商业地产持有情况 - 截至2023年12月31日，公司拥有或在合资企业中持有188处商业地产，总计约5330万平方英尺可出租净面积[20] 商业地产收购情况 - 2023年12月14日，公司以3800万美元收购合资伙伴在圣莫尼卡商业园45%的权益，该园区约120万平方英尺可出租净面积，约70%面积受75年地面租赁约束，物业有3亿美元现有抵押贷款[21] - 2023年1月31日，公司以约1700万美元收购弗吉尼亚州一处合资企业50%的权益[39] 在建/重建物业情况 - 截至2023年12月31日，公司有10处在建/重建物业，预计完工后约270万平方英尺可出租净面积，估计完成项目总投资约24亿美元，其中约13亿美元待投资[22] 开发项目预租率情况 - 截至2024年2月20日，总开发项目（不包括Skymark - Reston Next Residential）预租率为53%[22] 物业出售情况 - 2023年11月13日，公司达成协议出售290 Binney Street和300 Binney Street各45%权益给机构投资者，300 Binney Street已完成出售，投资者出资约2.129亿美元[22] 公司权益持有情况 - 截至2024年2月20日，公司拥有BPLP约89.1%的经济权益[26] 2023年完工项目情况 - 2023年有多项目完工或部分投入使用，如2100 Pennsylvania Avenue约47.6万平方英尺、View Boston observatory约6.3万平方英尺等[32] 项目暂停情况 - 2023年11月30日，公司暂停105 Carnegie Center重建项目，该项目原约7万平方英尺，计划重建为约7.3万平方英尺[32] 抵押贷款情况 - 2023年10月26日，公司以剑桥物业为抵押获得6亿美元抵押贷款，利率为Daily Compounded SOFR加2.25%，2028年到期，12月7日签订利率互换合约固定利率[34] 信贷协议情况 - 2023年1月4日，BPLP签订12亿美元无担保信贷协议，借款用于偿还2022年5月的7.3亿美元无担保定期贷款[35] 定期贷款情况 - 公司可增加现有2023年无担保定期贷款或产生一笔或多笔额外定期贷款，使总承付款项最高额外增加3亿美元本金[37] - 截至2023年12月31日，2023年无担保定期贷款未偿还金额为12亿美元，利率为调整后的定期SOFR加0.85%[37] 优先票据发行情况 - 2023年5月15日，公司完成7.5亿美元2034年到期、利率6.500%的无担保优先票据公开发行，净收益约7.413亿美元[37] 信贷安排增额情况 - 2023年9月28日，公司行使2021年信贷安排的增额功能，使最高借款额从15亿美元增至18.15亿美元[37] 有限合伙权益收购情况 - 2023年，公司收购102,699个有限合伙权益的普通单位[38] 合资企业贷款操作情况 - 2023年，公司在多项合资企业贷款上进行了延期、修改等操作，涉及金额从2800万美元到3.406亿美元不等[39][41] 收购收益情况 - 2023年12月14日，公司以3800万美元收购圣莫尼卡商业园合资伙伴45%的所有权权益，确认约2990万美元的合并收益[43] 减值损失情况 - 2023年，公司在Platform 16、360 Park Avenue South等项目上分别确认约1.552亿美元、5400万美元等的非暂时性减值损失[43] - 2023年12月31日止年度，公司对四项非合并合资企业投资确认了约2.726亿美元的非暂时性减值损失[124] 长期激励计划情况 - 2023年1月25日，公司薪酬委员会批准一项价值约1310万美元的基于股权的多年期长期激励计划[45] 可开发场地情况 - 公司控制的场地可支持约1890万平方英尺的新开发[51] 租约情况 - 截至2023年12月31日，公司已签订租约的加权平均租期约为7.8年，2023年执行了约420万平方英尺的租约，加权平均租期为8.2年[55] - 基于2023年12月31日的租约，公司组合中约5.8%的总面积租约将在2024年到期[55] 认证情况 - 截至2023年12月31日，公司总在役投资组合中有3340万平方英尺获得LEED认证，其中92%为最高的黄金和白金级别[60] - 