财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度FFO为每股0.51美元，归属于普通股股东的净利润为每股0.18美元 [13] - 2019年NAV内部估计为每股51.50美元，较2018年估计值增长约3%；卖方研究分析师的平均NAV估计约为每股47.88美元，范围从43.74美元到51.86美元 [21][22] - 第二季度末杠杆率（净债务与EBITDA之比）为6.7倍，预计2019年底降至5.5倍，2020年底降至4.8倍，2021年底降至4.6倍 [32][33] - 重申2019年FFO指导范围为每股2.18 - 2.26美元，中点为每股2.22美元 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 零售业务 - 季度末零售组合出租率为97.5%，较2018年第二季度增加约88个基点，300多万平方英尺的零售组合中约有78,000平方英尺空置 [23] - 过去4个季度签署67份零售租约，代表约401,000平方英尺，占总零售组合的13%；其中52份租约约216,000平方英尺为先前租赁空间，可比基础上年现金租金较先前租约增长7% [23] - 同店零售现金NOI在第二季度下降3.3%，主要因Carmel Mountain Plaza终止与前Sears大楼地面承租人的租约后租金减少 [25] 办公业务 - 季度末办公组合出租率约为93.7%，排除2019年La Jolla Commons并考虑2018年Torrey Point和Oregon Square的空置情况后，同比增加约503个基点，340万平方英尺办公组合中216,000平方英尺空置 [24] - 过去4个季度签署63份新办公租约，代表约695,000平方英尺，占总办公组合的20%；其中42份租约约518,000平方英尺为先前租赁空间，可比基础上年现金租金较先前租约增长45.3% [24][25] - 同店办公现金NOI在第二季度下降10%，主要因2018年第二季度收到Lloyd Center大楼租户约240万美元终止费；排除该终止费后，同店办公现金NOI增长2.1% [26][27] 多户住宅业务 - 同店多户住宅现金NOI增长4.4%，主要因San Diego的Loma Palisades公寓和Portland的Hassalo at Eighth公寓现金NOI增加 [27] 混合用途业务 - 2019年第二季度混合用途物业现金NOI略有下降，降幅小于0.5%；Embassy Suites酒店现金NOI下降6%，Waikiki Beach Walk零售现金NOI增长6% [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 租户滚动12个月销售额保持高位，为每平方英尺1,061美元 [30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是为股东创造财富，继续关注现有投资组合内机会，也会关注沿海西海岸相同3种资产类别的外部机会 [42] - 鉴于零售行业存在挑战，目前无意收购更多零售资产，未来NOI增长将主要来自办公和多户住宅业务 [43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在各方面取得良好进展，对未来保持乐观，认为旧金山和华盛顿贝尔维尤的办公市场依然强劲 [8][11] - 公司对现有投资组合的未来充满信心，有能力缩小价格与净资产价值的差距 [12] 其他重要信息 - 6月20日收购圣地亚哥La Jolla Commons办公园区，包括两座A+级办公塔楼和一块约224,000平方英尺的A类办公塔楼开发地块，收购时项目整体出租率约88%，目前已达96% [13][14][16] - 完成Oregon Square 830号楼的现代化改造，面积从33,000平方英尺增加到55,000平方英尺，现已100%出租给WeWork，租金略高于初始估计；正考虑对相邻710号楼进行类似改造 [10] - 7月30日签订1.5亿美元11年期3.91%无担保高级担保票据私募协议，考虑国债利率锁定后，有效加权平均利率约为3.88%，所得款项用于偿还现有信贷额度余额，资产负债表上留约6000万美元现金 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: La Jolla Commons提前一年稳定化对之前提供的预测有何增量影响 - 公司将在2019年第三季度财报电话会议上发布指导，从目前公司运营模型来看，之前预测数据较为保守 [36] 问题2: 2020年及以后公司不同用途资产（办公、多户住宅、零售）的平衡和组合情况 - 公司目标是为股东创造财富，会关注现有和外部机会；目前无意收购更多零售资产，未来NOI增长将主要来自办公和多户住宅业务 [42][43] 问题3: 是否考虑出售零售资产并用于去杠杆 - 如果有机会出售零售资产并能提升股东财富，公司会考虑；公司过去通过20亿美元的交易构建投资组合，未来仍会进行交易 [46] 问题4: 本季度收购项目的过程及可能竞争的资本情况 - 该项目是在非公开市场上以“要么接受要么放弃”的方式呈现给公司，公司迅速行动并完成收购，具体过程需咨询经纪人 [48][49] 问题5: 去杠杆是否通过股权融资和租赁收入实现 - 去杠杆将自然实现，无需额外措施 [51]

财务总体情况 - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，公司总资产分别为27.18758亿美元和21.9825亿美元[14] - 截至2019年6月30日，公司总资产为27.18758亿美元，较2018年12月31日的21.9825亿美元增长23.68%[25] - 2019年上半年总营收为1.69432亿美元，较2018年同期的1.65755亿美元增长2.22%[28] - 2019年上半年净利润为2718.4万美元，较2018年同期的372.2万美元增长630.36%[28] - 2019年上半年基本每股收益为0.41美元，较2018年同期的0.06美元增长583.33%[28] - 2019年上半年摊薄每股收益为0.41美元，较2018年同期的0.06美元增长583.33%[28] - 2019年上半年每股分红为0.56美元，较2018年同期的0.54美元增长3.70%[28] - 截至2019年6月30日，有限合伙人资本为 - 1987.5万美元，较2018年12月31日的 - 447.7万美元减少343.94%[25] - 截至2019年6月30日，普通合伙人资本为1.303868亿美元，较2018年12月31日的7923.57万美元增长64.56%[25] - 