财务数据和关键指标变化 - 2022年全年调整后FFO为每股4.69美元，上年为3.09美元；AFFO为每股4.89美元，上年为3.26美元，两者较上年均增长约50% [50] - 第四季度调整后FFO为每股1.25美元，上年为1.08美元；AFFO为每股1.27美元，上年为1.11美元 [90] - 第四季度总营收为1.787亿美元，上年为1.549亿美元，主要因部分租户收款改善 [20] - 第四季度其他收入为770万美元，上年因保险理赔收益使其他收入较低 [92] - G&A费用同比增加260万美元，主要因薪资、福利成本、差旅费和专业费用增加 [93] - 2022年从现金基础客户处收取约1800万美元递延租金和利息，从应计基础客户处收取约2500万美元减少应收账款 [94] - 第四季度百分比租金为500万美元，上年为690万美元，主要因早教租户百分比租金减少 [49] - 第四季度JV调整后FFO亏损170万美元，较上年减少120万美元，因JV数量增加和业务季节性 [23] - 截至12月31日，净债务与调整后EBITDA比率为5倍，净债务与总资产比率为39%，第四季度AFFO派息率为65% [24] - 2022年全年运营现金流超过股息超1.75亿美元，固定费用覆盖率为3.4倍，利息和偿债覆盖率为4倍 [149] 各条业务线数据和关键指标变化 体验式投资组合 - 包含289处物业、49个运营商，占总投资92%约62亿美元，季度末出租率97% [8] - 非影院部分过去12个月覆盖率为2.7倍 [9] 影院业务 - 2022年北美票房74亿美元，2021年为45亿美元；Q4票房18亿美元 [9][106] - 过去12个月影院覆盖率为1.4倍，同期票房77亿美元 [79] Eat & Play资产 - 2022年投资组合收入较2021年增长13%，EBITDARM增长12% [12] 教育投资组合 - 包含74处物业、8个运营商，季度末出租率100% [105] - 截至Q3，收入同比增长13%，EBITDARM增长8%，入学率增长3% [15] 健身投资组合 - 会员数超疫情前，收入同比持续增长 [110] 滑雪投资组合 - 2022 - 2023赛季中期表现强劲 [110] 酒店业务 - Margaritaville Hotel Nashville 2022年各项指标显著增长；Beachcomber和bellwether度假村装修后ADR和RevPAR数据改善 [111] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年票房增长超64%，随着宽银幕电影数量增加，票房和主要制片厂对影院发行的关注度提升 [101] - 2023年预计有5部影片北美票房可能超2亿美元，如《蚁人与黄蜂女：量子狂潮》总统日周末票房1.2亿美元 [107] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2023年将继续扩大体验式投资组合，进行选择性投资，增长管道强劲 [76] - 因资本成本未恢复，将采取谨慎投资策略，主要用手头现金、运营现金和无担保循环信贷额度融资 [51][89] - 2023年投资支出指导为2 - 3亿美元，约1.75亿美元用于已完成的体验式开发和再开发项目 [115][150] - 公司在体验式房地产投资领域知识深度和广度在REITs中无与伦比，2022年在健身和健康等领域扩张 [102] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管有衰退担忧，但消费者支持公司体验式物业，剧院租金覆盖率和非剧院租金覆盖率改善 [74] - 工作室认识到影院发行的经济效益，增加制作并重新关注影院放映，预计2024年票房接近90亿美元 [101][131] - 因Regal破产程序不确定，暂不提供2023年调整后FFO指导，但对前景有信心，维持普通股股息 [51][103] 其他重要信息 - 2022年完成超6亿美元交易，4亿多美元于2022年投入，其余于2023 - 2024年投入，投资平均资本化率超8% [5] - 第四季度出售一处空置剧院，净收益100万美元，确认收益30万美元，正与多方讨论其余2处空置剧院 [16] - 预计KinderCare在2023年第二季度终止5处早教物业租约，年租金收入280万美元，计划出售并重新配置资金 [22][112] - 其余KinderCare租约2024年1月1日有基于业绩的租金调整，预计部分抵消租金减少 [86][119] - 第四季度投资支出8120万美元，用于体验式投资组合，包括收购和现有资产再融资 [78] - 与Gravity House建立新合作，为6处健身和健康物业提供约6450万美元抵押贷款融资，公司出资5680万美元 [87] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: Regal最初申请拒绝3处物业租约后又决定不进行，有何更多信息 - 这是破产过程中的策略，情况多变，难以判断是积极还是消极 [27] 问题: 若收回Regal资产，公司打算如何处理 - 会根据资产情况探索出售、重新开发或更换运营商继续运营等选项，以实现价值最大化 [125][155] 问题: 教育资产市场情况如何，若出售更多教育投资组合，是否有合理定价 - 教育资产是有韧性的资产类别，市场需求良好，单资产出售市场受1031买家关注，建筑也可用于医疗、牙科等服务零售用途 [127][159][160] 问题: AMC何时从现金基础会计核算转为其他核算方式，Regal破产结束后多久AMC可能转变 - 希望看到票房和租户信用稳定后再做决定，暂不设时间框架，目前收款和确认收入情况与其他核算方式类似 [129][161] 问题: 从行业角度看，影院业务健康的覆盖率水平是多少，2023年票房销售和覆盖率预计如何 - 历史上影院覆盖率在1.6 - 1.8之间，1.7左右被认为健康；2023 - 2024年票房情况取决于影片发行，目前趋势积极 [163][164] 问题: Regal和AMC的租金覆盖率对比情况，Regal门店周边有多少有竞争力的运营商 - 租金覆盖率情况需具体分析，不同市场情况不同；对Regal资产有大量需求 [38] 问题: 5处早教中心关闭的具体原因，是否反映整体早教投资组合表现 - 不反映整体早教投资组合健康状况，该投资组合收入和入学率增长，表现强劲 [171] 问题: 若在破产中收回资产，Regal欠的8700万美元递延租金是否会按比例减少 - 递延租金减少情况取决于具体物业租金收入，而非简单按比例计算 [176] 问题: 除影院租户外，2023年其余投资组合的坏账情况如何考虑 - 设定1%的一般准备金，非影院投资组合覆盖率为2.7倍，对坏账情况有信心 [177][189] 问题: 公司发放的抵押贷款是否都按时还款，有无明显逾期情况 - 所有抵押贷款都按时还款，无逾期情况 [179][181] 问题: 与Regal的谈判预计何时结束 - 谈判有很多不确定因素，即使达成协议，可能因保密要求在破产结束后才能公布 [182] 问题: 除KinderCare外，是否有其他租户有类似租约终止情况 - 没有其他租户有类似情况，KinderCare租约终止是之前谈判的结果 [185] 问题: 第四季度对Gravity House的投资，体验式住宿领域抵押贷款投资的大致贷款价值比（LTV）是多少 - 文档未明确给出具体LTV数值 [186]

总投资情况 - 公司在2022年12月31日的总投资约为67亿美元，其中体验类投资占92%，教育类投资占8%[19] 房地产投资情况 - 公司拥有的体验类房地产投资约为2,000万平方英尺，出租率为97.2%，包括7600万美元的在建物业和2020万美元的未开发土地库存[22] 电影行业情况 - 2022年，美国电影院总票房收入较2021年增长约64%，但仍比2019年疫情前水平低约35%[23] - 公司的体验类投资中，电影院是最大的房地产类型，但公司计划未来显著减少对电影院的暴露，增加其他体验类房地产类型的多样性[27] 不同体验类投资贡献情况 - 公司的体验类投资中，Topgolf贡献了约1.42亿美元的总收入，占公司总收入的14.3%[30] - 公司的体验类投资中，AMC和Regal分别贡献了公司总收入的14.4%和13.8%[28] - 公司的体验类投资中，滑雪场提供了冬季和部分全年的户外娱乐，位于主要都市区域，具有雪场设施和多样的地形和垂直落差选择[36] - 公司的体验类投资中，文化类投资旨在吸引消费者，提供难忘体验，通过互动展览创造重复访问的机会[44] 教育类投资情况 - 公司的教育类投资包括65个幼儿教育中心和9所私立学校，拥有的教育房地产投资约为140万平方英尺，出租率为100%[45] 公司经营情况 - 公司的长期主要业务目标是通过实现可预测且不断增长的调整后资金运营和每股股利来增强股东价值[51] - 公司在过去两年受到疫情影响，但2022年业务逐渐恢复增长[55] - 公司采取了更加谨慎的投资和收购策略，以因应当前的经济环境和资本成本增加[56] 公司财务结构 - 公司的租赁结构通常采用三重净租金基础，租户承担大部分财务和运营责任[58] - 公司的抵押结构旨在实现与三重净租金结构相似的经济效益[59] - 公司计划逐步将传统REIT住宿结构转变为更传统的净租金或抵押安排[60] 公司发展策略 - 公司计划继续开发和重新开发符合增长战略的属性[61] - 公司的定制开发项目被视为竞争优势，提供全方位的融资，使其成为更具吸引力的合作伙伴[62] - 公司将继续发展和维护与体验运营商和开发商的长期合作关系[65] - 