财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度，公司每股FFO为0.56美元，归属于普通股股东的净利润为每股0.20美元 [14] - 4月2日，公司撤回2020年业绩指引，此前认为有望达到2020年FFO每股2.42美元的中点，较2019年增长10% [14] - 董事会将第二季度股息从每股0.30美元降至每股0.20美元，减少约760万美元 [15] - 截至第一季度末，公司流动性约为4.02亿美元，其中现金及现金等价物5200万美元，信贷额度可用3.5亿美元，仅一处房产有抵押贷款 [19] - 第一季度末，公司净债务与EBITDA之比为5.6倍，目标是维持在5.5倍或以下；利息覆盖率和固定费用覆盖率为4.3倍 [20] - 4月初，公司从3.5亿美元循环信贷额度中提取1亿美元用于营运资金和一般公司用途 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 办公物业 - 季度末办公物业出租率超94%，到2021年底到期的仅占9% [22] - 贝尔维尤市中心保持99%的出租率，与一家大型金融公司完成整层续租，起始租金比结束租金高约66% [22] - 波特兰劳埃德区办公楼保持100%出租率，与一家能源相关公司完成整层租赁，起始租金比上一客户综合租金高约28% [22] - 正在对710号楼进行重新开发，预计2021年初交付；正在对一号海滩大楼进行重新开发，预计2021年年中交付 [23][24] - 圣地亚哥投资组合出租率约为92%，高于整体A类市场的89% [25] 零售物业 - 零售业务占现金NOI的31%，4月租金收款率为43%，截至目前为47% [16][18] - 约24%的零售租户提供 essential services，在疫情期间保持营业 [19] 多户住宅物业 - 多户住宅业务占现金NOI的12%，4月租金收款率为92%，截至目前为94% [16][18] - 圣地亚哥投资组合目前入住率约为96%，可出租率略低于3.5% [40] 酒店业务 - 酒店业务占现金NOI的5%，怀基基大使馆套房酒店目前以最低人员配置运营，入住率在5% - 15%之间，预计在夏威夷居家令解除前入住率不会增加 [16][17] 各个市场数据和关键指标变化 - UTC市场A类建筑的直接空置率仅为3.3%，转租空间空置率仅为0.5%，预计生命科学和技术用户将带来持续的大量新需求 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为其位于西海岸沿海市场的优质投资组合和低杠杆资产负债表将帮助其度过疫情，并在未来变得更好 [8] - 公司迅速实施业务连续性和危机管理计划，保护员工、租户和供应商的健康与安全，同时保持与利益相关者的沟通 [10] - 公司增加了物业的安全措施，并实施了额外的健康和安全协议，同时缩减了其他物业管理服务以平衡运营成本 [11] - 公司延迟了大多数非必要的建筑改进和公共区域项目，但会继续推进已签约的项目 [12] - 公司正在为每个办公市场制定重返办公室计划，以便在监管当局放宽居家令后迅速向员工和租户传达相关信息 [13] - 公司在租金减免谈判中，会要求租户提供一些现金或其他补偿，并争取获得对物业的更多控制权或延长租约期限 [31] - 公司认为多元化有助于降低风险，减轻疫情等不确定时期的影响 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为疫情对其产生了影响，但相信其优质投资组合和低杠杆资产负债表将帮助其度过难关 [7][8] - 公司预计第二季度将是最困难的时期，但认为自己有强大的资产负债表和充分的准备 [19] - 公司对零售市场的复苏持谨慎态度，但希望在市场反弹时能够弥补股息减少的部分 [8] - 公司对办公市场的长期前景持乐观态度，认为尽管疫情可能会对办公需求产生影响，但某些类型的企业仍将需要办公室空间 [76] 其他重要信息 - 公司在第一季度与UFC签订了主租赁协议，在太平洋岭和洛马帕利塞兹获得了大量短期租赁收入，这将对第二季度的多户住宅业务产生积极影响 [42] - 公司在会计处理上，将租金延期视为租赁修改，调整直线租金，预计不会对收益造成影响 [45][47] 问答环节所有提问和回答 问题1: 5月零售租金收款预期如何？ - 公司表示不确定，租户渴望重新开业，但财务状况不同，部分租户可能会挣扎，部分可能会繁荣；预计收款率可能接近4月或略低，因为大多数租户已关闭约六周 [28][29] 问题2: 租金谈判时，给予延期是否会寻求更多控制权或延长租约期限？ - 公司表示会，给予租户延期时会争取获得对物业的更多控制权、延长租约期限或租户提供额外资金；有一个由Adam、Ernest和Chris组成的委员会审批延期，确保决策有价值 [31][33] 问题3: 第一季度多户住宅投资组合同店NOI表现不佳的原因是什么？ - 主要原因是Hassalo收入降低，Hassalo和Pacific Ridge运营费用增加，包括员工薪酬和公用事业费用；与第四季度情况类似，市场供应带来一定压力，公司给予了更多租金减免 [36][38] 问题4: 租金延期如何进行会计处理？ - 公司将按照会计准则842进行处理，将延期视为租赁修改，调整直线租金，预计不会对收益造成影响；公司认为延期租金的回收率有望达到95%以上 [45][47] 问题5: 为何只削减第二季度股息，而不是暂停或等到年底再决定？ - 公司认为无论零售市场结果如何，股息在未来12个月内应该是可持续的；削减股息是一种保守的姿态，考虑了当前零售环境的不确定性，同时也考虑了公司其他业务的优质投资组合；削减股息有助于保留资金，以便在出现机会时能够利用 [52][54] 问题6: 4月未收取的零售租金如何收回？ - 公司有一个由Adam、Bob和Chris组成的委员会审查每一项延期申请，会考虑租户的续租能力和过往表现，并争取获得一些利益，如利息、租约延长或条款变更；目前仍在与租户协商，4月未收取的租金并非无法收回，公司认为其零售物业位于西海岸沿海地区，具有一定优势 [56][57] 问题7: 零售租户申请延期的比例以及公司批准的比例是多少？给予的让步情况如何？ - 约50%的零售租户申请了延期或咨询相关情况；每个租户情况不同，大型租户和小型租户的谈判情况不同；公司会根据具体情况进行处理，大多数租户有望度过难关，但也有部分可能无法继续经营 [61] 问题8: 租金延期的还款期限是否有政策规定？ - 没有固定政策，还款期限需要根据租户的还款意愿和能力进行协商；由于情况不确定，还款期限会因租户而异 [66][67] 问题9: 是否有租户表示不再续租？ - 目前没有收到重要租户表示不再续租的消息，但有一些边缘独立租户可能无法继续经营；公司对零售物业的位置质量有信心，认为租户有望继续生存 [69][71] 问题10: 2020年资本支出计划是否有修订？ - 公司正在审查每一笔支出，不会推迟会降低生产力的项目；预计资本支出将低于原指导范围（8000 - 8500万美元），但由于市政当局关闭，项目许可延迟，具体支出金额不确定 [73][74] 问题11: 如何看待办公市场？强制居家办公是否会影响未来办公需求？ - 有两种观点，一种认为人们习惯在家工作后不会再回到办公室，另一种认为回到办公室后会需要更多空间；公司认为在办公室工作更有生产力，不同类型的企业可能会有不同的需求，未来情况会有所不同，但不确定具体变化 [76]

