财务数据和关键指标变化 - 一季度核心FFO每股1.97美元，超出季度指引中点0.06美元，主要因收入增长，租赁定价、入住率和收款共同使收入表现超出预期150个基点 [30] - 债务与EBITDA比率创历史新低，为4.27倍，几乎所有债务为固定利率，平均期限8.4年，信贷额度下现金和借款能力合计10亿美元 [34] - 全年核心FFO范围上调，中点提高0.16美元至7.92 - 8.24美元/股，即中点8.08美元，同比增长13% [36] - 有效租金增长预期提高200个基点，全年中点达12%，上年为5.2% [36] - 总运营费用指引中点上调50个基点至6%，同店NOI全年预期为13.5%，高于先前指引 [39] - 处置额中点增加2500万美元至3.5亿美元，反映出售资产价格预期提高 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 一季度新租约中近14%来自迁入阳光地带的租客，较去年一季度增加190个基点 [10] - 一季度居民周转率低，迁出较去年一季度下降近6% [10] - 同店组合季末租金同比平均增长12.4%，一季度生效新租约较到期租约高16.8% [10] - 4月新租约租金同比增长16.5%，续约租金同比增长16.7%，组合混合租赁定价同比增长16.6% [28] - 4月平均每日入住率为95.7%，空置和60天通知期内的房源占比8.5% [29] 开发业务 - 一季度末在建项目价值4.44亿美元，在建和租赁中项目合计7.4亿美元，平均预期稳定NOI收益率5.9% [16] - 一季度在丹佛启动352单元项目MAA Park Central，为1000单元项目一期 [17] - 预计2022年启动1600 - 1800个单元建设，年末在建项目管道规模8 - 9亿美元，在建和租赁中项目超10亿美元 [19] 产品升级业务 - 季末完成1098个内部单元升级，安装11018套智能家居套餐 [27] - 2022年计划完成超6000个内部单元升级和约23000套智能家居套餐，年末智能单元总数接近71000个 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月华盛顿特区混合租金增长率为10.5%，休斯顿为9.6%，较之前有所改善，但仍处于投资组合增长率较低水平 [107] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 专注于阳光地带市场，受益于就业增长、人口迁移和单户住宅购买门槛提高带来的公寓需求增长 [9] - 推进新开发项目，预计今年晚些时候在罗利、坦帕和丹佛开工3个项目，未来18个月在多个城市有开发计划 [13][18] - 开展产品升级计划，包括内部单元改造和智能家居技术安装，以提高租金和入住率 [26] - 积极评估收购机会，认为今年晚些时候可能出现更有吸引力的收购机会 [23] 行业竞争 - 多户住宅市场资本充足，但高杠杆买家因利率上升暂时观望，部分交易买家数量减少，但优质项目仍受关注 [47][49][96] - 与单户住宅租赁竞争较小，租户因生活方式需求更倾向于公寓，且单户住宅价格涨幅高于公寓新租约价格涨幅 [109][110] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 租赁市场需求强劲，租金增长势头将延续至夏季租赁季，全年有望保持稳定入住率和强劲租金增长，但四季度可能受上年基数和季节性因素影响 [9][11][31] - 物业运营费用面临通胀压力，特别是人员和维修成本，但收入增长将抵消费用增加，推动NOI增长 [11][32] - 公司资产负债表状况良好，有能力支持未来增长，评级机构展望积极，有望在未来几个季度提升评级 [34][35] - 尽管经济存在不确定性，但公司在经济周期中表现出韧性，通过专注于优势市场、优化资产负债表和控制开发风险，为潜在经济衰退做好准备 [14][143] 其他重要信息 - 公司管理层在电话会议中会做出前瞻性陈述，实际结果可能与预测有重大差异，相关风险因素可参考昨日收益报告和向SEC提交的34 - Act文件 [5] - 会议将讨论非GAAP财务指标，可在公司网站收益报告和补充财务数据中找到最直接可比的GAAP财务指标及差异调节说明 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 移民趋势及州外迁入租客收入情况 - 自2019年一季度以来，州外迁入租客比例持续上升，本季度达14%，部分城市如凤凰城、坦帕、纳什维尔和查尔斯顿比例更高，且迁入租客收入更高 [44][45] 问题2: 收购机会增加的原因及对资本化率的看法 - 公司一直活跃于收购市场，但此前定价过高阻碍交易执行，预计今年晚些时候机会增加，因公司执行能力（如快速成交和全现金交易）更受市场重视，且地缘政治和利率变动影响市场 [46][47][48] - 目前优质物业资本化率无明显变化，一季度甚至下降，但3 - 4月部分高杠杆买家暂停，交易买家数量减少，交易仍以接近经纪人指导上限价格完成 [49][50] 问题3: 租金收入比率及续约报价情况 - 目前整个投资组合租金收入约占23%，较过去几年略有上升，仍有提升空间 [52] - 4月续约租金同比增长16.7%，5月预计在17%左右，6月约16% [53] 问题4: 新租约和续约租金趋势、入住率下降原因及市场租金增长和损失到租赁情况 - 未观察到市场放缓迹象，续约价格虽有客户抵制，但离开租客可被租金高27%的新租客替代，入住率保持在舒适水平，需求指标良好 [55][56] - 3月混合租金与ERU相比，损失到租赁约8%，新租约价格损失到租赁约10% [62] - 市场租金增长一季度强于预期，推动全年指导上调200个基点，预计下半年为中个位数增长，主要受上年基数和季节性因素影响 [63][64][65] 问题5: 开发项目建设成本变化及收益率情况 - 预计建设成本将继续上升，年初预计涨幅8%，目前可能升至10% - 12%，不同市场成本涨幅不同，公司开发项目定价保守，考虑成本上升因素 [71][72][73] - 在建项目目前平均收益率约5.7%，预计未来收益率在5.25% - 5.5%之间，与收购项目收益率差150 - 200个基点，公司认为开发项目仍有投资价值 [74][75] 问题6: 全年有效租金增长指导及下半年混合定价情况 - 全年有效租金增长指导基于过去几个季度租赁情况和未来预期，虽预计下半年混合定价为中个位数增长，但过去租赁业务积累将推动收入在未来几个季度加速增长 [77][78][79] - 三季度受上年基数影响，四季度受上年基数和季节性因素影响，下半年平均混合定价为中个位数 [80][81] 问题7: 三季度续约租金预期及获得A - 信用评级可能性和对债务成本影响 - 认为三季度续约租金至少为10%，续约市场仍有机会，有望赶上并超过新租约价格 [86][87][89] - 公司对获得A - 信用评级有信心，认为无需调整资产负债表，预计评级提升可降低借款成本15个基点，今年融资需求仅1.25亿美元 [90][91][92] 问题8: 多户住宅资产定价变化原因及天然气价格对租客影响 - 多户住宅市场资本未减少，资产定价变化是因高杠杆买家观望和3 - 4月市场项目增多分散买家群体 [94][96][97] - 天然气价格对租客影响不大，市场定价表现稳定，且工资增长抵消了天然气价格上涨的负面影响 [99][100][101] 问题9: 开发成本增加明显的市场及开发管道规模上限和特定市场表现 - 丹佛和凤凰城开发成本增加明显，因当地分包商和总承包商资源有限 [103] - 公司开发管道规模容忍上限为资产负债表的4% - 5%，目前远低于该水平，有继续扩大的空间 [105] - 华盛顿特区和休斯顿市场4月混合租金增长率分别为10.5%和9.6%，较之前有所改善，但仍处于投资组合较低水平 [107] 问题10: 与单户住宅租赁竞争及老租户迁出情况 - 与单户住宅租赁竞争较小，租户因生活方式需求更倾向于公寓，且单户住宅价格涨幅高于公寓新租约价格涨幅，迁出至单户住宅的租客占比低 [109][110][113] - 未观察到老租户因价格上涨大量迁出情况，平均租期保持在20个月左右，续约价格稳定 [115] 问题11: 每月费用情况、2023年同店增长预期、内部员工与第三方在重建中的占比及劳动力获取情况 - 每月费用为100 - 150美元/月，增长率为3% - 4%，未因入住率提高和周转率降低而明显下降，部分费用因运营正常化有所增加 [117][118][119] - 预计2023年同店增长约5%，若价格表现好于预期，该数字将受影响 [121] - 内部单元改造主要由第三方承包商完成，劳动力获取未受阻碍，市场价格机会弥补了成本增加 [123][124][125] 问题12: 是否有单户住宅开发计划 - 公司暂无单户住宅开发计划，认为专注于多户住宅产品可通过现有运营实现利润率扩张和盈利增长，且多户住宅在资本支出方面更高效 [127][128][129] 问题13: 租金控制风险及市场租金增长何时回归正常 - 公司运营的13个州（占NOI约90%）有州法律禁止地方层面租金控制，且租金收入比处于可承受水平，预计租金控制对市场影响不大 [131][132][134] - 市场租金增长回归正常可能需要2 - 3年，主要受阳光地带市场需求强劲、建设成本上升和供应受限影响，除非经济衰退导致就业增长放缓 [136][137][138] 问题14: 如何应对经济衰退及迁出租客去向 - 公司通过专注优势市场、优化资产负债表、控制开发风险和优先考虑租金增长应对经济衰退 [143][144][145] - 迁出阳光地带的租客占比仅4.3%，较去年下降，未过多关注其去向 [148][149] 问题15: 创新和技术举措及预期利润率扩张情况 - 公司实施了一系列创新和技术举措，包括扩展呼叫中心、实施潜在客户培育软件、升级虚拟游览等，预计2022年减少30 - 50个岗位，2023年受益 [152] - 2022年预计总利润率提高150 - 175个基点，智能家居安装贡献约40个基点，部分效率提升举措也有贡献，一些基础工作对2023年影响将更明确 [153]

公司权益与资产情况 - 截至2022年3月31日，公司在运营合伙企业中拥有97.3%的权益[98] - 截至2022年3月31日，公司拥有并运营292个公寓社区，在一个非合并房地产合资企业中拥有一个公寓社区的所有权权益，并有5个开发社区正在建设中[99] - 截至2022年3月31日，MAA持有1.15337466亿个OP单位，占MAALP有限合伙权益的97.3%[133] 财务关键指标变化 - 2022年第一季度，公司普通股股东可获得的净收入为1.099亿美元，较2021年同期的4630万美元增长137.5%[103][109] - 2022年第一季度，公司总收入增长5110万美元，物业收入较2021年同期增长12.0%[109] - 2022年第一季度，物业运营费用为1.6942亿美元，较2021年同期的1.62468亿美元增长4.3%[111] - 