公司权益与资产情况 - 截至2021年9月30日，公司在运营合伙企业中拥有97.1%的权益[123] - 截至2021年9月30日，公司通过运营合伙企业及其子公司拥有并运营296个公寓社区，在一个非合并房地产合资企业中拥有一个公寓社区的所有权权益，并拥有8个在建开发社区[124] - 截至2021年9月30日，公司拥有1.15138323亿个OP单位，占MAALP有限合伙权益的97.1% [160] - 截至2021年和2020年9月30日，公司在一家拥有269套公寓的有限责任公司中拥有所有权权益[174] - 截至2021年9月30日，公司在两个专注于技术的有限合伙企业中拥有所有权权益[174] 2021年第三季度财务关键指标变化 - 2021年第三季度，公司普通股股东可获得的净收入为8360万美元，较2020年同期的5900万美元增长41.7%[128][135] - 2021年第三季度，公司总收入增长2940万美元，物业收入较2020年同期增长6.9%[135] - 2021年第三季度，同店板块平均每单位有效租金较2020年同期增长6.3%[129] - 2021年第三季度，同店板块平均实际入住率为96.4%，高于2020年同期的95.5%[130][133] - 2021年第三季度，同店板块物业收入为4.33996亿美元，较2020年同期增长6.7%；非同店及其他板块物业收入为1857.9万美元，较2020年同期增长12.5%[136] - 2021年第三季度，同店板块物业运营费用为1.64603亿美元，较2020年同期增长1.5%；非同店及其他板块物业运营费用为823.5万美元，较2020年同期增长7.6%[137] - 2021年第三季度，折旧和摊销费用为1.346亿美元，较2020年同期增加690万美元[138] - 2021年第三季度，物业管理费用为1380万美元，较2020年同期增加110万美元；一般及行政费用为1270万美元，较2020年同期增加130万美元[139] - 2021年第三季度利息支出为3920万美元，较2020年同期减少180万美元，有效利率下降18个基点[140] - 2021年第三季度非折旧资产出售收益为20万美元，较2020年同期的140万美元减少[141] - 2021年第三季度其他非经营性收入为1030万美元，较2020年同期增加1010万美元[142] 2021年前九个月财务关键指标变化 - 2021年前九个月归属于MAA普通股股东的净收入为3.454亿美元，较2020年同期增长104.5%，物业收入增长6020万美元，增幅4.8%[143] - 2021年前九个月物业收入中，同店收入为12.58355亿美元，较2020年同期增加5158.6万美元，增幅4.3%；非同店及其他收入为5615.2万美元，较2020年同期增加859.8万美元，增幅18.1%[144] - 2021年前九个月物业运营费用为5.04067亿美元，较2020年同期增加2361万美元，增幅4.9%[145] - 2021年前九个月折旧和摊销费用为3.979亿美元，较2020年同期增加1670万美元[146] - 2021年前九个月利息支出为1.178亿美元，较2020年同期减少880万美元，有效利率下降28个基点[148] - 2021年前九个月出售可折旧房地产资产收益为1.345亿美元，2020年同期无此类处置[149] - 2021年前九个月核心资金运营（Core FFO）为6.055亿美元，较2020年同期增加3950万美元[155] - 2021年前九个月经营活动提供的净现金为6.783亿美元，2020年同期为6.439亿美元[157] - 2021年前九个月投资活动使用的净现金为2.697亿美元，2020年同期为2.932亿美元[158] - 2021年前九个月融资活动使用的净现金为4.027亿美元，2020年同期为3.937亿美元[159] 公司债务情况 - 截至2021年9月30日，公司未偿固定和浮动利率债务总计45.40887亿美元，有效利率3.4% [164] - 截至2021年9月30日，MAALP的10亿美元无担保循环信贷安排无未偿还余额，340万美元额度用于支持未偿还信用证[166] - 截至2021年9月30日，商业票据计划下有2500万美元未偿还，最高发行额度为5亿美元[168] - 截至2021年9月30日，公司有42亿美元公开上市的无担保优先票据未偿还[169] - 截至2021年9月30日，公司有3.689亿美元有担保房产抵押贷款，加权平均利率4.4% [172] - 截至2021年9月30日，公司总市值的17.0%为债务借款[180] - 截至2021年9月30日，公司99.4%的未偿债务为固定利率[180] 公司其他情况 - 2021年8月，公司签订两份18个月远期销售协议，涉及110万股普通股，初始价格为每股190.56美元[162] - 截至2021年和2020年9月30日，公司没有为促成资产负债表外安排或其他合同规定的狭窄或有限目的的关系[175] - 公司为公寓社区购买了综合一般责任保险和防止直接物理损坏的保险[176] - 公司于2021年7月1日重新协商了保险计划[177] - 公司公寓社区的居民租约允许在续约时调整租金，多数租约为一年或更短[178] - 2021年前九个月，公司关键会计政策没有重大变化[179] - 公司市场风险主要来自借款利率变化，自2020年年报披露后无重大变化[180]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO每股超出指引区间中点0.10美元，全年预计核心FFO为每股6.94美元，较之前中点提高0.19美元，同比增长7.9% [33][35] - 全年同店收入增长预测中点为5.1%，同店NOI增长预测中点为5.5%，运营费用预期增长维持在4.25% - 4.75% [36][37] - 第三季度发行6亿美元公共债券，有效利率2.1%，固定超99%债务，平均债务期限延长至近九年；执行1.8亿美元远期股权交易 [38][39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度综合租约定价同比上涨15%，在租租金同比增长6.3%，是第一季度的近5倍 [17] - 预计2021年完成超6000个内部单元升级，安装2.2万个智能家居套件，智能单元总数达4.7万个 [20] - 10月新租约定价同比增长近20%，续约租约定价同比增长13%，综合定价同比上涨约16% [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度平均每日入住率为96.4%，10月平均每日入住率为95.9%，较去年10月高30个基点 [18][22] - 年初至今从其他地区迁至阳光地带市场的新租户占新租约的14%，高于2020年同期的10%以上 [9] - 第三季度租户因购房搬出的比例较去年下降12%，因租房搬出的比例下降38% [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注阳光地带市场，采取多元化策略，平衡大城市和二级市场投资，注重产品性价比 [48] - 加强技术平台和运营能力建设，推进内部单元改造和项目重新定位，以提高运营利润率 [15] - 目前资本部署重点是内部开发和与第三方开发商的回购计划，同时积极评估收购机会 [25] - 预计2022年开发项目总投资可达10亿美元以上，当年资金需求约4亿美元 [69][70] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 阳光地带市场需求强劲，租金增长和入住率高的趋势将延续至2022年，公司有望受益 [7][14] - 关注供应链挑战和通胀趋势，预计维修和维护费用全年增长约6%，2022年运营费用将面临压力 [11][37] - 认为公寓业务对利率上升有一定对冲作用，公司资产负债表强劲，有能力应对市场压力 [44][45] 其他重要信息 - 公司目前开发和预购项目共2999个单元，总成本7.1亿美元，预计新项目稳定NOI收益率在5.5% - 5.75% [27][28] - 奥兰多桑湖项目预计稳定日期提前两个季度至2022年第三季度 [29] - 今年待处置的三处房产交易接近完成，投资IRR达30% [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司面临的风险因素有哪些 - 公司认为利率上升、供应链问题、税收政策变化等是可能影响业务的因素，但公寓业务对利率上升有一定对冲作用，公司资产负债表强劲，有能力应对 [43][44][45] 问题: 租金上涨是否导致租户合租情况增加 - 公司表示未观察到租户合租情况增加，一居室和两居室最受欢迎，租金收入比仍保持在21% - 22%的合理范围 [50][51] 问题: 10月数据是否显示出季节性因素 - 公司预计第四季度后期会有季节性放缓，但由于该季度租约数量少，对业绩影响不大，预计全年平均入住率约96% [54][55][77] 问题: 租金收入未大幅波动的原因是什么 - 公司认为主要是新租户资质提高，且自2019年第三季度以来，租户收入增长约17%，与租金增长基本同步 [57][58] 问题: 目前总投资组合的租约损失率是多少 - 以9月生效的租约与9月在租租约相比，租约损失率约为11%，预计2022年约有5%的租金增长已锁定 [60][61] 问题: 供应链中断对2022年市场供应有何影响 - 公司认为供应链问题可能导致部分在建项目施工延迟，预计2022年市场供应将略低于当前预期 [63][66] 问题: 公司开发业务在当前周期的发展前景如何 - 公司预计开发项目总投资可达10亿美元以上，当年资金需求约4亿美元，认为在现有人员配置下有能力执行该规模的开发业务 [69][70][80] 问题: 租金增长是否会使开发项目从拖累业绩变为推动业绩 - 公司认为虽然租金增长好于预期，但部分项目在2022年大部分时间入住率仍较低，仍会对业绩有一定拖累，但会比原预期有所改善 [84] 问题: 如何合理预估2022年的租金增长 - 公司采用自下而上的方法，综合考虑市场供应、就业增长、技术应用、改造和重新定位等因素，目前无法给出具体数字，但认为在现有基础上实现个位数或10%左右的租金增长并非不合理 [87][88][90] 问题: 资本回报率是否因资本化率压缩而下降 - 公司认为资本回报率是否下降取决于对长期租金增长的预期，总体而言资本回报率有所下降 [91][92] 问题: 公司对收购稳定资产的态度为何发生变化 - 公司认为随着市场周期推进，供应和开工增加，供应链问题可能导致部分项目出现困境，为收购稳定资产提供机会，同时成本资本因素也有影响 [94][95] 问题: 智能家居项目完成后，公司的下一波技术举措有哪些 - 公司今年扩展了呼叫中心解决方案，部署了潜在客户培育软件，升级了虚拟看房等，明年预计通过技术减少约50个岗位 [98][99] 问题: 与2019年预期相比，过去两年公司投资组合租金和同店综合增长情况如何 - 公司认为过去两年收入增长与2019年预期大致相符，但波动较大，公司通过多种策略降低了业绩波动 [102][105] 问题: 过去两年哪些市场表现异常 - 公司指出凤凰城和坦帕表现强劲，奥兰多受疫情影响出现意外下滑，休斯顿表现滞后，部分二级市场表现稳定，亚特兰大已恢复强劲 [107][108] 问题: 哪些市场的房产税压力较大 - 公司认为德州和佛罗里达州房产税压力最大，预计2022年将面临挑战，部分地区如田纳西州、北卡罗来纳州和佐治亚州部分地区暂无评估压力 [109][110][111] 问题: 出售萨凡纳和夏洛特房产的原因、资本化率及未来处置计划 - 公司每年评估房产，考虑现金流、资本支出、监管问题和租金增长等因素确定出售房产，今年出售的三处房产收益率约4.2%，相当于市场资本化率3.25% - 3.5%，未来处置计划将在后续公布 [113][114][117] 问题: 市场上租赁项目面临困境的原因是什么 - 