财务数据和关键指标变化 - 第四季度同店净营业收入（NOI）增长36%，全年同店NOI增长7.3%（含租赁终止收入）和6.1%（不含租赁终止收入），2021年下半年同店NOI增长29% [15][16] - 第四季度资金运营（FFO）为4600万美元，同比增长63%，每股FFO为0.53美元，同比增长17%，高于市场预期10% [16] - 2022年FFO指导范围为每股1.85 - 2.05美元，预计同店NOI增长4.0% - 5.5%，排除非现金直线租金后FFO预计增加2400万美元或6% [20][21] - 2021年公司债务减少17亿美元或20%，年末净债务与EBITDA比率为9倍，较2020年末的11倍多有显著改善 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，2021年签署833份租约，面积达350万平方英尺，为2015年以来最高，第四季度签署146份租约，面积0.5万平方英尺 [33] - 第四季度末租赁管道中有133份已签署租约，面积200万平方英尺，预计2022 - 2023年开业，另有93份租约正在谈判，面积71万平方英尺 [36] - 零售业务方面，第四季度租户销售额同比2019年增长12%，连续三个季度实现两位数增长，2021年假日季表现强劲 [7][8] - 第四季度末入住率为91.5%，较第三季度末提高120个基点，较2021年3月31日提高300个基点 [9][29] 各个市场数据和关键指标变化 - 零售市场需求强劲，零售商和混合用途需求显著增加，自2021年以来租赁量超过2019年水平 [6][7] - 债务资本市场积极进展，零售交易增多，条件改善，公司近期完成两笔再融资交易 [24][25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于将传统购物中心转变为体验式城镇中心，增加餐饮、社交和娱乐功能 [38] - 继续推进重建工作，如与HPP合作的One Westwood项目已交付给谷歌，多个项目预计2022 - 2023年开业 [10] - 持续降低杠杆率，目标是净债务与EBITDA比率低于8倍，通过出售非核心资产和增加运营现金流实现 [23][74] - 关注新兴品牌和非零售用途租户，扩大租户多样性，提高市场竞争力 [34][35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2022 - 2023年前景乐观，预计入住率、净营业收入和现金流将显著增长 [13] - 零售环境健康，租户需求广泛，租赁管道强劲，预计入住率将持续上升 [11][30] - 尽管劳动力市场紧张，但未影响新店签约和开业速度 [49] 其他重要信息 - 2022年FFO指导假设无政府强制零售物业关闭，不包括普通股发行和除土地销售外的收购或处置 [22] - 2022年预计租赁资本支出变化不大，开发资本支出预计较2021年增加约50%，并在2023年进一步增加 [115] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 私人市场对城镇中心资产的兴趣如何，是否影响非核心资产处置节奏 - 由于A类区域购物中心近期无交易，难以推测资本化率，但鉴于其他行业资本化率较低，区域购物中心资产可能具有吸引力，若市场回归，公司将积极处置非核心资产 [41][42][43] 问题2: 公司是否达到可提高租金的入住率水平，租户需求是否足以支撑租金上涨 - 入住率和租金需平衡，2021年初入住率低时注重填充空间，第三、四季度需求加速后开始平衡两者，未来租户类型多样将增加竞争并影响租金 [44][45][46] 问题3: 新店开业是否存在员工招聘问题 - 员工招聘对零售商是挑战，但未减缓新店签约和开业速度，部分店铺可能人员不足 [48][49] 问题4: Bloomingdale's和ArcLight重建项目的楼层规划 - 项目仍在进行中，剧院空间可能再建剧院，一、二楼可引入创意办公、联合办公或传统零售租户 [50] 问题5: 2022年预计的2200万美元终止收入的驱动因素 - 年初有几笔终止结算交易，部分品牌主动关闭门店并协商结算，这些已执行交易和未明确的终止收入推动了2022年终止收入 [52][53] 问题6: FFO指导范围较大的驱动因素 - 主要因素包括租户销售环境、租赁终止收入和土地销售交易，租户销售假设相对保守，若实际情况更好，可能超过百分比租金估计，土地销售交易执行存在不确定性 [54][55] 问题7: 2022 - 2023年入住率预期 - 2021年入住率提高300个基点，预计2022 - 2023年将逐步回升至疫情前的94%，约各提高125个基点 [56] 问题8: 再融资情况及市场反应 - 市场情况逐季改善，公司近期完成FlatIron Crossing再融资，CMBS市场活跃，银行、债务基金和寿险公司对优质A类购物中心交易有兴趣，公司对执行再融资有信心 [58][59][60] 问题9: 犯罪率上升对租赁的影响 - 未观察到犯罪率上升对租赁产生影响，公司租赁业务超过2021年水平 [62] 问题10: 临时租户租金与永久租户租金的差异及对同店NOI的影响 - 永久租户租金是临时租户的2 - 3倍，2020 - 2021年临时租户租赁较多，随着租约转为永久，临时租户占比将下降，2021年入住率提高的影响将在2022 - 2023年体现 [65][66] 问题11: 新租约平均基本租金是否会持续增加，入住成本变化情况 - 预计平均基本租金将上升，随着可变租金转为固定租金，入住成本随销售额增加而下降，处于历史低位 [67][68][69] 问题12: 如何处理2022年到期的抵押贷款，达到净债务与EBITDA比率8倍的时间和步骤 - 2022 - 2023年到期债务对应的资产质量高、杠杆低，预计再融资将带来净流动性，预计2023年底前达到目标，主要通过增加NOI和出售非核心资产实现 [71][72][74] 问题13: 是否有非核心资产的意向询价 - 偶尔有询价，公司通常主动寻找机会，以个案方式出售资产，未来将继续这种方式 [75] 问题14: 百分比租金是否会在未来几个季度保持高位 - 预计百分比租金将随可变租金转为固定租金而下降，但销售环境目前未放缓，未来2 - 3年将逐渐回归历史水平 [76][77] 问题15: 假设租户销售持平，是否意味着2022年百分比租金水平相似 - 2022年指导中预计百分比租金会下降，因部分租户续约时将转为固定租金，但具体情况因租户而异 [79] 问题16: 租户从百分比租金转为固定租金是否会导致收入下滑 - 通常不会，百分比租金将转为固定租金，可能会有一定提升，且更有利于公司和贷款人 [80][81] 问题17: 非现金租金指导下降的原因 - 由于历史上为租户提供疫情租金减免导致直线租金升高，随着时间推移，后续年份租金减免减少，直线租金相应降低 [82] 问题18: 若考虑百分比租金，12个月租金价差会如何变化 - 未量化，但包含百分比租金后价差会上升 [85] 问题19: 对部分资产增加贷款价值比（LTV）的预期及资金用途，如何平衡降低杠杆目标 - 若借款超过到期本金，将用于偿还债务、信用额度或其他无惩罚性的可变债务 [86] 问题20: 销售持平的含义及对百分比租金假设的保守性 - 销售持平是指为计算百分比租金而假设支付百分比租金的租户2022年销售额持平，实际公司认为销售额可能增长5% - 10%，百分比租金假设较为保守 [88][89][91] 问题21: 2022年百分比租金预计为2021年的比例 - 预计为2021年的0.8 - 0.85倍，会有所下降但仍处于高位 [94] 问题22: 为何不销售非核心资产 - 2021年公司出售了部分非核心资产，目前剩余约10处，债务市场对这类资产的支持不足，但市场正在改善，公司有出售非核心资产并重新配置资本的意愿和能力 [97][98] 问题23: 225份新租约对应的NOI及上线时间 - 公司平均份额约70%，未量化NOI，小店铺通常6 - 9个月上线，大型店铺如Caesar's Republic、Google等可能需要18个月 [100][101][102] 问题24: 