公司权益与资产情况 - 截至2021年6月30日，公司在运营合伙企业中拥有96.9%的权益[110] - 截至2021年6月30日，公司通过运营合伙企业及其子公司拥有并运营296个公寓社区，在非合并房地产合资企业中拥有1个公寓社区的权益，并有8个开发社区在建[111] - 截至2021年6月30日，公司拥有1.14919922亿个OP单位，占MAALP有限合伙权益的96.9%[151] 财务数据关键指标变化 - 季度数据 - 2021年第二季度，公司普通股股东可获得的净收入为2.156亿美元，较2020年同期的7410万美元增长190.7%[116][123] - 2021年第二季度，公司总收入增长2390万美元，物业收入较2020年同期增长5.8%[123] - 2021年第二季度，同店组合的平均有效租金较2020年同期增长3.1%[117] - 2021年第二季度，同店组合的平均实际入住率为96.4%，高于2020年同期的95.4%[118][121] - 2021年第二季度，同店物业收入增长4.7%，非同店及其他物业收入增长37.1%[124] - 2021年第二季度，同店物业运营费用增长6.3%，非同店及其他物业运营费用增长25.5%，总物业运营费用增长7.2%[125] - 2021年第二季度，折旧和摊销费用为1.318亿美元，较2020年同期增加460万美元[126] - 2021年第二季度物业管理费用为1380万美元，较2020年同期增加200万美元；一般及行政费用为1310万美元，较2020年同期增加260万美元[127] - 2021年第二季度利息费用为3890万美元，较2020年同期减少330万美元，有效利率下降35个基点[128] - 2021年第二季度出售四个公寓社区，实现可折旧房地产资产销售收益1.348亿美元，2020年同期无此类处置[129] - 2021年第二季度核心资金运营（Core FFO）为1.997亿美元，较2020年同期增加1090万美元[145] 财务数据关键指标变化 - 上半年数据 - 2021年上半年归属于MAA普通股股东的净收入为2.618亿美元，较2020年同期增长138.3%；物业收入增长3080万美元，增幅3.7%[131] - 2021年上半年同店物业收入为8.24359亿美元，较2020年同期增加2426.7万美元，增幅3.0%；非同一门店及其他物业收入为3757.3万美元，较2020年同期增加654.1万美元，增幅21.1%[132] - 2021年上半年同店物业运营费用为3.14558亿美元，较2020年同期增加1753.4万美元，增幅5.9%；非同一门店及其他物业运营费用为1667.1万美元，较2020年同期增加305.2万美元，增幅22.4%[133] - 2021年上半年折旧和摊销费用为2.633亿美元，较2020年同期增加970万美元[134] - 2021年上半年利息费用为7850万美元，较2020年同期减少710万美元，有效利率下降33个基点[136] - 2021年上半年其他非经营性收入为420万美元，较2020年同期增加1810万美元[138] - 2021年上半年核心FFO为3.942亿美元，较2020年同期增加1410万美元[146] - 2021年上半年经营活动提供的净现金为3.973亿美元，2020年同期为3.896亿美元[148] - 2021年上半年投资活动使用的净现金为1.325亿美元，2020年同期为1.978亿美元[149] - 2021年上半年融资活动使用的净现金为2.574亿美元，2020年同期为2.267亿美元[150] 公司业务多元化情况 - 公司通过投资36个特定市场，在市场、城市和郊区子市场以及各种产品类型和月租金价格点上实现了多元化[119] 公司股票发行计划 - ATM计划下公司有权发行最多400万股普通股，截至2021年6月30日，尚有390万股可发行[152][153] 公司债务情况 - 截至2021年6月30日，公司总债务为45.53237亿美元，固定利率债务为42.73237亿美元，有效利率为3.7%[154] - 截至2021年6月30日，MAALP的无担保商业票据计划下有2.8亿美元未偿还，平均每日借款为4.018亿美元[154] - 截至2021年6月30日，公司有3.692亿美元的有担保物业抵押贷款，加权平均利率为4.40%[160] 公司风险相关情况 - 公司公寓社区的居民租约允许在续约时调整租金，多数租约为一年或更短，可降低通胀风险[166] - 截至2021年6月30日的六个月内，公司关键会计政策无重大变化[167] - 公司主要市场风险敞口为借款利率变动[168] - 截至2021年6月30日，公司总市值的18.6%为债务借款[168] - 公司利率风险目标是限制利率波动对收益和现金流的影响并降低整体借款成本[168] - 公司通过使用固定利率债务工具和利率互换管理借款市场利率波动风险[168] - 公司尽力使债务工具在多年内到期以限制单一年度利率变化风险[168] - 公司不进行衍生工具交易或其他投机目的操作[168] - 截至2021年6月30日，公司93.9%的未偿债务为固定利率[168] - 公司定期审查未偿借款的利率敞口以降低利率波动风险[168] - 公司市场风险较2020年年报披露无重大变化[168]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO处于先前指引范围的高端，每股比中点高出0.08美元 [25] - 上调全年核心FFO和同店业绩指引，全年收入增长预测中点为4%，较先前中点高出200个基点 [25] - 预计全年总运营费用增长中点因物业绩效奖励和维修成本通胀压力上调50个基点 [27][28] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度混合租赁定价同比上涨8.2%，在租租金同比增长至3.1%，高于第一季度的1.3% [11] - 7月新租定价同比增长近17%，续租定价同比增长9%，混合定价同比增长12% [13] - 预计全年混合租赁增长在6.5% - 7.5%，下半年约为8% [34] 开发业务 - 第二季度启动两个预购项目建设，开发和预购管道达3347个单位，总成本7.75亿美元 [19] - 预计年底开发社区和建设及租赁管道总额略超8亿美元 [28] 处置业务 - 第二季度末出售杰克逊的四处物业，售价1.6亿美元，高于预期 [22][23] - 另有三处物业预计年底前完成出售 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 第二季度末平均每日入住率为96.4%，7月为96.1%，较去年同期高80个基点 [12][14] - 7月空置和60天通知期房源占比7.1%，较去年同期改善100个基点 [14] - 今年来自阳光地带以外的新入住居民比例较去年前六个月增加265个基点，目前占新租约近13% [8] - 部分市场如亚特兰大、坦帕、凤凰城等租金增长强劲，高于疫情前水平 [36][37][39] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略方向 - 专注阳光地带市场，通过多元化战略、租赁基本面、改造和技术举措推动同店组合增长 [9] - 继续拓展外部增长平台，专注新开发和预购机会，而非现有物业收购 [19] 行业竞争 - 投资者对阳光地带多户住宅物业需求强劲，交易价格上涨，资本回报率下降 [18] - 开发和合资领域竞争较收购市场稍弱 [78] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 阳光地带就业增长和人口迁移趋势持续推动住房需求，预计租金将继续强劲增长 [6] - 市场需求强劲，供应不太可能大幅增加，预计未来供需关系有利 [71][75] - 公司在阳光地带市场有长期经验和独特多元化策略，具备竞争优势 [53] 其他重要信息 - 2021年预计完成超6000个内部单元升级和安装2.2万个智能家居套件 [12] - 保险于7月1日续保，同比增长约14% - 15%，主要受冬季风暴Uri影响 [112] - 第二季度租金收取率为99.2%，驱逐政策变化预计影响不大 [113] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 全年混合租赁增长新指引下半年情况及对明年租赁滚动收益的影响 - 下半年预计增长约8%，第三季度强劲，第四季度有季节性适度放缓 [34] - 全年7%的混合租赁增长约一半将融入2022年，为明年业绩提供支撑 [35] 问题2: 部分市场租金增长高于疫情前的驱动因素 - 经济持续增长，外地迁入居民增加，如凤凰城、坦帕、纳什维尔等市场 [40] - 公司市场占美国新家庭形成的42%，预计明年增至44%，需求强劲 [41] 问题3: 对IRT和Steadfast合并投资组合的看法及并购策略 - 该投资组合无战略价值，新增市场非公司关注重点，且现有融资与公司资产负债表策略不符 [50] - 公司寻求有战略意义的机会，加强平台实力，而非单纯扩大规模 [51] 问题4: 大型房地产投资信托基金进入阳光地带市场的威胁和机遇 - 公司在该地区有长期经验和独特多元化策略，具备竞争优势 [53] 问题5: 全年混合租赁增长指引是否保守及租赁增长是否会显著放缓 - 预计第三季度延续7月强劲态势，第四季度有季节性适度放缓，但仍高于历史水平 [60][61] - 预计8月与7月相似，随后随需求下降而下降 [62] 问题6: 费用指引上调原因及是否加速成本支出或改变费用资本化 - 主要因物业绩效奖励和维修成本通胀压力，预计下半年维修成本将下降 [65][66] - 费用和资本化无变化 [64][65] 问题7: 第三季度核心FFO指引低于第二季度的抵消因素 - 历史上第三季度核心FFO通常较低，因该季度费用最高，虽租金也高，但季节性费用影响较大 [70] 问题8: 市场两位数租金增长的持续时间 - 主要取决于供需平衡，需求预计保持强劲，供应不太可能大幅增加，预计明年供需关系有利 [71][75] 问题9: 开发和预售市场竞争情况及居民迁出原因 - 开发和合资领域竞争较收购市场稍弱 [78] - 居民迁出主要因购房和工作调动，迁出到外地的比例从5%降至4% [79] 问题10: 本季度迁入居民的人口统计特征及智能家居技术的收益情况 - 租金收入比保持在19% - 20%，迁入居民收入较高，有租金上涨空间 [83] - 智能家居技术使租金增加20 - 25美元，还将通过移动维护计划降低费用 [87] 问题11: 全年入住率预期及平衡租金和入住率的策略 - 预计下半年入住率稳定在95.5% - 96.5%，目前有提价空间 [92] - 注重嵌入式租金增长，目前入住率和空置率情况良好，可继续提价 [93][94] 问题12: 开发项目建设启动安排及寻找新开发机会的情况 - 开发项目启动时间难以精确规划，需等待成本和审批确定 [97][98] - 仍有长期改造和许可机会，但寻找和审批场地难度增加 [99] 问题13: 现有开发管道租金与预期收益率差异及项目提前稳定的可能性 - 租赁情况良好，收益率有积极增长势头，凤凰城项目稳定时间提前两个季度 [104] - 整体收益率预计提高约20个基点 [105] 问题14: 改造项目的溢价及投资组合的租金损失情况 - 改造项目溢价约11% [106] - 租金损失情况受全年租赁增长影响，预计今年混合租赁增长7% [107] 问题15: 上半年和下半年各市场租金增长情况、保险续保情况及驱逐相关情况 - 多数市场租金增长加速，华盛顿特区和休斯顿较慢但有进展 [111] - 7月1日保险续保，同比增长约14% - 15%，主要受冬季风暴Uri影响 [112] - 驱逐相关情况对公司影响有限，租金收取率高，与救济基金合作管理 [113] 问题16: 新租增长高于续租租金的持续时间及战略举措 - 随着续租重新定价，差距将缩小，市场供需关系支持当前强劲环境 [117][118] - 继续提高新租和续租价格，续租接受率低 [117][119] 问题17: 来自阳光地带以外新租赁比例与2019年对比及不同区域表现差异 - 各市场有差异，如亚特兰大、凤凰城、坦帕等市场比例上升，亨茨维尔下降 [120][121] - 城市、郊区和不同等级资产表现差异在疫情后缩小，均表现良好 [123] 问题18: 杰克逊物业处置的资本回报率及即将处置物业的预期价格和市场 - 杰克逊物业处置资本回报率从公司和买家角度分别约为5.4%和4.7%，即将处置物业预计在4.5% - 7.5% [128] - 即将处置的物业位于萨凡纳和夏洛特 [129] 问题19: 单户租赁社区对租赁的影响及与房屋建筑商合作的可能性 - 影响有限，在凤凰城未减缓公司租赁势头，单户租赁占迁出比例小 [131] - 有机会会考虑与房屋建筑商合作投资单户租赁社区，但目前不主动寻求 [139][140] 问题20: 驱逐禁令解除的影响及与居民合作获取政府租金援助的情况 - 预计影响不大，公司积极帮助居民申请援助，涉及比例小 [136][137]

市场与业务展望 - 2021年预计库存同比增长2.5% - 3.0%，2022年供应预计降低；市场预计新增500万个就业岗位，就业增长率达5%[13] - 2021 - 2025年公司市场预计租金累计增长15.8%，复合年增长率为3.0%[18] - 2021年同店净营业收入增长范围预计为0.0% - 2.0%[20] 财务指标 - 2021年全年核心运营资金每股预计在6.35 - 6.65美元，中点为6.50美元[20] - 2021年全年物业收入预计增长1.0% - 3.0%，中点为2.0%；物业费用预计增长3.0% - 5.0%，中点为4.0%[19] 运营表现 - 2021年5月同店新租平均定价同比增长6.2%，续租平均定价同比增长7.5%，综合平均定价同比增长6.9%[22] - 2021年5月同店平均实际入住率为96.4%[22] 业务策略 - 专注技术创新，计划在2021年安装2 - 2.5万个智能家居设备，双宽带网络项目接近完成[26] - 推进单元内部改造项目，过去三年升级约2.1万个单元，约1.2万个单元待改造[34] - 实施物业重新定位计划，2021年预计投资3000万美元，规划8个新项目[41] 财务状况 - 2021年3月31日，总债务与调整后总资产比率为31.6%，低于行业平均的32.9%[56] - 债务加权平均到期年限为7.1年，2021 - 2031+各年到期债务占比在6.4% - 17.3%之间[57]

财务业绩 - 2021年第一季度摊薄后每股收益0.40美元，2020年同期为0.31美元；摊薄后每股运营资金（FFO）1.50美元，2020年同期为1.37美元；摊薄后每股核心FFO 1.64美元，2020年同期为1.62美元[3] - 同店组合物业收入增长1.4%，主要因每单位平均有效租金增长1.3%；物业运营费用增长5.4%；净营业收入（NOI）下降0.9%[5][7] - 2021年第一季度经常性资本支出1260万美元，核心调整后运营资金（Core AFFO）为每股1.54美元；再开发等资本支出3.66亿美元，可分配资金（FAD）为1.452亿美元[15][16] 业务运营 - 2021年第一季度完成964套公寓内部改造，平均租金较未改造单位提高约10%；安装13975套智能家居技术，平均每套租金增加约25美元[5][12][13] - 截至2021年第一季度末，有7个开发项目在建，预计总成本5.28亿美元，尚需投入1.937亿美元；有2个公寓社区处于初始招租阶段，平均入住率75.6%[5][10][11]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO每股表现为1.64美元，比指引中点高出0.05美元/股 [19] - 第一季度实现同店收入和NOI表现略高于预测，为该季度带来约0.01美元/股的利好 [19] - 第一季度因冬季风暴造成约76.5万美元净收益影响，主要与闲置单元有关 [21] - 第一季度偿还1.18亿美元有担保抵押贷款，利率为5.1% [22] - 第一季度为开发项目额外投入6400万美元，季度末开发项目总预计成本5.28亿美元，尚需投入1.93亿美元 [22] - 第一季度为内部投资项目投入2270万美元，预计2021年末和2022年开始对增长有更强贡献 [23] - 季度末杠杆率较低，债务与EBITDA比率为4.9倍，信贷额度下现金和借款能力合计6.44亿美元 [23] - 提高全年核心FFO指引区间0.05美元，至每股6.35 - 6.65美元 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度租赁量增长16%，推动当季综合定价上涨2.7%，较2020年第一季度强劲开局仍有增长，较第四季度提高200个基点 [8] - 第一季度平均每日入住率保持在95.7%，全租金或有效租金同比增长至1.3% [8] - 第一季度租金收取率为99.1%，截至4月27日，4月租金收取率为98.7%，至少比1 - 3月高出10个基点 [8][10] - 4月新租约租金较上一份租约增长近4%，续约租金较上一份租约增长6.5% [10] - 4月平均每日入住率为96.1%，比去年4月高100个基点，空置和60天内通知退房的比例为7.2%，比去年同期好180个基点 [11] 内部投资项目 - 