文章核心观点 - 文章提供REIT行业多维度数据，助投资者识别投资机会，指出12月REIT表现佳，不同市值和物业类型表现有差异，还提及行业面临破产和办公空置率上升挑战 [1] REIT表现 整体表现 - 11月REIT行业表现强劲，12月更佳，平均总回报率达11.40%，远超纳斯达克、道琼斯工业平均指数和标准普尔500指数 [1] - 2023年REIT平均总回报率为8.66%，扭转2022年-23.56%颓势 [10] 不同市值表现 - 12月小市值和中市值REIT平均总回报率达两位数，分别为13.39%和11.16%，微市值和大市值为个位数，分别为9.82%和9.55% [3] - 2023年小市值REIT以13.30%回报率略超中市值和大市值，微市值表现不佳，落后平均REIT 3510个基点 [3] 不同物业类型表现 - 12月18种物业类型中17种实现正总回报，商场类以34.96%回报率领先，基础设施类为-0.61%，是唯一负回报类型 [3][4] - 2023年基础设施和土地类平均总回报为负，分别为-26.77%和-10.12%，医疗保健和数据中心类表现最佳，分别为37.99%和37.25% [5] 个别证券表现 - RPT Realty被Kimco全股票收购，RPT股东每股换0.6049股Kimco股票 [8] - Pennsylvania REIT 12月涨幅85.54%，但全年回报率为-60.68%，是2023年表现第4差REIT [8] - Diversified Healthcare Trust 12月回报率59.83%，全年达497.63%，表现优异 [8] - CorEnergy Infrastructure Trust 12月下跌23.91%，全年回报率-83.25%，是表现第3差REIT [9] 股息收益率 整体情况 - 股息收益率是REIT总回报重要组成部分，当前许多REIT股价低于资产净值，股息收益率较高 [12] 高股息收益率REIT - Global Net Lease股息收益率最高，达14.2%，其次是Office Properties Income Trust为13.7% [13] 月股息REIT - Gladstone Commercial Corporation月股息收益率最高，为9.1%，其次是LTC为7.1% [18] 估值 FFO倍数 - 12月REIT平均P/FFO（2024Y）从12.5倍升至13.7倍，所有物业类型倍数均扩张 [6] - 土地、数据中心、木材等物业类型平均倍数较高，商场、酒店和办公类为个位数 [6] NAV溢价/折价 - 大市值REIT相对小市值REIT溢价在12月收窄，投资者购买大市值REIT每股2024 FFO需多付约28% [21] - 市值与FFO倍数、Price/NAV呈正相关，大市值REIT接近资产净值交易，小市值和微市值折价较大 [22][23] 行业挑战 破产申请 - 12月破产申请数量加速上升，2023年是2010年以来申请最多一年，预计2024年第一季度仍将维持高位 [24] 办公空置率 - 2023年第四季度办公空置率升至19.6%，创历史新高，有效租金连续两季度下降 [25][26] - 不同市场表现分化，旧金山情况严重，哥伦比亚和诺克斯维尔有所改善 [28][29] 办公REIT表现 - 2023年办公REIT总回报率为0.48%，跑输行业平均，但聚焦纽约市的办公REIT表现出色 [30]

bjdlzx As far as real estate investment trusts, or REITs, go, you don't get much larger than American Tower Corporation (NYSE:AMT), currently the second largest publicly traded REIT on the planet. In the past, I have written favorably about the company. The last article that I published dedicated to it was published in August of last year. In that article, I compared the company to rival Crown Castle (CCI), ultimately concluding that, while American Tower certain advantages and a better, in summer specs ...

社会保障与 passsive income - 社会保障每月平均只有$1,844.76，对于大多数退休者来说，需要依靠其他收入来源[1] - 我们可以通过股票投资获得的股息来增加 passsive income[2] REITs投资 - REITs必须支付至少90%的可征税收入作为股息，可以选择那些长期稳定增长业务和股息的公司[3]

美国塔公司与数据基础设施信托（DIT）签署协议 - DIT将收购美国塔在印度的业务[1] - 交易金额可能达到约2100亿卢比，或25亿美元[1] - 交易预计将于2024年下半年完成，需获得政府和监管机构批准[1] 财务顾问和法律顾问 - 花旗担任美国塔的首席财务顾问，CDX Advisors担任财务顾问[2] - Talwar Thakore & Associates (TT&A)担任美国塔的主要法律顾问[2] 公司背景和规模 - 美国塔是全球最大的房地产投资信托之一，拥有近22.5万个通信站点[3] 谨慎用语提醒 - 公司提醒关于前瞻性声明的谨慎用语，实际结果可能与前瞻性声明有所不同[4]

