财务数据和关键指标变化 - 第四季度资金运营现金流为每股0.45美元，低于2019年第四季度的每股0.98美元 [20] - 本季度同店净营业收入下降33%，全年下降22% [20] - 2020年全年，公司因新冠疫情相关租金减免、公共区域及附属收入下降、营业收入减少、坏账费用增加、资产销售或减记损失等因素，导致净营业收入下降约1.62亿美元 [21][22][23][24][25][29] - 2021年资金运营现金流预计在每股2.05 - 2.25美元之间 [29] - 预计2021年下半年同店净营业收入将实现强劲的两位数增长 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租金收取方面，4 - 5月租金收取率为35%，第三季度增至80%，第四季度达到92%且逐周上升，1月也保持在90%以上 [8][14] - 租赁业务方面，第四季度租赁活动显著回升，成交量达到2019年第四季度疫情前水平的90%；2021年到期租约目前已签约60%，大部分剩余租约处于意向书阶段 [15][16] - 零售业务方面，零售商客流量和销售额持续回升，客流量达到疫情前的80%，销售额平均达到疫情前的85% [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司市场内新冠每日感染病例显著下降，阳性率降低，住院人数较一个月前大幅减少；目前美国10%的人口至少接种了一剂疫苗，且疫苗分发速度正在加快 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续采取成本削减和成本控制措施，并将其延续至2021年 [17] - 公司致力于将物业转变为集办公、住宅、酒店、医疗、教育等多种用途于一体的城镇中心，以满足现代消费者的需求 [55] - 行业方面，新冠疫情加速了数十家零售商的破产，但也有一些零售商在疫情后变得更加强大，公司与众多传统零售商、新兴品牌和电动汽车制造商保持着深入的合作洽谈 [52][53][54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年是极具挑战的一年，公司通过采取一系列措施成功应对了疫情带来的冲击，目前情况正在逐周改善 [7][8][9] - 2021年将是过渡性的一年，虽然租户的新冠疫情解决方案协议会对公司产生一定影响，但预计下半年租赁环境将逐步改善，入住率将有所提升 [13][14] - 公司对2021年及业务复苏持乐观态度，随着疫苗接种工作的推进、政府财政刺激措施的持续以及市场消费者被压抑的需求释放，预计公司的客流量和销售额将进一步改善 [9][10][13][31] 其他重要信息 - 公司在可持续发展方面表现出色，连续六年在北美零售领域的全球房地产可持续发展基准排名中位居第一 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何从建模角度看待2022年入住率的回升 - 公司未提供2022年的指导，但已有近50万平方英尺的租赁协议将于2021年执行，还有超过40万平方英尺的租赁协议处于谈判阶段，这些将对2021 - 2022年的入住率产生积极影响；参考2009 - 2010年金融危机后的情况，预计需要几年时间才能使入住率完全恢复 [58][59] 问题2: 如何看待资产负债表上2.4亿美元应收账款的坏账费用 - 公司认为经济正在复苏，商场正在开放，经营环境日益健康，这将带动客流量和销售额的增长；公司在指导中不仅考虑了坏账费用，还预留了一定的不确定性准备金 [60][61][62] 问题3: 2021年净营业收入的预期增长情况 - 2021年上半年，由于新冠疫情相关的租金减免等因素，同店净营业收入预计将下降；下半年预计将实现强劲的两位数增长；目前公司暂不提供全年净营业收入的具体指导，待第一季度的不确定性消除后，有望提供更明确的指导 [64][65] 问题4: 2021年租赁活动的租金价差情况以及直线租金收入的正常水平 - 短期内，由于公司优先关注入住率，租金价差可能会受到一定压力；随着供应减少和需求回升，租金价差有望增加；直线租金收入在2021年上半年将保持较高水平，预计2022年将回归到1000 - 1500万美元的正常水平 [70][71][72] 问题5: 如何看待在当前股价水平下发行股权的意愿 - 公司提交了自动提款机（ATM）计划，但这只是一种备用工具，是否使用将根据公司和董事会的定期决策以及市场情况而定；如果使用，公司将在季度报告中披露相关信息 [74] 问题6: 如何看待处置资产作为资本来源的可能性 - 市场上有一定的资本和兴趣，但目前交易较少；公司不排除在2021年进行一些资产交易的可能性，但这不在公司的指导范围内，也不能作为确定的资金来源 [75][76] 问题7: 如果需要减少信贷额度以重新调整信贷安排，如何筹集资金进行偿还 - 公司资产负债表上有大约5.5亿美元的现金，减少部分信贷额度不会对公司造成问题，公司有足够的流动性来应对 [78] 问题8: 如何看待2021年降低杠杆率的紧迫性以及具体方式 - 考虑到当前息税折旧摊销前利润（EBITDA）的情况，应着眼于未来的增长；公司预计在偿还债务和支付股息后将产生大量现金，这些多余的现金可能会用于降低杠杆率 [79] 问题9: 抵押贷款延期和再融资是否存在现金限制 - 这种情况对公司来说比较少见，在某些情况下可能会有非常轻微的限制，但公司通常能够在不改变利率和很少或无需重新抵押的情况下执行1 - 3年的延期协议 [81] 问题10: 是否考虑削减股息以帮助公司调整资本结构 - 公司今年已将股息削减至基本的税收要求水平，预计2021年情况类似；股息决策由董事会决定，公司暂不提供相关指导 [83] 问题11: 目前未抵押资产池的情况以及其借款基础 - 公司大约有25项未抵押资产，虽然无法提供具体的净营业收入（NOI）数据，但这些资产足以支持公司现有的15亿美元信贷额度 [88][89] 问题12: 之前未使用ATM计划的原因以及现在重新启用的原因 - 上次ATM计划到期时，公司对股价不满意，因此未续约；此次股价的突然上涨促使公司重新考虑，认为这是一个有用的工具，所以重新启用；同时，每天通过ATM计划发行的股份不能超过交易量的10% [91][93] 问题13: 第四季度租金减免实际适用于本季度的比例以及租赁面积对公司的财务影响 - 第四季度租金减免实际适用于本季度的比例可能不到3% - 5%，主要涉及追溯期，尤其是第二季度；公司的小商铺总可租赁面积约为2100 - 2200万平方英尺，如果80万平方英尺的租赁协议全部实现，将使入住率提高350 - 400个基点 [95][96] 问题14: 公司在什么股价水平下会考虑使用ATM计划以及与安大略教师养老金计划的沟通情况 - 公司不会透露是否以及何时使用ATM计划以及具体的股价水平，这将根据当时的市场情况、流动性等因素决定；公司与股东的沟通是保密的 [99][102][103] 问题15: 投资者应如何看待恢复到之前94% - 95%入住率的净营业收入潜力、资本支出成本以及资本回报率 - 要将入住率从目前的88%提高到之前的水平，大约需要增加120万平方英尺的租赁面积；资本支出方面，公司会根据租户的信用状况谨慎决定是否提供租户补贴；不同项目的成本差异较大，需要时间来评估和筛选合适的交易 [106][107][108]