第一季度完成964个内部单元改造和13975套智能家居技术包安装，预计全年完成超6000个内部单元升级和22000套智能家居技术包安装 [10] - 首批6个全面重新定位的物业改造工作进入最后阶段，今年将启动另外8个项目 [10] 交易业务 - 交易市场上，已完成项目的交易资本化率较上季度下降25个基点，较2020年第一季度下降50个基点 [13] - 2021年计划处置资产方面，第一季度将密西西比州杰克逊的物业推向市场，收到强烈投资者兴趣，目前处于合同阶段，预计第三季度完成交易，其余处置计划预计在第四季度执行 [17] 开发业务 - 4月完成两个土地地块收购，作为预购开发项目的一部分，预计第二季度开始施工 [14] - 开发项目预计收益率约为6%，受建筑成本影响预计收益率降低10 - 20个基点，但租金增长可部分抵消影响 [31][32] 各个市场数据和关键指标变化 - 预计2021年市场就业增长4.9%，而2020年为 - 5%，预计凤凰城、坦帕、罗利和杰克逊维尔将是最强劲的市场，休斯顿、奥兰多和华盛顿特区将复苏但速度较慢 [11] - 第一季度州外迁入租户占比与上季度相同，为12.2%，较2019年第一季度的9.2%有所上升，部分市场如凤凰城州外迁入租户占比更高 [49][50][51] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 继续推进内部投资项目，包括内部单元改造、智能家居技术平台推广和物业重新定位项目，以提高租金增长潜力 [6] - 扩大开发项目管道，计划到年底将开发项目管道规模扩大到约8亿美元 [22] - 关注市场机会，考虑进入新市场，但目前主要集中在现有业务覆盖区域内的土地项目 [86] 行业竞争 - 多户住宅产品投资者需求强劲，但待售物业供应不足导致供需失衡，推动价格上涨，优质物业资本化率压缩至3.5% - 4%区间 [13] - 收购现有资产面临挑战，公司目前不计划在年底前进行现有社区的收购 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对今年开局感到鼓舞，核心FFO结果远超预期，租金增长复苏迹象明显，预计未来将持续改善 [5] - 随着阳光地带经济复苏和就业岗位迁移，市场需求增加，公司有望在未来几年从开发项目中获得更多收益 [5][7] - 认为与新冠疫情相关的压力最糟糕的时期已经过去，公司在阳光地带的多元化布局有助于缓解经济衰退和租赁放缓的压力，对未来复苏周期的表现充满信心 [7] 其他重要信息 - 公司管理层在会议中会做出前瞻性陈述，实际结果可能与预测有重大差异，建议参考昨日收益报告和向美国证券交易委员会提交的文件中关于风险因素的描述 [3] - 会议中会讨论某些非GAAP财务指标，最直接可比的GAAP财务指标及非GAAP与GAAP指标差异的调节可在公司网站投资者页面的收益报告和补充财务数据中找到 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 有效租赁费率与年初预测的比较及4月数据情况 - 公司预计全年综合定价约为2.5%，目前看到的定价趋势令人鼓舞，但仅20%的租约在第一季度生效，后续还有大量租约待签，将在第二季度重新评估 [26] - 4月新租约因去年同期表现较弱有较好的可比性，预计租金将继续增长并回归季节性趋势 [30] 问题2: 预购开发项目的初始稳定资本化率及与开发收益率的比较 - 预购项目收益率与整体开发预期一致，目前在执行的七个项目收益率约为6%，建筑成本上升预计使收益率降低10 - 20个基点，但租金增长可部分抵消影响 [31][32] 问题3: 4月续约和新租约租金差异是否正常及是否受新冠影响 - 目前情况看起来正常，新租约和续约租金的差距在冬季最大，夏季会逐渐缩小 [35] 问题4: 是否考虑股权融资以加速发展或进行收购 - 目前公司认为现有资金回收和部署机会以及资产负债表的能力足以支持业务发展，暂不需要股权融资，但会持续关注市场变化 [37] 问题5: 是否考虑调整收购项目的承保标准以更积极地追求增长 - 公司会不断审视承保标准，但目前收购市场需要做出较长时间的假设和预期，稀释期较长，公司对此不太放心，更倾向于预购和新开发项目 [40][41] 问题6: 下半年入住率的假设和趋势 - 年初预计入住率较去年下降10个基点，目前对这一预期感到满意，预计入住率将保持稳定，会更注重提高租金 [42] 问题7: 小市场与大市场租金收入指标的差异及持续提高租金的能力 - 小市场的租金收入比率与大市场一致，公司认为小市场也有持续提高租金的机会 [45] 问题8: 本季度营销费用两位数增长的原因及未来趋势 - 全年营销费用将控制在3%或以下，本季度费用增长是由于引入新的在线潜在客户培育工具和呼叫中心解决方案，有助于保持人员成本稳定 [46] 问题9: 第一季度州外迁入租户占比及趋势 - 第一季度州外迁入租户占比与上季度相同，为12.2%，较2019年第一季度的9.2%有所上升，部分市场如凤凰城州外迁入租户占比更高 [49][50][51] 问题10: 开发项目收益率与传统收购资本化率的利差及历史比较 - 平均利差为100 - 150个基点，由于收购市场资本涌入压低了资本化率和收益率，利差可能有所扩大 [53] 问题11: 公司在阳光地带市场是否被低估及是否应重新评级 - 公司认为阳光地带与非阳光地带市场在就业增长、租金增长驱动因素和资本化率方面的动态已经发生变化，未来几年公司的表现和投资者偏好的演变将进一步说明情况，有一定逻辑支持重新评级 [57][58][59] 问题12: 公司未来三年的技术应用和改进计划 - 目前已推出扩展的呼叫中心解决方案、潜在客户培育软件、升级虚拟游览、实施移动检查和移动维护解决方案等，未来将实现自助游览自动化、改进多地点销售支持等，预计2021年通过人员自然流失减少30个岗位（约占办公室员工的3%），2022年再减少30 - 50个岗位 [61][62][63] 问题13: 开发项目收益率压缩是针对已开工项目还是新土地收购项目 - 收益率压缩是针对新开工项目和新的开发项目承保，已开工项目不受建筑成本影响，收益和租赁情况按计划进行 [67] 问题14: 建筑成本压力和供应链瓶颈是否会抑制开发热情 - 目前不确定这些压力是否足以抑制开发热情，因为市场需求和租金增长机会持续改善，且低资本化率环境支持开发商承受一定成本增加，但许可和分区流程变得更加困难，可能会对开发产生一定的抑制作用 [68][69][70] 问题15: 德州闲置单元对未来几个月或季度收入的影响 - 大部分闲置单元已迅速恢复使用，第一季度已体现大部分影响，后续影响较小，目前仅剩少数单元仍处于闲置状态 [72][73] 问题16: 目前优惠政策对有效租金的影响及取消优惠对租金定价的帮助 - 公司按净有效租金定价，优惠政策仅在子市场竞争对手使用时采用，同店组优惠政策在去年第三季度达到净潜在租金的1.2%，今年第一季度降至80个基点，反映了定价能力的提高 [76][77] 问题17: 市场迁入情况的更新及沿海市场改善对公司投资组合的影响 - 市场迁入趋势持续，第一季度州外迁入租户占比为12%，与第四季度持平，部分市场如凤凰城迁入率更高，搜索率也很高，这一趋势对阳光地带市场的未来发展非常重要 [80] 问题18: 盐湖城市场的进一步发展规划和规模预期 - 公司希望盐湖城市场在第一阶段达到6 - 8个项目，先与当地开发商合作进行开发，再通过收购增加项目，最后由公司开发团队自主建设，目前已与当地开发商合作开展新项目，开发商正在积极寻找新地块 [83] 问题19: 盐湖城市场目前是否有其他交易项目在管道中 - 目前盐湖城市场有一个土地地块处于意向书阶段，但暂无即将达成的交易 [84] 问题20: 近期是否有其他新市场进入计划 - 目前没有具体计划，公司继续关注其他市场机会，但目前主要在现有业务覆盖区域内的坦帕、罗利 - 达勒姆研究三角区和丹佛等地开展土地项目 [86] 问题21: 2021年预计从开发角度启动的项目数量 - 公司希望今年启动两个项目，但仍在尽职调查中，其他已控制和签约的地块更有可能在2022年启动，此外，丹佛的一个27英亩项目希望在今年晚些时候启动第一阶段 [89][90] 问题22: 即将启动的两个项目的大致建筑成本 - 盐湖城项目约9000万美元，亚特兰大西区项目约9400万美元 [91][93] 问题23: 项目交付和管道规模的变化 - 预计启动相关项目后，到年底开发项目管道规模将达到约8亿美元，在公司可承受范围内 [95] 问题24: 高速宽带电缆套餐的持续成本影响 - 预计2021年该套餐对费用的影响为70个基点，同时也会带来收入影响，2022年影响会有所减小，2023年将成为正常项目 [97] 问题25: 2021年哪些市场表现强于或弱于预期 - 奥兰多市场表现强于预期，从第四季度到第一季度综合定价提高了430个基点，迪士尼主题公园开放带动了当地酒店和餐饮行业的复苏 [98] - 华盛顿特区和休斯顿市场复苏速度较慢，仍令人担忧 [99]

公司物业资产情况 - 截至2021年3月31日，公司拥有运营299个公寓社区，在非合并房地产合资企业中拥有1个公寓社区权益，7个开发社区在建，32个公寓社区含零售组件[99] - 公司通过投资36个特定市场，在市场、城市和郊区子市场、产品类型和月租金价格点上实现多元化[108] - 截至2021年3月31日和2020年，公司在一家拥有269套公寓的有限责任公司和两家科技合伙企业有非合并权益投资[141] 公司运营权益情况 - 公司是运营合伙企业的唯一普通合伙人，截至2021年3月31日，拥有其96.6%的权益[98] - 截至2021年3月31日，公司持有1.14408949亿个OP单位，占MAALP有限合伙权益的96.6% [131] 公司普通股及ATM计划情况 - 公司通过ATM计划有权发行最多400万股普通股，截至2021年3月31日，尚有390万股可发行[132][133] - 2021年第一季度公司未通过ATM计划出售任何普通股[133] 公司财务数据关键指标变化 - 2021年第一季度，公司普通股股东可获得的净收入为4630万美元，较2020年同期的3570万美元增长29.5%[104][113] - 2021年第一季度，公司总收入增长690万美元，物业收入较2020年同期增长1.7%[113] - 2021年第一季度，物业运营费用为1.62468亿美元，较2020年同期的1.53172亿美元增长6.1%，其中同店物业运营费用增长5.4%，非同店及其他增长19.4%[115] - 2021年第一季度，折旧和摊销费用为1.315亿美元，较2020年同期增加510万美元[116] - 2021年第一季度物业管理费用为1290万美元，较2020年同期减少170万美元；一般及行政费用为1300万美元，较2020年同期减少30万美元[117] - 2021年第一季度利息费用为3970万美元，较2020年同期减少380万美元，有效利率下降33个基点[118] - 2021年第一季度其他非经营费用为1590万美元，较2020年同期减少1260万美元[119] - 2021年第一季度资金运营（FFO）为1.77849亿美元，2020年同期为1.62057亿美元；核心资金运营（Core FFO）为1.94442亿美元，较2020年同期增加320万美元[123][126] - 2021年第一季度经营活动净现金为1.481亿美元，较2020年同期的1.606亿美元减少[128] - 2021年第一季度投资活动净现金使用为1.125亿美元，较2020年同期的9000万美元增加[129] - 2021年第一季度融资活动净现金使用为2790万美元，较2020年同期的9210万美元减少[130] 