文章核心观点 - 2024年房地产投资信托基金（REITs）对投资者有吸引力，分析师看好三家专业REITs，两家评级为“强烈买入”，一家为“买入” [1] 电信类REITs - Crown Castle Inc. - 公司拥有电信资产，主要是国内电信塔用于信息传输，美国电信塔市场已成熟，2006 - 2015年从3.7万座增至9.6万座，2015年至今仅增至10万座 [2] - 美国铁塔公司（AMT）海外业务增长，Crown Castle专注光纤和小基站业务，增长放缓且遭激进投资者反对，Elliott Investment Management建议出售相关业务，公司已启动审查流程 [3] - 自10月初被评为“强烈买入”以来，公司股价回报率达25.4%，高于标普500的9.4%，虽管理层预计2024财年业绩不佳，EBITDA从2023年的44.2亿美元降至41.6亿美元，AFFO从32.8亿美元降至30.1亿美元，但分析师仍看好 [3] - 与美国铁塔公司相比，Crown Castle股价更便宜，收益率为5.43%，高于美国铁塔的3.15%，但2024年调整后运营现金流用于分配的比例达78.14%，高于美国铁塔的53.66%，且分配增长缓慢 [4][5][7] - 两家公司杠杆率相近，美国铁塔净杠杆率为5.16，Crown Castle 2023年为5.08，2024年升至5.39 [6] 办公类REITs - Equity Commonwealth - 办公空间市场因远程办公趋势和疫情影响，资产空置率达18.2%创历史新高，利用率仅为疫情前的50% - 60% [8][9] - 公司市值20.6亿美元，但2023年前九个月仅实现收入4540万美元，过去九年出售164处房产和3块土地，获69亿美元现金和7.048亿美元另一家REIT的股票，目前仅持有4处房产，面积150万平方英尺 [10] - 公司还清债务后积累大量现金，2021财年末有28亿美元现金及等价物，2023年前九个月回购6020万美元普通股，2023年2月支付4.25美元/股的特别股息，共计4.682亿美元 [11] - 尽管收入不多，但2023年前九个月运营现金流达8640万美元，调整后运营现金流达9200万美元，因高利率环境下现金投资获益，预计利率下降前仍能产生正现金流 [12] - 分析师认为，利率下降时公司可用21.3亿美元现金及等价物和潜在杠杆收购有吸引力的资产，即便继续向股东派发现金，股东也能获得8.3%的上行空间，加上每年7000万美元以上的现金流，预计后续每年4000 - 5000万美元，但自去年6月分析师发布看涨文章以来，公司股价下跌7.2%，而标普500上涨10.7% [14] 大麻类REITs - Innovative Industrial Properties - 公司拥有并运营服务于大麻行业的房地产，主要通过收购扩张，与大麻运营商签订长期租赁协议，目前租约剩余加权平均时间为14.9年，高于工业REIT市场通常的5 - 8年 [15] - 2020 - 2022年公司收入从1.169亿美元增长至2.764亿美元，盈利能力指标也呈类似增长趋势，2023年前九个月持续增长，但扩张速度放缓，2021 - 2023年前九个月收购面积和成本均下降 [16][17] - 大麻市场因产能过度投资和需求高估遇困境，但有复苏迹象，2023年12月29日当周大麻现货价格较上年同期上涨10.2%至1077美元/磅，预计将涨至1085美元/磅，多地推动大麻娱乐用途合法化 [18] - 公司净杠杆率仅0.57，在工业REIT中较低，有效收益率为7.22%，在同类公司中较高，估值方面仅NewLake Capital Partners比其便宜 [19][20] - 与NewLake Capital Partners相比，公司规模更大，有108处房产，租户收入集中度更低，最大租户和前五大租户收入占比分别为15%和40%，而NewLake Capital Partners分别为25%和79%，在大麻市场不稳定时更稳定 [21]