2019年上半年综合收益为2052.2万美元，较2018年同期的681.9万美元增长200.95%[28] - 2019年上半年有限合伙人综合收益为 - 521.8万美元，较2018年同期的 - 177.3万美元减少194.30%[28] 营收与利润 - 2019年第二季度和上半年总营收分别为8411.3万美元和1.69432亿美元，2018年同期分别为8502.3万美元和1.65755亿美元[16] - 2019年第二季度和上半年净利润分别为1194.1万美元和2718.4万美元，2018年同期分别为441.3万美元和372.2万美元[16] - 2019年第二季度和上半年归属于公司股东的净利润分别为891.6万美元和2001.1万美元，2018年同期分别为307.2万美元和261.9万美元[16] - 2019年上半年净收入为27,184千美元，2018年同期为3,722千美元[23] - 2018年上半年净收入为3,722,000美元，2019年上半年净收入为27,184,000美元[36] - 2019年第二季度各板块总利润为5301.2万美元，2018年同期为5551.3万美元；2019年上半年总利润为1.08489亿美元，2018年同期为1.07279亿美元[148] - 2019年第二季度归属于股东的净收入为891.6万美元，2018年同期为307.2万美元；2019年上半年为2001.1万美元，2018年同期为261.9万美元[149] - 2019年和2018年截至6月30日的三个月，公司总物业收入分别为8410万美元和8500万美元，下降91万美元，降幅1%[188][189] - 2019年和2018年截至6月30日的三个月，公司净收入分别为1190万美元和440万美元，增加750万美元，增幅171%[188] 每股指标 - 2019年第二季度和上半年基本每股收益分别为0.18美元和0.41美元，2018年同期分别为0.07美元和0.06美元[17] - 2019年第二季度和上半年摊薄每股收益分别为0.18美元和0.41美元，2018年同期分别为0.07美元和0.06美元[17] - 2019年第二季度和上半年每股股息分别为0.28美元和0.56美元，2018年同期分别为0.27美元和0.54美元[17] - 2019年和2018年第二季度基本每股收益分别为0.18美元和0.07美元，上半年分别为0.41美元和0.06美元[111] 普通股情况 - 截至2019年6月30日，公司发行并流通的普通股为5972.2748万股，2018年12月31日为4733.5409万股[14] - 2019年上半年公司普通股发行带来703.4万美元的权益增加[19] - 2019年上半年公司因股息分配减少权益1806.1万美元[19] - 2019年6月30日普通股余额为59,722,748股，较2019年3月31日的47,486,894股有所增加[20] - 2019年上半年普通股发行数量为11,444,382股，另有受限股发行4,412股[20] - 2019年上半年宣布并支付股息18,253千美元[20] - 2019年上半年，78.706万个普通单位转换为公司普通股[96] - 2019年上半年，通过ATM股权计划发行68.1913万股普通股，加权平均价格为每股45.56美元，净收益为3038.8万美元[100] - 截至2019年6月30日，公司有能力根据ATM股权计划额外发行价值1.451亿美元的普通股[102] - 2019年6月公司公开发行并出售1092.5万股普通股，获净收益约4.726亿美元[103] - 2019年第一、二季度普通股每股股息均为0.28美元[104] 现金流量 - 2019年上半年经营活动提供的净现金为70,169千美元，2018年同期为82,317千美元[23] - 2019年上半年投资活动使用的净现金为550,050千美元，2018年同期为23,410千美元[23] - 2019年上半年融资活动提供的净现金为477,089千美元，2018年同期使用的净现金为90,150千美元[23] - 2019年6月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为54,480千美元，2018年同期为60,711千美元[23] - 2018年上半年经营活动提供净现金82,317,000美元，2019年上半年为70,169,000美元[36] - 2018年上半年投资活动使用净现金23,410,000美元，2019年上半年为550,050,000美元[36] - 2018年上半年融资活动使用净现金90,150,000美元，2019年上半年提供净现金477,089,000美元[36] 费用与支出 - 2019年上半年股票薪酬费用为2,229千美元，2018年同期为1,454千美元[23] - 2019年上半年购置房地产支出507,780千美元[23] - 2019年总利息成本为26,808,000美元，2018年为27,419,000美元[46] - 2019年资本化利息为330,000美元，2018年为911,000美元[46] - 2019年和2018年第二季度非现金补偿费用分别为110万美元和70万美元，上半年分别为220万美元和150万美元[107] - 2019年第二季度和上半年所得税费用分别为20万美元和40万美元，2018年分别为20万美元和10万美元[113] - 2019年和2018年上半年，公司使用AAIA飞机服务费用分别约为20万美元和0美元[142] - Waikiki Beach Walk实体对WBW CHP LLC投资47.7%，2019年和2018年上半年对其的报销费用均为50万美元[143] - 2019年第二季度资本支出为2802.4万美元，2018年同期为1204.5万美元；2019年上半年为5046.1万美元，2018年同期为2341万美元[152] - 2019年第二季度和上半年，公司开发和再开发活动相关的外部和内部成本分别资本化0.9百万美元和2.6百万美元，2018年同期分别为1.7百万美元和2.4百万美元[182] - 2019年和2018年截至6月30日的三个月，公司其他物业改进相关的外部和内部成本资本化金额分别为2380万美元和800万美元；六个月分别为4810万美元和1680万美元[183] - 2019年和2018年截至6月30日的三个月，公司开发活动相关的利息成本资本化金额分别为10万美元和50万美元；六个月分别为30万美元和90万美元[184] - 2019年第二季度租金费用增加90万美元，增幅5%，达到2180万美元[200] - 2019年第二季度房地产税增加60万美元，增幅7%，达到930万美元[204] - 2019年第二季度物业经营收入减少250万美元，降幅5%，降至5300万美元[207] - 零售租金费用在2019年第二季度增加40万美元，主要因怀基基中心无抵销坏账费用和停车场维修费用[200] - 