纪录 [2][26][30] - **商业不动产REITs进展**：新城控股商业不动产REITs项目已向中国证监会申报 [2][26][30] 公司动态总结 融资活动 - **新城发展发行美元债**：成功发行3.55亿美元高级无抵押债券，发行期限3年，票面利率11.8% [2][32][33] 板块行情回顾 房地产板块 - **板块表现弱于大市**：上周SW房地产指数上涨0.6%，沪深300指数上涨1.08%，相对收益为-0.47%，在31个板块中排名第24位 [2][34] - **主流房企估值**：当前主流A/H房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为24.3倍和19.0倍 [2][40] 物业管理板块 - **板块表现弱于大市**：上周物业管理板块个股平均下跌0.12%，相对沪深300指数收益为-1.2% [2][41] - **主流物管公司估值**：当前物管板块2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为14.0倍和12.6倍 [2][44][46] 投资分析意见与推荐标的 - 报告推荐关注以下四类标的 [2]： 1. **优质房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中国海外发展，关注城投控股 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，关注新城发展、太古地产、大悦城 3. **二手房中介**：贝壳-W 4. **物业管理**：华润万象生活、绿城服务、招商积余、保利物业

报告行业投资评级 - 报告维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面基调更趋积极，供给侧深度出清下行业格局显著优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，板块配置创历史新低，部分优质企业估值已处于历史低位，板块已具备吸引力 [2] - 春节后“沪七条”新政卡点推出，释放稳楼市强信号并示范全国 [1][2] 行业数据总结 新房成交量 - **周度环比大幅回升**：上周(2.21-2.27)34个重点城市新房合计成交105.7万平米，环比上升334.6%，其中一二线城市环比上升315.9%，三四线城市环比上升626.2% [2][3] - **月度同比仍为负增长**：2月(2.1-2.27)34城一手房成交同比下降24.5%，较1月降幅扩大3.3个百分点，其中一二线同比下降23.1%，三四线同比下降37.1% [2][6][7] - **累计成交同比下滑**：年初累计至今34城新房成交0.16亿平米，同比下降12.8%，其中一二线累计同比下降8.1%，三四线累计同比下降41.3% [6][7] 二手房成交量 - **周度环比激增**：上周(2.21-2.27)13个重点城市二手房合计成交51.2万平米，环比上升823.7% [2][11] - **月度同比下滑**：2月累计成交同比下降25.5%，较1月降幅扩大39.6个百分点 [2][11] - **累计成交同比转正**：年初累计至今13城二手房成交696.2万平米，同比上升8.2% [11] 新房库存与去化 - **去化速度加快**：上周15个重点城市成交推盘比为3.1倍，而最近三个月（2025年11月至2026年1月）分别为0.9倍、1.0倍和1.42倍 [2][21] - **库存微降，去化周期拉长**：截至上周末（2026/2/27）15城合计住宅可售面积8843.6万平米，环比下降0.3%，但3个月移动平均去化月数为27.7个月，环比上升1.85个月 [2][21] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观与因城施策 - **LPR维持不变**：2026年2月贷款市场报价利率（LPR）维持不变，1年期为3%，5年期以上为3.5% [2][28] - **上海推出“沪七条”新政**：核心内容包括：非沪籍居民购房社保/个税年限从3年减至1年，满3年可购2套；持居住证满5年可购1套；首套公积金贷款最高额度从160万元提升至240万元；本地家庭成年子女名下唯一住房免征房产税 [2][28][31] - **地方政策与市场动态**：广州市计划到2026年完成城市更新投资2200亿元；越秀地产以236亿元、溢价率26.6%竞得广州跑马场地块；新城控股商业不动产REITs项目已申报；湖北、深圳、重庆等地春节假期楼市成交数据表现积极 [2][28][29][31][32] 公司动态跟踪总结 - **新城发展成功发行美元债**：发行3.55亿美元高级无抵押债券，期限3年，票面利率11.8% [2][35][36] 板块行情回顾总结 房地产板块 - **板块跑输大盘**：上周SW房地产指数上涨0.6%，沪深300指数上涨1.08%，相对收益为-0.47%，在31个板块中排名第24位 [2][37] - **个股表现分化**：涨幅前五位包括*ST荣控、黑牡丹、京能置业等；跌幅前五位包括上实发展、海南机场、珠免集团等 [2][37][38][41] - **主流房企估值**：当前主流A/H房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为24.3/19.0倍 [2][42][43] 物业管理板块 - **板块同样弱于大市**：上周物业管理板块个股平均下跌0.12%，相对沪深300指数收益为-1.2% [2][44] - **个股涨跌情况**：涨幅居前的有烨星集团、兴业物联等；跌幅居前的有首程控股、远洋服务等 [44][45][49] - **板块估值水平**：板块平均2025/2026年预测PE分别为14.0/12.6倍 [2][47][50] 投资分析意见总结 - **推荐四大方向**： 1. **优质房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中国海外发展，关注城投控股 [2] 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，关注新城发展、太古地产、大悦城 [2] 3. **二手房中介**：贝壳-W [2] 4. **物业管理**：华润万象生活、绿城服务、招商积余、保利物业 [2]

核心观点 - 市场信心逐步回升，主流标的表现优异 [1] - 26年开年核心城市表现出的量价趋势及政策方向，引发资本市场较为乐观的预期，带动了主流开发企业的整体板块价值修复 [5] - 行业整体估值水平仍处于底部位置，市场预期修复处于初级阶段，低PS开发类企业拥有较好的股价弹性 [5] 一、房地产市场成交表现：新房疲弱，二手走强 - **新房市场成交低迷**：26年1月，监测的45城商品住宅成交面积862万方，同比下降26.7%，以农历对齐同比下降56.9% [5][14]。百强房企1月销售金额1822亿元，同比下降25%，剔除春节影响同比下降34% [5][31]。 - **二手房市场表现优异**：26年1月，监测的80城二手房实时成交套数同比增长73%，剔除春节基数影响同比增长12% [5]。11城二手房网签面积同比增长16.3% [5]。 - **市场热度指标改善**：26年1月，72城新房来访量同比增长79%（农历同比+7.5%），来访转化率提升至5.2%，为25年7月以来的新高 [5]。 - **城市表现分化**：新房方面，一线城市上海、广州、北京1月成交同比降幅（-10.5%至-19.6%）小于深圳（-56.0%）[27]。二手房方面，一线及多数二、三线城市网签及认购数据均呈现增长，如厦门网签同比增长106.9% [64][65]。 二、市场景气度指标：价格、库存及去化 - **二手房价格企稳回升**：26年1月，中介口径49城二手房成交价格环比上涨2.7%，为25年3月以来首次环比转正 [5][66]。分线城市看，一线、二线、三四线价格分别环比+3.7%、+4.3%和-0.3% [5][70]。 - **库存与去化周期**：26年1月，重点10城商品住宅库存面积环比下降0.9%，但去化周期环比上升0.37个月至16.06个月 [86]。二手房挂牌量基本稳定，重点12城1月挂牌量环比下降1.1%，过去三个月累计下降3.2% [5][83]。 - **新房去化率走低**：26年1月，重点11城新开盘首日认购去化率仅为34%，较25年12月下降7个百分点，其中纯新盘去化率52%，老盘新推去化率仅28% [5][96]。 三、政策环境：供需政策双改善 - **中央定调积极**：26年1月2日，《求是》杂志发文《改善和稳定房地产市场预期》，强调“政策要一次性给足”，为全年政策改善定调 [5][97]。 - **需求端政策延续**：1月14日，财政部将个人换购住房个人所得税退税政策延续至2027年底 [5][97]。1月15日，央行下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点 [5][98]。 - **供给端融资支持加码**：1月9日，开发贷款展期期限最长可延长至5年 [5][103]。1月29日，媒体报道取消“三道红线”政策 [5][103]。 - **地方政策创新**：2月，上海试点“以旧换新”政策 [5]。 四、土地市场表现 - **土地市场开局冷淡**：26年1月，全国住宅用地出让金924亿元，同比下降46% [5]。 - **拿地意愿低迷**：城投与非城投企业拿地面积同比分别下降51%和24%，政府供地意愿和企业拿地意愿均较低 [5]。 五、板块行情回顾及投资观点 - **板块表现跑赢大盘**：26年1月，申万房地产指数上涨4.3%，跑赢沪深300指数2.7个百分点；香港本地房地产指数上涨14%，跑赢市场超7个百分点 [5]。 - **子板块普涨**：主流开发、其他A股房企、物业管理、香港地产板块1月分别上涨12.7%、2.7%、4.6%、17.3% [5]。 - **投资建议**：行业整体估值仍处底部，市场预期修复处于初级阶段，低市销率（PS）的开发类企业股价弹性更好，建议持续关注 [5]。 六、重点公司估值 - 报告覆盖多家重点房企并给出“买入”评级及合理价值，例如：万科A（000002.SZ）合理价值7.64元，保利发展（600048.SH）合理价值9.67元，华润置地（01109.HK）合理价值48.16港元等 [6]。

报告行业投资评级 - 房地产服务行业评级：增持 (维持) [7] - 房地产开发行业评级：增持 (维持) [10] 报告核心观点 - 上海“沪七条”楼市新政在限购松绑、公积金支持、房产税优化三大维度全面发力，放松力度高于年前的北京新政且超市场预期 [1] - 新政将有效降低购房门槛、提升支付能力，精准激活刚需与改善需求，叠加2月2日的收储新政，有望推动上海楼市从“预期底”向“量价修复”加速过渡 [1] - 新政为一线城市稳市场提供重要样本，也有望为房地产市场存量去化与行业转型注入新动能 [1] - 看好“三好”房企、优秀商业运营商、港资房企、高分红物管公司的投资机遇 [1] 新政内容与强度分析 - **限购松绑**：非沪籍外环内购房社保/个税要求从3年大幅降至1年；社保/个税满3年的非沪籍家庭可在外环内增购1套；持居住证满5年者可直接购房，无需社保证明 [2] - **公积金支持**：公积金首套贷款最高额度从160万提至240万，叠加多子女及绿色建筑政策后最高可达324万，同时优化套数认定，打通“卖旧买新”通道 [2] - **房产税优化**：对成年子女家庭唯一住房暂免征收，降低改善型购房持有成本 [2] - **政策强度对比**：对比北京2025年底政策，上海限购门槛（社保从5年降至1年 vs 北京从5年降至2年）和公积金支持力度（最高240万/324万 vs 北京120万）更大，且首次松动内环限购要求 [3] 市场影响与数据 - **市场成交**：截至2月22日，上海一二手房累计成交面积同比-1%，较12月跌幅收窄19个百分点 [4] - **结构影响**：2025年上海外环内新房成交占比达48.4%，新政精准放宽核心区，有利于推动核心区域量价企稳回升 [4] - **租金支撑**：2026年1月上海平均租金回报率已达2.0%，内环内及中环内老破小可达2.2%以上，为核心区价格形成支撑 [4] - **需求激活**：新政将直接激活外地户籍刚需及改善配置需求，有效疏通“以小换大”、“以旧换新”的置换链条 [4] 投资建议与重点公司 - **重点推荐方向**： 1. 兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股，尤其是在上海有优质储备的房企 [1][5] 2. 依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企 [5] 3. 受益于香港市场复苏的香港本地房企 [5] 4. 受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业 [5] - **重点推荐公司列表**（股票代码、投资评级、目标价）： - 龙湖集团 (960 HK): 买入, 15.21港元 [9] - 绿城服务 (2869 HK): 买入, 6.56港元 [9] - 建发国际集团 (1908 HK): 买入, 21.60港元 [9] - 招商积余 (001914 CH): 买入, 15.68元 [9] - 中国海外发展 (688 HK): 买入, 19.08港元 [9] - 绿城中国 (3900 HK): 买入, 13.69港元 [9] - 招商蛇口 (001979 CH): 买入, 12.79元 [9] - 城投控股 (600649 CH): 买入, 6.70元 [9] - 华润置地 (1109 HK): 买入, 36.45港元 [9] - 滨江集团 (002244 CH): 买入, 13.18元 [9] - 新城控股 (601155 CH): 买入, 18.90元 [9][14] - 中国金茂 (817 HK): 增持, 1.81港元 [9]