公司将努力通过不同类型的属性、地理位置和客户进一步实现资产多元化[66] 公司财务政策 - 公司将继续支付普通股股东每月股息分配[74] 公司基本信息 - 公司总部位于堪萨斯城，电话号码为(816) 472-1700[92] - 公司网站为www.eprkc.com，提供免费下载年度报告、季度报告、8-K报告等[93] 公司风险管理 - 公司暴露于市场风险，主要涉及利率和外汇汇率变动[377] - 公司持有两个未合并的房地产合资企业，贷款余额为1.05亿美元，利率为SOFR加3.65%[379] - 公司面临与债务融资相关的风险，包括无法再融资或融资条款不如当前债务优惠的风险[380] - 公司持有固定利率债务2841.2万美元，平均利率为4.32%[381] - 公司对加拿大物业和租金进行外汇风险对冲，使用跨货币互换和外汇远期合约[382] - 公司进行了利率风险的现金流对冲，修改了利率互换协议[383] - 公司进行了外汇风险的现金流对冲，通过跨货币互换锁定了1.26加元兑1美元的汇率[384] - 公司进行了外汇风险的净投资对冲，通过远期合约锁定了1.28加元兑1美元的汇率[388]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后FFO为每股1.16美元，上年同期为0.86美元；AFFO为每股1.22美元，上年同期为0.92美元 [32] - 第三季度总收入为1.614亿美元，上年同期为1.396亿美元，主要因部分租户收款改善、租金上调、收购和开发项目影响，部分被资产处置抵消 [32][33] - 第三季度除未收到Regal 9月租金和递延租金外，所有递延租金和利息按计划收取，从权责发生制租户和借款人处收回450万美元递延租金，9月30日账面余额为700万美元，预计第四季度收回约500万美元 [34] - 第三季度从现金制客户处收回460万美元递延租金和80万美元递延利息，确认为收入，9月30日约有1.23亿美元递延租金未入账，Regal占约9200万美元 [35] - 第三季度其他收入和其他费用分别为330万美元和130万美元，抵押贷款和其他融资收入为960万美元，上年同期为850万美元 [36] - 第三季度百分比租金总计150万美元，上年同期为310万美元，主要因早教租户租约调整，高尔夫娱乐租户百分比租金增加部分抵消 [37] - G&A费用较上年增加140万美元，主要因薪资、福利成本、差旅费和专业费用增加 [37] - 来自合资企业的调整后FFO较上年增加210万美元至270万美元，主要因Jellystone RV Park和Cajun Palms RV Resort表现 [37] - 关键信用比率方面，固定费用覆盖率为3.2倍，利息和债务偿付覆盖率为3.8倍，净债务与调整后EBITDAre之比为5.2倍，净债务与总资产之比为39%，第三季度AFFO派息率为68% [38] - 2022年调整后FFO每股指引上调至4.50 - 4.68美元，中点提高0.04美元，反映Regal 10 - 12月全额租金支付等因素 [40] - 投资支出指引降至3.75 - 4.25亿美元，原指引为5 - 7亿美元，因交易偏向开发和再开发项目 [44] 各条业务线数据和关键指标变化 体验式业务 - 体验式投资组合包括282处物业、47个运营商，占总投资91%约60亿美元，季度末入住率97% [12] - 游玩资产组合收入较2021年第三季度增长15%，EBITDAre增长9%；景点和文化组合客流量和EBITDAre较2021年第三季度增长；加拿大公园表现良好，Glace Ice Hotel即将开工建设 [20] - Springs Resort入住率高且ADR持续增长，预计滑雪季表现良好，休赛期完成5处资产的缆车更换 [21] - 体验式住宿组合收入持续增长，ADR增长，Beachcomber和Bellwether Beach Resort翻新有积极影响，成功举办Margaritaville RV Resort二期开业活动，Jellystone Park Warrens和Cajun Palms RV Resort有改进计划 [22] 教育业务 - 教育投资组合包括74处物业、8个运营商，季度末入住率100% [12] - 教育组合收入同比增长17%，EBITDAre增长28%，入学人数增长24%；早教租户Crendal Crumm被Kinder Care收购，视为积极信用增强 [23] 影院业务 - 第三季度北美总票房19亿美元，前三个季度为56亿美元，高品质影院组合表现优于行业 [15] - 7月票房11.3亿美元，为2019年12月以来最高，8 - 9月因缺乏大片表现平淡，第四季度有三部大片上映 [16] - 2023年片单逐渐成型，前五部影片北美票房有望超2亿美元 [17] - 影院12个月滚动覆盖率为1.3倍，2019年为1.7倍，同期票房分别为71亿美元和114亿美元 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 整体投资组合12个月滚动覆盖率为2倍，2019年为1.9倍；非影院部分为2.8倍，2019年为2.2倍 [14][15] - 资本回收方面，第三季度出售两处空置影院和一块空地，净收入990万美元，确认收益30万美元；已签订两处空置影院销售合同，预计2022或2023年完成交易，正与多方就第三处影院进行讨论 [24] - 投资支出方面，第三季度投资8200万美元，全部用于体验式投资组合，包括收购项目和为现有资产提供额外融资 [12] - 投资收益率方面，资本回报率约8%，预计创造长期价值，各垂直领域收益率有一定差异，经济放缓下有轻微扩张 [28][58] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2019年起聚焦支持体验经济的物业，认为体验经济良好，投资理念不变，有机会获取和追求目标范围内的体验式物业 [8] - 鉴于资本市场动荡和资本成本上升，决定近期适度放缓增长，投资注重盈利增长，不盲目扩张 [9] - 继续产生大量超额现金流，结合未使用的信贷额度，支持有限投资，同时保持投资级信用 [10] - 专注于与现有租户的关系交易，支持其发展，通过关系协议获取更多项目，为未来增长提供动力 [72] - 投资偏向开发和再开发项目，因能获得更好的风险调整回报，预计2023 - 2024年项目全面上线后增加收入 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济不确定性增加、通胀和衰退担忧上升，但体验式业务具有韧性，消费者对体验式消费需求持续，目前通胀和油价未对运营商产生重大影响 [6][13] - 随着工作室增加电影制作，预计影院票房供应将改善，消费者仍愿意在大银幕看电影，对影院业务复苏有信心 [17] - 公司租金覆盖率主要由非影院投资组合推动，已超过2019年水平，对展览业务复苏满意 [47] - 体验式经济在通胀压力下仍表现良好，公司有信心执行战略，实现长期股东回报 [48] 其他重要信息 - 2022年9月7日，Cineworld在美国得克萨斯州南区破产法院申请破产保护，公司未收到9月租金和递延租金，但收到10 - 11月租金和递延租金 [18] - 媒体报道的Cineworld破产和解仅涉及19亿美元债务人持有资产融资批准及支付部分9月未付租金，未涉及租约假设或拒绝、未来租金及物业运营管理等问题，公司与Cineworld的讨论处于早期阶段，未达成任何协议 [19][20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 与Regal的讨论情况、破产风险及资产情况 - 公司表示这是法律程序，不便在公开场合讨论，认为自身拥有高于平均水平的Regal投资组合，行业正在复苏，待有更明确信息会分享 [51] 问题2: 讨论的时间框架 - 公司称破产程序中债务人事务多，涉及众多利益相关方，无法控制时间框架，会尽快解决，有更清晰情况会分享 [52] 问题3: 进入第三季度覆盖率情况 - 公司认为整体票房有望高于当前12个月滚动数据，第四季度有三部大片上映，预计票房表现强劲 [53][54] 问题4: 8%收益率是否适用于整个投资组合，体验式部分2023年趋势及特定垂直领域差异 - 公司表示8%资本回报率大致适用于各垂直领域，部分可能略高或略低，经济放缓下未出现明显压缩，有轻微扩张，且投资集中在体验式投资组合 [58] 问题5: 是否改变未来资本承诺的承保假设 - 公司一直保守承保，未考虑报复性消费等因素，进入挑战环境会增加保守性，但租赁期限长，会考虑多个经济周期的标准差并进行压力测试 [60] 问题6: Regal的年化或月租金安排 - 公司称Regal常规租金约每月710万美元，此前递延租金支付约每月150万美元 [65] 问题7: 1.5万美元与9200万美元欠款的关系 - 公司确认1.5万美元与9200万美元欠款相关 [66] 问题8: 指导范围的波动因素及是否考虑相关因素 - 公司表示指导范围中包含Regal 10 - 11月常规租金和递延租金、12月常规租金，但不包含12月递延租金；非Regal租户方面，包含10 - 11月已收到的每月50万美元递延租金，12月可能的50万美元未包含在指导中 [67][69][71] 问题9: 促使公司增加资本部署的因素 - 公司表示关注支持现有租户的关系交易，注重能推动未来增长的项目，通过关系协议获取更多产品，而非单纯关注收益率的小幅提升 [72] 问题10: Regal影院的覆盖率水平及与其他影院的比较 - 公司认为自身拥有高于平均水平的Regal投资组合，表现优于多数Regal影院，当前覆盖率为1.3倍（对应71亿美元票房），2019年为1.7倍（对应114亿美元票房），预计票房将继续改善 [76][79] 问题11: 当地或全国运营商对盈利位置的租赁需求 - 公司认为需求因地点而异，好位置有需求，因行业在复苏，工作室也在增加电影制作，Paramount本周重申先影院上映再流媒体播放的模式最佳 [80][81] 问题12: 2023年票房因电影延期的影响 - 公司认为虽有电影延期，但仍处于早期阶段，预计票房会逐渐改善，好莱坞正在重启制作管道，2023 - 2024年将持续增长 [84] 问题13: 达到良好票房所需的大片数量 - 公司认为今年总影片数量下降约50%，影片数量增加将推动票房增长 [85] 问题14: 租户覆盖率比率的差异 - 公司表示租户覆盖率存在差异，但整体表现较强，因与Regal的谈判，不便提供具体覆盖率信息，计算方法与2019年相同 [86] 问题15: 新指导范围高端是否考虑现金制租户的所有租金和递延租金 - 公司确认新指导范围高端考虑了现金制租户的所有租金和递延租金，以及可能收回的部分9月租金 [89] 问题16: 之前指导范围高端考虑的现金租金和递延租金金额 - 公司表示之前指导仅考虑已收到的递延租金，第三季度开始包括10 - 11月收到的Regal递延租金，指导范围的上行空间包括Regal 12月递延租金150万美元、非Regal租户12月递延租金50万美元以及可能收回的部分9月租金 [90][91][92] 问题17: 加利福尼亚州万豪投资的结构 - 公司表示该投资为售后回租结构 [94]

公司财务状况 - 截至2022年9月30日，公司总资产约58亿美元，总投资约66亿美元，体验式投资占比91%，教育投资占比9%[187] - 截至2022年9月30日，体验式房地产组合约2010万平方英尺，出租率97%；教育房地产组合约140万平方英尺，出租率100%；组合出租率97%[189][190][191] - 2022年前九个月，因疫情继续按现金制确认部分租户收入，递延租户欠款约700万美元，未记为应收款约1.23亿美元，已收回部分递延租金和利息[196] - 2022年第三季度和前九个月，公司总收入分别为1.614亿美元和4.793亿美元，同比增长16%和27%[200] - 2022年第三季度和前九个月，摊薄后归属于普通股股东的净利润分别为每股0.60美元和1.54美元，同比增长71%和221%[200] - 2022年第三季度和前九个月，调整后运营资金（FFOAA）分别为每股1.16美元和3.44美元，同比增长35%和71%[200] - 2022年前9个月和2021年前9个月投资支出分别为3.213亿美元和1.079亿美元[204] - 2022年前9个月房地产投资减值损失440万美元，两项中国影院项目股权投资非暂时性减值损失60万美元[206][207] - 2022年前9个月出售两项空置影院物业和一块土地，净收益990万美元，实现销售收益30万美元[208] - 2022年前9个月对一笔餐饮娱乐投资抵押应收票据计提信用损失准备680万美元，对两笔应收票据计提310万美元[209] - 2022年9月7日Regal申请破产保护，9月未支付租金，10月和11月恢复支付，截至9月30日Regal欠公司约9190万美元递延租金和约720万美元9月租金[210][211] - 2022年第三季度和前9个月总营收分别为1.6141亿美元和4.79328亿美元，较2021年同期分别增加2176.3万美元和1.02554亿美元[213] - 2022年9月30日现金及现金等价物为1.608亿美元，受限现金为530万美元，其中300万美元用于租户淡季租金储备，230万美元用于物业管理协议或潜在收购和再开发的托管存款[229] - 2022年9月30日总债务为28亿美元，其中99%为无担保债务[230] - 2022年9月30日无担保高级票据本金总额为25亿美元，利率在3.60%至4.95%之间[231] - 2022年9月30日10亿美元无担保循环信贷安排无未偿还余额，将于2025年10月6日到期，可选择延长12个月，利率为LIBOR加1.20%（2022年9月30日为4.34%），循环信贷安排的设施费为0.25%[232] - 2022年9月30日私募发行的高级无担保票据未偿还金额为3.162亿美元，2024年到期的A系列票据利率为4.35%，2026年到期的B系列票据利率为4.56%[234] - 2022年前九个月经营活动提供的净现金为3.49675亿美元，2021年为2.36424亿美元；投资活动使用的净现金为2.71665亿美元，2021年为3947.7万美元；融资活动使用的净现金为2.01715亿美元，2021年为10.75273亿美元[240] - 截至2022年9月30日，净债务为26.80391亿美元，2021年为25.71796亿美元；总资产为57.92759亿美元，2021年为57.21157亿美元；净债务与总资产比率为39%，2021年为38%[269] - 2022年第三季度EBITDAre为1.29084亿美元，2021年为1.2032亿美元；调整后EBITDAre（季度）为1.29473亿美元，2021年为1.08356亿美元；调整后EBITDAre（年化）为5.17892亿美元[269] - 截至2022年9月30日，净债务与调整后EBITDAre比率为5.2 [269] - 截至2022年9月30日，总投资为66.37872亿美元，2021年为64.154亿美元[272] - 截至2022年9月30日，公司有10亿美元无担保循环信贷额度，无未偿还余额；还有2500万美元债券，利率通过掉期协议固定[274] - 截至2022年9月30日，公司在两个非合并房地产合资企业中有65%投资权益，合资企业有1.05亿美元未偿还抵押贷款[276] 公司业务目标与策略 - 公司主要业务目标是通过实现可预测且不断增长的调整后运营资金和每股股息来提升股东价值[182] - 公司策略是专注体验式领域长期投资，未来将继续进行相关安排，但近期投资会更谨慎[182][184][186] 公司面临的风险与应对 - 公司业务受疫情和经济环境影响，面临风险和不确定性，近期投资支出将减少[192][199] - 因当前经济等状况，公司面临资本成本上升，短期内投资支出将减少，主要由运营现金流和无担保循环信贷额度借款提供资金[247] 公司会计政策 - 2022年前九个月，公司关键会计政策无变化[203] 公司租赁业务情况 - 2022年第三季度续约三份约12.7万平方英尺的租赁协议，租金率提高7.5%，每平方英尺平均投入租户改进费用55.05美元[215] - 2022年前9个月续约四份约20.6万平方英尺的租赁协议，租金率下降2.2%，每平方英尺平均投入租户改进费用33.87美元[216] - 2022年第三季度和前9个月百分比租金下降主要因一家早教中心租户调整租赁结构，基础租金提高[217] - 2022年第三季度和前9个月其他收入增加主要因Kartrite度假村重新开业及两家影院物业运营收入增加[220] 公司资金分配与流动性 - 截至2022年9月30日，有17个开发项目，承诺出资约1.616亿美元，其中约1460万美元预计在2022年出资[242] - 截至2022年9月30日，有两笔抵押贷款承诺总额约为1040万美元，其中330万美元预计在2022年出资[243] - 截至2022年9月30日，有三份未到期的担保债券，总额为330万美元[244] - 公司预计手头现金、经营活动现金、无担保循环信贷安排可用资金和资产处置所得将提供足够流动性以满足财务承诺，长期流动性需求主要是债务到期，2024年前无预定债务支付[245][246] 公司收益分配相关指标 - 2022年第三季度，可供普通股股东分配的FFO为8788.6万美元，2021年同期为7138.9万美元；2022年前九个月为2.47792亿美元，2021年同期为1.61796亿美元[253] - 2022年第三季度，可供普通股股东分配的FFOAA为8823.8万美元，2021年同期为6416.6万美元；2022年前九个月为2.6019亿美元，2021年同期为1.50413亿美元[255] - 2022年第三季度，可供普通股股东分配的AFFO为9230.8万美元，2021年同期为6871.6万美元；2022年前九个月为2.73541亿美元，2021年同期为1.60647亿美元[255] - 2022年第三季度，基本FFO每股为1.17美元，稀释后为1.16美元；2022年前九个月，基本FFO每股为3.31美元，稀释后为3.28美元[257] - 2022年第三季度，基本FFOAA每股为1.18美元，稀释后为1.16美元；2022年前九个月，基本FFOAA每股为3.47美元，稀释后为3.44美元[257] - 2022年第三季度，普通股每股股息为0.8250美元，2022年前九个月为2.4250美元[257] 公司资本结构 - 公司寻求维持保守的资本结构，包括保守的债务水平、利息、固定费用、偿债覆盖率和净债务与总资产比率[248] 公司投资组合扩张 - 公司主要通过收购、开发和融资更多房产来扩大投资组合，预计通过无担保循环信贷额度借款、债务和股权融资替代方案或资产处置收益为这些投资提供资金[247] 公司外汇套期业务 - 公司为对冲六处加拿大房产的加元现金流和净投资，签订了交叉货币掉期和外汇远期合约[278] - 2022年4月12日，公司签订三份美元 - 加元交叉货币掉期，锁定约1080万加元年现金流汇率为1.26加元/美元[279] - 2022年4月29日，公司签订两份美元 - 加元交叉货币掉期，锁定约450万加元年现金流汇率为1.28加元/美元；还签订两份外汇远期合约，结算日为2024年10月1日，汇率约为1.28加元/美元[280][282] - 