公司物业情况 - 截至2019年12月31日，公司拥有12个零售购物中心、9个办公物业、1个含369间全套房酒店和零售购物中心的混合用途物业以及6个多户住宅物业，还拥有3处用于开发和在建的土地[22] - 公司运营四个业务板块：零售、办公、多户住宅和混合用途[36] 公司权益情况 - 截至2019年12月31日，公司作为运营合伙企业的唯一普通合伙人，拥有其78.5%的权益[22] 公司业务目标与策略 - 公司主要业务目标是增加运营现金流、实现长期增长和最大化股东价值，为此采取在高壁垒市场进行收购、对物业进行重新定位/再开发和开发、实施资本循环策略、积极进行资产和物业管理等策略[25] 公司员工情况 - 截至2019年12月31日，公司有206名员工，且无员工由集体谈判单位代表[26] 公司纳税情况 - 公司自2011年12月31日结束的纳税年度起选择按房地产投资信托（REIT）纳税，需每年向股东分配至少90%的净应税收入（不包括任何净资本收益）以维持REIT身份[27] 公司保险情况 - 公司为所有物业购买了综合保险，但部分损失（如骚乱、战争造成的损失）未投保，地震和恐怖主义保险有高额免赔额或共付额及政策限制，可能不足以覆盖损失[28] 公司合规风险 - 公司部分物业可能不符合《美国残疾人法案》（ADA）或《公平住房修正案法案》（FHAA）等法规要求，若不符合可能需承担额外成本、政府罚款或赔偿私人诉讼当事人[30] 公司环境责任 - 作为房地产所有者或经营者，公司可能因物业存在危险或有毒物质等承担环境责任，责任可能重大，成本可能超过物业和/或总资产价值[30] - 德尔蒙特中心正在进行干洗溶剂污染修复，预计花费约350万美元，由前业主设立的托管账户支付[31] - 公司面临环境责任风险，可能因物业污染、建筑物有害物质等问题产生重大负债[31][32] 公司竞争情况 - 公司面临来自零售、办公、多户住宅和混合用途房地产开发商、所有者和运营商的竞争，可能需提供租金优惠或无法及时出租空置空间[34] - 公司在收购和处置物业时也面临竞争，可能导致收购机会减少、价格上升或出售收益降低[35] 公司租户情况 - 2019 - 2017年，无租户占总收入超10%；谷歌LLC在2019年占办公板块收入约10.4% [37] 公司业务范围 - 公司无海外业务，无海外收入[38] 公司债务情况 - 2019年12月31日，公司有11.12亿美元固定利率债务，估计公允价值11.42亿美元；利率升1%，公允价值降约340万美元；利率降1%，公允价值升约2600万美元[334] - 2019年12月31日，公司有2.5亿美元可变利率债务；市场利率升1%或降1%，年度利息费用变化约为零[335] 公司利率风险管理 - 公司可能使用利率互换协议等衍生金融工具降低利率风险，用于套期保值而非投机[332]

财务数据和关键指标变化 - 2019年全年FFO每股达2.20美元，处于指引区间低端，较2018年增长5%；第四季度FFO每股0.56美元，净利润每股0.22美元 [12] - 第四季度FFO较第三季度减少约0.01美元/股，主要因多户住宅业务和零售租户坏账费用等因素 [14] - 第四季度末流动性约4.49亿美元，包括9900万美元现金及等价物和3.5亿美元信贷额度；净债务与EBITDA比率为5.6倍，目标是维持在5.5倍或以下 [15] - 维持2020年FFO每股指引区间2.38 - 2.46美元，中点为2.42美元，预计第一季度FFO每股0.58美元，较彭博共识低0.01美元 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 2019年第四季度，圣地亚哥和波特兰多户住宅未达内部预期，导致FFO减少约0.015美元/股 [12] - 圣地亚哥因入住率低、租金和激励措施及运营费用高，FFO减少约0.01美元/股；波特兰因基础租金低和租赁激励措施，FFO减少约0.005美元/股 [13] 办公业务 - 办公组合第四季度末出租率约95%，到2021年底仅10%租约到期；同比入住率提高594个基点 [17] - 贝尔维尤市中心出租率99%，过去两年租金上涨超45%；波特兰劳埃德区办公楼出租率100%，过去两年租金上涨近20% [17] - 旧金山地标建筑100%出租给谷歌和欧特克；一号海滩大楼翻新后预计净租金增长约50% [18][19] - 圣地亚哥组合出租率约92%且在上升，优于A级市场的89%；拉霍亚广场收购时出租率88%，两周内达95%，年底达99%，租金超初始承销10%以上 [20] 零售业务 - 零售租户坏账费用使第四季度FFO每股减少约0.005美元 [12] 酒店业务 - 四季度，使馆套房酒店运营季节性因素及装修工作使FFO每股减少约0.01美元 [14] 各个市场数据和关键指标变化 办公市场 - 旧金山市场对大面积办公空间需求强劲；波特兰办公市场表现良好，租金上涨；圣地亚哥A级建筑直接空置率仅2.9%，生命科学和科技用户需求大 [18][20] 多户住宅市场 - 圣地亚哥四季度是租赁淡季，且部分项目需重新定位；波特兰市场因供应问题，需更多租赁激励措施维持入住率 [37][39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略驱动因素包括拥有优质沿海资产组合、合理财务战略和资产负债表、一流运营平台以及优秀团队 [9][10] - 持续关注办公资产收购机会，但因价格等因素多次出价未成功；融资将以不损害现有股东利益为前提，追求增值收购 [27][28] - 评估俄勒冈广场剩余地块的额外办公建筑开发；计划在今年三季度或四季度开始建设拉霍亚广场的街道建筑 [18][20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 零售资产价格未达理想范围，住宅资产定价过高，公司多户住宅业务存在问题，但相信未来会改善 [26][27] - 办公市场表现良好，公司在办公租赁方面取得成功，预计2020年FFO整体增长约10% [10][16] - 尽管多户住宅业务四季度表现不佳，但公司仍在2020年指导范围内，且办公业务成功将增强指导范围 [15][16] 其他重要信息 - 2019年四季度，因债券措施，房地产税同比增长10%，高于13号提案通常2%的上限，预计未来仍会有影响，但公司指导范围已考虑此因素 [38][42] - 使馆套房酒店4 - 5月进行翻新，预计6月底完成，虽未看到影响，但对未来表现充满希望 [90] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 到2020年底，托雷角的出租率和租金情况如何，租户是否会入住？ - 到2020年底出租率将达94%，当前交易租金超过每平方英尺5美元，租户会入住 [21][23] 问题2: 零售管道的开发、重建收益率有无大致估计？ - 有初步估算，但未准备公布，收益率超过加权平均资本成本，待获取确切数据后再发布 [24] 问题3: 近期对扩大投资组合最感兴趣的领域是什么，如何融资，是否会以较低收益率收购资产并承担前期摊薄？ - 零售资产价格不理想，住宅资产定价过高，公司持续关注办公资产收购机会；融资不会损害现有股东利益，追求增值收购 [26][27][28] 问题4: 波特兰多户住宅业务是否考虑减持，办公开发项目的预租赁水平和收益率要求是多少？ - 不会考虑出售波特兰哈萨洛公寓，因其重置成本高且有助于办公业务成功；圣地亚哥不是预租赁市场，会先动工再进行预租赁，且不会以牺牲租金为代价 [30][31] 问题5: 托雷角的情况是否已包含在2020年指引中？ - 托雷角的实际情况好于公司对其的指引 [33] 问题6: 波特兰和圣地亚哥多户住宅业务表现不及预期的具体原因是什么，债券增加税收是否会持续？ - 圣地亚哥四季度是租赁淡季，且部分项目需重新定位，管理维护负担重；波特兰需更多租赁激励措施维持入住率；债券增加税收预计会持续，但公司指导范围已考虑此因素 [37][38][39][42] 问题7: 是否需要更改上季度提供的同店指引，多户住宅业务指引是否会降低？ - 目前同店指引无需更改，多户住宅业务预计一季度会有小幅下降，全年仍能达到3.5%的增长目标 [46] 问题8: 一号海滩大楼翻新项目的预计预算是多少，是否有其他租户，能否在租户搬出前动工？ - 大楼三楼有租户，会围绕其进行施工；预算未确定，未获得建筑许可证，2020年运营资本支出预算中已包含约2200万美元 [49][50][52] 问题9: 2020年同店NOI预期是否维持不变，零售空间坏账租金是否高于或低于市场水平？ - 维持Q3提供的多户住宅及其他部门的指引；零售租户租金接近市场水平，因客流量和天气等因素面临经营困难 [55][57] 问题10: 如何看待公司未来12 - 24个月的发展，而非季度波动？ - 若幸运，未来24个月公司投资组合中会有另一个拉霍亚广场，实现增长和多元化；现有投资组合将继续为股东创造财富 [61] 问题11: 各办公市场的优惠趋势和2020年租赁经济预期如何，融资增值的衡量标准是FFO还是NAV？ - 各办公市场经济状况持续改善，旧金山、贝尔维尤、波特兰和圣地亚哥市场表现良好；融资增值会从盈利增长和NAV增长两方面考虑，收购时会综合评估多项指标 [65][67][68] 问题12: 拆分滚动13号提案投票倡议对加州办公投资组合有何潜在影响？ - 短期内租赁协议可保护公司免受影响；若提案通过，可能降低资产价值，为公司提供收购机会；收购时会在终端或回归资本率上加20个基点以应对NAV或估值问题 [72][73] 问题13: 办公租赁增长如何纳入2020年指引，托雷角的增长潜力能否量化，特定办公资产的FFO增长是否会更高？ - 无法量化托雷角增长潜力；Q3发布的同店办公现金NOI指引为增长14%，虽未完全考虑近期租赁成功因素，但对指引范围有信心；特定办公资产FFO增长可能更高，但提醒不要过度预期 [78][81][82][83] 问题14: 目前看到的收购机会有哪些，哪些市场可能出现最具吸引力的机会？ - 已关注至少两个重大投资机会，但未满足指标要求而未成功收购；会持续关注各市场机会，希望找到符合现有股东利益的项目 [85][87] 问题15: 使馆套房酒店的预订是否受到旅行禁令或旅游减少的影响，怀基基海滩步行街有无变化？ - 未受到中国或冠状病毒相关影响，约40%客户来自亚洲，主要是日本，近期无中国客户；酒店4 - 5月翻新，预计6月底完成，希望成为世界上表现最好的使馆套房酒店 [89][90][91]

业绩总结 - 2019年第四季度租金收入为94,231千美元，同比增长20.2%[11] - 2019年第四季度总收入为98,947千美元，同比增长19.8%[11] - 2019年第四季度运营收入为29,993千美元，同比增长35.5%[11] - 2019年第四季度净收入为16,485千美元，同比增长78.5%[11] - 2019年第四季度每股基本收益为0.22美元，同比增长57.1%[11] - 2019年第四季度资金运营收益（FFO）为42,957千美元，较2018年同期增长42.2%[13] - 2019年第四季度可分配资金（FAD）为17,311千美元，较2018年同期增长112.9%[16] - 2019年第四季度的EBITDA为56,466千美元，较2018年同期增长30.7%[82] - 2019年全年净收入为60,188千美元，较2018年增长121.5%[93] 用户数据 - 2019年第四季度的现金及现金等价物为99,303千美元，同比增长107.2%[9] - 2019年第四季度同店净运营收入（NOI）为46,742千美元，较2018年同期增长[18] - 2019年第四季度的同店现金NOI为41,883千美元，较2018年同期增长2.8%[93] - 2019年第四季度多户住宅租赁单位数量为1,960，租赁率为92.8%[65] - 2019年第四季度零售部分的租赁面积为94,701平方英尺，租赁率为97.9%[68] 未来展望 - 公司的Torrey Point项目预计稳定收益率为6.75%-7.75%[46] - 2023年到期的办公面积为351,114平方英尺，占总办公面积的10.2%[71] - 2023年零售面积到期为307,650平方英尺，占总零售面积的9.9%[71] - 2024年到期的办公面积为183,445平方英尺，占总办公面积的5.3%[71] 新产品和新技术研发 - 2019年第四季度的资本支出为24,118千美元，较2018年同期增长9.7%[16] - 办公室投资组合的资本支出总额为64,549千美元，其中租户改善和租赁佣金为46,947千美元[37] 市场扩张和并购 - 2019年第四季度签署的租赁数量为15个，净可租赁面积为138,036平方英尺[59] - 2019年全年签署的可比租赁合同数量为52个，净可租用面积为149,107平方英尺[61] 负面信息 - 2019年第四季度同店现金NOI为41,883千美元，较2018年同期下降0.1%[24] - 2019年第四季度新签租赁合同数量为2个，净可租用面积为8,874平方英尺，合同租金较前期下降4.7%[61] 其他新策略和有价值的信息 - 2019年第四季度的总物业收入为76,269千美元，现金净运营收入为59,927千美元[35] - 公司的加权平均固定利率为4.0%，到期平均年限为5.1年[42] - 截至2019年12月31日，公司总债务为1,362,003千美元，占总资本化的28.0%[41]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第三季度FFO为每股0.57美元，归属于普通股股东的净利润为每股0.22美元，实际FFO较2019年第二季度增长约27%，FFO每股增长11.7% [10] - 2019年第三季度，La Jolla Commons收购增加约每股0.085美元FFO，Embassy Suites和Waikiki Beach因夏季季节性因素增加约每股0.014美元FFO，The Landmark at One Market因谷歌租约增加约每股0.037美元FFO，G&A和利息费用增加减少约每股0.015美元FFO，股权增发导致加权平均股数增加减少约每股0.06美元FFO [10][11] - 公司将2019年第四季度普通股股息提高至每股0.30美元，较上一季度增加0.02美元，增幅约7% [7] - 2020年FFO每股指导范围为2.38 - 2.46美元，中点为2.42美元，较修订后的2019年中点增长约9%，排除2019年非经常性终止费用后增长约13% [21] 各条业务线数据和关键指标变化 零售业务 - 零售组合季度末出租率达98%，过去四个季度签署73份零售租约，约31.3万平方英尺，占总零售组合10%，其中61份租约约18万平方英尺为续租 [12] - 可比基础上，年度现金租金较之前租约增长3.7%，直线租金增长10.6% [12] - 2019年第三季度同店零售现金NOI下降5%，约80万美元，主要因零售终止费用减少和一家Forever 21门店关闭产生坏账费用 [15] - 预计2020年同店零售现金NOI增长约4%，或每股FFO增加0.035美元，主要因Carmel Mountain Plaza租金增加和Solana Beach Towne Centre新租约 [21] 办公业务 - 办公组合季度末出租率达94.7%，La Jolla Commons收购时出租率88%，6月30日达95.9%，9月30日达96.6% [12][13] - 过去四个季度签署71份新办公租约，约67.9万平方英尺，占总办公组合20%，其中47份租约约49.4万平方英尺为续租 [14] - 可比基础上，年度现金租金较之前租约增长45%，直线租金增长69% [14] - 预计2020年同店办公现金NOI增长约14%，或每股FFO增加0.14美元，主要来自Torrey Reserve、Torrey Point、Lloyd District和City Center Bellevue新租户租金及租金增长 [21][22] 多户住宅业务 - 所有多户住宅物业综合同店现金NOI下降约4.8%，主要因圣地亚哥多户住宅组合现金NOI下降约8%，Loma Palisades入住率下降和维修费用增加 [17] - 波特兰Hassalo on Eighth多户住宅物业现金NOI增长8%，入住率保持约91%，租赁费用下降约6% [17] - 预计2020年同店多户住宅现金NOI增长约3.5%，或每股FFO增加0.01美元 [23] 混合用途业务 - 2019年第一季度起，Waikiki Beach Walk混合用途物业不再纳入同店指标，正在进行重大翻新 [18] - 2019年第三季度混合用途物业现金NOI增长约2%，Embassy Suites现金NOI持平，RevPAR增长3%被运营和营销费用增加抵消，Waikiki Beach Walk Retail现金NOI增长4%，主要因基本租金和停车收入增加，部分被房地产税增加抵消 [18][19] - 预计2020年混合用途物业现金NOI持平 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 零售市场方面，公司零售组合出租率高，租金增长良好，租户销售额达每平方英尺1060美元 [12][19] - 办公市场方面，La Jolla Commons所在的UTC子市场空置率约3%，公司办公组合租金低于市场约18% [13][14] - 