公司业务发展与战略规划 - 坚持稳中求进，围绕“不动产开发和运营管理能力”，综合考量进行资源盘活和调配，打造业务滚动发展的资本闭环和可持续发展模式 [2] 房地产开发业务 - 维持审慎投资策略，聚焦核心城市优质区块，选择有利润空间且风险可控项目，推动存量项目去化回笼资金 [2] - 2024年9月中央政治局会议及监管政策利好，公司将关注行业动态，加速项目去化推动业务发展 [2] - 截至2024年6月末，土地储备分布在华东、华中、成都、粤港澳大湾区，建筑面积分别为74.10万平方米、41.04万平方米、67.65万平方米、43.00万平方米，待售货值集中在深圳、上海、武汉、东莞等城市 [3] - 行业面临有效需求不足、市场未出清挑战，预计2025年市场降幅收窄，能否回稳需考虑多重因素，市场可能波动 [4] - 关注闲置土地收储政策，探索存量资产优化路径 [4] 宝湾物流业务 - 2024年上半年收入94,844万元，同比增长7.52%，租金收入占比接近80% [5] - 自持、自建项目运营约700万平方米，在建及拟建超80万平方米 [5] - 2024年签约6个管理输出项目，管理输出面积超100万平方米，体现轻重资产管理多样化策略 [5] 资产证券化业务 - 2024年10月华泰宝湾物流公募REIT成功发行，公司将结合政策和资产情况设定后续发行节奏 [6] 产城综合开发业务 - 聚焦主题产业园区和标准化工业园区，结合当地情况设计园区，通过销售物业回笼资金，建成后获取运营收入 [8] 市值管理业务 - 响应相关要求，开展研讨适时推进工作，通过聚焦主业等夯实内在价值，加强投资者管理和价值传播 [8]

仓储物流业务 - 2024年上半年宝湾物流实现营业收入94,844万元，同比增长7.52%，经营净现金流56,375万元，同比增长6.80%，仓库平均使用率87% [2] - 2023年二季度以来，行业出租压力加大，因前期停工高标仓项目递延交付使供应量显著增加，且经济复苏节奏偏缓致租赁需求增速放缓，市场竞争加剧，出租率和租金下降 [2] - 短期内物流市场承租压力持续，中长期全国仓储用地供应预计趋于平缓，高标仓需求有望企稳，市场租金及空置率将逐步稳定，行业有望健康可持续发展 [3] - 目前在建与拟建项目面积超80万平方米，近年获取新项目力度下降，2024年管理输出项目签约6个创新高，实现全链条资管服务输出 [4] - 2020年起在多地提供全链条资管服务输出，管理输出面积超百万平米，实现多赢局面 [5] 公募REITs业务 - 2024年10月华泰宝湾物流公募REIT成功发行，公司将结合政策和资产情况合理设定后续资产证券化产品发行节奏 [6] 房地产开发业务 - 2024年全国新建商品房销售额96,750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%，公司销售规模和毛利受区域经济影响下降 [7] - 2024年预计亏损，一是促销使结转项目毛利率下降，二是部分房地产项目计提存货跌价准备金额同比增加 [8] 市值管理业务 - 公司从提升资产运营管理能力、探索资本手段、响应监管要求、加强投资者管理四方面开展市值管理工作 [9] - 控股股东暂未对市值管理提具体指标要求，重点关注公司运营质量、转型升级和新业务拓展 [10][11] 新能源业务 - 公司作为第一大股东的中国核能科技2024年储能业务零突破，零碳园区建设加快，园区分布式光伏、工商业储能项目成效显著 [11]

会议信息 - 公司第七届董事会第十七次会议2月12日发通知，2月14日通讯会议召开[1] - 应出席董事7名，实际出席7名[1] 人事变动 - 董事会同意聘任邱文鹤为总经理，任期至第七届董事会届满[1] - 邱文鹤曾任招商局集团等职，此前为常务副总经理[5] - 邱文鹤未持股，与大股东无关联关系[5]

担保情况 - 为产城滁州1.2亿元综合授信按持股比例提供1.02亿元连带责任担保[4] - 2023年度股东大会同意新增不超60亿元担保额度[5][6] - 截至目前累计实际对外担保总额338.71亿元（含本次）[11] 产城滁州数据 - 截至2024年12月31日资产负债率4.21％（未经审计）[6] - 截至2024年12月31日资产总额4943.87万元等[9] 其他 - 无逾期、涉诉及败诉应承担损失的担保[12]

