公司资产与业务布局 - 截至2019年9月30日，公司拥有运营303个公寓社区，在一个公寓社区有所有权权益，有6个开发社区在建，拥有4个商业地产，31个公寓社区含零售组件[129] - 截至2019年9月30日，公司拥有1.14065859亿个OP单位，占MAALP有限合伙权益的96.6%[168] - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司在一家有限责任公司拥有35.0%的所有权权益[179] 公司财务数据关键指标变化（季度） - 2019年第三季度，公司普通股股东可获得的净收入为7770万美元，较2018年同期的5190万美元增长49.8%[134][143] - 2019年第三季度，公司收入较2018年同期增长4.7%，主要因同店板块增长4.0%和非同一商店及其他板块增长13.6%[134] - 2019年第三季度，同店板块日均实际入住率为96.1%，较2018年同期的96.0%略有上升，每单位平均有效租金增长3.9%[135] - 2019年第三季度，同店板块物业收入为3.84313亿美元，较2018年同期增长4.0%，非同一商店及其他板块为3131.9万美元，增长13.6%[144] - 2019年第三季度，同店板块物业运营费用为1.46176亿美元，较2018年同期增长3.2%，非同一商店及其他板块为1336.3万美元，增长2.4%[145] - 2019年第三季度，折旧和摊销费用为1.247亿美元，较2018年同期增加10万美元[147] 公司财务数据关键指标变化（前三季度） - 2019年前三季度，公司组合因单户住宅租赁导致的总迁出约占总迁出的6%，低于2018年同期的7%[140] - 2019年前三季度公司实现归属于MAA普通股股东的净利润2.015亿美元，同比增长26.8%，物业收入增长5100万美元，增幅4.3%[151] - 2019年前三季度物业收入中，同店板块收入11.32759亿美元，增长3526.2万美元，增幅3.2%；非同店及其他板块收入9144.1万美元，增长1574万美元，增幅20.8%[152] - 2019年前三季度物业运营费用中，同店板块费用4.24423亿美元，增长1220万美元，增幅3.0%；非同店及其他板块费用3863.5万美元，增长298.4万美元，增幅8.4%[153] - 2019年前三季度折旧和摊销费用3.714亿美元，同比增加320万美元[154] - 2019年前三季度利息费用1.361亿美元，同比增加700万美元，有效利率提高约18个基点[156] - 2019年前三季度非折旧资产出售收益930万美元，同比增加540万美元[157] - 2019年前三季度其他非经营收入2580万美元，同比增加1970万美元[158] - 2019年前三季度资金运营（FFO）为5.75亿美元，同比增加4520万美元[162] - 2019年前三季度经营活动提供的净现金为6.215亿美元，2018年同期为6.011亿美元[164] - 2019年前三季度投资活动使用的净现金为2.307亿美元，2018年同期为2.878亿美元[165] - 2019年前九个月融资活动净现金使用量为3.998亿美元，2018年同期为3.228亿美元[167] 公司债务情况 - 截至2019年9月30日，公司约有45亿美元债务，其中8%为可变利率，92%为固定或对冲利率[141] - 截至2019年9月30日，公司总债务为4.476114亿美元，平均到期年限7.1年，有效利率3.8%[170] - 2019年到期债务为2.19997亿美元，2020年为1.56029亿美元，2021年为3.43811亿美元等[171] - 2019年5月，公司完成10亿美元无担保循环信贷安排，利率为LIBOR加0.75% - 1.45%的利差[172] - 截至2019年9月30日，商业票据计划下未偿还金额为2亿美元，加权平均利率2.3%，加权平均期限11天[173] - 截至2019年9月30日，公司约有30亿美元（面值）公开上市的高级无担保票据未偿还[174] - 截至2019年9月30日，公司两项无担保定期贷款未偿还借款总额为4.5亿美元[176] - 截至2019年9月30日，公司有6.488亿美元的有担保财产抵押贷款[177] 公司业务板块划分 - 公司业务分同店社区和非同一商店及其他两个板块，同店板块指年初至少拥有并稳定运营12个月的社区[130] 公司会计政策与市场风险 - 截至2019年9月30日的九个月内，公司关键会计政策无重大变化[184] - 公司主要市场风险敞口为借款利率变动[185] - 截至2019年9月30日，公司总资本的22.6%为借款[185] - 公司通过使用固定利率债务工具和利率互换管理借款市场利率波动风险[185] - 截至2019年9月30日，考虑相关衍生工具后，公司约92.2%的未偿债务适用固定利率[185] - 公司定期审查未偿借款的利率敞口以降低利率波动风险[185] - 公司市场风险较2018年年报披露情况无重大变化[185]

