财务数据和关键指标变化 - 报告的核心每股FFO为2.02美元，比本季度指引中点高出0.05美元，表现出色主要源于物业收入和强劲的租金定价趋势 [34] - 本季度同店运营费用略高于预期，主要是由于通胀压力、维修维护成本以及房地产税费用的调整 [35] - 公司将全年核心FFO范围提高0.17美元/股，中点提高2%，达到8.13 - 8.37美元/股，较上年增长17.5% [39] - 预计全年有效租金增长预期提高125个基点，中点达到13.25% [39] - 全年同店运营费用预期增长率中点提高100个基点，达到6.5% - 7.5% [41] - 同店NOI增长预期提高至中点15%，较第一季度末的13.5%有所提升，2022年利润率较上年扩大170个基点 [43] - 预计全年开发支出减少5000万美元，总处置收益减少2500万美元 [44] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度租赁流量或潜在客户数量同比增长11%，租赁申请增长7% [10] - 本季度来自迁入阳光地带地区家庭的新入住人数较去年略有增加，占新入住人数的15% [10] - 第二季度新签订租约的租金收入比为22%，处于非常合理的范围 [11] - 第二季度租金收取率为99.5%，较上一季度的99.4%略有上升 [11] - 第二季度混合租约同比定价上涨17.2%，在租租金或有效租金同比增长14.3%，较上一季度增长4% [27] - 截至7月25日，同店新入住租约同比定价较上一份租约高出17.9%，7月续约租约定价较上一份租约高出15.4%，7月组合混合租约定价约上涨16.6% [31] - 截至7月25日，同店实际入住率为95.9%，空置率加60天内通知退房率仅为7.4% [32] 开发业务 - 在建和租赁中项目管道仍为7.4亿美元，第二季度无新项目开工，但购买了奥兰多一个计划于2023年开工的300单元开发地块，季度末后又购买了丹佛一个500单元开发地块 [21] - 预计今年开工建设约1250个单元，年底在建项目管道超过7亿美元，在建和租赁中项目管道在9.25 - 9.75亿美元之间 [23] - 租赁初期社区的运营表现持续增强，流量和潜在客户数量保持高位，所有租赁社区的租金均远超预期 [25] 收购与处置业务 - 7月成功收购坦帕一个196单元的新建物业，该物业与现有物业相邻，将实现运营整合和效率提升 [20] - 成功出售沃思堡市场的2处处置物业，售价1.67亿美元，计划年底前完成另外2处物业的处置，一处位于马里兰州郊区，一处位于奥斯汀市场 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 交易市场方面，第二季度交易活动较第一季度明显放缓，利率上升和经济不确定性增加使部分买家持观望态度，部分物业退出合同 [18] - 已完成交易的物业通常由机构投资者以较第一季度高40个基点的资本化率收购 [19] - 公司关注的优质资产资本化率目前为3.7%，一年前为3.8%，近期虽有波动但仍低于去年同期 [78] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于阳光地带市场，受益于就业增长、人口迁移和单户住宅成本上升带来的强劲租赁需求 [10] - 持续推进技术和运营实践变革，以提高效率和利润率，预计2023年开始收获更多收益 [13] - 积极寻找交易市场机会，通过收购和开发项目提升投资回报 [14] - 扩大新开发项目管道，确保在建项目按预算进行，租赁项目表现超预期 [15] - 行业竞争方面，公司凭借多元化的市场布局、强大的资产负债表和良好的业绩记录，在经济放缓环境中具有较强的抗风险能力 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为租赁市场目前需求强劲，入住率和租金增长趋势有望持续，但预计下半年租金增长将同比放缓 [12] - 运营费用面临劳动力市场竞争、通胀、供应链压力和房地产税等压力，预计这些压力将持续到年底，2023年有望缓解 [13] - 尽管宏观经济存在不确定性和潜在衰退风险，但公司认为自身在阳光地带市场的多元化和可负担性使其能够更好地应对经济放缓 [16] - 公司对当前租赁条件和2023年的初始表现持乐观态度，预计将继续受益于市场需求和运营效率提升 [17] 其他重要信息 - 公司在第二季度获得惠誉A - 信用评级提升，与其他评级机构的沟通进展顺利，有望提升整体评级 [36] - 季度末后完成无担保信贷额度续约，额度从10亿美元提高到12.5亿美元，尽管融资市场波动但仍实现了定价和条款的改善 [37] - 截至季度末，信贷额度无未偿还借款，杠杆率处于历史低位，债务与EBITDA比率为3.97倍，100%债务为固定利率，平均到期期限为8.2年 [38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 现有租户是否因租金过高而迁出，以及租金定价趋势对2023年收益的影响 - 租金收取率从99.4%提高到99.5%，各类户型表现稳定，虽有因租金上涨导致的迁出情况，但新租户租金收入比仍为22%，整体较为稳定 [47] - 预计2022年全年混合租约同比增长约12% - 12.5%，其中约6%将计入2023年收益，这是公司历史上最高水平 [48] [49] 问题2: 公司A类和B类资产的占比，以及在经济衰退中哪类资产表现更好 - A类和B类资产大致各占50% [51] - 公司认为A类和B类资产的租金收入比和租金收取表现较为一致，在经济衰退中市场和就业多元化更为重要，阳光地带市场整体表现可能更好 [52] [53] [54] 问题3: 费用指引上调的原因 - 主要是由于维修维护成本和房地产税压力，特别是德州房地产估值提高，尽管预计年底会有税率回调，但仍上调了全年税收预期 [57] [58] 问题4: 去年出售的2亿美元股权远期合约的计划，以及公司对杠杆率的态度 - 预计在明年2月前提取该资金，用于支持今年剩余的开发项目和明年的发展 [60] - 公司目前杠杆率低于目标范围，理想杠杆率为4% - 