公司物业资产情况 - 截至2020年9月30日，运营合伙企业拥有或持有47个区域购物中心、5个社区/大型购物中心及其他资产，总可租赁面积约5100万平方英尺[117] 公司贷款相关情况 - 2019年1月10日，公司以3亿美元新贷款替换芝加哥时尚奥特莱斯现有贷款，有效利率4.61%，2031年2月1日到期[120] - 2019年2月22日，公司合资企业将阿特拉斯公园购物中心现有贷款额度从5780万美元增至8000万美元，到期日延至2021年10月28日，新增借款1840万美元[121] - 2020年9月15日，公司完成丹伯里公平购物中心1.91亿美元贷款延期协议，到期日从2020年10月1日延至2021年4月1日[129] 公司债务延期支付情况 - 2020年第二季度和7月，公司与19家抵押贷款机构达成协议，在疫情期间延期支付约4720万美元债务本息，其中880万美元已在9月30日前偿还，2810万美元将于年底前偿还，其余在2021年第一季度偿还[132] - 2020年第二和第三季度，公司与抵押贷款人达成协议，递延约4720万美元债务服务付款，其中880万美元已在第三季度偿还，2810万美元将于年底前偿还，其余在2021年第一季度偿还[169] 公司项目开发及出资情况 - 公司与哈德逊太平洋地产合资将One Westside重新开发为创意办公和餐饮娱乐空间，预计2022年完成，总成本5 - 5.5亿美元，公司预计承担1.25 - 1.375亿美元，截至9月30日已出资6990万美元[133] - 公司与西蒙地产集团50/50合资开发洛杉矶奥特莱斯，计划先开放约40万平方英尺，二期增加16.5万平方英尺，截至9月30日公司已出资3730万美元[134] - 因西尔斯门店关闭和租约拒绝，公司预计出资1.3 - 1.6亿美元进行重新开发，截至9月30日已出资3650万美元[135] 公司物业运营受疫情影响情况 - 2020年3月疫情爆发，公司多数物业部分或全部临时关闭，截至10月7日所有物业均已开放运营[136] - 因新冠疫情和政府命令，2020年3月公司约74%此前已出租的可租赁面积关闭；截至2020年10月7日，所有物业均已开放运营[160] 公司财务状况受租户影响情况 - 2020年第三季度部分租户延迟支付租金，部分租户继续请求延迟或减免10月及以后租金，公司财务状况和运营结果受到负面影响[138] 公司股息调整情况 - 2020年3月公司宣布普通股第二季度股息降至每股0.5美元，6月3日以现金和股票组合支付，现金不超股息总额20%即每股0.1美元；7月24日宣布第三季度现金股息降至每股0.15美元，9月8日支付；10月29日宣布第四季度现金股息为每股0.15美元，12月3日支付[139] - 2020年第二季度、第三季度和第四季度普通股现金股息分别为每股0.1美元、0.15美元和0.15美元，若2021年第一季度维持0.15美元股息，公司将保留约3.7亿美元现金[166][167] 通胀对公司影响及租约情况 - 过去五年因通胀率较低，通胀对公司影响不大；约5% - 15%面积1万平方英尺及以下的租约每年到期，若现有租约租金低于市场水平，公司可签订更高租金新租约[140] 公司租赁业务关键指标变化 - 租户每平方英尺销售额从2019年9月30日止十二个月的800美元降至2020年9月30日止十二个月的718美元；租赁入住率从2019年9月30日的93.8%降至2020年9月30日的90.8%；续租价差为每平方英尺2.61美元，较到期租金增长4.9% [158] - 2020年到期租约代表0.900万平方英尺面积，占商场和独立店铺总可租赁面积的14.0%；截至2020年9月30日，公司已签订约70%到期面积的租约，正协商另外16% [158] - 公司已签订190份新店铺租约，总面积超170万平方英尺；仅9个租户表示不打算或不确定能否开店，涉及面积6.2万平方英尺[158] - 截至2020年9月30日的过去十二个月，公司签订179份新租约和404份续租约，总面积约220万平方英尺，其中140万平方英尺与合并中心相关，平均租户津贴为每平方英尺19.18美元[159] - 2020年第二季度、第三季度和10月租金收取比例分别约为61%、80%和81%[161] - 2020年有39家租户申请破产，涉及304份租约、约600万平方英尺和8390万美元年度租赁收入[162] - 截至2020年9月30日，租赁收入较2019年同期减少18%，出租率从93.8%降至90.8%[164] 公司物业重建与处置情况 - 2020年与2019年9月30日止三、九个月对比，重建物业为天堂谷购物中心和某些新建开发项目，无处置物业[155] 公司中心定义情况 - 公司将运营完整对比期的中心定义为“相同中心”，对比期内进行重大重建、从合资企业转换或已处置的中心为“非相同中心”[154] 公司内部增长关键绩效指标 - 公司认为租户每平方英尺年销售额、入住率和续租价差是内部增长的关键绩效指标[157] 公司收入对比情况 - 2020年第三季度与2019年同期相比，租赁收入减少3880万美元（18.1%），其他收入从690万美元降至430万美元，管理公司收入从1000万美元降至600万美元[171][172] - 2020年前九个月与2019年同期相比，租赁收入减少8130万美元（12.8%），其他收入从2010万美元降至1660万美元，管理公司收入从2930万美元降至1980万美元[183][185] 公司可分配资金变化情况 - 2020年可分配给普通股股东和单位持有人的资金从2019年的1.332亿美元降至8340万美元，降幅37.4%[182] 公司未合并合资企业权益及相关指标变化 - 2019 - 2020年未合并合资企业权益（损失）收入减少5110万美元，租赁收入坏账准备从2019年的230万美元增至2020年的2220万美元[192] 公司资产出售或减记净收益及减值损失情况 - 2019 - 2020年资产出售或减记净收益增加1330万美元，2020年有3670万美元减值损失等[193] 公司净（损失）收入变化情况 - 2019 - 2020年净（损失）收入减少1.134亿美元，主要受COVID - 19影响[194] 公司摊薄FFO变化情况 - 2019 - 2020年归属于普通股股东和单位持有人的摊薄FFO（扣除与Chandler Freehold相关的融资费用）从3.888亿美元降至2.666亿美元，降幅31.4%[195] 公司经营活动现金情况 - 2019 - 2020年经营活动提供的现金减少2.069亿美元，主要因租户和其他应收款增加1.287亿美元等[196] 公司投资活动现金情况 - 2019 - 2020年投资活动使用的现金增加1.394亿美元，主要因应收票据收益减少6580万美元等[197] 公司融资活动现金情况 - 2019 - 2020年融资活动提供的现金增加8.158亿美元，主要因抵押贷款等付款减少9.953亿美元等[198] 公司总未偿贷款债务情况 - 截至2020年9月30日，公司总未偿贷款债务为87亿美元，包括59亿美元合并债务等[207] 公司现金股息和分配资金来源情况 - 2020年前九个月现金股息和分配为1.552亿美元，6510万美元来自经营活动，9010万美元来自手头现金[212] 公司合资企业债务及偿还计划情况 - 截至2020年9月30日，公司一项合资企业有1.505亿美元债务可能对公司有追索权，公司计划在第四季度偿还1亿美元[214] 公司不同时期净（亏损）收入及FFO对比情况 - 2020年和2019年第三季度，公司归属净（亏损）收入分别为-2219.1万美元和4637.1万美元；前九个月分别为-3978.5万美元和6992.9万美元[225] - 2020年和2019年第三季度，基本和摊薄后归属于普通股股东和单位持有人的FFO分别为9847.1万美元和17057.9万美元；前九个月分别为36002.1万美元和45372.3万美元[225] - 2020年和2019年第三季度，排除Chandler Freehold融资费用后，基本和摊薄后归属于普通股股东和单位持有人的FFO分别为8336.7万美元和13324.2万美元；前九个月分别为26658.4万美元和38881.7万美元[225] - 2020年和2019年第三季度，排除Chandler Freehold融资费用和债务清偿净损失后，基本和摊薄后归属于普通股股东和单位持有人的FFO分别为8336.7万美元和13324.2万美元；前九个月分别为26658.4万美元和38916.8万美元[225] 公司债务利率及金额情况 - 截至2020年9月30日，合并中心固定利率长期债务总计43.57037亿美元，平均利率3.99%；浮动利率长期债务总计15.1亿美元，平均利率1.80%[227] - 截至2020年9月30日，非合并合资企业中心按公司比例计算的固定利率长期债务总计30.15968亿美元，平均利率3.81%；浮动利率长期债务总计2.15152亿美元，平均利率2.12%[227] - 合并中心2020年9月30日和2019年12月31日固定利率债务均为44亿美元，平均利率均为3.99%；浮动利率债务分别为15亿美元和8.5亿美元，平均利率分别为1.80%和3.36%[227] - 非合并合资企业中心公司按比例计算的2020年9月30日和2019年12月31日固定利率债务均为30亿美元，平均利率均为3.81%；浮动利率债务分别为2.152亿美元和1.961亿美元，平均利率分别为2.12%和3.69%[228] - 截至2020年9月30日，合并中心固定利率债务总额为44亿美元，平均利率3.99%；浮动利率债务总额为15亿美元，平均利率1.80%[227] - 