公司表示自身租赁项目表现良好，市场上其他项目可能因供应链交付问题和延迟而面临困境，为公司提供收购机会 [119][120] 问题: 公寓租户在市场内是否有向郊区转移的趋势 - 公司表示2020年城市与郊区租金差距达到260个基点，目前已缩小至60个基点，两类资产租金增长均强劲 [122] 问题: 夏洛特和萨凡纳房产的资本化率是否为调整税收再保险后的买家市场资本化率 - 公司确认是调整后的买家市场资本化率 [124][125] 问题: 未来人员成本压力预计有多大 - 公司预计人员、维修维护和税收三项费用占总费用约2/3，2022年这三项费用预计呈中个位数增长，公司将通过技术手段控制人员成本在4% - 5% [126][128][131] 问题: 何时能恢复续租租金高于新租租金的情况 - 公司表示目前续租租金比历史水平低约300美元，在需求持续旺盛的情况下，预计未来一年难以恢复 [133][135][136] 问题: A类和B类公寓租金增长是否有差异 - 公司表示目前A类和B类公寓租金增长差距已从2020年第四季度的310个基点缩小至70个基点，A类为14.7%，B类为15.4%，差异主要受市场供应影响 [137][138][139] 问题: 新项目开发商是否提供租金优惠 - 公司表示不同地区情况不同，目前市场上租金优惠情况较去年减少 [140] 问题: 2022年费用增长是否可按5%估算 - 公司认为考虑人员、维修维护和税收三项主要费用，按中个位数增长估算合理，具体将在后续指引中说明 [142][143] 问题: 如何看待当前租金定价及未来趋势 - 公司认为续租租金相对稳定且有提升空间，新租租金受市场和季节因素影响较大，目前可能因疫情后需求释放而偏高，未来新租租金可能会有所调整，但整体需求仍将保持强劲 [147][149][152]

市场与业务展望 - 预计2021 - 2025年MAA市场租金累计增长15.8%，复合年增长率3.0%，高于非MAA REIT市场和全国平均水平[12] - 2021年同店净营业收入增长预计在3.25% - 4.25%之间[14] - 2021年核心每股运营资金预计在6.65 - 6.85美元之间，中点为6.75美元[14] 业务策略与举措 - 采用差异化投资组合策略，在阳光地带地区实现独特多元化和平衡[4] - 推进技术创新，智能家庭安装和批量互联网项目预计提升2021年营收[6] - 实施稳健的重建计划，约1.1万套单元待重建，有望创造额外租金增长价值[30] 财务状况与指标 - 截至6月30日，总债务与调整后总资产比率为30.6%，低于行业平均的32.8%[49] - 债务与优先股占总资本比率为18.6%，普通股权益占比78.4%[46][47] - 信用评级稳定，标准普尔评级服务为BBB +稳定，穆迪投资者服务为Baa1稳定，惠誉评级为BBB +积极[48] 可持续发展与社会责任 - 设定2018 - 2028年能源使用强度、温室气体强度和用水强度分别降低15%、15%和10%的目标[51] - 支持员工福祉，提供健康、财务、职业发展等多方面福利[52] - 开展“Open Arms”项目，为有医疗需求的家庭提供服务，已帮助超3000个家庭[53][54]

财务业绩 - 2021年第二季度摊薄后每股收益为1.88美元，2020年同期为0.65美元；上半年摊薄后每股收益为2.28美元，2020年同期为0.96美元[3] - 2021年第二季度同店组合物业收入增长4.7%，净营业收入增长3.6%[5][8] - 2021年上半年同店组合物业收入增长3.0%，净营业收入增长1.3%[9] 业务亮点 - 2021年第二季度同店组合平均有效租金增长3.1%，平均实际入住率为96.4%[8] - 2021年第二季度新租和续租的同店组合混合租赁定价较到期租赁增长8.2%，7月超过12%[5] - 2021年第二季度完成1836套公寓内部改造，租金较未改造单元提高约11%[5] 发展与投资 - 截至2021年第二季度末，有8个开发项目在建，预计总成本6.275亿美元，剩余资金需求3.013亿美元[6][13] - 2021年第二季度完成2个项目建设，2个项目开始租赁，平均入住率69.7%[6][14] - 2021年4 - 6月收购3个项目，6月出售4个位于杰克逊的物业，总收益约1.6亿美元，净收益1.348亿美元[11][12] 财务状况 - 截至2021年6月30日，总债务与调整后总资产比率为30.6%，总债务46亿美元，平均有效利率约3.5%[25] - 2021年第二季度股息和分配为1.215亿美元，2020年同期为1.184亿美元[23] 业绩指引 - 上调2021年摊薄后每股净收入、核心FFO和核心AFFO指引，预计核心FFO为6.65 - 6.85美元/股[27][29] - 预计同店组合物业收入增长3.75% - 4.25%，物业运营费用增长4.25% - 4.75%，净营业收入增长3.25% - 4.25%[29]

公司权益与资产情况 - 截至2021年6月30日，公司在运营合伙企业中拥有96.9%的权益[110] - 截至2021年6月30日，公司通过运营合伙企业及其子公司拥有并运营296个公寓社区，在非合并房地产合资企业中拥有1个公寓社区的权益，并有8个开发社区在建[111] - 截至2021年6月30日，公司拥有1.14919922亿个OP单位，占MAALP有限合伙权益的96.9%[151] 财务数据关键指标变化 - 季度数据 - 2021年第二季度，公司普通股股东可获得的净收入为2.156亿美元，较2020年同期的7410万美元增长190.7%[116][123] - 2021年第二季度，公司总收入增长2390万美元，物业收入较2020年同期增长5.8%[123] - 2021年第二季度，同店组合的平均有效租金较2020年同期增长3.1%[117] - 2021年第二季度，同店组合的平均实际入住率为96.4%，高于2020年同期的95.4%[118][121] - 2021年第二季度，同店物业收入增长4.7%，非同店及其他物业收入增长37.1%[124] - 