自2018年以来，公司在总在役投资组合中新增了2500万平方英尺获得Fitwel认证的建筑[60] - 2022年，47座建筑（占公司符合条件投资组合的43%）获得ENERGY STAR认证[61] - 2023年公司在GRESB评估中连续第八次获得5星评级，连续第十二年获得GRESB“绿色之星”称号[66] - 2024年公司连续第四年入选《新闻周刊》“美国最具责任感公司”，在600家公司中排名第58位，在房地产行业中获得最高环境得分[66] - 公司连续第三年入选道琼斯可持续发展指数（DJSI）北美指数，是七家符合条件的房地产公司之一，也是该指数中唯一的办公房地产投资信托基金，得分处于被评估房地产公司的第94百分位[66] - 截至2023年12月31日，公司91%的积极管理投资组合获得了LEED、ENERGY STAR和/或Fitwel认证[76] 能源与碳排放情况 - 截至2022年底，效率措施和可再生能源消耗的综合影响使能源使用强度降低了39%，范围1和范围2温室气体排放强度比2008年基准年降低了70%以上[66] - 截至2022年底，效率措施和可再生能源消费的综合影响使能源使用强度降低了39%，范围1和范围2温室气体排放强度比2008年基准年降低了超过70%[80] 碳中和目标情况 - 公司承诺到2025年，在有运营控制权的占用和积极管理的建筑中实现碳中和运营，即净零二氧化碳当量排放[77] - 公司实现碳中和运营的战略目标包括：到2025年，通过节能和高效运营实现约1/3的总碳减排（低于2008年基准年）；到2025年，现场开发可再生能源系统并采购场外可再生能源，满足100%的电力需求；探索和推进电气化；必要时，在向无碳能源过渡期间抵消任何剩余排放[79] 绿色债券情况 - 自2018年以来，公司已在六次单独发行中累计发行了51亿美元的绿色债券[81] - 公司已发布四份绿色债券分配报告，将超过27亿美元的净收益分配给符合条件的绿色项目，其余8.238亿美元待最终LEED认证后分配给未来符合条件的绿色项目[81] 员工情况 - 截至2023年12月31日，公司有727名非工会员工（包括工会员工在内共有836名员工）[83] - 截至2023年12月31日，公司DEI社区有255名成员，占员工总数的35%；DEI委员会自2020年成立后已发展到超42名成员[84] - 2023年公司与代表性不足的企业（UBEs）的合作数量同比增加6%，对其支出同比增加12%[84] - 公司33%的员工在公司工作了10年或以上，员工平均任期约为9.2年，高管平均任期为18.5年；2023年自愿员工流失率为10.4%[92] - 2023年公司12%的员工获得晋升，其中51%为女性，28%为不同种族[93] 室内空气质量监测情况 - 公司在约40座建筑物中安装了室内空气质量监测设备[100] 应收票据情况 - 截至2023年12月31日，公司有一笔应收票据和两笔关联方应收票据未偿还，总计约9220万美元[104] 税收保护协议情况 - 截至2023年12月31日，公司有一处房产受税收保护协议约束，该协议将于2033年12月14日到期[105] 董事会情况 - 公司董事会由11名成员组成，所有董事任期一年[115] - 公司董事会设有审计、薪酬、提名与公司治理和可持续发展委员会，并制定了相关章程和政策[115][117] 业务竞争情况 - 公司在租赁优质工作、零售和住宅空间方面与众多房地产公司竞争，酒店业务也面临竞争[119] 酒店业务情况 - 公司运营酒店通过应税REIT子公司，BPLP作为出租方有权获得酒店毛收入的一定比例[121] 收入市场情况 - 公司收入主要来自波士顿、洛杉矶、纽约、旧金山、西雅图和华盛顿特区六个市场[124] 业务影响因素情况 - 公司业务受市场和经济波动影响，可能影响运营结果、财务状况和支付股息或分配的能力[125] 法规遵守情况 - 公司需遵守多种政府法规，这对业务、资本支出、收益和竞争地位有重大影响[110] 环境评估情况 - 公司收购物业时会进行环境评估，虽目前未发现重大不利影响，但未来可能需进行环境测试和补救行动[111] 住宅业务情况 - 公司住宅业务有6处房产（含1处在建），规模较小，预计继续聘请第三方管理[119] 