多户住宅市场方面，圣地亚哥市场公寓市场较疲软，波特兰市场存在多户住宅产品供应过剩情况 [41][85] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于盈利增长和为股东增加净资产价值，继续聚焦西海岸高壁垒进入的优质沿海投资组合 [7][9] - 公司积极寻找收购机会，但因市场竞争激烈，优质物业价格高，会谨慎选择有增值潜力的资产 [48] - 公司认为目前办公市场有机会，会重点关注，但也会兼顾多户住宅和零售业务，以实现财富增长 [69] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司各业务线发展持积极态度，认为零售和办公业务租金增长将带来现金NOI增长，预计2020年FFO将实现增长 [14][21] - 虽然面临一些挑战，如Waikiki Beach Walk翻新工程延期、多户住宅市场竞争等，但管理层认为公司有能力应对并实现目标 [36][81] 其他重要信息 - 公司董事会任命Adam Wyll为执行副总裁兼首席运营官，以认可其对公司运营的重要贡献 [8] - 截至第三季度末，公司流动性约4.66亿美元，包括1.16亿美元现金及现金等价物和3.5亿美元信贷额度，净债务与EBITDA比率为5.5倍，目标是维持该比率在5.5倍或以下 [20] - 2020年运营资本支出预计在8000 - 8500万美元之间，与2019年估计一致，高于历史水平，因租赁活动增加导致租户改善和租赁佣金支出增加 [30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请详细说明2020年指导范围上下限的考虑因素 - 管理层认为不太可能达到下限，目前看到积极的租赁势头，有机会实现上限，但未来15个月情况不确定 [34] 问题: 请说明Waikiki翻新项目今年的拖累影响、明年指导中的预期以及项目是否延期 - 项目因物流和时间问题延期至2020年第二季度末，酒店为弥补ADR下降提高了入住率，对NOI的影响没有预期大 [36][39] 问题: 请说明Loma Palisades表现不佳的原因及明年预期 - Loma Palisades需要翻新，圣地亚哥公寓市场较疲软，公司正在进行改善工作，该物业仍在同店多户住宅指标内 [41][42] 问题: 2020年指导是否保守，上限是否可能过低 - 公司在制定指导时考虑了多种可能性，将中点设定为2.42美元，认为有潜力实现更高目标，但更倾向于保守承诺并努力超额完成 [44][46] 问题: 目前收购环境如何，关注哪些资产类型 - 市场资金充裕，优质物业竞争激烈，公司对现有资产满意，会继续寻找类似优质且有增值潜力的资产，尤其关注办公物业 [48] 问题: 如何看待Rework租约和销售情况 - 管理层不担心，认为有租赁保障，若出现问题，物业在市场上仍有吸引力，且公司可自行管理 [51] 问题: 请更新Torrey Point资产的租赁活动情况 - 近期与Neurelis签署1.5万平方英尺租约，还有1.2万平方英尺的租赁提案，市场情况正在改善 [54] 问题: UTC开发项目的规划/审批情况、开工条件和资金来源 - 正在与圣地亚哥市合作保护审批权益，预计2020年第一季度获得许可，项目很可能会建设，资金方面公司有1.1亿美元现金，届时会考虑其他融资方式 [58][59] 问题: 从第三季度到第四季度如何实现指导范围 - 第三季度Forever 21相关费用约25万美元，已收到11月租金，办公部门收到约70万美元终止费用，两者相抵约有50万美元正向影响，第四季度无其他显著变化，公司有望达到中点 [62] 问题: 如何看待2020年底整个投资组合的同店现金NOI - 零售预计增长4%，办公预计增长超过10%，多户住宅预计增长约3.5%，指导不包括重新开发项目 [65][66] 问题: 随着La Jolla项目开展，如何考虑投资组合多元化和未来平衡 - 公司以创造财富为目标，目前办公市场有机会会重点关注，也会兼顾其他业务，目前不打算增加零售业务，会适当增加办公和多户住宅业务 [69][70] 问题: 收购计划是否有变化，2020年指导中是否考虑投资或融资 - 公司收购意愿未变，但会谨慎选择有增值潜力的资产，2020年指导未考虑收购，会积极寻找机会 [74][75] 问题: 多户住宅组合本季度入住率下降原因及对2020年同店增长的信心来源 - 波特兰市场竞争加剧，圣地亚哥Loma Palisades需要翻新，公司认为产品定价合理，有信心实现增长，波特兰市场供应过剩情况有望在未来两年缓解 [81][85] 问题: 是否会增加租赁优惠，租金是否会下降 - 公司会尽力在新的一年实现最大化收益，认为产品定价处于合理区间，对多户住宅组合增长持积极态度 [84] 问题: 任命Adam为COO对公司意味着什么，他的新职责重点是什么 - 这是董事会对Adam贡献的认可，他一直出色地处理公司运营事务，公司团队将继续合作，为股东创造财富 [88] 问题: 2020年资本支出是否包括重新开发支出，预计总开发和重新开发支出是多少 - 不包括La Jolla Commons，Waikele Kmart重新开发预计投入约3000万美元，具体总支出需线下提供 [90][91] 问题: 请详细说明Forever 21空间的机会，是否会更换租户及租金预期 - 计划将空间分割，引入典型商场租户和娱乐项目，希望租金能高于Forever 21 [96][98] 问题: 为何在最近的投资者报告中取消2021和2022年FFO估计 - 公司目前专注于2019和2020年指导报告，之前的信息未充分完善，未来会根据情况提供更多信息 [100]

公司整体财务状况关键指标变化 - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司总资产分别为27.88958亿美元和21.9825亿美元[15][28] - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司总负债分别为14.90734亿美元和13.95779亿美元[15][28] - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司股东权益分别为13.1727亿美元和8.02977亿美元[15][16] - 2019年第三季度和2018年9月30日止三个月，公司总营收分别为9836.2万美元和8250.7万美元[18] - 2019年第三季度和2018年9月30日止三个月，公司净收入分别为1651.9万美元和1427.1万美元[18] - 2019年前三季度和2018年9月30日止九个月，公司总营收分别为2.67794亿美元和2.48262亿美元[18][30] - 2019年前三季度和2018年9月30日止九个月，公司净收入分别为4370.3万美元和1799.3万美元[18][30] - 2019年第三季度和2018年9月30日止三个月，公司普通股基本每股收益均为0.22美元[18] - 2019年前三季度和2018年9月30日止九个月，公司普通股基本每股收益分别为0.63美元和0.28美元[18][32] - 2019年第三季度和2018年9月30日止三个月，公司普通股每股股息分别为0.28美元和0.27美元[18] - 2019年前九个月净收入为43,703千美元，2018年同期为17,993千美元[25][38] - 2019年前九个月经营活动提供的净现金为122,112千美元，2018年同期为118,913千美元[25][38] - 2019年前九个月投资活动使用的净现金为574,030千美元，2018年同期为36,793千美元[25][38] - 2019年前九个月融资活动提供的净现金为520,708千美元，2018年同期使用的净现金为107,936千美元[25][38] - 2019年前九个月现金及现金等价物净增加68,790千美元，2018年同期净减少25,816千美元[25] - 2019年9月30日现金、现金等价物及受限现金期末余额为126,062千美元，2018年同期为66,138千美元[25][38] - 2019年前九个月折旧和摊销为69,733千美元，2018年同期为86,033千美元[25] - 