2021年第二季度，同店物业运营费用增长6.3%，非同店及其他物业运营费用增长25.5%，总物业运营费用增长7.2%[125] - 2021年第二季度，折旧和摊销费用为1.318亿美元，较2020年同期增加460万美元[126] - 2021年第二季度物业管理费用为1380万美元，较2020年同期增加200万美元；一般及行政费用为1310万美元，较2020年同期增加260万美元[127] - 2021年第二季度利息费用为3890万美元，较2020年同期减少330万美元，有效利率下降35个基点[128] - 2021年第二季度出售四个公寓社区，实现可折旧房地产资产销售收益1.348亿美元，2020年同期无此类处置[129] - 2021年第二季度核心资金运营（Core FFO）为1.997亿美元，较2020年同期增加1090万美元[145] 财务数据关键指标变化 - 上半年数据 - 2021年上半年归属于MAA普通股股东的净收入为2.618亿美元，较2020年同期增长138.3%；物业收入增长3080万美元，增幅3.7%[131] - 2021年上半年同店物业收入为8.24359亿美元，较2020年同期增加2426.7万美元，增幅3.0%；非同一门店及其他物业收入为3757.3万美元，较2020年同期增加654.1万美元，增幅21.1%[132] - 2021年上半年同店物业运营费用为3.14558亿美元，较2020年同期增加1753.4万美元，增幅5.9%；非同一门店及其他物业运营费用为1667.1万美元，较2020年同期增加305.2万美元，增幅22.4%[133] - 2021年上半年折旧和摊销费用为2.633亿美元，较2020年同期增加970万美元[134] - 2021年上半年利息费用为7850万美元，较2020年同期减少710万美元，有效利率下降33个基点[136] - 2021年上半年其他非经营性收入为420万美元，较2020年同期增加1810万美元[138] - 2021年上半年核心FFO为3.942亿美元，较2020年同期增加1410万美元[146] - 2021年上半年经营活动提供的净现金为3.973亿美元，2020年同期为3.896亿美元[148] - 2021年上半年投资活动使用的净现金为1.325亿美元，2020年同期为1.978亿美元[149] - 2021年上半年融资活动使用的净现金为2.574亿美元，2020年同期为2.267亿美元[150] 公司业务多元化情况 - 公司通过投资36个特定市场，在市场、城市和郊区子市场以及各种产品类型和月租金价格点上实现了多元化[119] 公司股票发行计划 - ATM计划下公司有权发行最多400万股普通股，截至2021年6月30日，尚有390万股可发行[152][153] 公司债务情况 - 截至2021年6月30日，公司总债务为45.53237亿美元，固定利率债务为42.73237亿美元，有效利率为3.7%[154] - 截至2021年6月30日，MAALP的无担保商业票据计划下有2.8亿美元未偿还，平均每日借款为4.018亿美元[154] - 截至2021年6月30日，公司有3.692亿美元的有担保物业抵押贷款，加权平均利率为4.40%[160] 公司风险相关情况 - 公司公寓社区的居民租约允许在续约时调整租金，多数租约为一年或更短，可降低通胀风险[166] - 截至2021年6月30日的六个月内，公司关键会计政策无重大变化[167] - 公司主要市场风险敞口为借款利率变动[168] - 截至2021年6月30日，公司总市值的18.6%为债务借款[168] - 公司利率风险目标是限制利率波动对收益和现金流的影响并降低整体借款成本[168] - 公司通过使用固定利率债务工具和利率互换管理借款市场利率波动风险[168] - 公司尽力使债务工具在多年内到期以限制单一年度利率变化风险[168] - 公司不进行衍生工具交易或其他投机目的操作[168] - 截至2021年6月30日，公司93.9%的未偿债务为固定利率[168] - 公司定期审查未偿借款的利率敞口以降低利率波动风险[168] - 公司市场风险较2020年年报披露无重大变化[168]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO处于先前指引范围的高端，每股比中点高出0.08美元 [25] - 上调全年核心FFO和同店业绩指引，全年收入增长预测中点为4%，较先前中点高出200个基点 [25] - 预计全年总运营费用增长中点因物业绩效奖励和维修成本通胀压力上调50个基点 [27][28] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度混合租赁定价同比上涨8.2%，在租租金同比增长至3.1%，高于第一季度的1.3% [11] - 7月新租定价同比增长近17%，续租定价同比增长9%，混合定价同比增长12% [13] - 预计全年混合租赁增长在6.5% - 7.5%，下半年约为8% [34] 开发业务 - 第二季度启动两个预购项目建设，开发和预购管道达3347个单位，总成本7.75亿美元 [19] - 预计年底开发社区和建设及租赁管道总额略超8亿美元 [28] 处置业务 - 第二季度末出售杰克逊的四处物业，售价1.6亿美元，高于预期 [22][23] - 另有三处物业预计年底前完成出售 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 第二季度末平均每日入住率为96.4%，7月为96.1%，较去年同期高80个基点 [12][14] - 7月空置和60天通知期房源占比7.1%，较去年同期改善100个基点 [14] - 今年来自阳光地带以外的新入住居民比例较去年前六个月增加265个基点，目前占新租约近13% [8] - 部分市场如亚特兰大、坦帕、凤凰城等租金增长强劲，高于疫情前水平 [36][37][39] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略方向 - 专注阳光地带市场，通过多元化战略、租赁基本面、改造和技术举措推动同店组合增长 [9] - 继续拓展外部增长平台，专注新开发和预购机会，而非现有物业收购 [19] 行业竞争 - 投资者对阳光地带多户住宅物业需求强劲，交易价格上涨，资本回报率下降 [18] - 开发和合资领域竞争较收购市场稍弱 [78] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 阳光地带就业增长和人口迁移趋势持续推动住房需求，预计租金将继续强劲增长 [6] - 市场需求强劲，供应不太可能大幅增加，预计未来供需关系有利 [71][75] - 公司在阳光地带市场有长期经验和独特多元化策略，具备竞争优势 [53] 其他重要信息 - 2021年预计完成超6000个内部单元升级和安装2.2万个智能家居套件 [12] - 保险于7月1日续保，同比增长约14% - 15%，主要受冬季风暴Uri影响 [112] - 第二季度租金收取率为99.2%，驱逐政策变化预计影响不大 [113] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 全年混合租赁增长新指引下半年情况及对明年租赁滚动收益的影响 - 下半年预计增长约8%，第三季度强劲，第四季度有季节性适度放缓 [34] - 全年7%的混合租赁增长约一半将融入2022年，为明年业绩提供支撑 [35] 问题2: 部分市场租金增长高于疫情前的驱动因素 - 经济持续增长，外地迁入居民增加，如凤凰城、坦帕、纳什维尔等市场 [40] - 公司市场占美国新家庭形成的42%，预计明年增至44%，需求强劲 [41] 问题3: 对IRT和Steadfast合并投资组合的看法及并购策略 - 该投资组合无战略价值，新增市场非公司关注重点，且现有融资与公司资产负债表策略不符 [50] - 公司寻求有战略意义的机会，加强平台实力，而非单纯扩大规模 [51] 问题4: 大型房地产投资信托基金进入阳光地带市场的威胁和机遇 - 公司在该地区有长期经验和独特多元化策略，具备竞争优势 [53] 问题5: 全年混合租赁增长指引是否保守及租赁增长是否会显著放缓 - 预计第三季度延续7月强劲态势，第四季度有季节性适度放缓，但仍高于历史水平 [60][61] - 预计8月与7月相似，随后随需求下降而下降 [62] 问题6: 费用指引上调原因及是否加速成本支出或改变费用资本化 - 主要因物业绩效奖励和维修成本通胀压力，预计下半年维修成本将下降 [65][66] - 费用和资本化无变化 [64][65] 问题7: 第三季度核心FFO指引低于第二季度的抵消因素 - 历史上第三季度核心FFO通常较低，因该季度费用最高，虽租金也高，但季节性费用影响较大 [70] 问题8: 市场两位数租金增长的持续时间 - 主要取决于供需平衡，需求预计保持强劲，供应不太可能大幅增加，预计明年供需关系有利 [71][75] 问题9: 开发和预售市场竞争情况及居民迁出原因 - 开发和合资领域竞争较收购市场稍弱 [78] - 居民迁出主要因购房和工作调动，迁出到外地的比例从5%降至4% [79] 问题10: 本季度迁入居民的人口统计特征及智能家居技术的收益情况 - 租金收入比保持在19% - 20%，迁入居民收入较高，有租金上涨空间 [83] - 智能家居技术使租金增加20 - 25美元，还将通过移动维护计划降低费用 [87] 问题11: 全年入住率预期及平衡租金和入住率的策略 - 预计下半年入住率稳定在95.5% - 96.5%，目前有提价空间 [92] - 注重嵌入式租金增长，目前入住率和空置率情况良好，可继续提价 [93][94] 问题12: 开发项目建设启动安排及寻找新开发机会的情况 - 开发项目启动时间难以精确规划，需等待成本和审批确定 [97][98] - 仍有长期改造和许可机会，但寻找和审批场地难度增加 [99] 问题13: 现有开发管道租金与预期收益率差异及项目提前稳定的可能性 - 租赁情况良好，收益率有积极增长势头，凤凰城项目稳定时间提前两个季度 [104] - 整体收益率预计提高约20个基点 [105] 问题14: 改造项目的溢价及投资组合的租金损失情况 - 改造项目溢价约11% [106] - 租金损失情况受全年租赁增长影响，预计今年混合租赁增长7% [107] 问题15: 上半年和下半年各市场租金增长情况、保险续保情况及驱逐相关情况 - 多数市场租金增长加速，华盛顿特区和休斯顿较慢但有进展 [111] - 7月1日保险续保，同比增长约14% - 15%，主要受冬季风暴Uri影响 [112] - 驱逐相关情况对公司影响有限，租金收取率高，与救济基金合作管理 [113] 问题16: 新租增长高于续租租金的持续时间及战略举措 - 随着续租重新定价，差距将缩小，市场供需关系支持当前强劲环境 [117][118] - 继续提高新租和续租价格，续租接受率低 [117][119] 问题17: 来自阳光地带以外新租赁比例与2019年对比及不同区域表现差异 - 各市场有差异，如亚特兰大、凤凰城、坦帕等市场比例上升，亨茨维尔下降 [120][121] - 城市、郊区和不同等级资产表现差异在疫情后缩小，均表现良好 [123] 问题18: 杰克逊物业处置的资本回报率及即将处置物业的预期价格和市场 - 杰克逊物业处置资本回报率从公司和买家角度分别约为5.4%和4.7%，即将处置物业预计在4.5% - 7.5% [128] - 即将处置的物业位于萨凡纳和夏洛特 [129] 问题19: 单户租赁社区对租赁的影响及与房屋建筑商合作的可能性 - 影响有限，在凤凰城未减缓公司租赁势头，单户租赁占迁出比例小 [131] - 有机会会考虑与房屋建筑商合作投资单户租赁社区，但目前不主动寻求 [139][140] 问题20: 驱逐禁令解除的影响及与居民合作获取政府租金援助的情况 - 预计影响不大，公司积极帮助居民申请援助，涉及比例小 [136][137]

