文章核心观点 - 即将发布的中美洲公寓社区（MAA）报告预计季度每股收益下降，营收增长，需关注盈利预测变化及关键指标预测，其股价近月表现优于大盘但评级为卖出 [1][3][9] 盈利预测 - 预计季度每股收益2.23美元，同比下降2.2% [1] - 分析师预测营收5.4272亿美元，同比增长2.6% [1] - 过去30天季度共识每股收益预期向下修正0.4% [2] 关键指标预测 - 分析师预计“同店实际入住率”为95.5%，与去年同期持平 [6] - 分析师共识“同店净营业收入”将达3.2824亿美元，去年同期为3.2894亿美元 [7] - 分析师预测“折旧和摊销”将达1.4225亿美元，去年同期为1.3850亿美元 [8] 股价表现与评级 - 中美洲公寓社区股价过去一个月回报率为+1.9%，同期Zacks标准普尔500综合指数变化为 -2.5% [9] - 公司Zacks评级为4（卖出），预计近期表现将落后于整体市场 [9]

文章核心观点 - 中美洲公寓社区公司（MAA）即将公布2024年第一季度财报，美国公寓市场一季度需求虽有复苏但供应过剩影响了入住率和租金增长，MAA有多元化的阳光地带投资组合有望受益，但也面临供应高企和高利率环境的挑战，同时推荐了另外两只可能有业绩惊喜的REITs股票 [1][4][8] 公司概况 - MAA是一家专注于美国东南部、西南部和大西洋中部地区公寓社区的房地产投资信托基金，将于5月1日盘后公布2024年第一季度财报 [1] - 上一季度该公司核心每股运营资金（FFO）超出预期0.87%，季度业绩得益于同店组合每单位平均有效租金的增加 [2] - 在过去四个季度里，MAA均超过Zacks共识预期，平均超出幅度为0.77% [3] 美国公寓市场Q1情况 - 一季度公寓需求显著复苏，但新供应量大，影响了入住率和租金增长 [4] - 一季度美国净吸纳公寓103,826套，过去12个月吸纳317,241套，比2010年代的典型年吸纳率高约20%，需求增长受工资持续增加、就业增长和有利人口趋势等因素推动，且从公寓搬到单户住宅的人数仍较低 [5] - 一季度有135,652套公寓完工，截至2024年第一季度交付的新多户住宅总数达到479,367套 [6] - 截至3月全国公寓平均入住率为94.1%，同比下降0.6%，一季度年度有效租金变化为上涨0.2%，月有效租金变化超过0.4%，平均有效租金为1,813美元 [7] 公司展望 - MAA多元化的阳光地带投资组合有望受益于当地市场的健康需求，该地区商业友好、税收低、城市密度低，正经历就业增长和人口迁入，推动租赁需求 [8][9] - 公司对现有物业进行投资，升级设施和技术以吸引和留住租户，有望支持入住率和租金收入 [10] - 公司继续实施内部投资计划，有望捕捉租金增长潜力、产生增值回报并提高现有资产收益 [11] - 许多阳光地带市场供应预计仍将高企，公司吸引租户的压力将持续，可能影响提租和提高入住率的能力 [12] - 高利率环境是公司的担忧，预计2024年第一季度利息费用同比增长23.2%，可能影响其购买或开发房地产的能力 [13] - 预计一季度同店物业净营业收入同比不变，平均实际入住率为95.4%，略低于上一季度的95.5% [14] - 3月投资者报告显示，2月新租约同店有效租赁平均定价同比下降5.5%，续租上涨5.2%，综合租赁费率下降0.2%，2月平均每日实际入住率为95.2% [15][16] - Zacks共识预期公司季度收入为5.4272亿美元，同比增长2.59%，公司预计一季度核心每股FFO在2.12 - 2.28美元之间，中点为2.20美元 [17] - 在一季度财报发布前，分析师对公司信心不足，Zacks共识预期季度每股FFO在过去一个月下调1美分至2.23美元，同比下降2.19% [18] - 量化模型显示本季度MAA每股FFO不太可能有惊喜，公司目前Zacks评级为4（卖出），收益预期差值（ESP）为 -0.17% [19][20] 其他推荐股票 - 公共存储（PSA）和邀请家园（INVH）两只REITs股票可能本季度有业绩惊喜，PSA将于4月30日公布财报，ESP为 +0.50%，Zacks评级为3；INVH也将于4月30日公布财报，ESP为 +0.77%，Zacks评级为3 [21][22][23]

文章核心观点 - 中美洲公寓社区公司（MAA）2025年运营资金（FFO）估计将远低于每股9美元，虽长期仍有投资价值但存在风险，当前维持持有评级；其优先股仍建议卖出 [1][11][17] 公司业绩表现 - 2023年第四季度公司运营资金略超预期，核心运营资金为2.32美元，同比持平，但全年仍有不错增长 [4] - 2023年下半年市场放缓影响公司，但净营业收入（NOI）同比增长2.2% [5] 公司成本情况 - 公司同店组合费用全年上涨6.5%，上季度上涨5.9%，保险费飙升16.4% [6] 行业市场情况 - 美国多户住宅市场2023年虽需求增长，但新供应使供需失衡，空置率升至7.5%，全国第四季度要价租金年增长率从3.9%降至0.9%，奥斯汀租金同比下降5.1% [9][10] 公司前景与估值 - 公司入住率持平，NOI和租金保持稳定体现了投资组合质量，但2024年指引有下调空间，2025和2026年FFO估计仍有下行空间 [8][9][12] - 预计FFO低谷接近每股8.50美元，对应13倍市盈率为110.50美元，投资者可在120美元以下逐步建仓 [17] 公司优先股情况 - 此前将公司优先股评为强烈卖出，目前其到期收益率有所改善，但仍远低于同期无风险国债利率，继续建议卖出 [18][19][20]