预计2022年入住率是否会在年初下降 - 第一季度通常是入住率低点，但2021年破产情况少，观察名单上的租户少，可能不会出现入住率下降，预计入住率将在全年加速上升，主要在第二、三季度 [103][104] 问题25: 2022年租赁终止费用预计在第一季度的收取比例 - 预计在40% - 50% [108] 问题26: 2022年FFO指导中土地销售收益的范围 - 预计与2021年相似，约2000万美元，有多个交易，部分可能推迟到2023年或取消 [111] 问题27: 2022年租赁资本支出和重建支出计划 - 租赁资本支出变化不大，开发资本支出预计较2021年增加约50%，2023年将进一步增加 [115] 问题28: 如何看待Unibail - Westfield出售美国资产，如何增强平台和投资组合，是否有资金来源进行交易 - 需观察资产情况和定价，若交易合理，公司有多种合作结构，机构资本对购物中心行业的兴趣正在升温，但尚未完全恢复 [116][117][118] 问题29: 公司合资伙伴的投资意愿和资产偏好 - 2020 - 2021年机构资本对购物中心行业兴趣低，目前正在改善，他们关注疫情后稳定性、复苏速度和租赁环境强度 [118][120]

公司物业持有情况 - 截至2021年9月30日，运营合伙企业拥有或持有45个区域城镇中心和5个社区/大型购物中心的权益，总面积约4900万平方英尺[120] 资产出售情况 - 2021年3月29日，公司以1亿美元出售Paradise Valley Mall，获得约560万美元资产出售收益，公司选择以5%的所有权权益再投资新合资企业，用9530万美元净收益偿还信贷额度[123] - 2021年9月17日，公司以1.653亿美元出售Tucson La Encantada，获得约1.172亿美元资产出售收益，用约1.001亿美元净现金收益偿还债务[124] - 2021年3月公司以1亿美元出售Paradise Valley Mall，9月以1.653亿美元出售Tucson La Encantada[213] 贷款延期与再融资情况 - 2020年9月15日，公司对Danbury Fair Mall的1.91亿美元贷款进行延期，最终延期至2022年7月1日，关闭时偿还1000万美元未偿还贷款余额[125] - 公司为总额约9.5亿美元的近期到期无追索权抵押贷款争取到1 - 3年展期，2021年10月26日合资企业完成6500万美元五年期贷款再融资[174] - 公司已确保近9.5亿美元近期到期无追索权抵押贷款延期1 - 3年，10月26日合资企业完成6500万美元五年期贷款再融资[211] 信贷协议情况 - 2021年4月14日，公司终止现有信贷安排，签订新信贷协议，提供总计7亿美元的信贷额度，包括5.25亿美元的循环贷款额度（2023年4月14日到期，有一年延期选择权）和1.75亿美元的定期贷款额度（2024年4月14日到期）[134] - 2021年第二季度公司偿还并终止现有信贷安排，签订新的7亿美元信贷协议，包括5.25亿美元循环贷款和1.75亿美元定期贷款[175][176] - 2021年4月公司终止现有信贷安排，签订7亿美元新信贷协议，截至9月30日，循环贷款借款1.3亿美元，可用额度3.947亿美元[214] 项目开发与投资情况 - 公司与Hudson Pacific Properties的合资企业正在将One Westside重新开发为58.4万平方英尺的创意办公空间和9.6万平方英尺的餐饮娱乐空间，预计2022年完成，项目总成本估计在5亿至5.5亿美元之间，公司按比例分摊估计为1.25亿至1.375亿美元，截至2021年9月30日，公司已出资1.003亿美元[135] - 公司与Simon Property Group的合资企业正在开发洛杉矶奥特莱斯，计划先开放约40万平方英尺，第二阶段再增加16.5万平方英尺，截至2021年9月30日，公司已出资4080万美元[136] - 公司预计在其按比例分摊的情况下，花费1.3亿至1.6亿美元对旗下部分Sears门店进行重新开发，截至2021年9月30日，公司已出资3990万美元[137] 普通股发行与股息情况 - 2020年3月和2021年3月，公司分别启动“2021年2月ATM计划”和“2021年3月ATM计划”，总计可发行价值10亿美元的普通股，截至2021年9月30日，“2021年3月ATM计划”下公司普通股的总销售额约为1.521亿美元，“2021年2月ATM计划”已于2021年6月30日全部使用完毕[141][142] - 公司2020年第二季度宣布将普通股股息降至每股0.50美元，2020年第三、四季度及2021年第一、二、三季度进一步降至每股0.15美元现金股息，2021年10月28日宣布2021年第四季度现金股息为每股0.15美元，将于12月3日支付给11月9日登记在册的股东[140] - 公司在2021年2月和3月分别注册“按市价”发行计划，总计可达10亿美元，截至9月30日，2月计划已用完，3月计划还有约1.521亿美元可用[207][208] 租赁业务情况 - 约3% - 18%面积1万平方英尺及以下的租约每年到期，若现有租约租金低于当时市场水平，公司可签订更高租金的新租约[144] - 2021年第三季度，面积小于1万平方英尺的可比租户销售额较2019年第三季度疫情前增长13.8%；2021年前九个月，该类租户销售额较2019年同期增长8.7%[160][167] - 租赁入住率从2020年9月30日的90.8%降至2021年9月30日的90.3%，但较2021年6月30日的89.4%提高0.90%[160] - 截至2021年9月30日的过去12个月，公司新签和续约租约平均租金为每平方英尺55.23美元，较到期租约的每平方英尺56.65美元减少1.42美元，降幅2.5%[160] - 截至2021年9月30日，公司已为2021年到期的91%租赁空间签订租约或达成承诺，剩余约25.7万平方英尺正在协商意向书[161] - 2021年公司已签订215份新店铺租约，总面积约96.4万平方英尺[162] - 截至2021年9月30日的过去12个月，公司签订265份新租约和559份续约租约，总面积约300万平方英尺，其中180万平方英尺与合并中心相关，平均租户津贴为每平方英尺22.82美元[163] - 2021年第三季度，公司租赁收入较2020年同期增长约11%[165] - 2021年第三季度，公司签订219份租约，面积约113万平方英尺，较2019年同期增长15%；2021年前九个月，签订707份租约，面积约298万平方英尺，较2019年同期增长26%[168] - 截至2021年9月30日，租赁入住率升至90.3%，较2021年3月31日的88.5%有1.80%的连续改善[169] - 2020年公司获得租金减免5640万美元，租金延期3290万美元；2021年前三季度分别为4830万美元和490万美元，截至2021年9月30日，670万美元租金延期未偿还[171] - 2020年有42起租户破产申请，涉及322份租约、约600万平方英尺和8540万美元年租赁收入；2021年降至10起，涉及62份租约、约36.9万平方英尺和1190万美元年租赁收入[172] 收入与费用情况 - 2021年第三季度与2020年相比，租赁收入增加2160万美元（12.3%），其他收入从430万美元增至820万美元，管理公司收入从600万美元增至680万美元[178][179] - 2021年前三季度与2020年相比，租赁收入增加1870万美元（3.4%），其他收入从1660万美元增至2540万美元，管理公司收入从1980万美元降至1900万美元[189][190] - 2021年第三季度与2020年相比，购物中心和运营费用增加600万美元（9.3%），租赁费用从550万美元增至620万美元，管理公司运营费用增加160万美元[180][181] - 2021年前三季度与2020年相比，购物中心和运营费用增加2200万美元（11.4%），租赁费用从1960万美元降至1800万美元，管理公司运营费用减少120万美元[191][192][193] 净收入与FFO情况 - 