2022年6月14日，公司签订三份美元 - 加元交叉货币掉期，锁定约810万加元年现金流汇率为1.30加元/美元；还签订一份外汇远期合约，结算日为2024年12月2日，汇率约为1.30加元/美元[281][283] - 2022年4月29日公司终止两份固定名义价值为2亿加元的交叉货币互换合约[284] - 公司为加元兑美元交叉货币互换协议结算支付380万美元[284] - 指定为净投资套期的外币衍生品公允价值变动计入其他综合收益[285]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后FFO为每股1.17美元，上年同期为0.68美元；AFFO为每股1.23美元，上年同期为0.71美元 [27] - 第二季度总收入为1.604亿美元，上年同期为1.254亿美元，增长主要因部分租户收款改善、租金上调、收购和开发项目影响，部分被物业处置抵消 [28] - 第二季度其他收入和其他费用分别为890万美元和580万美元，主要因Kartrite Resort和Indoor Waterpark及两个影院物业表现 [32] - 第二季度抵押贷款和其他融资收入为760万美元，上年同期为840万美元，减少因应收利息和抵押贷款费用冲销及信用损失费用，部分被现金基础借款人延期收款等抵消 [33] - 第二季度百分比租金总计51.9万美元，上年同期为200万美元，减少因早教租户租赁结构调整及租户收入门槛提高 [34] - 第二季度合资企业股权和收入总计140万美元，上年同期亏损120万美元，因佛罗里达两个体验式住宿物业收入增加及新投资Cajun Palms RV Resort [35] - 公司提高2022年调整后FFO每股指引至4.50 - 4.60美元，原指引为4.39 - 4.55美元；确认投资支出指引为5 - 7亿美元，处置收益指引为0 - 1000万美元 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 体验式投资组合 - 第二季度末，体验式投资组合包括284处物业，47个运营商，占总投资的91%，约60亿美元，季度末入住率96% [13] - 第二季度投资支出2.149亿美元，全部用于体验式投资组合，包括3项收购、定制开发和重建项目 [13] 教育投资组合 - 第二季度末，教育投资组合包括74处物业，8个运营商，季度末入住率100% [13] 影院业务 - 第二季度北美票房23亿美元，上半年为37亿美元，公司高品质影院组合表现超行业 [15] - 7月票房11.32亿美元，为2019年12月以来最高，多部影片表现良好 [16] 其他业务 - 第二季度Eat & Play业务全国表现良好，收入同比两位数增长 [19] - 夏季景点重新开放，收入增长和表现普遍达到或超过2021年水平 [19] - 文化物业的客流量和收入同比显著增长 [19] - Pagosa Springs的Springs Resort客流量和收入表现强劲，正在进行扩建 [20] - 健身资产收入接近疫情前水平 [20] - 体验式住宿投资组合收入持续增长，ADR强劲增长 [21] - 教育投资组合表现良好，收入、EBITDAre和客流量同比增长，私立学校客流量提高15%，幼儿教育提高19% [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 第二季度末，公司总投资约66亿美元，358处物业投入使用，出租率97% [13] - 资本回报率约8%，公司维持2022年投资支出指引在5 - 7亿美元 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司加速将资金投入有吸引力的投资项目，收购符合区域体验式特征的优质物业，注重增长和多元化，利用资产和行业关系进行优质投资 [10] - 公司认为随着影院业务持续复苏，将重新成为户外娱乐主导形式；其他体验式物业表现良好，通胀未对客流量产生重大影响 [6][7][9] - 公司计划在2022年继续执行投资战略，预计创造股东价值，但当前股价未反映 [11] - 公司在租赁中推动提高CPI上限，但避免无上限CPI暴露给租户带来压力 [50] - 公司认为教育投资组合是可变现资产，若明年资本成本不合适或有更好回报机会，可能进行资本回收 [80] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为消费者对租户提供的体验需求强劲，体验经济持续复苏，公司将受益于物业低价和便利位置优势 [6][9] - 尽管通胀和衰退担忧增加，但公司价值导向的目的地在衰退时期更具韧性，目前未受通胀和油价影响，预计经济放缓时也如此 [14] - 公司认为影院业务需求不是问题，而是内容供应问题，随着制片厂增加影片发行，票房将继续改善 [17] - 公司对投资进展感到满意，消费者持续参与体验活动，运营商不断发展，公司凭借经验和网络优势，有机会利用增长机会 [25] 其他重要信息 - 公司已签订4处空置影院的销售合同，预计2022或2023年完成交易，正在与多方讨论第5处 [22] - 第二季度，公司以1.42亿美元收购加拿大两处知名资产，还收购Cajun Palms RV Resort 85%股权，总投资超6000万美元 [22][23] - 2022年至今，公司已为收购、再融资和新开发项目提供2.683亿美元资金，预计2022年剩余时间再提供约2480万美元 [24] - 公司将在下季度财报电话会议提供覆盖指标 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 投资管道情况及8%收益率相关问题 - 公司认为投资机会广泛，交易管道强劲，开发项目预期收益率更高，目前各垂直领域都有优势，且不打算增加影院投资 [47][49] 问题2: 租赁中合同租金调整结构及无上限CPI情况 - 公司正推动将CPI上限从1.75% - 2%提高到2.5% - 3%，但租户对无上限CPI有抵触 [50] 问题3: 已占用影院市场情况 - 目前有未充分表现或未占用影院市场，优质影院交易较少，预计2023年市场会改善 [53][54] 问题4: Eat & Play业务信用损失核销租户情况 - 是一个类似Grubhub的运营项目，因领导层变动导致业务基本停滞，是个别情况，公司不会再投资该领域 [56][57] 问题5: 从第二季度到第三季度，除现金基础租户延期收款0.07美元外，FFO调整是否有其他非经常性项目或运营率调整 - 除信用损失外，无其他重大非经常性项目，预计抵押贷款融资收入将恢复到历史水平，加上新投资影响 [59] 问题6: 0.07美元调整在租金收入和抵押贷款及其他融资收入中的分配情况 - 大部分在租金收入中 [61] 问题7: 投资支出是否会在2023年持续增加 - 公司未提供2023年指导，但认为交易管道强劲，市场资本受限，公司资产负债表良好，有已在进行的开发和重建项目将延续到2023年 [62][63] 问题8: 公司哪些业务类别或细分市场受通胀影响，未来哪些最敏感 - 体验式住宿物业可能最先受影响，其次是景点和滑雪物业，还会关注餐饮消费减少情况 [66][67][68] 问题9: 下半年投资支出中开发或重建项目与直接收购项目的比例及对收益的影响 - 两者会有良好结合，开发项目今年收益影响小，明年上线后影响大；收购项目公司已保守安排时间，第四季度收购对今年收益影响小 [70][73][74] 问题10: Eat & Play业务信用损失是直接核销还是有恢复或控制资产的途径 - 租户仍欠款，但150万美元核销款可能无法收回，公司会继续追讨，信用损失按抵押品价值评估入账 [75] 问题11: 指导中是否包含上半年未收取的延期租金，7月收款情况 - 上半年已收取的延期租金已计入指导，下半年可能收取的最多每季度0.08美元未计入指导，公司不提供7月收款情况 [76][77] 问题12: 公司对教育投资组合的战略思考 - 教育投资组合表现良好，目前不需要资金，若明年资本成本不合适或有更好回报机会，可作为资本回收来源 [79][80] 问题13: 150万美元坏账费用是否影响全年指导，预算中是否还有储备 - 坏账费用在预算范围内，不影响指导，预算中有更多储备 [82][83] 问题14: 制片厂是否开始重新投资影院内容以改善2023 - 2024年排片 - 部分制片厂已开始行动，如华纳增加影片数量，目前看到的是填补空白的中等预算影片，市场恢复需要时间 [85][86] 问题15: 利率对交易价值的影响，收购收益率是否上升 - 整体收益率上升，主要因债务成本或部分私人团体缺乏债务资金，租户和运营商逐渐接受高成本，各垂直领域资本回报率普遍上升 [87][88][90] 问题16: 公司TRS资产运营趋势及2023年预期 - 合资企业表现良好，第二和第三季度是旺季，收益较高，全年FFO预计在6% - 9%，有一定季节性，回报率可观 [93][94] 问题17: TRS资产的长期计划 - 部分物业已重新开发，公司会考虑结构和收益率的相对价值，不会大量持有该类资产，通胀环境下可获取部分上行收益 [96][97] 问题18: 现金延期收款在第三和第四季度的分布及2023年收款计划变化 - 第三和第四季度延期租金收款水平相似，2022年总计约1900万美元，2023年约2700万美元，2024 - 2025年约2600 - 2700万美元，之后逐渐下降，收款计划受是否转为权责发生制影响 [100][101][102] 问题19: CPI在下半年或2023年缓和对百分比租金前景的影响 - 主要影响两个租户，大部分百分比租金与CPI无关，预计CPI进一步上升对百分比租金影响不大 [104][105][106] 问题20: 今年百分比租金情况是因租户经营表现不佳还是计算调整 - 主要是阈值问题，部分租户业务量略低于预算也是原因之一 [107]

