公司经营与战略转型 - 公司目前收入主要来自地产业务，已启动向大健康方向战略转型，未来3 - 5年大健康业务将成主营业务，贡献总收益30%以上 [3] 地产业务情况 土地储备 - 在建与待建土地计容建筑面积超300万平方米，大部分土地取得早，楼面价每平方米不超500元 [3][4] 业绩不佳原因 - 2012年开发策略由毛坯转精装房，交房时间长，致2014年可供结转面积减少 [4] 业务经营规划 - 短期内不放弃地产业务，其提供业绩保障并为转型提供资金支持，开发节奏是加快现有土地储备开发，加速利润释放 [4] 新增项目条件 - 项目位于珠海、北京等房地产市场看好城市，质地优良，以合作方式取得，有盈利空间 [4] 开发节奏慢原因 - 非资金紧张，公司资金充裕，是因开发策略调整，毛坯转精装房延长交楼时间 [4] 销售情况 - 今年销售良好，项目开盘后半年去化率70%以上，有自己销售团队，全国有8个代理商，部分客户为省外客户 [8] 客户结构 - 主要包括珠海本地刚需客户、市区溢出性需求及港澳客户、北方候鸟型客户 [9] 大健康业务布局 布局方向 - 医疗（综合及专科医院、护理）、康复养生、养老地产，重点考虑在珠海发展养老地产 [3] 横琴国际生命科学中心项目 - 今年5月与横琴管委会、广州医科大学附属第一医院签《合作协议》，总建筑面积约40万平方米，包括医疗、康复疗养、商服配套板块，医疗板块约16万平方米 [5] - 技术合作方是广州医科大学附属第一医院 [5] - 已完成拿地前工作，等用地挂牌，预计2015年12月挂牌，以政府公告为准，取得用地后立刻建设 [5] 北京养老项目 - 用地位于北京市大兴区，由合资项目公司运作，正在办理产权过户手续 [6] 进入养老地产原因 - 是大健康产业链重要一环，人口老龄化背景下市场前景广阔，公司大健康产业项目拓展能为其提供支撑 [6] 市场相关情况 横琴情况 - 总面积约100余平方公里，建设用地28平方公里，2020年常住人口将达28万 [6][7] 珠海三甲医院情况 - 目前有5家三甲医院，加上横琴项目未来共6家，数量不多，横琴项目服务人群广 [7] 珠海房地产市场情况 - 成交总体温和上涨，库存去化周期7个月，主城区趋于饱和，均价2.5万元左右，西部地区楼盘价格约为市区1/3 [8][9] 珠海房地产发展优势 - 是珠三角核心城市和经济特区，生态环境好，交通区位优势明显，西部发展成熟，地产业务西区供需两旺 [9][10] 公司其他情况 大股东情况 - 大股东持有公司股份5.99亿股，持股比例约74%，其中1.63亿股为有限售流通股，不参与本次非公开发行认购 [5][6] 公司医院优势 - 定位高端专科医院，合作方为国内外一流医疗机构，进行大健康产业布局，延伸产业链 [7][8] 横琴建设医疗机构优势 - 是国家级新区和自贸区，面向港澳市场，制度政策灵活便利，利于人才引进和高端医械医药进口 [8] 时代华纳传闻 - 公司注意到时代华纳要在珠海建主题公园传闻，暂无官方证实 [8] 转型原因 - 地产行业超级繁荣过去，区域差异明显，行业集中度提高，大健康业务潜力大，公司具备进入优势 [9]