2019年前九个月发行普通股净收益为513,934千美元，2018年同期为(236)千美元[25] - 2019年前九个月支付给普通股股东和有限合伙人的股息为57,667千美元，2018年同期为52,164千美元[25] - 截至2019年9月30日，公司现金及现金等价物为1.15568亿美元，2018年为5622万美元[26] - 截至2019年9月30日，公司受限现金为1049.4万美元，2018年为991.8万美元[26] - 截至2019年9月30日，公司合并现金流量表中现金、现金等价物及受限现金总额为1.26062亿美元，2018年为6613.8万美元[27] - 截至2019年9月30日，公司房地产资产成本为31.56485亿美元，2018年为26.30191亿美元[28] - 2019年前三季度，公司综合收入为3612.7万美元，2018年同期为2133.7万美元[32] - 2019年9月30日，公司净收入为43703千美元，2018年同期为17993千美元[38] - 2019年前九个月历史总营收2.67794亿美元，调整后为2.83676亿美元；2018年前九个月历史总营收2.48262亿美元，调整后为2.76129亿美元[65] - 2019年前九个月总利息成本为40592000美元，2018年为40602000美元；利息费用2019年为40212000美元，2018年为39387000美元；支付的所得税现金2019年为601000美元，2018年为337000美元[50] - 截至2019年9月30日，递延薪酬负债为157.3万美元，2018年12月31日为142.4万美元；利率互换资产为600.2万美元；利率互换负债为191.6万美元，2018年12月31日为80.1万美元[73] - 截至2019年9月30日，有息票据应付净额的账面价值为1.62159亿美元，公允价值为1.6801亿美元；2018年12月31日账面价值为1.82572亿美元，公允价值为1.83253亿美元[75] - 截至2019年9月30日，其他资产总计9167.7万美元，2018年12月31日为5202.1万美元[83] - 截至2019年9月30日，其他负债和递延信贷总计6199万美元，2018年12月31日为4954.7万美元[84] - 截至2019年9月30日，有息票据应付本金总计1.62298亿美元，扣除债务发行成本后为1.62159亿美元；2018年12月31日本金总计1.82765亿美元，扣除债务发行成本后为1.82572亿美元[86] - 截至2019年9月30日，运营合伙企业未偿还的无担保应付票据总额为12亿美元，2018年12月31日为1.05亿美元[89] - 2019年前九个月，循环信贷额度的加权平均利率为3.55% [96] - 2019年前三季度公司普通股和非控股普通股单位每股股息均为0.28美元[110] - 2019年和2018年截至9月30日的三个月非现金补偿费用分别为110万美元和70万美元，九个月分别为340万美元和22万美元，2019年9月30日未确认补偿费用为330万美元[113] - 2019年和2018年截至9月30日的三个月加权平均未归属股份分别为329,652股和262,605股，九个月分别为331,245股和265,762股[114] - 2019年和2018年截至9月30日的三个月基本每股收益均为0.22美元，九个月分别为0.63美元和0.28美元；稀释每股收益三个月均为0.22美元，九个月分别为0.63美元和0.28美元[117] - 2019年和2018年9月30日合并资产负债表中递延所得税负债均为10万美元，2019年和2018年截至9月30日的三个月所得税费用分别为30万美元和20万美元，九个月分别为70万美元和30万美元[118] - 2019年前9个月公司总租金收入2.49634亿美元，2018年同期为2.31172亿美元[140] - 2019年前9个月公司总租金费用6661.1万美元，2018年同期为6268.5万美元[142] - 2019年和2018年第三季度利息和投资收入分别为13.7万美元和4.6万美元，前九个月分别为29.9万美元和20.9万美元[143] - 2019年前九个月飞机服务费用分别约为20万美元和0美元[147] - Waikiki Beach Walk实体持有WBW CHP LLC 47.7%的投资，2019年和2018年前九个月对其的报销费用分别为90万美元和80万美元[148] - 2019年和2018年零售、办公、多户住宅和混合用途四个业务板块前三季度总利润分别为6343.1万美元和5233.7万美元，前九个月分别为1.7192亿美元和1.59616亿美元[152] - 2019年9月30日和2018年12月31日净房地产总额分别为2.514297亿美元和2.039853亿美元，有担保应付票据分别为1622.98万美元和1827.65万美元[154] - 2019年和2018年前三季度资本支出分别为2398万美元和1338.3万美元，前九个月分别为7444.1万美元和3679.3万美元[155] 公司股权与资本结构变化 - 2019年6月30日至9月30日，普通合伙人资本从16390548美元变为16390548美元，有限合伙人资本从59722748美元变为59956972美元[35] - 2018年12月31日至2019年9月30日，累计其他综合收益从15750美元变为19094美元[36] - 2018年3月31日至2019年9月30日，总资本从829333美元变为815491美元[37] - 2019年3 - 9月通过ATM股权计划分别发行234,814千股和916,727千股普通股，加权平均股价分别为47.23美元和45.99美元，毛收入分别为1.1089亿美元和4.2161亿美元，净收入分别为1.092亿美元和4.1309亿美元[108] - 2019年6月公司在包销公开发行中发行并出售1.0925亿股普通股，扣除承销折扣、佣金和发行费用后，净收入约4.726亿美元[109] - 2019年前九个月受限股奖励活动中，年初未归属342,093股，授予4,412股，归属(5,320)股，没收(11,636)股，9月30日未归属329,549股[113] - 2019年第三季度和前九个月，分别有0个和787060个普通单位转换为公司普通股[103] - 2019年第三季度和前九个月计算摊薄每股收益时，分别不包括329652个和331245个未归属运营合伙企业单位[105] 公司业务运营与物业相关情况 - 截至2019年9月30日，公司拥有约202名员工[44] - 截至2019年9月30日，公司拥有或控制28处运营物业，并拥有3处用于开发和/或在建的土地[45] - 2019年1月1日采用ASU No. 2016 - 02，截至2019年9月30日的三个月和九个月，分别约有1060万美元和2700万美元的非租赁组件与租赁租金收入合并[55] - 评估租赁在新准则下确认约770万美元的使用权资产和租赁负债，2019年1月1日约80万美元的递延租金费用重新分类为租赁负债[56] - 2019年5月22日出售Solana Beach – Highway 101，售价约940万美元，2019年前九个月出售收益约60万美元[60][163] - 2019年6月20日收购La Jolla Commons，购买价格约5.25亿美元，扣除各项抵减后资产收购价值为5.16506亿美元，承担负债783.8万美元[61][62][161] - La Jolla Commons相关财务信息：土地8275.9万美元、建筑物3.61471亿美元等；租赁无形资产剩余加权平均摊销期为8.4年[62] - La Jolla Commons在收购日至2019年9月30日期间，营收1061.5万美元，运营费用1011.8万美元，运营收入49.7万美元[66] - 截至2019年9月30日，已收购租赁无形资产净值为3305.1万美元，已收购租赁无形资产负债净值为2648.7万美元[67] - 公司与Outrigger签订零售和酒店管理协议，零售管理协议月管理费为零售净收入的3%，酒店管理协议月管理费为酒店毛营业利润的6%和毛收入的3%，且年管理费不超过酒店毛收入的3.5%[122] - 公司子公司获“Embassy