2021年第三季度与2020年相比，净收入增加1.356亿美元，FFO增加21.6%，从8340万美元增至1.014亿美元[187][188] - 2021年前三季度与2020年相比，净收入增加8180万美元，FFO增加14.2%，从2.666亿美元增至3.045亿美元[199][200] - 2021年和2020年前三季度，公司净收入分别为3133.3万美元和 - 3970万美元，调整后基本和摊薄后归属于普通股股东和单位持有人的FFO分别为3.03548亿美元和3.6007亿美元[232] - 2021年和2020年前三季度，排除Chandler Freehold融资费用和债务清偿损失后，基本和摊薄后归属于普通股股东和单位持有人的FFO分别为3.0453亿美元和2.66577亿美元[232] 现金流量情况 - 投资活动提供的现金从2020年到2021年增加3.789亿美元，主要归因于资产出售所得增加3.067亿美元等[202] - 融资活动提供的现金从2020年到2021年减少13亿美元，主要是由于抵押贷款等所得减少和付款增加[203] 资本支出与现金情况 - 截至2021年9月30日九个月，合并中心资本支出为6317.1万美元，合资中心为5817.2万美元[205] - 截至2021年9月30日九个月，现金股息和分配为1.045亿美元，公司现金及现金等价物为1.176亿美元[217] 债务情况 - 截至2021年9月30日，公司总未偿贷款债务为72亿美元，包括45亿美元合并债务等[210] - 截至2021年9月30日，公司有5000万美元合资企业债务可能有追索权，4090万美元信用证担保，其中4060万美元有受限现金担保[219][220] 利率相关情况 - 截至2021年9月30日，合并中心固定利率长期债务总计42.21305亿美元，平均利率4.01%；浮动利率长期债务总计3.54922亿美元，平均利率3.35%[234] - 截至2021年9月30日，非合并合资企业中心按比例计算的固定利率长期债务总计30.08955亿美元，平均利率3.82%；浮动利率长期债务总计9976.9万美元，平均利率1.91%[234] - 2021年9月30日和2020年12月31日，合并中心固定利率债务均为42亿美元，平均利率分别为4.01%和3.98%；浮动利率债务分别为4亿美元和17亿美元，平均利率分别为3.35%和2.08%[235] - 2021年9月30日和2020年12月31日，非合并合资企业中心按比例计算的固定利率债务均为30亿美元，平均利率均为3.82%；浮动利率债务分别为9980万美元和7050万美元，平均利率分别为1.91%和2.02%[236] - 截至2021年9月30日，公司有1份利率上限协议和4份利率互换协议，互换协议于该日到期且未续约[237] - 基于2021年9月30日未偿还的5亿美元浮动利率债务，利率上升1%将使公司未来每年收益和现金流减少约450万美元[238] - 2023年6月30日后若LIBOR停用，公司及其合资企业的可变利率债务和利率互换的利率将基于替代变量利率[240] - 公司主要市场风险是利率风险，通过维持固定利率长期债务与总债务比例、使用利率上限和互换、国债利率锁定以及利用有利市场条件等方式管理风险[233] - 截至2021年9月30日，合并中心长期固定利率债务总计42.21305亿美元，平均利率4.01%；浮动利率债务总计3.54922亿美元，平均利率3.35%；总债务45.76227亿美元，公允价值44.79175亿美元[234] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，合并中心固定利率债务均为42亿美元，平均利率分别为4.01%和3.98%；浮动利率债务分别为4亿美元和17亿美元，平均利率分别为3.35%和2.08%[235] - 截至2021年9月30日，非合并合资企业中心按比例分摊的长期固定利率债务总计30.08955亿美元，平均利率3.82%；浮动利率债务总计9976.9万美元，平均利率1.91%；总债务31.08724亿美元，公允价值30.58974亿美元[234] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，非合并合资企业中心按比例分摊的固定利率债务均为30亿美元，平均利率均为3.82%；浮动利率债务分别为9980万美元和7050万美元，平均利率分别为1.91%和2.02%[236] - 截至2021年9月30日，公司有1份利率上限协议和4份利率互换协议，互换协议于该日到期且未续约[237] - 基于2021年9月30日未偿还的5亿美元浮动利率债务，利率上升1%将使公司未来每年收益和现金流减少约450万美元[238] - 公司长期债务公允价值基于现值模型估算，应付抵押票据公允价值计算包含信用价值调整[239] - 2023年6月30日后伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）若停用，公司及其合资企业的可变利率债务和利率互换的利率将基于替代变量利率[240]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度同店净营业收入（NOI）较2020年第三季度增长21.4%，若排除租赁终止收入，仍增长20.6% [18] - 2021年第三季度资金运营（FFO）为1800万美元，较2020年第三季度增长22%；每股FFO为0.45美元，比市场共识预期高0.02美元（5%），较2020年第三季度的0.52美元下降0.07美元 [19] - EBITDA利润率从2020年第三季度的57.5%增至2021年第三季度末的58.7%，提高了1.2% [20] - 2021年FFO预计在每股1.92 - 2美元之间，较之前发布的FFO指导范围中点提高0.06美元（3%） [24] - 2021年已偿还约15亿美元债务，净债务与EBITDA比率降低超两个百分点，债务与市值比降至61% [16] - 目前流动性约为6.1亿美元，包括循环信贷额度中未提取的部分 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：第三季度签署219份租约，面积达110万平方英尺，年租金总额4700万美元；前三个季度签署707份租约，面积300万平方英尺，年租金总额1.36亿美元，较2019年同期租约多10%、面积多25%、租金多14% [47] - 零售业务：9月销售额较2019年9月增长17%，第三季度销售额较2019年第三季度增长14%，与第二季度较2019年第二季度的增幅相同 [34][35] - 租户业务：第三季度有28万平方英尺新店铺开业，年租金1050万美元；年初至今新开业店铺面积63万平方英尺，比2019年同期多15% [39][40] 各个市场数据和关键指标变化 - 零售市场：零售商需求处于2015年以来的最高水平，客流量目前超过2019年水平的95%，预计将继续增加 [7][8] - 租赁市场：破产租户数量降至2015年以来的最低水平，第三季度仅有2家租户破产，涉及5家店铺和1.3万平方英尺 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略：继续出售非核心资产以降低债务，优化资产负债表；计划在有机会的地方对投资组合进行加密和多元化，如将部分空置店铺改造为混合用途项目 [14][75] - 行业竞争：零售行业竞争激烈，但公司凭借优质的房地产组合和强大的租赁团队，在租赁市场取得了良好的成绩，租赁生产力超过疫情前2019年的水平 [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：经营环境正在改善，且比之前预期的更好、更快，零售商需求强劲，客流量和销售额均超过疫情前水平 [7] - 未来前景：对第四季度和2022年持乐观态度，预计入住率、净营业收入和现金流将显著增长，有望在2023年底前恢复到疫情前的入住水平 [17][57] 其他重要信息 - 公司出售了位于亚利桑那州图森的La Encantada生活中心，获得1.65亿美元毛收入，净现金1亿美元，该交易所得用于偿还债务 [14][15] - 公司正在就科罗拉多州FlatIron Crossing的2亿美元再融资进行谈判，同时完成了纽约皇后区The Shops at Atlas Park的6500万美元再融资 [30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 恢复到94% - 95%的入住率需要多长时间？ - 若保持过去两个季度的速度，预计到2023年底可恢复到疫情前的入住水平 [57] 问题2: Primark与传统百货商店交易相比，每平方英尺的收入如何？ - Primark支付的租金更高，经济效应更好，能吸引更多客流量，延长顾客停留时间，与传统百货商店不同 [60][62] 问题3: 新租约的经济利益、年度 escalators 以及开业后的客流量趋势如何？ - 新租约的租金更高，有积极的市值调整和良好的成本收益率；预计新租户将带来显著更多的客流量和销售额 [70][71] 问题4: FlatIron的混合用途改造计划以及如何实施？ - 已获得增加多户住宅和办公空间的许可，计划将Nordstrom店铺改造为创意办公空间；可能通过与合作伙伴成立合资企业的方式进行开发 [77][78] 问题5: 何时开始报告每平方英尺销售额以及是否会恢复按物业排名的表格？ - 仍在考虑中，需在疫情过后评估是否会恢复该报告 [80] 问题6: 零售商对2021年假期库存的担忧情况如何？ - 零售商前期受供应链问题影响较大，但目前已基本解决，现在面临的最大挑战是招聘足够的劳动力 [81] 问题7: 从FFO角度看，明年的增长如何考虑？ - 预计明年运营现金流将增加，但增长幅度可能不会达到第三季度的20%；入住率预计将继续提高 [84][85] 问题8: 目前临时租户的占比以及特色租赁业务的发展趋势如何？ - 特色租赁业务占NOI的10% - 15%，预计随着永久租赁业务的增加，特色租赁业务的增长将逐渐放缓 [90][93] 问题9: 临时入住率目前的情况以及转化为固定租约的潜力如何？ - 目前临时入住率在6%左右，预计年底将接近7%，随着需求增加，2022年将开始将部分临时入住转化为永久入住 [94] 问题10: 租赁利差为负的原因以及是否与收取更多百分比租金有关？ - 租赁利差季度间会有波动，历史上合资资产的再租赁利差较大；与是否收取百分比租金无关 [97] 问题11: 如何理解披露的 -2.5%租赁利差与补充材料中平均每平方英尺基本租金的关系？ - 平均基本租金涵盖所有租约，租赁利差是比较过去12个月内超过12个月租约的新租金与到期租金，两者不可直接比较 [100] 问题12: 若销售额保持目前水平，百分比租金是否会保持不变或门槛是否会提高？ - 假设销售额不变，随着租约滚动，百分比租金会自然下降；目前百分比租金增加是由于销售额升高和部分租户表现超出预期 [104][105] 问题13: 电动汽车公司入驻是否会显著提高商场的销售生产力以及目前的租约数量？ - 目前尚不清楚销售情况，但电动汽车公司带来了客流量和多样性，公司与约5个品牌签订了约20份租约 [108][109] 问题14: 目前有多少个电动汽车充电站？ - 公司约95%的停车场都设有充电站 [111] 问题15: 影响再租赁利差的20家店铺套餐的更多细节？ - 是一家已有10 - 15年合作关系的现有零售商，借此机会扩大业务，该交易增加了40 - 50个基点的入住率 [112] 问题16: 本季度是否有租金减免？ - 本季度租金减免非常少，与疫情相关的谈判已结束 [113] 问题17: 180个基点的入住率增长在地理和资产生产力方面的差异如何？ - 入住率增长是全面的，虽然较差资产的新交易活动较少，但在地理、生产力、规模和类别多样性方面都有体现 [115] 问题18: 平均ABR如何考虑百分比租金租约？ - 平均基本租金不考虑百分比租金，仅考虑基本租金 [119] 问题19: 2021年到期租约的保留率以及270万平方英尺租赁管道中与当前占用空间的关系？ - 历史上续约率约为65%，新租约占35%，疫情后可能会略高；租赁管道中更多是针对空置空间 [123][124] 问题20: 如何理解从第三季度FFO到第四季度隐含水平的差异以及第三季度可能不再出现的因素？ - 第四季度中点预计略高于第三季度，若销售额保持当前趋势，可能高于中点；第三季度租赁终止收入较高，第四季度运营成本因季节性因素增加 [128][129] 问题21: 费用报销的前景如何，是否与租约结构有关，明年是否会改善？ - 费用报销与入住率相关，随着入住率提高，预计报销情况将改善 [131]

纪要涉及的公司 The Macerich Company，是一家在美国主要市场拥有、运营和开发顶级零售及混合用途目的地的区域购物中心房地产投资信托基金（REIT），拥有45个区域城镇中心，主要分布在加利福尼亚州、太平洋西北地区、东北部和凤凰城[1][3][4] 纪要提到的核心观点和论据 1. **业务战略** - **资产优化**：专注于对优质资产进行加密和多元化，减少服装类业务，增加酒店、多户住宅、办公、联合办公、健康、健身、体验式餐饮等非传统零售的混合用途；同时机会性出售非核心资产，今年已出售超2.85亿美元非核心资产，如图森的La Encantada生活方式中心，以重新配置资本用于多元化努力[4] - **开发计划**：受疫情影响开发管道曾暂停，2022年开发支出约1亿美元，2023年将恢复到每年1.5 - 2亿美元的常规范围；正在推进华盛顿广场、洛斯塞里托斯等项目的审批工作[42] 2. **租赁情况** - **租赁表现强劲**：今年上半年签署了190万平方英尺的租约，比2019年上半年多35%；7月租户销售额较2019年7月增长18%；年初至今签署的租约和租赁的平方英尺数超过2019年，有望成为2015年以来租赁表现最好的一年；2021年到期租约的85%已通过完全执行的租约或待签署的租约确定，其余15%处于净营业收入（NOI）阶段；2022年约33% - 35%的租约已完全执行或待签署，另有56%处于NOI阶段[5][9][34] - **租户需求多样**：除传统零售服装外，健身、杂货、餐饮、酒店、办公、住宅等新类型租户需求增加，购物中心正转变为真正的城镇中心[11] - **受疫情影响小**：Delta变种和近期新冠病例增加未导致客流量下降，客流量已赶上2019年水平，零售商开店意愿强烈，最大挑战是招聘员工[7][8] 3. **锚定租户与店铺关闭** - **优质锚定租户入驻**：SCHEELS入驻钱德勒，接手诺德斯特龙关闭后的20万平方英尺店铺，预计销售额至少是诺德斯特龙的五倍；Primark已达成10笔交易，表现良好，本周在费城新店开业反响热烈；部分关闭的店铺如J.C. Penney已迅速被填补[13][14][15] - **店铺关闭趋势**：2020年因疫情加速了租户破产，观察名单大幅缩短，2021年店铺关闭数量异常低，预计2022年这一趋势将持续[20][21] 4. **交易市场** - **A类商场**：目前市场上A类优质商场交易活动较少，公司进行的几笔交易均为非商场项目[23] - **B类商场**：有几家大型非公开基金涉足了部分公司，如WPG和CBL，但目前情况尚不明朗[23] 5. **财务状况** - **债务与杠杆**：过去五六个月通过发行股票、资产出售等方式获得约11亿美元流动性，偿还了约14亿美元债务；当前净债务与预期EBITDA比率处于中9倍水平，预计到2023年底可降至8倍，长期目标是维持在7 - 7.5倍；公司还有约2亿美元股息后的现金流可用于去杠杆[38][39][40] - **租赁价差**：过去12个月租赁价差与到期租约基本持平，但随着租赁需求增加和竞争加剧，价差开始出现积极改善，预计2022年将有不错表现；疫情期间协商的一些短期续约租约，有望在2022 - 2023年以更高租金续约[35][36] 6. **项目进展** - **谷歌项目**：与合作伙伴将韦斯特赛德馆改造成创意办公室，将成为谷歌南加州总部，计划于明年秋季开放，目前进度提前[44][45] - **圣莫尼卡广场**：正在对布卢明代尔百货和弧形影院所在空间进行重新开发和租赁，将其作为创意办公室进行营销，市场需求良好[44] - **洛斯塞里托斯中心**：计划拆除西尔斯店铺，建设600 - 800套多户住宅单元、可能建设酒店或健身中心，目前正在进行审批工作[50] 7. **其他业务** - **BOPIS与路边取货**：尽可能为零售商提供支持，正在评估在商场设置履约中心，以帮助小型零售商解决线上购买线下取货（BOPIS）业务难题，该业务已被证明对消费者、零售商和商场都有益，预计将继续扩展[47][48] - **ESG努力**：过去10年一直关注ESG，在过去七年中六次获得Nareit的“环境领袖之光”奖；在EPA绿色电力合作伙伴前30强美国公司中排名第24，13处加州物业产生1700万千瓦绿色能源，足以供近2200户家庭使用一年；ISS ESG评分为2；目标是到2030年实现碳中和和零净废物[52][53] 其他重要但是可能被忽略的内容 1. **行业挑战**：美国REITs面临的最大挑战是供应链问题以及员工返岗困难，这可能会影响零售商业务，进而影响公司业务，但零售商正在逐步解决这些问题[55] 2. **市场表现预测**：未来五年，城市沿海市场将优于阳光地带市场[57] 3. **办公模式**：公司将采用混合办公模式，预计可减少35%的办公空间需求[58] 4. **公司独特性**：与其他零售REITs相比，公司拥有最高质量的零售房地产投资组合，是纯A类国内资产组合，旗下45处资产中有30处有能力进行加密和多元化，且除凤凰城外在沿海地区有业务，处于非常强劲的市场[60][61]

公司概况 - 公司成立于1972年，1994年首次公开募股，是一家房地产投资信托基金（REIT）[6] - 拥有46个城镇中心，5000万平方英尺零售和混合用途空间，172个主力租户，总股权市值40亿美元[6] 市场趋势 - 2020年美国零售销售额增长6.4%至3.95万亿美元，2021年预计增长10.5%-13.5%至超4.44万亿美元[18] - 2021年7月可比客户流量达2019年7月的99%，Q2 2021组合小店铺销售额较Q2 2019增长13% [9] 财务亮点 - 2019年年度净营业收入（NOI）为8.97亿美元，2013 - 2019年同店NOI复合年增长率为3.9% [7] - 预计2021 - 2023年运营产生约11亿美元现金流，2023年净债务/远期EBITDA降至约8倍，2021 - 2023年流动性改善超9亿美元[109][110] 租赁情况 - 2021年上半年租赁190万平方英尺，较2019年同期多34%，有望创2015年以来最高租赁量[9] - 2021年到期未关闭的租约中，81%已承诺续约，19%处于意向书阶段[10] 资产组合 - 88%净营业收入来自每平方英尺销售额超500美元的城镇中心，专注于高人口密度和增长的核心市场[30] - 战略增加在东北部、加利福尼亚等密集城市市场的布局，减少对增长较慢地区的敞口[36] 运营指标 - 2009 - 2019年平均基本租金从40.67美元增至61.06美元（复合年增长率4.0%），每平方英尺销售额从407美元增至801美元（复合年增长率6.5%）[43] - 2014 - 2019年通过运营效率提升和成本管理，EBITDA利润率扩大450个基点[46] 业务转型 - 自2017年以来，租赁或承诺210万平方英尺体验式产品，预计2021 - 2023年公共区域等收入增长10% - 15% [48] - 增加体验式、娱乐和餐饮面积，减少百货商店敞口，引入新租户和概念[52][53] 再开发项目 - 2021 - 2023年预计每年花费8000 - 1.25亿美元用于开发/再开发，有多个项目在建或计划中[66] - 四个再开发项目创造近10亿美元价值，加权平均投资回报率10% [86] 管理团队与治理 - 拥有经验丰富的高层管理团队，董事会八名董事独立，平均任期不到六年[96][101] - 公司永久选择不接受马里兰州非邀约收购法案保护[101] ESG战略 - 致力于2030年实现碳中和，在社区积极开展慈善活动，促进员工多元化和包容性[95] - 13处物业安装太阳能，每年产生近1700万千瓦时绿色能源，排名EPA绿色电力合作伙伴计划前30 [95]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2021 ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ___________ to ___________ Commission File No. 1-12504 THE MACERICH COMPANY (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 95-4448705 (State or other jurisd ...

财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度同店净营业收入（NOI）增长11.5%，若排除租赁终止收入，增长仍达10.4% [11][22] - 2021年第二季度资金运营（FFO）为每股0.59美元，较2020年第二季度的每股0.39美元增长0.20美元，涨幅51% [23] - 2021年第二季度末EBITDA利润率较2020年同期增长超6%，达到63.9%，接近2019年第二季度末的65.3% [23] - 2021年FFO预计在每股1.82 - 1.97美元之间，中点提高0.03美元，比共识估计高0.04美元或2% [28][30] - 截至第二季度末，公司债务偿付覆盖率提高到2.5倍，预计2021 - 2023年每年运营现金流在支付经常性资本支出和股息后超2亿美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度租赁量和年初至今租赁量均超过2019年水平，第二季度签署223份租约，面积69.2万平方英尺，年租金3700万美元；上半年签署488份租约，面积190万平方英尺，年租金8870万美元，较2019年同期租约多18%、面积多34%、租金多11% [11][45] - 第二季度末入住率为89.4%，较第一季度的88.5%提高90个基点，预计未来将继续上升 [36] - 过去12个月租赁价差为 - 0.2%，较上季度的 - 2.1%有所改善，截至2021年6月30日，投资组合平均租金为每平方英尺62.47美元，同比持平 [39] - 2021年到期面积中，81%已获承诺，19%处于意向书阶段；2022年到期面积中，27%已获承诺，64%处于意向书阶段 [40] 零售业务 - 3月租户销售额同比增长8.6%，4月增长9.9%，5月和6月均增长15%（与2019年同期相比） [9] - 6月小店铺销售额同比2019年6月增长15%，第二季度小店铺销售额同比2019年第二季度增长13%，年初至6月同比增长5% [35][36] 其他业务 - 公共区域收入表现超出预期，对NOI和FFO贡献0.04美元 [25] - 坏账费用较上季度改善5000万美元，其中2020年第二季度坏账费用4000万美元，2021年第二季度坏账转回1000万美元 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 客流量平均约为疫情前水平的90%，预计下半年将继续增加 [10] - 破产速度持续下降，年初至今投资组合内破产数量为2015年以来最低，第二季度仅有两家租户申请破产 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注出售非核心资产，预计年底前完成一到两笔交易，获得约1亿美元流动性用于去杠杆 [56] - 公司正在为未来项目获取授权，如南加州的Los Cerritos、波特兰的Washington Square等，开发管道将在2023 - 2024年及以后逐步增加 [64] - 行业租赁环境强劲且逐月改善，公司预计在入住率、净收入和FFO增长方面取得显著进展 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为美国大部分地区疫情最糟糕的时期已过去，租赁环境良好，预计2021年下半年和2022年入住率、净收入和FFO将显著增长 [16] - 