2022年第一季度，折旧和摊销费用为1.337亿美元，较2021年同期增加220万美元[112] - 2022年第一季度，利息费用为3910万美元，较2021年同期减少60万美元[114] - 2022年第一季度其他非经营性收入为1080万美元，2021年同期为支出1590万美元，增加了2670万美元[115] - 2022年第一季度可用于MAA普通股股东的净收入为1.0988亿美元，2021年同期为4627.1万美元；2022年第一季度FFO为2.4482亿美元，2021年同期为1.77849亿美元；2022年第一季度核心FFO为2.34176亿美元，2021年同期为1.94442亿美元[119] - 2022年第一季度经营活动提供的净现金为1.796亿美元，2021年同期为1.481亿美元[124] - 2022年第一季度投资活动使用的净现金为8350万美元，2021年同期为1.125亿美元[125] - 2022年第一季度融资活动使用的净现金为1.541亿美元，2021年同期为2790万美元[126] - 2022年第一季度核心FFO较2021年同期增加3970万美元，主要因物业收入增加5110万美元，部分被物业运营费用、物业管理费用和一般及行政费用的增加所抵消[119] - 2022年第一季度投资损失（收益）按税后净额计为807.7万美元，2021年同期为税后收益128.4万美元[119] - 2022年第一季度因冬季风暴Uri获得760万美元保险理赔收益，2021年同期因该风暴产生1690万美元伤亡损失[119] - 2022年第一季度普通股股息支付的现金流出增加，主要因股息率从每股1.025美元提高至每股1.0875美元[126] 同店板块业务数据关键指标变化 - 2022年第一季度，同店板块平均每单元有效租金较2021年同期增长12.4%[104] - 2022年第一季度，同店板块平均实际入住率为95.9%，2021年同期为95.7%[105] - 2022年第一季度，同店板块物业收入为4.54477亿美元，较2021年同期的4.05146亿美元增长12.2%[110] 公司资金与债务情况 - 截至2022年3月31日，公司拥有10亿美元的无限制现金、现金等价物和循环信贷额度[123] - 截至2022年3月31日，公司总未偿债务为45.37505亿美元，其中固定利率债务为45.17505亿美元，有效利率为3.4%[127] - 2022年到期的债务为1.44874亿美元，2023年为3.49003亿美元，2024年为3.98229亿美元等[127] - 公司拥有10亿美元的无担保循环信贷额度，利率为LIBOR加0.75% - 1.45%的利差，截至2022年3月31日无未偿余额，400万美元额度用于支持未偿信用证[128] - 公司的无担保商业票据计划最高可发行5亿美元，截至2022年3月31日，未偿金额为2000万美元[130] - 截至2022年3月31日，公司公开发行的无担保优先票据未偿金额为42亿美元[131] - 截至2022年3月31日，公司有1.261亿美元债务在2022年12月31日到期，固定利率债务利息支付为1.269亿美元[137] - 截至2022年3月31日，公司总市值的15.5%为债务借款，99.6%的未偿债务为固定利率[144] 公司项目与协议情况 - 截至2022年3月31日，五个在建开发社区共1759个公寓单元，预计总成本4.44亿美元，已发生1.928亿美元[139] - 2021年8月，MAA签订两份18个月远期销售协议，涉及110万股普通股，初始远期销售价格为每股190.56美元[134]

公司概况 - 公司上市28年，是标普500成分股，总市值317亿美元，拥有10.2万套公寓单元[5] - 近1、3、5、10、15、20年股东总回报率分别为85.8%、38.0%、22.6%、18.1%、14.3%、17.1%，高于同行平均水平[6] 市场前景 - 2022 - 2024年MAA市场人口和家庭形成的复合年增长率分别为1.2%和1.9%，高于非MAA市场[15] - 2022年MAA市场需求预计将超过供应，就业与新供应的比例为10倍[16] 运营表现 - 2022年同店物业收入、有效租金、NOI预计增长9.0%、10.0%、11.0%，物业费用和房地产税预计增长5.5%、4.5%[25] - 2022年预计核心FFO每股中值为7.92美元，较2021年增长约8.5%[27] 发展计划 - 2022年开发和租赁管道预计接近8 - 12亿美元，预计稳定NOI收益率为5.25% - 5.75%[35] - 2022年计划对6000 - 7000个单元进行厨房和浴室改造，预计投资42 - 49百万美元[27] 财务状况 - 截至2021年12月31日，总债务与调整后总资产比率为29.8%，净债务与调整后EBITDAre比率为4.34倍[53] - 债务期限结构良好，未来12 - 18个月无重大到期债务，100%为固定债务[51] 可持续发展 - 设定2018 - 2028年能源使用、温室气体和水使用强度分别降低15%、15%、10%的目标[56] - 2022年将聘请可持续发展总监，扩大ESG关注范围[56]

