财务数据和关键指标变化 - FFO每股为0.81美元，超出指引和共识预期0.01美元 [7] - 同店净营业收入增长1.7%，超过2019年0.5% - 1%的同店NOI指引 [7] - EBITDA利润率提高140个基点，从2018年第一季度的60.3%升至61.7% [7] - REIT、G&A和管理公司费用在本季度共减少1700万美元，主要因2018年初裁员产生的近1300万美元一次性遣散费 [7] - 利息费用较2018年第一季度增加600万美元，主要因利率上升和长期固定利率融资利息费用增加 [8] - 租赁费用较2018年第一季度增加520万美元，主要受新租赁会计准则驱动 [8] - 租金直线法和SFAS 141的非现金收入较2018年第一季度减少200万美元 [8] - 租赁终止收入较2018年第一季度减少略超200万美元 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度末组合销售额为每平方英尺746美元，同比增长8.7% [16] - 基于NOI加权的经济销售额为每平方英尺869美元，较去年的800美元增长8.6% [16] - 季度末入住率为94.7%，同比增加70个基点，较2018年末的95.4%下降70个基点 [16] - 过去12个月的租赁价差为11%，与2018年末的11.1%一致 [18] - 组合平均租金为每平方英尺60.74美元，较去年的58.44美元增长3.9% [18] - 第一季度执行258份租约，总面积82.5万平方英尺，较2018年第一季度的同中心增加64%的租约和51%的面积 [18] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 继续推进再开发项目，包括斯科茨代尔时尚广场、费城时尚区、One Westside和洛杉矶奥特莱斯等 [28] - 考虑进行合资企业，可能涉及1 - 2项前20大资产，预计筹集5 - 8亿美元股权用于偿还债务 [46] 行业竞争 - 尽管2019年初有零售商破产和关店，但公司对A类购物中心和实体零售仍持乐观态度 [22] - 部分零售商因资产负债表过度杠杆化、缺乏客户服务和店内体验而被市场淘汰，而苹果、露露乐蒙等零售商则不断重塑自身并蓬勃发展 [22][24] - 奢侈品、化妆品、娱乐、餐饮和共享办公等领域表现强劲 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度经营业绩良好，销售生产力和租赁活动强劲，入住率同比健康增长 [6] - 尽管年初面临一些零售商破产导致的短期入住率中断，但公司相信长期来看，位于密集城市市场的优质资产将随着零售格局的演变而蓬勃发展 [40] - 随着业务推进，预计2020年及以后将恢复到更接近历史水平的增长 [68] 其他重要信息 融资活动 - 1月完成对芝加哥时尚奥特莱斯3亿美元、12年期、固定利率4.58%的融资，获得1亿美元增量收益用于偿还部分循环信贷额度 [10] - 已承诺对亚利桑那州吉尔伯特的SanTan Village进行2.2亿美元、10年期、固定利率4.3%的融资，预计第二季度完成，将为公司带来约8400万美元增量流动性 [11] - 计划对亚利桑那州钱德勒的钱德勒时尚中心进行2.56亿美元、5年期、固定利率约4.1%的融资，预计第二季度末完成 [12] - One Westside合资企业正在寻找建设融资方案，预计为项目剩余成本提供全额资金 [12] - 正在为泰森斯角新开发的办公和住宅部分寻找融资机会 [13] - 预计年底对布鲁克林的国王广场进行重大再融资 [13] 西尔斯门店情况 - 公司共有21家西尔斯门店，分属3个所有权组，预计7家继续营业，11家租约将被拒绝，3家由西尔斯和Seritage拥有的门店将继续关闭 [37][38][39] - 预计花费2.5 - 3亿美元增量资本对西尔斯门店进行再开发，项目预计2020年开始，2024年完成 [39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 同店指引的波动因素 - 公司在指引中已预计西尔斯将支付租金至1月，实际会多营业约一个季度，但项目进入开发阶段后利息将资本化，西尔斯额外季度租金带来的现金租金增长将被资本化利息抵消，且该增长不计入同店 [43] - 