5%，不超过5%，低杠杆为公司在经济衰退中提供了灵活性和机会 [61] [62] 问题5: 经济放缓对阳光地带市场迁移趋势的影响，以及收购机会和资本化率情况 - 公司长期专注于阳光地带市场，受益于就业和人口增长，迁移趋势虽有帮助但并非主要因素，目前迁移到阳光地带的新入住人数占比从9%提高到15% [68] [70] [71] - 资本化率因资产质量和位置而异，公司关注的优质资产资本化率较前几个月上升40个基点，目前为3.7%，低于一年前的3.8%，市场对优质资产仍有需求 [74] [75] [78] 问题6: 22%租金收入比的范围，以及租户是否存在合租情况 - 租金收入比范围较窄，最高为24%，最低为19%，大部分在22%左右 [81] - 未观察到合租情况，自2020年第一季度以来，每户人数逐季下降 [83] 问题7: 公司控制的未来开发土地项目数量和预计成本，以及丹佛开发项目推迟的原因 - 目前拥有8个土地项目，可开发约2600 - 2700个单元，单位成本约为350 - 360美元 [86] - 丹佛项目推迟是由于许可问题，当地审批流程比预期长，导致项目普遍延迟 [87] 问题8: 技术举措对利润率和运营费用的影响，以及未来的潜力 - 公司在技术方面仍处于早期阶段，智能家庭技术预计到2023年底可带来120个基点的利润率提升，到2024年年中可带来140个基点的利润率提升和2500 - 3000万美元的NOI流 [91] [92] - 新的CRM工具预计到2023年底可通过人员和任务效率提升带来约40个基点的利润率提升和500 - 1000万美元的收益 [93] [94] - 公司还在测试和改进自助游览、虚拟游览、AI技术等，预计未来还有更多提升空间 [95] 问题9: 混合租约增长同比最难比较的月份，以及第四季度租约滚动情况 - 第三季度是同比比较最具挑战性的时期，特别是7 - 8月，预计下半年混合租约定价为8%，高于去年下半年的15% [98] [99] - 公司在第四季度租约管理上保持严格，租约到期情况符合预期，第四季度租约滚动较少 [100] 问题10: 奥斯汀和罗利等科技和生物技术市场的流量是否下降，以及长期租金收入比上升是否会导致租户因购房而迁出 - 奥斯汀和罗利市场未出现流量下降情况，由于科技公司的持续发展和就业增长，市场表现良好，租金增长可观 [103] - 长期来看，由于房价增长速度快于租金，且租户群体的人口结构变化（单身、女性比例增加），租户对公司提供的生活方式更感兴趣，因此不太可能因购房而大量迁出 [104] [105] 问题11: 公司在阳光地带市场的迁入迁移影响，以及市场交易中断的原因 - 公司观察到的迁入迁移数据仅基于自身物业，可能低于市场整体水平，且部分迁入者可能购买单户住宅，公司大部分租约来自阳光地带内部的租户流动 [108] [110] [111] - 目前市场交易中断主要是由于高杠杆买家和短期投资买家退出市场，对公司关注的优质资产影响较小，机构投资者对优质资产仍有需求 [113] [114] 问题12: 日常通胀对租户的影响，以及开发管道受通胀、供应链和许可延迟的影响 - 租户对租金续约的谈判压力较小，续约接受率高，周转率稳定，低价格点资产的定价表现较好 [116] [117] [118] - 目前市政延迟对整体收益率影响不大，成本上升趋势开始缓解，租金表现良好，收益率保持稳定 [119] [120] 问题13: 租户人口结构变化对建筑设计和开发成本的影响，以及ESG考虑因素 - 开发方面，除了增加宠物设施和公共聚会空间外，其他方面变化不大 [123] - 产品方面，结构化停车、内部走廊和智能家居技术受到租户欢迎，符合人口结构变化的需求 [124] [125] - ESG方面，公司ESG团队与开发团队密切合作，在项目评估中考虑绿色建筑认证标准 [126] 问题14: 新指引中新增和续约租约的假设比例，以及运营费用指引增加的主要驱动因素 - 下半年续约租约预计为低两位数增长，新租赁预计为个位数增长，第四季度由于季节性因素增长预期较低 [128] - 运营费用增加主要是由于维修维护成本（材料成本、HVAC成本和夏季周转压力）和房地产税 [129] [130] 问题15: 年底增量处置物业的定价预期，以及是否注意到供应较多市场的优惠活动 - 预计年底处置的2处物业（马里兰州郊区和奥斯汀）平均收益率为4% - 4.5%，马里兰州物业由于优先购买权和监管问题影响了定价 [133] [134] [136] - 未观察到供应较多市场的优惠活动增加，优惠活动主要用于新租赁项目，目前公司需求良好，优惠活动占净潜在收入的比例低于0.4% [137] 问题16: 技术投资带来的180个基点利润率提升中，费用和收入增长的贡献比例，以及对周转率和定价的看法 - 180个基点的利润率提升中，约40个基点来自费用节省，其余来自收入增长，未来费用节省仍有提升空间 [139] - 12个月滚动周转率为45%，处于较低水平，公司认为目前应优先推动租金增长，而非追求租赁量 [140] [141] - 6月混合租金与整体组合租金相比，损失率约为8%，新租约损失率约为11%，目前处于旺季，预计为最高水平 [142]

公司权益与所有权情况 - 截至2022年6月30日，公司在运营合伙企业中拥有97.3%的权益[108] - 截至2022年6月30日，MAA持有1.15438832亿个OP单位，占MAALP 97.3%的有限合伙权益[157] 公司物业资产情况 - 截至2022年6月30日，公司拥有并运营290个公寓社区，在一个非合并房地产合资企业中拥有一个公寓社区的所有权权益，并有五个开发社区正在建设中[109] - 截至2022年6月30日，公司有5个开发社区在建，完工后共有1759套公寓单元[164] - 5个开发项目预计总成本4.44亿美元，截至2022年6月30日已产生成本2.304亿美元[164] - 2022年7月，公司斥资约7300万美元收购一个多户公寓社区[165] 公司财务数据关键指标变化（季度） - 2022年第二季度，公司实现归属于普通股股东的净利润2.098亿美元，较2021年同期下降2.7%，总营收增长5810万美元，增幅为13.3%[120] - 