大客户风险情况 - 2023年11月6日，WeWork及其子公司申请破产保护，截至2023年12月31日，WeWork是公司20大客户之一，不排除其拒绝一份或多份租约的可能[133] 人才与资金风险情况 - 劳动力市场收紧或影响公司招聘和留住人才，导致业务连续性缺失和成本增加[128] - 公司借款能力可能受限，影响收购、开发机会和现有债务再融资，降低回报并增加未来利息支出[128] 房地产价值风险情况 - 房地产价值下降会限制资产处置和债务融资能力，减少无担保贷款可用性[128] 投资风险情况 - 短期投资和现金存款价值及流动性可能因金融机构状况恶化、市场混乱等因素降低[128] 关键人员风险情况 - 公司成功依赖关键人员，如CEO、总裁等，失去他们的服务可能对业务产生重大不利影响[129] 房地产资产风险情况 - 房地产资产表现受经济状况、客户偏好、竞争等因素影响，可能导致现金流和支付能力下降[130] 客户破产风险情况 - 公司面临主要客户破产或无力偿债的潜在不利影响，可能影响物业收入和现金流[133] 物业竞争风险情况 - 公司物业面临来自其他开发商、业主和管理者的激烈竞争，可能影响吸引和留住客户的能力及租金水平[134] 开发建设风险情况 - 公司开发和建设活动面临融资、成本超支、许可获取等风险，可能影响项目盈利能力[136][137] 保险情况 - 恐怖主义风险保险计划触发金额为2亿美元，共保比例为20%，免赔额为索赔前一年保险公司保费收入的20%[157] - 旧金山和洛杉矶地区地震保险每次事故限额为3.3亿美元，年度累计限额为3.3亿美元，其中3000万美元由IXP提供，免赔额为受影响财产价值的5%；西雅图地区地震保险每次事故限额为1.1亿美元，年度累计限额为1.1亿美元，免赔额为受影响财产价值的2%[157] - BPLP为IXP的负债提供2000万美元的担保[157] - 公司投资组合保险计划每次事故限额为10亿美元，包括非核、生物、化学或放射性恐怖主义的恐怖主义保险；纽约列克星敦大道601号有13.5亿美元的超额财产保险，其中7.5亿美元为财产和恐怖主义保险，6亿美元仅为恐怖主义保险[161] - 纽约第五大道767号通用汽车大厦的财产保险计划每次事故限额为16.25亿美元，包括恐怖主义保险[161] - 公司核、生物、化学和放射性恐怖主义保险（NBCR Coverage）每次事故限额为10亿美元[161] 物业收购风险情况 - 公司面临物业收购风险，如无法完成收购、无法获得有利融资、物业表现不及预期等[145] - 收购的物业可能使公司面临未知责任，如环境清理负债、客户索赔等[146] - 收购竞争可能导致物业价格上涨，公司可能无法获得心仪物业或需支付更高价格[149] 物业出售风险情况 - 公司出售物业可能面临困难，受联邦税法和物业税收属性限制，可能影响财务状况和运营结果[150] 网络安全风险情况 - 公司面临网络安全风险，可能导致网络系统故障、财务报告错误等不良后果[164] - 公司信息技术网络面临网络安全风险，但目前未对业务产生重大影响[217] 客户协议风险情况 - 若客户被列为“禁止人员”，公司可能需终止协议，导致收入损失或面临索赔[166] 传染病风险情况 - 传染病爆发可能影响公司及客户的财务状况、运营结果、现金流和流动性[167] 气候变化风险情况 - 气候变化及相关监管可能对公司物业、运营和业务产生重大不利影响[170] 环境污染责任情况 - 公司可能因环境污染承担责任，目前污染法律责任保险每次事故限额2000万美元，总限额4000万美元[171] 环境负债风险情况 - 公司物业可能存在未被识别的环境负债风险，室内空气质量问题可能导致索赔和高昂的修复成本[173] - 公司在收购物业时会进行环境评估，但仍存在未识别潜在环境负债的风险[173] 法规合规风险情况 - 公司若不遵守《美国残疾人法案》或其他安全法规，可能面临罚款或赔偿，影响财务状况[174] - 公司物业需遵守各种监管要求，未来合规可能产生重大意外支出[176] 国际业务风险情况 - 公司未来国际业务将面临缺乏市场知识、法律差异等特殊风险[177] 债务情况 - 截至2024年2月20日，公司有21亿美元未偿还的浮动利率债务（不包括非合并合资企业）[179] - 