公司物业资产情况 - 截至2020年6月30日，运营合伙企业拥有或持有47个区域购物中心、5个社区/大型购物中心及其他资产，总可租赁面积约5100万平方英尺[113] - 截至2020年8月7日，公司多数物业已开放，但纽约市皇后中心和国王广场自2020年3月关闭，9家加州室内购物中心7月再次关闭[130] 公司贷款业务情况 - 2019年有多笔贷款业务，如1月10日以3亿美元新贷款替换芝加哥时尚奥特莱斯现有贷款，利率4.61%，2031年2月1日到期[116] - 2020年第二季度和7月，公司与19家抵押贷款机构达成协议，在新冠疫情期间递延约4720万美元2020年第二和第三季度债务服务付款，其中3710万美元需在2020年底前偿还，其余在2021年第一季度偿还[125] - 2020年第二季度和7月，公司与抵押贷款人达成协议，在疫情期间递延约4720万美元的第二和第三季度债务服务付款，其中3710万美元需在2020年底前偿还，其余在2021年第一季度偿还[162] - 公司计划为即将到期的非追索权抵押贷款争取短期延期，涉及丹伯里购物中心1.915亿美元（2020年10月1日到期）、尼亚加拉时尚奥特莱斯1.047亿美元（2020年10月6日到期）等多笔贷款[163] 公司项目开发与投资情况 - 公司与哈德逊太平洋地产的合资企业正在将One Westside重新开发为创意办公和餐饮娱乐空间，预计2022年完成，项目总成本估计在5亿至5.5亿美元之间，公司按比例分摊估计为1.25亿至1.375亿美元，截至2020年6月30日已出资6190万美元[126][127] - 公司与西蒙房地产集团的合资企业开发洛杉矶奥特莱斯，截至2020年6月30日已出资3610万美元[128] - 因西尔斯门店关闭和租约拒绝，公司预计按比例分摊花费1.3亿至1.6亿美元重新开发，截至2020年6月30日已出资3430万美元[129] 公司股息调整情况 - 2020年3月公司宣布将第二季度股息降至每股0.50美元，7月宣布将第三季度现金股息进一步降至每股0.15美元[133] - 2020年6月3日公司支付普通股季度股息降至每股0.5美元，其中20%为现金，80%为普通股股份；7月24日宣布第三季度现金股息进一步降至每股0.15美元，若该股息率持续支付两个季度，公司将留存约3.7亿美元现金[159] - 2020年6月3日，公司支付每股0.5美元的季度股息，其中现金占20%，股票占80%；7月24日宣布第三季度现金股息降至每股0.15美元，若按此支付未来两个季度，公司将留存约3.7亿美元现金[196] 公司租赁业务关键指标变化 - 租户每平方英尺销售额从2019年6月30日的776美元降至2020年6月30日的774美元，租赁入住率从2019年6月30日的94.1%降至2020年6月30日的91.3%[151] - 2020年第二季度公司签署37份新租约和续约租约，远低于过去四个季度的季度平均219份[151] - 2020年到期的租约代表0.900万平方英尺的购物中心面积，占商场店铺和独立店铺总可租赁面积的14.0%[151] - 截至2020年6月30日，公司已签订约62% 2020年到期面积的租约，正在协商另外25%的租约[151] - 公司已签订138份新店铺租约，总面积超过130万平方英尺，其中仅6个租户表示不确定开业，涉及面积4.7万平方英尺[151] - 截至2020年6月30日的过去12个月，公司签署245份新租约和457份续约租约，总面积约280万平方英尺，平均租户补贴为每平方英尺17.04美元[152] - 2020年第二季度公司收取约46%的租金，6月收取约58%，7月收取约66%[154] - 公司已与约60%的前100大租户达成还款协议或收到付款，多数租约修订提供付款延期至2021年[154] - 2020年有32家租户申请破产，涉及288份租约、约570万平方英尺和7710万美元的年度租赁收入[155] 公司财务数据关键指标变化 - 2020年第二季度与2019年同期相比，租赁收入减少4230万美元，降幅20.0%；其他收入从780万美元降至300万美元；管理公司收入从910万美元降至680万美元[165][166] - 2020年上半年与2019年同期相比，租赁收入减少4260万美元，降幅10.1%；管理公司收入从1930万美元降至1380万美元[178][179] - 2020年第二季度与2019年同期相比，购物中心和运营费用减少700万美元，降幅10.9%；利息费用减少1710万美元；净（亏损）收入减少4070万美元[167][172][176] - 2020年上半年与2019年同期相比，购物中心和运营费用减少580万美元，降幅4.4%；利息费用减少4740万美元；净（亏损）收入减少4080万美元[180][185][188] - 2020年与2019年相比，归属于普通股股东和单位持有人的摊薄资金从1.336亿美元降至6050万美元，降幅54.7%；上半年从2.556亿美元降至1.832亿美元，降幅28.3%[177][189] - 2020年与2019年相比，经营活动提供的现金减少1.805亿美元；投资活动使用的现金增加8620万美元；融资活动提供的现金增加6.61亿美元[190][191][192] - 2020年上半年现金股息和分配为1.305亿美元，截至6月30日，公司现金及现金等价物为4.976亿美元[202] - 2020年和2019年Q2公司净亏损分别为2511.6万美元和净收入1573.4万美元，H1净亏损分别为1759.4万美元和净收入2355.8万美元[216] - 2020年和2019年Q2可分配给普通股股东和单位持有人的基本和摊薄后FFO分别为9316.1万美元和1.48866亿美元，H1分别为2.6155亿美元和2.83144亿美元[216] 公司资金与债务情况 - 截至2020年6月30日，公司从15亿美元循环信贷额度中提取大部分剩余额度，持有现金5.73亿美元[158] - 公司为增强流动性采取多项措施，包括削减可控运营费用、减少资本和开发支出、降低股息现金部分、协商推迟19笔总计4720万美元抵押贷款还款、推迟缴纳房地产税，一季度还借款5.5亿美元[193] - 截至2020年6月30日，公司约有5.73亿美元现金，包括非合并合资企业按比例应占份额[193] - 2020年上半年，合并中心资本支出为3.6505亿美元，2019年为7.271亿美元；合资企业中心资本支出为5.9478亿美元，2019年为9.4441亿美元[194] - 公司预计2020年剩余时间开发、重建、扩建和翻新支出约为6000万美元[194] - 