Suites™”品牌20年非独家运营权，2021年12月前每月特许权使用费为酒店客房总收入4.0%，之后为5.0%，每月项目费为4.0%，违约终止赔偿最高760万美元[123] - 公司Del Monte Center物业存在地下水污染环境修复问题，预计未来5 - 7年完成最后阶段修复，资金由卖方设立的托管账户提供[124] - 截至2019年9月30日，公司14处合并物业位于南加州，零售和办公租户分别占前9个月总收入30.3%和37.6%，无租户占总租金收入超10%[126] - 截至2019年9月30日，公司办公、零售和混合用途物业非取消性经营租赁未来最低租金总计14.61164亿美元（不含住宅和酒店租赁）[131] - 公司在Landmark at One Market租赁的建筑租约至2021年6月30日，有两次5年续租选择权至2031年；在Waikiki Beach Walk的租约至2021年12月31日[133][134] - 公司经营租赁成本方面，3个月和9个月截至2019年9月30日分别为83.3万美元和250万美元，剩余租赁期限1.9年，折现率4.13%[136] - 2019年前9个月，公司经营租赁现金支付250.1万美元，非现金活动中使用权资产增加766.1万美元[137] - 公司在Landmark at One Market的转租租约至2029年12月31日，有续租至2039年的选择权；在Waikiki Beach Walk转租给Quiksilver的租约至2021年12月31日[138][139] - 2019年3月

业绩总结 - 截至2019年9月30日，American Assets Trust, Inc.的总资产为2,788,958千美元，同比增长27%[8] - 2019年第三季度总收入为98,362千美元，同比增长19.2%[10] - 2019年第三季度净收入为16,519千美元，同比增长15.6%[10] - 2019年前九个月净收入为43,703千美元，同比增长142.5%[84] - 2019年第三季度EBITDA为56,952千美元，同比增长20.0%[84] 用户数据 - 截至2019年9月30日，零售物业的整体出租率为98.0%[53] - 办公物业的整体出租率为94.7%[53] - 多户住宅物业的整体出租率为90.5%[55] - 2019年第三季度签署的可比租赁合同数量为19个，占可比租赁的100%[58] - 2019年第三季度新签租赁合同数量为2个，占可比租赁的11%[58] 财务数据 - 2019年第三季度的现金NOI为57,262千美元，同比增长13.8%[91] - 2019年第三季度的资金运营（FFO）为43,087千美元，同比增长26.0%[12] - 2019年第三季度每股稀释FFO为0.57美元，同比增长7.5%[12] - 2019年第三季度的利息支出为13,734千美元，同比增长6.6%[92] - 2019年第三季度的折旧和摊销费用为26,568千美元，同比增长33.6%[84] 未来展望 - 2019年修订后的FFO每股预期为2.20美元，较之前的预期2.18美元有所上调[17] - 2023年到期的办公面积为347,487平方英尺，占总办公面积的10.1%[71] - 2023年零售到期面积为300,812平方英尺，占总零售面积的9.7%[71] - 2024年到期的办公面积为173,101平方英尺，占总办公面积的5.0%[71] - 2025年到期的零售面积为197,776平方英尺，占总零售面积的6.4%[71] 资本支出与负债 - 截至2019年9月30日，公司的总负债为1,490,734千美元，同比增长7%[8] - 2019年第三季度总资本支出为23,980千美元[40] - 公司的净债务与总企业价值的比率为25.9%[45] - 公司的利息覆盖比率为4.3倍[45] - 公司的加权平均固定利率为4.0%[45] 租赁与租金 - 2019年第三季度零售部分的年化基础租金为10,773,409美元，平均每平方英尺年化基础租金为114美元[67] - 2019年第三季度的租户改善和激励措施总额为11,500美元，每平方英尺为0.44美元[58] - 2019年第三季度的加权平均租赁期限为3.7年[58] - 2019年第三季度的租户改善报销为1,054万美元，同比增长300.4%[92] - 2019年第三季度的总租赁年化基础租金为66.12美元[60]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度FFO为每股0.51美元，归属于普通股股东的净利润为每股0.18美元 [13] - 2019年NAV内部估计为每股51.50美元，较2018年估计值增长约3%；卖方研究分析师的平均NAV估计约为每股47.88美元，范围从43.74美元到51.86美元 [21][22] - 第二季度末杠杆率（净债务与EBITDA之比）为6.7倍，预计2019年底降至5.5倍，2020年底降至4.8倍，2021年底降至4.6倍 [32][33] - 重申2019年FFO指导范围为每股2.18 - 2.26美元，中点为每股2.22美元 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 零售业务 - 季度末零售组合出租率为97.5%，较2018年第二季度增加约88个基点，300多万平方英尺的零售组合中约有78,000平方英尺空置 [23] - 过去4个季度签署67份零售租约，代表约401,000平方英尺，占总零售组合的13%；其中52份租约约216,000平方英尺为先前租赁空间，可比基础上年现金租金较先前租约增长7% [23] - 同店零售现金NOI在第二季度下降3.3%，主要因Carmel Mountain Plaza终止与前Sears大楼地面承租人的租约后租金减少 [25] 办公业务 - 季度末办公组合出租率约为93.7%，排除2019年La Jolla Commons并考虑2018年Torrey Point和Oregon Square的空置情况后，同比增加约503个基点，340万平方英尺办公组合中216,000平方英尺空置 [24] - 过去4个季度签署63份新办公租约，代表约695,000平方英尺，占总办公组合的20%；其中42份租约约518,000平方英尺为先前租赁空间，可比基础上年现金租金较先前租约增长45.3% [24][25] - 同店办公现金NOI在第二季度下降10%，主要因2018年第二季度收到Lloyd Center大楼租户约240万美元终止费；排除该终止费后，同店办公现金NOI增长2.1% [26][27] 多户住宅业务 - 同店多户住宅现金NOI增长4.4%，主要因San Diego的Loma Palisades公寓和Portland的Hassalo at Eighth公寓现金NOI增加 [27] 混合用途业务 - 2019年第二季度混合用途物业现金NOI略有下降，降幅小于0.5%；Embassy Suites酒店现金NOI下降6%，Waikiki Beach Walk零售现金NOI增长6% [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 租户滚动12个月销售额保持高位，为每平方英尺1,061美元 [30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是为股东创造财富，继续关注现有投资组合内机会，也会关注沿海西海岸相同3种资产类别的外部机会 [42] - 鉴于零售行业存在挑战，目前无意收购更多零售资产，未来NOI增长将主要来自办公和多户住宅业务 [43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在各方面取得良好进展，对未来保持乐观，认为旧金山和华盛顿贝尔维尤的办公市场依然强劲 [8][11] - 公司对现有投资组合的未来充满信心，有能力缩小价格与净资产价值的差距 [12] 其他重要信息 - 6月20日收购圣地亚哥La Jolla Commons办公园区，包括两座A+级办公塔楼和一块约224,000平方英尺的A类办公塔楼开发地块，收购时项目整体出租率约88%，目前已达96% [13][14][16] - 完成Oregon