公司业绩 - 上半年销售26亿，多数项目预计明年交楼结转，预期明年业绩大幅增长 [1] - 公司规划加快现有项目开发节奏，今年销售较去年大幅增长有望持续 [1] 横琴项目 项目概况 - 横琴国际生命科学中心项目占地约20万平方米，总建筑面积约40万平方米，待用地挂牌后启动建设 [3] 项目板块 - 包括一所三级甲等综合性公益医院和4 - 5所专科医院，满足区域医疗保障及境内外高端医疗服务需求 [3] - 建设康复疗养中心，面向境内外高端客户，有较大市场潜力 [3] - 有相关商业配套，如医疗商业服务设施、酒店式公寓、会议中心等 [3] 医院规模 - 综合性公益医院按三甲标准建立，床位不少于500张，每所专科医院床位约150张 [3] 合作方 - 横琴项目医疗合作方为广州医科大学附属第一医院，公司作为建设方引进其品牌与技术合作 [3] 区位优势 - 横琴是国家级新区和自贸区、粤港澳合作试验区，可面向港澳市场，制度政策灵活便利 [4] - 横琴与澳门24小时通关，当地及澳门医疗资源紧张，项目可对接澳门市场 [4] - 自贸区在个税、企业税、关税等方面制度创新，利于人才引进和高端医械医药进口 [4] 其他业务 大健康业务 - 规划在珠海发展养老地产，是大健康业务重要方向，受益于珠海环境、配套及资源管理优势，考虑与横琴项目技术对接 [4] 文化产业 - 利用珠海文教旅游城市条件发展文化产业，业务方向为文化传播、教育体育、广告策划、旅游发展的投资及管理 [4]

公司业务与战略 - 公司确定转型大健康行业的发展战略，因地产行业超级繁荣态势已过，大健康业务潜力大，且公司具备开展条件与优势，目前已有资金投入 [3] - 大健康业务以医院技术、服务为基础，以基础医疗为支撑，向康复、养生、休闲及养老等产业延伸，重点关注康复养生、养老业务 [3] 土地储备与项目 - 里维埃拉项目未开发计容建筑面积约 280 万平方米，土地取得时间早、成本低，增值空间大 [1] - 横琴国际生命科学中心项目地处横琴，占地面积约 20 万平方米，总建筑面积约 40 万平方米，公司正在等待项目用地挂牌，目前在横琴尚无土地储备 [3] 大股东持股与定增 - 除年初发行股份购买资产向大股东发行 1.63 亿股外，近两年大股东持股数量无变化 [3] - 大股东确定不参与本次定增 [3] 再融资相关 - 再融资核准批文将于 2016 年 6 月初到期 [3] 拿地策略 - 拿地遵循所在城市房地产市场持续看好、项目质地优良有大盈利空间、不参与竞价拿地的原则 [4]

横琴项目决策原因 - 地产行业超级繁荣态势过去，区域差异明显，行业集中度逐年提高，龙头竞争优势更明显，公司需探索新业务，大健康业务潜力大，公司具备多方面优势，横琴项目是进入大健康领域重要项目 [2][3] 横琴项目规划情况 - 占地面积约20万平方米，总建筑面积约40万平方米，包括医疗、康复疗养、商服配套三大板块，医疗板块有1所三级甲等综合性公益医院和4 - 5所专科医院 [3] 横琴项目进展情况 - 已完成拿地前全部工作，等待项目用地挂牌，取得用地后立刻启动建设 [3] 横琴项目医院规模 - 综合性公益医院按三甲标准建立，床位不少于500张，每所专科医院床位约150张 [3] 横琴项目投资情况 - 预计总投资额约45亿元，不会对公司现金流产生太大影响 [3] 横琴项目合作情况 - 医疗合作方是广州医科大学附属第一医院，公司作为项目建设方，引进其品牌与技术合作 [4] 公司其他项目规划 - 规划在珠海发展养老地产，作为未来大健康业务重要方向，会考虑与横琴项目技术对接；在北京有养老项目，位于大兴区，由合资项目公司运作，一个项目已完成产权过户手续 [4] 珠海西区房价情况 - 今年珠海西区房价涨幅约20%，公司在售精装房均价约12000元，毛坯房均价约9000元 [4] 公司定增情况 - 定增发行有压力，公司全力推动增发 [4] 公司文化产业规划 - 利用珠海文教旅游城市条件发展文化产业，业务方向为文化传播、教育体育、广告策划、旅游发展的投资及管理 [5]