截至2020年6月30日，公司总未偿还贷款债务为87亿美元，包括59亿美元合并债务、减去3.592亿美元非控股权益以及32亿美元非合并合资企业债务按比例应占份额[198] - 公司有15亿美元循环信贷额度，利率为伦敦银行同业拆借利率加1.30% - 1.90%，已延长至2021年7月6日，最高可扩展至20亿美元，截至6月30日借款15亿美元，可用额度为1970万美元[201] - 截至2020年6月30日，公司一家合资企业有1.497亿美元债务可能由公司承担，公司还为4080万美元信用证承担或有负债[204][205] - 截至2020年6月30日，公司合并中心的合同义务总计73.37106亿美元，其中一年内到期10.41828亿美元[206] 公司利率风险与债务结构情况 - 截至2020年6月30日，合并中心固定利率长期债务总计43.61728亿美元，平均利率3.99%；浮动利率长期债务总计15.1亿美元，平均利率1.76%[218] - 截至2020年6月30日，非合并合资企业中心按比例计算的固定利率长期债务总计30.22926亿美元，平均利率3.81%；浮动利率长期债务总计19778.5万美元，平均利率2.16%[218] - 2020年6月30日和2019年12月31日，合并中心固定利率债务均为44亿美元，平均利率3.99%；浮动利率债务分别为15亿美元和8.5亿美元，平均利率分别为1.76%和3.36%[218] - 2020年6月30日和2019年12月31日，非合并合资企业中心按比例计算的固定利率债务均为30亿美元，平均利率3.81%；浮动利率债务分别为1.978亿美元和1.961亿美元，平均利率分别为2.16%和3.69%[219] - 截至2020年6月30日，公司有1份利率上限协议和4份利率互换协议[220] - 基于2020年6月30日17亿美元的浮动利率债务，利率上升1%将使公司未来每年收益和现金流减少约1710万美元[221] - 公司主要市场风险是利率风险，通过维持固定利率长期债务与总债务的比例、使用利率上限和互换、国债利率锁定以及利用有利市场条件等方式管理风险[217] - 若LIBOR停止使用，公司及其合资企业的可变利率债务和利率互换的利率将基于替代可变利率，虽不影响借贷能力，但替代利率可能更高且更不稳定[223] - 截至2020年6月30日，合并中心固定利率长期债务总计43.62亿美元，平均利率3.99%；浮动利率长期债务总计15.1亿美元，平均利率1.76%[218] - 截至2020年6月30日，非合并合资企业中心按比例分摊的固定利率长期债务总计30.23亿美元，平均利率3.81%；浮动利率长期债务总计1.98亿美元，平均利率2.16%[218][219] - 2020年6月30日和2019年12月31日，合并中心固定利率债务总额均为44亿美元，平均利率均为3.99%[218] - 2020年6月30日和2019年12月31日，合并中心浮动利率债务分别为15亿美元和8.5亿美元，平均利率分别为1.76%和3.36%[218] - 2020年6月30日和2019年12月31日，非合并合资企业中心按比例分摊的固定利率债务均为30亿美元，平均利率均为3.81%[219] - 2020年6月30日和2019年12月31日，非合并合资企业中心按比例分摊的浮动利率债务分别为1.98亿美元和1.96亿美元，平均利率分别为2.16%和3.69%[219] - 截至2020年6月30日，公司有1份利率上限协议和4份利率互换协议[220] - 基于2020年6月30日17亿美元的浮动利率债务，利率每上升1%，公司未来每年收益和现金流将减少约1710万美元[221] - 公司长期债务的公允价值基于现值模型估算，抵押贷款应付票据的公允价值计算包含信用价值调整[222] - 若LIBOR停止使用，公司及其合资企业的可变利率债务和利率互换的利率将基于替代变量利率，该替代利率可能更高且更不稳定[223] 其他情况 - 过去五年，因通胀率相对较低，通胀对公司影响不大，约5% - 15%面积1万平方英尺及以下的租约每年到期[134] - 编制财务报表需管理层进行估计和假设，实际结果可能与估计不同[135]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度资金运营现金流为每股0.81美元，与2019年第一季度持平，比公司监测共识的每股0.75美元高出0.06美元 [26] - 本季度同店净营业收入增长1%，处于此前发布并撤回的2020年同店净营业收入指引0.5% - 1%的高端 [27] - EBITDA利润率提高44个基点至62.6% [27] - 4月公司收取了26%的账单租金，截至5月8日收取了18%的5月账单租金，预计5月收款情况略好于4月 [29] - 公司将股息从每股每年3美元降至2美元，每年节省约1.5亿美元现金；即将发放的股息80%以股票形式支付，每季度可额外节省6000万美元或更多现金 [32] - 预计2020年开发支出约为1.5亿美元，较之前估计减少约9000万美元 [33][34] - 截至2020年3月31日，公司资产负债表上有7.35亿美元现金 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 截至2020年2月29日，投资组合销售额为每平方英尺801美元，较2019年第一季度末的每平方英尺746美元增长7.4% [37] - 截至2月29日，经济销售额为每平方英尺939美元，较2019年第一季度末的每平方英尺869美元增长7.1% [38] - 第一季度末入住率为93.1%，较上季度下降90个基点，较去年同期下降1.6% [39] - 临时入住率为6.2%，较去年同期下降20个基点 [39] - 过去12个月的租赁利差为6.5%，高于上季度的4.7%，但低于2019年第一季度的11% [40] - 投资组合平均租金为每平方英尺62.44美元，较一年前的60.74美元上涨2.8% [40] - 第一季度签署194份租约，面积74万平方英尺，总收入3800万美元 [41] - 第一季度开设49家新租户，总面积31.1万平方英尺，总入住成本1280万美元 [48] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司加强自身实力，重塑战略计划以应对疫情，密切关注情况，制定重新开放策略和协议，并与当局合作确保人员健康安全 [10] - 公司采取流动性措施，包括提取循环信贷额度、减少股息、推迟大部分重建项目等 [11][17][31] - 公司认为实体零售仍是关键销售和利润驱动因素，全渠道商业模式对零售商至关重要 [19] - 公司过去几年精简投资组合的策略被证明是有益的，优质A类资产在当前环境下更具优势 [56] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度业绩良好，但疫情使该结果相关性降低，疫情影响生活方式和全球经济 [8][9] - 预计到6月中旬，几乎所有购物中心和大多数租户将重新开业 [16] - 随着购物中心重新开放，预计租金收取情况将在6月及以后得到改善 [29] - 虽然租赁速度在疫情后放缓，但从长远来看，公司开发的城镇中心仍将处于有利地位 [57] 其他重要信息 - 公司为零售商举办网络研讨会，解释刺激计划并帮助其获取资金，捐赠食品和物资，提供房地产用于重要功能，利用广告牌宣传相关活动 [11][12] - 公司重新开放购物中心的计划包括制定指南和标准、调整营业时间、实施新运营规则和沟通协议、加强清洁和消毒等 [13] - 零售商为安全重新开业进行了一系列改变，包括调整店铺布局、安装洗手液、设置社交距离标记、安装有机玻璃盾牌、降低最大允许入住率等 [15] - 中国疫情后购物中心的重新开业和客流量恢复情况为公司提供了参考 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 已处理的到期租约情况及租户谈判内容 - 已承诺的60%面积是已完全执行的租约，预计不会重新谈判；正在进行的未来交易谈判中，零售商更谨慎保守，倾向于短期交易 [62][63] 问题2: 与抵押贷款贷款人的对话及延期支付利息的能力 - 公司与贷款人的对话旨在延期支付，使资金流出与流入匹配，相关对话仍在进行 [64] 问题3: 4月未收取租金的租户中正在协商延期的数量 - 公司与零售商进行了数百次讨论，许多租户要求租金延期，但具体细节不便透露，预计这些对话将持续到6月 [68][69] 问题4: 目前或开业时提供显著路边服务的购物中心数量 - 许多开业的购物中心只能提供路边服务，路边服务已从一项便利设施变为必需品，为零售商提供了另一种分销方式，增加了房地产价值 [72] 问题5: 泰森斯公寓塔楼的最新情况 - 公司曾与合作伙伴讨论出售该塔楼，但市场波动后对方决定推迟，公司也看好该资产，愿意持有其50%的权益，未来几个月可能对该资产进行再融资 [74][75] 问题6: 诺德斯特龙关闭店铺的情况及对公司的影响 - 诺德斯特龙宣布关闭的16家店铺中有3家与公司有关，这些店铺由诺德斯特龙拥有，相关空间可能有需求，但具体情况有待观察；诺德斯特龙不再有运营契约，通常会先将空间提供给公司 [77][78] 问题7: 债务支付延期是仅延期还是有全面贷款修改，是否与贷款人讨论更改信贷额度契约计算或阈值 - 目前仅讨论延期，无全面贷款修改；公司现有契约有较大空间，不关注修改契约 [81] 问题8: 未来股息策略 - 股息规模和股票与现金的分配将由董事会逐季决定；目前尚不确定疫情对应税收入的影响，但预计全年仍会有股息，具体规模和构成将根据情况确定 [83][84][86] 问题9: 重新开业的情况，包括开业店铺百分比、客流量和销售额增长情况 - 重新开业情况因中心和地区而异，如得克萨斯州的商场开业初期约25%的租户开业，逐渐接近50%，客流量逐日增加；加利福尼亚州重新开业进展缓慢，目前仅提供路边取货服务；销售额增长较为缓慢，目前还处于早期阶段，难以得出结论 [88][92] 问题10: 债务再融资计划，包括丹伯里、尼亚加拉和斯通伍德的情况 - 信贷市场目前有些停滞，公司将延长2020年和2021年初到期的债务期限；预计未来几个月会为泰森斯公寓塔楼项目安排融资 [98][99] 问题11: 诺德斯特龙或其他百货公司关闭是否触发与内铺的共同租赁条款 - 影响非常小 [100] 问题12: 10 - Q中提到购物中心费用减少45%，其余55%中租户可合同报销和公司需支付的比例 - 大多数租约是固定共同区域维护费用性质，约85% - 90%的费用会影响底线；4月和5月中心基本关闭时，公司在降低可变运营费用方面取得了显著进展，重新开业后仍会有一定节省 [103] 问题13: 未来两到三年项目推进时，将总可租赁面积从体验式概念重新分配的灵活性 - 一些改造项目处于早期阶段，如华盛顿广场和洛斯塞里托斯的西尔斯店铺改造，公司仍有很大的灵活性重新规划面积，可根据需求从体验式转向其他用途 [106] 问题14: 购物中心重新开业后租户支付租金的能力及与餐厅、剧院和健身用户的讨论情况 - 公司与零售商进行了数百次独特的讨论；餐厅和剧院因社交距离要求面临挑战，健身运营商有较好的社交距离计划，会员有较高的需求 [110][111][112] 问题15: 关于共同租赁的回答是针对诺德斯特龙关闭还是整个投资组合的更广泛评论 - 是关于整个投资组合共同租赁风险的更广泛评论 [114] 问题16: 为何未与CMBS贷款人就格林艾格斯购物中心进行讨论 - 公司正在与贷款人积极讨论延期事宜，相信能够成功延期以获得更多期限，应对更好的信贷环境 [118][119] 问题17: 信贷额度契约的缓冲主要是因为权责发生制会计还是其他原因 - 契约基于权责发生制会计，有足够的空间吸收可能的影响 [120] 问题18: 租赁摊销增加的原因以及疫情对直线租金和市场租赁摊销的影响 - 第一季度的一些租约修改导致非现金收入注销，造成了补充披露中的数据波动；公司将详细评估零售商的收款能力，若存在收款问题，可能会对直线应收款和租金确认时间产生影响，但目前不提供相关指导 [124][125] 问题19: 租约修改是否与疫情相关 - 租约修改与疫情无关 [126] 问题20: 可变运营费用节省的具体金额以及固定和可变运营费用的比例 - 每月约节省800万美元；大部分费用是固定性质，包括债务服务、财产税和保险等 [127] 问题21: 租户是否与公司就临时关闭不触发共同租赁达成共识，以及是否存在更早触发共同租赁的情况 - 10 - Q中关于共同租赁的评论是风险因素表述；对于临时关闭，公司认为目前共同租赁问题不严重，但不确定关闭会持续多久，预计6月中旬一切恢复正常，30天后会有更多信息 [132][133] 问题22: 租户对共同租赁的期望 - 公司认为共同租赁影响非常小，包括诺德斯特龙店铺和其他大型主力店；对于疫情导致的临时关闭，认为没有影响 [134] 问题23: 整个投资组合中有共同租赁条款的租户比例以及是否可能触发 - 共同租赁条款是例外情况，每个购物中心可能有5 - 10个租户有该条款，通常与多个主力店相关；目前除了3家诺德斯特龙店铺，未发现其他可能触发的情况 [138] 问题24: 总负债与总市值计算或有担保债务与总市值计算中，贷款人调整资本化率的风险以及违反契约的实际后果 - 公司距离契约要求还有很大距离，贷款人不能随意更改资本化率，该比率是贷款协议的一部分；公司在杠杆契约方面有足够的空间 [140] 问题25: 