公司权益与资产情况 - 截至2019年6月30日，公司在运营合伙企业中拥有96.5%的权益[117] - 截至2019年6月30日，公司通过运营合伙企业及其子公司拥有并运营303个公寓社区，在一个公寓社区中有所有权权益，有五个开发社区在建，拥有四个商业地产，30个公寓社区包含零售组件[118] - 截至2019年6月30日，公司拥有1.14043089亿个OP单位，占MAALP有限合伙权益的96.5%，其余409.0083万个由其他有限合伙人持有[157] - 截至2019年和2018年6月30日，公司在一家有限责任公司拥有35%所有权权益，在一家有限合伙企业拥有20.7%所有权权益[172] 财务数据关键指标变化 - 收入与利润 - 2019年第二季度，公司普通股股东可获得的净收入为6100万美元，较2018年同期的5890万美元增长3.6%[123][132] - 2019年第二季度，公司收入较2018年同期增长4.4%，主要由同店板块3.2%的增长和非同一商店及其他板块25.5%的增长推动[123] - 2019年第二季度，公司物业收入增长1731.7万美元，增幅4.4%，其中同店板块增长1188万美元，增幅3.2%，非同一商店及其他板块增长543.7万美元，增幅25.5%[133] - 2019年上半年公司实现归属于MAA普通股股东的净利润1.237亿美元，同比增长15.7%，物业收入增长3250万美元，增幅4.2%[141] - 2019年上半年物业收入中，同店板块收入7.56149亿美元，增长2.8%；非同一门店及其他板块收入5241.9万美元，增长29.8%[142] 财务数据关键指标变化 - 运营费用 - 2019年第二季度，公司物业运营费用增长541.2万美元，增幅3.6%，其中同店板块增长498.9万美元，增幅3.6%，非同一商店及其他板块增长42.3万美元，增幅4.1%[134] - 2019年上半年物业运营费用中，同店板块费用2.81405亿美元，增长2.8%；非同一门店及其他板块费用2211.4万美元，增长13.4%[144] 财务数据关键指标变化 - 折旧、摊销、利息及收益 - 2019年第二季度，公司折旧和摊销费用为1.239亿美元，较2018年同期增加100万美元[136] - 2019年上半年折旧和摊销费用为2.467亿美元，较2018年同期增加310万美元[145] - 2019年上半年利息费用为9160万美元，较2018年同期增加710万美元，有效利率提高约18个基点[147] - 2019年上半年非折旧资产出售收益为930万美元，较2018年同期增加630万美元[148] 财务数据关键指标变化 - 资金运营与现金流 - 2019年第二季度资金运营（FFO）为1.857亿美元，较2018年同期增加280万美元[151] - 2019年上半年FFO为3.721亿美元，较2018年同期增加1960万美元[152] - 2019年上半年经营活动提供的净现金为3.685亿美元，较2018年同期的3.64亿美元有所增加[154] - 2019年上半年投资活动使用的净现金为1.408亿美元，较2018年同期的2.214亿美元减少[155] - 2019年上半年融资活动净现金使用量为2.216亿美元，2018年同期为1.707亿美元[156] 财务数据关键指标变化 - 债务情况 - 截至2019年6月30日，公司约有45亿美元债务，其中15%为可变利率债务，85%为固定或对冲利率债务[130] - 截至2019年6月30日，公司总债务为4.539989亿美元，平均到期年限6.7年，有效利率3.8%[159] - 2019年到期债务为4.00255亿美元，2020年为3.06986亿美元，2021年为3.44257亿美元等[160] - 2019年5月，MAALP完成10亿美元无担保循环信贷安排，截至6月30日无余额，250万美元额度用于支持未偿还信用证[162] - 