2019年12月31日，合并中心固定利率债务总额为44亿美元，平均利率3.99%；浮动利率债务总额为8.5亿美元，平均利率3.36%[227] - 截至2020年9月30日，公司在非合并合资中心固定利率债务的按比例份额为30亿美元，平均利率3.81%；浮动利率债务的按比例份额为2.152亿美元，平均利率2.12%[228] - 2019年12月31日，公司在非合并合资中心固定利率债务的按比例份额为30亿美元，平均利率3.81%；浮动利率债务的按比例份额为1.961亿美元，平均利率3.69%[228] 公司市场风险及管理情况 - 公司主要市场风险是利率风险，通过维持固定利率长期债务与总债务比例、使用利率上限和/或掉期、使用国债利率锁定、利用有利市场条件等方式管理[226] - 公司主要市场风险为利率风险，通过维持固定利率长期债务与总债务的比例等方式管理[226] 公司经营和财务业绩报告指标情况 - 公司使用FFO和净收入报告经营和财务业绩，认为FFO和摊薄后FFO是房地产行业补充指标，可用于比较不同时期经营和财务结果[222] 公司利率协议情况 - 截至2020年9月30日，公司有1份利率上限协议和4份利率互换协议[229] 利率上升对公司收益和现金流影响情况 - 利率上升1%，基于2020年9月30日17亿美元的浮动利率债务，公司未来每年收益和现金流将减少约1730万美元[230] 公司长期债务公允价值估算情况 - 公司长期债务公允价值基于现值模型估算，应付抵押票据公允价值计算包含信用价值调整[231] 公司可变利率债务和利率互换利率受LIBOR影响情况 - 若LIBOR停用，公司及其合资企业的可变利率债务和利率互换的利率将基于替代可变利率[232] - LIBOR预计在2021年底前可用，之后可能停用或无法使用[232]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度资金运营现金流为每股0.52美元，低于2019年第三季度的每股0.88美元 [17] - 同店净营业收入本季度下降29%，年初至今下降17% [17] - 年初至今报告了5700万美元的额外坏账准备金，包括5000万美元的坏账费用和700万美元的以现金为基础核算的租户租赁收入冲销 [19] - 年初至今记录了超过2000万美元的非经常性短期租金援助，预计将持续到2020年第四季度 [19] - 第三季度平均租金收取率为80%，10月超过80% [9][20] - 现金从6月30日的5.73亿美元增加到9月30日的6.3亿美元，目前约有6.75亿美元现金 [10][20] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度签署了120份租约，涉及34.2万平方英尺，是第二季度签署交易数量和面积的3倍多 [28] - 截至目前，已对2021年到期的26%的租赁面积有承诺，另有67%处于意向书阶段，总租赁活动超过90% [29] - 第三季度开放了44个新租户，27.6万平方英尺，年租金达1130万美元，为去年同期开业数量的65%，但面积多15%，年租金基本相同 [30] 零售业务 - 第三季度每平方英尺的投资组合相关销售额为718美元，低于2019年第三季度末的每平方英尺800美元 [27] - 9月，对于整月开放的中心，排除苹果和特斯拉后，销售额实际上是去年同期的92% [27] 餐饮业务 - 投资组合中有247家餐厅，目前94%已开业 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 客流量总体约为去年的80%，销售额平均为去年的90% [11] - 截至目前，所有中心均已开放，租户积极为繁忙的假日季做准备 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将商场转变为“城镇中心”的定位未变，虽部分娱乐、体验类概念引入进程放缓，但该类别仍活跃且未来会以不同形式回归 [52] - 后疫情时代，公司计划处置非核心资产以降低杠杆水平，目前利用运营现金流进行短期去杠杆操作 [56] - 对于大型格式的空置店铺，公司将进行非传统零售用途的改造，如多户住宅、酒店、娱乐综合体等 [73] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度虽仍受疫情影响，但多数指标好于第二季度，预计2020年第四季度和2021年将比2020年第二和第三季度好很多 [6][14] - 虽仍有不确定性暂不提供2020年盈利指引，预计第四季度运营结果仍有波动，但相信2020年是公司运营结果的低谷 [18] - 预计2021年破产申请数量不会像2020年那样多，预计租赁拒绝将导致约3%的累计入住率下降，其中约一半已体现在第三季度报告的90.8%入住率中，其余店铺将在第四季度关闭 [18] - 预计2021年交通收入项目将增加，包括百分比租金、临时租户收入、停车场收入、广告、赞助、自动售货机和其他附属物业驱动的收入 [19] 其他重要信息 - 公司采取了一系列健康和安全措施，包括升级空气过滤系统、聘请专家审查和建议协议和政策等 [8] - 加利福尼亚州的15号提案若通过将增加商业地产的财产税，目前该提案支持率为48.7%，反对率为51.3% [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 部分封闭式购物中心开业较晚，是否能为2020年假日季备足库存 - 多数零售商有管理库存的经验，对开业时间有预期，库存和员工准备情况良好，为假日季做好了准备 [36][37] 问题2: 公司是否对费城时尚区的债务和担保承担全部责任 - 该贷款为联合贷款，宾夕法尼亚房地产投资信托基金和公司各承担一半义务 [38] 问题3: 2021年租赁活动的租金价差与本季度报告相比如何 - 尚未计算该价差，目前公司重点关注入住率，预计价差可能会有所下降，且续约倾向于短期，以便在未来环境改善时获得更好价格 [42][43] 问题4: 公司顶级四分位投资组合与后三个四分位相比，租户兴趣和活动水平如何 - 疫情期间业务停滞，零售商重新开业并交易一段时间后，兴趣开始增加，顶级20处物业目前有一些优质空间开放，吸引了一些有实力的零售商 [46][47] 问题5: 第三季度可计费租金与第一季度相比如何 - 第三季度计费率较第一季度有所下降，主要因短期租金优惠和破产导致的店铺关闭，但具体数据需后续离线提供 [50][51] 问题6: 疫情是否改变了公司向租户推销资产的方式 - 公司将商场转变为“城镇中心”的定位未变，虽部分娱乐、体验类概念引入进程放缓，但该类别仍活跃且未来会以不同形式回归 [52] 问题7: 公司如何考虑解决整体杠杆水平较高的问题 - 目前资本市场关闭，不是筹集资金去杠杆的好时机，预计疫情和疫苗后情况会恢复正常，届时将处置非核心资产以降低杠杆水平，同时当前运营现金流超过股息水平，可用于短期去杠杆 [54][56] 问题8: 7月延长的信贷额度，在 refinance 时能否获得全部15亿美元收益，以及合资伙伴是否有不愿出资的情况 - 正在与信贷额度的银行进行新信贷额度的讨论，目前尚不确定条款和金额，公司有一定现金可用于减少信贷余额，合资伙伴在疫情期间与公司一样谨慎对待资本支出，预计疫情后资本支出会增加 [57][58] 问题9: 目前的观察名单以及对未来入住率的预期如何 - 由于疫情，观察名单上的租户加速破产，目前观察名单较短，多数破产租户为重组而非清算，公司通常能在破产后保留约65%的店铺开业 [60] 问题10: 公司对延期还款流程的最新情况如何，是否仍是19家商场 - 已完成或确定了五项近期有担保到期债务中的两项，仍在处理熨斗购物中心、绿亩购物中心和绿亩广场的债务，预计会成功；19处资产已与贷款服务商或资产负债表贷款人达成延期偿还债务服务的协议，目前正在偿还延期的债务，还款将持续到2021年第一季度 [63][64] 问题11: 目前支付的股息是由应税收入驱动的吗，明年股息是否会增加 - 支付股息是基于应税收入，公司会在支付股息时考虑应税收入，明年股息是否增加取决于应税收入情况，房地产投资信托基金需支付90%的应税收入作为股息 [67][70] 问题12: 鉴于大型健身和影院行业的压力，公司如何填补百货商店的空置空间，是否有将这些空间用于非零售用途的意愿 - 过去一个季度已与迪克斯体育用品等达成多项交易，将空置店铺用于非传统零售用途，如医院、多户住宅、酒店和娱乐综合体等 [73] 问题13: 已安装投资组合中的最低租金较上一季度下降9%的驱动因素是什么，第四季度预计会有哪些额外影响 - 下降因素包括坏账准备、短期非经常性租金援助和入住率下降；第四季度可能仍会受到现金基础收入冲销、租金优惠和入住率影响 [76][78] 问题14: 终止费用与哪些大型租户相关，第四季度预计如何，土地销售是否计入损益表或资金运营现金流 - 不具体提及租户，预计终止费用相对于去年仍将保持较高水平；土地销售计入资金运营现金流，约为1100万美元（扣除税收准备金后） [79] 问题15: 整体商场的转化率以及租户趋势如何 - 虽无具体商场转化率数据，但整体来看，客流量下降但销售额上升，表明购物者转化率提高，因为他们在网上进行了研究，到商场后目标明确直接购买 [83][84] 问题16: 未来几个月哪些因素会让公司有信心为2021年全年提供指引，而对第四季度指引有所保留 - 中心开放且租户正常交易、与全国零售商的合作取得进展、租金收取率持续提高等因素让公司对2021年有信心；第四季度与部分零售商的协商仍在进行，存在不确定性，预计随着时间推移，零售商对后疫情时代更有信心，公司在2021年1月更有能力提供指引 [85][87] 问题17: 哪些租户类别有扩张意向 - 传统零售领域有很多扩张情况，如美国鹰的新品牌OFFLINE、加拿大的Aritzia、李维斯、露露乐蒙、J.Crew、Madewell等 [90] 问题18: 公司是否与两家近期申请破产的低质量同行有共同贷款人，以及这两家公司违约的原因 - 公司与它们有共同的房地产投资信托基金无担保贷款人；其中一家公司因有5%的贷款人拒绝支持，根据文件规定选择了破产，预计会很快完成重组 [92][93] 问题19: 第二季度、第三季度和10月租金收取率的分母是否有变化 - 租金收取率的计算方式一直保持一致 [94][95]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第二季度资金运营为每股0.39美元，较2019年第二季度的每股0.88美元大幅下降 [20] - 本季度同店净营业收入下降23%，年初至今同店净营业收入下降11% [20] - 2020年第二季度与2019年第二季度相比，季度坏账费用增加3700万美元，公司份额的坏账费用总计4000万美元，占第二季度租赁收入的14%和第二季度未收租赁收入的24%，仅坏账费用增加就导致第二季度同店净营业收入下降17.5% [21] - 最低租金和租户回收收入下降600万美元 [22] - 特色租赁收入、百分比租金和业务发展的总和下降800万美元 [22] - 其他收入和损失下降1700万美元 [22] - 非现金收入下降900万美元 [23] - 购物中心费用有利1000万美元 [23] - 利息费用增加导致本季度资金运营下降约400万美元 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，截至目前，公司已从2020年到期的近87%的租赁面积获得续租承诺 [39] - 目前租赁管道包括138家零售商，总面积达130万平方英尺，截至目前只有6家零售商表示不再计划开业，相当于130万平方英尺管道中的4.7万平方英尺 [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至7月10日，除纽约市的两处资产外，公司所有资产均已重新开放，对于开放至少八周的购物中心，销售额正接近疫情前水平 [9] - 4月和5月约40%的租户支付了租金，6月现金收款率为58%，7月目前为66%且每天都在增加，8月第一周收款率为51%，有望超过7月 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司的主要目标是将其物业转变为具有多种用途和独特吸引力的城镇中心，这一战略在疫情期间保持不变 [47] - 疫情加速了许多数字原生品牌的销售增长，但电子商务无法弥补实体店的销售和利润损失，全渠道商业模式对大多数零售商变得至关重要 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度是非常独特和具有挑战性的季度，由于大多数购物中心在本季度的三分之二时间内关闭，业绩受到明显不利影响，但第三和第四季度将比2020年第二季度好得多 [7][18] - 虽然不能假设不会再有进一步的破产申请，但预计未来破产申请的数量不会像现在这样多，且大多数已申请破产的是重组而非完全清算 [25] - 2020年将是公司的财务低谷，2021年及以后，受物业关闭影响较大的临时收入来源应会显著改善 [24][26] 其他重要信息 - 公司采取了一系列措施来提高所有城镇中心的安全性，包括升级空气过滤系统、聘请专家提供建议等 [11] - 公司已与抵押贷款人达成协议，推迟支付约4700万美元的第二和第三季度债务本息，其中3700万美元将在年底前偿还，其余将在明年第一季度偿还 [30] - 公司正在与一家人寿保险公司就泰森角的住宅塔楼泰森VITA的抵押贷款融资进行谈判，预计贷款金额约为9500万美元，利率约为3.3%，期限为10年，仅支付利息 [31] - 公司正在积极与有担保贷款人合作，延长五笔无追索权的有担保抵押贷款 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2020年假期库存水平与2019年相比的预期 - 零售商将处理掉大部分在关闭期间积累的过剩库存，预计年底库存会比去年略少，假期促销活动可能减少，利润率会更好 [50] 问题: 纽约市的两处资产和加州的九家封闭式购物中心开放后，是否会提高租金收款率和同店净营业收入 - 租户开业并解决关闭期间的租金问题后，现金流会增加，预计这11家购物中心开放后收款率会加速上升，第三季度收款率将高于7月，8月收款率已高于7月 [51] 问题: 租赁付款情况中，可能走向法律诉讼的租户占租赁或收入的百分比 - 约5% - 10%的租户可能走向法律诉讼，这是少数情况 [55] 问题: 亚马逊对入驻公司物业的兴趣 - 公司管理层不对此发表评论，将相关问题留给亚马逊回应 [57] 问题: 近期到期的抵押贷款延期谈判对象是CMBS还是人寿保险公司，延期是否包括利率调整，以及融资困难是价格问题还是长期资金需求不足 - 谈判对象包括CMBS和人寿保险公司，预计是短期延期，经济条款不会有重大变化，主要是资本市场目前对公司产品接受度不高，而非价格问题，公司认为这些贷款质量良好，有信心成功延期 [60][61] 问题: 明年到期的循环信贷额度是否已在考虑重新安排，以及管理层对此的看法 - 公司正在进行相关工作，与银行保持密切沟通，管理层对此有信心 [63][64] 问题: 24%的未收租金准备金的构成 - 一半的准备金与破产相关，其余主要集中在一些本地租户和餐厅 [66][67] 问题: 公司商场中本地租户的占比 - 本地租户占比约为8% - 10% [68] 问题: PPP贷款到期后，相关租户是否会成为下半年的担忧 - 由于租户已开业并产生现金流，第三和第四季度的坏账准备金预计会远低于第二季度 [69] 问题: 第三和第四季度坏账改善情况 - 历史上公司每年坏账在500万 - 1000万美元之间，本季度4000万美元的坏账非常罕见，预计第三和第四季度将接近正常水平，每季度约500万美元 [72] 问题: 本季度直线租金冲销情况 - 直线租金下降约400万美元，主要是对应收账款评估的冲销 [74] 问题: 考虑到循环信贷额度到期和其他贷款问题，以及当前借贷市场对零售业的态度，何时是筹集股权的合适时机，以及需要考虑哪些因素 - 目前不是筹集股权的合适时机，公司通过减少股息增加了现金流，有信心降低杠杆水平，资本市场会恢复，公司与银行关系良好，不担心信贷额度问题，相信能获得短期贷款延期，有时间等待债务市场恢复 [77] 问题: 对商场引入杂货店的看法，以及公司物业是否有增加杂货店供应的空间 - 公司认为引入杂货店是很好的用途，过去因空间不足未能实现，现在有机会获得一些空置店铺，如JC Penney和Macy's的店铺，可用于引入杂货店 [78] 问题: 杂货店入驻时是否需要对店铺进行改造 - 这取决于具体情况，有些杂货店喜欢独立店面，公司会拆除原有店铺并重新规划；有些小型杂货店可以直接入驻现有店铺，无需特定原型 [80] 问题: 与银行讨论的信贷额度是否会保持无担保 - 条款仍在谈判中，目前不便评论 [82] 问题: 关于五笔混合了人寿和CMBS的贷款的谈判情况，以及CMBS贷款的处理难度 - 公司在CMBS领域有丰富经验，与CMBS服务商保持频繁沟通，虽然处理难度较大，但并非不可能成功延期，过去公司在金融危机后也曾成功延期贷款，此次有信心再次成功 [84][85] 问题: 是否需要将CMBS贷款立即转入特殊服务才能进行讨论 - 不需要，可以在不采取该步骤的情况下进行积极对话 [88] 问题: 除了主力店，是否有内铺零售商使用路边取货服务，以及使用情况如何 - 路边取货服务对主力店和大型租户更有效，内铺零售商由于人员配置问题，使用效果不佳 [90] 问题: 7月收款率提高是否受更多店铺开业影响，加州重新关闭的购物中心收款情况如何 - 7月收款率提高与更多店铺开业有关，加州购物中心于6月13日关闭，大多数租户已支付7月租金，8月收款率高于7月，若加州购物中心长期关闭，可能会引发相关讨论 [91] 问题: 加州九家最近关闭的购物中心何时可以重新开放，以及是否有相关的病毒指标监测 - 公司一直在向州长办公室争取相关信息，但尚未获得该州具体的监测指标，该州的大多数指标正在改善，但没有明确的重新开放标准 [93] 问题: 如何看待商场内的在线销售，以及这些在线销售是否计入报告销售额，若在线活动未准确计入，零售是否会远离百分比租金 - 由于在线销售的存在，销售额和每平方英尺的店铺销售额将不再像过去那样黑白分明，租金占销售额的百分比也将变得不那么重要，公司将与零售商协商，争取将商场内完成的销售计入销售额，并重新构建租赁结构以获取合理收益 [96] 问题: 2021年租赁到期的租户留存率情况，以及续租和重新招租的租金趋势 - 由于过去四个月主要关注租户开业和租金支付问题，目前关于2021年的租赁对话刚刚开始，随着租户开业和经营情况好转，相关对话已经展开 [98] 问题: 除破产导致的关闭外，租户留存率与历史年份相比是否会有显著差异 - 不认为会有显著差异，目前大多数在观察名单上的租户已申请破产，剩余租户大多经营良好，预计大部分会在今年第三和第四季度续租 [99] 问题: 关于Deptford Mall的Fillogic项目，其空间需求和经济贡献如何，公司是否计划在更多项目中推广 - Fillogic项目处于测试阶段，目前占用的是小型内铺空间，作为店铺和配送之间的中介，目前对指标的贡献不大，随着原型的发展，空间需求可能会改变，公司认为引入履约服务提供商可以提高内铺租户使用路边取货服务的效率，预计该项目在未来6 - 9个月内会快速发展 [101][102] 问题: Fillogic项目是否按预期于7月初开业，以及占用的空间大小 - Fillogic项目已开业并运营，占用的是小型内铺空间，目前不是主要贡献者，占用空间不大，随着原型的发展，空间需求可能会改变 [102] 问题: 观察名单上的32家破产租户的ADR百分比暴露情况，以及目前观察名单的情况和受疫情影响新增的压力租户情况 - 约6%的ADR租户已申请破产，预计其中约三分之一会拒绝续租，其余会按原样续租或进行租金调整，预计破产导致的 occupancy loss约为2%，目前观察名单上的租户数量已大幅减少，预计未来破产情况不会像今年这样严重 [104][105] 问题: 旅游导向型购物中心的影响，以及是否遇到像第五大道那样的零售商因生产力和客流量低而试图提前终止租约的问题 - 旅游地区的奢侈品销售受到影响，但当地消费者对奢侈品的消费有所增加，弥补了部分损失，公司在圣莫尼卡广场和斯科茨代尔时尚广场都观察到了这种情况 [108]

公司物业资产情况 - 截至2020年6月30日，运营合伙企业拥有或持有47个区域购物中心、5个社区/大型购物中心及其他资产，总可租赁面积约5100万平方英尺[113] - 截至2020年8月7日，公司多数物业已开放，但纽约市皇后中心和国王广场自2020年3月关闭，9家加州室内购物中心7月再次关闭[130] 公司贷款业务情况 - 2019年有多笔贷款业务，如1月10日以3亿美元新贷款替换芝加哥时尚奥特莱斯现有贷款，利率4.61%，2031年2月1日到期[116] - 2020年第二季度和7月，公司与19家抵押贷款机构达成协议，在新冠疫情期间递延约4720万美元2020年第二和第三季度债务服务付款，其中3710万美元需在2020年底前偿还，其余在2021年第一季度偿还[125] - 2020年第二季度和7月，公司与抵押贷款人达成协议，在疫情期间递延约4720万美元的第二和第三季度债务服务付款，其中3710万美元需在2020年底前偿还，其余在2021年第一季度偿还[162] - 公司计划为即将到期的非追索权抵押贷款争取短期延期，涉及丹伯里购物中心1.915亿美元（2020年10月1日到期）、尼亚加拉时尚奥特莱斯1.047亿美元（2020年10月6日到期）等多笔贷款[163] 公司项目开发与投资情况 - 公司与哈德逊太平洋地产的合资企业正在将One Westside重新开发为创意办公和餐饮娱乐空间，预计2022年完成，项目总成本估计在5亿至5.5亿美元之间，公司按比例分摊估计为1.25亿至1.375亿美元，截至2020年6月30日已出资6190万美元[126][127] - 公司与西蒙房地产集团的合资企业开发洛杉矶奥特莱斯，截至2020年6月30日已出资3610万美元[128] - 因西尔斯门店关闭和租约拒绝，公司预计按比例分摊花费1.3亿至1.6亿美元重新开发，截至2020年6月30日已出资3430万美元[129] 公司股息调整情况 - 2020年3月公司宣布将第二季度股息降至每股0.50美元，7月宣布将第三季度现金股息进一步降至每股0.15美元[133] - 2020年6月3日公司支付普通股季度股息降至每股0.5美元，其中20%为现金，80%为普通股股份；7月24日宣布第三季度现金股息进一步降至每股0.15美元，若该股息率持续支付两个季度，公司将留存约3.7亿美元现金[159] - 2020年6月3日，公司支付每股0.5美元的季度股息，其中现金占20%，股票占80%；7月24日宣布第三季度现金股息降至每股0.15美元，若按此支付未来两个季度，公司将留存约3.7亿美元现金[196] 公司租赁业务关键指标变化 - 租户每平方英尺销售额从2019年6月30日的776美元降至2020年6月30日的774美元，租赁入住率从2019年6月30日的94.1%降至2020年6月30日的91.3%[151] - 2020年第二季度公司签署37份新租约和续约租约，远低于过去四个季度的季度平均219份[151] - 2020年到期的租约代表0.900万平方英尺的购物中心面积，占商场店铺和独立店铺总可租赁面积的14.0%[151] - 截至2020年6月30日，公司已签订约62% 2020年到期面积的租约，正在协商另外25%的租约[151] - 公司已签订138份新店铺租约，总面积超过130万平方英尺，其中仅6个租户表示不确定开业，涉及面积4.7万平方英尺[151] - 截至2020年6月30日的过去12个月，公司签署245份新租约和457份续约租约，总面积约280万平方英尺，平均租户补贴为每平方英尺17.04美元[152] - 2020年第二季度公司收取约46%的租金，6月收取约58%，7月收取约66%[154] - 公司已与约60%的前100大租户达成还款协议或收到付款，多数租约修订提供付款延期至2021年[154] - 2020年有32家租户申请破产，涉及288份租约、约570万平方英尺和7710万美元的年度租赁收入[155] 公司财务数据关键指标变化 - 2020年第二季度与2019年同期相比，租赁收入减少4230万美元，降幅20.0%；其他收入从780万美元降至300万美元；管理公司收入从910万美元降至680万美元[165][166] - 2020年上半年与2019年同期相比，租赁收入减少4260万美元，降幅10.1%；管理公司收入从1930万美元降至1380万美元[178][179] - 2020年第二季度与2019年同期相比，购物中心和运营费用减少700万美元，降幅10.9%；利息费用减少1710万美元；净（亏损）收入减少4070万美元[167][172][176] - 2020年上半年与2019年同期相比，购物中心和运营费用减少580万美元，降幅4.4%；利息费用减少4740万美元；净（亏损）收入减少4080万美元[180][185][188] - 2020年与2019年相比，归属于普通股股东和单位持有人的摊薄资金从1.336亿美元降至6050万美元，降幅54.7%；上半年从2.556亿美元降至1.832亿美元，降幅28.3%[177][189] - 2020年与2019年相比，经营活动提供的现金减少1.805亿美元；投资活动使用的现金增加8620万美元；融资活动提供的现金增加6.61亿美元[190][191][192] - 