公司各条业务线数据关键指标变化 - 2021年第一季度，同店物业收入为4.07037亿美元，较2020年同期的4.0137亿美元增长1.4%；非同店及其他物业收入为1796.8万美元，较2020年同期的1672.8万美元增长7.4%[114] - 2021年第一季度，同店组合每单位平均有效租金较2020年同期增长1.3%[105] - 2021年第一季度，同店组合平均实际入住率为95.7%，与2020年同期持平[106][111] 公司债务情况 - 截至2021年3月31日，公司总债务为46.57585亿美元，平均到期年限7.1年，有效利率3.4%，其中固定利率债务42.72585亿美元，平均到期年限7.7年，有效利率3.7%[134] - 2021 - 2030年及以后各年债务到期金额分别为4.57737亿、3.66256亿、3.60563亿、4.17376亿、4.02875亿、0、5.95174亿、3.9563亿、5.61415亿、2.96936亿和8.03623亿美元[134] - 2021年3月31日，MAALP的10亿美元无担保循环信贷安排无未偿还余额，340万美元额度用于支持未偿还信用证，该信贷安排2023年5月到期，可延长两次，每次6个月[135][136] - 截至2021年3月31日，商业票据计划未偿还金额为3.85亿美元，该计划最高可发行5亿美元，2021年第一季度平均每日未偿还借款为2.981亿美元[134][137] - 截至2021年3月31日，公司有37亿美元公开发行和2.22亿美元私募发行的无担保优先票据未偿还[138] - 截至2021年3月31日，公司有3.696亿美元有担保物业抵押贷款，加权平均利率4.40%，2021年2月提前偿还1.186亿美元抵押贷款[139] - 截至2021年3月31日，公司总市值的21.4%为债务借款，91.7%的未偿债务为固定利率[147] 公司保险及风险情况 - 公司为公寓社区购买综合责任险和财产险，2020年7月1日重新协商保险计划[143][144] - 公司公寓社区的短期租约可调整租金，降低通胀风险[145]

市场与业务展望 - 2020年市场失去160万个工作岗位，2021年预计就业增长3.5%，就业复苏与疫苗推广和政府刺激措施有关[11] - 2021年市场供应预计与2020年相似，库存同比增长2.5%-3.0%，2022年供应预计下降[11] - 2021年同店收入增长预计为1.0%-3.0%，费用增长预计为3.0%-5.0%，NOI增长预计为0.0%-2.0%[15] 业务策略与举措 - 采用差异化投资组合策略，专注高增长的阳光地带地区，实现市场和细分市场多元化[6][10] - 推进技术创新，包括智能家居安装、批量互联网项目和虚拟租赁平台，提升运营效率和竞争力[7][23][24] - 开展物业改造和重新定位项目，预计带来租金增长和价值提升，2021年计划投资约3000万美元[27][28][34] 财务状况与业绩 - 2021年核心FFO预计为每股6.30 - 6.60美元，净收入预计为每股3.26 - 3.56美元[16][18] - 资产负债表强劲，2020年底总债务与调整后总资产比率为31.2%，低于行业平均的33.1%[43] - 信用评级稳定，标准普尔评级为BBB+，穆迪评级为Baa1，惠誉评级为BBB+[45] 可持续发展与社会责任 - 承诺可持续发展，设定能源、温室气体和水使用强度的减排目标，实施多项环保计划[47][49] - 支持员工福祉，提供健康福利、财务激励和职业发展机会，开展慈善项目帮助社区[50][51]

公司基本信息 - 中美洲公寓社区公司是标准普尔500指数成分股公司，是一家专注多户住宅的房地产投资信托公司[17] - 中美洲公寓社区公司和运营合伙公司采用伞形合伙房地产投资信托结构[17] - 中美洲公寓社区公司的主要资产是其在运营合伙公司中的有限合伙权益[17] - 运营合伙公司直接或间接持有所有房地产资产[17] - 运营合伙公司通过自身运营、直接或间接举债以及发行运营合伙单位来筹集公司业务所需资金[17] 报告合并情况 - 报告合并了截至2020年12月31日的中美洲公寓社区公司及其96.6%控股子公司中美洲公寓有限合伙公司的年度报告[15] - 合并报告能让投资者从整体了解公司业务，消除重复披露，提高时间和成本效率[19] 股权结构相关 - 截至2020年12月31日，中美洲公寓社区公司拥有114,373,727个运营合伙单位，占运营合伙单位总数的96.6%[16] - 持有运营合伙单位的非中美洲公寓社区公司持有人可要求运营合伙公司赎回其单位[18] 财务报表差异 - 中美洲公寓社区公司股东权益和运营合伙公司资本是合并财务报表的主要差异领域[18] - 公司合并财务报表中MAA股东权益和运营合伙企业资本是主要差异领域，MAA股东权益包含优先股、普通股等，运营合伙企业资本包含普通资本和优先股资本等[18] - 年报10 - K表格包含单独呈现和讨论MAA与运营合伙企业重大差异的部分[20] 前瞻性陈述 - 报告包含前瞻性陈述，实际结果可能因多种因素与陈述存在重大差异[22] - 年报中包含关于未来时期预期的前瞻性陈述，涉及疫情影响、运营表现等内容[22] - 前瞻性陈述包含“expects”等标志性词汇，存在已知和未知风险[22] - 实际结果可能与前瞻性陈述存在重大差异，受多种因素影响[23][24] - 公司无义务公开更新或修订前瞻性陈述以反映报告提交后情况变化[25] 影响实际结果的因素 - 新冠疫情及政府抗疫措施可能影响公司实际结果[24] - 不利经济和市场条件等因素可能导致公司无法产生足够现金流[24] - 房地产市场不利变化可能影响公司业务，如需求、租金等[24]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度核心FFO为每股1.65美元，全年核心FFO为每股6.43美元，较上一年增长2.7%，高于公司内部预期 [34] - 第四季度同店收入增长1.8%，全年同店收入增长2.5% [34] - 第四季度同店运营费用受房地产税、保险成本和批量互联网计划推出的影响，预计2021年同店运营费用将开始缓和 [34] - 2021年全年核心FFO预计在每股6.30 - 6.60美元之间，中点为6.45美元，同店收入预计增长约2%，有效租金增长约1.7% [38] - 2021年同店运营费用增长预计缓和，除双套餐和保险外，其他同店费用预计增长2.5% - 3%，房地产税增长中点为3.75% [40] - 2021年总间接费用预计约为1.07亿美元，较2020年原指导中点增长2.8% [41] - 2021年预计开发资金为2.5 - 3.5亿美元，主要通过预计2 - 2.5亿美元的资产销售提供，预计年底债务与EBITDA比率略低于5倍 [42] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第四季度租赁流量强劲，入住率较上年增长6%，混合租赁租金同比增长与第三季度持平，续约租赁定价平均为5.2% [9] - 第四季度平均实际入住率为95.7%，略高于第三季度 [11] - 1月份租赁量同比增长4.9%，混合租赁租金同比增长2.2%，新租赁定价为 - 1.8%，较去年1月提高70个基点，续约租金同比增长6.3% [21] 产品升级业务 - 2020年全年安装23,950套智能家居套餐，完成4,200多套内部单元升级 [20] 交易业务 - 投资者对多户住宅产品需求强劲，但可售房产供应不足限制了交易量，优质房产资本化率压缩至3% - 4%区间 [26] - 2021年计划处置2 - 2.5亿美元的房产，并将收益重新投入到开发管道中 [27] 开发业务 - 第四季度开发管道增加到8个项目，总预计成本为5.95亿美元，超过2,600个单元 [16][35] - 第四季度为开发成本提供了1.04亿美元资金，剩余2.59亿美元待投入 [36] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年主要市场新供应交付预计与2020年持平，为现有库存的2.8%，预计延迟开工、施工进度延长、项目取消和施工能力限制仍将影响实际供应交付 [31] - 预计2021年就业增长3.4%，而2020年市场就业下降6.1%，预计凤凰城、坦帕、罗利和杰克逊维尔将是最强劲的市场，休斯顿、奥兰多和华盛顿特区将恢复较慢 [23] - 第四季度来自外部市场的迁入者占总迁入者的12.2%，为历史最高，反映了过去几年的稳步上升趋势 [55] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 预计阳光地带市场将继续引领就业增长、人口迁移和公寓住房需求，公司将受益于这些趋势 [13] - 实施新技术和基于网络的工具，提高租赁和维护服务运营效率，降低人员成本 [14] - 继续推进现有物业的重建和升级，以获取更高的租金增长和资本回报 [15] - 扩大新开发管道，通过内部开发、合资开发项目的预购和现有物业的收购实现外部增长 [16] 行业竞争 - 投资者对多户住宅产品需求强劲，但可售房产供应不足，导致资本化率压缩，公司认为2021年难以找到符合承保标准的现有社区 [26] - 新供应交付对业务有影响，但需求也起着重要作用，公司认为该地区对多户住宅的需求将保持强劲并在今年有所改善 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为就业条件改善和人口迁移趋势将支持公司在未来春季和夏季租赁季节继续表现出色 [11] - 预计未来三年左右阳光地带公寓租赁基本面将迎来坚实的复苏周期，公司处于有利地位 [12] - 公司对市场前景持乐观态度，认为经济复苏和就业增长将支持稳定的入住率和适度的租金增长 [38] 其他重要信息 - 第四季度租金收取率为99.2%，与第三季度相同，1月份租金收取率为98.7%，与第四季度相当 [19][21] - 客户服务评分较上年提高110个基点，1 - 3月的续租率在5.5% - 6.5%之间 [22] - 1月份平均每日入住率为95.4%，与去年1月持平，60天空置率为7.8% [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2021年同店收入增长指导中各市场的表现差异及变化原因 - 2021年就业增长从负6.4%转变为正3.4%，将推动各市场表现，坦帕、罗利、凤凰城和杰克逊维尔等市场将加速增长，休斯顿、奥兰多和华盛顿特区等较弱市场也将随着就业增长而改善 [45] - 整体2%的增长预期是综合考虑各市场表现和定价趋势得出的 [46] 问题2: 新许可项目的市场、产品或价格点倾向 - 从经济角度看，目前开发城市高密度产品难以通过承保，预计更多开发项目为郊区性质 [48] - 随着多户住宅产品向郊区发展，郊区城市的许可活动变得更加严格，增加了供应难度 [49] 问题3: 近期人口迁入趋势及对未来的影响 - 第四季度来自外部市场的迁入者占总迁入者的12.2%，为历史最高，纽约、马萨诸塞州和加利福尼亚州的迁入者显著增加 [55][56] - 这些迁移趋势在疫情前就已存在，疫情加速了这些趋势，预计这些趋势将在疫情后继续，因为阳光地带市场具有吸引力，就业基础多元化，住房 affordability高 [57][58] 问题4: 单户住宅市场强劲对公司业务的影响 - 第四季度因购房导致的迁出率略有上升，但接受率处于正常水平，租房市场无明显变化，公司认为单户住宅市场强劲反映了就业市场和经济的良好状况，对公司业务有积极影响 [62] 问题5: 公司是否有兴趣在门户市场进行收购或开发 - 