管理层对业务前景非常乐观，认为公司处于有利地位，能够利用当前强劲的租赁环境 [50][51] 其他重要信息 - 公司投资者关系副总裁Jean Wood将于年底退休，其职责将过渡给新的投资者关系总监Samantha Greening [19][20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2021年下半年资产负债表计划，2021年底合并净债务与EBITDA目标是否改变，以及2022年6.7亿美元到期债务情况 - 公司将继续出售非核心资产，预计年底前完成一到两笔交易，获得约1亿美元流动性用于去杠杆；预计运营现金流在支付股息和经常性资本支出后约2亿美元，也用于去杠杆 [56][57] - 预计年底杠杆率在9 - 9.5倍之间；Danbury Fair贷款预计延期至2022年，2022年约6 - 7亿美元的融资预计进展顺利 [57][59] 问题2: 能否以每年低于1亿美元的成本完成租户重建项目，以及预期收益率 - 公司有信心未来两年开发支出低于1亿美元，目前正在为未来项目获取授权，开发管道将在2023 - 2024年及以后逐步增加 [64][65] - 收益率预计为高个位数，但因项目而异，部分项目无需资本投入 [66] 问题3: 220万平方英尺租赁管道的NOI影响及占比 - 公司暂无该数据，租赁管道包括小店铺和大型租赁，以及部分重建项目的预租赁 [69] 问题4: 何时能恢复到疫情前的入住率水平 - 预计到2023年第三季度，入住率将恢复到93% - 94% [71] 问题5: 下半年土地销售收入和零售商投资收益预期，以及是否有其他影响指引的不利因素 - 下半年预计有一些交易，但影响小于年初至今，预计影响约0.03 - 0.04美元 [73] - 预计下半年实现强劲的两位数增长，尽管部分项目可能是非经常性的，但运营表现将支撑增长 [74][75] 问题6: 投资组合平均租赁期限与一年前相比的变化，以及临时租赁占比与一年前和3月季度相比的变化 - 平均租赁期限可能略有下降，从高6年降至低6年 [78] - 临时入住率上升20 - 30个基点，预计年底将升至6% - 7%，公司有信心用永久租户取代临时租户 [80][81] 问题7: 全年指引中Q3和Q4 FFO每股0.43美元低于本季度的原因，以及近期租赁价差和租户租赁类型的变化 - FFO下降原因包括已发行股权对下半年股份的稀释、投资收入未纳入下半年预期、上半年土地销售较多 [83][84] - 租赁包括短期和长期租赁，若认为租金低于市场水平，会采用短期租赁；可变租金是例外情况，多数租赁基于传统固定租金 [85][87] - 租赁价差正在改善，过去12个月基本持平，但第二季度重新租赁价差实现两位数增长 [92] 问题8: 零售商投资的具体情况，以及是否还有更多估值收益，租赁终止收入与入住率的关系 - 零售商投资是公司通过风险投资公司进行的，旨在接触数字原生品牌，已进行五年 [95] - 难以预测是否还有更多估值收益，不会将更多收益纳入年度指引 [97] - 入住率波动时，租赁终止收入会增加，两者紧密相关，目前租赁终止收入大多已包含在入住率数据中，但需签署协议后才能确认收入 [98][99] 问题9: 若考虑所有COVID影响，全口径过去12个月租金价差是多少，租金价差指标是基于12个月回顾还是只要空置就算，以及明年再融资是长期还是短期延期 - 租金价差不包括COVID调整，未计算包含COVID影响的价差 [101] - 租金价差指标基于12个月回顾 [103] - 明年大部分再融资可能是长期融资，期限在5 - 10年，可能会有一到两次延期 [105] 问题10: 停车和业务开发收入与疫情前水平的接近程度 - 预计到2022年将恢复到疫情前水平，目前已大幅反弹，本季度3000万美元收入已超过一半，预计明年上半年接近疫情前水平 [108][109] 问题11: 投资组合的续租率及其趋势，以及经济入住率与签署入住率的差异 - 2021年到期面积中，81%已获承诺，19%处于意向书阶段 [114] - 租赁入住率通常比实际入住率高约2% - 3%，目前约为3% [116] 问题12: 决定发行多少股权以及何时发行的因素，以及2022年股权发行假设是否仍然相关，以及不同组别的物业在租金方面的差异 - 2021年和2022年的股权发行假设是用于说明去杠杆的通用占位符，并非硬性假设，是否再次使用ATM发行股权取决于股价，2022年是否发行股权尚不确定 [119] - 公司在整个投资组合中都看到了良好的租赁需求，不按物业排名区分价差，2021年基于需求和租赁活动，似乎获得了一些定价权 [121]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度资金运营现金流为每股0.45美元，低于2020年第一季度的每股0.81美元，符合预期 [23] - 第一季度发生2900万美元与新冠疫情相关的租金减免，预计第二季度此类减免金额将大幅减少 [24][25] - 同店净营业收入本季度下降29%，若不计租金减免，降幅为15% [25] - 2021年资金运营现金流预计在每股1.77 - 1.97美元之间 [26] - 2020年坏账费用为5200万美元，2021年第一季度环比持平，公司承担部分不足300万美元 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 截至目前，与前200大全国零售商中的190家达成承诺，未解决比例降至1%，租金回收率持续提高，2020年第四季度达97%，2021年第一季度达95% [37][38] - 过去12个月租赁价差为 - 2.1%，较上季度的 - 3.6%有所改善 [45] - 截至2021年3月31日，投资组合平均租金为每平方英尺63.47美元，较2020年3月增长1.6%，较2020年12月31日增长2.6% [45] - 2021年到期租赁面积中，70%已达成承诺，30%处于意向书阶段，高于2020年第四季度的60%和40% [46] - 第一季度签署181份租约，租赁面积70万平方英尺，与2020年第一季度基本持平 [49] 销售业务 - 2021年第一季度，剔除餐饮类别后，投资组合销售额较2019年第一季度增长2%；亚利桑那州资产销售额较2019年第一季度增长11.5% [16] - 2021年3月，亚利桑那州销售额较2019年3月增长18% [17] - 2021年3月，除餐饮外所有类别销售额均实现正增长，较2020年3月增长137%，较2019年3月增长9.2% [40] - 2021年第一季度销售额较2020年第一季度增长21%，较2019年第一季度仅下降2%；剔除餐饮后，较2019年第一季度增长近2% [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国大部分地区疫情得到控制，公司多数市场新冠日感染率大幅下降，46%的美国人口至少接种一剂疫苗 [9] - 债务资本市场出现积极迹象，零售交易条件逐步改善 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为2021年是过渡年，将从疫情影响中恢复，预计未来几年租赁需求将推动入住率恢复正常，实现运营增长并使业务多元化 [28][29] - 持续推进将新概念和不同用途引入购物中心的计划，优先考虑填补空置空间 [51] - 计划出售非核心资产以降低杠杆率，加速债务与EBITDA比率的下降 [68] - 利用运营现金流进行租赁资本支出，重启因疫情搁置的再开发项目 [80] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务处于转折点，入住率在第一季度触底至88%，预计疫情后将实现类似或更好的复苏 [10] - 租赁环境显著改善，交易流量恢复到疫情前水平，需求不仅来自传统零售商，还包括非传统用途 [12] - 销售额显著回升，消费者需求旺盛，预计2021年剩余时间和2022年入住率和净营业收入将大幅增长 [16][20] - 对业务前景持乐观态度，认为疫情影响逐渐消退，市场正在复苏 [8][11] 其他重要信息 - 公司在旗下物业设立九个疫苗接种诊所，每天接种约1万剂疫苗 [9] - 