2022年第二季度，公司同店业务营收增长13.7%，主要得益于每单位平均有效租金增长14.3%[121] - 2022年第二季度，公司同店业务平均实际入住率为95.7%，低于2021年同期的96.4%[116] - 2022年第二季度，公司物业运营费用（不包括折旧和摊销）增长7.7%，其中同店业务增长8.1%[114] - 2022年第二季度，公司折旧和摊销费用为1.341亿美元，较2021年同期增加230万美元[124] - 2022年第二季度，公司物业管理费用为1560万美元，较2021年同期增加190万美元；一般及行政费用为1560万美元，较2021年同期增加250万美元；利息费用为3890万美元，与2021年同期持平[125] - 2022年第二季度，公司出售两个公寓社区，实现可折旧资产出售收益1.32亿美元；2021年同期出售四个公寓社区，实现可折旧资产出售收益1.348亿美元[126] - 2022年第二季度其他非运营费用为2830万美元，2021年同期为收入2010万美元，减少4840万美元[127] 公司财务数据关键指标变化（上半年） - 2022年上半年归属于MAA普通股股东的净收入为3.197亿美元，较2021年同期增长22.1%，总收入增长1.092亿美元，物业收入增长12.7%[128] - 2022年上半年物业收入为9.71118亿美元，2021年同期为8.61932亿美元，增长1.09186亿美元，增幅12.7%，其中同店收入增长12.9%，非同店及其他收入增长7.5%[129] - 2022年上半年物业运营费用为3.51097亿美元，2021年同期为3.31229亿美元，增长1986.8万美元，增幅6.0%，其中同店费用增长6.2%，非同店及其他费用增长2.1%[130] - 2022年上半年折旧和摊销费用为2.679亿美元，较2021年同期增加460万美元[131] - 2022年上半年物业管理费用为3220万美元，较2021年同期增加550万美元；一般及行政费用为3190万美元，较2021年同期增加580万美元[132] - 2022年上半年利息费用为7800万美元，较2021年同期减少50万美元[133] - 2022年上半年出售可折旧资产收益为1.32亿美元，2021年同期为1.348亿美元[134] - 2022年上半年核心资金运营（Core FFO）为4.74亿美元，较2021年同期增加7980万美元，主要因物业收入增加1.092亿美元，部分被物业运营费用、一般及行政费用和物业管理费用增加所抵消[140] - 2022年上半年经营活动提供的净现金为4.639亿美元，2021年同期为3.973亿美元[146] - 2022年上半年投资活动使用的净现金为5780万美元，2021年同期为1.325亿美元[147] - 2022年上半年融资活动使用的净现金为3.15亿美元，2021年同期为2.574亿美元[148] 公司资金与债务情况 - 截至2022年6月30日，公司拥有11亿美元的无限制现金、现金等价物和循环信贷额度可用资金[145] - 截至2022年6月30日，公司未偿债务总额为45.18314亿美元，平均到期年限为8.2年，有效利率为3.4%[150] - 截至2022年6月30日，MAALP有10亿美元的无担保循环信贷额度，可选择扩展至15亿美元，7月修订后借款能力增至12.5亿美元，可扩展至20亿美元[152][153] - 截至2022年6月30日，MAALP有42亿美元的公开发行无担保优先票据未偿还[155] - 截至2022年6月30日，MAALP有3.679亿美元的有担保物业抵押贷款未偿还[156] - 截至2022年6月30日，公司在ATM计划下还有400万股可发行[160] - 截至2022年6月30日，公司有1.257亿美元债务在2022年底到期，固定利率债务利息支付为7810万美元，还承诺向有限合伙制企业追加最高3170万美元资本[162] - 截至2022年6月30日，公司总市值的17.9%为债务借款[170] - 截至2022年6月30日，公司100.0%的未偿债务为固定利率[170] 公司业务相关其他情况 - 公司通过投资39个特定市场，在市场、城市和郊区子市场以及各种产品类型和月租金价格点上实现了多元化[117] - 公司普通股当前年度股息率为每股5美元[166] - 公司预计2022年全年开发活动、物业再开发和重新定位活动以及经常性资本置换的总资本支出与2021年持平[164] - 公司居民公寓租赁合同允许在续约时调整租金，多数租约为一年或更短[168] - 2022年第二季度，公司关键会计估计无重大变化[169] - 公司市场风险主要来自借款利率变化，自2021年年报披露后无重大变化[170]

公司概况 - 公司上市28年，是标普500成员，总市值294亿美元，拥有10.2万套公寓单元[7] - 2022年预计总开发和租赁管道约10亿美元，有1.3万多个单元的重建机会[7] 业绩表现 - 1年、3年、5年、10年、15年、20年的年均复合总股东回报率分别为15.0%、19.9%、15.8%、14.4%、12.2%、15.5%，均高于同行平均水平[9][10] - 2008 - 2022F累计同店净营业收入增长177.3%，优于多户住宅同行[26] 市场趋势 - 2022 - 2024F，公司所在市场人口增长复合年增长率为1.2%，高于非公司市场的0.4%；家庭形成复合年增长率为1.9%，高于非公司市场的0.9%[18] - 2022年新供应预计占库存的3.4% - 4.0%，需求预计超过供应，就业增长与新完工项目比例为6.6 - 10.0倍[19] 财务指导 - 2022年同店物业收入增长指导中点为11.0%，有效租金增长为12.0%，净营业收入增长为13.5%[30] - 预计2022年核心资金运营每股收益中点约为8.08美元，较2021年增长约14.5%[32] 发展计划 - 2022年新开发项目预计达到10亿美元，开发和租赁管道预计接近10亿美元[34][39] - 2022年计划对6000 - 7000个单元进行厨房和浴室改造，预计平均每单元成本为6500 - 7500美元，租金平均增长8% - 