公司基本信息 - 中美洲公寓社区公司是标准普尔500指数成分股公司，是专注多户住宅的房地产投资信托基金[15] - 中美洲公寓社区公司和运营合伙企业按伞形合伙房地产投资信托基金结构运营[15] 财务报告相关 - 报告合并了中美洲公寓社区公司及其97.4%控股子公司中美洲公寓有限合伙公司2023年12月31日结束年度的10 - K表年度报告[14] - 合并报告能增强投资者对公司的理解、消除重复披露、提高时间和成本效率[16] - 公司合并报告可让投资者整体了解公司业务，消除重复披露，提高时间和成本效率[16] - 年报10 - K表包含对公司和运营合伙企业重大差异部分的单独展示和讨论[17] 股权结构相关 - 截至2023年12月31日，中美洲公寓社区公司拥有116,694,124个OP单位，占OP单位总数的97.4%[14] - 中美洲公寓社区公司股东权益和运营合伙企业资本是合并财务报表的主要差异领域[16] - 持有OP单位（除中美洲公寓社区公司外）的持有人可要求运营合伙企业赎回OP单位，运营合伙企业可选择现金支付或交付中美洲公寓社区公司普通股[16] 资金筹集方式 - 运营合伙企业通过自身运营、直接或间接举债和发行OP单位为公司业务筹集资金，除中美洲公寓社区公司公开发行股权所得净收益外[15] 前瞻性陈述相关 - 报告包含前瞻性陈述，涉及预期运营表现、物业收购处置等内容，存在风险[18] - 年报包含关于未来业绩、物业活动、资本活动等的前瞻性陈述[18] - 前瞻性陈述中的假设可能不准确，实际结果可能与陈述有重大差异[18] 风险因素相关 - 诸多因素可能导致实际结果与前瞻性陈述存在重大差异，如经济市场条件、房地产市场变化等[20] - 不利经济和市场条件可能导致公司无法产生足够现金流[20] - 公司投资集中单一行业和领域存在风险[20] - 房地产市场不利变化会影响公司业务，如需求、租金、收购和处置等[20] - 开发社区可能无法按时按预算完成、未达预期租赁和业绩[20] - 运营成本可能因通胀等因素发生重大变化[20] - 公司可能无法以合理利率获得融资或为到期债务再融资[20]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度核心FFO结果超预期，主要因非同店NOI表现提升和利息费用降低 [51] - 全年核心FFO为每股9.17美元，较上年增长约8% [83] - 预计2024年核心FFO在每股8.68 - 9.08美元，中点为8.88美元 [88] - 2024年同店收入增长中点为0.9%，有效租金增长约0.9%，入住率预计在95.4% - 96% [88] - 2024年同店运营费用预计增长4.85%，同店NOI预计下降1.3% [89] - 预计2024年开发项目使核心FFO稀释约0.05美元，稳定后将转为增值 [89] - 预计2024年收购和开发投资分别为3.5 - 4.5亿美元和2.5 - 3.5亿美元，部分通过资产出售、债务融资和内部现金流资助，初期对核心FFO有稀释作用 [90] - 预计2024年总间接费用为1.325亿美元，较2023年增长4.9% [91] - 预计2024年再融资4亿美元债券，将使核心FFO较上年稀释0.04美元 [91] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第四季度新居民租赁价格受新供应增加和季节性租赁流量放缓影响，但1月混合定价改善130个基点 [58] - 第四季度混合租赁同比定价为 - 1.6%，新租赁利率下降7%，续租利率增长4.8%，平均实际入住率为95.5%，收款情况良好，拖欠率低于0.5%，带动收入增长2.1% [72][73] - 1月新租赁定价为 - 6.2%，较第四季度改善80个基点，续租定价为5.1%，较第四季度改善30个基点，入住率稳定在95.4% [77] 收购业务 - 第四季度成功完成两笔收购，预计初始稳定NOI收益率分别为5.5%和5.9% [55] - 预计2024年有4亿美元新收购，可能处于租赁阶段，稳定前有稀释作用 [56] 开发业务 - 两个稳定的新开发项目和正在租赁的开发项目表现良好，新租赁利率虽有压力，但平均要价租金比原预期高约20% [64] - 四个正在租赁的开发项目预计平均稳定NOI收益率为6.5% [65] - 预计2024年启动3 - 4个项目，首批交付时间为2026年 [65] 产品升级和再开发业务 - 第四季度完成近1400个内部单元升级，全年完成近6900个单元 [75] - 2023年完成超21000个智能家居升级，超93000个单元拥有该技术，预计2024年完成剩余项目 [75] - 再定位项目有5个处于重新定价阶段，预期收益率约8%，2024年计划启动6个项目，2025年完成建设并开始重新定价 [76] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度许多中端市场表现良好，如萨凡纳、里士满、查尔斯顿和格林维尔等，华盛顿特区、休斯顿和达拉斯 - 沃思堡等大城市表现较好，奥斯汀和杰克逊维尔受供应影响较大 [74] - 2023年各市场交付量占库存的4% - 4.5%，部分市场虽供应不多但仍高于平均水平 [43] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 认为后期有吸引力的收购机会将出现，收购租赁物业的长期收益表现更具吸引力，同时支持新技术计划以扩大利润率 [9] - 持续投资CRM平台、物业封装、网站更新和物业WiFi等技术项目，提升租赁平台和服务质量 [12][13][14] - 预计2024年租赁价格将在后期改善，整体定价有望在2024年末至2025年开始复苏 [52] 行业竞争 - 由于利率波动和信贷条件紧张，交易成交量同比下降50%，较第三季度下降16%，预计2024年后期交易量将回升 [63] - 