报告合并情况 - 报告合并了中美洲公寓社区公司及其97.3%控股子公司中美洲公寓有限合伙公司2021年12月31日结束年度的10 - K表年度报告[14] - 公司将MAA和运营合伙企业的10 - K年度报告合并，具有增强投资者理解、消除重复披露、节省时间和成本的好处[15][17] 公司股权结构 - 截至2021年12月31日，中美洲公寓社区公司拥有115,336,876个运营合伙单位，占运营合伙单位总数的97.3% [14] 公司性质与架构 - 中美洲公寓社区公司是标准普尔500指数成分股公司，是一家专注多户住宅的自我管理型房地产投资信托公司[15] - MAA是专注多户住宅的房地产投资信托，是运营合伙企业的唯一普通合伙人，运营合伙企业持有所有房地产资产[15] 合并报告优势 - 合并报告能增强投资者对公司的理解、消除重复披露、提高时间和成本效率[17] 前瞻性陈述情况 - 报告包含前瞻性陈述，涉及公司未来多方面预期，但存在风险和不确定性[19] - 报告包含前瞻性陈述，涉及业务多方面未来预期，受多种因素影响可能与实际结果不同[19] 影响实际业绩与预期差异的因素 - 新冠疫情及政府抗疫措施可能使公司实际业绩与前瞻性陈述有差异[21] - 不利经济和市场条件等因素可能导致公司无法产生足够现金流[21] - 房地产市场不利变化可能影响公司业务，如需求、租金、收购和处置等[21] - 开发社区可能无法按预算和时间完成、达到预期租赁和业绩[21] - 公司可能面临意外资本需求、运营成本变化、保险和融资问题[21] - 新冠疫情及政府抗疫措施可能使公司实际业绩与前瞻性陈述有差异[21] - 不利经济和市场条件可能导致公司无法产生足够现金流[21] - 房地产市场不利变化会影响公司业务，如需求、租金、收购和处置等[21] - 开发社区可能无法按时按预算完成、未达预期租赁和业绩[21] - 运营成本因通胀等因素发生重大变化会影响公司[21] - 公司无法以合理费率获得保险或债务融资也会影响业务[21] 合并财务报表差异领域 - MAA股东权益和运营合伙企业资本是合并财务报表的主要差异领域[16]

财务数据和关键指标变化 - 2021年核心FFO每股7.01美元，同比增长9%；预计2022年核心FFO每股7.92美元，增长13% [16][35] - 2021年第四季度核心FFO每股1.90美元，高于指引中点0.07美元 [35] - 2021年第四季度同店运营费用基本符合预期，房地产税低于预期；预计2022年运营费用有通胀压力，但将被收入增长抵消 [37][38] - 预计2022年有效租金增长10%，同店收入增长8% - 10%，NOI增长10% - 12% [39][40][41] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2021年第四季度所有生效租约租金同比上涨16%，较第三季度高100个基点 [10] - 2021年全年有效租金同比增长10.1%，第四季度平均每日入住率96% [16][17] - 2022年1月新入住租约租金同比上涨15.4%，续约租约租金同比上涨17.1%，综合租约租金上涨约16.3%，平均每日入住率95.9%，较去年1月高50个基点 [19][20] 产品升级业务 - 2021年完成6360个室内单元升级，安装23579套智能家居包，智能单元总数达48000个；2022年计划完成类似规模升级和安装 [18] 重新定位业务 - 首批8个物业重新定位项目进入收尾阶段，另有8个项目正在进行中 [19] 开发业务 - 2021年底开发管道在建项目4.6亿美元，租赁项目2.42亿美元；预计2022年底在建项目9 - 10亿美元，租赁项目3亿美元，总计12 - 13亿美元 [27][28] 处置业务 - 2021年出售7项资产，第四季度处置资产杠杆投资内部收益率26%；2022年计划出售4项资产 [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年迁入租户中，25%在凤凰城，22%在坦帕，20%在纳什维尔，19%在查尔斯顿 [49] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 利用强劲租赁环境，通过单元内部升级和全面重新定位项目推动租金增长 [11] - 持续推出新技术举措，扩大运营利润率，2021年通过自然减员消除30个租赁岗位，2022年底目标再消除50个 [12] - 继续专注发展开发管道，认为新开发比收购更具投资吸引力 [26] - 持续对投资组合进行纪律性清理，出售表现不佳的物业 [55] - 行业方面，2021年多户住宅交易创纪录，第四季度资产定价加速上涨，投资者需求高 [23] - 预计利率上升不会对资产价值产生负面影响，大量流动性和租金增长预期将推动价值上升 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公寓住房需求持续增长，公司租金增长势头良好，预计2022年将继续保持 [9][10] - 新开发和租赁项目进展顺利，租赁速度和租金高于预期 [13] - 资产负债表强劲，标准普尔将公司信用评级展望调至正面，预计2022年资产负债表指标将进一步改善 [14] - 预计2022年市场将出现正常季节性趋势和艰难比较，特别是第四季度，但整体仍将保持强劲 [47] - 长期来看，Sunbelt市场需求强劲，预计未来两到三年公寓住房需求前景良好，即使供应增加，租金增长也只会适度放缓 [108] 其他重要信息 - 公司建设项目面临材料短缺、交付延迟和劳动力短缺问题，预计新开工项目将延迟60天左右，部分项目延迟30天 [31][32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细说明10%有效租金增长的预测依据 - 预测基于年初强劲的租金定价，以及预计下半年出现的正常季节性趋势和艰难比较；预计全年租金增长将保持强劲，但下半年增速会放缓 [47] 问题2: 