公司财务状况 - 截至2022年6月30日，公司总资产约58亿美元，总投资约66亿美元，其中体验式投资60亿美元，占比91%，教育投资6亿美元，占比9%[185] - 截至2022年6月30日，体验式房地产组合约2000万平方英尺，出租率96%；教育房地产组合约140万平方英尺，出租率100%；组合出租率97%[187][188][189] - 2022年第二季度和上半年总营收分别为1.604亿美元和3.179亿美元，同比增长28%和34%；摊薄后普通股股东净利润分别为0.46美元和0.95美元，同比增长171%和631%；调整后运营资金分别为1.17美元和2.27美元，同比增长72%和97%[197] - 2022年上半年和2021年上半年投资支出分别为2.392亿美元和6870万美元[199] - 2022年上半年体验式各细分领域投资支出：影院21.8万美元、餐饮娱乐862.6万美元、景点1.44311亿美元、体验式住宿6588万美元、健身与健康2018.1万美元、文化19万美元[201] - 2022年上半年总投资支出为6.8657亿美元，包括新开发2.4717亿美元、再开发6281万美元、资产收购2.6752亿美元等[202] - 2022年上半年房地产投资减值损失440万美元，两项中国剧院项目股权投资非暂时性减值损失60万美元[203][204] - 2022年上半年为一笔抵押贷款应收款计提信用损失准备680万美元，为两笔应收票据计提310万美元[206] - 2022年Q2和上半年总营收分别为1.60446亿美元和3.17918亿美元，较去年同期分别增长3508.4万美元和8079.1万美元[207] - 2022年Q2和上半年最低租金较去年同期分别增加2781.7万美元和6390.2万美元[207] - 2022年Q2和上半年其他收入较去年同期分别增加892.8万美元和1755.5万美元，主要因Kartrite度假村重新开业及两家剧院物业运营收入增加[207][212] - 2022年Q2和上半年总费用及其他项目有增有减，如其他费用分别增加584.7万美元和1139.2万美元，利息费用净额分别减少502.3万美元和1095.7万美元[213] - 2022年Q2和上半年续租一份约7.9万平方英尺的租赁协议，租金率下降17.6%，未支付租赁佣金[209] - 2022年6月30日，公司现金及现金等价物为1.683亿美元，受限现金为130万美元[220] - 2022年6月30日，公司未偿还债务总额为28亿美元，其中99%为无担保债务[220] - 截至2022年6月30日，公司有25亿美元无抵押优先票据未偿还，利率在3.60%至4.95%之间[221] - 截至2022年6月30日，公司10亿美元无抵押循环信贷安排下无未偿还余额，该安排将于2025年10月6日到期，可选择延长最多12个月，初始最高借款额度为10亿美元，可增至20亿美元，利率为伦敦银行同业拆借利率加1.20%（2022年6月30日为2.99%），循环信贷安排的手续费为0.25%[222] - 截至2022年6月30日，公司有3.162亿美元私募发行的高级无抵押票据未偿还，2024年8月22日到期的A系列票据利率为4.35%，2026年8月22日到期的B系列票据利率为4.56%[223] - 2022年上半年，公司经营活动提供净现金2.1705亿美元，投资活动使用净现金2.0372亿美元，融资活动使用净现金1.34191亿美元[229] - 截至2022年6月30日，公司净债务与调整后EBITDAre比率为5.1倍，净债务与总资产比率为39%[237] - 2022年Q2可分配给EPR Properties普通股股东的FFO为7808.2万美元，2021年同期为5279.9万美元；2022年上半年为1.59906亿美元，2021年同期为9040.7万美元[242] - 2022年Q2可分配给EPR Properties普通股股东的FFOAA为8873.9万美元，2021年同期为5064.2万美元；2022年上半年为1.71952亿美元，2021年同期为8624.7万美元[242] - 2022年Q2可分配给EPR Properties普通股股东的AFFO为9338.8万美元，2021年同期为5300.6万美元；2022年上半年为1.81233亿美元，2021年同期为9193.2万美元[244] - 2022年Q2 EPR Properties基本FFO每股为1.04美元，2021年同期为0.71美元；2022年上半年为2.13美元，2021年同期为1.21美元[244] - 2022年Q2 EPR Properties基本FFOAA每股为1.18美元，2021年同期为0.68美元；2022年上半年为2.30美元，2021年同期为1.15美元[244] - 2022年Q2用于计算的基本股份数为7498.6万股，2021年同期为7478.1万股；2022年上半年为7491.5万股，2021年同期为7470.4万股[244] - 2022年Q2普通股每股股息为0.8250美元，2022年上半年为1.6000美元[244] - 公司计算净债务时排除递延融资成本净额并减去现金及现金等价物[248] - 公司计算总资产时排除累计折旧并减去现金及现金等价物[249] - 公司计算EBITDAre时排除利息费用（净额）、所得税（收益）费用等多项内容[251] - 截至2022年6月30日，净债务为2672963美元，2021年为2606393美元；总资产为5793442美元，2021年为6142212美元；净债务与总资产比率为39%，与2021年持平[257] - 2022年第二季度，EBITDAre为119327美元，2021年为98594美元；调整后EBITDAre为129984美元，2021年为96437美元；调整后EBITDAre（年化）为519936美元[257] - 截至2022年6月30日，总投资为6596376美元，2021年12月31日为6415400美元[260] 公司业务目标与策略 - 公司主要业务目标是通过实现可预测且不断增长的调整后运营资金和每股股息来提升股东价值[180] - 公司策略是专注体验式领域的长期投资，构建租赁和融资结构以确保资本成本与租金或利息之间的正利差[180][182] 公司面临的挑战 - 公司面临寻找合适物业、协商有利租赁或融资条款以及管理投资组合等挑战[184] 公司未来资金安排 - 截至2022年6月30日，公司有16个开发项目，承诺出资约1.107亿美元，其中约3290万美元预计在2022年出资[230] - 截至2022年6月30日，公司有两笔抵押票据，承诺出资总计约1180万美元，预计全部在2022年出资[231] - 截至2022年6月30日，公司有四张未到期的担保债券，总计3330万美元[232] - 公司无预定债务付款直至2024年，认为届时能偿还、展期、再融资或解决债务到期问题，但不能保证能获得额外融资或资本[235] - 公司主要投资活动为收购、开发和融资体验式房产，预计通过无抵押循环信贷安排、债务和股权融资或资产处置收益为投资提供资金[228] 新冠疫情影响 - 公司继续受新冠疫情影响，截至2022年6月30日无因疫情限制关闭的物业，但疫情影响仍不确定[190][191] 公司收入确认情况 - 2022年上半年，公司对部分租户按现金制确认收入，递延租户欠款约1210万美元，已收取递延租金和利息[194] 公司金融衍生品交易 - 2022年4月12日，公司签订三份美元 - 加元交叉货币掉期协议，锁定约1080万加元年度现金流汇率[267] - 2022年4月29日，公司签订两份美元 - 加元交叉货币掉期协议，锁定约450万加元年度现金流汇率；还签订两份远期合约，结算日为2024年10月1日[268][270] - 2022年6月14日，公司签订三份美元 - 加元交叉货币掉期协议，锁定约810万加元年度现金流汇率；还签订一份远期合约，结算日为2024年12月2日[269][271] - 2022年4月29日，公司终止两份加元名义价值2亿美元交叉货币掉期协议，支付380万美元结算[272] 公司风险与对冲措施 - 公司面临利率和外汇市场风险，通过匹配投资期限和借款期限、签订掉期和远期合约等方式对冲风险[262][266] 公司其他财务信息 - 截至2022年6月30日，公司有10亿美元无担保循环信贷额度，无未偿还余额；还有2500万美元债券，利率通过掉期协议固定[262] - 截至2022年6月30日，公司在两个非合并房地产合资企业中有65%投资权益，合资企业有1.05亿美元未偿还抵押贷款[264]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后FFO为每股1.10美元，上年同期为0.48美元；调整后AFFO为每股1.16美元，上年同期为0.52美元 [27] - 第一季度总收入为1.575亿美元，上年同期为1.118亿美元，主要因部分租户收款改善、租金上调、收购和开发项目增加，部分被物业处置影响抵消 [28] - 第一季度递延租金和利息收款情况：权责发生制租户和借款人收款1020万美元，3月31日账面余额1740万美元，预计2022年剩余时间收回约1500万美元；现金制客户收款160万美元，未包含在指引中；截至3月31日，约1.23亿美元递延租金和利息将在未来五年收回，已累计收回约9100万美元 [29][30] - 