第四季度跟踪交易的资本化率较第三季度上升约35个基点 [63] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对前景比去年更乐观，利率下行趋势更清晰，与经济放缓或衰退相关的风险消散 [53] - 通胀对运营费用的压力下降，公寓住房需求和吸收稳定，新供应有望缓和，有信心在未来执行增长机会 [60] - 预计2024年后期新租赁定价将改善，整体定价将在2024年末至2025年开始复苏 [52] 其他重要信息 - 公司于2月8日举行2023年第四季度财报电话会议 [44] - 首席财务官Al Campbell将于3月31日退休 [54] - 公司自首次公开募股30年来，为股东提供了12.6%的年复合投资回报率，且从未暂停或减少季度股息 [59] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租赁速度是否受供应影响 - 租赁速度基本符合预期，冬季有放缓但无重大差异，盐湖城的Day Break资产租赁稍慢 [2] 问题2: 市场租金增长预期 - 混合租金增长预期为1%，市场租金预计持平 [4][5] 问题3: 是否考虑股票回购 - 目前认为收购租赁物业的长期投资回报更有吸引力，支持新技术计划和股息增长，但会持续关注市场情况，若有必要会进行股票回购 [9][10][11] 问题4: 有哪些令人兴奋的技术投资 - 包括持续投资CRM平台、物业封装、网站更新和物业WiFi等项目 [12][13][14] 问题5: 利率指导和商业票据情况 - 1月用债券发行偿还了商业票据，有效利率略高于5%，商业票据利率约5.5%，预计利率下半年下降 [16] - 预计利率在年中下降25个基点，年末再下降25个基点 [17] 问题6: 未稳定开发项目对收益的影响 - 有一定资本化，主要受开发时间和利率影响，若租赁情况有重大变化才可能改变0.05美元的影响 [19][20] 问题7: 混合租金假设是0.85%还是1% - 混合租金为1%，整体有效租金增长为0.85%，包含2023年的收益和2024年的1%混合增长 [22] 问题8: 同店收入增长高低端的影响因素 - 续租率较稳定，新租赁利率受需求影响，决定高低端情况，预计全年新租赁利率在 - 3%至 - 3.25%，续租率在4.5% - 5%，混合后为1% [95][96] 问题9: 新租赁价格是否会在下半年改善 - 认为夏季租赁流量会增加，新租赁价格在第二、三季度会表现更好，第四季度会有所缓和，与去年相比，2024年末新租赁价格会更好 [98][99][100] 问题10: 4亿美元收购的影响量化 - 假设收购在第二季度开始，类似2023年完成的收购，预计收购时NOI收益率约4.5%，可据此计算稀释情况 [101][102] 问题11: 新租赁利率何时转正及同店收入指导假设的变化 - 新租赁价格可能在2025年初转正，年中接近持平 [109] - 主要变化是收益，受11月和12月新租赁定价压力影响，收益在0.5左右 [110] 问题12: 第四季度租赁对收益的影响及计算方式 - 11月和12月新租赁权重较高，影响混合租金，预计2024年续租权重增加，混合租金将为正 [113][114][115] - 收益计算是假设12月租金全年保持不变，与2023年相比的全年增长 [116] 问题13: 收购收益率的变化及可接受的初始收益率 - 目前收购机会不多，预计随着时间推移，开发商执行交易的紧迫性增加，会有更多机会，但卖方定价预期仍较低，市场需提高资本化率 [117][118][119] 问题14: 最弱市场租金的季度改善情况 - 奥斯汀市场受供应影响最大，2024年大部分时间将面临困境，可能在2025年开始改善，不同市场表现受供应和需求因素影响 [122][123][127] 问题15: 费用压力的项目及趋势 - 不可控费用中，房地产税预计增长约4.8%，保险增长约15% - 16%；可控费用中，维修和保养是主要驱动因素，预计2024年可控费用较2023年有显著缓和，营销费用可能变化不大 [137][138][139] 问题16: 优惠政策的趋势及稳定物业的情况 - 稳定物业的优惠政策较少，约为租金的0.5%，市场上竞争物业的优惠政策在第四季度有所增加，特别是卡罗来纳州的夏洛特和罗利市场 [140] 问题17: 5%续租率与1%市场租金增长的影响 - 目前差距较大，但预计春季会缩小，若新租赁价格后期改善，整体混合表现仍能保持良好 [143][144][145] 问题18: 坏账、附属收入和周转率的假设 - 坏账预计保持在0.5个百分点左右，周转率预计保持在45%左右 [147] 问题19: 可承受的杠杆率和当前购买力 - 可承受杠杆率提高到4.5% - 5%，当前购买力约15亿美元 [131][148] 问题20: 需求方面的信心来源及低指导的情况 - 传统需求驱动因素如就业增长、人口增长和迁移趋势积极，单户市场的可负担性和可用性问题促使需求转向多户市场，居民平均租期延长，人口偏好独居也增加了家庭形成数量 [150][151][152] - 就业增长可能是决定高低端的因素，预计2024年市场新增约40万个就业岗位，虽低于2023年，但仍为正增长，1月全国新增约35万个就业岗位，高于2023年平均水平 [154][155] 问题21: 开发项目的市场、收益率及奥斯汀项目的表现 - 2024年预计启动3 - 4个项目，上半年两个分别在夏洛特和菲尼克斯钱德勒子市场，后期两个分别是丹佛和亚特兰大的二期项目，目标收益率为中6% [157] - 奥斯汀的风车山资产表现出色，平均租金比预期高近24%，郊区位置和良好执行使其无需提供优惠政策即可竞争 [159] 问题22: 租金在开发项目未完全租赁时开始复苏的原因 - 