办公租金费用在2019年第二季度增加70万美元，主要因商业租金税增加和新收购物业[201] - 多户住宅租金费用在2019年第二季度减少30万美元，主要因公用事业费用和人员薪酬费用降低[202] - 零售房地产税在2019年第二季度增加20万美元，主要因部分市场税收评估增加[204] - 办公房地产税在2019年第二季度增加20万美元，主要因部分物业税收评估增加和新收购物业[205] - 多户住宅房地产税在2019年第二季度增加10万美元，主要因太平洋岭公寓税收评估增加[206] 公司人员与物业 - 截至2019年6月30日，公司拥有约197名员工[40] - 截至2019年6月30日，公司拥有或控制28处运营物业，另有3处土地用于开发或在建[41] - 公司运营四个业务板块，包括零售、办公、多户住宅和混合用途房地产[48] - 公司运营四个业务板块，包括零售、办公、多户住宅和混合用途房地产[144] - 截至2019年6月30日，公司投资组合包括12个零售购物中心、9个办公物业、1个综合用途物业和6个多户住宅物业，公司持有运营合伙企业78.4%的股份[160] - 截至2019年6月30日，公司运营组合包括28处物业，约660万平方英尺可出租零售和办公空间、2112个住宅单元和一家369间客房的酒店；2018年同期为26处物业，约590万平方英尺可出租零售和办公空间、2112个住宅单元和一家369间客房的酒店[187] 租赁相关 - 2019年1月1日采用ASU No. 2016 - 02规定，截至6月30日的三个月和六个月分别约860万美元和1640万美元非租赁组件与租赁收入合并[51] - 评估租赁后按新ASU租赁标准确认约770万美元使用权资产和租赁负债，约80万美元递延租金费用重新分类至租赁负债[52] - 2019年第二季度和上半年租赁租金收入分别为7965.6万美元和1.56487亿美元，2018年同期分别为7689.2万美元和1.53093亿美元[136] - 2019年第二季度和上半年租赁费用分别为2182.6万美元和4262.2万美元，2018年同期分别为2088.2万美元和4130.2万美元[137] - 2019年第二季度和上半年其他收入净额分别为 - 5万美元和 - 27.9万美元，2018年同期分别为 - 14.8万美元和6.1万美元[138] - 公司办公室和零售物业及混合用途物业的零售部分租赁期限一般为3 - 10年，公寓租赁期限一般为7 - 15个月，多数为12个月，混合用途物业酒店部分按日出租[124] - 公司在One Market的Landmark处租赁的建筑可通过两次五年延期选项延至2031年，在Waikiki Beach Walk租赁部分建筑的租约至2021年12月31日到期[129][130] - 公司在One Market的Landmark处将建筑转租，租约至2029年12月31日，可延至2039年；在Waikiki Beach Walk将部分建筑转租给Quiksilver，租约至2021年12月31日[134][135] - 2019年第一季度，公司终止与American Assets, Inc.的租赁协议，新租约自3月1日起，初始租期三年，年均租金20万美元，2019年上半年确认租金收入10万美元[141] - 截至2019年6月30日，非取消性经营租赁未来最低租金（不包括住宅租赁和酒店）总计14.68864亿美元，其中2019年下半年为1.10091亿美元，2020年为2.09142亿美元，2021年为1.98553亿美元，2022年为1.80346亿美元，2023年为1.59058亿美元，之后为6.11674亿美元[127] - 2019年和2018年截至6月30日的三个月，公司租金收入分别为7970万美元和7690万美元，增加280万美元，增幅4%[190] - 2019年和2018年截至6月30日的三个月，公司其他物业收入分别为450万美元和810万美元，减少370万美元，降幅45%[197] 资产交易 - 2019年5月22日出售Solana Beach – Highway 101，售价约940万美元，净收益约940万美元，确认约60万美元出售收益[56] - 2019年6月20日收购La Jolla Commons，购买价

业绩总结 - AAT自2011年首次公开募股以来，年化总股东回报率为12%[1] - 2011年至2018年，AAT的每股基金运营收益（FFO）年复合增长率为9.5%[1] - 2011年至2018年，AAT的股息年复合增长率为4.5%[1] - 2019年第一季度净收入为15,243千美元，较2018年第一季度的27,202千美元下降44.1%[42] - 2019年第一季度EBITDAre为49,404千美元，较2018年第一季度的186,632千美元下降73.5%[42] 用户数据 - 截至2019年3月31日，AAT的零售在租金（ABR）为每平方英尺30美元，处于行业领先地位[2] - 2018年零售销售每平方英尺为1,115美元，2019年3月31日的可租用净面积为96,707平方英尺，租赁率为98.2%[24] - AAT在西海岸市场的零售在租金低于市场水平的比例为8.5%[3] - AAT的办公物业在租金低于市场水平的比例为96.9%[3] 财务结构 - AAT的债务结构中，安全债务占比为12.4%，无担保债务占比为87.6%[20] - AAT的加权平均到期时间为5.2年[21] - AAT的投资级租户占比为13.4%[15] - AAT的办公物业投资级租户占比为24.4%[19] 未来展望 - 本次演示包含前瞻性声明，涉及未来经济表现、运营计划和收入预测等[46] - 前瞻性声明可能受到多种风险和不确定性的影响，包括加利福尼亚州、夏威夷、太平洋西北地区和德克萨斯州的不利经济和房地产发展[46] - 预计未来可能会出现利率上升和运营成本增加的情况[46] - 公司可能无法产生足够的现金流以服务其未偿债务[46] 风险因素 - 可能面临的风险包括租金下降、租户激励增加和空置率上升[46] - 可能面临的其他风险包括自然灾害、法律法规变化和房地产税率上升[46] 新策略与技术 - AAT在其南加州投资组合中实施了一个大型的回收计划，涉及租户、商家和承包商的参与[39] - AAT的可持续发展委员会每月向高管管理层提供状态更新，季度向董事会报告[35] - AAT在其所有资产类型的物业中投资了LED照明改造项目，以提高能效[37] 非GAAP财务指标 - 本次演示中使用的非GAAP财务指标的定义可能与其他房地产投资信托（REIT）使用的定义不同[48] - 非GAAP财务指标的定义、使用原因及与最直接可比的GAAP指标的调节信息已在附录或补充信息披露包中提供[48]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第一季度FFO为每股0.56美元，较上一季度增加约0.09美元；归属于普通股股东的净利润为每股0.24美元 [12][18] - 董事会宣布2019年第二季度普通股股息为每股0.28美元，将于6月27日支付给6月13日登记在册的股东 [12] - 第四季度末公司流动性约为3.17亿美元，其中现金及现金等价物5500万美元，信贷额度可用2.62亿美元；净债务与EBITDA比率为6.3倍，公司目标是降至5.5倍或以下 [19] - 重申2019年FFO指引范围为每股2.18 - 2.26美元，中点为每股2.22美元 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 零售业务 - 零售组合季度末出租率为97.1%，较2018年第一季度增加约43个基点，300多万平方英尺的零售组合中约有8.9万平方英尺空置 [12] - 过去四个季度签署73份零售租约，约42.9万平方英尺，占零售组合的14%；其中57份租约、约24.4万平方英尺为续租，可比基础上年度现金租金较之前租约增长5.9% [13] - 同店零售现金NOI第一季度降至 - 3.2%，主要因Carmel Mountain Plaza和Solana Beach Towne Centre租金下降 [15] 办公业务 - 办公组合季度末出租率约为92.3%，较去年同期增加约102个基点，270万平方英尺的办公组合中空置率约7.7%，即20.5万平方英尺 [14] - 过去四个季度签署64份新办公租约，约65.4万平方英尺，占办公组合的25%；其中41份租约、约54.4万平方英尺为续租，可比基础上年度现金租金较之前租约增长44.8% [14] - 同店办公现金NOI第一季度增长1.4%，主要因City Center Bellevue新租户或续租租户租金减免到期，部分被Lloyd District组合现金NOI减少抵消 [15] 多户住宅业务 - 同店多户住宅现金NOI增长7.3%，主要因San Diego的Pacific Ridge Apartments和Portland的Hassalo on Eighth运营结果改善；其余多户住宅组合现金NOI增长约2% [16] 混合用途业务 - Waikiki Beach Walk混合用途物业因酒店翻新，第一季度现金NOI下降2.5%，入住率同比下降2.5%，每间可售房收入下降1.4%；零售部分现金NOI同比基本持平，租户滚动12个月销售额为每平方英尺1066美元 [17][18] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度San Francisco和Washington的Bellevue办公市场保持强劲 [10] - Del Mar Heights的A类市场第一季度吸纳量为1.1万平方英尺，公司办公物业吸纳量是其两倍 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于西海岸沿海市场，从San Diego到Seattle和Hawaii，这些市场具有高进入壁垒、人口结构和租户需求良好、当地经济强劲等特点 [9] - 通过持有办公、零售和多户住宅等多种资产类别实现多元化，以创造长期股东价值 [9] - 追求有机和机会性增长，过去八年公司NAV年化增长率和股东年化回报率约为12% [10] - 保持保守的资产负债表和债务状况，致力于运营透明和卓越 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在各方面取得进展，对未来前景乐观，有信心缩小股价与净资产价值差距 [9][11] - 办公市场呈上升趋势，零售业务面临挑战但公司零售组合优质，若能以有吸引力价格收购更多公寓，公司愿意进行相关投资 [39] 其他重要信息 - 第一季度Carmel Mountain Plaza前Sears建筑地面租约终止，公司获得约450万美元非现金租约终止费，FFO每股增加约0.07美元 [18] - 第一季度The Landmark @ One Market的Salesforce.com租约终止成本降低，FFO每股增加约0.01美元 [19] - 公司多户住宅物业租金收入增加，FFO每股增加约0.01美元 [19] - 预计第二季度Waikiki Beach Walk酒店翻新和维修工作增加，将使Q2现金NOI减少约0.015美元/股；一笔投机性租约推迟至第三季度，预计使Q2 FFO减少约0.01美元/股；第一季度ATM股权计划发行约3000万股普通股，包括第二季度初结算的股份，将使Q2 FFO稀释约0.015美元/股 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：同物业NOI全年增长指引是否有变化 - 除零售业务第一季度下降0.3%外，整体与之前预期基本一致；零售业务下降是因为2019年第一季度未收到地面租户租金，且有两到三个月空置期 [23] 问题：零售同物业下降是否仅受Sears交易影响，Carmel Mountain或Solana Towne Centre是否有其他意外租户迁出或租金下降情况 - Solana Beach Towne Centre的Aaron Brothers迁出造成约10万美元影响，这是唯一可观察到的影响 [25] 问题：鉴于公司资本成本改善，发行股权成为可行融资选择，公司对收购的看法是否改变 - 公司一直寻求机会以相同质量资产和增长前景来发展公司；股价接近净资产价值使公司看法更乐观，但因公司高度重视自身投资组合价值，而股市看法不同，收购仍具挑战 [27] 问题：本季度以低于上次公布的净资产价值发行股权的原因 - 公司对债务水平与改善物业的投资机会之间的平衡感到不安，发行股权可缓解债务压力，为未来收购创造机会；此外，3000万美元股权融资中，2000万美元用于偿还7.5%的遗留CMBS债务，其余用于开发成本，公司认为这些资金使用是值得的 [31][32] 问题：Torrey Reserve季度末入住率约86%，年底能否达到90%低段水平 - 公司对Torrey Reserve和Torrey Point的租赁活动感到鼓舞，目前有多个租赁提案和潜在机会，且第一季度公司办公物业吸纳量是当地A类市场的两倍，公司团队有信心实现目标 [35] 问题：从物业类型看，哪些最具吸引力，是否有回避的类型 - 办公组合呈上升趋势，零售业务有挑战但公司零售组合优质，若能以有吸引力价格收购更多公寓，公司愿意进行相关投资 [39] 问题：如何看待Hawaii潜在税收立法情况 - 公司不欢迎增税，正与行业共同努力将影响降至最低；公司99%的物业为永久产权，相信优质物业未来租金上涨将弥补税收增加；若DPD（股息支付扣除）法案通过，对公司投资组合的FFO影响约为0.01美元 [41][43] 问题：Oregon