续约租金增长何时会放缓 - 公司预测主要基于综合租金，预计续约租金全年将保持稳定，季节性因素和艰难比较对新租约定价影响更大 [48] 问题3: 除Sunbelt地区外，其他市场的迁入数据如何 - 迁入趋势持续，25%迁入租户在凤凰城，22%在坦帕，20%在纳什维尔，19%在查尔斯顿 [49] 问题4: 当前损失到租赁的数字是多少，2022年预计的收入增长中有多少来自损失到租赁的实现，多少来自潜在市场租金增长 - 12月所有租约的综合平均价格约为1574美元，12月每单位有效租金约为1443美元，损失到租赁约为9%；基于12月新租约计算，损失到租赁约为12%；预计2022年约5% - 6%的租金增长来自2021年的综合租约增长 [54] 问题5: 为什么2022年还要进行资产处置，而不是用资产负债表资金满足资本需求 - 公司认为持续对投资组合进行纪律性清理很重要，出售表现不佳的物业有助于管理收益表现和稳定性，实现长期收益增长 [55] 问题6: 2月和3月的续约租金情况如何 - 续约租金在15% - 17%之间 [58] 问题7: 利率上升是否会消除一些使用大量杠杆和浮动利率融资的边际买家，从而产生收购机会 - 预计利率上升会使部分市场的买家兴趣略有下降，但市场上资金充裕，不会导致价格大幅下跌；随着市场运营逐渐正常化，执行能力、全现金交易和交易速度等因素将变得更加重要 [60] 问题8: 公司是否会考虑投资单户租赁资产 - 目前公司认为通过现有开发和预购项目有足够的机会部署资本并实现增长，单户租赁市场竞争激烈，公司将继续专注于多户住宅业务 [61] 问题9: 如何得出有效租金增长指导范围的低端和高端 - 低端可能是由于新租约定价受到挑战，高端可能是由于当前强劲的租赁定价持续更长时间；此外，经济冲击、就业增长和入住率等因素也会影响租金增长 [67][68][69] 问题10: 2022年开发支出2 - 3亿美元，预计管道规模到年底达到10亿美元以上，未来开发规模还能增长多少 - 公司对今年的六个开发项目有较好的可见性，预计年底前启动的项目规模在6.5 - 7.5亿美元之间；长期来看，公司希望开发管道规模稳定在10亿美元左右，年资金需求约3亿美元 [70][72] 问题11: 收购市场的资本化率如何受利率和NOI增长影响 - 目前远期资本化率稳定在3%左右，NOI增长推动资产价值上升；预计资本化率将保持稳定，未来收购资产价格大幅上涨的可能性不大 [76] 问题12: 为什么预计2022年同店收入增长为9%，而过去几个季度租金增长高达15% - 16% - 预计下半年会出现正常季节性趋势和艰难比较，导致租金增长放缓；此外，其他收入项目增长较慢，以及公司预留30个基点的入住率以推动价格上涨，也会影响收入增长 [79][80][81] 问题13: 新租约增长在综合10%的租金增长中可能降至多低，年底是否可能接近零增长 - 公司认为新租约增长不会降至零，Sunbelt市场需求强劲，供应水平下降，基本面不会出现重大恶化；预计2022年将出现季节性趋势，特别是第四季度租赁量会有所下降 [86][87] 问题14: 公司是否应该让市场适应这种两位数的租金增长不会持续的情况，2023年及以后是否会回归CPI加增长 - 很难预测2023年及以后的情况，但美国住房供应不足，Sunbelt市场需求强劲，预计未来两到三年租金增长不会降至3% - 3.5% [90] 问题15: 目前的租金增长超过损失到租赁的部分，是否反映了市场租金增长预期，公司是否会在年底超过市场水平 - 当前租金增长是由于市场强劲和去年同期的比较基数较低；预计下半年会出现艰难比较，租金增长会放缓 [95] 问题16: 预计今年整个投资组合的市场租金增长是多少 - 公司预计全年综合租约定价平均约为8%，将根据市场情况进行调整 [96] 问题17: 目前的租金收入比是多少，新入住租约的租金收入比如何 - 目前新入住租约的租金收入比略低于24%，与第三季度持平，过去几个季度略有上升；租户收入增长良好，租金收入比处于舒适水平 [97] 问题18: 同比租金增长16%是否受到去年免租期结束的影响 - 这是绝对有效租金增长，去年同期的优惠幅度仅高出10 - 20个基点，对租金增长没有影响 [100] 问题19: 为什么2021年和可能的2022年没有出现季节性放缓 - 2021年没有季节性放缓是由于Sunbelt市场住房需求强劲，包括就业增长、人口迁移等因素；2022年预计会出现正常季节性放缓，但也可能超出预期 [102] 问题20: 在开发模型中，预计租金增长是否会超过材料和劳动力的时间延迟，开发收益率会如何变化 - 目前开发项目的收益率约为5.9%，预计会降至5.25% - 5.5%；公司在开发项目中采用保守的租金假设，如果考虑租金增长趋势，收益率将保持稳定 [103] 问题21: 考虑到2022年供应延迟和大量资金涌入市场，如何确保2023年及以后不会出现供应过剩，公司的产品如何保持竞争力 - 公司认为目前没有供应过剩风险，预计2023 - 2024年供应会增加，但需求依然强劲，租金增长可能会适度放缓；建筑施工面临挑战，供应大幅增加的可能性较小 [108][109] 问题22: 预计同店收入增长8% - 10%，各市场的增长范围是多少，哪些市场表现最好，哪些最差 - 因技术问题，该问题未得到回答，公司建议提问者直接联系管理层 [111][112][113]