今年破产零售商约85%的面积导致门店关闭和清算，公司已回填约55%的空间，但仅替换了约三分之一的租金损失，主要是短期临时租户，租金约为长期市场租户的三分之一，公司仍需努力，目前对确认0.5% - 1%的同店NOI增长感到满意 [44][45] 问题: 合资企业的定价和兴趣 - 目前考虑对1 - 2项前20大资产进行合资企业，预计收益中性，正在评估，可能筹集5 - 8亿美元股权用于偿还债务，目前结论尚早 [46] 问题: 洛杉矶奥特莱斯的合资企业是否完成授权和分区工作 - 已完成，目前处于规划阶段 [48][50] 问题: 费城时尚区的餐厅承诺情况 - 已有City Winery、Yard House等餐厅承诺入驻，还有一些美食广场租户，由于宣布了AMC和Round One两个娱乐项目，餐厅的兴趣显著增加，未来可能有更多消息 [52] 问题: 如何为西尔斯门店再开发提供资金，是否考虑将股息作为资金来源 - 西尔斯门店再开发可能采用多种结构，若拆除建筑进行多户住宅开发，可能引入多户住宅开发商，资本承诺规模可变 [55] - 公司通过再融资有大量流动性，近期5 - 6笔交易预计产生超6亿美元，考虑进行合资企业以降低杠杆水平，目前不考虑改变股息 [55] 问题: 指引中租赁影响数字变化的原因 - 只是措辞变化，指引仍反映2018 - 2019年的同比影响预计为2300万美元或0.15美元，之前的披露是租赁成本扣除租赁佣金收入，现在按毛额显示租赁费用，租赁费用估计无变化 [56] 问题: 销售生产力数据中排除特斯拉影响后的情况 - 公司没有该数据，通常不按租户逐个披露，特斯拉有积极影响，公司有6家特斯拉门店报告销售，均在前10组，苹果等也有积极影响 [58] 问题: 特斯拉和苹果是否会导致收入与销售比率或入住成本随时间下降 - 这两个租户是影响因素 [60] 问题: 坏账对同店NOI增长和利润率的影响 - 坏账季度环比增加约70万美元，主要是破产零售商的预请愿租金核销，对同店有稀释影响，估计约30 - 35个基点 [63] - 物业利润率提高20 - 25个基点，EBITDA利润率因间接费用节省增长更多 [64] 问题: 皇后区入住率季度环比下降的原因 - 有一个大型租户正在重新定位和缩小规模，减少约2万平方英尺面积导致入住率变化 [65] 问题: 2020年的增长预期 - 目前还未准备好给出2020年指引，但今年是过渡年，随着业务推进，基于租赁环境和组合情况，预计2020年及以后将恢复到更接近历史水平的增长 [68] 问题: 西蒙洛杉矶奥特莱斯项目未列入开发时间表的原因 - 仍在完善工作范围，预计下个季度左右会出现在开发管道报告中 [69] 问题: 特斯拉不报告销售的门店数量，以及相关租赁进展和关闭情况 - 目前共有7家特斯拉门店开业，6家报告销售，在圣莫尼卡广场有一份新租约，预计秋季开业，目前没有门店计划关闭，最多可能失去1家 [71] 问题: 餐饮类别过去几年的表现、周转趋势、资本支出和经济情况 - 餐饮需求持续良好，虽有餐厅概念失败或过时，但也有很多令人兴奋的餐厅，交易成本高，但通常成本回报率高于平均水平 [72] - 传统购物中心餐厅领域非常活跃，芝士蛋糕工厂、达登、BJ啤酒屋、Shake Shack、True Food Kitchen等都在开展业务 [73] 问题: 餐饮类别在同店或可比池中门店的销售转移情况 - 大多数呈上升趋势，如斯科茨代尔时尚广场三楼的芝士蛋糕工厂销售额逐年增长 [74] 问题: 指引中第一季度资产出售或减记损失未在全年FFO数字中显示抵消的原因 - 公司未修订净收入部分，主要关注FFO项目指引，减值是常规季度结算的一部分，无异常情况 [77] 问题: 2018年总收入数字未因坏账重新分类而改变的原因 - 会计文献规定，2019年1月起坏账作为抵减收入处理，2018年仍作为购物中心费用确认，因此2018年和2019年报告有区别 [78] 问题: 公司在租赁中是否能维持租金增长 - 无论替换还是续约，公司都能维持内部租金增长 [83] 问题: 是否考虑额外的直接销售 - 公司已出售非核心资产，目前非核心资产NOI占比不到5%，更倾向于合资企业，A类购物中心的合资企业权益买家比整体权益买家更多，公司历史上有多次合资经验 [85] 问题: 对运营合作伙伴的需求是否能抵消直接购买价格的变化 - 难以判断，近期有一些合资企业交易，机构需求良好，通常采用50 - 50或49 - 51的合作方式 [86] 问题: 是否与Seritage就其拥有并关闭的3个门店进行合作开发或再租赁讨论 - 