2020年上半年现金股息和分配为1.305亿美元，截至6月30日，公司现金及现金等价物为4.976亿美元[202] - 2020年和2019年Q2公司净亏损分别为2511.6万美元和净收入1573.4万美元，H1净亏损分别为1759.4万美元和净收入2355.8万美元[216] - 2020年和2019年Q2可分配给普通股股东和单位持有人的基本和摊薄后FFO分别为9316.1万美元和1.48866亿美元，H1分别为2.6155亿美元和2.83144亿美元[216] 公司资金与债务情况 - 截至2020年6月30日，公司从15亿美元循环信贷额度中提取大部分剩余额度，持有现金5.73亿美元[158] - 公司为增强流动性采取多项措施，包括削减可控运营费用、减少资本和开发支出、降低股息现金部分、协商推迟19笔总计4720万美元抵押贷款还款、推迟缴纳房地产税，一季度还借款5.5亿美元[193] - 截至2020年6月30日，公司约有5.73亿美元现金，包括非合并合资企业按比例应占份额[193] - 2020年上半年，合并中心资本支出为3.6505亿美元，2019年为7.271亿美元；合资企业中心资本支出为5.9478亿美元，2019年为9.4441亿美元[194] - 公司预计2020年剩余时间开发、重建、扩建和翻新支出约为6000万美元[194] - 截至2020年6月30日，公司总未偿还贷款债务为87亿美元，包括59亿美元合并债务、减去3.592亿美元非控股权益以及32亿美元非合并合资企业债务按比例应占份额[198] - 公司有15亿美元循环信贷额度，利率为伦敦银行同业拆借利率加1.30% - 1.90%，已延长至2021年7月6日，最高可扩展至20亿美元，截至6月30日借款15亿美元，可用额度为1970万美元[201] - 截至2020年6月30日，公司一家合资企业有1.497亿美元债务可能由公司承担，公司还为4080万美元信用证承担或有负债[204][205] - 截至2020年6月30日，公司合并中心的合同义务总计73.37106亿美元，其中一年内到期10.41828亿美元[206] 公司利率风险与债务结构情况 - 截至2020年6月30日，合并中心固定利率长期债务总计43.61728亿美元，平均利率3.99%；浮动利率长期债务总计15.1亿美元，平均利率1.76%[218] - 截至2020年6月30日，非合并合资企业中心按比例计算的固定利率长期债务总计30.22926亿美元，平均利率3.81%；浮动利率长期债务总计19778.5万美元，平均利率2.16%[218] - 2020年6月30日和2019年12月31日，合并中心固定利率债务均为44亿美元，平均利率3.99%；浮动利率债务分别为15亿美元和8.5亿美元，平均利率分别为1.76%和3.36%[218] - 2020年6月30日和2019年12月31日，非合并合资企业中心按比例计算的固定利率债务均为30亿美元，平均利率3.81%；浮动利率债务分别为1.978亿美元和1.961亿美元，平均利率分别为2.16%和3.69%[219] - 截至2020年6月30日，公司有1份利率上限协议和4份利率互换协议[220] - 基于2020年6月30日17亿美元的浮动利率债务，利率上升1%将使公司未来每年收益和现金流减少约1710万美元[221] - 公司主要市场风险是利率风险，通过维持固定利率长期债务与总债务的比例、使用利率上限和互换、国债利率锁定以及利用有利市场条件等方式管理风险[217] - 若LIBOR停止使用，公司及其合资企业的可变利率债务和利率互换的利率将基于替代可变利率，虽不影响借贷能力，但替代利率可能更高且更不稳定[223] - 截至2020年6月30日，合并中心固定利率长期债务总计43.62亿美元，平均利率3.99%；浮动利率长期债务总计15.1亿美元，平均利率1.76%[218] - 截至2020年6月30日，非合并合资企业中心按比例分摊的固定利率长期债务总计30.23亿美元，平均利率3.81%；浮动利率长期债务总计1.98亿美元，平均利率2.16%[218][219] - 2020年6月30日和2019年12月31日，合并中心固定利率债务总额均为44亿美元，平均利率均为3.99%[218] - 2020年6月30日和2019年12月31日，合并中心浮动利率债务分别为15亿美元和8.5亿美元，平均利率分别为1.76%和3.36%[218] - 2020年6月30日和2019年12月31日，非合并合资企业中心按比例分摊的固定利率债务均为30亿美元，平均利率均为3.81%[219] - 2020年6月30日和2019年12月31日，非合并合资企业中心按比例分摊的浮动利率债务分别为1.98亿美元和1.96亿美元，平均利率分别为2.16%和3.69%[219] - 截至2020年6月30日，公司有1份利率上限协议和4份利率互换协议[220] - 基于2020年6月30日17亿美元的浮动利率债务，利率每上升1%，公司未来每年收益和现金流将减少约1710万美元[221] - 公司长期债务的公允价值基于现值模型估算，抵押贷款应付票据的公允价值计算包含信用价值调整[222] - 若LIBOR停止使用，公司及其合资企业的可变利率债务和利率互换的利率将基于替代变量利率，该替代利率可能更高且更不稳定[223] 其他情况 - 过去五年，因通胀率相对较低，通胀对公司影响不大，约5% - 15%面积1万平方英尺及以下的租约每年到期[134] - 编制财务报表需管理层进行估计和假设，实际结果可能与估计不同[135]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度资金运营现金流为每股0.81美元，与2019年第一季度持平，比公司监测共识的每股0.75美元高出0.06美元 [26] - 本季度同店净营业收入增长1%，处于此前发布并撤回的2020年同店净营业收入指引0.5% - 1%的高端 [27] - EBITDA利润率提高44个基点至62.6% [27] - 4月公司收取了26%的账单租金，截至5月8日收取了18%的5月账单租金，预计5月收款情况略好于4月 [29] - 公司将股息从每股每年3美元降至2美元，每年节省约1.5亿美元现金；即将发放的股息80%以股票形式支付，每季度可额外节省6000万美元或更多现金 [32] - 预计2020年开发支出约为1.5亿美元，较之前估计减少约9000万美元 [33][34] - 截至2020年3月31日，公司资产负债表上有7.35亿美元现金 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 截至2020年2月29日，投资组合销售额为每平方英尺801美元，较2019年第一季度末的每平方英尺746美元增长7.4% [37] - 截至2月29日，经济销售额为每平方英尺939美元，较2019年第一季度末的每平方英尺869美元增长7.1% [38] - 第一季度末入住率为93.1%，较上季度下降90个基点，较去年同期下降1.6% [39] - 临时入住率为6.2%，较去年同期下降20个基点 [39] - 过去12个月的租赁利差为6.5%，高于上季度的4.7%，但低于2019年第一季度的11% [40] - 投资组合平均租金为每平方英尺62.44美元，较一年前的60.74美元上涨2.8% [40] - 第一季度签署194份租约，面积74万平方英尺，总收入3800万美元 [41] - 第一季度开设49家新租户，总面积31.1万平方英尺，总入住成本1280万美元 [48] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司加强自身实力，重塑战略计划以应对疫情，密切关注情况，制定重新开放策略和协议，并与当局合作确保人员健康安全 [10] - 公司采取流动性措施，包括提取循环信贷额度、减少股息、推迟大部分重建项目等 [11][17][31] - 公司认为实体零售仍是关键销售和利润驱动因素，全渠道商业模式对零售商至关重要 [19] - 公司过去几年精简投资组合的策略被证明是有益的，优质A类资产在当前环境下更具优势 [56] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度业绩良好，但疫情使该结果相关性降低，疫情影响生活方式和全球经济 [8][9] - 预计到6月中旬，几乎所有购物中心和大多数租户将重新开业 [16] - 随着购物中心重新开放，预计租金收取情况将在6月及以后得到改善 [29] - 