公司权益与资产情况 - 截至2021年9月30日，公司在运营合伙企业中拥有97.1%的权益[123] - 截至2021年9月30日，公司通过运营合伙企业及其子公司拥有并运营296个公寓社区，在一个非合并房地产合资企业中拥有一个公寓社区的所有权权益，并拥有8个在建开发社区[124] - 截至2021年9月30日，公司拥有1.15138323亿个OP单位，占MAALP有限合伙权益的97.1% [160] - 截至2021年和2020年9月30日，公司在一家拥有269套公寓的有限责任公司中拥有所有权权益[174] - 截至2021年9月30日，公司在两个专注于技术的有限合伙企业中拥有所有权权益[174] 2021年第三季度财务关键指标变化 - 2021年第三季度，公司普通股股东可获得的净收入为8360万美元，较2020年同期的5900万美元增长41.7%[128][135] - 2021年第三季度，公司总收入增长2940万美元，物业收入较2020年同期增长6.9%[135] - 2021年第三季度，同店板块平均每单位有效租金较2020年同期增长6.3%[129] - 2021年第三季度，同店板块平均实际入住率为96.4%，高于2020年同期的95.5%[130][133] - 2021年第三季度，同店板块物业收入为4.33996亿美元，较2020年同期增长6.7%；非同店及其他板块物业收入为1857.9万美元，较2020年同期增长12.5%[136] - 2021年第三季度，同店板块物业运营费用为1.64603亿美元，较2020年同期增长1.5%；非同店及其他板块物业运营费用为823.5万美元，较2020年同期增长7.6%[137] - 2021年第三季度，折旧和摊销费用为1.346亿美元，较2020年同期增加690万美元[138] - 2021年第三季度，物业管理费用为1380万美元，较2020年同期增加110万美元；一般及行政费用为1270万美元，较2020年同期增加130万美元[139] - 2021年第三季度利息支出为3920万美元，较2020年同期减少180万美元，有效利率下降18个基点[140] - 2021年第三季度非折旧资产出售收益为20万美元，较2020年同期的140万美元减少[141] - 2021年第三季度其他非经营性收入为1030万美元，较2020年同期增加1010万美元[142] 2021年前九个月财务关键指标变化 - 2021年前九个月归属于MAA普通股股东的净收入为3.454亿美元，较2020年同期增长104.5%，物业收入增长6020万美元，增幅4.8%[143] - 2021年前九个月物业收入中，同店收入为12.58355亿美元，较2020年同期增加5158.6万美元，增幅4.3%；非同店及其他收入为5615.2万美元，较2020年同期增加859.8万美元，增幅18.1%[144] - 2021年前九个月物业运营费用为5.04067亿美元，较2020年同期增加2361万美元，增幅4.9%[145] - 2021年前九个月折旧和摊销费用为3.979亿美元，较2020年同期增加1670万美元[146] - 2021年前九个月利息支出为1.178亿美元，较2020年同期减少880万美元，有效利率下降28个基点[148] - 2021年前九个月出售可折旧房地产资产收益为1.345亿美元，2020年同期无此类处置[149] - 2021年前九个月核心资金运营（Core FFO）为6.055亿美元，较2020年同期增加3950万美元[155] - 2021年前九个月经营活动提供的净现金为6.783亿美元，2020年同期为6.439亿美元[157] - 2021年前九个月投资活动使用的净现金为2.697亿美元，2020年同期为2.932亿美元[158] - 2021年前九个月融资活动使用的净现金为4.027亿美元，2020年同期为3.937亿美元[159] 公司债务情况 - 截至2021年9月30日，公司未偿固定和浮动利率债务总计45.40887亿美元，有效利率3.4% [164] - 截至2021年9月30日，MAALP的10亿美元无担保循环信贷安排无未偿还余额，340万美元额度用于支持未偿还信用证[166] - 截至2021年9月30日，商业票据计划下有2500万美元未偿还，最高发行额度为5亿美元[168] - 截至2021年9月30日，公司有42亿美元公开上市的无担保优先票据未偿还[169] - 截至2021年9月30日，公司有3.689亿美元有担保房产抵押贷款，加权平均利率4.4% [172] - 截至2021年9月30日，公司总市值的17.0%为债务借款[180] - 截至2021年9月30日，公司99.4%的未偿债务为固定利率[180] 公司其他情况 - 2021年8月，公司签订两份18个月远期销售协议，涉及110万股普通股，初始价格为每股190.56美元[162] - 截至2021年和2020年9月30日，公司没有为促成资产负债表外安排或其他合同规定的狭窄或有限目的的关系[175] - 公司为公寓社区购买了综合一般责任保险和防止直接物理损坏的保险[176] - 公司于2021年7月1日重新协商了保险计划[177] - 公司公寓社区的居民租约允许在续约时调整租金，多数租约为一年或更短[178] - 2021年前九个月，公司关键会计政策没有重大变化[179] - 公司市场风险主要来自借款利率变化，自2020年年报披露后无重大变化[180]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO每股超出指引区间中点0.10美元，全年预计核心FFO为每股6.94美元，较之前中点提高0.19美元，同比增长7.9% [33][35] - 全年同店收入增长预测中点为5.1%，同店NOI增长预测中点为5.5%，运营费用预期增长维持在4.25% - 