2021年通过出售普通股筹集7.32亿美元股权资金，出售非核心资产Paradise Valley获得1亿美元，并用所得款项和手头现金偿还10亿美元债务 [17] - 公司资产负债表上有4.5亿美元现金和信贷额度，预计今年扣除股息后运营现金流将达约2亿美元 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 6月15日加州全面开放经济对公司商场销售和客流量有何影响 - 公司认为这将产生重大积极影响，目前加州餐厅和美食广场仍受限制，全面开放将增加客流量和销售额 [60] 问题2: 引入Primark是否意味着公司投资组合将转向更多价值零售商 - 公司表示不会，Primark虽为价值导向，但极具吸引力，公司会根据市场和投资组合需求合理布局价值零售 [62] 问题3: 未来12 - 18个月租赁价差如何建模 - 公司认为未来1.5 - 2年租赁价差可能持平，为填补疫情导致的空置空间，租金会有一定压力，待入住率恢复到91% - 92%的正常水平后情况会改善 [65][66] 问题4: 目前杠杆率情况及未来24 - 36个月债务与EBITDA比率的变化 - 公司目前前瞻性净债务与EBITDA比率处于高位数，预计通过运营增长和出售非核心资产，该比率将自然改善 [67][68] 问题5: 空置率与亚利桑那州和加州投资组合的地理差异 - 公司表示加州和纽约的物业在2020年平均关闭约五个月，与零售商的谈判延迟，因此这些地区的空置问题更严重 [70][71] 问题6: 第一季度2900万美元租金减免中是否有2021年第一季度的重大组成部分 - 公司表示98%的租金减免与2020年交易相关 [73] 问题7: 第一季度百分比租金大幅增长的原因及未来是否会持续 - 公司认为部分原因是与一些本地租户签订短期百分比租金协议，这种高水平增长不会持续，随着2021年推进将逐渐消退 [77] 问题8: 第一季度来自非合并合资企业的其他收入增加的原因 - 公司表示这主要是通过风险投资公司间接投资零售商和房地产公司实现的已实现和未实现收益 [78] 问题9: 解决2021年主要债务后，公司资本分配的下一个优先事项及开展进攻性投资支出的条件 - 公司计划利用运营现金流进行租赁资本支出，重启再开发项目，出售非核心资产以获取额外流动性用于去杠杆或再投资 [80] 问题10: 交易环境趋势及目前市场上的资产情况 - 公司出售的大多是非核心资产，非传统购物中心，目前传统区域购物中心交易较少，非传统资产市场需求更多样化 [82] 问题11: 恢复到2019年盈利能力和入住率的路径和时间 - 公司预计到2022年底入住率将接近之前水平，净营业收入也将在未来几年恢复到更正常的增长水平，2022 - 2023年可能有高于平均水平的增长 [85][86] 问题12: 已核销租金是否有收回可能 - 公司认为准备金评估准确，不太可能出现大幅反弹，对剩余应收账款的评估感到满意 [87] 问题13: 确认资金运营现金流指导范围不变的抵消因素 - 公司表示市场环境改善、间接投资收益增加和终止费用可能提高等因素相互抵消，使其对确认指导范围有信心 [89] 问题14: 风险投资回报是否会持续 - 公司希望风险投资回报能够持续，但不建议将其纳入指导或预测 [90] 问题15: 未来如何优先考虑各种资金来源 - 公司计划继续通过运营现金流、出售非核心资产等多种方式去杠杆，优先考虑降低债务与EBITDA比率 [94] 问题16: 交易市场情况及对出售物业的看法 - 公司认为目前有很多投资者寻求零售领域的回报，但传统购物中心资产无人积极收购，正在洽谈的是非购物中心资产 [96] 问题17: 降低信贷额度利差所需的杠杆水平及其他条件 - 公司已在降低杠杆方面取得进展，预计到第四季度可能将利差降低50个基点 [98] 问题18: 未抵押或无股权质押可出售的资产数量 - 公司表示新信贷额度结构不会阻碍出售非核心资产或为有价值资产融资的能力，有较大灵活性 [99]

公司物业持有情况 - 截至2021年3月31日，运营合伙企业拥有或持有46个区域购物中心和5个社区/大型购物中心，总可租赁面积约5000万平方英尺[115] 资产出售与投资 - 2021年3月29日，公司以1亿美元出售Paradise Valley Mall，获得约560万美元资产出售收益，并以5%的所有权权益重新投资新合资企业，用9530万美元净收益偿还信贷额度[118] - 2021年3月29日，公司以1亿美元将Paradise Valley Mall出售给新成立合资企业，同时选择以5%所有权权益再投资，获得9530万美元净收益[200] 贷款延期与新增 - 2020年9月15日，公司对Danbury Fair Mall的1.91亿美元贷款进行延期，原到期日从2020年10月1日延至2021年4月1日，后又延至2021年7月1日[119] - 2020年11月17日，公司在Tysons VITA的合资企业获得9500万美元新贷款，有效利率3.43%，2030年12月1日到期，公司使用4500万美元初始收益用于一般公司用途[120] - 2020年12月10日，公司向Fashion District Philadelphia的合资企业提供1亿美元贷款，用于偿还抵押贷款，使该贷款从3.01亿美元减至2.01亿美元，该贷款2024年1月22日到期，利率为LIBOR加3.5%，下限为0.50%[121] 信贷协议变更 - 2021年4月14日，公司终止现有信贷安排，签订新信贷协议，提供总计7亿美元信贷额度，包括5.25亿美元循环贷款（2023年4月14日到期，有一年延期选项）和1.75亿美元定期贷款（2024年4月14日到期）[127] - 2021年4月14日，公司偿还并终止现有信贷安排，签订新信贷协议，总信贷额度7亿美元，包括5.25亿美元循环贷款和1.75亿美元定期贷款，同时偿还9.85亿美元债务[172] - 2021年4月14日，公司终止现有信贷安排，签订新信贷协议，总额度7亿美元，借款利率为LIBOR加2.75%，同时偿还9.85亿美元债务[203] - 2021年4月14日，公司偿还了循环信贷额度下全部14.8亿美元未偿债务，并在新信贷安排下借款4.95亿美元[220] 项目开发与投资 - 公司与Hudson Pacific Properties的合资企业将One Westside重新开发为58.4万平方英尺创意办公空间和9.6万平方英尺餐饮娱乐空间，预计2022年完成，项目总成本估计在5 - 5.5亿美元之间，公司按比例分担1.25 - 1.375亿美元，截至2021年3月31日已出资8580万美元[128] - 公司与Simon Property Group的合资企业开发洛杉矶奥特莱斯，一期约40万平方英尺，二期增加16.5万平方英尺，截至2021年3月31日公司已出资3960万美元[129] - 公司预计在其拥有或部分拥有的Sears门店再开发上按比例分担1.3 - 1.6亿美元，截至2021年3月31日已出资3820万美元[130] 股票发行计划 - 公司在2021年2月1日和3月26日启动“按市价”发行计划，每个计划可发行和出售总发行价高达5亿美元的普通股，两个计划总计可达10亿美元[136] - 公司在2021年2月1日和3月26日分别注册“按市价”发行计划，每个计划最高可发行总售价达5亿美元的普通股，两个计划总计可达10亿美元[193] - 截至2021年3月31日，2月发行计划发行36,001千股，净收益477,283千美元，佣金9,746千美元；3月发行计划发行9,991千股，净收益119,724千美元，佣金2,449千美元[194] - 截至2021年3月31日，2月发行计划剩余约1270万美元普通股可销售，3月发行计划剩余约3.356亿美元可销售[195] 通胀与租约情况 - 近五年因通胀率较低，通胀对公司影响不大，约3% - 18%面积1万平方英尺及以下的租约每年到期[138] 租户销售情况 - 2021年第一季度，公司可比租户销售额较2019年第一季度（疫情前）仅低2.0%，排除餐饮类别后高1.9%；亚利桑那州可比租户销售额较2019年第一季度（疫情前）高7.2%，排除餐饮类别后高11.5%[154] - 