公司概况 - 公司成立于1972年，1994年首次公开募股，是一家房地产投资信托基金（REIT）[6] - 拥有46个城镇中心，5000万平方英尺零售和混合用途空间，172个主力租户，总股权市值40亿美元[6] 市场趋势 - 2020年美国零售销售额增长6.4%至3.95万亿美元，2021年预计增长10.5%-13.5%至超4.44万亿美元[18] - 2021年7月可比客户流量达2019年7月的99%，Q2 2021组合小店铺销售额较Q2 2019增长13% [9] 财务亮点 - 2019年年度净营业收入（NOI）为8.97亿美元，2013 - 2019年同店NOI复合年增长率为3.9% [7] - 预计2021 - 2023年运营产生约11亿美元现金流，2023年净债务/远期EBITDA降至约8倍，2021 - 2023年流动性改善超9亿美元[109][110] 租赁情况 - 2021年上半年租赁190万平方英尺，较2019年同期多34%，有望创2015年以来最高租赁量[9] - 2021年到期未关闭的租约中，81%已承诺续约，19%处于意向书阶段[10] 资产组合 - 88%净营业收入来自每平方英尺销售额超500美元的城镇中心，专注于高人口密度和增长的核心市场[30] - 战略增加在东北部、加利福尼亚等密集城市市场的布局，减少对增长较慢地区的敞口[36] 运营指标 - 2009 - 2019年平均基本租金从40.67美元增至61.06美元（复合年增长率4.0%），每平方英尺销售额从407美元增至801美元（复合年增长率6.5%）[43] - 2014 - 2019年通过运营效率提升和成本管理，EBITDA利润率扩大450个基点[46] 业务转型 - 自2017年以来，租赁或承诺210万平方英尺体验式产品，预计2021 - 2023年公共区域等收入增长10% - 15% [48] - 增加体验式、娱乐和餐饮面积，减少百货商店敞口，引入新租户和概念[52][53] 再开发项目 - 2021 - 2023年预计每年花费8000 - 1.25亿美元用于开发/再开发，有多个项目在建或计划中[66] - 四个再开发项目创造近10亿美元价值，加权平均投资回报率10% [86] 管理团队与治理 - 拥有经验丰富的高层管理团队，董事会八名董事独立，平均任期不到六年[96][101] - 公司永久选择不接受马里兰州非邀约收购法案保护[101] ESG战略 - 致力于2030年实现碳中和，在社区积极开展慈善活动，促进员工多元化和包容性[95] - 13处物业安装太阳能，每年产生近1700万千瓦时绿色能源，排名EPA绿色电力合作伙伴计划前30 [95]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2021 ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ___________ to ___________ Commission File No. 1-12504 THE MACERICH COMPANY (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 95-4448705 (State or other jurisd ...

财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度同店净营业收入（NOI）增长11.5%，若排除租赁终止收入，增长仍达10.4% [11][22] - 2021年第二季度资金运营（FFO）为每股0.59美元，较2020年第二季度的每股0.39美元增长0.20美元，涨幅51% [23] - 2021年第二季度末EBITDA利润率较2020年同期增长超6%，达到63.9%，接近2019年第二季度末的65.3% [23] - 2021年FFO预计在每股1.82 - 1.97美元之间，中点提高0.03美元，比共识估计高0.04美元或2% [28][30] - 截至第二季度末，公司债务偿付覆盖率提高到2.5倍，预计2021 - 2023年每年运营现金流在支付经常性资本支出和股息后超2亿美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度租赁量和年初至今租赁量均超过2019年水平，第二季度签署223份租约，面积69.2万平方英尺，年租金3700万美元；上半年签署488份租约，面积190万平方英尺，年租金8870万美元，较2019年同期租约多18%、面积多34%、租金多11% [11][45] - 第二季度末入住率为89.4%，较第一季度的88.5%提高90个基点，预计未来将继续上升 [36] - 过去12个月租赁价差为 - 0.2%，较上季度的 - 2.1%有所改善，截至2021年6月30日，投资组合平均租金为每平方英尺62.47美元，同比持平 [39] - 2021年到期面积中，81%已获承诺，19%处于意向书阶段；2022年到期面积中，27%已获承诺，64%处于意向书阶段 [40] 零售业务 - 3月租户销售额同比增长8.6%，4月增长9.9%，5月和6月均增长15%（与2019年同期相比） [9] - 6月小店铺销售额同比2019年6月增长15%，第二季度小店铺销售额同比2019年第二季度增长13%，年初至6月同比增长5% [35][36] 其他业务 - 公共区域收入表现超出预期，对NOI和FFO贡献0.04美元 [25] - 