业绩预告基本信息 - 业绩预告期间为2024年1月1日 - 2024年12月31日[3] - 业绩预告未经会计师事务所预审计，但已预沟通且无分歧[4] - 业绩预告是初步测算结果，具体以2024年度报告为准[7] 业绩预计情况 - 归属于上市公司股东的净利润预计亏损13.8亿元至18.9亿元，上年同期盈利1.470227亿元[3] - 扣除非经常性损益后的净利润预计亏损14亿元至19亿元，上年同期盈利0.754956亿元[3] - 基本每股收益预计亏损0.5096元/股 - 0.6980元/股，上年同期盈利0.0543元/股[3] 业绩变动原因 - 采取促销策略加速库存去化和资金回笼，导致结转项目毛利率同比下降[6] - 部分房地产项目出现减值迹象，计提存货跌价准备金额同比增加[6] 市场展望与公司策略 - 未来房地产政策措施落地，市场有望逐步企稳[6] - 公司将加速房地产项目存量去化，保证现金流安全[6]

中期票据发行 - 宝湾物流拟申请注册发行不超20亿元中期票据[1] - 2023年6月收到注册接受通知[2] - 2025年成功发行第一期10亿元中期票据[2] 债券详情 - 债券简称25宝湾物流MTN001，期限3年[3] - 发行利率2.20%，价格100元/百元[3] - 簿记管理人、主承销商为招行，联席为北京银行[3]

表决结果：7 票同意，0 票反对，0 票弃权。 证券代码：002314 证券简称：南山控股 公告编号：2025-002 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 第七届董事会第十六次会议决议公告 本公司及董事会全体成员保证信息披露内容的真实、准确和完整， 没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司（以下简称"公司"）第七 届董事会第十六次会议通知于 2025 年 1 月 10 日以直接送达、邮件等 方式发出，会议于 2025 年 1 月 13 日以通讯会议方式召开。 本次会议由副董事长张建国先生召集，会议应出席董事 7 名，实 际出席董事 7 名。本次会议的召开符合有关法律、法规及《公司章程》 等的规定。经审议，会议形成如下决议： 审议通过《关于选举公司第七届董事会董事长的议案》。 根据《公司法》及《公司章程》的相关规定，公司董事会选举舒谦 先生为第七届董事会董事长（简历附后），任期自董事会审议通过之日 起至第七届董事会届满之日止。 特此公告。 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司董事会 2025 年 1 月 13 日 1 相关人员简历 舒谦：男，1977 年出生，中国国籍，无境外 ...

公司业务结构与规划 - 形成以现代高端仓储物流为战略性业务、以房地产开发为支撑性业务、以产城综合开发为培育性业务的发展布局，打造业务滚动发展的资本闭环和可持续发展模式 [6] 各业务板块情况 仓储物流业务 - 2023年以来物流市场供应高峰使租赁市场去化压力大，有效需求增长偏弱，供需不平衡，租赁市场面临下行风险，但中国庞大消费市场是行业长期发展的稳定器和基石，社会有效需求将增长，保持市场需求长期稳定 [4] - 各地政府对物流仓储用地出让比例和绝对数量呈下降趋势，除传统招拍挂，二手项目收并购是规模扩张重要方式，宝湾物流聚焦环首都、长三角及粤港澳大湾区布局优质项目，利用内外部资源寻求优质资产，凭借经验和管理体系建立“募投建管退”资产管理能力，扩展管理输出项目规模 [4][6] 房地产开发业务 - 2024年外部环境复杂严峻，行业尚待止跌回稳，维持审慎投资策略，聚焦核心城市优质区块，关注有利润空间及风险可控项目，优先处理存量项目回笼资金，降低开发成本和资金风险 [6] 产城综合开发业务 - 聚焦主题产业园区及标准化工业园区，收入来源包括产业物业出租和销售、配套住宅销售、园区配套服务等，业务处于培育期，经营业绩不稳定，将强化园区产业属性，搭建产业配套体系，提升精细化管理水平，探索建立“募投建管退”业务闭环 [4] 融资情况 - 融资渠道包括银行贷款、股东借款、债券中票及证券化融资等，公司及子公司有相对独立融资能力和较好信用评级，有融资成本优势，2024年金融市场流动性改善，推进存量融资置换，融资成本逐步下行 [4] 市值管理 - 按照证监会及国资委市值管理系列文件精神，研究制定市值管理措施提升估值至合理范围，持续做好经营管理工作，提高经营效率和盈利能力，完善公司治理机制，推动内在价值增长，加强与市场沟通交流，做好价值传播 [4] 控股股东相关 - 控股股东秉承有利于上市公司可持续发展和全体股东利益的原则，助力上市公司实现长远规划，提高持续盈利能力，目前未获悉中国南山注入资产相关计划，若涉及将按规则及时披露 [2][4][7] 交流活动信息 - 2024年12月24日在公司26楼会议室，副总经理、董事会秘书蒋俊雅和投资者关系经理戴晶与兴业证券、永赢基金通过电话会议进行交流 [6]