市场与业务展望 - 2021年预计库存同比增长2.5% - 3.0%，2022年供应预计降低；市场预计新增500万个就业岗位，就业增长率达5%[13] - 2021 - 2025年公司市场预计租金累计增长15.8%，复合年增长率为3.0%[18] - 2021年同店净营业收入增长范围预计为0.0% - 2.0%[20] 财务指标 - 2021年全年核心运营资金每股预计在6.35 - 6.65美元，中点为6.50美元[20] - 2021年全年物业收入预计增长1.0% - 3.0%，中点为2.0%；物业费用预计增长3.0% - 5.0%，中点为4.0%[19] 运营表现 - 2021年5月同店新租平均定价同比增长6.2%，续租平均定价同比增长7.5%，综合平均定价同比增长6.9%[22] - 2021年5月同店平均实际入住率为96.4%[22] 业务策略 - 专注技术创新，计划在2021年安装2 - 2.5万个智能家居设备，双宽带网络项目接近完成[26] - 推进单元内部改造项目，过去三年升级约2.1万个单元，约1.2万个单元待改造[34] - 实施物业重新定位计划，2021年预计投资3000万美元，规划8个新项目[41] 财务状况 - 2021年3月31日，总债务与调整后总资产比率为31.6%，低于行业平均的32.9%[56] - 债务加权平均到期年限为7.1年，2021 - 2031+各年到期债务占比在6.4% - 17.3%之间[57]

财务业绩 - 2021年第一季度摊薄后每股收益0.40美元，2020年同期为0.31美元；摊薄后每股运营资金（FFO）1.50美元，2020年同期为1.37美元；摊薄后每股核心FFO 1.64美元，2020年同期为1.62美元[3] - 同店组合物业收入增长1.4%，主要因每单位平均有效租金增长1.3%；物业运营费用增长5.4%；净营业收入（NOI）下降0.9%[5][7] - 2021年第一季度经常性资本支出1260万美元，核心调整后运营资金（Core AFFO）为每股1.54美元；再开发等资本支出3.66亿美元，可分配资金（FAD）为1.452亿美元[15][16] 业务运营 - 2021年第一季度完成964套公寓内部改造，平均租金较未改造单位提高约10%；安装13975套智能家居技术，平均每套租金增加约25美元[5][12][13] - 截至2021年第一季度末，有7个开发项目在建，预计总成本5.28亿美元，尚需投入1.937亿美元；有2个公寓社区处于初始招租阶段，平均入住率75.6%[5][10][11]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO每股表现为1.64美元，比指引中点高出0.05美元/股 [19] - 第一季度实现同店收入和NOI表现略高于预测，为该季度带来约0.01美元/股的利好 [19] - 第一季度因冬季风暴造成约76.5万美元净收益影响，主要与闲置单元有关 [21] - 第一季度偿还1.18亿美元有担保抵押贷款，利率为5.1% [22] - 第一季度为开发项目额外投入6400万美元，季度末开发项目总预计成本5.28亿美元，尚需投入1.93亿美元 [22] - 第一季度为内部投资项目投入2270万美元，预计2021年末和2022年开始对增长有更强贡献 [23] - 季度末杠杆率较低，债务与EBITDA比率为4.9倍，信贷额度下现金和借款能力合计6.44亿美元 [23] - 提高全年核心FFO指引区间0.05美元，至每股6.35 - 6.65美元 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度租赁量增长16%，推动当季综合定价上涨2.7%，较2020年第一季度强劲开局仍有增长，较第四季度提高200个基点 [8] - 第一季度平均每日入住率保持在95.7%，全租金或有效租金同比增长至1.3% [8] - 第一季度租金收取率为99.1%，截至4月27日，4月租金收取率为98.7%，至少比1 - 3月高出10个基点 [8][10] - 4月新租约租金较上一份租约增长近4%，续约租金较上一份租约增长6.5% [10] - 4月平均每日入住率为96.1%，比去年4月高100个基点，空置和60天内通知退房的比例为7.2%，比去年同期好180个基点 [11] 内部投资项目 - 第一季度完成964个内部单元改造和13975套智能家居技术包安装，预计全年完成超6000个内部单元升级和22000套智能家居技术包安装 [10] - 首批6个全面重新定位的物业改造工作进入最后阶段，今年将启动另外8个项目 [10] 交易业务 - 交易市场上，已完成项目的交易资本化率较上季度下降25个基点，较2020年第一季度下降50个基点 [13] - 2021年计划处置资产方面，第一季度将密西西比州杰克逊的物业推向市场，收到强烈投资者兴趣，目前处于合同阶段，预计第三季度完成交易，其余处置计划预计在第四季度执行 [17] 开发业务 - 4月完成两个土地地块收购，作为预购开发项目的一部分，预计第二季度开始施工 [14] - 开发项目预计收益率约为6%，受建筑成本影响预计收益率降低10 - 20个基点，但租金增长可部分抵消影响 [31][32] 各个市场数据和关键指标变化 - 预计2021年市场就业增长4.9%，而2020年为 - 5%，预计凤凰城、坦帕、罗利和杰克逊维尔将是最强劲的市场，休斯顿、奥兰多和华盛顿特区将复苏但速度较慢 [11] - 第一季度州外迁入租户占比与上季度相同，为12.2%，较2019年第一季度的9.2%有所上升，部分市场如凤凰城州外迁入租户占比更高 [49][50][51] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 继续推进内部投资项目，包括内部单元改造、智能家居技术平台推广和物业重新定位项目，以提高租金增长潜力 [6] - 扩大开发项目管道，计划到年底将开发项目管道规模扩大到约8亿美元 [22] - 关注市场机会，考虑进入新市场，但目前主要集中在现有业务覆盖区域内的土地项目 [86] 行业竞争 - 多户住宅产品投资者需求强劲，但待售物业供应不足导致供需失衡，推动价格上涨，优质物业资本化率压缩至3.5% - 4%区间 [13] - 收购现有资产面临挑战，公司目前不计划在年底前进行现有社区的收购 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对今年开局感到鼓舞，核心FFO结果远超预期，租金增长复苏迹象明显，预计未来将持续改善 [5] - 随着阳光地带经济复苏和就业岗位迁移，市场需求增加，公司有望在未来几年从开发项目中获得更多收益 [5][7] - 认为与新冠疫情相关的压力最糟糕的时期已经过去，公司在阳光地带的多元化布局有助于缓解经济衰退和租赁放缓的压力，对未来复苏周期的表现充满信心 [7] 其他重要信息 - 公司管理层在会议中会做出前瞻性陈述，实际结果可能与预测有重大差异，建议参考昨日收益报告和向美国证券交易委员会提交的文件中关于风险因素的描述 [3] - 会议中会讨论某些非GAAP财务指标，最直接可比的GAAP财务指标及非GAAP与GAAP指标差异的调节可在公司网站投资者页面的收益报告和补充财务数据中找到 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 有效租赁费率与年初预测的比较及4月数据情况 - 公司预计全年综合定价约为2.5%，目前看到的定价趋势令人鼓舞，但仅20%的租约在第一季度生效，后续还有大量租约待签，将在第二季度重新评估 [26] - 4月新租约因去年同期表现较弱有较好的可比性，预计租金将继续增长并回归季节性趋势 [30] 问题2: 预购开发项目的初始稳定资本化率及与开发收益率的比较 - 预购项目收益率与整体开发预期一致，目前在执行的七个项目收益率约为6%，建筑成本上升预计使收益率降低10 - 20个基点，但租金增长可部分抵消影响 [31][32] 问题3: 4月续约和新租约租金差异是否正常及是否受新冠影响 - 目前情况看起来正常，新租约和续约租金的差距在冬季最大，夏季会逐渐缩小 [35] 问题4: 是否考虑股权融资以加速发展或进行收购 - 目前公司认为现有资金回收和部署机会以及资产负债表的能力足以支持业务发展，暂不需要股权融资，但会持续关注市场变化 [37] 问题5: 是否考虑调整收购项目的承保标准以更积极地追求增长 - 公司会不断审视承保标准，但目前收购市场需要做出较长时间的假设和预期，稀释期较长，公司对此不太放心，更倾向于预购和新开发项目 [40][41] 问题6: 下半年入住率的假设和趋势 - 年初预计入住率较去年下降10个基点，目前对这一预期感到满意，预计入住率将保持稳定，会更注重提高租金 [42] 问题7: 小市场与大市场租金收入指标的差异及持续提高租金的能力 - 小市场的租金收入比率与大市场一致，公司认为小市场也有持续提高租金的机会 [45] 问题8: 本季度营销费用两位数增长的原因及未来趋势 - 全年营销费用将控制在3%或以下，本季度费用增长是由于引入新的在线潜在客户培育工具和呼叫中心解决方案，有助于保持人员成本稳定 [46] 问题9: 第一季度州外迁入租户占比及趋势 - 第一季度州外迁入租户占比与上季度相同，为12.2%，较2019年第一季度的9.2%有所上升，部分市场如凤凰城州外迁入租户占比更高 [49][50][51] 问题10: 开发项目收益率与传统收购资本化率的利差及历史比较 - 平均利差为100 - 150个基点，由于收购市场资本涌入压低了资本化率和收益率，利差可能有所扩大 [53] 问题11: 公司在阳光地带市场是否被低估及是否应重新评级 - 公司认为阳光地带与非阳光地带市场在就业增长、租金增长驱动因素和资本化率方面的动态已经发生变化，未来几年公司的表现和投资者偏好的演变将进一步说明情况，有一定逻辑支持重新评级 [57][58][59] 问题12: 公司未来三年的技术应用和改进计划 - 目前已推出扩展的呼叫中心解决方案、潜在客户培育软件、升级虚拟游览、实施移动检查和移动维护解决方案等，未来将实现自助游览自动化、改进多地点销售支持等，预计2021年通过人员自然流失减少30个岗位（约占办公室员工的3%），2022年再减少30 - 50个岗位 [61][62][63] 问题13: 开发项目收益率压缩是针对已开工项目还是新土地收购项目 - 收益率压缩是针对新开工项目和新的开发项目承保，已开工项目不受建筑成本影响，收益和租赁情况按计划进行 [67] 问题14: 建筑成本压力和供应链瓶颈是否会抑制开发热情 - 目前不确定这些压力是否足以抑制开发热情，因为市场需求和租金增长机会持续改善，且低资本化率环境支持开发商承受一定成本增加，但许可和分区流程变得更加困难，可能会对开发产生一定的抑制作用 [68][69][70] 问题15: 德州闲置单元对未来几个月或季度收入的影响 - 大部分闲置单元已迅速恢复使用，第一季度已体现大部分影响，后续影响较小，目前仅剩少数单元仍处于闲置状态 [72][73] 问题16: 目前优惠政策对有效租金的影响及取消优惠对租金定价的帮助 - 公司按净有效租金定价，优惠政策仅在子市场竞争对手使用时采用，同店组优惠政策在去年第三季度达到净潜在租金的1.2%，今年第一季度降至80个基点，反映了定价能力的提高 [76][77] 问题17: 市场迁入情况的更新及沿海市场改善对公司投资组合的影响 - 市场迁入趋势持续，第一季度州外迁入租户占比为12%，与第四季度持平，部分市场如凤凰城迁入率更高，搜索率也很高，这一趋势对阳光地带市场的未来发展非常重要 [80] 问题18: 盐湖城市场的进一步发展规划和规模预期 - 公司希望盐湖城市场在第一阶段达到6 - 8个项目，先与当地开发商合作进行开发，再通过收购增加项目，最后由公司开发团队自主建设，目前已与当地开发商合作开展新项目，开发商正在积极寻找新地块 [83] 问题19: 盐湖城市场目前是否有其他交易项目在管道中 - 目前盐湖城市场有一个土地地块处于意向书阶段，但暂无即将达成的交易 [84] 问题20: 近期是否有其他新市场进入计划 - 