截至2024年2月20日，公司合并债务约为154亿美元（不包括非合并合资企业债务）[184] 股权与市值情况 - 截至2024年2月20日，公司普通股流通股数为157,011股，普通股等价价值为10,367,436美元；普通运营合伙单位为19,196个，价值为1,267,512美元；总股权为11,634,948美元，合并债务为15,366,713美元，合并市值为27,001,661美元，合并债务与合并市值的比率为56.91%[186] 股价情况 - 2024年2月20日BXP普通股收盘价为每股66.03美元[193] 债务评级情况 - 公司高级无担保债务目前被两家主要评级机构评为投资级，但2023年12月和2

文章核心观点 - 2024年初写字楼空置率达30年新高，传统写字楼REITs股价较疫情前下跌40 - 60%，市场或处于“血流成河”投资机会中，但悲观情绪可能加深，未来12 - 18个月或出现最佳切入点，投资者可在股价较疫情前跌80%时买入，有望获400%资本收益 [1][3][4][5] 行业现状 - 2024年初写字楼整体空置率18.6%达30年新高，反映使用减少和供应增加，3万亿美元写字楼物业市场现仅值1.8万亿美元，损失1.2万亿美元，商业地产尤其是写字楼市场未来数年或负面新闻不断 [1][2] - 传统写字楼REITs股价较疫情前下跌40 - 60%，可能进一步下跌超80%，未来12 - 18个月或出现最大悲观切入点 [3][4] 投资案例 - 2009年2月买入First Industrial Realty Trust，当时工业REITs形势严峻，股价下跌超90%，如今股价大幅回升，收益率达38%，但股价完全恢复耗时超10年 [8] 主要公司 - Seeking Alpha确定23家写字楼REITs，最大的Alexandria Real Estate Equities投资生物科技研究物业，非传统写字楼REITs，排除该公司后，按市值排名前五的传统写字楼REITs为Boston Properties、Vornado Realty Trust、Kilroy Realty Corp、Cousins Properties Incorporated和SL Green Realty Corp [10][12] 公司表现 - 近年来市场对这些REITs不利，过去五年股价下跌，总回报受股息一定程度缓解，但实际美元收益因CPI上涨约23%而更差，2022年初起利率上升影响明显 [17][18][19] 业务特点 - 五家REITs地理上集中于少数城市的中央商务区，与其他REITs行业强调地理多元化形成对比 [23][25] - 资产集中于少量昂贵物业，如KRC在奥斯汀CBD新增价值6.9亿美元写字楼，SLG出售价值9.63亿美元零售公寓 [26] - 部分REITs资产中有非传统写字楼物业，零售和生命科学是主要多元化领域 [27] 影响因素 - 技术进步使远程工作更有效，改变办公人员期望和偏好，减少公司办公空间需求，使后台职能可迁至低成本地区 [29][30][31] - 人工智能对租户影响可能重大，大语言模型在合同审查等方面优于人类，成本降低99.97% [32] - 远程工作可能永久减少办公出勤和空间需求，多数公司期望员工每周到岗三天，当前写字楼空置率16.4%，平均占用率49.8%，结构性空置率50.2%，疫情前接近100% [33] - 商业房地产未偿还抵押贷款规模大，2024年20%（9290亿美元）到期，较2023年增长28%，25%写字楼贷款将到期，约44%写字楼贷款处于负资产状态，多数可能面临现金流和再融资问题，或使超300家地区银行面临偿付能力风险 [37][38][39] - 旧金山是“城市厄运循环”例子，写字楼入住率下降与治安和设施恶化形成反馈循环，2023年第四季度写字楼空置率35.6%，净吸纳量为负125万平方英尺 [43][49] 管理层展望 - 管理层总体乐观，Cousins Properties电话会议出色，Boston Properties专业，Kilroy Realty热情但模糊，SL Green积极但不具体，Vornado Realty未提供2024年指引 [51][52][53] - 各公司具体观点包括Cousins