除了股息和开发管道调整，还有哪些资本保存和成本效率措施 - 公司关注了利息支出和财产税等大项；公司将安保、维护和清洁等主要人员密集领域外包，能够降低可变成本；公司希望疫情是短期关闭，因此未进行裁员，且几年前已进行过大幅裁员 [145][146][147] 问题26: 与未支付租金的租户的对话情况、解决时间预期、对百分比租金租约的接受程度以及疫情后预计的入住率 - 零售商最初努力维持销售和管理团队，可能影响了租金支付；现在他们专注于安全开业，开业后可能会有很多促销活动，并且有零售商要求更多空间来销售库存；目前无法确定最终入住率，因为存在很多不确定性 [151][152][154] 问题27: 公司对百分比租金租约的接受程度 - 公司与租户的讨论中可能涉及该话题，但目前无法确定会同意多少此类租约 [156]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2020 ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ___________ to ___________ Commission File No. 1-12504 THE MACERICH COMPANY (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 95-4448705 (State or other juris ...

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE FISCAL YEAR ENDED DECEMBER 31, 2019 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE TRANSITION PERIOD FROM ________ TO ________ Commission File No. 1-12504 THE MACERICH COMPANY (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 95-4448705 (State or o ...

财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度FFO为每股0.98美元，2019年全年FFO为每股3.54美元，均符合市场预期；第四季度FFO较2018年第四季度的每股1.09美元下降0.11美元，主要受新租赁会计准则导致的约500万美元租赁费用增加、260万美元租赁终止收入减少、210万美元利息费用增加、2018年第四季度纽约一处资产约350万美元有利税收上诉以及2019年第四季度西尔斯破产导致150万美元主力店租金损失等因素影响 [22] - 2019年同店净营业收入（NOI）全年增长0.65%，处于0.5% - 1.0%的指导范围内；2019年非主力店破产对同店NOI增长产生约2%的稀释影响；EBITDA利润率从2018年的62.7%提高90个基点至2019年的63.6% [23][24] - 预计2020年资金运营现金流（FFO）在每股3.40 - 3.50美元之间，同店NOI增长在0.5% - 1%之间；2020年FFO按季度划分，预计第一季度占23%，第二季度占25%，第三季度占24%，第四季度占28% [25][27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，2019年租赁活动较上一年增长近20%；第四季度末，组合销售为每平方英尺801美元，较2018年底的每平方英尺726美元增长10.3%；经济销售每平方英尺为916美元，较一年前的每平方英尺849美元增长7.9%；2019年底入住率为94%，较上季度提高20个基点，较2018年底下降1.4%；过去12个月的租赁价差为4.7%，低于2018年底的11.1%；组合平均租金为每平方英尺61.06美元，较一年前的每平方英尺59.09美元增长3.3% [7][8][34] - 2019年共签署938份租约，面积超过350万平方英尺，比2018年多18%的租约和19%的面积；第四季度签署233份租约，面积近100万平方英尺 [36] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略上，完成2019年融资计划，为公司带来超5.5亿美元的超额贷款收益和流动性；继续处置非核心资产，预计2020年非核心资产销售收益约3亿美元；停止对顶级资产进行合资的努力 [9] - 发展方向上，将城镇中心打造成社区核心，吸引消费者购物、餐饮、娱乐、工作和生活；推进再开发项目，包括费城时尚区、西尔斯门店改造等，预计未来带来可观收益 [11][13][20] - 行业竞争方面，零售环境动荡，公司通过挖掘新品牌和用途，适应市场变化，提升竞争力 [48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境方面，2019年零售商面临重大逆风，影响将持续到2020年；零售环境动荡，但租赁环境良好且不断改善 [7][10][19] - 未来前景方面，对2021年及以后的再开发投资带来的财务顺风持乐观态度；预计2021年同店NOI增长加速 [10][28] 其他重要信息 - 费城时尚区于2019年9月开业，表现强劲，自开业以来已有超300万访客；预计2020年底入住率约80%，2021年及以后对公司FFO贡献将显著增加 [11][12][26] - 西尔斯门店改造项目预计未来几年投资1.3 - 1.6亿美元，零售再开发预计收益率为8% - 9%，混合用途预计收益率为9% - 10% [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请提供2020年斯科茨代尔时尚广场和费城时尚区预计的增量NOI增长 - 费城时尚区预计增量NOI约4.5% - 5%，2020年仅略有增值，2021年及以后预计显著增值；斯科茨代尔时尚广场扩建部分有增值，但暂无具体数字 [55] 问题2: 若加州13号提案通过，对公司有何潜在影响 - 该提案通过可能性不大；公司大部分租约为固定共同区域维护（CAM）费用，物业税为三网制，预计对FFO或同店NOI无直接影响 [56] 问题3: 确认Forever 21对同店的影响是否仍为之前指导的0.08美元；2020年同店指导中，有多少已反映去年关店的拖累；100个基点的坏账是否已包含已关闭店铺的影响 - 2020年同店指导中，因2019年破产导致同店NOI减少约200 - 225个基点，包括1%的预算储备；Forever 21全年影响约0.08美元，2019年约0.02美元，其余在2020年，均影响同店 [60] 问题4: 今年100个基点的信用储备是否已使用部分 - 该储备为增量，目前未使用 [63] 问题5: 今年是否仍考虑资产出售，是否维持股息 - 2020年重点转向出售非核心资产；股息由董事会决定，上周董事会批准并宣布每股0.75美元的股息，与之前一致 [65][67] 问题6: 3亿美元资产出售是否包含全部资产，未签约的非核心资产是商场还是非零售资产，能否提供非核心商场的资本化率 - 三项资产接近3亿美元，可能还有1 - 2项小的非核心资产出售；除泰森角公寓塔楼外，其他为非核心商场；不提供资本化率，因部分资产EBITDA少但房地产价值高 [70][71] 问题7: 如何看待2020年2500万美元资本化利息指导，随着斯科茨代尔和费城时尚区项目推进，该数字如何变化 - 西尔斯门店、部分大型店铺、One Westside项目等会影响该数字；斯科茨代尔多阶段项目部分已投入使用，费城时尚区同比下降最大，但仍有再投资 [73] 问题8: Forever 21店铺改造计入在建工程（CIP），是否仍在同店范围内 - 两者概念不同，改造可计入CIP并确认资本化利息，但通常重大再开发项目会从同店中剔除 [74] 问题9: 同店报告中是否会反映信用损失 - 会反映，1%为潜在租金损失储备，与坏账不同；指导中还包含700万美元坏账费用估计 [77] 问题10: 尼亚加拉时尚奥特莱斯的预期情况，丹伯里公平和格林艾格斯商场再融资是否有超额收益 - 尼亚加拉时尚奥特莱斯仍在评估，可能解除抵押；丹伯里公平和格林艾格斯商场预计有超额收益 [86][84][85] 问题11: 费城时尚区对全年同店增长预测有何影响 - 因仅在第四季度计入同店，影响不大；2021年预计贡献显著 [88][89] 问题12: 年底临时和短期租赁对入住率的贡献，以及全年趋势 - 年底为6.3%，与第三季度和去年持平；今年将推动临时空间转为永久空间，目标是将该比例降至5%左右 [90] 问题13: 临时租赁转为永久租赁的租金提升幅度 - 通常租金提升50% [91] 问题14: 本季度综合组合租赁价差大幅下降的原因 - 顶级中心执行2020年业务时租赁价差为正；部分低层级中心为提高入住率可能牺牲租金，影响价差，但并非多数情况 [93] 问题15: 泰森斯的租户Intelsat申请破产，对其空间需求和后续情况有何评论，是否已计入0.5% - 1%的同店增长预测 - 该市场目前强劲，若需处理，可能提高租金；未计入同店增长预测 [95][96] 问题16: 2020 - 2022年开发和再开发的资金需求 - 平均每年2.5 - 3亿美元；2019年再融资带来约5.5亿美元流动性，超过资本需求；还可通过出售非核心资产获取额外资金 [97] 问题17: 资产进入和退出同店范围的考虑因素，费城时尚区未稳定就计入同店的原因 - 资产运营满4个季度进入同店范围；费城时尚区2020年底预计入住率约80%，但有部分特殊空间将在2021年产生显著财务结果 [99] 问题18: Intelsat的租金支付情况 - 公司不提供具体租户租金支付信息 [102] 问题19: 出售泰森斯的多户住宅后，是否考虑出售办公楼 - 持开放态度，可能作为非核心资产出售 [103] 问题20: 不与顶级20资产进行合资的原因，以及重新考虑的条件 - 目前零售房地产不受机构投资者青睐，公司看好这些核心资产；可通过出售非核心资产获取流动性 [104] 问题21: 非合并中心入住成本比率下降的原因，是否有目标比率 - 销售增长和部分高入住成本破产租户退出导致比率下降 [106] 问题22: 到2020年底整体94%的入住率预期走向 - 预计通过临时转永久租赁和租赁空置空间，入住率可提高100个基点至95% [108] 问题23: 3亿美元资产出售的毛收益预期，是否为直接出售而非合资 - 很可能是直接出售，部分可能保留小部分合资权益；考虑出售的非核心资产均无抵押 [110] 问题24: 2019年百分比租金增长的原因，以及2020年的预期 - 是积极销售环境导致部分租户超过临界点，而非转换为百分比租金交易；百分比租金对整体租金结构影响不大 [112] 问题25: 考虑2020年再融资活动和开发NOI，何时能看到EBITDA改善，年底和2021年底的预期如何 - 随着同店NOI加速增长，债务与EBITDA比率将自然下降；投资者资料中有相关预期图表 [115] 问题26: 目前投资组合的无抵押NOI占比 - 约15% - 20% [116] 问题27: 顶级20商场中，科尔特马德拉商场每平方英尺销售额同比下降10%，环比下降15%的原因，是暂时现象还是有更重要因素 - 是部分租户因再开发活动搬迁导致的暂时中断，预计2021年销售额将恢复 [117][118]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2019 ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ___________ to ___________ Commission File No. 1-12504 THE MACERICH COMPANY (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 95-4448705 (State or other j ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO为每股0.88美元，超出彭博社和First Call每股0.87美元的共识预期，但较2018年第三季度的每股0.99美元下降0.11美元 [17] - 同店净营业收入全年增长0.9%，季度增长0.2%，处于2019年同店净营业收入0.5% - 1%指引的高端 [19] - EBITDA利润率较2018年第三季度提高40个基点，达到63.8%；年初至今增长约1%，过去12个月为64.4%，自2014年以来提高超5% [20] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度末每平方英尺销售额达800美元，同比增长13.2%；经济每平方英尺销售额为922美元，同比增长12.6% [28] - 季度末 occupancy为93.8%，较2018年第三季度末下降1.3%，较2019年第二季度末下降0.3% [28] - 过去12个月租赁利差为8.3%，低于2019年第二季度末的9.4% [29] - 投资组合平均租金为61.16美元，较一年前的59.09美元增长3.5% [29] - 第三季度签署239份租约，面积超100万平方英尺，年初至今约260万平方英尺，较去年同期租约数量多29%，面积多25% [29] 