公司概况 - 荣盛发展成立于1996年，总部位于河北廊坊 [3] - 2006年成为中国房地产百强企业第73位，2017年排名升至第16名 [3] - 2007年8月8日成功登陆深圳证券交易所，是河北省首家通过IPO上市的房地产企业 [3] - 2009年定向增发募集资金11.67亿元，2015年定向增发募集资金49.62亿元 [3] - 经过20余年发展，转型升级为多产业综合集团，业务进入四大经济区，遍及全国35个城市及海外捷克共和国，累计开发大中型项目逾170个 [3][4] - 截至2016年末，总资产1457亿元，净利润43.7亿元，销售金额512亿元，土地储备超过2570万平方米 [4] 行业政策看法 - 自2016年下半年起政府出台调控政策，有利于房地产市场稳定健康发展，市场过热现象得到控制 [4] - 房地产行业长期发展动力取决于整体经济发展、城镇化进程和区域市场供求关系等因素，调控政策不会改变行业方向 [4] - 廊坊限购政策对二手房交易影响较大，对一手房交易影响相对较小，长期看好廊坊市场未来发展空间 [4] 融资情况 - 2016年公司通过多种方式融资，综合融资成本为6.5%左右 [5] - 2017年受宏观经济等因素影响，融资难易程度和成本有一定提高，预计今年融资成本较上年小幅提高 [5] - 2016年下半年以来公司各区域项目销售情况良好，利润率提高可覆盖融资成本上升，对经营无明显影响 [5]

房地产市场现状 - 全国房地产市场总体较好，城市间分化减轻 [1] - 一线城市需求外溢至二三线城市，廊坊、沧州等地受益明显 [2] 公司战略转型 - 战略转型规划：做强传统住宅地产，加大生态旅游、养老养生、产业新城及互联网领域投资 [2] - 设立荣盛康旅投资有限公司、河北荣盛兴城投资有限责任公司、四众互联(北京)网络科技有限公司 [2] 大地产成果 - 商业地产蓬勃发展，2015年底多个城市商业综合体投入运营 [2] - 产业园区发展，2015年9月收购河北光彩投资有限公司98.5%股权，取得永清台湾工业新城37.8平方公里土地一级开发项目权益 [2][3] 大健康成果 - 线下资源拓展，秦皇岛、野三坡、神农架、黄山、海南等地取得优质项目资源 [3] - 线上资源整合，推出“盛行天下”计划，整合旅游地产与产业资源 [3] 大金融成果 - 荣盛泰发基金持续健康发展，2015年申请新三板挂牌 [3] - 2015年9月认购河北银行2.67%股份，投资3.93亿元 [4] - 2016年5月拟牵头设立中冀民投，出资46亿元，占注册资本46% [4] - 2016年8月拟出资20,250万元，发起设立南华财产保险股份有限公司，占注册资本13.50% [4] 收购美亚航空 - 美亚航空具有资源稀缺性、经营范围多样性、飞行便捷性、运营基础稳固性等优势 [4][5] - 介入通用航空产业，与“大健康”板块形成协同效应 [5][6] 京津冀一体化机遇 - 公司总部位于河北廊坊，紧邻京津，深耕环北京区域多年 [6] - 2015年京津冀区域新增土地储备超过600万平米，2016年继续加大环京津区域土地拓展 [6] - 后期将继续强化京津冀区域市场拓展力度，提高项目比例 [6]

财务表现 - 2016年公司实现营业收入306.30亿元，同比增长30.64% [2] - 营业利润56.77亿元，同比增长77.06% [2] - 利润总额57.61亿元，同比增长75.91% [2] - 归属于母公司所有者的净利润41.06亿元，同比增长70.04% [2] - 报告期末总资产1467.22亿元，同比增长41.30% [2] - 总负债1214.90亿元，资产负债率82.80% [2] - 归属于母公司所有者权益236.24亿元，同比增长14.23% [2] 土地储备与购地计划 - 2016年公司成功进驻郑州、惠州、重庆、嘉兴、芜湖五座新城市 [2] - 累计储备土地资源900多万平方米 [2] - 2017年将根据行业趋势和城市市场情况合理制定土地购置计划 [2] 房地产市场调控 - 2016年三季度起政府出台调控政策抑制部分热点城市房价过快上涨 [3] - 公司项目布局基本不属于调控城市范围，2016年四季度销售状况良好 [3] - 2017年公司将根据区域市场情况制定生产经营计划，降低调控影响 [3] 京津冀区域发展 - 京津冀协同发展作为国家战略自2014年起快速推进 [3] - 公司在环京区域储备大量项目，进驻河北省九个地市 [3] - 2016年环北京区域房地产市场量价提升，带来良好销售业绩 [3] - 公司将继续深耕环北京区域土地市场，紧随京津冀一体化步伐 [3]