虽然租赁速度在疫情后放缓，但从长远来看，公司开发的城镇中心仍将处于有利地位 [57] 其他重要信息 - 公司为零售商举办网络研讨会，解释刺激计划并帮助其获取资金，捐赠食品和物资，提供房地产用于重要功能，利用广告牌宣传相关活动 [11][12] - 公司重新开放购物中心的计划包括制定指南和标准、调整营业时间、实施新运营规则和沟通协议、加强清洁和消毒等 [13] - 零售商为安全重新开业进行了一系列改变，包括调整店铺布局、安装洗手液、设置社交距离标记、安装有机玻璃盾牌、降低最大允许入住率等 [15] - 中国疫情后购物中心的重新开业和客流量恢复情况为公司提供了参考 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 已处理的到期租约情况及租户谈判内容 - 已承诺的60%面积是已完全执行的租约，预计不会重新谈判；正在进行的未来交易谈判中，零售商更谨慎保守，倾向于短期交易 [62][63] 问题2: 与抵押贷款贷款人的对话及延期支付利息的能力 - 公司与贷款人的对话旨在延期支付，使资金流出与流入匹配，相关对话仍在进行 [64] 问题3: 4月未收取租金的租户中正在协商延期的数量 - 公司与零售商进行了数百次讨论，许多租户要求租金延期，但具体细节不便透露，预计这些对话将持续到6月 [68][69] 问题4: 目前或开业时提供显著路边服务的购物中心数量 - 许多开业的购物中心只能提供路边服务，路边服务已从一项便利设施变为必需品，为零售商提供了另一种分销方式，增加了房地产价值 [72] 问题5: 泰森斯公寓塔楼的最新情况 - 公司曾与合作伙伴讨论出售该塔楼，但市场波动后对方决定推迟，公司也看好该资产，愿意持有其50%的权益，未来几个月可能对该资产进行再融资 [74][75] 问题6: 诺德斯特龙关闭店铺的情况及对公司的影响 - 诺德斯特龙宣布关闭的16家店铺中有3家与公司有关，这些店铺由诺德斯特龙拥有，相关空间可能有需求，但具体情况有待观察；诺德斯特龙不再有运营契约，通常会先将空间提供给公司 [77][78] 问题7: 债务支付延期是仅延期还是有全面贷款修改，是否与贷款人讨论更改信贷额度契约计算或阈值 - 目前仅讨论延期，无全面贷款修改；公司现有契约有较大空间，不关注修改契约 [81] 问题8: 未来股息策略 - 股息规模和股票与现金的分配将由董事会逐季决定；目前尚不确定疫情对应税收入的影响，但预计全年仍会有股息，具体规模和构成将根据情况确定 [83][84][86] 问题9: 重新开业的情况，包括开业店铺百分比、客流量和销售额增长情况 - 重新开业情况因中心和地区而异，如得克萨斯州的商场开业初期约25%的租户开业，逐渐接近50%，客流量逐日增加；加利福尼亚州重新开业进展缓慢，目前仅提供路边取货服务；销售额增长较为缓慢，目前还处于早期阶段，难以得出结论 [88][92] 问题10: 债务再融资计划，包括丹伯里、尼亚加拉和斯通伍德的情况 - 信贷市场目前有些停滞，公司将延长2020年和2021年初到期的债务期限；预计未来几个月会为泰森斯公寓塔楼项目安排融资 [98][99] 问题11: 诺德斯特龙或其他百货公司关闭是否触发与内铺的共同租赁条款 - 影响非常小 [100] 问题12: 10 - Q中提到购物中心费用减少45%，其余55%中租户可合同报销和公司需支付的比例 - 大多数租约是固定共同区域维护费用性质，约85% - 90%的费用会影响底线；4月和5月中心基本关闭时，公司在降低可变运营费用方面取得了显著进展，重新开业后仍会有一定节省 [103] 问题13: 未来两到三年项目推进时，将总可租赁面积从体验式概念重新分配的灵活性 - 一些改造项目处于早期阶段，如华盛顿广场和洛斯塞里托斯的西尔斯店铺改造，公司仍有很大的灵活性重新规划面积，可根据需求从体验式转向其他用途 [106] 问题14: 购物中心重新开业后租户支付租金的能力及与餐厅、剧院和健身用户的讨论情况 - 公司与零售商进行了数百次独特的讨论；餐厅和剧院因社交距离要求面临挑战，健身运营商有较好的社交距离计划，会员有较高的需求 [110][111][112] 问题15: 关于共同租赁的回答是针对诺德斯特龙关闭还是整个投资组合的更广泛评论 - 是关于整个投资组合共同租赁风险的更广泛评论 [114] 问题16: 为何未与CMBS贷款人就格林艾格斯购物中心进行讨论 - 公司正在与贷款人积极讨论延期事宜，相信能够成功延期以获得更多期限，应对更好的信贷环境 [118][119] 问题17: 信贷额度契约的缓冲主要是因为权责发生制会计还是其他原因 - 契约基于权责发生制会计，有足够的空间吸收可能的影响 [120] 问题18: 租赁摊销增加的原因以及疫情对直线租金和市场租赁摊销的影响 - 第一季度的一些租约修改导致非现金收入注销，造成了补充披露中的数据波动；公司将详细评估零售商的收款能力，若存在收款问题，可能会对直线应收款和租金确认时间产生影响，但目前不提供相关指导 [124][125] 问题19: 租约修改是否与疫情相关 - 租约修改与疫情无关 [126] 问题20: 可变运营费用节省的具体金额以及固定和可变运营费用的比例 - 每月约节省800万美元；大部分费用是固定性质，包括债务服务、财产税和保险等 [127] 问题21: 租户是否与公司就临时关闭不触发共同租赁达成共识，以及是否存在更早触发共同租赁的情况 - 10 - Q中关于共同租赁的评论是风险因素表述；对于临时关闭，公司认为目前共同租赁问题不严重，但不确定关闭会持续多久，预计6月中旬一切恢复正常，30天后会有更多信息 [132][133] 问题22: 租户对共同租赁的期望 - 公司认为共同租赁影响非常小，包括诺德斯特龙店铺和其他大型主力店；对于疫情导致的临时关闭，认为没有影响 [134] 问题23: 整个投资组合中有共同租赁条款的租户比例以及是否可能触发 - 共同租赁条款是例外情况，每个购物中心可能有5 - 10个租户有该条款，通常与多个主力店相关；目前除了3家诺德斯特龙店铺，未发现其他可能触发的情况 [138] 问题24: 总负债与总市值计算或有担保债务与总市值计算中，贷款人调整资本化率的风险以及违反契约的实际后果 - 公司距离契约要求还有很大距离，贷款人不能随意更改资本化率，该比率是贷款协议的一部分；公司在杠杆契约方面有足够的空间 [140] 问题25: 除了股息和开发管道调整，还有哪些资本保存和成本效率措施 - 公司关注了利息支出和财产税等大项；公司将安保、维护和清洁等主要人员密集领域外包，能够降低可变成本；公司希望疫情是短期关闭，因此未进行裁员，且几年前已进行过大幅裁员 [145][146][147] 问题26: 与未支付租金的租户的对话情况、解决时间预期、对百分比租金租约的接受程度以及疫情后预计的入住率 - 零售商最初努力维持销售和管理团队，可能影响了租金支付；现在他们专注于安全开业，开业后可能会有很多促销活动，并且有零售商要求更多空间来销售库存；目前无法确定最终入住率，因为存在很多不确定性 [151][152][154] 问题27: 公司对百分比租金租约的接受程度 - 公司与租户的讨论中可能涉及该话题，但目前无法确定会同意多少此类租约 [156]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2020 ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ___________ to ___________ Commission File No. 1-12504 THE MACERICH COMPANY (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 95-4448705 (State or other juris ...

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE FISCAL YEAR ENDED DECEMBER 31, 2019 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE TRANSITION PERIOD FROM ________ TO ________ Commission File No. 1-12504 THE MACERICH COMPANY (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 95-4448705 (State or o ...