坏账费用较上季度改善5000万美元，其中2020年第二季度坏账费用4000万美元，2021年第二季度坏账转回1000万美元 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 客流量平均约为疫情前水平的90%，预计下半年将继续增加 [10] - 破产速度持续下降，年初至今投资组合内破产数量为2015年以来最低，第二季度仅有两家租户申请破产 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注出售非核心资产，预计年底前完成一到两笔交易，获得约1亿美元流动性用于去杠杆 [56] - 公司正在为未来项目获取授权，如南加州的Los Cerritos、波特兰的Washington Square等，开发管道将在2023 - 2024年及以后逐步增加 [64] - 行业租赁环境强劲且逐月改善，公司预计在入住率、净收入和FFO增长方面取得显著进展 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为美国大部分地区疫情最糟糕的时期已过去，租赁环境良好，预计2021年下半年和2022年入住率、净收入和FFO将显著增长 [16] - 管理层对业务前景非常乐观，认为公司处于有利地位，能够利用当前强劲的租赁环境 [50][51] 其他重要信息 - 公司投资者关系副总裁Jean Wood将于年底退休，其职责将过渡给新的投资者关系总监Samantha Greening [19][20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2021年下半年资产负债表计划，2021年底合并净债务与EBITDA目标是否改变，以及2022年6.7亿美元到期债务情况 - 公司将继续出售非核心资产，预计年底前完成一到两笔交易，获得约1亿美元流动性用于去杠杆；预计运营现金流在支付股息和经常性资本支出后约2亿美元，也用于去杠杆 [56][57] - 预计年底杠杆率在9 - 9.5倍之间；Danbury Fair贷款预计延期至2022年，2022年约6 - 7亿美元的融资预计进展顺利 [57][59] 问题2: 能否以每年低于1亿美元的成本完成租户重建项目，以及预期收益率 - 公司有信心未来两年开发支出低于1亿美元，目前正在为未来项目获取授权，开发管道将在2023 - 2024年及以后逐步增加 [64][65] - 收益率预计为高个位数，但因项目而异，部分项目无需资本投入 [66] 问题3: 220万平方英尺租赁管道的NOI影响及占比 - 公司暂无该数据，租赁管道包括小店铺和大型租赁，以及部分重建项目的预租赁 [69] 问题4: 何时能恢复到疫情前的入住率水平 - 预计到2023年第三季度，入住率将恢复到93% - 94% [71] 问题5: 下半年土地销售收入和零售商投资收益预期，以及是否有其他影响指引的不利因素 - 下半年预计有一些交易，但影响小于年初至今，预计影响约0.03 - 0.04美元 [73] - 预计下半年实现强劲的两位数增长，尽管部分项目可能是非经常性的，但运营表现将支撑增长 [74][75] 问题6: 投资组合平均租赁期限与一年前相比的变化，以及临时租赁占比与一年前和3月季度相比的变化 - 平均租赁期限可能略有下降，从高6年降至低6年 [78] - 临时入住率上升20 - 30个基点，预计年底将升至6% - 7%，公司有信心用永久租户取代临时租户 [80][81] 问题7: 全年指引中Q3和Q4 FFO每股0.43美元低于本季度的原因，以及近期租赁价差和租户租赁类型的变化 - FFO下降原因包括已发行股权对下半年股份的稀释、投资收入未纳入下半年预期、上半年土地销售较多 [83][84] - 租赁包括短期和长期租赁，若认为租金低于市场水平，会采用短期租赁；可变租金是例外情况，多数租赁基于传统固定租金 [85][87] - 租赁价差正在改善，过去12个月基本持平，但第二季度重新租赁价差实现两位数增长 [92] 问题8: 零售商投资的具体情况，以及是否还有更多估值收益，租赁终止收入与入住率的关系 - 零售商投资是公司通过风险投资公司进行的，旨在接触数字原生品牌，已进行五年 [95] - 难以预测是否还有更多估值收益，不会将更多收益纳入年度指引 [97] - 入住率波动时，租赁终止收入会增加，两者紧密相关，目前租赁终止收入大多已包含在入住率数据中，但需签署协议后才能确认收入 [98][99] 问题9: 若考虑所有COVID影响，全口径过去12个月租金价差是多少，租金价差指标是基于12个月回顾还是只要空置就算，以及明年再融资是长期还是短期延期 - 租金价差不包括COVID调整，未计算包含COVID影响的价差 [101] - 租金价差指标基于12个月回顾 [103] - 明年大部分再融资可能是长期融资，期限在5 - 10年，可能会有一到两次延期 [105] 问题10: 停车和业务开发收入与疫情前水平的接近程度 - 预计到2022年将恢复到疫情前水平，目前已大幅反弹，本季度3000万美元收入已超过一半，预计明年上半年接近疫情前水平 [108][109] 问题11: 投资组合的续租率及其趋势，以及经济入住率与签署入住率的差异 - 2021年到期面积中，81%已获承诺，19%处于意向书阶段 [114] - 租赁入住率通常比实际入住率高约2% - 3%，目前约为3% [116] 问题12: 决定发行多少股权以及何时发行的因素，以及2022年股权发行假设是否仍然相关，以及不同组别的物业在租金方面的差异 - 