Square开发项目除办公空间外，是否准备动工建设第二栋楼 - 公司即将开始第二栋办公楼的改善工作，但因Portland租金持平、建筑成本飙升，目前经济条件下看不到开发机会 [46] 问题：Kmart空间的租赁意向情况 - 公司正在与几家全国性零售商谈判租赁意向书；Waikele中心位于Oahu中心，毗邻Waikele premium outlet，除Kmart区域外100%出租，客流量大；Safeway正在建设中，预计年底开业，待Safeway开业和中心运营恢复正常后，租赁情况有望改善 [49] 问题：公司是否会考虑发行更多股权进行投资，如何权衡以接近10%的净资产价值折扣出售股权与出售资产的决策 - 公司发行股权会权衡成本与收益，需找到大幅增值的投资机会；从收购角度看，会考虑股权融资成本与净资产价值的关系，若能在短期内收回成本且无杠杆内部收益率高于加权平均资本成本，则投资仍有意义；任何收购都难以立即弥补净资产价值折扣，需从中期角度考虑 [51][55][56] 问题：San Diego办公物业租金低于市场的具体比例，以及到2020年底约15% - 16%的办公租约到期的潜在上行空间 - Portland的VA和IRS租约租金远低于市场，IRS将续租全部空间，VA将退还约三分之一空间，公司正在评估租金调整；San Francisco约8万平方英尺租约到期，已收到两份报价并进行了回应，预计本周收到回复，情况乐观 [58][59] 问题：Portland公寓租赁市场的需求和定价情况 - Portland公寓租赁市场竞争激烈，产品供应多；公司公寓组合长期价值高，重置成本比当前租金高30% - 40%，但目前经济环境下租金无法体现其价值；公司通过更经济的运营方式取得了一定改善 [62] 问题：如何考虑在现有物业中增加多户住宅开发作为零售和办公的补充，以及这部分对NOI的增长贡献 - 公司过去有很多开发经验，愿意考虑多户住宅开发，但目前开发和再开发项目较多，今年将花费8000 - 9000万美元改善现有物业，且Portland和San Diego进入壁垒较高，目前未看到合适机会 [64] 问题：Torrey租赁的租户需求来自哪些行业 - 租户需求来自两家制药公司（一家上市、一家未上市）和一家医疗设备公司，需求溢出自UTC Campus Pointe Life Science和Torrey Pines [67]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司总资产分别为22.17048亿美元和21.9825亿美元[14] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司总负债分别为14.11715亿美元和13.95779亿美元[14] - 2019年第一季度和2018年第一季度，公司总营收分别为8531.9万美元和8073.2万美元[17] - 2019年第一季度和2018年第一季度，公司运营收入分别为2882.1万美元和1292万美元[17] - 2019年第一季度和2018年第一季度，公司净收入分别为1524.3万美元和 - 69.1万美元[17] - 2019年第一季度和2018年第一季度，归属于公司股东的净收入分别为1109.5万美元和 - 45.3万美元[17] - 2019年第一季度和2018年第一季度，基本每股收益分别为0.24美元和 - 0.01美元[17] - 2019年第一季度和2018年第一季度，摊薄每股收益分别为0.24美元和 - 0.01美元[17] - 2019年第一季度和2018年第一季度，每股普通股股息分别为0.28美元和0.27美元[17] - 2019年第一季度和2018年第一季度，综合收入分别为1279.1万美元和185万美元[17] - 2019年第一季度净收入为1524.3万美元，而2018年同期净亏损69.1万美元[21] - 2019年第一季度经营活动提供的净现金为3683.1万美元，2018年同期为4397.2万美元[21] - 2019年第一季度投资活动使用的净现金为2243.7万美元，2018年同期为1136.5万美元[21] - 2019年第一季度融资活动使用的净现金为735.1万美元，2018年同期为5933.6万美元[21] - 截至2019年3月31日，总资产为22.17048亿美元，2018年为21.9825亿美元[23] - 截至2019年3月31日，总负债为14.11715亿美元，2018年为13.95779亿美元[23] - 2019年第一季度总营收为8531.9万美元，2018年同期为8073.2万美元[26] - 2019年第一季度总运营费用为5649.8万美元，2018年同期为6781.2万美元[26] - 2019年第一季度基本每股收益为0.24美元，2018年同期每股亏损0.01美元[26] - 2019年第一季度综合收入为1279.1万美元，2018年同期为185万美元[26] - 2019年第一季度净收入为15,243千美元，2018年同期净损失为691千美元[32] - 2019年第一季度经营活动提供的净现金为36,831千美元，2018年同期为43,972千美元[32] - 2019年第一季度投资活动使用的净现金为22,437千美元，2018年同期为11,365千美元[32] - 2019年第一季度融资活动使用的净现金为7,351千美元，2018年同期为59,336千美元[32] - 2019年第一季度现金及现金等价物净增加7,043千美元，2018年同期净减少26,729千美元[32] - 2019年3月31日现金、现金等价物及受限现金期末余额为64,315千美元，2018年同期为65,225千美元[32][33] - 2019年第一季度总利息成本为13,534千美元，2018年同期为14,277千美元[42] - 2019年第一季度和2018年第一季度，公司分别确认非现金补偿费用110万美元和70万美元，截至2019年3月31日，未确认补偿费用为540万美元[89] - 2019年第一季度和2018年第一季度，加权平均未归属股份分别为333,275股和263,606股[90] - 2019年第一季度基本每股收益和摊薄每股收益均为0.24美元，2018年第一季度均为 - 0.01美元[92] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，合并资产负债表中递延所得税负债均为10万美元[93] - 2019年第一季度记录所得税费用20万美元，2018年第一季度记录所得税收益10万美元[93] - 2019年和2018年第一季度归属于股东的净利润分别为1109.5万美元和 - 453万美元[130] - 2019年3月31日和2018年3月31日，现金、现金等价物和受限现金分别为6430万美元和6520万美元[206] - 