10%[32][41][42][44] 技术创新 - 2022年预计安装2万 - 2.5万个智能家居设备，每个单元预计增加约25美元的月租金收入[57] - 计划实施新的潜在客户关系管理平台、增强人工智能和聊天机器人选项等技术项目[59] 资产负债表 - 截至3月31日，债务与优先股占总资本的15.6%，约100%为固定利率债务，未来12 - 15个月无重大债务到期[62][63][64] - 信用评级良好，惠誉在第一季度后将评级上调至A - ，展望稳定[64] 可持续发展 - 设定2018 - 2028年能源使用强度、温室气体强度和用水强度分别降低15%、15%和10%的目标[67] - 2022年采取多项举措，如聘请可持续发展总监、修订审计委员会章程等[67] 社会责任 - 支持员工健康与福利、职业发展，注重多样性和包容性[69] - 通过“Open Arms”项目为有医疗需求的家庭提供帮助，2021年员工筹集约79万美元[70][71] 非GAAP指标 - 文档对资金运营、核心资金运营、核心调整后资金运营等非GAAP财务指标进行定义和与GAAP指标的调节[73][85][86][87][88][89][90][91][93]

公司概况 - 公司上市28年，是标普500成员，总市值294亿美元，拥有10.2万套公寓单元，约2500名员工，高管平均任期20年[5] - 信用评级为BBB+（展望积极），净债务与调整后EBITDAre之比为4.27倍，10年复合年总股东回报率为15.2%，自IPO以来连续113个季度支付现金股息[5] 业绩表现 - 核心FFO和股息在市场周期中持续复合增长，股息记录良好且有稳定增长和充足覆盖，在多户住宅领域股东回报处于领先地位[7] - 2022年预计核心FFO/股中值约为8.08美元，较2021年增长约14.5%，全年净收入稀释后普通股每股预计在5.96 - 6.28美元之间[26] 市场前景 - 2022 - 2024年，公司市场人口增长复合年增长率为1.2%，家庭形成复合年增长率为1.9%，均高于非公司市场[14] - 2022年预计需求将超过供应，新供应占库存比例为4.2%，就业与完工比为10倍[15] 发展战略 - 采用独特的阳光地带聚焦策略，实现区域内多元化，分散租客价格点，预计推动高于行业平均的租金增长[9] - 开发、重建和技术举措预计将创造未来价值，2022年开发管道预计超过10亿美元，租赁和开发管道预计在下半年接近8 - 12亿美元[28][35] 财务状况 - 截至3月31日，普通股权益占比84.4%，债务与优先股占总资本的15.6%，100%为固定债务，未来12 - 15个月无重大债务到期[51][52] - 信用指标良好，总债务/调整后总资产为29.9%，低于行业平均的32.2%，净债务/调整后EBITDAre为4.27倍，低于行业平均的5.30倍[53] 可持续发展 - 设定2018 - 2028年能源使用强度、温室气体强度和用水强度分别降低15%、15%和10%的目标[56] - 2022年采取多项举措，包括聘请可持续发展总监、修订审计委员会章程等[56]

财务数据和关键指标变化 - 一季度核心FFO每股1.97美元，超出季度指引中点0.06美元，主要因收入增长，租赁定价、入住率和收款共同使收入表现超出预期150个基点 [30] - 债务与EBITDA比率创历史新低，为4.27倍，几乎所有债务为固定利率，平均期限8.4年，信贷额度下现金和借款能力合计10亿美元 [34] - 全年核心FFO范围上调，中点提高0.16美元至7.92 - 8.24美元/股，即中点8.08美元，同比增长13% [36] - 有效租金增长预期提高200个基点，全年中点达12%，上年为5.2% [36] - 总运营费用指引中点上调50个基点至6%，同店NOI全年预期为13.5%，高于先前指引 [39] - 处置额中点增加2500万美元至3.5亿美元，反映出售资产价格预期提高 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 一季度新租约中近14%来自迁入阳光地带的租客，较去年一季度增加190个基点 [10] - 一季度居民周转率低，迁出较去年一季度下降近6% [10] - 同店组合季末租金同比平均增长12.4%，一季度生效新租约较到期租约高16.8% [10] - 4月新租约租金同比增长16.5%，续约租金同比增长16.7%，组合混合租赁定价同比增长16.6% [28] - 4月平均每日入住率为95.7%，空置和60天通知期内的房源占比8.5% [29] 开发业务 - 一季度末在建项目价值4.44亿美元，在建和租赁中项目合计7.4亿美元，平均预期稳定NOI收益率5.9% [16] - 一季度在丹佛启动352单元项目MAA Park Central，为1000单元项目一期 [17] - 预计2022年启动1600 - 1800个单元建设，年末在建项目管道规模8 - 9亿美元，在建和租赁中项目超10亿美元 [19] 产品升级业务 - 季末完成1098个内部单元升级，安装11018套智能家居套餐 [27] - 2022年计划完成超6000个内部单元升级和约23000套智能家居套餐，年末智能单元总数接近71000个 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月华盛顿特区混合租金增长率为10.5%，休斯顿为9.6%，较之前有所改善，但仍处于投资组合增长率较低水平 [107] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 专注于阳光地带市场，受益于就业增长、人口迁移和单户住宅购买门槛提高带来的公寓需求增长 [9] - 推进新开发项目，预计今年晚些时候在罗利、坦帕和丹佛开工3个项目，未来18个月在多个城市有开发计划 [13][18] - 开展产品升级计划，包括内部单元改造和智能家居技术安装，以提高租金和入住率 [26] - 积极评估收购机会，认为今年晚些时候可能出现更有吸引力的收购机会 [23] 行业竞争 - 多户住宅市场资本充足，但高杠杆买家因利率上升暂时观望，部分交易买家数量减少，但优质项目仍受关注 [47][49][96] - 与单户住宅租赁竞争较小，租户因生活方式需求更倾向于公寓，且单户住宅价格涨幅高于公寓新租约价格涨幅 [109][110] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 租赁市场需求强劲，租金增长势头将延续至夏季租赁季，全年有望保持稳定入住率和强劲租金增长，但四季度可能受上年基数和季节性因素影响 [9][11][31] - 物业运营费用面临通胀压力，特别是人员和维修成本，但收入增长将抵消费用增加，推动NOI增长 [11][32] - 公司资产负债表状况良好，有能力支持未来增长，评级机构展望积极，有望在未来几个季度提升评级 [34][35] - 尽管经济存在不确定性，但公司在经济周期中表现出韧性，通过专注于优势市场、优化资产负债表和控制开发风险，为潜在经济衰退做好准备 [14][143] 其他重要信息 - 公司管理层在电话会议中会做出前瞻性陈述，实际结果可能与预测有重大差异，相关风险因素可参考昨日收益报告和向SEC提交的34 - Act文件 [5] - 会议将讨论非GAAP财务指标，可在公司网站收益报告和补充财务数据中找到最直接可比的GAAP财务指标及差异调节说明 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 移民趋势及州外迁入租客收入情况 - 自2019年一季度以来，州外迁入租客比例持续上升，本季度达14%，部分城市如凤凰城、坦帕、纳什维尔和查尔斯顿比例更高，且迁入租客收入更高 [44][45] 问题2: 收购机会增加的原因及对资本化率的看法 - 公司一直活跃于收购市场，但此前定价过高阻碍交易执行，预计今年晚些时候机会增加，因公司执行能力（如快速成交和全现金交易）更受市场重视，且地缘政治和利率变动影响市场 [46][47][48] - 目前优质物业资本化率无明显变化，一季度甚至下降，但3 - 4月部分高杠杆买家暂停，交易买家数量减少，交易仍以接近经纪人指导上限价格完成 [49][50] 问题3: 租金收入比率及续约报价情况 - 目前整个投资组合租金收入约占23%，较过去几年略有上升，仍有提升空间 [52] - 4月续约租金同比增长16.7%，5月预计在17%左右，6月约16% [53] 问题4: 新租约和续约租金趋势、入住率下降原因及市场租金增长和损失到租赁情况 - 未观察到市场放缓迹象，续约价格虽有客户抵制，但离开租客可被租金高27%的新租客替代，入住率保持在舒适水平，需求指标良好 [55][56] - 3月混合租金与ERU相比，损失到租赁约8%，新租约价格损失到租赁约10% [62] - 市场租金增长一季度强于预期，推动全年指导上调200个基点，预计下半年为中个位数增长，主要受上年基数和季节性因素影响 [63][64][65] 问题5: 开发项目建设成本变化及收益率情况 - 预计建设成本将继续上升，年初预计涨幅8%，目前可能升至10% - 12%，不同市场成本涨幅不同，公司开发项目定价保守，考虑成本上升因素 [71][72][73] - 在建项目目前平均收益率约5.7%，预计未来收益率在5.25% - 5.5%之间，与收购项目收益率差150 - 200个基点，公司认为开发项目仍有投资价值 [74][75] 问题6: 全年有效租金增长指导及下半年混合定价情况 - 全年有效租金增长指导基于过去几个季度租赁情况和未来预期，虽预计下半年混合定价为中个位数增长，但过去租赁业务积累将推动收入在未来几个季度加速增长 [77][78][79] - 三季度受上年基数影响，四季度受上年基数和季节性因素影响，下半年平均混合定价为中个位数 [80][81] 问题7: 三季度续约租金预期及获得A - 信用评级可能性和对债务成本影响 - 认为三季度续约租金至少为10%，续约市场仍有机会，有望赶上并超过新租约价格 [86][87][89] - 公司对获得A - 信用评级有信心，认为无需调整资产负债表，预计评级提升可降低借款成本15个基点，今年融资需求仅1.25亿美元 [90][91][92] 问题8: 多户住宅资产定价变化原因及天然气价格对租客影响 - 多户住宅市场资本未减少，资产定价变化是因高杠杆买家观望和3 - 4月市场项目增多分散买家群体 [94][96][97] - 天然气价格对租客影响不大，市场定价表现稳定，且工资增长抵消了天然气价格上涨的负面影响 [99][100][101] 问题9: 开发成本增加明显的市场及开发管道规模上限和特定市场表现 - 丹佛和凤凰城开发成本增加明显，因当地分包商和总承包商资源有限 [103] - 公司开发管道规模容忍上限为资产负债表的4% - 5%，目前远低于该水平，有继续扩大的空间 [105] - 华盛顿特区和休斯顿市场4月混合租金增长率分别为10.5%和9.6%，较之前有所改善，但仍处于投资组合较低水平 [107] 问题10: 与单户住宅租赁竞争及老租户迁出情况 - 与单户住宅租赁竞争较小，租户因生活方式需求更倾向于公寓，且单户住宅价格涨幅高于公寓新租约价格涨幅，迁出至单户住宅的租客占比低 [109][110][113] - 未观察到老租户因价格上涨大量迁出情况，平均租期保持在20个月左右，续约价格稳定 [115] 问题11: 每月费用情况、2023年同店增长预期、内部员工与第三方在重建中的占比及劳动力获取情况 - 每月费用为100 - 150美元/月，增长率为3% - 4%，未因入住率提高和周转率降低而明显下降，部分费用因运营正常化有所增加 [117][118][119] - 预计2023年同店增长约5%，若价格表现好于预期，该数字将受影响 [121] - 内部单元改造主要由第三方承包商完成，劳动力获取未受阻碍，市场价格机会弥补了成本增加 [123][124][125] 问题12: 是否有单户住宅开发计划 - 公司暂无单户住宅开发计划，认为专注于多户住宅产品可通过现有运营实现利润率扩张和盈利增长，且多户住宅在资本支出方面更高效 [127][128][129] 问题13: 租金控制风险及市场租金增长何时回归正常 - 公司运营的13个州（占NOI约90%）有州法律禁止地方层面租金控制，且租金收入比处于可承受水平，预计租金控制对市场影响不大 [131][132][134] - 市场租金增长回归正常可能需要2 - 3年，主要受阳光地带市场需求强劲、建设成本上升和供应受限影响，除非经济衰退导致就业增长放缓 [136][137][138] 问题14: 如何应对经济衰退及迁出租客去向 - 公司通过专注优势市场、优化资产负债表、控制开发风险和优先考虑租金增长应对经济衰退 [143][144][145] - 迁出阳光地带的租客占比仅4.3%，较去年下降，未过多关注其去向 [148][149] 问题15: 创新和技术举措及预期利润率扩张情况 - 公司实施了一系列创新和技术举措，包括扩展呼叫中心、实施潜在客户培育软件、升级虚拟游览等，预计2022年减少30 - 50个岗位，2023年受益 [152] - 2022年预计总利润率提高150 - 175个基点，智能家居安装贡献约40个基点，部分效率提升举措也有贡献，一些基础工作对2023年影响将更明确 [153]

公司权益与资产情况 - 截至2022年3月31日，公司在运营合伙企业中拥有97.3%的权益[98] - 截至2022年3月31日，公司拥有并运营292个公寓社区，在一个非合并房地产合资企业中拥有一个公寓社区的所有权权益，并有5个开发社区正在建设中[99] - 截至2022年3月31日，MAA持有1.15337466亿个OP单位，占MAALP有限合伙权益的97.3%[133] 财务关键指标变化 - 2022年第一季度，公司普通股股东可获得的净收入为1.099亿美元，较2021年同期的4630万美元增长137.5%[103][109] - 2022年第一季度，公司总收入增长5110万美元，物业收入较2021年同期增长12.0%[109] - 2022年第一季度，物业运营费用为1.6942亿美元，较2021年同期的1.62468亿美元增长4.3%[111] - 2022年第一季度，折旧和摊销费用为1.337亿美元，较2021年同期增加220万美元[112] - 2022年第一季度，利息费用为3910万美元，较2021年同期减少60万美元[114] - 2022年第一季度其他非经营性收入为1080万美元，2021年同期为支出1590万美元，增加了2670万美元[115] - 2022年第一季度可用于MAA普通股股东的净收入为1.0988亿美元，2021年同期为4627.1万美元；2022年第一季度FFO为2.4482亿美元，2021年同期为1.77849亿美元；2022年第一季度核心FFO为2.34176亿美元，2021年同期为1.94442亿美元[119] - 2022年第一季度经营活动提供的净现金为1.796亿美元，2021年同期为1.481亿美元[124] - 2022年第一季度投资活动使用的净现金为8350万美元，2021年同期为1.125亿美元[125] - 2022年第一季度融资活动使用的净现金为1.541亿美元，2021年同期为2790万美元[126] - 2022年第一季度核心FFO较2021年同期增加3970万美元，主要因物业收入增加5110万美元，部分被物业运营费用、物业管理费用和一般及行政费用的增加所抵消[119] - 2022年第一季度投资损失（收益）按税后净额计为807.7万美元，2021年同期为税后收益128.4万美元[119] - 2022年第一季度因冬季风暴Uri获得760万美元保险理赔收益，2021年同期因该风暴产生1690万美元伤亡损失[119] - 2022年第一季度普通股股息支付的现金流出增加，主要因股息率从每股1.025美元提高至每股1.0875美元[126] 同店板块业务数据关键指标变化 - 2022年第一季度，同店板块平均每单元有效租金较2021年同期增长12.4%[104] - 2022年第一季度，同店板块平均实际入住率为95.9%，2021年同期为95.7%[105] - 2022年第一季度，同店板块物业收入为4.54477亿美元，较2021年同期的4.05146亿美元增长12.2%[110] 公司资金与债务情况 - 截至2022年3月31日，公司拥有10亿美元的无限制现金、现金等价物和循环信贷额度[123] - 截至2022年3月31日，公司总未偿债务为45.37505亿美元，其中固定利率债务为45.17505亿美元，有效利率为3.4%[127] - 2022年到期的债务为1.44874亿美元，2023年为3.49003亿美元，2024年为3.98229亿美元等[127] - 公司拥有10亿美元的无担保循环信贷额度，利率为LIBOR加0.75% - 1.45%的利差，截至2022年3月31日无未偿余额，400万美元额度用于支持未偿信用证[128] - 公司的无担保商业票据计划最高可发行5亿美元，截至2022年3月31日，未偿金额为2000万美元[130] - 截至2022年3月31日，公司公开发行的无担保优先票据未偿金额为42亿美元[131] - 截至2022年3月31日，公司有1.261亿美元债务在2022年12月31日到期，固定利率债务利息支付为1.269亿美元[137] - 截至2022年3月31日，公司总市值的15.5%为债务借款，99.6%的未偿债务为固定利率[144] 公司项目与协议情况 - 截至2022年3月31日，五个在建开发社区共1759个公寓单元，预计总成本4.44亿美元，已发生1.928亿美元[139] - 2021年8月，MAA签订两份18个月远期销售协议，涉及110万股普通股，初始远期销售价格为每股190.56美元[134]