行业投资评级 - 维持“增持”评级 [5] 报告核心观点 - 上海于2026年2月25日发布“新七条”房地产优化政策，涉及限购调减、公积金优化、房产税完善等七项内容 [3][5] - 预计本次政策组合拳将有效释放积压的合理需求，带动新房、二手房市场同步回暖，市场“小阳春”可期 [3][5] - 政策以梯度松绑、分区施策为特点，形成“资格+资金+成本”的组合发力，精准施策旨在实现“量升价稳” [5] - 上海政策动向及楼市稳定有望为全国市场注入更多信心 [5] - 展望2026年，作为“十五五”开局之年，监管高质量发展要求有望引领市场，当前8万亿平方米新房市场具备购买承接能力 [5] 政策具体内容总结 - **限购政策调减**：针对非沪籍居民家庭或成年单身人士，根据社保/个税缴纳年限分层放宽 [5] - 连续缴纳满1年及以上：外环外购房不限套数，外环内限购1套 [5] - 连续缴纳满3年及以上：外环内限购2套 [5] - 持《上海市居住证》满5年及以上：全市范围内限购1套 [5] - **公积金贷款优化**：显著提高贷款额度以降低购房成本 [5] - 首套住房公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元 [5] - 叠加多子女家庭和购买绿色建筑的最高上浮政策（最高上浮35%），家庭公积金贷款最高额度可达324万元 [5] - 购买第二套住房的最高贷款额度也相应提高 [5] - **房产税政策完善**：对沪籍家庭子女成年后，新购或置换的唯一住房暂免征收房产税，实质性松绑改善置换需求 [5] 投资建议与关注公司 - **推荐关注以下四类公司** [5] 1. **开发类**：A股-保利发展、招商蛇口、城建发展、滨江集团、金地集团；H股-中国海外发展、建发国际集团 [5] 2. **商住类**：华润置地、龙湖集团 [5] 3. **物业类**：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [5] 4. **文旅类**：华侨城A [5] 市场与行业背景数据 - 报告提供了截至2026年2月25日的一线城市购房政策对比，包括首付比例、贷款利率及限购政策细节 [6] - 2026年2月5年期以上LPR报价为3.5% [7] - 报告附有涵盖开发、商住、物业及文旅类公司的盈利预测与估值表，数据截至2026年2月25日 [8]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [4] 报告核心观点 - 上海楼市新政在楼市改善趋势下推出，彰显了政府稳定房价的目标和决心 [2][4] - 京沪连续放松限购政策，短期房价改善背景下政策放松，预示行业政策积极性提升 [4] - 政策放松加码有望推动楼市置换链修复，提升“小阳春”确定性 [4] - 房地产供给侧深度出清，行业格局显著优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性 [4] - 目前板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，板块已具备吸引力 [4] 上海楼市新政内容总结 - **优化限购政策**：非沪籍居民购买外环内住房所需社保或个税年限从“连续缴纳满3年及以上”缩短为“满1年及以上” [2][4][5] - **增加非沪籍购房套数**：符合条件的非沪籍居民在外环内购房，社保或个税缴纳“满1年及以上限购1套，3年及以上限购2套”，此前仅限购1套 [4][5] - **扩大购房资格群体**：符合条件的持《上海市居住证》满5年群体可在本市购买1套住房，此前无购房权限 [2][4][5] - **优化住房公积金贷款**：首套最高贷款额度从160万元提升至240万元；多子女家庭购买首套且为绿色建筑，最高额度从216万元提升至324万元；二套贷款额度相应提高，多子女家庭在基础额度上提升20%；二套贷款实行“认房不认贷” [4][5] - **完善个人住房房产税**：本地家庭成年子女名下唯一住房免征房产税 [4][5] 行业政策环境分析 - 近期中央政策表态积极：2026年1月2日《求是》文章明确房地产金融属性、强调居民资产负债表、重申房地产经济重要地位，并建议政策一次性给足 [4] - 房地产融资端利好增多：包括房地产融资“白名单”项目贷款可展期5年、“三条红线”政策逐步退场、房企申报商业不动产REITs及定增等 [4] - 预计后续供需两端政策将进一步发力，包括按揭贴息、限购继续放松、人才政策、存量收储、城市更新以及融资支持政策 [4] - 2026年1月以来，楼市成交热度明显回升，房价表现超预期修复，改善背景下政府继续推出政策，显示政策止跌回稳意图强烈 [4] 投资分析意见与推荐标的 - **推荐优质房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中海外发展、招商蛇口，关注城投控股 [4] - **推荐商业地产**：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，关注新城发展、太古地产、大悦城 [4] - **推荐二手房中介**：贝壳-W [4] - **推荐物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业 [4] 主流上市房企估值情况 (基于报告内表格数据) - **保利发展**：2026年2月25日收盘价6.96元，2025年预测市盈率81.2倍，2024年市净率0.4倍，2025年预测归母净利润10.3亿元 [6] - **滨江集团**：2026年2月25日收盘价12.02元，2025年预测市盈率12.7倍，2024年市净率1.2倍，2025年预测归母净利润29.4亿元 [6] - **新城控股**：2026年2月25日收盘价17.32元，2025年预测市盈率41.3倍，2024年市净率0.6倍，2025年预测归母净利润9.5亿元 [6] - **龙湖集团**：2026年2月25日收盘价8.69元，2025年预测市盈率15.2倍，2024年市净率0.4倍，2025年预测归母净利润40.2亿元 [6] - **中国海外发展**：2026年2月25日收盘价12.61元，2025年预测市盈率9.3倍，2024年市净率0.4倍，2025年预测归母净利润147.9亿元 [6] - **华润置地**：2026年2月25日收盘价28.28元，2025年预测市盈率7.8倍，2024年市净率0.8倍，2025年预测归母净利润257.9亿元 [6] - **建发国际集团**：2026年2月25日收盘价13.17元，2025年预测市盈率5.8倍，2024年市净率1.1倍，2025年预测归母净利润50.6亿元 [6] - **中国金茂**：2026年2月25日收盘价1.43元，2025年预测市盈率26.2倍，2024年市净率0.5倍，2025年预测归母净利润7.4亿元 [6] - **绿城中国**：2026年2月25日收盘价9.69元，2025年预测市盈率24.4倍，2024年市净率0.7倍，2025年预测归母净利润10.1亿元 [6] - **9家房企平均值**：2025年预测市盈率24.9倍，2024年市净率0.7倍，2025年预测归母净利润62.6亿元 [6] 主流上市物管企业估值情况 (基于报告内表格数据) - **招商积余**：2026年2月25日收盘价11.88元，2025年预测市盈率13.3倍，2024年市净率1.1倍，2025年预测归母净利润9.4亿元 [7] - **碧桂园服务**：2026年2月25日收盘价5.67元，2025年预测市盈率11.1倍，2024年市净率0.5倍，2025年预测归母净利润17.1亿元 [7] - **绿城服务**：2026年2月25日收盘价3.96元，2025年预测市盈率13.5倍，2024年市净率1.7倍，2025年预测归母净利润9.2亿元 [7] - **保利物业**：2026年2月25日收盘价28.32元，2025年预测市盈率10.1倍，2024年市净率1.6倍，2025年预测归母净利润15.6亿元 [7] - **华润万象生活**：2026年2月25日收盘价43.53元，2025年预测市盈率24.4倍，2024年市净率6.6倍，2025年预测归母净利润40.8亿元 [7] - **万物云**：2026年2月25日收盘价17.11元，2025年预测市盈率13.1倍，2024年市净率1.3倍，2025年预测归母净利润15.3亿元 [7] - **6家物管企业平均值**：2025年预测市盈率14.2倍，2024年市净率2.1倍，2025年预测归母净利润17.9亿元 [7]