2019年第一季度经营活动提供的净现金降至3680万美元，较2018年同期减少710万美元[207] - 2019年第一季度投资活动使用的净现金增至2240万美元，较2018年同期增加1110万美元[208] - 2019年第一季度融资活动使用的净现金降至740万美元，较2018年同期减少5200万美元[209] 公司租赁相关财务数据变化 - 公司采用实用权宜法，约780万美元非租赁组件与租赁租金收入合并[47] - 公司评估租赁，按新ASU租赁标准确认约770万美元使用权资产和租赁负债，约80万美元递延租金费用重新分类至租赁负债[48] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，已收购租赁无形资产净值分别为620.2万美元和679.9万美元，已收购租赁无形资产负债净值分别为2488.4万美元和2595.2万美元[52] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，租赁佣金净额分别为2889.5万美元和2879.6万美元[64] - 2019年第一季度公司租赁收入7683.1万美元，2018年同期为7620.1万美元，租赁费用2079.6万美元，2018年同期为2042.0万美元[116][118] - 2019年第一季度公司其他收入净额 - 22.9万美元，2018年同期为20.9万美元[119] - 2019年第一季度公司终止与关联方租赁协议，新签三年期办公空间租赁协议，年租金20万美元[121] - 2019年和2018年第一季度LLC费用分别为0.2百万美元和0.3百万美元，计入综合收益表租金费用[124] - 2019年第一季度零售租赁收入减少110万美元，主要因Kmart租约到期[168] - 2019年第一季度办公租赁收入增加140万美元，因部分物业租金提高[169] - 2019年第一季度多户租赁收入增加50万美元，因入住率和租金提高[170] - 2019年第一季度混合用途租赁收入减少20万美元，因入住率和百分比租金下降[171] - 2019年3月31日止三个月，租金收入增加60万美元，即1%，达到7680万美元；2018年同期为7620万美元[163][166] 公司各业务板块财务数据关键指标变化 - 2019年各业务板块物业收入分别为零售2943.7万美元、办公2780.6万美元、多户住宅1289.9万美元、混合用途1517.7万美元；2018年分别为2615.7万美元、2677万美元、1242.4万美元、1538.1万美元[128] - 2019年各业务板块物业费用分别为零售715.4万美元、办公848.9万美元、多户住宅507.3万美元、混合用途912.6万美元；2018年分别为681.1万美元、801.3万美元、499.7万美元、914.5万美元[128] - 2019年各业务板块利润分别为零售2228.3万美元、办公1931.7万美元、多户住宅782.6万美元、混合用途605.1万美元；2018年分别为1934.6万美元、1875.7万美元、742.7万美元、623.6万美元[128] - 2019年和2018年第一季度各业务板块总利润分别为5547.7万美元和5176.6万美元[128] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，零售净房地产分别为6.33605亿美元和6.28734亿美元，办公分别为8.28746亿美元和8.22574亿美元，多户住宅分别为4.09006亿美元和4.12042亿美元，混合用途分别为1.75516亿美元和1.76503亿美元[131] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，零售有担保应付票据分别为348.12万美元和350.08万美元，办公分别为1280.44万美元和1477.57万美元[131] - 2019年和2018年第一季度各业务板块资本支出分别为零售479.1万美元和222.9万美元、办公1648.3万美元和737.3万美元、多户住宅77.1万美元和160.9万美元、混合用途39.2万美元和15.4万美元[132] - 2019年3月31日止三个月零售同店净营业收入较2018年同期增长约26.9%，零售再开发同店净营业收入增长约15.1%[144] - 2019年3月31日止三个月，公司签署17份零售租约，总面积159,746平方英尺，可比空间租约48,376平方英尺，现金和GAAP基础平均租金分别增长5.7%和15.2%[151] - 2019年3月31日止三个月，公司签署12份办公租约，总面积70,228平方英尺，可比空间租约37,541平方英尺，现金和GAAP基础平均租金分别增长4.2%和14.6%[152] - 2019年第一季度其他物业收入增加400万美元，增幅87%，达850万美元[172] - 2019年第一季度物业总费用增加90万美元，增幅3%，达2980万美元[174] - 2019年第一季度物业运营收入增加370万美元，增幅7%，达5550万美元[180] - 2019年第一季度零售物业运营收入增加290万美元，因租赁终止费和租约到期相互抵消[180] - 2019年第一季度办公物业运营收入增加60万美元，因部分物业租金提高[181] 公司债务相关数据变化 - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，递延薪酬负债公允价值分别为143.8万美元和142.4万美元[58] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，利率互换资产公允价值分别为416万美元和600.2万美元，利率互换负债公允价值分别为109.2万美元和80.1万美元[58] - 公司使用3.8% - 4.6%的利率范围，通过折现现金流分析估计有担保应付票据的公允价值[58] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，有担保应付票据净额账面价值分别为1.62688亿美元和1.82572亿美元，公允价值分别为1.66043亿美元和1.83253亿美元[60] - 截至2019年3月31日，公司未偿还利率互换的名义金额分别为1亿美元、1亿美元和5000万美元，公允价值分别为 - 109.2万美元、276.3万美元和139.7万美元[62] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，其他资产总额分别为5616.9万美元和5202.1万美元[64] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，其他负债和递延信贷净额分别为55,618千美元和49,547千美元[65] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，有担保应付票据未偿还本金分别为162,688千美元和182,572千美元，部分贷款利率如Torrey