公司认为应将资本部署在需求最好、最强劲且持续增长的地方，阳光地带市场符合这一要求，目前没有兴趣进入门户市场 [67][69] - 从长期投资角度看，门户市场的波动性和其他因素与公司的投资目标不匹配 [72][74] 问题6: 2021年第一季度指导范围较宽的原因及同店收入预期 - 第一季度指导范围宽是为了反映市场的不确定性，第一季度预计是全年收入增长最低的季度，主要受2020年定价表现的影响，预计2021年定价趋势将改善 [76] 问题7: 新租赁和续约租金差距的可持续性及指导预期 - 新租赁和续约租金差距在年初最大，随着时间推移会缩小，但差距将始终存在，续约租金有定价优势是因为公司为租户创造了价值，租户转换成本较高 [80][81] - 预计新租赁定价全年略为负增长，续约租金在5% - 6%之间，受季节性影响 [82] 问题8: 2020年非住宅收入占比及表现 - 非住宅收入主要为商业收入，占总收入的1.5%，表现良好，租户收款情况较好 [83] - 商业部分的入住率为85% - 90%，收款率约为90% [84] 问题9: 目前的建设融资情况及开发贷款条款变化 - 建设融资情况不一，大型开发商和实力较强的赞助商仍能获得融资，小型开发商融资难度较大 [88] - 建设贷款利率在4% - 4.5%之间，由于稳定资产资本化率较低，贷款价值比有所下降 [89] 问题10: 公司目标处置物业的合理资本化率假设 - 公司计划出售的物业主要是密西西比州杰克逊的老旧物业，预计资本化率在5% - 5.5%之间 [90] 问题11: 刺激支票对租金谈判的影响 - 公司收款率较高，刺激支票有助于缩小与去年的差距，但作用有限 [94] 问题12: 经常性资本支出增加的原因及预期 - 经常性资本支出的增加可能与某些项目的时间安排有关，预计2021年经常性和收入提升资本支出合计为每单位1100 - 1200美元 [95] 问题13: 2021年有效租金增长低于1月混合租赁增长的原因 - 有效租金增长是一个滞后指标，是当前所有租赁的综合体现，2021年有效租金增长预计为1.7%，是综合考虑2020年和2021年的定价表现得出的 [99] 问题14: 完成10,000 - 15,000个单元重建所需时间 - 2021年将完成超过5000个单元的重建，预计完成全部重建需要约三年时间，但随着市场条件变化和产品老化，重建管道可能会增长 [103] 问题15: 开发管道的机会、回报率及与收购市场的比较 - 公司目前有多个开发项目正在进行前期工作，预计收益率超过6%，与市场上A级新产品相比具有优势 [113] 问题16: 开发业务的最大和最小风险承受范围 - 公司历史上认为开发业务占企业价值的4% - 5%是可接受的范围，目前开发管道风险处于较低水平 [115] 问题17: 人口迁入对公司增长的影响及未来趋势 - 公司认为需求增长主要来自阳光地带内部的有机增长，人口迁入比例从疫情前的9%上升到12%，变化不大 [121] - 阳光地带市场的吸引力将继续存在，随着千禧一代和婴儿潮一代的人口结构变化，阳光地带将受益更多 [123] 问题18: 公司管理层的继任计划 - 管理层继任计划是董事会的活跃议题，公司正在积极规划，但短期内团队预计不会有太大变化 [125] 问题19: 开发项目设计是否因远程工作需求而改变及对成本的影响 - 公司在部分公寓中增加了工作空间和户外休闲区域，但对整体建设成本影响不大 [135] 问题20: 2021年市场就业与新供应的比率及与历史数据的比较 - 2020年就业与完工比率为 - 8.1，2021年转变为正7.1，5:1是公司认为可以实现增长的比率 [138] 问题21: 2021年收入复苏不如预期加速的原因 - 收入增长受定价变化影响需要时间，2021年仍面临供应问题，且第一季度将反映2020年春季和夏季租赁季节定价表现的负面影响 [140][141] 问题22: 市场上的资本化率情况及买家的增长预期 - 市场上A级新资产的资本化率非常有竞争力，不同买家的杠杆水平差异对资产估值有较大影响 [143] 问题23: 资本化率与长期利率的利差变化 - 目前利差较低，随着利率和贷款价值比的变化，对定价的影响尚不确定 [144] 问题24: 较小市场表现优于大城市的原因 - 较小市场也出现了人口迁入增加的趋势，同时公司在二级市场的投资提供了一定的下行保护，缓解了供应压力 [148][149] 问题25: 预制单户租赁社区对公司产品组合多元化的吸引力 - 公司认为如果预制单户租赁社区能够形成有组织的社区布局，可能具有一定的逻辑，但目前该领域竞争激烈，公司会在机会合适时进行考虑 [154][155]

租金与市场情况 - 截至2020年11月12日，住宅租金现金收取率98.4%（或97.3%），递延付款占比0.3%[5] - 2020年新租平均定价增长为负，续租平均定价增长为正，混合平均定价增长为正[7] - 预计2021年MAA市场将减少200 - 250万个工作岗位，供应或下降5% - 10%[8] 运营与资本分配 - 2020年混合租赁定价预计在1.0% - 1.4%，2021年有望呈正常季节性趋势[9] - 2021年可能重启目标处置计划，预计收益2 - 2.5亿美元[10] 市场多元化 - 2020年Q3前20大市场占比91.5%，其中亚特兰大占比13.1%最高[13][19] - 资产在子市场、价格点和资产类型上呈多元化分布[21][22][23] 技术与升级 - 智能家居技术预计2020年底安装2 - 2.4万个单元，大部分收益在2021年体现[27] - 约1.1万个单元有待重新开发，预计平均租金增长9% - 10%[31][30] 财务状况 - 2020年9月30日，总债务/调整后总资产为30.6%，低于行业平均33.7%[43] - 信用评级稳定，标准普尔评级为A - 2（短期）和BBB +（长期）[45]