行业情况 - 2016年珠海楼市量价齐升，暂未获限制政策出台消息，若出台对西区多为心理影响 [2] 公司项目情况 珠海项目 - 主要经营里维埃拉项目，在斗门主城区还有两个项目，一个已开工今年预售 [3] - 横琴项目占地约20万平方米，总建面约40万平方米，含医疗、康复疗养、商服配套三大板块，医疗板块建面预计约16万平方米，正等用地挂牌，取得后启动建设 [3] 北京项目 - 北京大兴区养老项目占地约14万平方米，相关股权转让手续办妥 [3] 公司拿地情况 - 新增项目需在珠海、北京等市场看好城市，以合作方式取得，不参与竞价拿地，项目质地优良有盈利空间 [3] - 里维埃拉未开发计容建面约280万平方米，土地成本低，楼面价每平方米不超500元 [4] 公司销售与客户情况 - 楼盘有市区溢出性客户，东西区房价差价明显且市区发展趋于饱和 [4] 公司融资与业务拓展情况 - 定增股价倒挂，增发有压力，正全力推动 [4] - 准备成立文化产业投资公司，利用珠海文教旅游优势发展文化产业符合公司利益 [4]

公司基本信息 - 证券代码为 002016，证券简称为世荣兆业 [1] - 投资者关系活动为特定对象调研，时间是 2016 年 2 月 25 日，地点在公司总部办公楼，接待人员为副总裁兼董事会秘书詹华平，参与单位有农银汇理基金管理有限公司、汇丰晋信基金管理有限公司、兴业基金管理有限公司 [2] 里维埃拉项目情况 - 项目已开发至第四期，包括锦绣荣城、翠湖苑、碧水岸、蓝湾半岛（推广名“世荣作品壹号”），总建筑面积约 380 万平方米，整体容积率 1.8，已完工计容建筑面积约 100 万平方米，在建及待建计容建筑面积约 280 万平方米 [2][3] - 项目土地早期通过政府协议转让取得 [3] 房地产业务政策 - 拿地遵循所在城市房地产市场持续看好、项目质地优良有盈利空间、不参与竞价拿地的原则 [3] 市场相关情况 - 珠海房价一直处于温和上涨局面 [3] - 公司楼盘主要客户以本地客户为主，还包括市区溢出性需求客户、港澳客户（澳门客户尤为明显）以及北方客户 [3] 楼盘配套设施 - 社区内有学校（幼儿园、小学、中学）、西区唯一一家三甲医院、商业街等，配套趋于成熟 [3] 公司发展战略 - 2015 年 11 月确定转型大健康行业的发展战略，房地产方面目标是加快现有土地储备开发，加速利润释放 [3][4] - 大健康业务在医院提供技术、服务基础上，向康复、养生、休闲及养老等产业领域延伸，打造大健康产业链 [4] - 重点考虑在珠海发展养老地产，因其自然环境优美、城市基础配套完善，适合发展养老产业 [4]

公司战略转型 - 公司依据《公司发展战略规划（2016 - 2020）》确定转型大健康行业战略，因地产行业超级繁荣态势已过，大健康业务潜力大，且公司具备开展条件与优势，目前已有资金投入 [2][3] 大健康产业布局 - 从医疗（含综合医院及专科医院）、护理，康复养生，养老地产三方面布局，转型初期重点建设横琴国际生命科学中心，同时与成熟机构洽谈合作 [3] 横琴国际生命科学中心项目 - 2015年公司与横琴管委会、广州医科大学附属第一医院签订《合作协议》，项目总建筑面积约40万平方米，包括医疗、康复疗养、商服配套三大板块，医疗板块含1所三级甲等综合性公益医院和4 - 5所专科医院 [3] 医院规模 - 综合性公益医院按三甲标准建立，床位不少于500张，每所专科医院床位约150张 [3] 项目进展与优势 - 公司等待项目用地挂牌，取得后立刻启动建设；横琴是国家级新区和自贸区，定位粤港澳合作试验区，可面向港澳市场，制度政策灵活便利，医疗资源不足，未来可与澳门对接，且自贸区在税方面制度创新利于人才引进和高端医械医药进口 [3][4] 土地获取 - 不排除拿地可能，但项目需位于珠海、北京等房地产市场看好城市，质地优良有盈利空间，一般不参与公开土地竞拍 [4] 在售商品房均价 - 精装房均价约12000元，毛坯房均价约9000元 [4] 养老地产规划 - 养老地产是重要发展方向，公司重点考虑在珠海发展，也会考虑与横琴项目技术对接，发挥带动作用 [5] 北京养老项目 - 项目用地位于北京市大兴区，由合资项目公司运作，已完成产权过户手续办理 [5] 船用发动机投资 - 公司看好其未来盈利能力和投资价值，该公司筹划新三板挂牌，成功上市将促进其发展，上市公司持有的股份有增值空间 [5] 股票增发 - 公司于2015年12月8日收到中国证监会核准批文，离批文到期还有一个多月，正在努力推动增发完成 [5]