财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度FFO为每股0.98美元，2019年全年FFO为每股3.54美元，均符合市场预期；第四季度FFO较2018年第四季度的每股1.09美元下降0.11美元，主要受新租赁会计准则导致的约500万美元租赁费用增加、260万美元租赁终止收入减少、210万美元利息费用增加、2018年第四季度纽约一处资产约350万美元有利税收上诉以及2019年第四季度西尔斯破产导致150万美元主力店租金损失等因素影响 [22] - 2019年同店净营业收入（NOI）全年增长0.65%，处于0.5% - 1.0%的指导范围内；2019年非主力店破产对同店NOI增长产生约2%的稀释影响；EBITDA利润率从2018年的62.7%提高90个基点至2019年的63.6% [23][24] - 预计2020年资金运营现金流（FFO）在每股3.40 - 3.50美元之间，同店NOI增长在0.5% - 1%之间；2020年FFO按季度划分，预计第一季度占23%，第二季度占25%，第三季度占24%，第四季度占28% [25][27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，2019年租赁活动较上一年增长近20%；第四季度末，组合销售为每平方英尺801美元，较2018年底的每平方英尺726美元增长10.3%；经济销售每平方英尺为916美元，较一年前的每平方英尺849美元增长7.9%；2019年底入住率为94%，较上季度提高20个基点，较2018年底下降1.4%；过去12个月的租赁价差为4.7%，低于2018年底的11.1%；组合平均租金为每平方英尺61.06美元，较一年前的每平方英尺59.09美元增长3.3% [7][8][34] - 2019年共签署938份租约，面积超过350万平方英尺，比2018年多18%的租约和19%的面积；第四季度签署233份租约，面积近100万平方英尺 [36] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略上，完成2019年融资计划，为公司带来超5.5亿美元的超额贷款收益和流动性；继续处置非核心资产，预计2020年非核心资产销售收益约3亿美元；停止对顶级资产进行合资的努力 [9] - 发展方向上，将城镇中心打造成社区核心，吸引消费者购物、餐饮、娱乐、工作和生活；推进再开发项目，包括费城时尚区、西尔斯门店改造等，预计未来带来可观收益 [11][13][20] - 行业竞争方面，零售环境动荡，公司通过挖掘新品牌和用途，适应市场变化，提升竞争力 [48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境方面，2019年零售商面临重大逆风，影响将持续到2020年；零售环境动荡，但租赁环境良好且不断改善 [7][10][19] - 未来前景方面，对2021年及以后的再开发投资带来的财务顺风持乐观态度；预计2021年同店NOI增长加速 [10][28] 其他重要信息 - 费城时尚区于2019年9月开业，表现强劲，自开业以来已有超300万访客；预计2020年底入住率约80%，2021年及以后对公司FFO贡献将显著增加 [11][12][26] - 西尔斯门店改造项目预计未来几年投资1.3 - 1.6亿美元，零售再开发预计收益率为8% - 9%，混合用途预计收益率为9% - 10% [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请提供2020年斯科茨代尔时尚广场和费城时尚区预计的增量NOI增长 - 费城时尚区预计增量NOI约4.5% - 5%，2020年仅略有增值，2021年及以后预计显著增值；斯科茨代尔时尚广场扩建部分有增值，但暂无具体数字 [55] 问题2: 若加州13号提案通过，对公司有何潜在影响 - 该提案通过可能性不大；公司大部分租约为固定共同区域维护（CAM）费用，物业税为三网制，预计对FFO或同店NOI无直接影响 [56] 问题3: 确认Forever 21对同店的影响是否仍为之前指导的0.08美元；2020年同店指导中，有多少已反映去年关店的拖累；100个基点的坏账是否已包含已关闭店铺的影响 - 2020年同店指导中，因2019年破产导致同店NOI减少约200 - 225个基点，包括1%的预算储备；Forever 21全年影响约0.08美元，2019年约0.02美元，其余在2020年，均影响同店 [60] 问题4: 今年100个基点的信用储备是否已使用部分 - 该储备为增量，目前未使用 [63] 问题5: 今年是否仍考虑资产出售，是否维持股息 - 2020年重点转向出售非核心资产；股息由董事会决定，上周董事会批准并宣布每股0.75美元的股息，与之前一致 [65][67] 问题6: 3亿美元资产出售是否包含全部资产，未签约的非核心资产是商场还是非零售资产，能否提供非核心商场的资本化率 - 三项资产接近3亿美元，可能还有1 - 2项小的非核心资产出售；除泰森角公寓塔楼外，其他为非核心商场；不提供资本化率，因部分资产EBITDA少但房地产价值高 [70][71] 问题7: 如何看待2020年2500万美元资本化利息指导，随着斯科茨代尔和费城时尚区项目推进，该数字如何变化 - 西尔斯门店、部分大型店铺、One Westside项目等会影响该数字；斯科茨代尔多阶段项目部分已投入使用，费城时尚区同比下降最大，但仍有再投资 [73] 问题8: Forever 21店铺改造计入在建工程（CIP），是否仍在同店范围内 - 两者概念不同，改造可计入CIP并确认资本化利息，但通常重大再开发项目会从同店中剔除 [74] 问题9: 同店报告中是否会反映信用损失 - 会反映，1%为潜在租金损失储备，与坏账不同；指导中还包含700万美元坏账费用估计 [77] 问题10: 尼亚加拉时尚奥特莱斯的预期情况，丹伯里公平和格林艾格斯商场再融资是否有超额收益 - 尼亚加拉时尚奥特莱斯仍在评估，可能解除抵押；丹伯里公平和格林艾格斯商场预计有超额收益 [86][84][85] 问题11: 费城时尚区对全年同店增长预测有何影响 - 因仅在第四季度计入同店，影响不大；2021年预计贡献显著 [88][89] 问题12: 年底临时和短期租赁对入住率的贡献，以及全年趋势 - 年底为6.3%，与第三季度和去年持平；今年将推动临时空间转为永久空间，目标是将该比例降至5%左右 [90] 问题13: 临时租赁转为永久租赁的租金提升幅度 - 通常租金提升50% [91] 问题14: 本季度综合组合租赁价差大幅下降的原因 - 顶级中心执行2020年业务时租赁价差为正；部分低层级中心为提高入住率可能牺牲租金，影响价差，但并非多数情况 [93] 问题15: 泰森斯的租户Intelsat申请破产，对其空间需求和后续情况有何评论，是否已计入0.5% - 1%的同店增长预测 - 该市场目前强劲，若需处理，可能提高租金；未计入同店增长预测 [95][96] 问题16: 2020 - 2022年开发和再开发的资金需求 - 平均每年2.5 - 3亿美元；2019年再融资带来约5.5亿美元流动性，超过资本需求；还可通过出售非核心资产获取额外资金 [97] 问题17: 资产进入和退出同店范围的考虑因素，费城时尚区未稳定就计入同店的原因 - 资产运营满4个季度进入同店范围；费城时尚区2020年底预计入住率约80%，但有部分特殊空间将在2021年产生显著财务结果 [99] 问题18: Intelsat的租金支付情况 - 公司不提供具体租户租金支付信息 [102] 问题19: 出售泰森斯的多户住宅后，是否考虑出售办公楼 - 持开放态度，可能作为非核心资产出售 [103] 问题20: 不与顶级20资产进行合资的原因，以及重新考虑的条件 - 目前零售房地产不受机构投资者青睐，公司看好这些核心资产；可通过出售非核心资产获取流动性 [104] 问题21: 非合并中心入住成本比率下降的原因，是否有目标比率 - 销售增长和部分高入住成本破产租户退出导致比率下降 [106] 问题22: 到2020年底整体94%的入住率预期走向 - 预计通过临时转永久租赁和租赁空置空间，入住率可提高100个基点至95% [108] 问题23: 3亿美元资产出售的毛收益预期，是否为直接出售而非合资 - 很可能是直接出售，部分可能保留小部分合资权益；考虑出售的非核心资产均无抵押 [110] 问题24: 2019年百分比租金增长的原因，以及2020年的预期 - 是积极销售环境导致部分租户超过临界点，而非转换为百分比租金交易；百分比租金对整体租金结构影响不大 [112] 问题25: 考虑2020年再融资活动和开发NOI，何时能看到EBITDA改善，年底和2021年底的预期如何 - 随着同店NOI加速增长，债务与EBITDA比率将自然下降；投资者资料中有相关预期图表 [115] 问题26: 目前投资组合的无抵押NOI占比 - 约15% - 20% [116] 问题27: 顶级20商场中，科尔特马德拉商场每平方英尺销售额同比下降10%，环比下降15%的原因，是暂时现象还是有更重要因素 - 是部分租户因再开发活动搬迁导致的暂时中断，预计2021年销售额将恢复 [117][118]

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