第一季度其他收入和其他费用分别为860万美元和550万美元，主要因卡特赖特度假村室内水上公园重新开放及两个自营剧院物业；季度其他收入还包括55.2万美元保险理赔收益，未计入调整后FFO [31] - 第一季度百分比租金总计340万美元，上年同期为200万美元，主要因博彩和高尔夫娱乐租户及一个文化租户百分比租金增加，部分被早教租户调整租约影响抵消，且超出预期约120万美元 [32] - 第一季度物业运营费用较上年减少140万美元，主要因处置和续租减少空置；G&A费用增加190万美元，主要因工资、福利成本、专业费用和差旅费增加 [33] - 第一季度净利息费用较上年减少590万美元，因借款减少和借款成本降低；交易成本增加170万美元，未计入调整后FFO [34] - 第一季度确认信贷损失收益30万美元，上年为280万美元，主要因第三方模型预期变化；确认减值损失440万美元，未计入调整后FFO [35][36] - 第一季度合资企业权益和损失较上年减少130万美元，因佛罗里达州两个体验式住宿物业收入增加，部分被威斯康星州体验式住宿物业淡季损失抵消 [37] - 截至3月31日，固定费用覆盖率为3.2倍，利息和债务偿付覆盖率为3.7倍；净债务与调整后EBITDA之比为5.1倍，净债务与总资产之比为38%；AFFO派息率为67% [38] - 2022年调整后FFO每股指引上调至4.39 - 4.55美元，原指引为4.30 - 4.50美元，中点较上年增长45%；确认投资支出指引为5 - 7亿美元，处置收益指引为0 - 1000万美元 [41] - 2022年百分比租金指引上调至900 - 1300万美元；G&A费用指引上调至5000 - 5300万美元，约一半因非现金股票授予摊销高于预期 [43][44] 各条业务线数据和关键指标变化 体验式业务线 - 包含281处物业，42个运营商，占总投资91%，约59亿美元，季度末出租率96% [13] - 第一季度餐饮娱乐业务表现良好，全国范围内客流量和收入增长；多数景点第一季度季节性关闭，开放景点业绩良好；第二季度南部和西部景点开始开放，预计2022年需求强劲 [18] - 第一季度健身资产会员数量较2021年第一季度显著增加 [19] - 第一季度体验式住宿业务ADR和收入持续增长；RV度假村ADR增长，夏季预订情况良好 [19] - 滑雪业务第一季度前期受天气挑战，后期部分抵消，人员配置问题影响部分地点，但整体收入因季票销售增长，受益于注重性价比的滑雪目的地策略 [20] 教育业务线 - 包含74处物业，8个运营商，季度末出租率100% [13] 影院业务线 - 第一季度总票房13.3亿美元，为2019年第一季度的55.7%；《蝙蝠侠》《蜘蛛侠：英雄无归》等影片票房表现出色；《刺猬索尼克2》为第二季度票房领先 [14] - 第一季度上映影片129部，2019年第一季度为302部，认为是供应问题而非需求问题，预计随着制片厂增加影片供应，票房将继续改善 [15][16] - 2022年有望出现17部票房超1亿美元的大片，高于2021年的11部；第二季度剩余影片包括《奇异博士2：疯狂多元宇宙》等；第三、四季度有《阿凡达：水之道》等备受期待影片 [17] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注体验式房地产，认为户外休闲、娱乐和社交体验具有长期持久性，将继续聚焦该领域 [8] - 认为影院放映和家庭流媒体服务将长期共存，随着票房回升和制片厂对影院放映经济效益的认可，关于流媒体影响的争论将缓和，近期Netflix新闻显示流媒体环境进入理性化阶段 [9] - 2022年凭借强大资产负债表，有望执行一系列投资机会，对下半年投资加速有信心，重申投资指引，预计今年投资主要影响明年收益 [10] - 持续关注通过投资推动业务增长，在餐饮娱乐、体验式住宿、健身和景点等多个垂直领域看到更多投资机会，投资管道不断扩大 [22] - 维持2022年投资支出指引在5 - 7亿美元，预计下半年投资和资金到位将加速 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司投资组合持续复苏，租金收款正常化，租户表现良好，流动性强；3月惠誉上调公司及无担保债务评级，认可公司稳定和杠杆控制 [7] - 消费者积极支持公司物业，租户实力增强，收益增加，预计未来季度将延续这一趋势 [47] 其他重要信息 - 第一季度收购芝加哥林肯公园的一家运动攀岩、瑜伽和健身中心，花费1990万美元；收购宾夕法尼亚州普鲁士王市的新Topgolf场地及相关定制开发项目；季度末后，与Northgate Resorts合资收购路易斯安那州布雷奥克斯布里奇的Kagen Palms RV度假村，公司持股85%，总投资超6000万美元 [23] - 截至2022年，已为收购和新开发项目提供9050万美元资金，预计2022年剩余时间为已宣布项目再提供约5000万美元资金；重启投资支出后，在多个体验式垂直领域的投资协议取得重大进展，资本化率在7% - 8%之间 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：如何看待流媒体对影院的影响 - 流媒体成为家庭有线电视的竞争对手，其内容开发影响了影院影片供应；随着对影院内容开发的重视增加，将有利于影院业务，更多是内容竞争而非消费者竞争 [48][49] - 预计Netflix等流媒体服务将在影院进行首轮电影发行，如Netflix宣布购买《巴尔多》并计划六个月后首轮影院上映 [50] 问题2：指引上调是否仅因第一季度递延租金收款 - 不是，G&A费用增加部分抵消了百分比租金增加；指引中点上调0.07美元，其中0.02美元与现金制客户递延租金收款有关，0.04美元来自TRS和JV物业更好表现预期，0.01美元来自其他领域超预期表现 [52][53] 问题3：外部增长管道情况，下半年投资节奏及实现目标的潜在障碍 - 下半年投资可能较为均衡，第四季度略多；障碍主要是完成交易流程，市场上第三方竞争导致尽职调查等环节耗时增加，但对实现目标有信心，认为通胀影响不大 [56][57] 问题4：为何投资竞争不激烈，是否因疫情投资者心理因素 - 公司在疫情期间与现有租户合作良好，租户还款情况好，且愿意与公司合作；公司与租户共同制定发展路径，在定制开发方面经验丰富，得到认可 [59][60] 问题5：TRS和JV业务何时转为净租赁结构 - 将根据具体情况评估，通胀环境下部分业务有一定优势；目前处于收购高质量、高弹性物业阶段，未来会关注业务稳定后向净租赁结构迁移 [62][63] 问题6：体验式住宿领域投资是否会以特定方式为主 - 不是，投资方式因项目而异，未来也会有传统净租赁交易 [64] 问题7：制片厂重新关注影院发行后，多久能增加市场上的大片供应 - 更需要的是2500 - 7500万美元成本的中小影片供应增加，这一过程可能需要数年；今年票房有望实现正增长，且后续会持续增加 [68][69] 问题8：第一季度周末票房高于疫情前，原因是中小影片还是档期安排 - 两者都有影响，影片数量和档期安排都会影响票房；消费者观影意愿高，但需要更多影片供应；此外，观众观影习惯改变，更多选择在工作日去IMAX等大屏观影也有帮助 [70][71] 问题9：租户目前盈利情况如何 - 预计今年租户应能盈利并实现正覆盖，但尚未恢复到疫情前水平，随着影片供应增加会逐步改善；除影院外，其他业务已达到或超过2019年水平 [72][73] 问题10：疫情期间影院关闭情况及公司影院业务竞争优势 - 预计影院关闭率约10%，若无政府援助可能达20%；公司影院业务将受益，因其具有市场主导地位，随着市场变化，公司影院业务有望继续扩大优势 [75]

公司财务状况（截至2022年3月31日） - 截至2022年3月31日，公司总资产约58亿美元，总投资约65亿美元，其中体验式投资59亿美元，占比91%，教育投资6亿美元，占比9%[182] - 截至2022年3月31日，公司体验式房地产组合约1940万平方英尺，出租率96.0%；教育房地产组合约140万平方英尺，出租率100%；组合出租率96.3%[184][185][186] - 截至2022年3月31日，公司因疫情递延租户欠款约1740万美元，第一季度从现金制租户处收回递延租金160万美元，从应计制租户和借款人处收回递延租金和利息1020万美元[191] - 截至2022年3月31日，公司现金及现金等价物为3.238亿美元，受限现金为300万美元[212] - 截至2022年3月31日，公司总债务为28亿美元，其中99%为无担保债务[214] - 截至2022年3月31日，公司有25亿美元无担保优先票据未偿还，利率在3.60% - 4.95%之间[215] - 截至2022年3月31日，公司10亿美元无担保循环信贷安排无未偿还余额，利率为LIBOR加1.20%（2022年3月31日为1.66%），设施费为0.25%[216] - 截至2022年3月31日，公司有3.162亿美元私募高级无担保票据未偿还，2024年到期票据利率为4.35%，2026年到期票据利率为4.56%[217] - 截至2022年3月31日，公司有15个开发项目，承诺出资约1.052亿美元，其中约4740万美元预计在2022年出资[223] - 截至2022年3月31日，公司有两笔抵押贷款承诺，总计约1180万美元，其中约510万美元预计在2022年出资[224] - 截至2022年3月31日，公司有四份未到期的担保债券，总计3330万美元[225] - 2022年3月31日，公司净债务与调整后EBITDAre比率为5.1倍，净债务与总资产比率为38%[230] - 2022年3月31日总投资为64.50173亿美元，2021年12月31日为64.154亿美元[253] - 