供应自2022年年中以来相对稳定，需求也稳定，吸收情况良好；年中是需求旺季，季节性和需求因素有助于防止租金进一步下降；交付高峰后几个月压力会下降，预计下半年会有改善 [162][163][164] 问题23: 1月复苏的原因 - 1月没有假期，人们搬家意愿增强；部分开发商在年末有租赁压力，租赁策略更激进 [133][134] 问题24: 收益是否包括实时市场租金变化 - 收益是假设2023年末所有租赁在2024年保持不变的增长，1月新租赁与现有租赁相比，损失租赁约为 - 1%，全年混合预计为正1% [172]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为每股2.29美元,超出指引中值0.03美元 [49] - 总收入增长预期保持不变,但同店运营费用增长预期上调45个基点至6.5% [60] - 总管理费用预期下调200万美元至1.265亿美元 [62] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店收入增长4.1%,主要受到新租金价格下降的影响 [36] - 平均实际入住率95.7%,较上季度有所上升 [36] - 续租租金增长5%,新租金下降2.2% [36] - 住户周转率同比下降4% [37] - 公司正在进行各种产品升级和改造项目,第三季度完成近2,300个单元的内部装修升级 [46] 各个市场数据和关键指标变化 - 奥斯汀和凤凰城等大市场受到新供给压力较大,新租金价格下降幅度较大 [145] - 萨凡纳、查尔斯顿、里士满、格林维尔和罗利等中型市场表现优于大市场 [44] - 亚特兰大市场受到欺诈问题的影响,公司采取了一系列措施来应对 [199][202] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司认为未来12-18个月内将有更多收购机会出现,目前已有13个地块可开发约3,700个单元 [32] - 公司将保持谨慎和纪律,控制开发时机,以应对高利率环境下的市场变化 [192] - 公司认为未来供给将在2025年后大幅下降,到时将迎来更好的租赁环境 [18][31] - 公司的多元化布局、较低的租金水平和经验丰富的运营团队将有助于抵御供给压力 [11][19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前的高利率环境可能会持续一段时间,这导致开发商加大了租赁优惠力度 [40][128] - 公司预计未来几个季度新租金价格将继续承压,但到2024年下半年将有所好转 [18][151] - 公司认为长期来看,其市场多元化和较低的租金水平将有助于抵御供给压力 [11][19] - 公司对未来的收购和开发机会持乐观态度,将保持谨慎和纪律 [192] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Michael Goldsmith 提问** 询问开发商的竞争行为对公司的影响 [65] **Tim Argo 回答** 开发商为了尽快稳定租赁,采取了更加积极的租赁优惠政策,导致公司新租金价格下降 [66][67] 问题2 **Joshua Dennerlein 提问** 询问公司是否预计开发商的竞争行为会在2024年进一步加剧 [127] **Eric Bolton 回答** 公司认为未来几个季度开发商的竞争行为可能会持续,但不会大幅恶化 [128][133][134] 问题3 **John Kim 提问** 询问高利率环境下对租赁需求和业主行为的影响 [115] **Eric Bolton 回答** 高利率环境下,开发商更加急于尽快稳定租赁,导致了更加积极的租赁优惠政策 [116][117][128]

公司资产与项目情况 - 截至2023年9月30日，公司拥有运营290个公寓社区，在建5个开发社区，34个公寓社区含零售组件[106] - 截至2023年9月30日，公司拥有14亿美元的无限制现金、现金等价物和循环信贷额度可用容量[149] - 截至2023年9月30日，公司拥有1.1668673亿个OP单位，占MAALP 97.4%的有限合伙权益，其余314.778万个OP单位由其他有限合伙人持有[161] - 截至2023年9月30日，公司ATM计划下剩余400万股可发行普通股，2023年前九个月未出售任何普通股[163] - 截至2023年9月30日，公司有五个开发项目在建，共1970个公寓单元，预计总成本6.427亿美元，已支出3.463亿美元[167] - 截至2023年9月30日，公司总市值的22.2%为债务借款，100.0%的未偿债务为固定利率[172] 公司债务情况 - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，净债务分别为42.32366亿美元和43.67058亿美元[144] - 2023年9月30日净债务与调整后EBITDAre比率为3.4倍，2022年12月31日为3.7倍[145] - 截至2023年9月30日，公司总债务为43.94263亿美元，平均到期年限7.2年，平均有效利率3.4%，其中无担保债务40.34153亿美元，平均到期年限5.6年，平均有效利率3.4%，担保债务3.6011亿美元，平均到期年限25.3年，平均有效利率4.4%[154] - 2023年10月，公司使用手头现金和商业票据计划借款赎回3.5亿美元公开上市的无担保优先票据[159] - 截至2023年9月30日，公司有3.963亿美元债务将于2023年底到期，包括10月赎回的3.5亿美元无担保优先票据，还需支付4630万美元固定利率债务利息[165] 公司财务关键指标（第三季度） - 