Properties认为生活方式写字楼物业返岗加速，旧CBD塔楼和郊区普通物业需求低；Boston Properties指出东西海岸客户需求差异大，当前市场租金和优惠不支持新开发；Vornado Realty认为供需将平衡，2024年收益将触底，仅以低价收购优质写字楼，董事会决定支付最低股息 [54][57][63] FFO预测 - Cousins Properties 2023年FFO/股2.62美元，2024年预计2.57 - 2.67美元；Boston Properties 2023年FFO/股7.28美元，2024年预计7.10美元；Kilroy Realty 2023年FFO/股4.62美元，2024年预计4.18美元；SL Green 2023年FFO 4.94美元，2024年预计6.05美元；Vornado Realty 2023年AFFO/股2.61美元，未提供2024年指引 [67][68][70] 估值与投资 - 采用相对疫情前基础价格评估，截至2024年2月17日，股价较疫情前高点下跌45 - 63%，五家公司空头兴趣差异大 [72][73] - 投资 thesis假设市场未达最大悲观点，五家REITs将存活，至少一家股价较疫情前下跌超80%，买入标准为下跌80%且股息率3%，预计最多10年恢复至疫情前价格；较温和替代标准为下跌50%且股息率7% [78][81][82] 风险提示 - 80%跌幅可能不出现，美联储预计今年降息将利好REITs，但降息时间和幅度不确定 [88][89] - 传统写字楼REITs价格可能无法恢复至疫情前水平，可能面临市场长期下跌、行业疲软、税收或监管不利变化、租户不愿通勤等问题 [90][91][92] 投资者建议 - 大型传统写字楼REITs股价较疫情前下跌约40 - 60%，未来一两年负面新闻不断，最大悲观点和最低价格可能在未来，若股价下跌80%，有机会获显著超额收益 [95][97][98] - Cousins Properties和Boston Properties可能是长期首选，SL Green和Vornado Realty更符合“血流成河”投资 thesis，目前对这些REITs评级为持有 [99]

公司参会信息 - BXP宣布总裁Douglas Linde和首席财务官Michael LaBelle将参加2024年BofA Securities金融服务会议[1] - BXP将在会议上讨论当前运营环境、趋势和策略，以及其他影响公司业务和财务事项[2] 公司背景介绍 - BXP是美国最大的上市开发商、业主和管理者，专注于六个动态门户市场，拥有53.3万平方英尺的房地产组合[3]

文章核心观点 - 通过在市场周期中对投资组合进行收缩和扩张操作，实现收益桶的增长，且无需持续注入新资金 [2][39] 市场周期投资策略 牛市操作 - 拓宽持仓，将部分资金投入“存储”仓位，在熊市时可出售 [3] 熊市操作 - 集中持仓，选择被低估且股息收益率高且安全的投资，必要时可适度亏损卖出一只股票以买入更优质的股票 [4] 股票复苏操作 - 监测所选股票相对于同等或更优质股票的收益率，当收益率接近时，将部分或全部资金转移到新的投资选择，以增加多元化或获得更高的股息增长预期 [6] 2022 - 2023 市场周期案例分析 2021 年末准备 - 投资组合持有 11 只房地产投资信托基金（REITs）以及英美烟草（BTI）和奥驰亚（MO）的资金，可用于重新配置 [10] - 2021 年随着 REIT 市场价格上涨，买入一些稳健增长型股票，拓宽投资组合 [11] 2022 年初价格暴跌时集中持仓 - 跟踪优质 REITs 价格变化，市场恐慌导致西蒙房地产集团（SPG）和 EPR Properties（EPR）股价下跌、收益率上升，增加这两只股票的持仓 [12][14][16] - 9 月市场对 Armada Hoffler 看法变差，研究后决定投资，同时增加 Spirit Realty Capital（SRC）作为收益仓位 [17] - 卖出 Crown Castle（CCI）和波士顿地产（BXP），将资金用于其他 REITs 投资 [18] - 到 2022 年底，REITs 数量降至 9 只，持仓集中度发生变化，从存储和其他仓位中提取 