截至2019年6月30日，公司商业票据计划下未偿还金额为3.67亿美元[163] - 截至2019年6月30日，公司约有27亿美元公开高级无担保票据和2.42亿美元私募高级无担保票据未偿还[164] - 截至2019年6月30日，公司三项无担保定期贷款未偿还借款总额为6亿美元[166] - 截至2019年6月30日，公司有6.638亿美元有担保财产抵押贷款，2019年2月发行1.913亿美元，固定利率4.43%[170] - 截至2019年6月30日，公司总资本的24.6%为借款[178] - 截至2019年6月30日，考虑相关衍生工具后，约85.3%的未偿债务适用固定利率[178] 各条业务线数据关键指标变化 - 公寓业务 - 2019年第二季度，同店板块日均实际入住率为96.0%，与2018年同期持平，每单位平均有效租金较2018年同期增长3.2%[124] - 2019年第二季度，因单户住宅租赁导致的总搬出量占总搬出量的约6%，低于2018年同期的7%[129] 公司保险情况 - 公司公寓社区有综合一般责任保险，责任限额符合多户公寓行业惯例[174] - 公司维持针对直接物理损坏风险的保险，按重置成本补偿维修或重建费用及重建期租金损失[174] - 公司于2019年7月1日重新协商保险计划，认为当前财产和意外险计划能提供适当财务保护[175] 公司租约情况 - 公司公寓社区的租户租约在续约时可调整租金，多数租约为一年或更短[176] - 短期租约可降低公司受通胀不利影响的风险[176] 公司会计政策与风险情况 - 2019年上半年公司关键会计政策无重大变化[177] - 公司主要市场风险是借款利率变动，目标是限制利率波动对收益和现金流的影响并降低借款成本[178] - 公司通过固定利率债务工具和利率互换管理借款利率波动风险，不进行衍生工具交易或投机[178]

公司资产与业务布局 - 截至2019年3月31日，公司拥有运营303个公寓社区，在一个非合并房地产合资企业中拥有一个公寓社区的权益，有5个开发社区在建，拥有4个商业地产，30个公寓社区包含零售组件[119] - 公司在38个定义的大都市统计区进行投资，实现了市场、城市和郊区子市场以及各种月租金定价点的多元化[127] - 公司业务分为同店社区和非同一门店及其他两个板块，同店板块指年初至少已拥有并稳定运营12个月的社区[120] 财务数据关键指标变化 - 2019年第一季度，公司普通股股东可获得的净收入为6270万美元，较2018年同期的4810万美元增长30.4%[125][133] - 2019年第一季度，公司收入较2018年同期增长3.9%，主要由同店板块2.3%的增长和非同一门店及其他板块34.6%的增长推动[125] - 2019年第一季度，公司物业收入增长1516.1万美元，增幅3.9%，同店板块收入增长856.9万美元，增幅2.3%，非同一门店及其他板块收入增长659.2万美元，增幅34.6%[134] - 2019年第一季度，公司物业运营费用增长497.3万美元，增幅3.4%，同店板块费用增长278.5万美元，增幅2.1%，非同一门店及其他板块费用增长218.8万美元，增幅24.1%[135] - 2019年第一季度折旧和摊销费用为1.228亿美元，较2018年同期增加200万美元[136] - 2019年第一季度物业管理费用为1380万美元，较2018年同期增加100万美元；一般及行政费用为1320万美元，较2018年同期增加300万美元；未产生合并和整合费用，较2018年同期减少380万美元[137] - 2019年第一季度利息费用为4570万美元，较2018年同期增加480万美元，有效利率增加约18个基点[138] - 2019年第一季度非折旧资产出售收益为900万美元，较2018年同期增加880万美元[139] - 2019年第一季度其他非经营收入为90万美元，较2018年同期增加约330万美元[140] - 2019年第一季度运营资金为1.864亿美元，较2018年同期增加1680万美元[143] - 2019年第一季度经营活动净现金为1.547亿美元，较2018年同期增加200万美元[146] - 2019年第一季度投资活动净现金使用为5290万美元，较2018年同期增加620万美元[147] - 2019年第一季度融资活动净现金使用为9410万美元，较2018年同期减少1870万美元[148] 各条业务线数据关键指标变化 - 