2021年和2022年的股权发行假设是用于说明去杠杆的通用占位符，并非硬性假设，是否再次使用ATM发行股权取决于股价，2022年是否发行股权尚不确定 [119] - 公司在整个投资组合中都看到了良好的租赁需求，不按物业排名区分价差，2021年基于需求和租赁活动，似乎获得了一些定价权 [121]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度资金运营现金流为每股0.45美元，低于2020年第一季度的每股0.81美元，符合预期 [23] - 第一季度发生2900万美元与新冠疫情相关的租金减免，预计第二季度此类减免金额将大幅减少 [24][25] - 同店净营业收入本季度下降29%，若不计租金减免，降幅为15% [25] - 2021年资金运营现金流预计在每股1.77 - 1.97美元之间 [26] - 2020年坏账费用为5200万美元，2021年第一季度环比持平，公司承担部分不足300万美元 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 截至目前，与前200大全国零售商中的190家达成承诺，未解决比例降至1%，租金回收率持续提高，2020年第四季度达97%，2021年第一季度达95% [37][38] - 过去12个月租赁价差为 - 2.1%，较上季度的 - 3.6%有所改善 [45] - 截至2021年3月31日，投资组合平均租金为每平方英尺63.47美元，较2020年3月增长1.6%，较2020年12月31日增长2.6% [45] - 2021年到期租赁面积中，70%已达成承诺，30%处于意向书阶段，高于2020年第四季度的60%和40% [46] - 第一季度签署181份租约，租赁面积70万平方英尺，与2020年第一季度基本持平 [49] 销售业务 - 2021年第一季度，剔除餐饮类别后，投资组合销售额较2019年第一季度增长2%；亚利桑那州资产销售额较2019年第一季度增长11.5% [16] - 2021年3月，亚利桑那州销售额较2019年3月增长18% [17] - 2021年3月，除餐饮外所有类别销售额均实现正增长，较2020年3月增长137%，较2019年3月增长9.2% [40] - 2021年第一季度销售额较2020年第一季度增长21%，较2019年第一季度仅下降2%；剔除餐饮后，较2019年第一季度增长近2% [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国大部分地区疫情得到控制，公司多数市场新冠日感染率大幅下降，46%的美国人口至少接种一剂疫苗 [9] - 债务资本市场出现积极迹象，零售交易条件逐步改善 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为2021年是过渡年，将从疫情影响中恢复，预计未来几年租赁需求将推动入住率恢复正常，实现运营增长并使业务多元化 [28][29] - 持续推进将新概念和不同用途引入购物中心的计划，优先考虑填补空置空间 [51] - 计划出售非核心资产以降低杠杆率，加速债务与EBITDA比率的下降 [68] - 利用运营现金流进行租赁资本支出，重启因疫情搁置的再开发项目 [80] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务处于转折点，入住率在第一季度触底至88%，预计疫情后将实现类似或更好的复苏 [10] - 租赁环境显著改善，交易流量恢复到疫情前水平，需求不仅来自传统零售商，还包括非传统用途 [12] - 销售额显著回升，消费者需求旺盛，预计2021年剩余时间和2022年入住率和净营业收入将大幅增长 [16][20] - 对业务前景持乐观态度，认为疫情影响逐渐消退，市场正在复苏 [8][11] 其他重要信息 - 公司在旗下物业设立九个疫苗接种诊所，每天接种约1万剂疫苗 [9] - 2021年通过出售普通股筹集7.32亿美元股权资金，出售非核心资产Paradise Valley获得1亿美元，并用所得款项和手头现金偿还10亿美元债务 [17] - 公司资产负债表上有4.5亿美元现金和信贷额度，预计今年扣除股息后运营现金流将达约2亿美元 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 6月15日加州全面开放经济对公司商场销售和客流量有何影响 - 公司认为这将产生重大积极影响，目前加州餐厅和美食广场仍受限制，全面开放将增加客流量和销售额 [60] 问题2: 引入Primark是否意味着公司投资组合将转向更多价值零售商 - 公司表示不会，Primark虽为价值导向，但极具吸引力，公司会根据市场和投资组合需求合理布局价值零售 [62] 问题3: 未来12 - 18个月租赁价差如何建模 - 公司认为未来1.5 - 2年租赁价差可能持平，为填补疫情导致的空置空间，租金会有一定压力，待入住率恢复到91% - 92%的正常水平后情况会改善 [65][66] 问题4: 目前杠杆率情况及未来24 - 36个月债务与EBITDA比率的变化 - 公司目前前瞻性净债务与EBITDA比率处于高位数，预计通过运营增长和出售非核心资产，该比率将自然改善 [67][68] 问题5: 空置率与亚利桑那州和加州投资组合的地理差异 - 公司表示加州和纽约的物业在2020年平均关闭约五个月，与零售商的谈判延迟，因此这些地区的空置问题更严重 [70][71] 问题6: 第一季度2900万美元租金减免中是否有2021年第一季度的重大组成部分 - 公司表示98%的租金减免与2020年交易相关 [73] 问题7: 第一季度百分比租金大幅增长的原因及未来是否会持续 - 公司认为部分原因是与一些本地租户签订短期百分比租金协议，这种高水平增长不会持续，随着2021年推进将逐渐消退 [77] 问题8: 第一季度来自非合并合资企业的其他收入增加的原因 - 公司表示这主要是通过风险投资公司间接投资零售商和房地产公司实现的已实现和未实现收益 [78] 问题9: 解决2021年主要债务后，公司资本分配的下一个优先事项及开展进攻性投资支出的条件 - 公司计划利用运营现金流进行租赁资本支出，重启再开发项目，出售非核心资产以获取额外流动性用于去杠杆或再投资 [80] 问题10: 交易环境趋势及目前市场上的资产情况 - 公司出售的大多是非核心资产，非传统购物中心，目前传统区域购物中心交易较少，非传统资产市场需求更多样化 [82] 问题11: 恢复到2019年盈利能力和入住率的路径和时间 - 公司预计到2022年底入住率将接近之前水平，净营业收入也将在未来几年恢复到更正常的增长水平，2022 - 2023年可能有高于平均水平的增长 [85][86] 问题12: 已核销租金是否有收回可能 - 公司认为准备金评估准确，不太可能出现大幅反弹，对剩余应收账款的评估感到满意 [87] 问题13: 确认资金运营现金流指导范围不变的抵消因素 - 公司表示市场环境改善、间接投资收益增加和终止费用可能提高等因素相互抵消，使其对确认指导范围有信心 [89] 问题14: 风险投资回报是否会持续 - 公司希望风险投资回报能够持续，但不建议将其纳入指导或预测 [90] 问题15: 未来如何优先考虑各种资金来源 - 公司计划继续通过运营现金流、出售非核心资产等多种方式去杠杆，优先考虑降低债务与EBITDA比率 [94] 问题16: 交易市场情况及对出售物业的看法 - 公司认为目前有很多投资者寻求零售领域的回报，但传统购物中心资产无人积极收购，正在洽谈的是非购物中心资产 [96] 问题17: 降低信贷额度利差所需的杠杆水平及其他条件 - 公司已在降低杠杆方面取得进展，预计到第四季度可能将利差降低50个基点 [98] 问题18: 未抵押或无股权质押可出售的资产数量 - 公司表示新信贷额度结构不会阻碍出售非核心资产或为有价值资产融资的能力，有较大灵活性 [99]

公司物业持有情况 - 截至2021年3月31日，运营合伙企业拥有或持有46个区域购物中心和5个社区/大型购物中心，总可租赁面积约5000万平方英尺[115] 资产出售与投资 - 2021年3月29日，公司以1亿美元出售Paradise Valley Mall，获得约560万美元资产出售收益，并以5%的所有权权益重新投资新合资企业，用9530万美元净收益偿还信贷额度[118] - 2021年3月29日，公司以1亿美元将Paradise Valley Mall出售给新成立合资企业，同时选择以5%所有权权益再投资，获得9530万美元净收益[200] 贷款延期与新增 - 2020年9月15日，公司对Danbury Fair Mall的1.91亿美元贷款进行延期，原到期日从2020年10月1日延至2021年4月1日，后又延至2021年7月1日[119] - 2020年11月17日，公司在Tysons VITA的合资企业获得9500万美元新贷款，有效利率3.43%，2030年12月1日到期，公司使用4500万美元初始收益用于一般公司用途[120] - 2020年12月10日，公司向Fashion District Philadelphia的合资企业提供1亿美元贷款，用于偿还抵押贷款，使该贷款从3.01亿美元减至2.01亿美元，该贷款2024年1月22日到期，利率为LIBOR加3.5%，下限为0.50%[121] 信贷协议变更 - 2021年4月14日，公司终止现有信贷安排，签订新信贷协议，提供总计7亿美元信贷额度，包括5.25亿美元循环贷款（2023年4月14日到期，有一年延期选项）和1.75亿美元定期贷款（2024年4月14日到期）[127] - 2021年4月14日，公司偿还并终止现有信贷安排，签订新信贷协议，总信贷额度7亿美元，包括5.25亿美元循环贷款和1.75亿美元定期贷款，同时偿还9.85亿美元债务[172] - 2021年4月14日，公司终止现有信贷安排，签订新信贷协议，总额度7亿美元，借款利率为LIBOR加2.75%，同时偿还9.85亿美元债务[203] - 2021年4月14日，公司偿还了循环信贷额度下全部14.8亿美元未偿债务，并在新信贷安排下借款4.95亿美元[220] 项目开发与投资 - 公司与Hudson Pacific Properties的合资企业将One Westside重新开发为58.4万平方英尺创意办公空间和9.6万平方英尺餐饮娱乐空间，预计2022年完成，项目总成本估计在5 - 5.5亿美元之间，公司按比例分担1.25 - 1.375亿美元，截至2021年3月31日已出资8580万美元[128] - 公司与Simon Property Group的合资企业开发洛杉矶奥特莱斯，一期约40万平方英尺，二期增加16.5万平方英尺，截至2021年3月31日公司已出资3960万美元[129] - 公司预计在其拥有或部分拥有的Sears门店再开发上按比例分担1.3 - 1.6亿美元，截至2021年3月31日已出资3820万美元[130] 股票发行计划 - 公司在2021年2月1日和3月26日启动“按市价”发行计划，每个计划可发行和出售总发行价高达5亿美元的普通股，两个计划总计可达10亿美元[136] - 