土地储备情况 - 2017年公司新增土地储备1270万方左右，楼面均价2200元左右，符合年初拿地计划 [1][2] - 2017年新增土地储备涵盖京津冀、长三角、珠三角三大城市群及中西部重点城市，包括廊坊、沧州等原有城市和保定、青岛胶州等新城市 [2] 政策应对情况 - 2017年5 - 6月环京津房地产调控政策对下半年廊坊区域项目销售产生不利影响，公司认为调控不改变行业方向，看好该区域长期发展 [2] - 2017年下半年公司加大商业楼盘、车位车库等库存销售，实现较高去化率，认为2018年环京津区域政策可能放松 [2][3] 融资情况 - 2017年公司融资规模440亿元，完成融资计划，其中60%为银行开发贷款，40%包含发行公司债券等多种方式，少量信托产品 [3] - 2017年公司总体融资成本6.5%，相比2016年小幅上涨，对毛利率影响小 [3] 市场看法 - 2017年公司产品去化率超70%，库存商业、车位去化良好 [3] - 公司认为房地产市场有周期性波动和区域差异，政策友好时带来收入，政策严控时是拿地时机，看好未来市场 [3] 跟投计划情况 - 2017年12月4日公司股东大会通过“跟投制度”，新城市地产项目均采用跟投方式，员工跟投合伙企业已成立，工作有序进行 [4] - 跟投制度引入“项目利润率”弹性系数k1和“品质”弹性系数k2，将员工利益与项目效益、品质挂钩，提高新项目质量、周转效率和产品品质 [4]

产业园板块规划 - 公司产业兴城板块已成功进驻十一个产业园区，主要分布在环京津区域 [2] - 目前主要工作是完成现有园区基础设施建设和土地整理等前期工作，打造标杆园区后复制 [2] - 香河新兴产业示范区和永清台湾工业新城为成熟园区，兴隆、唐山等地新园区正在建设中 [2] 产业孵化模式 - 香河新兴产业示范区和永清台湾工业新城已有企业入园经营，新园区达大规模招商尚需时间 [2] - 未来将推动产业孵化模式发展 [2] 环京房地产调控政策 - 2017 年 5 月 14 日河北发布限购政策，对公司 2017 年下半年廊坊区域项目销售有不利影响 [2][3] - 公司积极销售商业楼盘、车位车库等库存，实现较高去化率 [3] - 2018 年环京津区域房地产市场政策存在调整可能，公司将持续关注并及时反应 [3] 拿地与合作开发 - 2017 年公司新增土地储备 1270 万方左右，权益储备面积 1150 万方左右，权益比例超九成 [3] - 公司成立二十余年来深耕多地，项目以独立开发为主 [3] - 最近两年部分项目采用合作开发方式，未来将加强与其他优势地产公司合作 [3]

政策与市场 - 2017年5月14日河北省统一限购政策，6月中旬廊坊出台3年社保为主的限购政策，对公司下半年廊坊区域项目销售产生不利影响 [2] - 行业长期发展取决于整体经济、城镇化进程和区域供求关系，调控政策不改变行业方向 [2] - 随着京津冀协同发展，看好廊坊区域市场长期发展空间，2018年环京津区域房地产政策存在放松可能 [2] 拿地情况 - 2017年公司在廊坊市区及其周边霸州、永清通过招拍挂及股权收购取得17宗地，权益建筑面积115.80万平方米，拿地金额23.89亿元，楼面地价每平米两千多 [2][3] 产业园区 - 产业兴城板块已进驻十一大产业园区，主要在环京津区域，香河新兴产业示范区和永清台湾工业新城为成熟园区，兴隆、唐山等地新园区正在建设 [3] - 2016年产业兴城板块营业收入15亿元，利润3.4亿元，2017年保持高增长，成为新的重要利润增长点 [3] 跟投制度 - 2017年12月4日公司通过“跟投制度”，新城市地产项目需跟投，全资开发项目集团及其全资子公司占股不低于90%，员工跟投企业占股不高于10%，合资项目按权益确定持股份额 [3][4] - 引入“项目利润率”弹性系数k1和“品质”弹性系数k2，将员工利益与项目效益和品质挂钩，不影响拿地积极性，将提高新项目质量等 [4] 项目结算 - 公司项目结算周期约两年半，2018年结算项目主要来自2016年销售项目 [4] 精装修商品房 - 公司商品房以毛坯交房为主，精装修商品房占比约20%，精装修交房是趋势，多数城市无明确限制 [4][5] - 全资下属公司香河万利通实业有限公司有精装修团队，未来将提高精装修交房比例 [5]