Square 830号楼的现代化改造，面积从33,000平方英尺增加到55,000平方英尺，现已100%出租给WeWork，租金略高于初始估计；正考虑对相邻710号楼进行类似改造 [10] - 7月30日签订1.5亿美元11年期3.91%无担保高级担保票据私募协议，考虑国债利率锁定后，有效加权平均利率约为3.88%，所得款项用于偿还现有信贷额度余额，资产负债表上留约6000万美元现金 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: La Jolla Commons提前一年稳定化对之前提供的预测有何增量影响 - 公司将在2019年第三季度财报电话会议上发布指导，从目前公司运营模型来看，之前预测数据较为保守 [36] 问题2: 2020年及以后公司不同用途资产（办公、多户住宅、零售）的平衡和组合情况 - 公司目标是为股东创造财富，会关注现有和外部机会；目前无意收购更多零售资产，未来NOI增长将主要来自办公和多户住宅业务 [42][43] 问题3: 是否考虑出售零售资产并用于去杠杆 - 如果有机会出售零售资产并能提升股东财富，公司会考虑；公司过去通过20亿美元的交易构建投资组合，未来仍会进行交易 [46] 问题4: 本季度收购项目的过程及可能竞争的资本情况 - 该项目是在非公开市场上以“要么接受要么放弃”的方式呈现给公司，公司迅速行动并完成收购，具体过程需咨询经纪人 [48][49] 问题5: 去杠杆是否通过股权融资和租赁收入实现 - 去杠杆将自然实现，无需额外措施 [51]

财务总体情况 - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，公司总资产分别为27.18758亿美元和21.9825亿美元[14] - 截至2019年6月30日，公司总资产为27.18758亿美元，较2018年12月31日的21.9825亿美元增长23.68%[25] - 2019年上半年总营收为1.69432亿美元，较2018年同期的1.65755亿美元增长2.22%[28] - 2019年上半年净利润为2718.4万美元，较2018年同期的372.2万美元增长630.36%[28] - 2019年上半年基本每股收益为0.41美元，较2018年同期的0.06美元增长583.33%[28] - 2019年上半年摊薄每股收益为0.41美元，较2018年同期的0.06美元增长583.33%[28] - 2019年上半年每股分红为0.56美元，较2018年同期的0.54美元增长3.70%[28] - 截至2019年6月30日，有限合伙人资本为 - 1987.5万美元，较2018年12月31日的 - 447.7万美元减少343.94%[25] - 截至2019年6月30日，普通合伙人资本为1.303868亿美元，较2018年12月31日的7923.57万美元增长64.56%[25] - 2019年上半年综合收益为2052.2万美元，较2018年同期的681.9万美元增长200.95%[28] - 2019年上半年有限合伙人综合收益为 - 521.8万美元，较2018年同期的 - 177.3万美元减少194.30%[28] 营收与利润 - 2019年第二季度和上半年总营收分别为8411.3万美元和1.69432亿美元，2018年同期分别为8502.3万美元和1.65755亿美元[16] - 2019年第二季度和上半年净利润分别为1194.1万美元和2718.4万美元，2018年同期分别为441.3万美元和372.2万美元[16] - 2019年第二季度和上半年归属于公司股东的净利润分别为891.6万美元和2001.1万美元，2018年同期分别为307.2万美元和261.9万美元[16] - 2019年上半年净收入为27,184千美元，2018年同期为3,722千美元[23] - 2018年上半年净收入为3,722,000美元，2019年上半年净收入为27,184,000美元[36] - 2019年第二季度各板块总利润为5301.2万美元，2018年同期为5551.3万美元；2019年上半年总利润为1.08489亿美元，2018年同期为1.07279亿美元[148] - 2019年第二季度归属于股东的净收入为891.6万美元，2018年同期为307.2万美元；2019年上半年为2001.1万美元，2018年同期为261.9万美元[149] - 2019年和2018年截至6月30日的三个月，公司总物业收入分别为8410万美元和8500万美元，下降91万美元，降幅1%[188][189] - 2019年和2018年截至6月30日的三个月，公司净收入分别为1190万美元和440万美元，增加750万美元，增幅171%[188] 每股指标 - 2019年第二季度和上半年基本每股收益分别为0.18美元和0.41美元，2018年同期分别为0.07美元和0.06美元[17] - 2019年第二季度和上半年摊薄每股收益分别为0.18美元和0.41美元，2018年同期分别为0.07美元和0.06美元[17] - 2019年第二季度和上半年每股股息分别为0.28美元和0.56美元，2018年同期分别为0.27美元和0.54美元[17] - 2019年和2018年第二季度基本每股收益分别为0.18美元和0.07美元，上半年分别为0.41美元和0.06美元[111] 普通股情况 - 截至2019年6月30日，公司发行并流通的普通股为5972.2748万股，2018年12月31日为4733.5409万股[14] - 2019年上半年公司普通股发行带来703.4万美元的权益增加[19] - 2019年上半年公司因股息分配减少权益1806.1万美元[19] - 2019年6月30日普通股余额为59,722,748股，较2019年3月31日的47,486,894股有所增加[20] - 2019年上半年普通股发行数量为11,444,382股，另有受限股发行4,412股[20] - 2019年上半年宣布并支付股息18,253千美元[20] - 2019年上半年，78.706万个普通单位转换为公司普通股[96] - 2019年上半年，通过ATM股权计划发行68.1913万股普通股，加权平均价格为每股45.56美元，净收益为3038.8万美元[100] - 截至2019年6月30日，公司有能力根据ATM股权计划额外发行价值1.451亿美元的普通股[102] - 2019年6月公司公开发行并出售1092.5万股普通股，获净收益约4.726亿美元[103] - 2019年第一、二季度普通股每股股息均为0.28美元[104] 现金流量 - 2019年上半年经营活动提供的净现金为70,169千美元，2018年同期为82,317千美元[23] - 2019年上半年投资活动使用的净现金为550,050千美元，2018年同期为23,410千美元[23] - 2019年上半年融资活动提供的净现金为477,089千美元，2018年同期使用的净现金为90,150千美元[23] - 2019年6月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为54,480千美元，2018年同期为60,711千美元[23] - 2018年上半年经营活动提供净现金82,317,000美元，2019年上半年为70,169,000美元[36] - 2018年上半年投资活动使用净现金23,410,000美元，2019年上半年为550,050,000美元[36] - 2018年上半年融资活动使用净现金90,150,000美元，2019年上半年提供净现金477,089,000美元[36] 费用与支出 - 2019年上半年股票薪酬费用为2,229千美元，2018年同期为1,454千美元[23] - 2019年上半年购置房地产支出507,780千美元[23] - 2019年总利息成本为26,808,000美元，2018年为27,419,000美元[46] - 2019年资本化利息为330,000美元，2018年为911,000美元[46] - 2019年和2018年第二季度非现金补偿费用分别为110万美元和70万美元，上半年分别为220万美元和150万美元[107] - 2019年第二季度和上半年所得税费用分别为20万美元和40万美元，2018年分别为20万美元和10万美元[113] - 