8%的投资组合资金投入 REITs [19] 2023 年重新拓宽持仓 - 目标是利用大仓位的部分资金从另一只优质 REIT 获得相同收益，当收益率差异达到 0.5%时进行操作 [22][23] - 2023 年下半年净租赁 REITs 价格下跌，当 WPC 收益率接近 SPG 时，用部分 SPG 持仓资金投资 WPC；NNN 收益率与 SPG 趋同时也进行类似操作；SRC 被收购后卖出，提供了资金资源 [25][26] - 增加 WPC 和 NNN 是为了多元化，偏好持仓规模为 3% - 4% [28] 将上涨潜力转化为收益 - 去年春季办公 REIT 价格暴跌，BXP 收益率超过 8%，6 月研究后决定买入价格为 45 美元，通过卖出看跌期权获利，10 月最终建仓，到次年 1 月持仓上涨 30% [30][31] - BXP 收益率降至比 VICI 高约 0.5%，考虑到 VICI 未来股息增长更好，通过计算累计收益差异后，决定将 BXP 持仓转换为 VICI 持仓 [32][35][36] 后续展望 - 2022 年初持有 VICI，年中亏损 9%卖出买入 SPG，持有 SPG 约一年获得约 7%股息后卖出获利约 10%，2023 年投资 BXP 上涨 30%后又转回 VICI，该仓位净收入至少增加 27%，且收入有保障并有望增长 [37][38] - 未来市场下跌时，可能会出现新的投资机会，可继续实现收益桶的增长 [39]

行业现状 - 2024年2月房地产投资信托基金（REITs）仍处于熊市，过去两年股价下跌27%，但租金增长5 - 10%，估值处于历史低位，多数REITs大幅折价交易，FFO倍数低且股息率高 [1][2] - 市场认为REITs折价是因担心利率“居高不下”，若今年利率下调，许多REITs可能大幅升值，但并非所有REITs都值得购买 [3] 波士顿地产公司（BXP） - 作为办公REITs蓝筹股，拥有优质资产、投资级资产负债表和优秀管理团队，但股价大幅下跌，吸引“价值投资者”抄底 [4][5] - 目前其股价约为调整后资金流（AFFO）的11倍，对于面临重大长期逆风且现金流可能多年下滑的REITs而言，并非特别便宜 [6][7] - 2023年FFO每股下降3.3%，入住率降至88.4%，预计2024年FFO每股再降2.5%，未来几年大量租约到期，困境可能持续 [8] - 写字楼实际入住率远低于租赁入住率，租户倾向转租和缩减规模，向“混合”办公环境过渡导致空置率上升，优质写字楼也受影响，新租约比2019年小43%，价值损失约40% [9][11][12] - 公司杠杆率较高，贷款价值比（LTV）约40 - 45%，债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为7.3倍，股价下跌43%合理，甚至可能跌幅不够 [13] - 股息率6%，但现金流下降使派息比率收紧，未来需大量资产再投资和去杠杆，可能削减股息，成为价值陷阱 [14] 额外空间存储公司（EXR） - 完成对生命存储公司（LSI）的收购，成为最大的自助存储REITs，历史上自助存储物业很受欢迎，过去约30年投资者平均年总回报率近19% [15][16] - 即使股价暴跌后，其市盈率仍达17.7倍，2021年末REITs估值倍数过高，因利率上升和供应过剩，增长停滞 [16][17] - 疫情初期自助存储需求激增，推动新开发项目增加，如今供应逐渐入市，而需求随世界恢复正常而减弱，市场可能多年供过于求 [18][19] - 17.7倍的FFO估值不便宜，尤其是在高利率环境下，相比之下，蓝筹公寓REITs如卡姆登房地产信托（CPT）更具吸引力，因公寓供应过剩何时结束更清晰 [20] - 公司风险回报比不佳，一名内部人士近期出售350万美元股票，建议出售该公司股票 [21] 总结 - 并非所有REITs都值得购买，部分股价下跌合理，部分则过度下跌，关键是要有选择性 [22][23]