2023年第三季度，公司普通股股东可获得的净收入为1.098亿美元，较2022年同期下降9.5%[111][117] - 2023年第三季度，公司总收入增长2130万美元，物业收入较2022年同期增长4.1%[111][117] - 2023年第三季度，同店板块平均每单元有效租金较2022年同期增长4.5%[112] - 2023年第三季度，同店板块平均实际入住率为95.7%，较2022年同期的95.8%略有下降[113] - 2023年第三季度，同店板块物业收入增长4.1%，非同店及其他板块增长4.1%[118] - 2023年第三季度，同店板块物业运营费用增长4.7%，非同店及其他板块下降4.3%，总体增长4.1%[119] - 2023年第三季度，折旧和摊销费用为1.467亿美元，较2022年同期增加980万美元[120] - 2023年第三季度，物业管理费用为1630万美元，与2022年同期持平[121] - 2023年第三季度，一般及行政费用为1350万美元，较2022年同期增加130万美元[121] - 2023年第三季度利息支出为3670万美元，较2022年同期减少200万美元[122] - 2023年第三季度其他非运营费用为1650万美元，较2022年同期增加1480万美元[123] 公司财务关键指标（前九个月） - 2023年前九个月归属于公司普通股股东的净利润为3.896亿美元，较2022年同期下降11.7%；总收入增长1.143亿美元，物业收入增长7.7%[124] - 2023年前九个月同店物业收入为15.16394亿美元，较2022年同期增加1.07415亿美元，增幅7.6%；非同一门店及其他物业收入为8982.7万美元，较2022年同期增加690.5万美元，增幅8.3%[125] - 2023年前九个月同店物业运营费用为5.39274亿美元，较2022年同期增加3373万美元，增幅6.7%；非同一门店及其他物业运营费用为3708.5万美元，较2022年同期增加109万美元，增幅0.3%[126] - 2023年前九个月折旧和摊销费用为4.242亿美元，较2022年同期增加1940万美元[128] - 2023年前九个月物业管理费用为5030万美元，较2022年同期增加190万美元；一般及行政费用为4330万美元，较2022年同期减少80万美元[129] - 2023年前九个月利息支出为1.107亿美元，较2022年同期减少600万美元[130] - 2023年前九个月其他非运营收入为400万美元，较2022年同期增加2320万美元[132] - 2023年前九个月核心资金运营（Core FFO）归属于普通股股东和有限合伙人的金额为8.204亿美元，较2022年同期增加8680万美元[138] - 2023年前九个月经营活动提供的净现金为8.723亿美元，2022年同期为8.073亿美元[150] - 2023年前九个月投资活动使用的净现金为4.285亿美元，2022年同期为4.146亿美元[151] - 2023年前九个月融资活动使用的净现金为3.294亿美元，2022年同期为4.697亿美元[152] - 2023年前九个月商业票据净还款2000万美元，2022年同期净借款1.25亿美元[153] - 2023年前九个月普通股股息支付率提高至每股4.200美元，2022年同期为每股3.425美元[153] - 2023年前九个月通过结算两份远期销售协议发行普通股获得2.04743亿美元收益[153] 公司其他事项 - 2023年1月，公司结算两份远期销售协议，出售110万股普通股，净收益2.037亿美元[162] - 截至2023年9月30日，公司承诺向五个科技有限合伙企业追加最高3770万美元资本，具体时间由普通合伙人决定[165] - 公司普通股当前年股息率为每股5.60美元，未来股息时间和金额取决于运营现金流、财务状况等因素[168]

公司物业规模情况 - 截至2023年6月30日，公司拥有运营290个公寓社区，在建6个开发社区，34个公寓社区含零售组件[82] 财务数据关键指标变化 - 季度数据 - 2023年第二季度净收入为1.448亿美元，较2022年同期的2.098亿美元下降31.0%[87][90] - 2023年第二季度收入增长8.1%，主要因同店业务板块增长8.1%带动[87] - 2023年第二季度物业运营费用（不含折旧和摊销）增长7.0%，同店业务板块增长7.2%[87] - 2023年第二季度折旧和摊销费用为1.39亿美元，较2022年同期增加480万美元[93] - 2023年第二季度核心FFO归属于普通股股东和单位持有人为2.733亿美元，较2022年同期增加3340万美元[102] - 2023年第二季度物业管理费用为1610万美元，较2022年同期增加50万美元；一般及行政费用为1390万美元，较2022年同期减少170万美元；利息费用为3670万美元，较2022年同期减少220万美元[94] 财务数据关键指标变化 - 半年度数据 - 2023年上半年公司实现可供MAA普通股股东分配的净利润2.798亿美元，较2022年同期下降12.5%，物业收入增长9310万美元，增幅9.6%[95] - 2023年上半年折旧和摊销费用为2.775亿美元，较2022年同期增加960万美元[99] - 2023年上半年物业管理费用为3400万美元，较2022年同期增加190万美元；一般及行政费用为2980万美元，较2022年同期减少210万美元；利息费用为7400万美元，较2022年同期减少400万美元[100] - 2023年上半年其他非经营性（收入）支出为2050万美元收入，而2022年同期为1750万美元支出，增加4530万美元[94] - 2023年上半年核心FFO归属于普通股股东和单位持有人为5.455亿美元，较2022年同期增加7140万美元[102] - 