这些资产质量低于Seritage合资企业中的资产，公司将首先关注合资企业中预计下个月租约被拒绝的7项资产，与Seritage在这3个门店的进一步讨论有待观察 [87] 问题: 西尔斯门店再开发2020 - 2024年时间框架的依据，以及等待开发是否会对购物中心业绩产生不利影响 - 部分项目拆除西尔斯建筑并改变用途，如建设酒店或多户住宅，需要约18个月的审批时间，因此时间较晚；其他重新租户的项目预计12个月内完成 [92] - 西尔斯过去10年吸引力不佳，替换西尔斯门店后如国王广场的客流量和活力有所提升，因此认为空的西尔斯门店不会产生重大负面影响，再开发是公司的世代机遇 [92] 问题: 脚注中关于合资伙伴对西尔斯投资规模考虑的变化意味着什么 - 考虑混合用途、多户住宅等项目时，可能引入具有多户住宅专业知识的额外合作伙伴，并非特指Seritage [93] 问题: 每平方英尺销售额的中位数趋势，以及哪些类别表现较好 - 公司未公布中位数数据，表现较好的类别包括鞋类、餐饮，以及包含特斯拉和苹果的一般类别 [96] 问题: 中位数趋势与平均报告数字的差异 - 管理层没有中位数数据，将后续回复 [98] 问题: 费城时尚区的进展情况，以及是否担心租赁轨迹 - 项目随时间演变，最初是纯奥特莱斯项目，宣布AMC后带来更多娱乐和餐饮，很多零售商将市场街视为开设旗舰店的理想地点，目前85%的租赁数据是真实的，期待9月开业 [99] 问题: 公司对零售前景的看法与同行的差异，以及关注名单情况 - 公司自2016年初开始经历零售商破产周期，当时有相当大的关注名单，随着时间推移，关注名单大幅缩小，目前租赁环境良好且不断改善 [102] - 公司有机会重新规划购物中心，将传统购物中心转变为适合所有人的城镇中心，随着一些租户因破产退出，公司从传统和新类别角度替换租户的能力带来乐观情绪 [103] 问题: 今年签署租约的平均期限，以及与近年的趋势比较 - 平均期限约为6年，过去5年相当稳定，没有明显变化 [105]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE FISCAL YEAR ENDED DECEMBER 31, 2018 Commission File No. 1-12504 THE MACERICH COMPANY (Exact name of registrant as specified in its charter) MARYLAND (State or other jurisdiction of incorporation or organization) 95-4448705 (I.R.S. Employer Identification Number) 401 Wilshire Boulevard, Suite 700, Santa Monica, Califor ...

财务数据和关键指标变化 - 第四季度FFO每股1.09美元，超出公司指引并符合市场共识预期；全年FFO每股3.85美元（剔除2018年早期发生的0.13美元激进主义相关成本），处于3.82 - 3.87美元的指引范围内 [7] - 年末 occupancy率为95.4%，较2017年末上升40个基点，较2018年9月30日上升30个基点，其中40个基点涨幅的一半为临时occupancy [8] - 同店净营业收入（剔除租赁终止收入）本季度增长4.2%，包含租赁终止收入时增长2.4%；2018年下半年剔除租赁终止收入增长4%，包含时增长3.4% [8][9] - 2018年物业运营利润率提高60个基点至70.0%，较2017年的69.4%有所提升；REIT一般及行政费用和管理公司费用本季度共减少约230万美元 [9] - 预计2019年FFO每股3.69美元（中点值），剔除预计因新租赁会计准则带来的同比0.15美元减少 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第四季度组合销售额达每平方英尺726美元，同比增长10%；经济销售额每平方英尺849美元，高于去年的770美元；occupancy率95.4%，同比上升40个基点；过去12个月租赁利差为11.1%，高于9月30日的10.8%，低于2017年的15.2%；组合平均租金每平方英尺59.09美元，较去年的56.97美元上涨3.7%；第四季度签订279份租约，总面积98.4万平方英尺，2018年全年共签订825份租约，总面积超300万平方英尺 [17][18] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续抓住重新开发机会，对有机会收回百货商店的购物中心进行升级，增加混合用途项目，包括住宅、酒店、娱乐、健康和办公等组件，以多元化现金流来源 [27][28] - 传统零售商中，注重产品、服务和体验并不断自我革新的品牌表现良好，如苹果、美国鹰、霍利斯特、范斯和丝芙兰等；盒子店、餐厅、健身、剧院、娱乐、体验式和国际品牌都很活跃 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2018年第四季度运营结果总体良好，多数投资组合关键运营指标表现强劲，同店净营业收入增长有所改善；预计2019年运营增长将受到一些因素的影响，如租户破产、租金减免和新租赁会计准则等 [6][13] - 尽管2019年存在经济逆风因素和持续的店铺关闭情况，但公司对租赁环境持谨慎乐观态度，劳动力市场良好、汽油价格下降、2018年假日销售强劲以及消费者消费意愿增强等因素对零售市场有积极影响 [21] 其他重要信息 - 公司预计2019年通过抵押贷款再融资活动筹集4.25 - 4.5亿美元流动性；1月初完成芝加哥时尚奥特莱斯3亿美元12年期固定利率融资，利率4.58%，获得1亿美元增量资金用于偿还部分信贷额度；预计第二季度完成亚利桑那州圣坦村2.2亿美元10年期固定利率融资，预计获得约8500万美元增量流动性；目前正在为亚利桑那州钱德勒时尚中心寻求长期固定利率融资，今年晚些时候计划对国王广场进行再融资 [14][15] - 公司提到ICSE委托研究的《光环效应：实体如何影响线上流量》，指出实体店铺开业对零售商网站流量有积极影响，现有零售商有动力拓展新市场或在现有市场扩张，新兴品牌有充分理由开设实体店铺 [23][24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2019年同店净营业收入全年指引在各季度的变化趋势 - 2019年下半年面临更严峻的同比基数，且不确定近期申请破产的租户（Gymboree、Charlotte Russe和Things Remembered）有多少店铺会关闭以及会申请多少租金减免，这些可能在上半年产生影响；预计同店数据全年较为平稳，最大的不确定因素是未来的破产情况，鉴于当前处于2月，破产情况可能在后续三个季度更为集中 [39][40][41] 问题2: 比尔特莫尔每平方英尺销售额环比大幅下降的原因 - 是由于苹果店迁至时尚广场 [43] 问题3: FFO在3.50 - 3.58美元区间的主要波动因素以及市场共识与公司指引存在差异的原因 - 波动因素包括西尔斯拒绝租约的时间、租户破产情况及关闭数量和程序时间、租赁终止收入等；市场共识与指引存在差异的原因包括利率上升带来的逆风、同店表现、主力店关闭的稀释影响、2018年出售部分购物中心的后续影响、2019年再开发项目贡献相对较少以及诺德斯特龙租约带来的房地产重新定位等 [45][46][48] 问题4: 如何看待2019年百分比租金这一项目 - 支付百分比租金的租户比例非常小，无法直接与销售额增长建立关联；预计2019年百分比租金会继续呈下降趋势，公司更倾向于获得基本租金和固定的共同区域维护费用，随着租约到期续签，会提高基本租金，从而减少百分比租金收入 [50] 问题5: 同店净营业收入受到租约重组和空置空间的拖累程度分别是多少 - 与一家大型零售商在租约到期时进行了约20份租约的重组，主要是对其店铺进行缩编，以便重新定位房地产引入表现更好的零售商；同时考虑到已知的破产零售商关闭店铺以及可能的租金重组情况；公司在指引中已考虑到2019年occupancy率下降50 - 100个基点 [52][53] 问题6: 商场专卖店关闭情况在2019年的趋势 - 第一季度通常是破产高峰期，2018年专卖店破产和关闭情况相对较少；近期申请破产的三家租户一直在公司的观察名单上，预计2019年关闭情况会更多且集中在前期，这是比较常见的情况 [54] 问题7: 已知的三家主要连锁店申请破产和关闭店铺对同店净营业收入增长预测的影响，以及西尔斯主力店租金损失中已确定和推测部分的金额 - 公司在同店指引中考虑了约100个基点的稀释影响，这包括已知和未知的破产活动影响；西尔斯每股0.08美元的稀释假设目前已关闭的店铺租约被拒绝，如果剩余店铺全部清算，还有约0.015美元的潜在风险，目前剩余店铺租金支付较少 [57][60][61] 问题8: 秋季提到的推动公共区域租赁以增加每年约500万美元增量收入的机会进展如何，以及在2019年展望中考虑了多少 - 这仍然是公司的重点工作，预计每股有0.02美元的增量收入，略低于500万美元，希望能超过预期达到接近500万美元 [63] 问题9: 目前对管理费用的看法，是否还有进一步节省的空间以及是否已纳入模型 - 2018年初的裁员在2019年将带来约1200万美元的节省，后续还有一些小的削减，但不如这次显著，公司会继续努力控制费用 [65][66] 问题10: 公司指引中点与市场预期之间0.20美元差异的其他未披露因素，以及Heitman的0.05美元影响是否会影响FFO指引 - 未披露因素包括预计的occupancy率下降，受年初大量破产活动影响；同时2019年开发项目的增值贡献预计低于市场模型；Heitman的0.05美元影响是由于一项会计声明，仅为会计调整，不影响FFO指引 [68][69][71] 问题11: 预计西尔斯相关项目需要多少资金，以及回填和拆除重建的比例 - 目前在开发管道中预留了2.5 - 3亿美元；预计收回的西尔斯店铺中约一半会进行改造，一半会拆除并重新规划用途，包括混合用途、健身俱乐部、娱乐、办公室和酒店等，但目前不确定具体哪些店铺会收回 [76] 问题12: 0.08美元的主力店终止影响是否全部由西尔斯导致，是否有其他主力店关闭，以及对同店净营业收入的影响；西尔斯店铺在Seritage合资企业中的资本化利息预测假设 - 0.08美元的影响主要来自西尔斯，2018年夏末Bon - Ton破产有少量后续影响；预计租金减少会从同店数据中扣除，共同租赁影响较小且已在数据中体现；约1.5亿美元的基础成本中，三分之二已关闭的店铺从2月1日起开始资本化利息，假设租约被拒绝时开始资本化利息，公司在指引中假设所有店铺2月1日被拒绝，较为保守 [78][79][85] 问题13: 目前是否仍能获得约2%的合同租金增长，是否稳定；租户续约保留率情况以及租户是否有缩编情况 - 合同租金增长在2% - 3%之间，较为稳定；租户保留率取决于公司对购物中心的规划和租户表现，对于经营不善的租户会主动替换；部分大店铺租户发现缩小面积仍能维持或增加业务，目前小面积店铺更受欢迎 [89][90][92] 问题14: 大型店铺租金减免时新租金的确定方式、租约结构变化；H&M今年计划关闭的160家店铺是否在公司投资组合内 - 与一家零售商进行了多店铺的租金协商，有得有失，部分店铺缩编后公司可引入更有生产力的商家；未听说H&M关闭的店铺在公司投资组合内 [95][97] 问题15: 新指引下资金流动与股息支付的关系，董事会是否考虑降低股息以保留现金，以及未来资金来源；公司愿景是否有变化，董事会对继任计划的看法 - 公司通过再融资预计获得4亿美元超额资金，暂时用于偿还信贷额度，后续用于再开发项目；董事会上季度小幅提高了股息，公司认为目前的流动性足以支持再开发；公司增长目前处于低点，预计2020年及以后同店净营业收入和现金流将更强劲增长；公司领导风格可能有变化，但方向基本不变，董事会目前不太担心CEO年龄和身体状况，继任问题不是当前首要考虑事项 [100][101][105] 问题16: 公司投资组合中底部20%资产的情况，是否愿意出售；租金减免情况是否会持续；与前任CEO在想法上的不同之处 - 底部资产占净营业收入约5%，对组合影响不大，目前市场出售机会不佳，公司无出售计划；租金减免情况难以预测，2019年影响预计不会在2020 - 2021年重现；相比前任CEO，现任CEO可能会减少对数字原生垂直整合品牌的关注，更多关注西尔斯店铺的再开发 [109][112][113] 问题17: 0.08美元的主力店迁出减少额如何从同店数据中扣除，是否仅适用于Seritage店铺；公司杠杆率何时下降 - 仅扣除店铺的租金贡献，而非整个购物中心；目前主要是西尔斯店铺，Bon - Ton的影响极小；公司净债务与EBITDA比率接近8.5，会根据再开发项目上线时间上下波动，逐渐下降，未来也可能通过合资企业获得股权来降低杠杆 [115][116][120] 问题18: 公司观察名单上还有哪些租户，代表的零售类别；凯撒酒店项目的情况 - 观察名单上除已申请破产的租户外约有300家店铺，数量较过去几年有所下降，涉及的主要零售类别为服装和珠宝；公司将土地出租给凯撒用于建设酒店，租赁期限20年以上 [123][124][125]