Reserve—North Court为7.22% [68] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，无担保应付票据未偿还本金均为1,050,000千美元，部分贷款利率如高级担保票据A系列为4.04% [71] - 2018年1月9日，公司签订第三份定期贷款协议修订案，维持1.5亿美元无担保定期贷款，于2023年3月1日到期[73] - 2018年1月9日，公司签订第二份修订和重述信贷协议，提供4.5亿美元无担保借款，包括3.5亿美元循环信贷额度和1亿美元定期贷款A [75] - 截至2019年3月31日，循环信贷额度下有8800万美元未偿还，债务发行成本净额约160万美元[75] - 2019年第一季度，循环信贷额度加权平均利率为3.60% [76] - 循环信贷额度初始到期日为2022年1月9日，可选择延长两次，每次6个月；定期贷款A到期日延至2021年1月9日，有三次一年延期选择权[77][78] - 第二份修订和重述信贷协议包含多项财务契约，如最大杠杆比率60%、最大有担保杠杆比率40%等[79] - 截至2019年3月31日，运营合伙企业遵守各项贷款的财务契约[69][72] 公司股权及股息相关数据 - 2019年第一季度，通过ATM股权计划发行162,531股普通股，加权平均每股价格45.53美元，毛收益7,401,000美元，净收益7,034,000美元；2019年3月31日后结算的

公司人员情况 - 2018年12月31日公司有189名员工[25] - 公司董事长、总裁兼首席执行官Ernest Rady和首席财务官Robert Barton均有超过30年商业房地产经验，其他高级管理人员均有超过20年商业房地产经验[22] 公司税务资格 - 公司自2011年12月31日起符合美国联邦所得税目的房地产投资信托（REIT）资格，需每年至少将90%的净应税收入分配给股东[26] 物业修复情况 - 德尔蒙特中心正在进行干洗溶剂污染的修复，预计修复费用约为350万美元，由前业主设立的代管账户支付[30] 公司报告内容 - 公司报告为投资者分别呈现美国资产信托公司和运营合伙企业的合并财务报表、相关附注、普通股市场等内容[14] 公司竞争优势 - 公司认为自身竞争优势包括拥有优质物业组合、经验丰富的管理团队等[22] 公司业务目标与策略 - 公司主要业务目标是增加运营现金流、实现长期增长和最大化股东价值，为此采取收购、重新定位/再开发等策略[24] 公司保险风险 - 公司的保险政策可能不足以覆盖所有损失，部分政策有高额免赔额或共付额，且未来可能减少或取消某些保险[27] 公司合规风险 - 公司部分物业可能不符合ADA、FHAA等法规要求，可能需承担合规成本、罚款或赔偿[29] 公司竞争情况 - 公司面临来自众多房地产开发商、所有者和运营商的竞争，在租赁方面需基于多因素竞争[32] 公司业务板块 - 公司运营零售、办公、多户住宅和混合用途四个业务板块[36] 公司租户收入占比 - 2016 - 2018年无租户占总收入超10%，salesforce.com, inc.分别占办公板块收入15.0%、15.5%、15.4%[37] 公司业务范围 - 公司无境外业务，无境外收入[38] 固定利率债务情况 - 2018年12月31日，公司有9.828亿美元固定利率债务，估计公允价值9.735亿美元[359] - 若2018年12月31日利率提高1.0%，固定利率债务公允价值减少约2030万美元[359] - 若2018年12月31日利率降低1.0%，固定利率债务公允价值增加约4120万美元[359] 可变利率债务情况 - 2018年12月31日，公司有3.14亿美元可变利率债务[360] - 市场利率提高1.0%，可变利率债务年利息费用增加约60万美元，净收入和现金流减少[360] - 市场利率降低1.0%，可变利率债务年利息费用减少约60万美元，净收入和现金流增加[360] 利率风险管理 - 公司使用利率互换协议降低利率风险，用于套期而非投机[357]

财务数据和关键指标变化 - 2018年第四季度，公司FFO为每股0.47美元，归属普通股股东的净利润为每股0.14美元，FFO较第三季度下降约0.06美元 [15][26] - 2019年FFO指引中点提高0.06美元至每股2.22美元，预计2019年FFO有机增长超6%，2020年超8%，2020年EBITDA增长超12% [19][20] - 第四季度末，公司流动性约3.34亿美元，包括4800万美元现金及现金等价物和2.86亿美元信贷额度，净债务与EBITDA比率为7.2倍，预计2019年Q1降至6.1倍，Q2回升至约7倍，Q3降至6.6倍，Q4降至6.0倍，2020年Q4降至5.7倍 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 零售业务 - 过去四个季度签署78份零售租约，约31.7万平方英尺，占零售组合10%，其中63份约23.9万平方英尺为续租，可比基础上年度现金租金较之前租约增长3.6% [21] - 第四季度同店零售现金NOI增长3.8%，主要因卡梅尔山广场、洛马圣菲和阿拉莫采石场市场购物中心租金增加，以及2017年收购的Gateway市场购物中心租赁费用减少 [22] 办公业务 - 季度末办公组合出租率约90.9%，同比提高约250个基点，空置率约9.1%，即24.2万平方英尺，占270万平方英尺办公组合 [21] - 第四季度签署的可比新租约和续租约现金基础和直线百分比变化分别约为64%和96%，主要受谷歌租约推动 [16] - 第四季度同店办公现金NOI增长4.9%，主要因贝尔维尤城市中心新租户租金减免到期 [22] 多户住宅业务 - 太平洋岭公寓2018年第四季度总收入继续增长约8%，主要因基本租金增加，租赁费用下降3%，同店现金NOI增长9.1% [22][23] - 波特兰Hassalo on Eighth的多户住宅组合现金NOI增长约3%，主要因基本租金和其他物业收入增加，租赁费用减少 [24] 混合用途业务 - 怀基基海滩步行街（包括Embassy Suites酒店和零售部分）第四季度同店现金NOI（不包括重建）增长1.8%，酒店部分增长约14%，主要因ADR同比增长约5.8%，零售部分下降约8%，主要因百分比租金减少和维修保养费用增加，租户滚动12个月销售额仍高达每平方英尺1112美元 [24][25] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山和华盛顿贝尔维尤的办公市场保持强劲，公司在旧金山与谷歌签署重要租约，将对2019年及以后的收益做出重大贡献 [13] - 圣地亚哥办公市场竞争激烈，但公司对租赁执行时间持乐观态度，Torrey Plaza需净吸纳约3.8万平方英尺达到92%的稳定出租率，目前有2.6万平方英尺正在积极提案中，Torrey Point与eMolecules签署7.31万平方英尺新租约，还有几个大型交易正在洽谈中 [46][47] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦七个方面：专注从圣地亚哥到西雅图和夏威夷的沿海西海岸市场；资产类别多元化，涵盖办公、零售和多户住宅物业；实现有机和机会性的持续增长，过去八年年化增长率约12%，年化总股东回报率约12%；保持保守的资产负债表和债务状况；注重环境可持续性和社会责任；引入前沿技术到物业和业务运营；致力于透明、卓越和成功 [11][12] - 公司将继续专注于为股东增加资产价值和现金流，不会过于关注过去的资产组合比例，将从创业角度考虑如何继续增加净资产 [43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对未来前景持乐观态度，认为凭借高质量的沿海西海岸业务重点，未来几年有明确的有机增长路径，现有EBITDA的有机增长将使净债务与EBITDA比率逐步下降，还可通过明智的增值收购等机会创造长期股东价值，缩小股价与净资产价值的差距 [19][20] 其他重要信息 - 第四季度，公司在夏威夷怀基基中心继续翻新前凯马特大楼，已开始与多家全国性零售商进行租赁谈判并开始协商意向书，西夫韦商店预计第四季度开业 [13] - 公司对波特兰俄勒冈广场的一座现有小型办公楼的翻新接近完成，已与潜在整楼用户进行意向书谈判 [14] - 2018年11月底，圣地亚哥卡梅尔山广场购物中心的前西尔斯商店破产关闭，导致租赁入住率从第三季度的98.8%降至第四季度末的77.4%，12月底与地面承租人达成租赁终止协议，该交易于2019年1月完成，公司将在2019年第一季度记录450万美元的终止费用，不到三周后，公司与一家全国性家居装饰零售商签署了前西尔斯大楼约10.8万平方英尺的10年租约，预计2019年第一季度零售租赁入住率回升至约98%，预计该新租户每年将使FFO增加约103万美元，租户改进费用极少 [17][18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：450万美元租赁终止费用如何提高公司指引 - 公司将450万美元减去约80万美元，以反映将原指引中的一些投机性租赁推迟到2019年以后的季度，净影响为约367.1万美元，从而提高了指引 [31] 问题2：卡梅尔山广场1.03的增长是年化影响还是直线租金开始后的下半年影响，租金与该中心每平方英尺30美元的平均租金相比如何 - 1.03的增长是年化影响，新租户租金约为每平方英尺15 - 16美元加三重净租金，与同类型大盒子租金相似，每平方英尺30美元的平均租金可能包含了一些小商店的租金 [35][36] 问题3：地面租赁何时到期，2019年指引中是否已考虑地面租赁收入 - 地面租赁于1月底到期，2019年指引中已考虑该收入，但影响不到0.01美元 [37] 问题4：450万美元的终端价值是如何确定的 - 根据确定终止费用的具体指引，公司考虑放弃的剩余地面租赁义务的折现价值，该租赁原定于2023年到期，公司获得了10.8万平方英尺的建筑物，通过评估放弃的权益来确定价值，并与外部审计师进行了充分讨论以确保准确呈现 [39][40] 问题5：谷歌租约使办公室NOI大幅增加，公司如何考虑重新平衡投资组合 - 公司首要关注为股东增加资产价值和现金流，不会过于关注维持过去的资产组合比例，将从创业角度考虑如何继续增加净资产 [43] 问题6：圣地亚哥办公市场情况如何，对租赁执行时间的乐观程度是否有变化 - 公司对圣地亚哥租赁执行时间持乐观态度，但该市场竞争激烈，负责圣地亚哥办公室租赁的Steve Center工作出色，Torrey Plaza需净吸纳约3.8万平方英尺达到92%的稳定出租率，目前有2.6万平方英尺正在积极提案中，Torrey Point与eMolecules签署7.31万平方英尺新租约，还有几个大型交易正在洽谈中 [46][47] 问题7：与新家居装饰店的租约期限、是否有租金增长，租户何时入住和产生现金流 - 租约期限为10年，每五年有租金增长，租户预计本周五开始施工，约4 - 5个月后开业，公司预计第三季度开始计入直线租金，第四季度开始产生现金流 [52][53] 问题8：将前西尔斯大楼租给另一个大盒子租户而不是重新开发成小空间以获得更高租金，从净资产价值角度看是否是更好的长期决策 - 从市场角度考虑，周边已有很多大盒子，潜在租户有限，重新开发涉及租赁风险、时间成本和资本成本，而目前的交易没有空置期，资本成本最低且具有确定性，从净现值角度看是合理的 [56][57] 问题9：对增量租赁终止费用的当前展望如何，是否愿意与希望提前终止租赁的租户进行谈判 - 这是个案处理，逻辑和利益都会考虑，如果有机会会尽量利用，但会公平对待所有租户，2018年和2019年的终止费用大致相等，FFO增长不受终止费用影响 [59][60] 问题10：Torrey Point项目还需要签署多少份租约才能填满，是否有足够的活动使其在年底前稳定下来 - 还需要签署3 - 4份租约，最多5份，公司认为有足够的活动使其在年底前稳定下来 [63][64] 问题11：Torrey Reserve项目修改了多少空间，租金有何提升 - 修改了约4万平方英尺的空间，包括租户空间和公共空间的翻新，租金有明显提升，公司在交易中表现出色，通过提前建造样板间等方式吸引租户，与Mariner Wealth Management的租约就是成功案例 [65][67][68] 问题12：Embassy Suites翻新项目何时动工，是否按上季度描述进行 - 胡拉塔的油漆和粉刷项目已经开始，预计2019年全年进行，并将延续到阿罗哈塔，房间内硬商品的翻新项目预计2019年第三季度开始，持续到2020年，公司将按此顺序进行，避免混乱 [71][72] 问题13：出售圣安东尼奥资产并将资金用于股票回购的看法，以及对圣安东尼奥和西海岸市场的展望 - 圣安东尼奥的物业非常优质，公司寻找了十年都未在西海岸找到同样好的替代物业，公司作为中型REIT希望扩大规模，更具机构性，因此股票回购不在议程上 [74] 问题14：对Prop 13变更潜在影响的看法 - 公司不确定立法机构会如何行动以及市场会有何反应，但认为西海岸市场的创新、就业创造和气候优势将使其在中期克服政府带来的任何影响 [76] 问题15：董事会计划的现状，预计2019年或2020年对董事会做出哪些改变 - 公司将提名一名有丰富经验的女性加入董事会，长期担任董事会成员的Larry Finger将转为顾问，公司将遵守加利福尼亚州的相关法律 [78]