再开发业务 - 预计未来几年在相关地点的再开发投资总计1.3亿 - 1.6亿美元 [12] 各个市场数据和关键指标变化 未提及 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续推进2019年融资计划，预计总规模超20亿美元，为公司带来约5.76亿美元的增量流动性；未来几年预计每年从融资中获得2.5亿 - 4亿美元的增量现金流 [25] - 探索非核心资产处置，已达成出售泰森斯角住宅塔楼泰森斯维塔50%权益的协议，预计年底完成交易 [7] - 推进再开发项目，包括费城时尚区、重新定位西尔斯门店、斯科茨代尔时尚广场等项目 [9][11][13] - 认为租赁环境提供了更多样化的用途，包括共享办公、健身、美容健康等，公司将利用零售环境的当前干扰，挖掘并确保新的、令人兴奋的前沿用途，创造行业内最受欢迎的物业 [16][35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 本季度运营结果总体良好，销售连续12个季度增长，租赁环境持续改善 [6] - 尽管零售环境存在当前干扰，但最终将创造一个更健康、更多样化的投资组合 [16] - 2020年斯科茨代尔时尚广场销售增长38%且持续增长，各方面表现出色 [14] - 费城时尚区租户流量和销售额超预期，租赁势头良好 [9][10] 其他重要信息 - Forever 21破产对公司有影响，28个门店中有4个将于今年晚些时候或明年初关闭，多个门店有租金减免，预计每年对每股收益的总影响约为0.08美元，第三季度和第四季度各约0.01美元 [8] - 夏洛特·鲁斯今年3月清算，公司26个相关门店中，YM已租赁18个，其中7个在第三季度开业，其余11个将在2019年第四季度至2020年第一季度开业；另外5个已租给其他零售商，仅3个门店未出租 [34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 随着租户组合变化，未来是否有一个稳定的 occupancy成本水平？Forever 21每股0.08美元的影响是否已考虑两个门店的再租赁？0.08美元中关闭和减免的占比分别是多少？公司对 Forever 21的减免协议是否有一年后收回空间的条款？ - 正常的 occupancy成本水平在12% - 13%，目前销售增长快于租金增长，使 occupancy成本处于较低水平 [40] - 每股0.08美元的影响未考虑新租约的缓解作用 [41] - 关闭影响约为0.02美元，占比约25%，其余为预计的减免 [43] - 收回空间条款因地点而异，部分有此条款 [45] 问题2: Forever 21在第三季度和第四季度各造成0.01美元的影响，剩余0.06美元是否会延续到明年？未来两到四年的资本需求如何？董事会对当前股息政策的看法？ - 是的，剩余0.06美元将延续到明年 [51] - 未来三年左右，每年资本需求在1.5亿 - 2亿美元，公司有投资者资料显示有足够的流动性来源 [52] - 董事会对当前每股0.75美元的季度股息水平感到满意，暂无削减股息的计划 [52] 问题3: 第二季度和第三季度西尔斯开发管道的总成本按比例有何差异？洛斯塞里托斯和华盛顿广场未来阶段是否还有其他开发机会？ - 最大的变化是在多户住宅开发方面，从参与开发转变为将土地出租给开发商，收取年度地租及租金递增 [55] - 两个中心都有额外的土地开发机会，可能是混合用途，但目前处于第一阶段的项目审批中，其他开发还很遥远 [56] 问题4: 除出售泰森斯维塔外，是否还在出售优质购物中心的合资权益？保持高股息水平是否仍为避免资产出售应税收益的特殊股息？短期租赁活动是否影响再租赁利差？ - 除出售住宅塔楼外，还在就其他可能的合资交易进行讨论，可能是购物中心或非核心资产，预计部分交易将在第一季度完成，可能产生重大应税收益，公司倾向于保留资本而非支付特殊股息 [60] - 可能是购物中心或非核心非零售资产 [62] - 短期租赁不影响租赁利差，季度末临时 occupancy为6.4%，预计随着部分租户转为长期租户，该比例将下降 [63] 问题5: 抵押贷款市场的承销情况如何变化？金斯广场1000万美元的节省是如何实现的？低层级购物中心的再融资情况如何？目前仍在运营的西尔斯门店中，公司自有、与塞拉蒂奇合资以及塞拉蒂奇自有各有多少？ - 市场对A级购物中心的债务融资需求强劲，金斯广场的融资在CMBS市场受到欢迎，投标深入全面 [68] - 金斯广场新贷款为全额利息贷款，而现有债务为30年摊销贷款，因此每年可节省1000万美元现金流 [68] - 低层级购物中心再融资可能需要更有创意的方式，会有更多结构和更保守的承销，但仍有信贷来源 [70] - 公司有两个与塞拉蒂奇合资的西尔斯门店，三个自有门店，还有两个塞拉蒂奇自有但在公司投资组合内的门店，共七个门店仍在运营 [71] 问题6: 除泰森斯交易外，其他潜在交易的大致收益范围是多少？对这些交易的信心如何？积极的租赁活动能否抵消不利因素对同店净营业收入增长的影响？ - 潜在交易收益范围在1亿 - 4亿美元之间 [76] - 交易正在谈判中，难以预测，但公司历史上有多次成功经验，可能在第四季度或第一季度完成 [75] - 目前无法提供指导，Forever 21将使同店净营业收入下降约130个基点，租赁环境有所改善，将在1月提供指导 [79] 问题7: 公司在租赁方面采取了哪些措施以更快地重新租赁空置空间？剩余三个夏洛特·鲁斯门店未出租的原因是什么？每年2.5亿 - 4亿美元的债务融资收益是否假设稳定的杠杆率？推动总资产价值上升的因素是什么？ - 对于夏洛特·鲁斯，与加拿大的YM达成了大交易，另外五个租给了其他零售商；剩余三个门店仍在寻找需求，这些交易为短期性质，公司拥有空间使用权，优点是几乎无需资本投入和很少的停机时间 [82] - 关于稳定杠杆率，需参考公司的资产处置计划；债务融资主要是债务置换，多余收益用于偿还信贷额度，关键在于通过资产处置计划筹集股权 [83] - 预计随着费城时尚区和斯科茨代尔时尚广场等重大再开发项目上线，EBITDA将增长，这将影响债务与EBITDA的杠杆指标 [84] 问题8: Forever 21对同店的年化影响是多少？0.08美元对净营业收入的基点影响是多少？ - 预计大部分影响将体现在同店净营业收入上 [86] - 对同店净营业收入的影响约为130个基点 [87] 问题9: 公司的观察名单情况如何？与2020年预期相比如何？如何看待当前零售状态？购物中心如何适应？如何利用这种变化创造股东价值？ - 观察名单比以往短很多，自2016年以来，许多名单上的公司已破产，目前更易于管理 [91] - 与媒体报道相反，公司购物中心需求旺盛，随着城镇中心的发展，用途和类别更加多样化，包括大型店铺、餐厅、健身、娱乐等 [93][94] - 以 Industrious 和 Lifetime 为例，这些租户为购物中心带来了消费者和流量，公司正从传统购物中心向城镇中心转变，减少服装业务，增加娱乐和餐饮业务，将持续积极发展 [95] 问题10: 公司对圣莫尼卡广场巴尼斯门店的计划是什么？对明年的FFO或同店净营业收入有何影响？公司对共享办公概念的接受程度如何？是否考虑将其用于前西尔斯门店？ - 公司的两个巴尼斯门店为小型非主力店，财务影响极小；圣莫尼卡广场门店的租户回填计划尚未确定，但有对整个空间或分割空间的浓厚兴趣 [98][99] - 公司与 Industrious 有合作，认为其商业模式与 WeWork 不同，在合适的位置与购物中心其他用途具有协同效应 [101] - 有可能在前西尔斯门店的一个位置使用共享办公，但不会是主要部分 [104] 问题11: 费城时尚区预计何时达到季度净营业收入贡献270万美元的水平？ - 预计2021年达到稳定状态，下季度提供2020年指导时将提供更明确的信息，届时不仅会考虑净营业收入贡献，还会考虑FFO贡献 [108] 问题12: 2019年破产对同店增长的拖累是否仍为175 - 200个基点？2020年的影响会更高还是更低？YM支付的租金与夏洛特·鲁斯相比如何？ - 约为200个基点，较上季度的175 - 200个基点有所上升；2020年的影响预计会降低，下季度提供更明确的指导 [112] - YM支付的租金略超过夏洛特·鲁斯的一半，但交易无停机时间，公司拥有收回权，未来两到三年内有机会重新租赁 [114][115] 问题13: 公司未抵押资产的比例是多少？还有多少非购物中心资产可出售？能否从2020年到期的有担保债务资产中提取增量融资？ - 公司约有15个以上未抵押资产，包括零售和非零售资产，通常位于投资组合的较低四分位 [120] - 公司投资组合中有五六个非零售资产可能出售，如泰森斯的公寓塔楼、斯科茨代尔的办公塔楼以及未来的西区一号项目 [119] - 公司能够从资产中提取增量融资，目标范围如之前所述，来源包括现有债务展期、建设融资等 [124] 问题14: 共享办公交易的租赁结构和经济情况如何？租赁期限是多久？ - 共享办公交易为百分比租金结构 [127] - 租赁期限一般为15年 [128]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2019 ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ___________ to ___________ Commission File No. 1-12504 THE MACERICH COMPANY (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of incorporat ...

财务数据和关键指标变化 - 本季度每平方英尺销售额增长12%至76美元，实现连续13个季度销售增长；按NOI加权计算，销售额增长11%至近900美元/英尺 [6] - FFO每股0.88美元，超出共识和公司指引，2018年第二季度为0.83美元/股 [8][27][28] - 本季度同店净营业收入增长0.9%，年初至今增长1.3%，超过2019年0.5% - 1%的指引 [29] - EBIT利润率本季度提高118个基点至65.25%；年初至6月30日，EBITDA利润率较2018年前六个月提高近130个基点 [30] - 截至第二季度末，投资组合每平方英尺销售额为776美元，同比增长12.1%；按NOI加权的经济销售额为896美元/平方英尺，同比增长11.3% [41] - 季度末入住率为94.1%，较2018年第二季度末下降0.2%，较2019年第一季度末下降0.6%；过去12个月租赁价差为9.4%；投资组合平均租金为61.17美元，同比增长4% [42] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：年初至今租赁量较去年增长近30%；第二季度签署208份租约，总面积72.9万平方英尺，年初至今达160万平方英尺，租约数量和面积分别比去年同期多42%和29% [7][43] - 西尔斯门店改造业务：已控制10个西尔斯门店位置，其中7个与Seritage成立50:50合资企业；零售改造项目预计成本约8000 - 9500万美元，收益率8% - 9%；混合用途致密化项目预计成本1 - 1.2亿美元，收益率8.5% - 10% [13][14][15] 各个市场数据和关键指标变化 - 斯科茨代尔时尚广场：同店销售额增长21%，客流量增长7%；重建已促成36个新店或改造店铺签约，包括21个新租户和15个改造或搬迁店铺 [19][20] - 费城时尚区：已与租户签署90%可租赁空间的承诺，项目将分阶段开业，假日入住率预计约70%，2020年末实现稳定入住率 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为长期来看，其位于密集城市市场的优质资产将随着零售格局演变而蓬勃发展，将继续谨慎部署资本以利用西尔斯项目等机会 [23][25] - 不再仅关注传统零售商，而是注重各类用途和类别，包括大型用途、餐饮、健身、娱乐、体验式、数字品牌和共享办公等 [52][53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 本季度运营指标良好，租赁环境良好且不断改善，优于媒体报道 [6][7] - 预计未来几年每年将有2.5 - 4亿美元的增量融资收益，目前循环信贷额度有超7亿美元可用，足以支持开发和重建项目 [39] - 对共享办公概念持乐观态度，认为其会员基础对城镇中心有补充和增值作用 [45] 其他重要信息 - 上周公司宣布向8月19日登记在册的股东每股派发0.75美元股息，9月6日支付，公司无意削减股息 [8] - 2019年有一个涉及9项资产的融资计划，进展顺利，完成后预计融资额超20亿美元，为公司带来超6亿美元流动性 [38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：截至第二季度末临时租户占入住率的百分比及未来变化预期 - 目前临时入住率为6.5%，高于历史预期，预计到年底可能再上升10 - 20个基点；未来几年有望将短期租户转化为长期高租金租户，为运营现金流带来积极影响 [59][60] 问题：管理层是否仍对2020年同店NOI增长恢复到3%以上有信心 - 