目前没有具体计划，公司继续关注其他市场机会，但目前主要在现有业务覆盖区域内的坦帕、罗利 - 达勒姆研究三角区和丹佛等地开展土地项目 [86] 问题21: 2021年预计从开发角度启动的项目数量 - 公司希望今年启动两个项目，但仍在尽职调查中，其他已控制和签约的地块更有可能在2022年启动，此外，丹佛的一个27英亩项目希望在今年晚些时候启动第一阶段 [89][90] 问题22: 即将启动的两个项目的大致建筑成本 - 盐湖城项目约9000万美元，亚特兰大西区项目约9400万美元 [91][93] 问题23: 项目交付和管道规模的变化 - 预计启动相关项目后，到年底开发项目管道规模将达到约8亿美元，在公司可承受范围内 [95] 问题24: 高速宽带电缆套餐的持续成本影响 - 预计2021年该套餐对费用的影响为70个基点，同时也会带来收入影响，2022年影响会有所减小，2023年将成为正常项目 [97] 问题25: 2021年哪些市场表现强于或弱于预期 - 奥兰多市场表现强于预期，从第四季度到第一季度综合定价提高了430个基点，迪士尼主题公园开放带动了当地酒店和餐饮行业的复苏 [98] - 华盛顿特区和休斯顿市场复苏速度较慢，仍令人担忧 [99]

公司物业资产情况 - 截至2021年3月31日，公司拥有运营299个公寓社区，在非合并房地产合资企业中拥有1个公寓社区权益，7个开发社区在建，32个公寓社区含零售组件[99] - 公司通过投资36个特定市场，在市场、城市和郊区子市场、产品类型和月租金价格点上实现多元化[108] - 截至2021年3月31日和2020年，公司在一家拥有269套公寓的有限责任公司和两家科技合伙企业有非合并权益投资[141] 公司运营权益情况 - 公司是运营合伙企业的唯一普通合伙人，截至2021年3月31日，拥有其96.6%的权益[98] - 截至2021年3月31日，公司持有1.14408949亿个OP单位，占MAALP有限合伙权益的96.6% [131] 公司普通股及ATM计划情况 - 公司通过ATM计划有权发行最多400万股普通股，截至2021年3月31日，尚有390万股可发行[132][133] - 2021年第一季度公司未通过ATM计划出售任何普通股[133] 公司财务数据关键指标变化 - 2021年第一季度，公司普通股股东可获得的净收入为4630万美元，较2020年同期的3570万美元增长29.5%[104][113] - 2021年第一季度，公司总收入增长690万美元，物业收入较2020年同期增长1.7%[113] - 2021年第一季度，物业运营费用为1.62468亿美元，较2020年同期的1.53172亿美元增长6.1%，其中同店物业运营费用增长5.4%，非同店及其他增长19.4%[115] - 2021年第一季度，折旧和摊销费用为1.315亿美元，较2020年同期增加510万美元[116] - 2021年第一季度物业管理费用为1290万美元，较2020年同期减少170万美元；一般及行政费用为1300万美元，较2020年同期减少30万美元[117] - 2021年第一季度利息费用为3970万美元，较2020年同期减少380万美元，有效利率下降33个基点[118] - 2021年第一季度其他非经营费用为1590万美元，较2020年同期减少1260万美元[119] - 2021年第一季度资金运营（FFO）为1.77849亿美元，2020年同期为1.62057亿美元；核心资金运营（Core FFO）为1.94442亿美元，较2020年同期增加320万美元[123][126] - 2021年第一季度经营活动净现金为1.481亿美元，较2020年同期的1.606亿美元减少[128] - 2021年第一季度投资活动净现金使用为1.125亿美元，较2020年同期的9000万美元增加[129] - 2021年第一季度融资活动净现金使用为2790万美元，较2020年同期的9210万美元减少[130] 公司各条业务线数据关键指标变化 - 2021年第一季度，同店物业收入为4.07037亿美元，较2020年同期的4.0137亿美元增长1.4%；非同店及其他物业收入为1796.8万美元，较2020年同期的1672.8万美元增长7.4%[114] - 2021年第一季度，同店组合每单位平均有效租金较2020年同期增长1.3%[105] - 2021年第一季度，同店组合平均实际入住率为95.7%，与2020年同期持平[106][111] 公司债务情况 - 截至2021年3月31日，公司总债务为46.57585亿美元，平均到期年限7.1年，有效利率3.4%，其中固定利率债务42.72585亿美元，平均到期年限7.7年，有效利率3.7%[134] - 2021 - 2030年及以后各年债务到期金额分别为4.57737亿、3.66256亿、3.60563亿、4.17376亿、4.02875亿、0、5.95174亿、3.9563亿、5.61415亿、2.96936亿和8.03623亿美元[134] - 2021年3月31日，MAALP的10亿美元无担保循环信贷安排无未偿还余额，340万美元额度用于支持未偿还信用证，该信贷安排2023年5月到期，可延长两次，每次6个月[135][136] - 截至2021年3月31日，商业票据计划未偿还金额为3.85亿美元，该计划最高可发行5亿美元，2021年第一季度平均每日未偿还借款为2.981亿美元[134][137] - 截至2021年3月31日，公司有37亿美元公开发行和2.22亿美元私募发行的无担保优先票据未偿还[138] - 截至2021年3月31日，公司有3.696亿美元有担保物业抵押贷款，加权平均利率4.40%，2021年2月提前偿还1.186亿美元抵押贷款[139] - 截至2021年3月31日，公司总市值的21.4%为债务借款，91.7%的未偿债务为固定利率[147] 公司保险及风险情况 - 公司为公寓社区购买综合责任险和财产险，2020年7月1日重新协商保险计划[143][144] - 公司公寓社区的短期租约可调整租金，降低通胀风险[145]