公司业务构成 - 以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务，还涉及新能源、制造业及石油后勤服务等业务 [3] - 是港股上市公司中国核能科技（HK.00611）第一大股东，该公司以新能源电站开发、投资、建设、运营为主业 [3] - 制造业包含集成房屋业务、船舶舾装业务和海洋工程装备业务 [3] 海洋工程装备业务 - 旗下子公司深圳赤湾胜宝旺工程有限公司是海上油气设施建造服务提供商，被评为国家高新技术企业及国家级专精特新“小巨人”企业 [3] - 2023年和2024年连续中标意大利ENI集团的国际总包项目，业务模式从建造拓展到EPC总包，深化与世界一流能源公司的业务合作关系 [3] 宝湾物流业务 - 过去主要通过自有资金及银行债务融资筹集建设资金，物流园区建成后获取入驻客户的租金收入和智慧供应链等收入 [3] - 积极推进轻重并举发展转型，年内成功发行设立华泰宝湾物流REIT，持续提升“募投建管退”的资产管理能力，打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益 [2] 行业竞争格局 - 仓储物流是高度市场化行业，仓储物流企业、金融机构以及电商企业等均已进入，呈现“一超多强”的市场格局 [2] - 仓储物流资产公募REITs的成功发行和相关政策的不断明确及完善，吸引众多资本介入，竞争持续加剧 [2] 公司转型发展规划 - 立足主业发展，积极寻找发展新动能，探索实践基金、REITs等资本手段，逐步实现战略转型升级，提升盈利能力和可持续增长能力 [2] - 入股中国核能科技，布局新能源发电业务 [2] - 参与投资设立工业园区Pre - REITs并购基金，并完成项目收购 [2] - 宝湾物流公募REITs项目于2024年10月在深交所上市 [2] 市值管理计划 - 按照证监会及国资委市值管理系列文件精神，以提高公司质量为基础，做好市值管理工作 [2] - 持续做好各项经营管理工作，提高经营效率和盈利能力，完善公司治理机制，推动内在价值可持续增长 [2] - 加强与市场沟通交流，做好价值传播，提高市场对公司价值的理解与认可 [2] 投资者关系活动信息 - 活动时间为2024年12月20日，地点在公司26楼会议室 [3] - 参与单位有创华投资、中恒证券、圣吉集团 [3] - 上市公司接待人员有副总经理、董事会秘书蒋俊雅，证券事务部副总经理、证券事务代表刘逊，投资者关系经理戴晶 [3] - 交流活动中与投资者充分沟通，未出现未公开重大信息泄露等情况 [4]

担保情况 - 公司及控股子公司累计对外担保338.24亿元，占2023年归母净资产329.39%[10] - 对资产负债率超70%单位担保占2023年归母净资产228.04%[3] - 对合并报表外单位担保38.48亿元，占2023年归母净资产37.47%[10] - 2023年股东大会同意新增不超60亿元担保额度[5] - 宝湾物流为镇海宝湾2.2亿元贷款提供连带责任担保[4] 镇海宝湾情况 - 截至2024年11月30日，资产负债率59.38%（未经审计）[6] - 2023年营收2795.87万元，净利润190.14万元[8] - 2024年1 - 11月营收2672.75万元，净利润336.97万元[8]