公司认为今年第三、四季度同店比较困难，但随着破产店铺填补工作接近完成，预计年底会有增长动力，仍对2020年同店NOI增长恢复到历史水平有信心 [62] 问题：租赁环境中关注名单和租户重组情况，以及未来信用损失准备金是否会成为新常态或下降 - 公司认为目前关注名单较几年前大幅减少，2019年业绩不会受负面影响，未来信用损失环境可能会改善 [65][66] 问题：NOI指引跟踪进度提前但保持不变，是否因保守或对下半年租户流失的担忧 - 上半年超40万平方英尺店铺关闭，预计会对下半年业绩产生拖累，预计破产对2019年同店NOI影响约175 - 200个基点 [68][70] 问题：本季度收取的西尔斯租金对第三季度运营率的影响，以及其他租户租金影响 - 收取了约一个半月的西尔斯租金，该影响已从同店数据中剔除；大部分破产店铺关闭影响在第一季度末已显现，预计影响不大 [76][77] 问题：今年晚些时候出售资产或成立合资企业筹集资金的可能性及时间安排 - 公司正在就多个合资企业交易进行积极讨论，理想情况下部分交易希望在2019年底完成，其余延续到2020年初 [79][80] 问题：2019年店铺关闭对同店的影响，以及2017年和2018年的情况对比 - 2017年关闭总面积97万平方英尺，2018年为56.5万平方英尺，2019年为51.2万平方英尺且约80%租约被拒绝；2019年同店受影响主要是小店铺面积，2017年同店NOI受影响比2018年更严重 [86][87][88] 问题：坏账从0.03美元增加到0.05美元是否包括Forever 21和Barney's - 坏账增加主要是已关闭品牌的破产前租金核销，与Forever 21和Barney's无关 [89] 问题：临时入住率年底预期及下降时间 - 预计年底临时入住率会略有上升，未来两到三年随着40万平方英尺空间重新出租，将显著转化为长期高租金用途，临时入住率会下降 [90][91] 问题：Paradise Valley的重建计划 - 可能进行混合用途、娱乐项目开发，减少零售用途 [97] 问题：Towne Mall收回的西尔斯门店是否会重新规划为非零售用途 - 仍在研究中，类似情况的Wilton门店将被改造成医疗办公室和诊所，预计Towne门店也会有类似结果 [98] 问题：出售合资企业股份可能导致收益下降，是否会影响股息 - 出售合资企业股份不会触发特别股息，也不会影响当前股息支付；低资本化率资产不会稀释FFO [103][104][108] 问题：每年预算100个基点坏账，但实际运行175 - 200个基点的原因 - 今年破产情况比预期严重，导致坏账比预期高约50个基点，但公司仍维持指引 [109][110] 问题：之前提到的四个全资关闭的西尔斯门店只收回三个的原因，以及关闭对第三季度共同租赁的影响 - 有一个门店租约尚未被拒绝，所以未完全控制；预计关闭对共同租赁影响极小 [113] 问题：西尔斯门店重建项目预计收益率是基于增量支出还是包含进入Seritage合资企业的1.5亿美元总成本 - 收益率基于从现在开始的增量成本；约1.15 - 1.2亿美元成本将被资本化 [119][120][121] 问题：Forever 21和Barney's店铺关闭情况及预期，以及2019年租赁目标完成情况和对2020 - 2021年租赁策略的变化 - 与Forever 21的讨论正在进行中，预计让步不会重大，可能有少数店铺关闭，但对整体租金和2019年指引影响不大；Barney's在公司投资组合中只有两个位置，影响不大；2019年几乎所有租约到期问题已解决，2020年约40% - 50%已确定 [125][126][129][131] 问题：市场对公司维持当前股息能力的担忧原因 - 公司AFFO可覆盖股息，预计同店NOI增长将加速，考虑中的合资企业交易可能带来额外应税收入，公司无意削减股息 [134] 问题：公司应税收入与股息的关系，以及合资企业出售对融资和债务杠杆的影响 - 通常约60%股息为普通收入，其余为资本返还或资本收益，今年考虑的交易可能使全部3美元股息都应税；合资企业出售所得可用于去杠杆，但不会改变公司融资方式；若进行合资企业交易，债务与EBITDA比率将下降；公司综合考虑多项指标，目前杠杆水平可接受 [135][136][139][140] 问题：本季度西尔斯门店重建成本从预计的2.5 - 3亿美元上升的原因，以及之前影子重建管道中剩余六个门店的情况 - 目前两个类别项目总成本约1.8 - 2.05亿美元，剩余部分为未来阶段，可能集中在混合用途项目；预计未来几年总支出仍为2.5 - 3亿美元，具体情况受市场和合资企业考虑影响 [145][146][147] 问题：第二季度同店NOI仅增长90个基点的原因 - 主要是破产店铺关闭影响，约40万平方英尺店铺关闭，坏账每季度增加100万美元，影响约50个基点；临时入住率较去年上升近0.5%，临时租约租金通常为永久租约一半，也有影响 [152][153][155] 问题：能否量化本季度租金减免的影响 - 本季度租金减免不显著，大部分破产店铺未进行重组 [156] 问题：合资企业出售对债务与EBITDA比率的降低幅度 - 预计产生5 - 6亿美元股权，根据资产杠杆和股权金额，债务与EBITDA比率可能下降75 - 100个基点 [160] 问题：如何利用投资组合中混合用途的潜在价值 - 公司会考虑酒店地面租赁或出售土地等方式 [164] 问题：破产空间重新出租情况，以及皇后区入住率从第一季度92%提升到99%的原因 - 年初至今有13起破产，总面积约51.2万平方英尺，其中约41.5万平方英尺租约被拒绝并关闭，目前约54% - 55%已签约 [166] 问题：管理费用未来趋势，以及其他租赁收入下降原因 - 第二季度管理费用和G&A可能是全年较好的运行水平；整体来看，其他租赁收入因业务发展收入增加而略有上升，包括广告、自动售货和停车收入等 [169][173][174]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q x QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2019 o TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ___________ to ___________ Commission File No. 1-12504 THE MACERICH COMPANY (Exact name of registrant as specified in its charter) MARYLAND 95-4448705 (State or other juris ...