财务数据和关键指标变化 - 公司2023年全年FFO为7.28美元/股,超出指导区间中值0.15美元/股,并超出市场共识0.01美元/股 [17] - 公司2023年第四季度FFO超出市场共识0.01美元/股 [17] - 公司2023年全年完成42万平方英尺的租赁,远超之前的预测 [18] - 公司2023年全年租赁平均期限超过8年 [18] - 公司2023年全年在公开无担保债券、私人有担保抵押贷款和私募股权市场筹集了超过40亿美元的新资本 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在2023年第四季度完成了150万平方英尺的租赁 [18] - 公司2023年全年租赁面积达420万平方英尺,远超之前的预测 [18] - 公司2023年全年租赁平均期限超过8年 [18] - 公司2023年全年保持了稳定的投资组合出租率,尽管面临着充满挑战的租赁环境 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在纽约市的租赁活动领先,达到56.7万平方英尺 [64] - 公司在洛杉矶地区的租赁活动达到46.8万平方英尺 [64] - 公司在旧金山地区的租赁活动达到19.8万平方英尺 [64] - 公司在波士顿地区的租赁活动达到15.3万平方英尺 [64] - 公司在华盛顿特区地区的租赁活动达到14万平方英尺 [64] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续专注于办公资产类别和客户,而许多竞争对手正在撤出该领域 [38] - 公司拥有强大的资产负债表和获取资本的能力,以及建立多年的优质工作场所组合 [38] - 公司2024年的重点包括租赁、新投资机会和新开发项目 [39][40][42] - 公司将利用其竞争优势在市场低迷时期获得市场份额 [38] - 公司将保持谨慎的处置策略,只有在出现有利机会时才会出售资产 [45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司2023年的经营趋势,如员工稳步回归办公室、企业盈利增长对租赁活动的重要性以及优质工作场所的表现,仍然重要且基本保持不变 [16] - 尽管商业地产行业普遍存在负面市场情绪,但公司在2023年表现良好 [17] - 公司对2024年的租赁市场持谨慎态度,预计整体租赁吸纳不会出现显著回升 [53][54] - 公司认为客户的整体盈利增长将有所改善,并对此持乐观态度,但这不会立即转化为就业和空间增加 [54] - 公司将专注于通过出色的运营能力来获取新客户和市场份额 [55] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Steve Sakwa 提问** 公司需要在2024年完成140万平方英尺的新租赁才能维持持平的出租率,这个目标在全年如何实现? [103][104] **Douglas Linde 回答** 公司预计2024年全年的租赁活动将达350万平方英尺。公司已经签约了62.5万平方英尺的空置面积将在2024年开始产生收入,还需要再签约140万平方英尺的新租赁才能维持出租率稳定。公司将努力通过出色的运营能力来实现这一目标,但具体时间进度存在不确定性。 [68][70] 问题2 **John Kim 提问** 公司收购Santa Monica Business Park和901 New York Avenue的合资企业权益,是否主要是因为合作伙伴不再愿意投入未来资本支出? [107][108][109][110] **Owen Thomas 和 Douglas Linde 回答** 是的,租约延期触发了这些收购。合作伙伴由于战略转变,不再愿意投入资本。公司看到了这些资产长期价值,因此选择收购合作伙伴的权益,以获得更高的收益。公司未来可能会有更多此类机会,但规模不会像上季度那么大。 [108][109][110] 问题3 **Alexander Goldfarb 提问** 公司是否看到一些资产所有者面临违约风险,以低于面值的价格出售债务的机会?以及合作伙伴是否纯粹是出于资本考虑,还是对投资风险的担忧? [114][115] **Owen Thomas 和 Michael LaBelle 回答** 公司主要通过无担保融资,并能够顺利延期或再融资现有抵押贷款。对于一些资产所有者面临的困境,公司看到了一些以低于面值价格出售债务的机会。合作伙伴退出主要是由于战略转变,而非对投资回报的担忧,公司自己的测算显示这些收购是高度有利的。 [115]