公司地产项目情况 - 主要经营里维埃拉项目，珠海斗门主城区还有两个项目，其中井岸大观花园项目总建筑面积约22万平方米，一期年初开工，二期预计下半年动工 [1] - 里维埃拉项目占地面积约210万平方米，总建筑面积约380万平方米，已开发至第四期，配套完善，精装房均价12000元左右，毛坯房均价9000元左右 [3] - 蓝湾半岛和世荣作品壹号是同一个项目，属于里维埃拉项目第四期，里维埃拉项目共开发四期 [3] 项目成本与拓展条件 - 里维埃拉项目用地综合成本每平方米不超过500元 [3] - 不排除新增地产项目可能，项目需位于珠海、北京等市场看好城市，质地优良有盈利空间，一般以合作方式取得，不参与竞价拿地 [3] 横琴项目情况 - 横琴国际生命科学中心项目占地面积约20万平方米，总建筑面积约40万平方米，正在等待用地挂牌，已聘请专业机构提供规划设计咨询服务 [3][4] - 项目分三块：一所三级甲等综合性公益医院和4 - 5所专科医院；康复疗养中心；相关商业配套 [4] - 综合性公益医院按三甲标准建立，床位不少于500张，每所专科医院床位150张左右 [5] 横琴地区情况 - 横琴总面积约100余平方公里，建设用地28平方公里，2020年常住人口将达28万 [4] - 在横琴建设医疗机构优势：是国家级新区和自贸区，定位粤港澳合作试验区，可面向港澳市场，制度政策灵活便利，与澳门24小时通关，个税、企业税、关税等制度创新可期 [4][5] 其他项目情况 - 不排除在医疗健康领域外延式并购可能 [5] - 北京养老项目用地位于北京市大兴区，占地面积约14万平方米，由合资项目公司运作，股权转让手续已办妥 [5]

公司销售情况 - 在售精装房均价约11000元左右，毛坯房均价8000元左右 [2] - 在售项目主要客户为本地客户，还包括市区溢出性需求客户、港澳客户（澳门客户尤为明显）及北方候鸟型客户 [2][3] 公司地产策略 - 未来拿地遵循所在城市房地产市场持续看好、项目质地优良有盈利空间、不参与竞价拿地的原则 [3] 行业趋势 - 珠海房价一直处于温和上涨局面 [3] - 地产行业超级繁荣的发展态势已经过去，大健康业务拥有巨大潜力和发展空间 [3] 公司转型战略 - 2015年11月披露《公司发展战略规划（2016 - 2020）》，确定转型大健康行业的发展战略 [3] 项目影响 - 横琴是国家级新区和自贸区，定位粤港澳合作试验区，与澳门24小时通关，横琴项目可探索与澳门市场对接 [3] 养老地产规划 - 养老地产是大健康业务重要发展方向，公司重点考虑在珠海发展，也会考虑与横琴项目技术对接 [4]

里维埃拉项目情况 - 项目总体建筑面积380万平方米，完工项目计容建筑面积约100万平方米，除少量在售尾盘外基本完成结转 [1] - 项目用地取得时为毛地，成本低，综合成本每平方米不超过500元 [3] 珠海房地产相关政策 - 主体工程建筑高度达到2/3以上即可申请办理预售证进行预售 [1][3] 公司楼盘销售情况 - 因市场形势较好，在售项目销售均价较去年明显提升 [3] 横琴国际生命科学中心项目情况 - 占地面积约20万平方米，总建筑面积约40万平方米，包括医疗、康复疗养、商服配套三大板块，医疗板块含综合性公益医院（三甲标准）和专科医院 [3] - 技术合作方为广州医科大学附属第一医院 [3] - 客户来源广泛，除横琴或珠海本地居民外，还包括港澳、珠三角乃至其他地区 [4] 公司养老项目规划 - 养老地产是未来大健康业务重要发展方向，重点考虑在珠海发展，也会考虑与横琴项目技术对接 [3] 公司地产拿地策略 - 所在城市房地产市场持续看好；项目质地优良，取得时能明确有很大盈利空间；不参与竞价拿地 [4]