推盘计划 - 2018年推盘节奏基本与往年一致，一季度推盘数量最少，三季度最多，二、四季度其次，基于2017年底已拿地项目，不考虑2018年新增土地，自2018年1月起每月发布销售业绩简报 [1][2] 市场看法 - 2017年公司产品去化率超70%，库存商业和车位去化良好，房地产市场有周期性波动和区域差异，政策友好时带来收入，政策严控时是低成本拿地时机，看好未来市场 [2] 跟投计划 - 实施跟投计划可让员工和管理层融入公司经营，考虑公司业绩和未来，可操作性比股权激励大，涉及项目利润率弹性系数K1和品质系数K2衡量项目质量和收益，约束负责人，提升项目质量和周转率，实现多赢 [2][3] 异地复制 - 异地复制难点在于需完整管理团队、专业技术应对区域差异、外地企业拿地难，公司通过模式化管理、强大人力资源管理、专业产品研发及投资拓展团队和高周转经营效率，布局三大城市圈及中西部重点城市 [3] 产业园区 - 产业兴城板块已进驻十一个产业园区，主要在环京津区域，先完成现有园区前期工作打造标杆园区再复制，香河和永清园区较成熟，兴隆等新园区正在建设，已公告招商项目进展 [3][4]

销售情况 - 2018年10月签约面积101.81万平方米，同比增长165%，签约金额100.32亿元，同比增长180%，增速创年内新高，原因是2017年同期基数低及10月加大推盘和销售力度，去化回升 [1] 货值储备 - 前十个月销售业绩良好为年度计划打下基础，开工、开盘计划执行正常，可售货源总量充足，区域分布合理 [2] 开工竣工情况 - 2018年度计划开工面积970.86万平方米，计划竣工面积692.38万平方米，竣工面积同比增速较大，前十个月开工基本符合计划，竣工正努力完成目标 [2] 土地购置情况 - 前十个月累计购置土地656万平方米，较上年同期下降36%，完成全年计划的44%，影响因素为对土地市场走势的预期和资金形势，行业融资难度加大、成本走高，土地市场趋冷，符合要求地块变少 [2][3]

融资情况 - 2018年上半年公司在保持原有融资渠道基础上拓展新渠道，成功发行购房尾款资产证券化二期、定向债务融资工具（PPN），累计融资金额181亿元 [2] - 预计2018年综合融资成本较2017年6.5%的水平有小幅提高 [2] 土地购置 - 2018年前十个月公司累计购置土地656万平方米，较上年同期下降36%，完成年初计划的44% [2] - 影响土地购置的因素为对土地市场走势的预期和资金形势，且公司对新增地块要求提高，符合要求地块变少 [2] - 公司将在京津冀、长三角等区域和沿线拓展新城市、深耕老城市，平衡各区域土地储备比例 [2] - 2018年第四季度公司将根据多因素推进新项目土地拓展工作 [2] 销售目标 - 截至2018年10月末，公司已实现签约金额695.42亿元，同比增长57%，完成全年计划的79% [3] - 公司有信心完成年初制定的全年880亿的销售目标 [3] 行业看法 - 2017年全国房地产行业新房签约额超13万亿元，加上二手房总体签约额近20万亿，预计2018年签约金额保持增长 [3] - 行业规模巨大但集中度不高，主流公司有成长空间，且行业利润率较高 [3]

经营业绩 - 2018年1 - 9月，公司实现营业收入305.54亿元、营业利润57.55亿元、归属于母公司所有者的净利润37.39亿元，经营活动产生的现金流量净额87.59亿元，较上年同期分别增长40.89%、49.74%、33.98%、215.69% [1] - 报告期末，公司总资产2139.50亿元，归属于母公司所有者权益297.02亿元，较2017年末分别增长11.59%、7.97% [2] - 2018年第三季度归属母公司所有者的净利润14.92亿元，同比增长34.89%；扣除非经常性损益的归母净利润14.68亿元，同比增长90.01% [2] - 年初至报告期末，归属母公司所有者的净利润37.39亿元，同比增长33.98%；扣除非经常性损益的归母净利润同比增长61.29% [2] 销售目标 - 截至2018年9月末，公司已实现签约金额595.10亿元，同比增长46%，完成全年计划的68%，公司有信心完成全年880亿的销售目标 [3] 市场拓展 - 2018年9月公司首进合肥市场，合肥经济发展基础和前景良好，市场基础完善，人口吸附能力强，是长江经济带发展战略重要目标城市，目前房地产和土地市场趋于平稳，滨湖科学城注入新活力 [3] 土地储备 - 2018年上半年公司共新获得土地53余宗，规划权益建筑面积402.76万平方米，截至2018年6月末，土地储备建筑面积3630.13万平方米，可满足3年左右开发需要 [4] - 公司将在京津冀、长三角等区域和沿线拓展新城市、深耕老城市，2018年第四季度将根据多种因素推进新项目土地拓展工作 [3][4] 高周转模式看法 - “高周转”模式是当下房地产行业主流，有其必然性和合理性，但也有阶段性和局限性 [4] - 公司历来以成本控制和周转速度受认可，要保持该模式，但高周转前提是守法和良好项目质量，结果是公司利润和发展质量 [4]