2019年和2018年上半年，公司使用AAIA飞机服务费用分别约为20万美元和0美元[142] - Waikiki Beach Walk实体对WBW CHP LLC投资47.7%，2019年和2018年上半年对其的报销费用均为50万美元[143] - 2019年第二季度资本支出为2802.4万美元，2018年同期为1204.5万美元；2019年上半年为5046.1万美元，2018年同期为2341万美元[152] - 2019年第二季度和上半年，公司开发和再开发活动相关的外部和内部成本分别资本化0.9百万美元和2.6百万美元，2018年同期分别为1.7百万美元和2.4百万美元[182] - 2019年和2018年截至6月30日的三个月，公司其他物业改进相关的外部和内部成本资本化金额分别为2380万美元和800万美元；六个月分别为4810万美元和1680万美元[183] - 2019年和2018年截至6月30日的三个月，公司开发活动相关的利息成本资本化金额分别为10万美元和50万美元；六个月分别为30万美元和90万美元[184] - 2019年第二季度租金费用增加90万美元，增幅5%，达到2180万美元[200] - 2019年第二季度房地产税增加60万美元，增幅7%，达到930万美元[204] - 2019年第二季度物业经营收入减少250万美元，降幅5%，降至5300万美元[207] - 零售租金费用在2019年第二季度增加40万美元，主要因怀基基中心无抵销坏账费用和停车场维修费用[200] - 办公租金费用在2019年第二季度增加70万美元，主要因商业租金税增加和新收购物业[201] - 多户住宅租金费用在2019年第二季度减少30万美元，主要因公用事业费用和人员薪酬费用降低[202] - 零售房地产税在2019年第二季度增加20万美元，主要因部分市场税收评估增加[204] - 办公房地产税在2019年第二季度增加20万美元，主要因部分物业税收评估增加和新收购物业[205] - 多户住宅房地产税在2019年第二季度增加10万美元，主要因太平洋岭公寓税收评估增加[206] 公司人员与物业 - 截至2019年6月30日，公司拥有约197名员工[40] - 截至2019年6月30日，公司拥有或控制28处运营物业，另有3处土地用于开发或在建[41] - 公司运营四个业务板块，包括零售、办公、多户住宅和混合用途房地产[48] - 公司运营四个业务板块，包括零售、办公、多户住宅和混合用途房地产[144] - 截至2019年6月30日，公司投资组合包括12个零售购物中心、9个办公物业、1个综合用途物业和6个多户住宅物业，公司持有运营合伙企业78.4%的股份[160] - 截至2019年6月30日，公司运营组合包括28处物业，约660万平方英尺可出租零售和办公空间、2112个住宅单元和一家369间客房的酒店；2018年同期为26处物业，约590万平方英尺可出租零售和办公空间、2112个住宅单元和一家369间客房的酒店[187] 租赁相关 - 2019年1月1日采用ASU No. 2016 - 02规定，截至6月30日的三个月和六个月分别约860万美元和1640万美元非租赁组件与租赁收入合并[51] - 评估租赁后按新ASU租赁标准确认约770万美元使用权资产和租赁负债，约80万美元递延租金费用重新分类至租赁负债[52] - 2019年第二季度和上半年租赁租金收入分别为7965.6万美元和1.56487亿美元，2018年同期分别为7689.2万美元和1.53093亿美元[136] - 2019年第二季度和上半年租赁费用分别为2182.6万美元和4262.2万美元，2018年同期分别为2088.2万美元和4130.2万美元[137] - 2019年第二季度和上半年其他收入净额分别为 - 5万美元和 - 27.9万美元，2018年同期分别为 - 14.8万美元和6.1万美元[138] - 公司办公室和零售物业及混合用途物业的零售部分租赁期限一般为3 - 10年，公寓租赁期限一般为7 - 15个月，多数为12个月，混合用途物业酒店部分按日出租[124] - 公司在One Market的Landmark处租赁的建筑可通过两次五年延期选项延至2031年，在Waikiki Beach Walk租赁部分建筑的租约至2021年12月31日到期[129][130] - 公司在One Market的Landmark处将建筑转租，租约至2029年12月31日，可延至2039年；在Waikiki Beach Walk将部分建筑转租给Quiksilver，租约至2021年12月31日[134][135] - 2019年第一季度，公司终止与American Assets, Inc.的租赁协议，新租约自3月1日起，初始租期三年，年均租金20万美元，2019年上半年确认租金收入10万美元[141] - 截至2019年6月30日，非取消性经营租赁未来最低租金（不包括住宅租赁和酒店）总计14.68864亿美元，其中2019年下半年为1.10091亿美元，2020年为2.09142亿美元，2021年为1.98553亿美元，2022年为1.80346亿美元，2023年为1.59058亿美元，之后为6.11674亿美元[127] - 2019年和2018年截至6月30日的三个月，公司租金收入分别为7970万美元和7690万美元，增加280万美元，增幅4%[190] - 2019年和2018年截至6月30日的三个月，公司其他物业收入分别为450万美元和810万美元，减少370万美元，降幅45%[197] 资产交易 - 2019年5月22日出售Solana Beach – Highway 101，售价约940万美元，净收益约940万美元，确认约60万美元出售收益[56] - 2019年6月20日收购La Jolla Commons，购买价

业绩总结 - AAT自2011年首次公开募股以来，年化总股东回报率为12%[1] - 2011年至2018年，AAT的每股基金运营收益（FFO）年复合增长率为9.5%[1] - 2011年至2018年，AAT的股息年复合增长率为4.5%[1] - 2019年第一季度净收入为15,243千美元，较2018年第一季度的27,202千美元下降44.1%[42] - 2019年第一季度EBITDAre为49,404千美元，较2018年第一季度的186,632千美元下降73.5%[42] 用户数据 - 截至2019年3月31日，AAT的零售在租金（ABR）为每平方英尺30美元，处于行业领先地位[2] - 2018年零售销售每平方英尺为1,115美元，2019年3月31日的可租用净面积为96,707平方英尺，租赁率为98.2%[24] - AAT在西海岸市场的零售在租金低于市场水平的比例为8.5%[3] - AAT的办公物业在租金低于市场水平的比例为96.9%[3] 财务结构 - AAT的债务结构中，安全债务占比为12.4%，无担保债务占比为87.6%[20] - AAT的加权平均到期时间为5.2年[21] - AAT的投资级租户占比为13.4%[15] - AAT的办公物业投资级租户占比为24.4%[19] 未来展望 - 本次演示包含前瞻性声明，涉及未来经济表现、运营计划和收入预测等[46] - 前瞻性声明可能受到多种风险和不确定性的影响，包括加利福尼亚州、夏威夷、太平洋西北地区和德克萨斯州的不利经济和房地产发展[46] - 预计未来可能会出现利率上升和运营成本增加的情况[46] - 公司可能无法产生足够的现金流以服务其未偿债务[46] 风险因素 - 可能面临的风险包括租金下降、租户激励增加和空置率上升[46] - 可能面临的其他风险包括自然灾害、法律法规变化和房地产税率上升[46] 新策略与技术 - AAT在其南加州投资组合中实施了一个大型的回收计划，涉及租户、商家和承包商的参与[39] - AAT的可持续发展委员会每月向高管管理层提供状态更新，季度向董事会报告[35] - AAT在其所有资产类型的物业中投资了LED照明改造项目，以提高能效[37] 非GAAP财务指标 - 本次演示中使用的非GAAP财务指标的定义可能与其他房地产投资信托（REIT）使用的定义不同[48] - 非GAAP财务指标的定义、使用原因及与最直接可比的GAAP指标的调节信息已在附录或补充信息披露包中提供[48]