2019年第一季度，同店板块日均实际入住率为95.9%，低于2018年同期的96.2%，但每单位平均有效租金同比增长3.1%[126] - 2019年第一季度，因单户住宅租赁导致的总搬出量占比不到6%，较2018年同期略有下降[129] 债务情况 - 截至2019年3月31日，公司约有45亿美元债务，其中15%为可变利率债务，85%为固定或套期保值利率债务[130] - 截至2019年3月31日，公司拥有1.13916208亿个OP单位，占MAALP有限合伙权益的96.5%[150] - 2016年12月，公司将无担保循环信贷额度从7.5亿美元提高到10亿美元，截至2019年3月31日，已借款7500万美元，利率为一个月伦敦银行同业拆借利率加0.90%，信贷额度可扩展至15亿美元，2020年4月到期，可选择延长6个月[156] - 截至2019年3月31日，公司公开发行的高级无担保票据面值约27亿美元，两次私募发行的高级无担保票据为2.42亿美元，2019年3月发行的3亿美元高级无担保票据所得款项用于偿还信贷额度下的未偿金额[157] - 2011年7月，公司发行1.35亿美元高级无担保票据，分三个期限，其中5000万美元已到期偿还；2012年8月，发行1.75亿美元高级无担保票据，分四个期限，其中1800万美元已到期偿还，其余截至2019年3月31日仍未偿还[158] - 截至2019年3月31日，公司四项无担保定期贷款未偿还总额为9亿美元，分别与富国银行、美国银行、KeyBank签订，利率根据无担保债务信用评级而定，到期时间从2019年6月至2022年3月不等[159][160][161][162][163] - 截至2019年3月31日，公司有6.656亿美元的物业抵押担保贷款，2019年2月发行1.913亿美元，固定利率为4.43%[164] - 截至2019年3月31日和2018年，公司在一家有限责任公司拥有35.0%的所有权权益，在一家有限合伙企业拥有20.7%的所有权权益，采用权益法核算[166] - 截至2019年3月31日，公司总资本的26.1%为借款，约85.2%的未偿债务在考虑相关衍生工具后适用固定利率[172] 公司运营相关 - 公司公寓社区的居民租约在续约时可调整租金，多数租约为一年或更短，可降低通胀不利影响的风险[170] - 公司将在2019年7月1日重新协商保险计划，认为当前的财产和意外险计划能提供适当的保险保障[169] 会计政策与市场风险 - 2019年第一季度，公司关键会计政策无重大变化，市场风险与2018年年报披露相比无重大变化[171][172]

公司结构与运营 - 中美洲公寓社区公司是专注多户住宅的房地产投资信托基金，与运营合伙公司按“伞形合伙房地产投资信托”结构运营[21] - 中美洲公寓社区公司的主要资产是在运营合伙公司的有限合伙权益，运营合伙公司持有所有房地产资产[21] - 运营合伙公司除了接受中美洲公寓社区公司公开发行股权的净收益外，通过自身运营、举债和发行运营合伙单位来筹集资金[21] - 运营合伙公司的其他普通合伙单位持有人可要求赎回，赎回价格可现金支付或交付中美洲公寓社区公司普通股[22] 报告合并情况 - 报告合并了截至2018年12月31日的中美洲公寓社区公司及其96.5%控股子公司中美洲公寓有限合伙公司的年度报告[18] - 截至2018年12月31日，中美洲公寓社区公司拥有113,844,267个运营合伙单位，占运营合伙单位总数的96.5%[20] - 公司合并报告能让投资者从管理层视角理解业务，消除重复披露，提高时间和成本效率[22] - 年报10 - K表包含突出公司与运营合伙企业重大差异的章节[23] 前瞻性陈述 - 报告包含前瞻性陈述，涉及运营业绩、物业收购处置等内容，存在风险[25] - 年报包含前瞻性陈述，涉及运营表现、物业收购处置等多方面[25] - 前瞻性陈述含“expects”等标识词，存在已知和未知风险[25] - 除法律要求外，公司无义务公开更新或修订前瞻性陈述[28] 风险因素 - 可能导致实际结果与前瞻性陈述存在差异的因素包括市场条件、房地产市场变化等[27] - 市场条件等因素可能使公司实际业绩与前瞻性陈述有重大差异[26] - 公司可能因市场等因素无法产生足够现金流[27] - 作为专注多户住宅的REIT，公司面临单一行业投资风险[27] - 房地产市场不利变化会影响公司业务，如需求、租金等[27] - 新收购项目可能无法达到预期结果或有效整合[27] - 开发社区可能无法按时、按预算完成或按预期出租[27]