文章核心观点 - 当下部分房地产投资信托基金（REITs）价格低廉，2024年有望翻倍，利率可能下调将推动REITs板块上涨，重点介绍Crown Castle、Helios Towers和Safehold三只REITs的投资机会 [1][3] REITs行业现状与前景 - 当前部分REITs价格处于低位，与金融危机和疫情后可比，此前两次低价后REITs价值均大幅提升 [1][2][3] - 市场因近期利率飙升对REITs大幅折价，但越来越多迹象显示2024年利率将下调，摩根士丹利、瑞银等机构均有预测，历史上加息周期后通常紧跟大幅降息 [3] Crown Castle情况 - 整个REIT市场不受青睐，其中手机信号塔REITs尤其便宜，Crown Castle股价接近最低估值，股息收益率达历史最高，当前P/FFO为14.5x FFO，股息收益率约5.5% [5] - Crown Castle是美国大型蓝筹手机信号塔REIT，资产负债表评级为投资级，历史表现优异 [5] Helios Towers情况 - 该公司在非洲和中东投资手机信号塔，市场关注度低，目前股价仅为自由现金流的7.5倍，自由现金流收益率约13% [6] - 公司上调2023年业绩指引，称业绩“非常强劲”，预计有机增长13%，且有机增长处于历史最佳水平 [6] - 公司杠杆率降至5x Debt - to - EBITDA以下，预计年底降至4.5x以下，目标是2024年底降至4x以下，之后可能进行股票回购和派发股息 [7] - 若2024年增长10%并以75%的派息率派发股息，股息收益率将接近10%，有望改善市场情绪 [8] - 公司风险相对可控，非洲移动数据需求将激增，资产租赁潜力大，租金有机增长好，业务分散在多个非洲国家，租金多来自跨国公司且以硬通货结算 [8] - 公司当前估值过低，与美国同行相比，估值有翻倍空间，且被收购可能性大，被收购后股价可能快速上涨 [8][9] Safehold情况 - Safehold是唯一专注于地面租赁投资的REIT，地面租赁对利率变动极为敏感，2020 - 2021年利率下降时其价值飙升，近期利率上升时价值暴跌 [10][11][12] - 随着利率趋势反转，市场对其情绪有望改善，利率下降时可能快速反弹，有100%甚至200%的上涨空间 [12] - 公司加权平均债务期限为23年，大部分债务在30 - 50年后到期，租金每年稳步增长约2%，还有CPI追溯调整可能使租金年增长率达3%，穆迪近期将其信用评级上调至A3 [12][13] - 公司CEO是大股东，持续在低价时增持股票，如股价27美元时多次购买约3万美元，24美元时购买约25万美元，21.4美元时购买约140万美元 [13][14]

公司战略 - 公司目前的战略重点是推动有机增长、控制成本和扩大利润率[1] - 公司计划将杠杆率降至3%至5%的目标范围的顶端[1] - 公司计划在2023年的CapEx计划中将资本支出降至约17亿美元[1] - 公司计划将2023年至2024年的股息保持在30亿美元水平[1] 客户投资和市场展望 - 公司预计美国有机租户计费增长将至少达到5%[4] - 公司表示对未来5年的客户投资仍保持健康水平[6] 风险和市场机会 - 公司对于DISH的风险暴露仅占全球收入的1%[8] - 公司对于有线电视公司在CBRS频谱部署的潜力持乐观态度[9] - 公司认为当前私人塔公司并未对其当前业务计划造成影响[9] - 公司在农村地区扩张，看到了一些投资机会[10] 并购和业务发展 - 公司收购CoreSight两年后，业绩表现超出预期，去年创下销售纪录[11] - CoreSight作为战略资产，有助于发展边缘计算，提高现有塔站的收入[12] - 公司计划投入3.6亿美元用于发展CapEx，以补充去年售出的容量[11] 市场扩张 - 公司在欧洲市场看到增长，特别是德国、西班牙和法国的5G网络升级[14] - 公司在拉美市场预计有5%的有机增长，但受到运营商整合和流失的影响[16] - 公司与MTN在尼日利亚达成协议，预计将在公司现有站点上进行共享和新建[17] - 公司在非洲市场预计OTBG增长率为12%，主要受益于CPI指数和新业务[17] - 公司在欧洲市场寻找适合的机会，要求稳定的国家环境和健康的电信行业[15] 财务状况 - 公司在2023年的SG&A比2022年减少了约2千万美元[18] - 公司在2023年第三季度的杠杆率约为5倍，预计年底会略有增加[19] - 公司决定暂停派息，将资金用于偿还债务以达到目标杠杆比率[19] - 公司将优先考虑降低杠杆率至5倍，然后根据可用投资机会决定资本的最佳利用方式[20]