公司股东结构 - 截至2026年2月13日，公司合并融资融券信用账户的股东总户数为21,589户 [2] - 截至同一日期，公司未合并融资融券信用账户的股东总户数为19,987户 [2]

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1] 报告核心观点 - 房地产市场延续低位盘整行情，但政策面整体较宽松，且地产配置处于历史低位，布局时点已至[3][8] - 2026年春节期间新房市场整体较弱，供需双差，二手房市场相对平稳，土地市场供需双弱，市场观望情绪较浓[8] - 二手房价格在2026年2月以来出现逐步企稳的积极信号，尽管反弹幅度小，但在无重大刺激政策的背景下，信号意义值得重视[6][22] - 报告基于市场现状与政策环境，给出了三条具体的投资主线及对应的推荐标的[8][44][46] 根据相关目录分别总结 1、春节市场成交量：一手房网签偏弱，二手房基本持平 - **一手房市场**：2026年春节期间成交数据延续了1月的弱势趋势，供需两面都较差[5] - 除夕前一周（2月9日至2月15日），40城合计一手房成交133.68万平米，同比下降31.5%[5][14][15] - 除夕至初六当周（2月16日至2月22日），40城合计一手房成交5.73万平米，同比下降20.4%[5][14][15] - 由于网签存在递延及春节假期暂停网签的影响，市场情况有待节后数据进一步跟踪[5][14] - **二手房市场**：成交量表现相对平稳，基本与去年同期持平[5][17] - 除夕前一周（2月9日至2月15日），23城合计二手房成交130.07万平米，同比微降0.7%[5][17][21] - 2026年初二手房市场改善得益于三方面因素共振：马年春节较晚导致部分学区房需求提前释放、官媒频频发声提振预期、以及价格经历多年调整后跌出性价比[17] 2、二手房价格：冰山指数逐步企稳 - **整体指数企稳**：2026年2月以来，二手房价格出现逐步企稳迹象[6][22] - 冰山100城市指数在2月8日达到阶段性低点10025元/平米后，已反弹至10034元/平米[6][22] - **重点城市反弹**：多个核心城市二手房价格较近期底部出现小幅反弹[6][22] - 北京、上海、深圳、广州、杭州、南京较底部分别反弹0.3%、0.6%、0.3%、0.1%、0.1%、0.3%[6][22] - **信号意义**：尽管价格反弹幅度较小，但在近期无重大地产刺激和货币政策变动的背景下，这一企稳信号值得重视[6][22] 3、土地市场：春节前大幅降温，供需双弱 - **市场特征**：2026年以来土地市场呈现供需双弱的格局，开发商和城投拿地意愿减弱，政府供地动力也较弱[7][41] - **土地供应**：2026年1月，土地供应面积同比显著下降[7][41] - 中指300城全部类型土地总推出面积1.41亿平米，同比下降16%[7][41] - 住宅类型土地推出3915万平米，同比下降9%[7][41] - **土地成交**：2026年1月，土地成交金额同比大幅下滑，溢价率维持低位[7][43] - 全部类型土地成交总价1215亿元，累计同比下降39%[7][43] - 住宅土地成交总价735亿元，累计同比下降47%[7][43] - 土地成交平均溢价率仅2.1%[7][43] 4、投资建议 - **市场判断**：2025下半年以来销售市场平淡，2026年春节市场延续低位盘整，但自2025年12月以来政策面整体较宽松（如二手房增值税率下调、商业用房贷款首付下调、北京放宽限购），且从策略角度看，地产配置处于历史低位[8][44] - **推荐标的**：报告提出三条投资主线[8][44][46] 1. **布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企**：绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产[8][44] 2. **住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的房企**：华润置地、新城控股、龙湖集团[8][46] 3. **“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司**：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8][46]