公司概况 - 公司上市28年，是标普500成分股，总市值317亿美元，拥有10.2万套公寓单元[5] - 近1、3、5、10、15、20年股东总回报率分别为85.8%、38.0%、22.6%、18.1%、14.3%、17.1%，高于同行平均水平[6] 市场前景 - 2022 - 2024年MAA市场人口和家庭形成的复合年增长率分别为1.2%和1.9%，高于非MAA市场[15] - 2022年MAA市场需求预计将超过供应，就业与新供应的比例为10倍[16] 运营表现 - 2022年同店物业收入、有效租金、NOI预计增长9.0%、10.0%、11.0%，物业费用和房地产税预计增长5.5%、4.5%[25] - 2022年预计核心FFO每股中值为7.92美元，较2021年增长约8.5%[27] 发展计划 - 2022年开发和租赁管道预计接近8 - 12亿美元，预计稳定NOI收益率为5.25% - 5.75%[35] - 2022年计划对6000 - 7000个单元进行厨房和浴室改造，预计投资42 - 49百万美元[27] 财务状况 - 截至2021年12月31日，总债务与调整后总资产比率为29.8%，净债务与调整后EBITDAre比率为4.34倍[53] - 债务期限结构良好，未来12 - 18个月无重大到期债务，100%为固定债务[51] 可持续发展 - 设定2018 - 2028年能源使用、温室气体和水使用强度分别降低15%、15%、10%的目标[56] - 2022年将聘请可持续发展总监，扩大ESG关注范围[56]

报告合并情况 - 报告合并了中美洲公寓社区公司及其97.3%控股子公司中美洲公寓有限合伙公司2021年12月31日结束年度的10 - K表年度报告[14] - 公司将MAA和运营合伙企业的10 - K年度报告合并，具有增强投资者理解、消除重复披露、节省时间和成本的好处[15][17] 公司股权结构 - 截至2021年12月31日，中美洲公寓社区公司拥有115,336,876个运营合伙单位，占运营合伙单位总数的97.3% [14] 公司性质与架构 - 中美洲公寓社区公司是标准普尔500指数成分股公司，是一家专注多户住宅的自我管理型房地产投资信托公司[15] - MAA是专注多户住宅的房地产投资信托，是运营合伙企业的唯一普通合伙人，运营合伙企业持有所有房地产资产[15] 合并报告优势 - 合并报告能增强投资者对公司的理解、消除重复披露、提高时间和成本效率[17] 前瞻性陈述情况 - 报告包含前瞻性陈述，涉及公司未来多方面预期，但存在风险和不确定性[19] - 报告包含前瞻性陈述，涉及业务多方面未来预期，受多种因素影响可能与实际结果不同[19] 影响实际业绩与预期差异的因素 - 新冠疫情及政府抗疫措施可能使公司实际业绩与前瞻性陈述有差异[21] - 不利经济和市场条件等因素可能导致公司无法产生足够现金流[21] - 房地产市场不利变化可能影响公司业务，如需求、租金、收购和处置等[21] - 开发社区可能无法按预算和时间完成、达到预期租赁和业绩[21] - 公司可能面临意外资本需求、运营成本变化、保险和融资问题[21] - 新冠疫情及政府抗疫措施可能使公司实际业绩与前瞻性陈述有差异[21] - 不利经济和市场条件可能导致公司无法产生足够现金流[21] - 房地产市场不利变化会影响公司业务，如需求、租金、收购和处置等[21] - 开发社区可能无法按时按预算完成、未达预期租赁和业绩[21] - 运营成本因通胀等因素发生重大变化会影响公司[21] - 公司无法以合理费率获得保险或债务融资也会影响业务[21] 合并财务报表差异领域 - MAA股东权益和运营合伙企业资本是合并财务报表的主要差异领域[16]

财务数据和关键指标变化 - 2021年核心FFO每股7.01美元，同比增长9%；预计2022年核心FFO每股7.92美元，增长13% [16][35] - 2021年第四季度核心FFO每股1.90美元，高于指引中点0.07美元 [35] - 2021年第四季度同店运营费用基本符合预期，房地产税低于预期；预计2022年运营费用有通胀压力，但将被收入增长抵消 [37][38] - 预计2022年有效租金增长10%，同店收入增长8% - 10%，NOI增长10% - 12% [39][40][41] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2021年第四季度所有生效租约租金同比上涨16%，较第三季度高100个基点 [10] - 2021年全年有效租金同比增长10.1%，第四季度平均每日入住率96% [16][17] - 2022年1月新入住租约租金同比上涨15.4%，续约租约租金同比上涨17.1%，综合租约租金上涨约16.3%，平均每日入住率95.9%，较去年1月高50个基点 [19][20] 产品升级业务 - 2021年完成6360个室内单元升级，安装23579套智能家居包，智能单元总数达48000个；2022年计划完成类似规模升级和安装 [18] 重新定位业务 - 首批8个物业重新定位项目进入收尾阶段，另有8个项目正在进行中 [19] 开发业务 - 2021年底开发管道在建项目4.6亿美元，租赁项目2.42亿美元；预计2022年底在建项目9 - 10亿美元，租赁项目3亿美元，总计12 - 13亿美元 [27][28] 处置业务 - 2021年出售7项资产，第四季度处置资产杠杆投资内部收益率26%；2022年计划出售4项资产 [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年迁入租户中，25%在凤凰城，22%在坦帕，20%在纳什维尔，19%在查尔斯顿 [49] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 利用强劲租赁环境，通过单元内部升级和全面重新定位项目推动租金增长 [11] - 持续推出新技术举措，扩大运营利润率，2021年通过自然减员消除30个租赁岗位，2022年底目标再消除50个 [12] - 继续专注发展开发管道，认为新开发比收购更具投资吸引力 [26] - 持续对投资组合进行纪律性清理，出售表现不佳的物业 [55] - 行业方面，2021年多户住宅交易创纪录，第四季度资产定价加速上涨，投资者需求高 [23] - 预计利率上升不会对资产价值产生负面影响，大量流动性和租金增长预期将推动价值上升 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公寓住房需求持续增长，公司租金增长势头良好，预计2022年将继续保持 [9][10] - 新开发和租赁项目进展顺利，租赁速度和租金高于预期 [13] - 资产负债表强劲，标准普尔将公司信用评级展望调至正面，预计2022年资产负债表指标将进一步改善 [14] - 预计2022年市场将出现正常季节性趋势和艰难比较，特别是第四季度，但整体仍将保持强劲 [47] - 长期来看，Sunbelt市场需求强劲，预计未来两到三年公寓住房需求前景良好，即使供应增加，租金增长也只会适度放缓 [108] 其他重要信息 - 公司建设项目面临材料短缺、交付延迟和劳动力短缺问题，预计新开工项目将延迟60天左右，部分项目延迟30天 [31][32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细说明10%有效租金增长的预测依据 - 预测基于年初强劲的租金定价，以及预计下半年出现的正常季节性趋势和艰难比较；预计全年租金增长将保持强劲，但下半年增速会放缓 [47] 问题2: 续约租金增长何时会放缓 - 公司预测主要基于综合租金，预计续约租金全年将保持稳定，季节性因素和艰难比较对新租约定价影响更大 [48] 问题3: 除Sunbelt地区外，其他市场的迁入数据如何 - 迁入趋势持续，25%迁入租户在凤凰城，22%在坦帕，20%在纳什维尔，19%在查尔斯顿 [49] 问题4: 当前损失到租赁的数字是多少，2022年预计的收入增长中有多少来自损失到租赁的实现，多少来自潜在市场租金增长 - 12月所有租约的综合平均价格约为1574美元，12月每单位有效租金约为1443美元，损失到租赁约为9%；基于12月新租约计算，损失到租赁约为12%；预计2022年约5% - 6%的租金增长来自2021年的综合租约增长 [54] 问题5: 为什么2022年还要进行资产处置，而不是用资产负债表资金满足资本需求 - 公司认为持续对投资组合进行纪律性清理很重要，出售表现不佳的物业有助于管理收益表现和稳定性，实现长期收益增长 [55] 问题6: 2月和3月的续约租金情况如何 - 续约租金在15% - 17%之间 [58] 问题7: 利率上升是否会消除一些使用大量杠杆和浮动利率融资的边际买家，从而产生收购机会 - 预计利率上升会使部分市场的买家兴趣略有下降，但市场上资金充裕，不会导致价格大幅下跌；随着市场运营逐渐正常化，执行能力、全现金交易和交易速度等因素将变得更加重要 [60] 问题8: 公司是否会考虑投资单户租赁资产 - 目前公司认为通过现有开发和预购项目有足够的机会部署资本并实现增长，单户租赁市场竞争激烈，公司将继续专注于多户住宅业务 [61] 问题9: 如何得出有效租金增长指导范围的低端和高端 - 低端可能是由于新租约定价受到挑战，高端可能是由于当前强劲的租赁定价持续更长时间；此外，经济冲击、就业增长和入住率等因素也会影响租金增长 [67][68][69] 问题10: 2022年开发支出2 - 3亿美元，预计管道规模到年底达到10亿美元以上，未来开发规模还能增长多少 - 公司对今年的六个开发项目有较好的可见性，预计年底前启动的项目规模在6.5 - 7.5亿美元之间；长期来看，公司希望开发管道规模稳定在10亿美元左右，年资金需求约3亿美元 [70][72] 问题11: 收购市场的资本化率如何受利率和NOI增长影响 - 目前远期资本化率稳定在3%左右，NOI增长推动资产价值上升；预计资本化率将保持稳定，未来收购资产价格大幅上涨的可能性不大 [76] 问题12: 为什么预计2022年同店收入增长为9%，而过去几个季度租金增长高达15% - 16% - 预计下半年会出现正常季节性趋势和艰难比较，导致租金增长放缓；此外，其他收入项目增长较慢，以及公司预留30个基点的入住率以推动价格上涨，也会影响收入增长 [79][80][81] 问题13: 新租约增长在综合10%的租金增长中可能降至多低，年底是否可能接近零增长 - 公司认为新租约增长不会降至零，Sunbelt市场需求强劲，供应水平下降，基本面不会出现重大恶化；预计2022年将出现季节性趋势，特别是第四季度租赁量会有所下降 [86][87] 问题14: 公司是否应该让市场适应这种两位数的租金增长不会持续的情况，2023年及以后是否会回归CPI加增长 - 很难预测2023年及以后的情况，但美国住房供应不足，Sunbelt市场需求强劲，预计未来两到三年租金增长不会降至3% - 3.5% [90] 问题15: 目前的租金增长超过损失到租赁的部分，是否反映了市场租金增长预期，公司是否会在年底超过市场水平 - 当前租金增长是由于市场强劲和去年同期的比较基数较低；预计下半年会出现艰难比较，租金增长会放缓 [95] 问题16: 预计今年整个投资组合的市场租金增长是多少 - 公司预计全年综合租约定价平均约为8%，将根据市场情况进行调整 [96] 问题17: 目前的租金收入比是多少，新入住租约的租金收入比如何 - 目前新入住租约的租金收入比略低于24%，与第三季度持平，过去几个季度略有上升；租户收入增长良好，租金收入比处于舒适水平 [97] 问题18: 同比租金增长16%是否受到去年免租期结束的影响 - 这是绝对有效租金增长，去年同期的优惠幅度仅高出10 - 20个基点，对租金增长没有影响 [100] 问题19: 为什么2021年和可能的2022年没有出现季节性放缓 - 2021年没有季节性放缓是由于Sunbelt市场住房需求强劲，包括就业增长、人口迁移等因素；2022年预计会出现正常季节性放缓，但也可能超出预期 [102] 问题20: 在开发模型中，预计租金增长是否会超过材料和劳动力的时间延迟，开发收益率会如何变化 - 目前开发项目的收益率约为5.9%，预计会降至5.25% - 5.5%；公司在开发项目中采用保守的租金假设，如果考虑租金增长趋势，收益率将保持稳定 [103] 问题21: 考虑到2022年供应延迟和大量资金涌入市场，如何确保2023年及以后不会出现供应过剩，公司的产品如何保持竞争力 - 公司认为目前没有供应过剩风险，预计2023 - 2024年供应会增加，但需求依然强劲，租金增长可能会适度放缓；建筑施工面临挑战，供应大幅增加的可能性较小 [108][109] 问题22: 预计同店收入增长8% - 10%，各市场的增长范围是多少，哪些市场表现最好，哪些最差 - 因技术问题，该问题未得到回答，公司建议提问者直接联系管理层 [111][112][113]