财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度合并物业收入增长7%,其中美国和加拿大物业收入增长超过5%,国际业务增长近9% [52][53] - 公司第三季度合并有机租户计费增长6.3%,其中美国和加拿大业务增长5.3%,国际业务增长7.9% [55][56] - 公司第三季度调整后EBITDA增长超10%,调整后EBITDA利润率达64.4%,同比提升290个基点 [57][58] - 公司第三季度归属普通股东AFFO和AFFO每股分别增长超9% [59] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司数据中心业务第三季度收入增长超9%,持续超出公司最初的预期 [53] - 公司预计2023年数据中心业务签约新业务将再次创下2022年的纪录,未来几年将带来持续的高增长 [28][29] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国和加拿大业务有机租户计费增长5.3%,剔除Sprint相关退租影响后增长超6.5% [55] - 拉丁美洲业务有机租户计费增长预期从4%上调至约5%,主要由于预期退租延迟 [66] - 非洲业务有机租户计费增长预期从11%以上上调至约12%,主要由于共址和修改需求持续增加 [66] - 亚太地区业务有机租户计费增长预期从4%上调至约5%,主要由于退租延迟和折扣减少 [66] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司认为5G投资周期将分三个阶段,目前正从第一阶段进入第二阶段,预计未来还有长期的网络投资需求 [15][19][22] - 公司认为5G将推动下一代大众消费应用的发展,特别是在3GPP发布17和18版本以及5G核心网部署后 [22][27] - 公司正在开发可重复部署的边缘基础设施解决方案,以满足客户对低延迟、高带宽应用的需求 [36][39][40] - 公司认为其塔台和数据中心资产组合将能够很好地满足未来网络基础设施的需求 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司管理层对5G投资周期和移动数据需求增长持乐观态度,认为将持续推动公司业务发展 [12][13][14][22] - 公司管理层认为数据中心业务的关键趋势,如工作负载从内部部署向混合多云环境迁移,以及人工智能应用兴起,将持续推动该业务的长期增长 [28][29][30][31] - 公司管理层认为,在当前宏观经济环境和利率上升的背景下,公司将优先考虑降低杠杆、提高财务灵活性,以支持长期股东回报 [72][73][75][76] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Simon Flannery 提问** 询问公司对未来资本配置的考虑,包括是否会更积极地降低杠杆比率,以及是否会考虑股票回购等 [81][82] **Rod Smith 回答** 公司将优先考虑降低杠杆至目标水平5倍,并将通过提高运营效率、控制资本支出等措施来实现这一目标 [83][84][142][143] 公司目前没有看到足够吸引的并购机会,未来也将更多考虑通过资本回购等方式回报股东 [142][143] 问题2 **Michael Rollins 提问** 询问公司对未来1-2年美国业务的增长预期,以及Sprint相关退租的进度 [97][99] **Rod Smith 和 Tom Bartlett 回答** 公司预计未来1-2年美国业务有机租户计费增长仍将保持在5%以上的水平,但不会再有去年创纪录的共址和修改收入贡献 [100][101][102][103][104][105] Sprint相关退租的主要影响已经过去,未来1-2年不会再有大的冲击 [100][101][102][103][104][105] 问题3 **David Barden 提问** 询问公司国际业务的有机增长中,是否存在较多来自通胀的影响,以及对印度业务出售的预期影响 [111][112][113][114][115] **Rod Smith 回答** 公司国际业务的有机增长中,确实存在一定程度的通胀因素影响,但整体来看仍有较好的基本面支撑 [115][116][117][118] 对于印度业务出售,公司将在年内完成相关战略评估并向投资者公布结果,预计将出售多数股权给财务投资者 [120][121][122][123]