BXP第四季度业绩 - BXP 2023年第四季度每股FFO为1.82美元，超出Zacks Consensus Estimate一分[1] - BXP的季度业绩反映出租赁活动健康，营收超出预期，但季度利息支出增加，影响了每股FFO的年度增长[2] BXP租赁收入 - BXP的租赁收入从租赁中的季度收入为7.689亿美元，同比增长4%，总收入从上年同期增长5%至8.289亿美元[3] BXP全年报告 - Boston Properties在2023年报告的每股FFO为7.28美元，超出Zacks Consensus Estimate的7.27美元，但与去年的7.53美元相比表现不佳[4]

文章核心观点 公司2023年第四季度财报显示营收和每股收益同比增长且超预期，部分关键指标表现良好，近一个月股价有一定涨幅 [1][2] 营收与收益情况 - 2023年第四季度营收7.6888亿美元，同比增长4%，超Zacks共识预期0.87% [1][2] - 该季度每股收益1.82美元，去年同期为0.78美元，超共识预期0.55% [1][2] 关键指标表现 - 开发和管理服务营收1273万美元，超5位分析师平均预期，同比增长51.4% [5] - 酒店营收1180万美元，超4位分析师平均预期，同比增长6.5% [5] - 租赁营收7.6888亿美元，超4位分析师平均预期，同比增长4% [5] - 停车及其他（含保险收入）营收3150万美元，超4位分析师平均预期，同比增长16.7% [5] - 摊薄后每股净收益0.76美元，超6位分析师平均预期 [5] 股价表现与评级 - 过去一个月公司股价回报率为2.9%，Zacks标准普尔500综合指数变化为3.4% [5] - 公司股票目前Zacks排名为3（持有），短期内表现或与大盘一致 [5]

BOSTON--(BUSINESS WIRE)--BXP (NYSE: BXP), the largest publicly traded developer, owner, and manager of premier workplaces in the United States, reported results today for the fourth quarter ended December 31, 2023. Financial highlights for the fourth quarter include: Revenue increased 5.0% to $828.9 million for the quarter ended December 31, 2023, compared to $789.8 million for the quarter ended December 31, 2022. Net income attributable to Boston Properties, Inc. of $119.9 million, or $0.76 per dilute ...

文章核心观点 - 华尔街分析师对波士顿地产公司即将发布的季度财报进行预测，包括每股收益、营收等指标，并分析了盈利预测修正对股价的影响，还给出了公司部分关键指标的预测及近期股价表现 [1][3] 盈利预测 - 预计公司即将发布的季度财报每股收益为1.81美元，同比下降2.7% [1] - 过去30天该季度的共识每股收益预估下调1%至当前水平 [2] 营收预测 - 预计营收为7.6228亿美元，同比增长3.1% [1] - “开发与管理服务营收”预计为926万美元，同比增长10.2% [6] - “酒店营收”预计达1172万美元，同比增长5.7% [7] - “租赁营收”预计为7.2827亿美元，同比下降1.5% [8] - “停车及其他（包括保险赔款）营收”预计达2905万美元，同比增长7.6% [9] 折旧与摊销预测 - 预计“折旧与摊销”将达2.005亿美元，上一年同期为1.9833亿美元 [10] 股价表现 - 过去一个月，公司股价回报率为1.5%，而Zacks标准普尔500综合指数变化为2.5% [11] - 基于Zacks排名3（持有），公司未来表现可能与整体市场一致 [11]