2023年上半年经营活动提供的净现金为5.541亿美元，2022年同期为4.639亿美元[108] - 2023年上半年投资活动使用的净现金为2.928亿美元，2022年同期为5780万美元[109] - 2023年上半年融资活动使用的净现金为1.586亿美元，2022年同期为3.15亿美元[110] - 2023年上半年普通股股息支付率从每股2.175美元提高到每股2.8美元[111] - 2023年上半年商业票据平均每日未偿借款为70万美元，截至2023年6月30日无未偿借款，最高可发行6.25亿美元[112] 各条业务线数据关键指标变化 - 季度同店业务板块 - 2023年第二季度同店业务板块平均每单元有效租金较2022年同期增长9.3%[88] - 2023年第二季度同店业务板块平均实际入住率为95.5%，2022年同期为95.7%[88] - 2023年第二季度同店业务板块物业收入为5.05505亿美元，较2022年同期的4.67805亿美元增长8.1%[91] 各条业务线数据关键指标变化 - 季度非同一门店及其他业务板块 - 2023年第二季度非同一门店及其他业务板块物业收入为2964.1万美元，较2022年同期的2723.5万美元增长8.8%[91] 各条业务线数据关键指标变化 - 半年度同店业务板块 - 2023年上半年同店物业收入为10.05515亿美元，较2022年同期增加8738.7万美元，增幅9.5%[96] - 2023年上半年同店物业运营费用为3.5314亿美元，较2022年同期增加2533.6万美元，增幅7.7%[97] 各条业务线数据关键指标变化 - 半年度非同一门店及其他业务板块 - 2023年上半年非同一门店及其他物业收入为5866.4万美元，较2022年同期增加567.4万美元，增幅10.7%[96] - 2023年上半年非同一门店及其他物业运营费用为2399.6万美元，较2022年同期增加70.3万美元，增幅3.0%[97] 公司债务及现金流相关情况 - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，净债务分别为42.46238亿美元和43.67058亿美元[105] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，调整后EBITDAre分别为12.45226亿美元和11.7779亿美元[105] - 2023年6月30日净债务与调整后EBITDAre比率为3.41倍，2022年12月31日为3.71倍[106] - 截至2023年6月30日，公司拥有14亿美元的无限制现金、现金等价物和循环信贷额度可用资金[107] - 截至2023年6月30日，未偿债务总额为43.96393亿美元，其中无担保债务40.33091亿美元，担保债务3633.02万美元[112] - 截至2023年6月30日，MAALP的12.5亿美元无担保循环信贷安排下无未偿还借款，430万美元额度用于支持未偿还信用证[113][114] - 截至2023年6月30日，公司固定利率债务总额为43.96393亿美元，加权平均有效利率为3.4%，各年到期债务及利率不同[114] - 截至2023年6月30日，MAALP有41亿美元公开发行的无担保优先票据未偿还[115] - 截至2023年6月30日，MAALP有3.664亿美元有担保财产抵押贷款未偿还[116] - 截至2023年6月30日，公司有3.508亿美元债务将于2023年12月31日前到期，需支付7550万美元固定利率债务利息[119] - 截至2023年6月30日，公司总市值的19.5%为债务借款，100.0%的未偿还债务为固定利率[123][125] 公司股权及交易情况 - 截至2023年6月30日，MAA持有1.16676966亿个OP单位，占MAALP 97.4%的有限合伙权益，其余315.4684万个由其他有限合伙人持有[117] - 2023年1月，MAA结算两份远期销售协议，出售110万股普通股，净收益2.037亿美元[117] 公司开发项目情况 - 六个开发项目预计总成本7.35亿美元，截至2023年6月30日已发生3.915亿美元[120] 公司股息情况 - 公司当前普通股年度股息率为每股5.60美元[120] 公司历史处置情况 - 2022年第二季度和上半年公司处置两个公寓社区，分别实现折旧资产销售收益1.32亿美元[94][100]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度报告核心FFO为每股2.28美元，高于季度指引中点每股0.02美元，主要因本季度利息和间接成本有利，且大部分间接成本有利与时间相关，成本预计在下半年产生 [38] - 第二季度同店运营费用增长开始放缓，人员、维修保养和房地产税等费用增长均较上一季度有所缓和，预计全年剩余时间将继续缓和 [39] - 年度财产和意外险计划于7月1日续保，综合保费增长约20%，符合此前指引 [40] - 本季度通过再开发、重新定位和智能重新安装计划投资2630万美元资本，产生强劲回报并提升了投资组合质量 [40] - 本季度为完成当前7.35亿美元的开发项目投入超5100万美元开发成本，剩余3.44亿美元待投入 [41] - 季度末公司拥有14亿美元现金和循环信贷安排下的借款能力，债务与EBITDA比率为3.4倍，债务100%为固定利率，平均期限7.5年，利率为创纪录的3.4% [42] - 鉴于第二季度盈利表现和对全年剩余时间的预期，公司上调全年核心FFO预测至每股9.14美元的中点，上调25个基点至7.4%，但下调物理入住率指引至全年平均95.5%，下调30个基点，全年总营收增长指引中点维持在6.25%不变 [43][44][45] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度新租约定价环比提高100个基点，续租定价增长6.8%，推动第二季度整体混合定价表现达到3.8%，高于年初预期 [22] - 7月至今，混合定价为3.2%，其中新租约定价为0.3%，续租定价为5.5%，新租约定价与第二季度的0.5%相对一致，且与6月新租约定价相差在5个基点以内 [16] 开发业务 - 本季度建设管理团队成功完成并接收盐湖城的Novel Daybreak和亚特兰大的Novel West Midtown共计249套单元的交付 [13] - 夏洛特的MAA LoSo在第二季度达到稳定状态 [27] 再开发业务 - 2023年第二季度完成近1900套内部单元升级，并安装近2300套智能家居套件 [33] - 重新定位计划中，前15处房产的租约已全部或部分重新定价，收益率超出预期，达到较高的两位数，另外5个项目将于第三季度开始重新定价，并正在评估另一组房产是否在2023年晚些时候开始施工 [18] 各个市场数据和关键指标变化 整体市场 - 第二季度平均实际入住率为95.5%，与第一季度持平，尽管第二季度租约到期数量较多 [7] - 60天暴露率（代表当前所有空置单元加上未来60天内通知搬出的单元）与去年同期基本一致，为8.5%，去年第二季度为8.4% [15] 不同层级市场 - 许多中端市场表现良好，引领投资组合和定价表现，如萨凡纳、查尔斯顿、里士满、堪萨斯城、格林维尔和罗利等市场在第二季度和7月均表现优于整体投资组合 [17] - B级资产表现略优于A级资产，新租约和续租方面的差距约为40 - 50个基点 [71] 特定市场 - 奥斯汀和菲尼克斯市场表现较弱，受到供应影响较大，部分市场新租约利率为负，但幅度在1% - 5%之间 [58][59] - 亚特兰大市场入住率有所下降，原因包括供应压力、部分单元因风暴损坏和火灾后重新上线需要出租，以及当地开始推进驱逐和备案程序等 [91][116] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 公司将继续推进新租赁、新开发和再开发项目，预计未来几年将提供有吸引力的增量收益 [24] - 保持耐心，等待更有吸引力的收购机会出现，预计今年晚些时候和2024年机会将增加，目前已将今年的收购预测下调至中点2亿美元 [26] - 预计2023年下半年有3个项目准备开工，但需看到建筑成本和租金的充分调整以支持NOI收益率预期，包括奥兰多和丹佛的2个内部开发项目以及夏洛特的1个预购合资开发项目，亚特兰大的West Midtown预购开发项目二期已推迟至2024年 [12] 行业竞争 - 交易市场仍然低迷，债务市场的波动和不确定性导致大多数卖家推迟销售流程，市场上的销售库存减少，但对优质、地理位置优越的房产仍有强劲的投资者需求，导致资本回报率调整速度慢于利率变动 [10] - 公司认为随着市场上供应的增加，资产需要交易，预计资本回报率将继续上升，公司将耐心等待更好的投资机会 [97][120][121] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 租赁条件反映了稳定的就业市场、强劲的正向迁移趋势和持续较低的居民周转率，对公寓住房的需求良好，能够吸收新的供应交付并支持租金增长 [6] - 尽管未来几个季度市场将面临较高水平的新供应交付，但需求趋势保持良好，预计将继续推动营收增长超过长期历史平均水平，中端市场的表现将为整体投资组合提供支持 [7] - 随着通胀压力的缓解和新技术举措带来的效率提升，预计运营费用的同比增长将放缓，特别是房地产税方面，得克萨斯州的税收改革预计将降低全年同店房地产税增长率50个基点至5.5%的中点，为核心FFO每股增加0.02美元 [23][35] - 预计今年晚些时候和2024年收购机会将增加，公司将保持耐心，利用良好的资产负债表状况抓住机会 [8][26][62] - 随着2023年和2024年新开工项目的显著放缓，预计2026年或2027年交付的项目将能够利用更强劲的租赁环境 [28] 其他重要信息 - 得克萨斯州立法机构在7月初通过税收改革，大幅降低该州的房地产税率，公司已将此因素纳入指导，预计将持续产生影响 [35] - 公司接近完成智能家居计划，目前已有超过92000套单元配备该技术，预计2023年完成剩余投资组合的安装 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 全年混合租金增长预期及下半年预期是多少？ - 全年混合租金增长约为3.5%，下半年预计平均为3.1% - 3.2% [46] 问题2: 哪些大型市场的新租约增长值得关注？ - 没有显著的市场，部分大型市场新租约利率为负，但幅度在1% - 5%之间，奥斯汀和菲尼克斯市场表现较弱，受到供应影响较大 [58][59] 问题3: 落后于正常季节性趋势的市场是由供应因素导致的吗？ - 供应是一个因素，但不是主要因素，市场表现还受到就业增长、投资组合位置等因素的影响 [60] 问题4: 下半年新租约增长预期如何，是否可作为市场租金增长的代理？ - 新租约增长预计不会像正常情况下那样在第三季度大幅减速，波动不会太大，续租定价预计仍将明显强于新租约，回归正常季节性情景 [67][68][69] 问题5: A级和B级资产在市场中的表现如何？ - B级资产表现略优于A级资产，新租约和续租方面的差距约为40 - 50个基点 [71] 问题6: 需求如何缓解供应风险，需要多少就业增长来缓解？ - 公司通过多个领先指标来评估需求，包括就业增长、暴露率、潜在客户数量、潜在客户与暴露单元的比例以及续租接受率等，目前这些指标显示需求健康，能够缓解供应风险，此外，正向迁移趋势也对需求起到支持作用 [73][74] 问题7: 2024年费用增长情况如何？ - 目前难以确定具体数字，但预计随着通胀压力的缓解，人员、维修保养和税收等主要费用项目将继续放缓增长 [76] 问题8: 是否需要牺牲新增长来维持入住率，入住率下降是否令人担忧？ - 公司愿意在定价和入住率之间进行权衡，以获得租金的复合增长，7月入住率略有下降主要是由于亚特兰大的特殊情况，排除该因素后入住率仍保持在95.5%的舒适范围内，新租约利率受供应压力影响，但与入住率没有直接关系 [78] 问题9: 低杠杆率是否会长期维持，在什么情况下会提高杠杆率？ - 公司目前杠杆率低于长期目标，愿意耐心等待合适的投资机会，当有合适的投资项目时，可能会提高杠杆率 [109] 问题10: 租户决策时间是否变长，转化率是否降低？ - 没有明显迹象表明租户决策时间变长或转化率降低，续租接受率和转化率与预期相符，潜在客户数量较去年有所下降，但这是预期之内的 [111] 问题11: 亚特兰大入住率下降的原因是什么？ - 亚特兰大市场面临一定的供应压力，部分单元因风暴损坏和火灾后重新上线需要出租，以及当地开始推进驱逐和备案程序等因素导致入住率下降，但收入和定价表现尚可 [91][116] 问题12: 市场上的优惠情况如何，公司在租赁和开发资产中是否提供优惠？ - 公司投资组合的现金优惠约为租金的0.5%，略有上升但不显著，市场上竞争对手的优惠一般为一个月免租，在一些较大市场的市中心区域可能会更多，但不超过一个半月，奥斯汀市场的优惠在郊区更为普遍，公司在奥斯汀的一个租赁项目中，部分单元提供最多一个月免租的优惠，但平均租金高于预期，优惠使用情况低于预期 [117][118] 问题13: 投资活动保持耐心是因为资本回报率低还是市场租金不确定？ - 主要是认为资本回报率将从当前水平上升，目前市场上资产供应有限，资本集中在少数资产上导致资本回报率下降，随着市场上资产交易的增加，预计资本回报率将上升 [120][121] 问题14: 同店收入指引是否保守？ - 指引是准确的，总收入受到其他收入项目的稀释，这些项目占收入流的约10%，增长率为2% - 3%，因此会拉低整体收入增长 [124][125] 问题15: 保险保费增长20%是否因保险范围变化？ - 保险保费增长主要由财产保险保费上涨约33%驱动，同时伤亡险、汽车险、工人补偿险和一般责任险的涨幅较小，公司在保留金方面有一些变化，包括每次事故保留金约100万美元和累计保留金数百万美元，以及单独的冻结事件免赔额，此外，公司还进行了部分自保，整体认为保留金水平在资产负债表实力和风险分散的基础上是合适的 [137] 问题16: 是否看到开发商在定价上的让步迹象？ - 目前尚未看到广泛的开发商让步迹象，只是部分开发商在特定资产上有降低风险的需求，随着时间推移，预计开发商的交易需求将增加 [139] 问题17: 下半年中端市场与大型市场的混合租金价差预计是多少？ - 预计价差在100 - 150个基点左右，今年至今，部分中端市场的混合租金在4.5% - 5%之间，而整体投资组合在3%以上 [140] 问题18: 是否有居民学生贷款未偿还数据，学生贷款还款恢复对租金上涨有何影响？ - 公司没有相关数据，因为信用检查和收入验证是外包的，且在收入资格和租金收入比检查中不允许使用学生债务信息 [141] 问题19: 得克萨斯州房地产税未来趋势如何？ - 此次税收改革是由于该州预算盈余和高房产估值导致的永久性税率降低，但如果未来经济情况发生变化，可能会撤销该改革，预计将产生显著且持续的影响 [130] 问题20: 其他市场房地产税趋势如何？ - 除了得克萨斯州，佛罗里达州的房地产税信息尚未完全确定，需要等待税率公布，其他市场情况基本清晰 [131] 问题21: 中期租赁价差展望如何，续租是否会在明年初降至与新租约相同水平？ - 预计续租价格将继续高于新租约，这是正常情况，因为续租客户存在一定的摩擦成本，通常会更愿意接受续租价格 [132] 问题22: 供应交付的季度峰值何时出现，何时开始下降？ - 预计供应在2024年初达到峰值，随后开始下降，2025年供应将减少 [133]

业绩表现 - 2023年一季度末，10年年度复合总股东回报率为12.2%，优于同行平均水平[25] - 2023年预测核心每股运营资金为8.93 - 9.29美元，中点为9.11美元，较2022年增长7.2%[12][90] - 2023年同店物业净营业收入预计增长5.3% - 7.3%[71] 市场趋势 - 2023年MAA市场需求基本面相对非MAA市场保持强劲，人口增长、家庭形成和就业增长分别为1.3%、1.8%和1.3%[31][32] - 截至2023年3月31日的过去12个月，来自非MAA州的迁入者占MAA总迁入者的一定比例，如凤凰城为20%[34] 业务策略 - 独特的阳光地带聚焦战略，多元化的租户价格点和资产类型，降低周期性供应压力，驱动全周期卓越表现[13] - 物业重新定位计划预计推动物业层面租金增长，2023年有5个新项目正在进行，预计投资1800万美元[100][102] - 技术创新举措，如智能家居安装、网站潜在客户生成和虚拟租赁技术进步，预计提升收入和运营效率[22] 财务状况 - 债务与优先股占总资本的19.7%，加权平均债务期限为7.7年，信用评级稳定[107][128] - 2023年预计总资本支出约1.265 - 1.305亿美元，包括厨房和浴室改造、重新定位计划、智能家居投资等[60] 可持续发展 - 设定能源使用强度和温室气体强度降低15%的目标，2022年GRESB评分提升，2023年有多项环保目标[112][149] - 支持员工福祉，关注多元化和包容性，提升居民体验，关爱社区[150]