业绩总结 - 2023年第三季度总物业收入为27.92亿美元，同比增长7.0%，外汇中性增长为8.0%[3] - 2023年第三季度总收入为28.19亿美元，同比增长5.5%，外汇中性增长为6.4%[3] - 2023年第三季度归属于AMT普通股东的净收入为5.87亿美元，同比下降30.1%[3] - 2023年第三季度调整后EBITDA为18.14亿美元，同比增长10.4%[3] - 2023年第三季度调整后EBITDA利润率为64.4%，较去年同期的61.5%有所提升[3] - 2023年第三季度归属于AMT普通股东的AFFO为12.06亿美元，同比增长9.5%[3] 未来展望 - 预计2023年物业收入中点将增加约6000万美元，主要受核心物业收入表现超出预期的推动[12] - 预计2023年有机租户账单增长在几乎所有细分市场上均有所上调[13] - 2023年全年的净收入预期为1695百万美元至1755百万美元[33] - 预计2023年调整后的EBITDA为7010百万美元至7090百万美元[33] - 2023年全年的AFFO预期为4540百万美元至4600百万美元[33] - 预计2023年每股AFFO为9.79美元，同比增长0.3%[39] 现金流与支出 - 2023年第三季度的现金SG&A占物业收入的比例下降近70个基点至约6.5%[11] - 2023年9月30日的流动性为97亿美元，较2022年12月31日的71亿美元有所增加[17] - 2023年全年的资本支出预期为175百万美元至185百万美元[33] - 2023年全年的折旧、摊销和增值预期为3070百万美元至3080百万美元[35] - 2023年全年的利息支出预期为1400百万美元至1410百万美元[35] 其他财务数据 - 2023年第三季度的每股AFFO为2.58美元，较2022年第三季度的2.36美元增长9.3%[31] - 2023年第三季度国际物业收入为1,256百万美元，同比增长8.6%[38] - 预计2023年总物业收入为10,940百万美元，同比增长4.5%[39] - 预计国际物业收入为4,895百万美元，同比增长4.2%[39] - 2023年印度无杠杆AFFO归属于AMT普通股东为290百万美元[40]

公司业务概况 - 公司是全球最大的房地产投资信托基金之一，主要业务是向无线服务提供商、广播公司、无线数据提供商、政府机构和其他行业的租户出租通信站点[150] - 公司在美国和加拿大拥有或运营了27,430座通信站点，亚太地区拥有77,318座，非洲拥有23,872座，欧洲拥有30,656座，拉丁美洲拥有45,513座[152] - 公司在美国拥有28个数据中心设施，总计约320.2万平方英尺的数据中心空间[153] - 公司销售了墨西哥的光纤资产和波兰子公司，这些交易对财务报表和运营结果可能产生重大影响[155][156] 财务业绩表现 - 公司预计未来几年内，由于与T-Mobile的合同租赁取消，美国和加拿大地区的流失率将保持较高水平[165] - 公司定义了调整后的EBITDA、Nareit FFO、Consolidated AFFO和AFFO等非GAAP财务指标，用于评估运营绩效[166][167][168][169] - 2023年第三季度，公司的净利润为577.3亿美元，同比下降30%[227] - 2023年前九个月，公司的净利润为1353.8亿美元，同比下降44%[227] - 2023年前九个月，公司的调整后EBITDA为5326.1亿美元，同比增长8%[227] - 2023年前九个月，公司的Nareit FFO为3752.1亿美元，同比下降20%[228] - 2023年前九个月，公司的调整后AFFO为3539.8亿美元，同比增长6%[228] 地区业务表现 - 美国和加拿大地产部门的收入在2023年第三季度增长了5%，达到13.245亿美元，年度总收入增长了5%，达到39.153亿美元[172] - 亚太地区地产部门的收入在2023年第三季度增长了21%，达到3.023亿美元，但年度总收入下降了4%[172] - 非洲地产部门的收入在2023年第三季度下降了3%，达到2.937亿美元，但年度总收入增长了9%[172] - 欧洲地产部门的收入在2023年第三季度增长了9%，达到2.004亿美元，年度总收入增长了5%[172] - 拉丁美洲地产部门的收入在2023年第三季度增长了9%，达到4.596亿美元，年度总收入增长了8%[172] 毛利润表现 - 2023年第三季度，美国和加拿大地区的房地产部门毛利润增长7%，达到11.02亿美元[197] - 2023年第三季度，亚太地区的房地产部门毛利润增长59%，达到12.33亿美元[198] - 2023年第三季度，非洲地区的房地产部门毛利润增长7%，达到19.69亿美元[199] - 2023年第三季度，欧洲地区的房地产部门毛利润增长20%，达到12.16亿美元[200] - 2023年第三季度，拉丁美洲地区的房地产部门毛利润增长9%，达到31.53亿美元[201] - 2023年第三季度，数据中心部门毛利润增长11%，达到12.18亿美元[202] - 2023年第三季度，服务部门毛利润下降60%，达到1.37亿美元[203] 资金情况 - 公司于2023年前九个月内通过注册公开发行募集了57亿美元的高级无抵押债券[236] - 截至2023年9月30日，公司可用信贷额度净额为7616.7亿美元[238] - 2023年前九个月，公司的经营活动现金流为3580.5亿美元，同比增长42%[239] - 公司截至2023年9月30日，总负债为389亿美元，其中流动负债为32亿美元[240] - 2023年前九个月，公司的运营活动现金流增加主要归因于未赚收入的变化和各地区业务利润的增加[242]