公司在2021年2月1日和3月26日分别注册“按市价”发行计划，每个计划最高可发行总售价达5亿美元的普通股，两个计划总计可达10亿美元[193] - 截至2021年3月31日，2月发行计划发行36,001千股，净收益477,283千美元，佣金9,746千美元；3月发行计划发行9,991千股，净收益119,724千美元，佣金2,449千美元[194] - 截至2021年3月31日，2月发行计划剩余约1270万美元普通股可销售，3月发行计划剩余约3.356亿美元可销售[195] 通胀与租约情况 - 近五年因通胀率较低，通胀对公司影响不大，约3% - 18%面积1万平方英尺及以下的租约每年到期[138] 租户销售情况 - 2021年第一季度，公司可比租户销售额较2019年第一季度（疫情前）仅低2.0%，排除餐饮类别后高1.9%；亚利桑那州可比租户销售额较2019年第一季度（疫情前）高7.2%，排除餐饮类别后高11.5%[154] - 2021年第一季度，公司可比租户销售额较2019年第一季度仅低2.0%，排除餐饮类别后高1.9%，在限制最少的亚利桑那州，可比租户销售额较2019年第一季度高7.2%，排除餐饮类别后高11.5%[169] 租赁入住与续租情况 - 租赁入住率从2020年3月31日的93.1%降至2021年3月31日的88.5%；截至2021年3月31日的过去12个月，续租价差每平方英尺减少1.16美元，降幅2.1%[155] - 2021年第一季度租赁收入同比下降约17%，排除追溯租金减免后下降8%，截至2021年3月31日，租赁入住率从2020年3月31日的93.1%降至88.5%[166] 到期租约情况 - 2021年到期租约约100万平方英尺，占商场和独立商店可租赁总面积的16.3%[156] 租约承诺与意向情况 - 公司已对2021年剩余到期面积的70%有承诺，另有30%处于意向书阶段[157] 新租约签订情况 - 公司签订102份新店铺租约，总面积约61.7万平方英尺，计划2021年开业[158] - 截至2021年3月31日的过去12个月，公司签订160份新租约和394份续租约，总面积约200万平方英尺，平均租户补贴为每平方英尺16.22美元[159] - 2021年第一季度，公司签署181份租约，租赁面积70万平方英尺，与2020年第一季度持平，2021年已签订102份新门店租约，总面积约61.7万平方英尺，另有近100份租约正在协商，总面积近80万平方英尺[167][168] 收租情况 - 公司2020年12月31日止三个月收租约97%，2021年3月31日止三个月收租约95%[162] 租户破产情况 - 2020年有42起租户破产申请，涉及322份租约、约600万平方英尺和8540万美元年租赁收入；2021年有6起，涉及47份租约、约20.7万平方英尺和690万美元年租赁收入[163] 保险索赔情况 - 截至2021年3月31日，公司认为不太可能从新冠疫情业务中断保险索赔中获得赔偿[164] 租金减免与延期情况 - 2020年和2021年第一季度，公司分别获得5640万美元和2890万美元租金减免，2020年和2021年第一季度分别协商3290万美元和60万美元租金延期，截至2021年3月31日，1180万美元租金延期未偿还，其中1100万美元计划2021年偿还[165] 收入变化情况 - 2021年第一季度与2020年同期相比，租赁收入减少3120万美元，降幅14.8%，其他收入从930万美元降至530万美元，管理公司收入从700万美元降至560万美元[174][175] - 2021年第一季度与2020年同期相比，未合并合资企业权益收入减少780万美元，资产出售或减记净损失减少1540万美元，净（亏损）收入减少7650万美元，归属于普通股股东和单位持有人的FFO（摊薄），排除与钱德勒永久产权相关的融资费用后，从2020年的1.227亿美元降至2021年的7560万美元，降幅38.4%[182][183][184][185] - 2021年第一季度公司净亏损6.3604亿美元，2020年同期净利润为752.2万美元[217] - 2021年第一季度可分配给普通股股东和单位持有人的基本和摊薄后FFO为7300.4万美元，2020年同期为1.68389亿美元[217] 费用变化情况 - 2021年第一季度与2020年同期相比，购物中心和运营费用增加540万美元，增幅7.7%，租赁费用从740万美元降至520万美元，管理公司运营费用减少140万美元，REIT一般及行政费用增加130万美元，折旧和摊销减少380万美元，利息费用增加4580万美元[176][177][178][179][180][181] 现金流量变化情况 - 2021年与2020年相比，经营活动提供的现金增加250万美元，投资活动提供的现金增加1.151亿美元，融资活动提供的现金增加190万美元[186][187][188] 现金与支出情况 - 截至2021年3月31日，公司约有12亿美元现金，公司预计2021年剩余时间用于开发、重建、扩建和翻新的支出少于8000万美元[189][190] - 2021年第一季度现金股息和分配为2670万美元，由手头现金提供资金；3月31日，公司现金及现金等价物为10.838亿美元[204] 债务情况 - 2021年3月31日，公司未偿还贷款债务总额为87亿美元，包括60亿美元合并债务、减4.599亿美元非控股权益、加31亿美元非合并合资企业债务按比例份额[197] - 