4.75% [36][37] - 第三季度发行6亿美元公共债券，有效利率2.1%，固定超99%债务，平均债务期限延长至近九年；执行1.8亿美元远期股权交易 [38][39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度综合租约定价同比上涨15%，在租租金同比增长6.3%，是第一季度的近5倍 [17] - 预计2021年完成超6000个内部单元升级，安装2.2万个智能家居套件，智能单元总数达4.7万个 [20] - 10月新租约定价同比增长近20%，续约租约定价同比增长13%，综合定价同比上涨约16% [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度平均每日入住率为96.4%，10月平均每日入住率为95.9%，较去年10月高30个基点 [18][22] - 年初至今从其他地区迁至阳光地带市场的新租户占新租约的14%，高于2020年同期的10%以上 [9] - 第三季度租户因购房搬出的比例较去年下降12%，因租房搬出的比例下降38% [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注阳光地带市场，采取多元化策略，平衡大城市和二级市场投资，注重产品性价比 [48] - 加强技术平台和运营能力建设，推进内部单元改造和项目重新定位，以提高运营利润率 [15] - 目前资本部署重点是内部开发和与第三方开发商的回购计划，同时积极评估收购机会 [25] - 预计2022年开发项目总投资可达10亿美元以上，当年资金需求约4亿美元 [69][70] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 阳光地带市场需求强劲，租金增长和入住率高的趋势将延续至2022年，公司有望受益 [7][14] - 关注供应链挑战和通胀趋势，预计维修和维护费用全年增长约6%，2022年运营费用将面临压力 [11][37] - 认为公寓业务对利率上升有一定对冲作用，公司资产负债表强劲，有能力应对市场压力 [44][45] 其他重要信息 - 公司目前开发和预购项目共2999个单元，总成本7.1亿美元，预计新项目稳定NOI收益率在5.5% - 5.75% [27][28] - 奥兰多桑湖项目预计稳定日期提前两个季度至2022年第三季度 [29] - 今年待处置的三处房产交易接近完成，投资IRR达30% [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司面临的风险因素有哪些 - 公司认为利率上升、供应链问题、税收政策变化等是可能影响业务的因素，但公寓业务对利率上升有一定对冲作用，公司资产负债表强劲，有能力应对 [43][44][45] 问题: 租金上涨是否导致租户合租情况增加 - 公司表示未观察到租户合租情况增加，一居室和两居室最受欢迎，租金收入比仍保持在21% - 22%的合理范围 [50][51] 问题: 10月数据是否显示出季节性因素 - 公司预计第四季度后期会有季节性放缓，但由于该季度租约数量少，对业绩影响不大，预计全年平均入住率约96% [54][55][77] 问题: 租金收入未大幅波动的原因是什么 - 公司认为主要是新租户资质提高，且自2019年第三季度以来，租户收入增长约17%，与租金增长基本同步 [57][58] 问题: 目前总投资组合的租约损失率是多少 - 以9月生效的租约与9月在租租约相比，租约损失率约为11%，预计2022年约有5%的租金增长已锁定 [60][61] 问题: 供应链中断对2022年市场供应有何影响 - 公司认为供应链问题可能导致部分在建项目施工延迟，预计2022年市场供应将略低于当前预期 [63][66] 问题: 公司开发业务在当前周期的发展前景如何 - 公司预计开发项目总投资可达10亿美元以上，当年资金需求约4亿美元，认为在现有人员配置下有能力执行该规模的开发业务 [69][70][80] 问题: 租金增长是否会使开发项目从拖累业绩变为推动业绩 - 公司认为虽然租金增长好于预期，但部分项目在2022年大部分时间入住率仍较低，仍会对业绩有一定拖累，但会比原预期有所改善 [84] 问题: 如何合理预估2022年的租金增长 - 公司采用自下而上的方法，综合考虑市场供应、就业增长、技术应用、改造和重新定位等因素，目前无法给出具体数字，但认为在现有基础上实现个位数或10%左右的租金增长并非不合理 [87][88][90] 问题: 资本回报率是否因资本化率压缩而下降 - 公司认为资本回报率是否下降取决于对长期租金增长的预期，总体而言资本回报率有所下降 [91][92] 问题: 公司对收购稳定资产的态度为何发生变化 - 公司认为随着市场周期推进，供应和开工增加，供应链问题可能导致部分项目出现困境，为收购稳定资产提供机会，同时成本资本因素也有影响 [94][95] 问题: 智能家居项目完成后，公司的下一波技术举措有哪些 - 公司今年扩展了呼叫中心解决方案，部署了潜在客户培育软件，升级了虚拟看房等，明年预计通过技术减少约50个岗位 [98][99] 问题: 与2019年预期相比，过去两年公司投资组合租金和同店综合增长情况如何 - 公司认为过去两年收入增长与2019年预期大致相符，但波动较大，公司通过多种策略降低了业绩波动 [102][105] 问题: 过去两年哪些市场表现异常 - 公司指出凤凰城和坦帕表现强劲，奥兰多受疫情影响出现意外下滑，休斯顿表现滞后，部分二级市场表现稳定，亚特兰大已恢复强劲 [107][108] 问题: 哪些市场的房产税压力较大 - 公司认为德州和佛罗里达州房产税压力最大，预计2022年将面临挑战，部分地区如田纳西州、北卡罗来纳州和佐治亚州部分地区暂无评估压力 [109][110][111] 问题: 出售萨凡纳和夏洛特房产的原因、资本化率及未来处置计划 - 公司每年评估房产，考虑现金流、资本支出、监管问题和租金增长等因素确定出售房产，今年出售的三处房产收益率约4.2%，相当于市场资本化率3.25% - 3.5%，未来处置计划将在后续公布 [113][114][117] 问题: 市场上租赁项目面临困境的原因是什么 - 公司表示自身租赁项目表现良好，市场上其他项目可能因供应链交付问题和延迟而面临困境，为公司提供收购机会 [119][120] 问题: 公寓租户在市场内是否有向郊区转移的趋势 - 公司表示2020年城市与郊区租金差距达到260个基点，目前已缩小至60个基点，两类资产租金增长均强劲 [122] 问题: 夏洛特和萨凡纳房产的资本化率是否为调整税收再保险后的买家市场资本化率 - 公司确认是调整后的买家市场资本化率 [124][125] 问题: 未来人员成本压力预计有多大 - 公司预计人员、维修维护和税收三项费用占总费用约2/3，2022年这三项费用预计呈中个位数增长，公司将通过技术手段控制人员成本在4% - 5% [126][128][131] 问题: 何时能恢复续租租金高于新租租金的情况 - 公司表示目前续租租金比历史水平低约300美元，在需求持续旺盛的情况下，预计未来一年难以恢复 [133][135][136] 问题: A类和B类公寓租金增长是否有差异 - 公司表示目前A类和B类公寓租金增长差距已从2020年第四季度的310个基点缩小至70个基点，A类为14.7%，B类为15.4%，差异主要受市场供应影响 [137][138][139] 问题: 新项目开发商是否提供租金优惠 - 公司表示不同地区情况不同，目前市场上租金优惠情况较去年减少 [140] 问题: 2022年费用增长是否可按5%估算 - 公司认为考虑人员、维修维护和税收三项主要费用，按中个位数增长估算合理，具体将在后续指引中说明 [142][143] 问题: 如何看待当前租金定价及未来趋势 - 公司认为续租租金相对稳定且有提升空间，新租租金受市场和季节因素影响较大，目前可能因疫情后需求释放而偏高，未来新租租金可能会有所调整，但整体需求仍将保持强劲 [147][149][152]

市场与业务展望 - 预计2021 - 2025年MAA市场租金累计增长15.8%，复合年增长率3.0%，高于非MAA REIT市场和全国平均水平[12] - 2021年同店净营业收入增长预计在3.25% - 4.25%之间[14] - 2021年核心每股运营资金预计在6.65 - 6.85美元之间，中点为6.75美元[14] 业务策略与举措 - 采用差异化投资组合策略，在阳光地带地区实现独特多元化和平衡[4] - 推进技术创新，智能家庭安装和批量互联网项目预计提升2021年营收[6] - 实施稳健的重建计划，约1.1万套单元待重建，有望创造额外租金增长价值[30] 财务状况与指标 - 截至6月30日，总债务与调整后总资产比率为30.6%，低于行业平均的32.8%[49] - 债务与优先股占总资本比率为18.6%，普通股权益占比78.4%[46][47] - 信用评级稳定，标准普尔评级服务为BBB +稳定，穆迪投资者服务为Baa1稳定，惠誉评级为BBB +积极[48] 可持续发展与社会责任 - 设定2018 - 2028年能源使用强度、温室气体强度和用水强度分别降低15%、15%和10%的目标[51] - 支持员工福祉，提供健康、财务、职业发展等多方面福利[52] - 开展“Open Arms”项目，为有医疗需求的家庭提供服务，已帮助超3000个家庭[53][54]

财务业绩 - 2021年第二季度摊薄后每股收益为1.88美元，2020年同期为0.65美元；上半年摊薄后每股收益为2.28美元，2020年同期为0.96美元[3] - 2021年第二季度同店组合物业收入增长4.7%，净营业收入增长3.6%[5][8] - 2021年上半年同店组合物业收入增长3.0%，净营业收入增长1.3%[9] 业务亮点 - 2021年第二季度同店组合平均有效租金增长3.1%，平均实际入住率为96.4%[8] - 2021年第二季度新租和续租的同店组合混合租赁定价较到期租赁增长8.2%，7月超过12%[5] - 2021年第二季度完成1836套公寓内部改造，租金较未改造单元提高约11%[5] 发展与投资 - 截至2021年第二季度末，有8个开发项目在建，预计总成本6.275亿美元，剩余资金需求3.013亿美元[6][13] - 2021年第二季度完成2个项目建设，2个项目开始租赁，平均入住率69.7%[6][14] - 2021年4 - 6月收购3个项目，6月出售4个位于杰克逊的物业，总收益约1.6亿美元，净收益1.348亿美元[11][12] 财务状况 - 截至2021年6月30日，总债务与调整后总资产比率为30.6%，总债务46亿美元，平均有效利率约3.5%[25] - 2021年第二季度股息和分配为1.215亿美元，2020年同期为1.184亿美元[23] 业绩指引 - 上调2021年摊薄后每股净收入、核心FFO和核心AFFO指引，预计核心FFO为6.65 - 6.85美元/股[27][29] - 预计同店组合物业收入增长3.75% - 4.25%，物业运营费用增长4.25% - 4.75%，净营业收入增长3.25% - 4.25%[29]