截至2022年3月31日，公司有10亿美元无担保循环信贷额度，无未偿还余额；还有2500万美元债券，利率通过利率互换协议固定[254] - 截至2022年3月31日，公司在两个非合并房地产合资企业中有65%投资权益，合资企业有8500万美元未偿还抵押贷款[256] - 2022年净债务为25.17468亿美元，2021年为26.68152亿美元；2022年总资产为58.1807亿美元，2021年为62.08102亿美元；2022年净债务与总资产比率为38%，2021年为39%[248] 2022年第一季度财务数据 - 2022年第一季度，公司总营收1.575亿美元，同比增长41%；摊薄后普通股股东净利润0.48美元/股，同比增长1300%；调整后运营资金（FFOAA）1.10美元/股，同比增长129%[194] - 2022年第一季度，公司投资支出2440万美元，2021年同期为5210万美元[196] - 2022年第一季度，公司财务报表受疫情影响，对部分租户按现金制确认收入，部分租户欠款处理方式因收款可能性而异[191] - 2022年第一季度总投资支出为5.2113亿美元，其中新开发投资1.3123亿美元，再开发投资3875万美元，资产收购2.6675亿美元等[199] - 2022年第一季度公司确认一项房地产投资减值损失440万美元[200] - 2022年第一季度总营收为1.57472亿美元，较2021年同期的1.11765亿美元增加4570.7万美元[202] - 2022年第一季度总费用及其他项目支出为1.18344亿美元，较2021年同期的1.19669亿美元减少132.5万美元[207] - 2022年第一季度经营活动提供的净现金为128087000美元，2021年同期为78306000美元；投资活动使用的净现金为25035000美元，2021年同期为29894000美元；融资活动使用的净现金为66293000美元，2021年同期为532435000美元[222] - 2022年第一季度，FFO为81824000美元，2021年同期为37608000美元；FFOAA为83213000美元，2021年同期为35605000美元；AFFO为87845000美元，2021年同期为38926000美元[235] - 2022年第一季度，基本FFO每股为1.09美元，摊薄后为1.09美元；基本FFOAA每股为1.11美元，摊薄后为1.10美元[235] - 2022年第一季度，加权平均流通股摊薄后每股收益为75047000股，2021年同期为74669000股[237] - 2022年第一季度，普通股每股股息为0.7750美元[237] - 2022年第一季度，5.75% C系列累积可转换优先股和9.00% E系列累积可转换优先股的转换对FFO、FFOAA和AFFO每股有摊薄作用，而2021年同期无摊薄作用[238] - 2022年第一季度EBITDAre为1.22773亿美元，2021年为0.8449亿美元；2022年第一季度调整后EBITDAre为1.24162亿美元，2021年为0.82246亿美元；2022年净债务与调整后EBITDAre比率为5.1[250] 公司业务目标与策略 - 公司主要业务目标是通过实现可预测且不断增长的调整后运营资金（FFOAA）和每股股息来提升股东价值[177] - 公司策略是专注体验式领域的长期投资，构建租赁和融资结构以确保资本成本与租户租金或利息之间的正利差[177][179] 公司业务挑战与风险 - 公司业务面临寻找合适物业、协商有利租赁或融资条款、管理投资组合等挑战，且受多种风险和不确定性影响[181] - 公司继续受新冠疫情带来的风险和不确定性影响，疫情对业务的影响程度仍高度不确定且难以预测[187][189] 公司投资活动 - 公司主要投资活动为收购、开发和融资体验式和教育类物业，资金来源包括高级无担保票据、股权融资、无担保循环信贷安排等[220] 公司金融衍生品交易 - 公司为对冲加拿大四处房产净投资，曾签订两份固定对固定交叉货币互换协议，2022年4月29日终止，支付380万美元结算[258] - 2022年4月29日，公司签订两份远期合约，名义价值分别为2亿加元和1.56亿美元，结算日为2024年10月1日，汇率约为1.28加元/美元[259] - 2020年7月1日生效的三份美元 - 加元交叉货币互换协议，锁定汇率1.31加元/美元，涉及约720万加元年度现金流至2022年6月[260] - 2022年4月12日签订的三份美元 - 加元交叉货币互换协议，2022年7月1日生效，锁定汇率1.27加元/美元，涉及约1080万加元年度现金流至2024年9月[261] - 2022年4月29日公司签订两份交叉货币互换协议，5月1日生效，固定名义价值分别为2亿加元和1.56亿美元[262] - 互换协议净效应是在2024年10月1日前锁定约450万加元年现金流量的汇率为1.29加元/美元[262] 公司金融衍生品会计处理 - 被指定为净投资套期的外币衍生品公允价值变动计入其他综合收益[263] - 套期净投资出售或基本清算时，金额从其他综合收益重分类至收益[263] 公司市场风险管理 - 公司面临利率和外汇汇率波动带来的市场风险，通过匹配新投资期限与新长期固定利率借款等方式降低利率波动影响[254]

纪要涉及的行业和公司 - 行业：房地产投资信托（REIT）、体验式消费行业（包括影院、Top Golf、滑雪、主题公园等）、博彩业、教育行业 - 公司：EPR Properties（NYSE:EPR） 核心观点和论据 投资价值 - **价值角度**：公司处于投资者的绝佳切入点，长期来看，股权倍数处于较低的稳定点 [5] - **FFO增长**：今年有行业领先的FFO增长，且是多年的增长趋势，有机会为股东创造多年价值 [5] - **消费者需求**：各行业消费者需求强劲，很多领域接近或超过2019年的表现 [3][6] 缩小与疫情前倍数差距的步骤 - **指导**：给出了高于共识8%、高于去年32%的强劲业绩指引 [8] - **执行**：推动当前正在进行的投资以延续增长 [8] - **沟通**：与投资者重新接触并讲述公司故事，如参加本次会议与投资者互动 [8] 各行业表现 - **影院行业**：《蜘蛛侠》是有史以来票房第三高的电影，《蝙蝠侠》首周末票房达1.4亿美元远超预期；主要影院运营商报告人均FNB消费从疫情前的3.4美元提升至6.7美元；出现灵活定价策略且消费者无抵触；自动化降低了劳动力成本 [10][15][16] - **Top Golf**：Callaway年终报告显示，在无团体业务的情况下达到2019年业务量的90%，实际散客流量超过2019年水平 [10] - **滑雪业务**：Vail的年卡销售创历史纪录 [10] - **主题公园**：Six Flags业绩创纪录 [10] 行业暴露和投资组合调整 - **影院暴露**：公司计划降低影院业务的暴露比例，目标是使其占比处于25% - 30%的范围，同时通过增长或出售资产使其他业务板块的暴露比例与机会相匹配 [12] - **博彩行业**：目前博彩行业的固定资本回报率对公司不可行，疫情前公司控制的博彩资产回报率在中7%，现在该行业竞争激烈且可投资资产减少 [44][47] 资产销售 - **已完成销售**：已完成的资产销售总价约为8亿美元，但有两个正在重新规划的项目会拉低该数字 [24] - **市场上的资产**：目前市场上仅剩两个未出售的影院，一个正在重新规划为工业用途，一个正在重新规划为多户住宅用途 [26] - **销售难度**：大部分影院已出租且租约较长，难以进行工业转换等出售操作 [28] 租户情况 - **整体情况**：除小商铺租户外，大型租户如Vail、Six Flags、Callaway等财务状况良好，公司从这些租户获得的现金流价值与债券价值存在脱节 [31][32] - **Cineworld事件**：Cineworld因收购Cineplex交易违约被判决支付9亿美元，但该判决难以执行，双方可能会达成和解，公司对此不太担忧 [34][35] 通胀影响 - **消费者支出**：公司大部分业务是价值导向型，平均票价低于9美元，历史上在高油价和经济衰退时期，消费者会转向此类价值型消费，公司业务表现良好 [18] - **租户成本**：影院行业受通胀影响较小，因为大部分员工是18岁以下的兼职人员，工资增长幅度最小 [37] 租金覆盖情况 - **影院**：第四季度影院运营商实现现金流正向，租金覆盖率高于1，随着时间推移会有更清晰的洞察 [40] - **非影院**：非影院业务组合的租金覆盖率高于2 [40] 投资管道 - **现有管道**：有3.5亿美元的投资正在进行尽职调查，进展顺利且无项目退出，管道规模是该金额的数倍 [52] - **交易规模**：主要是5000万 - 1亿美元的小型交易，如Topgolf的圣何塞、洛杉矶和普鲁士王镇项目，这些项目将在2023年带来实际价值 [56][57] 资产负债表 - **现状**：重新安排了信贷额度，发行了新债券，银行有3亿美元现金，新的10亿美元信贷额度未动用，2024年前无到期债务，杠杆率低 [62] - **计划**：2022年无需额外筹集资本，有一些股权发行计划但可根据市场情况决定是否执行 [63] 股权发行 - **合适水平**：股权发行应具有增值性，目前市场对影院估值差异较大，NAV指标较难衡量 [65][66] - **市场预期**：希望市场能认可公司的增长，提高估值倍数，未来股权发行时能有更好的价格 [67] 资本回收 - **教育行业**：教育领域需求强劲，资本回报率显著压缩，可作为筹集额外资金的替代方案，但目前公司不需要现金 [69] 其他重要但可能被忽略的内容 - **Omicron影响**：对影院业务有一定影响，出现更多限制和部分关闭情况；对非影院业务影响较小，部分度假村因Omicron在国际员工引入和人员调配方面存在问题，影响了客户服务 [42] - **ESG优先事项**：公司每位员工都有ESG目标，今年的重点是报告公司在ESG方面的好消息 [70] - **预测**：预计一年后10年期国债收益率为2.25%；认为净租赁房地产行业上市公司数量一年后可能会增加 [71]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度调整后FFO为每股1.08美元，上年同期为0.18美元；AFFO为每股1.11美元，上年同期为0.23美元 [26] - 第四季度总营收为1.549亿美元，上年同期为9340万美元，主要因收款改善、租金增长、收购和开发项目增加，部分被物业处置影响抵消 [27] - 第四季度其他收入和其他费用分别为800万美元和690万美元，因Kartrite度假村重新开放和两家影院运营受益于票房成绩 [28] - 第四季度百分比租金为690万美元，上年同期为300万美元，主要来自博彩租户、早教租户及高尔夫娱乐中心等表现强劲，部分被私立学校处置抵消 [28] - 第四季度物业运营费用较上年减少350万美元，因空置减少和非经常性收益；G&A费用减少60万美元，因非经常性调整减少激励薪酬 [29][30] - 第四季度净利息费用较上年减少880万美元，因借款减少和借款成本降低；确认信贷损失收益230万美元，上年同期为费用2030万美元 [31] - 2021年调整后FFO为每股3.09美元，上年为1.43美元；第四季度收入确认达合同现金金额的99% [32] - 截至12月31日，净债务与调整后EBITDA比率为5.2倍，净债务与总资产比率为38%；总未偿债务28亿美元，加权平均债务期限超6年，2024年前无到期债务 [34] - 第四季度客户现金收款约为合同现金收入的97%，即1.338亿美元；收入确认占合同现金收入的99% [35] - 第四季度收取递延租金和利息1020万美元，12月31日账面递延租金和利息应收款为2760万美元，预计2022年收取约2400万美元 [36] - 2022年调整后FFO每股指导为4.30 - 4.50美元，中点增长42%；投资支出指导为5 - 7亿美元；处置收益指导为0 - 1000万美元 [38] - 2022年月度股息提高10%，预计FFO调整后每股派息率中点为74%，AFFO每股派息率约为71% [39] 各条业务线数据和关键指标变化 体验式业务 - 第四季度末总投资约64亿美元，353处物业投入使用，出租率96%；全年投资支出1.335亿美元，全部用于体验式投资组合 [14] - 体验式投资组合包括279处物业，41个运营商，占总投资的91%，约58亿美元，季度末入住率96% [14] 教育业务 - 教育投资组合包括74处物业，8个运营商，季度末入住率100%；2021年入学人数和收入均超过2020年水平 [14][21] 影院业务 - 2021年国内票房44.8亿美元，较2020年增长113%；第四季度票房20.6亿美元 [15] - 《蜘蛛侠：英雄无归》国内票房达7.71亿美元，成为史上第三高票房电影 [15] - 2022年电影片单强劲，预计有18部票房超1亿美元的大片，高于2021年的11部 [16] 其他业务 - 餐饮娱乐业务在全国表现良好，无重大疫情限制地区表现突出 [17] - 多数景点在第四季度季节性关闭，开放的景点在客流量和收入方面恢复良好 [17] - 健身业务正恢复到2019年会员和收入水平 [17] - 体验式酒店业务需求高，未受疫情限制或装修影响的资产入住率和ADR同比增长 [18] - 滑雪业务前期条件具挑战性，圣诞节后改善，因季票销售需求良好，受奥密克戎影响较小 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年尼尔森流媒体统计显示，85%的总观看时长用于观看收购或原创剧集，表明流媒体主要用于剧集观看 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为影院放映将继续在电影发行价值创造中发挥重要作用，与流媒体将继续共存，期待2022年影院行业持续复苏 [8][9][10] - 非影院物业持续复苏，公司认为体验式物业需求持久，价值导向的驱动型产品将引领体验经济复苏 [11] - 公司将重点转向增长，引入2022年投资支出指导5 - 7亿美元，投资机会涵盖餐饮娱乐、体验式酒店、健身和景点等领域 [23] - 公司计划出售空置影院，自2020年第三季度以来已出售6处，目前还有4处，其中1处已签订销售合同 [21] - 公司认为自身在体验式房地产领域具有独特优势，能够利用增长机会，当前估值具有吸引力 [12][24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2021年取得的进展感到自豪，现金收款改善，资产负债表得到增强，有灵活性和流动性追求有吸引力的机会 [7] - 公司预计2022年租户的合同现金收款和收入确认将接近100%，并将不再提供相关指导 [35] - 公司预计未来几年将继续收取超过100%的合同现金收入，为增长提供额外资金 [38] - 公司对2022年的盈利和投资支出提供了明确指导，展示了投资组合的生产力 [11] 其他重要信息 - 公司宣布新增Lisa Trimberger和Caixia Ziegler为董事会成员，为公司带来宝贵经验和新视角 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购管道中新增收购与再开发支出的细分情况以及交易完成时间的假设 - 历史上两者比例约为50 - 50，2022年将逐步增加，初期较少，后期较多；开发项目不仅今年有贡献，还将推动明年增长 [46][47][48] 问题2: 资金使用完后对资本成本的考虑以及股价达到何种水平会补充资本 - 公司认为自身执行能力和估值折扣有望提升股价；若资本成本能降至7%左右，仍可增值部署资本；还可增加处置和回收资本；目前现金和现金流提供了灵活性，股权计划较灵活 [50][51] 问题3: 补充材料中对Regal的敞口从8%升至13%的原因及对该投资组合的看法 - 主要因收款情况，Regal在第四季度支付了100%的当前合同现金；公司认为Regal和Cineplex的问题将得到解决，行业复苏将使双方受益；公司拥有优质的Regal投资组合 [56][57][59] 问题4: 主要租户名单是否反映当前应缴租金情况 - 该名单包含所有收入计算，受百分比租金影响有一定波动；收入确认将从约99%接近100%，总体反映正常情况，但部分百分比租金有影响 [60] 问题5: 目标交易的资本化率为7% - 8%，举例说明达到8%的情况及相关产品特点 - 收购和开发或再开发项目存在差异；公司与租户建立的良好关系带来了机会，填充了投资管道 [63][64] 问题6: G&A费用增长是否会在2023年减速以及哪些项目会持续 - 2022年因招聘员工、薪资和股票授予摊销、专业费用和差旅费增加，G&A费用预计增长；2023年随着收入增长，G&A费用占比将下降，但绝对金额较稳定 [66] 问题7: 预期的投资组合分配情况，私立学校和早教业务表现及增长方向 - 公司专注于体验式业务，非教育和影院领域；早教市场需求复苏，但公司重点仍在体验式业务 [67] 问题8: Regal在投资组合中的正常敞口、租金或销售与市场的对比、是否有转让义务限制 - 正常敞口在该范围内，与疫情前相似；公司认为Regal资产高于平均水平；除全面担保外，转让义务较难执行 [70][71][73] 问题9: 2022年投资对FFO贡献的范围、现金使用顺序 - 投资对FFO的影响约为每股0.10美元，开发项目部分影响在2023年体现；先使用现金，再考虑循环信贷额度 [75][77] 问题10: 调整后FFO是否排除高于正常水平的百分比租金、第一季度无收购情况下的收益预期、现金流是否为股息后留存、Regal的覆盖率 - 调整后FFO未排除百分比租金；第一季度收益预计与本季度调整后数字相近；现金流为股息后留存；第四季度Regal现金流为正，但目前难以比较覆盖率 [80][81][83] 问题11: 是否看到优质影院交易及价格与疫情前对比、赌场收购考虑及回报、体验式酒店投资机会、2022年现金收入占比 - 仅看到其他影院公司收购影院，无太多交易；赌场市场竞争激烈，可能参与小型区域交易；体验式酒店有机会，需有体验元素；约35% - 40%收入仍为现金基础，回归权责发生制需满足一定条件 [86][87][89][90] 问题12: Greg担任董事长的优势及董事会考量、是否为长期计划、资产第四季度表现及2022年预期、百分比租金指导包含的租赁情况及超预期可能性 - 出于连续性考虑，董事会任命了强大的独立董事长；是否为长期计划待定；部分资产2021年受疫情影响，2022年预计表现改善；百分比租金中点1000万美元反映2019年水平并有提升，赌场资产表现良好，有超预期可能 [92][93][95][97] 问题13: 假设现金基础租户租金100%收取，指导中假设的信用损失、长期杠杆目标 - 一般预留1%作为储备，预计有少量坏账问题；公司保持投资级杠杆水平，约为5.2 - 5.6倍 [101][103] 问题14: 从总票房角度看行业演变、不同地理位置影院与2019年基础的差异、影院替代用途举措 - 行业可能会有影院关闭，剩余影院可能更高效；影院正探索公司活动、现场活动等替代用途，有创新举措 [107][108]