截至2021年3月31日，公司有15亿美元循环信贷额度，借款利率为LIBOR加1.65%，总借款14.8亿美元减130万美元未摊销递延融资成本，总利率2.73%，可用额度1970万美元[202] - 截至2021年3月31日，公司一家合资企业有5000万美元债务可能由公司承担；公司有4090万美元信用证担保责任，其中4060万美元由受限现金担保[206][207] - 截至2021年3月31日，公司合同义务总计72.93381亿美元，其中一年内到期20.896亿美元，1 - 3年到期16.24515亿美元，3 - 5年到期14.07506亿美元，超过五年到期21.7176亿美元[208] - 截至2021年3月31日，合并中心长期固定利率债务总计43.24589亿美元，平均利率4.00%；浮动利率债务总计17.0632亿美元，平均利率2.07%；总债务60.30909亿美元，公允价值59.49776亿美元[219] - 截至2021年3月31日，非合并合资企业中心长期固定利率债务总计30.29801亿美元，平均利率3.81%；浮动利率债务总计8367.5万美元，平均利率1.95%；总债务31.13476亿美元，公允价值30.51983亿美元[219] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，合并中心固定利率债务总额均为43亿美元，平均利率分别为4.00%和3.98%；浮动利率债务总额均为17亿美元，平均利率分别为2.07%和2.08%[221] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司按比例计算的非合并合资企业中心固定利率债务总额均为30亿美元，平均利率分别为3.81%和3.82%；浮动利率债务分别为8370万美元和7050万美元，平均利率分别为1.95%和2.02%[222] - 基于2021年3月31日18亿美元的浮动利率债务，利率上升1%将使公司未来每年的收益和现金流减少约1790万美元[224] - 固定利率债务包含4亿美元浮动利率银行及其他应付票据，四份利率互换协议将4亿美元未偿余额从LIBOR加1.65%的浮动利率转换为4.50%的固定利率直至2021年9月30日[219] 利率协议情况 - 截至2021年3月31日，公司有一份利率上限协议和四份利率互换协议[223] 利率替代情况 - 2023年6月30日后若LIBOR停用，公司及其合资企业的可变利率债务和利率互换的利率将基于替代变量利率[226] - 2021年3月5日，FCA宣布美元LIBOR在2023年6月30日后将不再公布，公司及合资企业可变利率债务和利率互换将采用替代利率[226] 债务公允价值计算情况 - 公司长期债务公允价值基于现值模型估算，抵押应付票据公允价值计算包含信用价值调整[225]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 Table of Contents FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE FISCAL YEAR ENDED DECEMBER 31, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE TRANSITION PERIOD FROM ________ TO ________ Commission File No. 1-12504 THE MACERICH COMPANY (Exact name of registrant as specified in its charter) | Maryland | | | 95-4448705 | | ...

财务数据和关键指标变化 - 第四季度资金运营现金流为每股0.45美元，低于2019年第四季度的每股0.98美元 [20] - 本季度同店净营业收入下降33%，全年下降22% [20] - 2020年全年，公司因新冠疫情相关租金减免、公共区域及附属收入下降、营业收入减少、坏账费用增加、资产销售或减记损失等因素，导致净营业收入下降约1.62亿美元 [21][22][23][24][25][29] - 2021年资金运营现金流预计在每股2.05 - 2.25美元之间 [29] - 预计2021年下半年同店净营业收入将实现强劲的两位数增长 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租金收取方面，4 - 5月租金收取率为35%，第三季度增至80%，第四季度达到92%且逐周上升，1月也保持在90%以上 [8][14] - 租赁业务方面，第四季度租赁活动显著回升，成交量达到2019年第四季度疫情前水平的90%；2021年到期租约目前已签约60%，大部分剩余租约处于意向书阶段 [15][16] - 零售业务方面，零售商客流量和销售额持续回升，客流量达到疫情前的80%，销售额平均达到疫情前的85% [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司市场内新冠每日感染病例显著下降，阳性率降低，住院人数较一个月前大幅减少；目前美国10%的人口至少接种了一剂疫苗，且疫苗分发速度正在加快 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续采取成本削减和成本控制措施，并将其延续至2021年 [17] - 公司致力于将物业转变为集办公、住宅、酒店、医疗、教育等多种用途于一体的城镇中心，以满足现代消费者的需求 [55] - 行业方面，新冠疫情加速了数十家零售商的破产，但也有一些零售商在疫情后变得更加强大，公司与众多传统零售商、新兴品牌和电动汽车制造商保持着深入的合作洽谈 [52][53][54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年是极具挑战的一年，公司通过采取一系列措施成功应对了疫情带来的冲击，目前情况正在逐周改善 [7][8][9] - 2021年将是过渡性的一年，虽然租户的新冠疫情解决方案协议会对公司产生一定影响，但预计下半年租赁环境将逐步改善，入住率将有所提升 [13][14] - 公司对2021年及业务复苏持乐观态度，随着疫苗接种工作的推进、政府财政刺激措施的持续以及市场消费者被压抑的需求释放，预计公司的客流量和销售额将进一步改善 [9][10][13][31] 其他重要信息 - 公司在可持续发展方面表现出色，连续六年在北美零售领域的全球房地产可持续发展基准排名中位居第一 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何从建模角度看待2022年入住率的回升 - 公司未提供2022年的指导，但已有近50万平方英尺的租赁协议将于2021年执行，还有超过40万平方英尺的租赁协议处于谈判阶段，这些将对2021 - 2022年的入住率产生积极影响；参考2009 - 2010年金融危机后的情况，预计需要几年时间才能使入住率完全恢复 [58][59] 问题2: 如何看待资产负债表上2.4亿美元应收账款的坏账费用 - 公司认为经济正在复苏，商场正在开放，经营环境日益健康，这将带动客流量和销售额的增长；公司在指导中不仅考虑了坏账费用，还预留了一定的不确定性准备金 [60][61][62] 问题3: 2021年净营业收入的预期增长情况 - 2021年上半年，由于新冠疫情相关的租金减免等因素，同店净营业收入预计将下降；下半年预计将实现强劲的两位数增长；目前公司暂不提供全年净营业收入的具体指导，待第一季度的不确定性消除后，有望提供更明确的指导 [64][65] 问题4: 2021年租赁活动的租金价差情况以及直线租金收入的正常水平 - 短期内，由于公司优先关注入住率，租金价差可能会受到一定压力；随着供应减少和需求回升，租金价差有望增加；直线租金收入在2021年上半年将保持较高水平，预计2022年将回归到1000 - 1500万美元的正常水平 [70][71][72] 问题5: 如何看待在当前股价水平下发行股权的意愿 - 公司提交了自动提款机（ATM）计划，但这只是一种备用工具，是否使用将根据公司和董事会的定期决策以及市场情况而定；如果使用，公司将在季度报告中披露相关信息 [74] 问题6: 如何看待处置资产作为资本来源的可能性 - 市场上有一定的资本和兴趣，但目前交易较少；公司不排除在2021年进行一些资产交易的可能性，但这不在公司的指导范围内，也不能作为确定的资金来源 [75][76] 问题7: 如果需要减少信贷额度以重新调整信贷安排，如何筹集资金进行偿还 - 公司资产负债表上有大约5.5亿美元的现金，减少部分信贷额度不会对公司造成问题，公司有足够的流动性来应对 [78] 问题8: 如何看待2021年降低杠杆率的紧迫性以及具体方式 - 考虑到当前息税折旧摊销前利润（EBITDA）的情况，应着眼于未来的增长；公司预计在偿还债务和支付股息后将产生大量现金，这些多余的现金可能会用于降低杠杆率 [79] 问题9: 抵押贷款延期和再融资是否存在现金限制 - 这种情况对公司来说比较少见，在某些情况下可能会有非常轻微的限制，但公司通常能够在不改变利率和很少或无需重新抵押的情况下执行1 - 3年的延期协议 [81] 问题10: 是否考虑削减股息以帮助公司调整资本结构 - 公司今年已将股息削减至基本的税收要求水平，预计2021年情况类似；股息决策由董事会决定，公司暂不提供相关指导 [83] 问题11: 目前未抵押资产池的情况以及其借款基础 - 公司大约有25项未抵押资产，虽然无法提供具体的净营业收入（NOI）数据，但这些资产足以支持公司现有的15亿美元信贷额度 [88][89] 问题12: 之前未使用ATM计划的原因以及现在重新启用的原因 - 上次ATM计划到期时，公司对股价不满意，因此未续约；此次股价的突然上涨促使公司重新考虑，认为这是一个有用的工具，所以重新启用；同时，每天通过ATM计划发行的股份不能超过交易量的10% [91][93] 问题13: 第四季度租金减免实际适用于本季度的比例以及租赁面积对公司的财务影响 - 第四季度租金减免实际适用于本季度的比例可能不到3% - 5%，主要涉及追溯期，尤其是第二季度；公司的小商铺总可租赁面积约为2100 - 2200万平方英尺，如果80万平方英尺的租赁协议全部实现，将使入住率提高350 - 400个基点 [95][96] 问题14: 公司在什么股价水平下会考虑使用ATM计划以及与安大略教师养老金计划的沟通情况 - 公司不会透露是否以及何时使用ATM计划以及具体的股价水平，这将根据当时的市场情况、流动性等因素决定；公司与股东的沟通是保密的 [99][102][103] 问题15: 投资者应如何看待恢复到之前94% - 95%入住率的净营业收入潜力、资本支出成本以及资本回报率 - 要将入住率从目前的88%提高到之前的水平，大约需要增加120万平方英尺的租赁面积；资本支出方面，公司会根据租户的信用状况谨慎决定是否提供租户补贴；不同项目的成本差异较大，需要时间来评估和筛选合适的交易 [106][107][108]