2021年第一季度，公司可比租户销售额较2019年第一季度仅低2.0%，排除餐饮类别后高1.9%，在限制最少的亚利桑那州，可比租户销售额较2019年第一季度高7.2%，排除餐饮类别后高11.5%[169] 租赁入住与续租情况 - 租赁入住率从2020年3月31日的93.1%降至2021年3月31日的88.5%；截至2021年3月31日的过去12个月，续租价差每平方英尺减少1.16美元，降幅2.1%[155] - 2021年第一季度租赁收入同比下降约17%，排除追溯租金减免后下降8%，截至2021年3月31日，租赁入住率从2020年3月31日的93.1%降至88.5%[166] 到期租约情况 - 2021年到期租约约100万平方英尺，占商场和独立商店可租赁总面积的16.3%[156] 租约承诺与意向情况 - 公司已对2021年剩余到期面积的70%有承诺，另有30%处于意向书阶段[157] 新租约签订情况 - 公司签订102份新店铺租约，总面积约61.7万平方英尺，计划2021年开业[158] - 截至2021年3月31日的过去12个月，公司签订160份新租约和394份续租约，总面积约200万平方英尺，平均租户补贴为每平方英尺16.22美元[159] - 2021年第一季度，公司签署181份租约，租赁面积70万平方英尺，与2020年第一季度持平，2021年已签订102份新门店租约，总面积约61.7万平方英尺，另有近100份租约正在协商，总面积近80万平方英尺[167][168] 收租情况 - 公司2020年12月31日止三个月收租约97%，2021年3月31日止三个月收租约95%[162] 租户破产情况 - 2020年有42起租户破产申请，涉及322份租约、约600万平方英尺和8540万美元年租赁收入；2021年有6起，涉及47份租约、约20.7万平方英尺和690万美元年租赁收入[163] 保险索赔情况 - 截至2021年3月31日，公司认为不太可能从新冠疫情业务中断保险索赔中获得赔偿[164] 租金减免与延期情况 - 2020年和2021年第一季度，公司分别获得5640万美元和2890万美元租金减免，2020年和2021年第一季度分别协商3290万美元和60万美元租金延期，截至2021年3月31日，1180万美元租金延期未偿还，其中1100万美元计划2021年偿还[165] 收入变化情况 - 2021年第一季度与2020年同期相比，租赁收入减少3120万美元，降幅14.8%，其他收入从930万美元降至530万美元，管理公司收入从700万美元降至560万美元[174][175] - 2021年第一季度与2020年同期相比，未合并合资企业权益收入减少780万美元，资产出售或减记净损失减少1540万美元，净（亏损）收入减少7650万美元，归属于普通股股东和单位持有人的FFO（摊薄），排除与钱德勒永久产权相关的融资费用后，从2020年的1.227亿美元降至2021年的7560万美元，降幅38.4%[182][183][184][185] - 2021年第一季度公司净亏损6.3604亿美元，2020年同期净利润为752.2万美元[217] - 2021年第一季度可分配给普通股股东和单位持有人的基本和摊薄后FFO为7300.4万美元，2020年同期为1.68389亿美元[217] 费用变化情况 - 2021年第一季度与2020年同期相比，购物中心和运营费用增加540万美元，增幅7.7%，租赁费用从740万美元降至520万美元，管理公司运营费用减少140万美元，REIT一般及行政费用增加130万美元，折旧和摊销减少380万美元，利息费用增加4580万美元[176][177][178][179][180][181] 现金流量变化情况 - 2021年与2020年相比，经营活动提供的现金增加250万美元，投资活动提供的现金增加1.151亿美元，融资活动提供的现金增加190万美元[186][187][188] 现金与支出情况 - 截至2021年3月31日，公司约有12亿美元现金，公司预计2021年剩余时间用于开发、重建、扩建和翻新的支出少于8000万美元[189][190] - 2021年第一季度现金股息和分配为2670万美元，由手头现金提供资金；3月31日，公司现金及现金等价物为10.838亿美元[204] 债务情况 - 2021年3月31日，公司未偿还贷款债务总额为87亿美元，包括60亿美元合并债务、减4.599亿美元非控股权益、加31亿美元非合并合资企业债务按比例份额[197] - 截至2021年3月31日，公司有15亿美元循环信贷额度，借款利率为LIBOR加1.65%，总借款14.8亿美元减130万美元未摊销递延融资成本，总利率2.73%，可用额度1970万美元[202] - 截至2021年3月31日，公司一家合资企业有5000万美元债务可能由公司承担；公司有4090万美元信用证担保责任，其中4060万美元由受限现金担保[206][207] - 截至2021年3月31日，公司合同义务总计72.93381亿美元，其中一年内到期20.896亿美元，1 - 3年到期16.24515亿美元，3 - 5年到期14.07506亿美元，超过五年到期21.7176亿美元[208] - 截至2021年3月31日，合并中心长期固定利率债务总计43.24589亿美元，平均利率4.00%；浮动利率债务总计17.0632亿美元，平均利率2.07%；总债务60.30909亿美元，公允价值59.49776亿美元[219] - 截至2021年3月31日，非合并合资企业中心长期固定利率债务总计30.29801亿美元，平均利率3.81%；浮动利率债务总计8367.5万美元，平均利率1.95%；总债务31.13476亿美元，公允价值30.51983亿美元[219] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，合并中心固定利率债务总额均为43亿美元，平均利率分别为4.00%和3.98%；浮动利率债务总额均为17亿美元，平均利率分别为2.07%和2.08%[221] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司按比例计算的非合并合资企业中心固定利率债务总额均为30亿美元，平均利率分别为3.81%和3.82%；浮动利率债务分别为8370万美元和7050万美元，平均利率分别为1.95%和2.02%[222] - 基于2021年3月31日18亿美元的浮动利率债务，利率上升1%将使公司未来每年的收益和现金流减少约1790万美元[224] - 固定利率债务包含4亿美元浮动利率银行及其他应付票据，四份利率互换协议将4亿美元未偿余额从LIBOR加1.65%的浮动利率转换为4.50%的固定利率直至2021年9月30日[219] 利率协议情况 - 截至2021年3月31日，公司有一份利率上限协议和四份利率互换协议[223] 利率替代情况 - 2023年6月30日后若LIBOR停用，公司及其合资企业的可变利率债务和利率互换的利率将基于替代变量利率[226] - 2021年3月5日，FCA宣布美元LIBOR在2023年6月30日后将不再公布，公司及合资企业可变利率债务和利率互换将采用替代利率[226] 债务公允价值计算情况 - 公司长期债务公允价值基于现值模型估算，抵押应付票据公允价值计算包含信用价值调整[225]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 Table of Contents FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE FISCAL YEAR ENDED DECEMBER 31, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE TRANSITION PERIOD FROM ________ TO ________ Commission File No. 1-12504 THE MACERICH COMPANY (Exact name of registrant as specified in its charter) | Maryland | | | 95-4448705 | | ...