公司物业资产情况 - 截至2020年9月30日，运营合伙企业拥有或持有47个区域购物中心、5个社区/大型购物中心及其他资产，总可租赁面积约5100万平方英尺[117] 公司贷款相关情况 - 2019年1月10日，公司以3亿美元新贷款替换芝加哥时尚奥特莱斯现有贷款，有效利率4.61%，2031年2月1日到期[120] - 2019年2月22日，公司合资企业将阿特拉斯公园购物中心现有贷款额度从5780万美元增至8000万美元，到期日延至2021年10月28日，新增借款1840万美元[121] - 2020年9月15日，公司完成丹伯里公平购物中心1.91亿美元贷款延期协议，到期日从2020年10月1日延至2021年4月1日[129] 公司债务延期支付情况 - 2020年第二季度和7月，公司与19家抵押贷款机构达成协议，在疫情期间延期支付约4720万美元债务本息，其中880万美元已在9月30日前偿还，2810万美元将于年底前偿还，其余在2021年第一季度偿还[132] - 2020年第二和第三季度，公司与抵押贷款人达成协议，递延约4720万美元债务服务付款，其中880万美元已在第三季度偿还，2810万美元将于年底前偿还，其余在2021年第一季度偿还[169] 公司项目开发及出资情况 - 公司与哈德逊太平洋地产合资将One Westside重新开发为创意办公和餐饮娱乐空间，预计2022年完成，总成本5 - 5.5亿美元，公司预计承担1.25 - 1.375亿美元，截至9月30日已出资6990万美元[133] - 公司与西蒙地产集团50/50合资开发洛杉矶奥特莱斯，计划先开放约40万平方英尺，二期增加16.5万平方英尺，截至9月30日公司已出资3730万美元[134] - 因西尔斯门店关闭和租约拒绝，公司预计出资1.3 - 1.6亿美元进行重新开发，截至9月30日已出资3650万美元[135] 公司物业运营受疫情影响情况 - 2020年3月疫情爆发，公司多数物业部分或全部临时关闭，截至10月7日所有物业均已开放运营[136] - 因新冠疫情和政府命令，2020年3月公司约74%此前已出租的可租赁面积关闭；截至2020年10月7日，所有物业均已开放运营[160] 公司财务状况受租户影响情况 - 2020年第三季度部分租户延迟支付租金，部分租户继续请求延迟或减免10月及以后租金，公司财务状况和运营结果受到负面影响[138] 公司股息调整情况 - 2020年3月公司宣布普通股第二季度股息降至每股0.5美元，6月3日以现金和股票组合支付，现金不超股息总额20%即每股0.1美元；7月24日宣布第三季度现金股息降至每股0.15美元，9月8日支付；10月29日宣布第四季度现金股息为每股0.15美元，12月3日支付[139] - 2020年第二季度、第三季度和第四季度普通股现金股息分别为每股0.1美元、0.15美元和0.15美元，若2021年第一季度维持0.15美元股息，公司将保留约3.7亿美元现金[166][167] 通胀对公司影响及租约情况 - 过去五年因通胀率较低，通胀对公司影响不大；约5% - 15%面积1万平方英尺及以下的租约每年到期，若现有租约租金低于市场水平，公司可签订更高租金新租约[140] 公司租赁业务关键指标变化 - 租户每平方英尺销售额从2019年9月30日止十二个月的800美元降至2020年9月30日止十二个月的718美元；租赁入住率从2019年9月30日的93.8%降至2020年9月30日的90.8%；续租价差为每平方英尺2.61美元，较到期租金增长4.9% [158] - 2020年到期租约代表0.900万平方英尺面积，占商场和独立店铺总可租赁面积的14.0%；截至2020年9月30日，公司已签订约70%到期面积的租约，正协商另外16% [158] - 公司已签订190份新店铺租约，总面积超170万平方英尺；仅9个租户表示不打算或不确定能否开店，涉及面积6.2万平方英尺[158] - 截至2020年9月30日的过去十二个月，公司签订179份新租约和404份续租约，总面积约220万平方英尺，其中140万平方英尺与合并中心相关，平均租户津贴为每平方英尺19.18美元[159] - 2020年第二季度、第三季度和10月租金收取比例分别约为61%、80%和81%[161] - 2020年有39家租户申请破产，涉及304份租约、约600万平方英尺和8390万美元年度租赁收入[162] - 截至2020年9月30日，租赁收入较2019年同期减少18%，出租率从93.8%降至90.8%[164] 公司物业重建与处置情况 - 2020年与2019年9月30日止三、九个月对比，重建物业为天堂谷购物中心和某些新建开发项目，无处置物业[155] 公司中心定义情况 - 公司将运营完整对比期的中心定义为“相同中心”，对比期内进行重大重建、从合资企业转换或已处置的中心为“非相同中心”[154] 公司内部增长关键绩效指标 - 公司认为租户每平方英尺年销售额、入住率和续租价差是内部增长的关键绩效指标[157] 公司收入对比情况 - 2020年第三季度与2019年同期相比，租赁收入减少3880万美元（18.1%），其他收入从690万美元降至430万美元，管理公司收入从1000万美元降至600万美元[171][172] - 2020年前九个月与2019年同期相比，租赁收入减少8130万美元（12.8%），其他收入从2010万美元降至1660万美元，管理公司收入从2930万美元降至1980万美元[183][185] 公司可分配资金变化情况 - 2020年可分配给普通股股东和单位持有人的资金从2019年的1.332亿美元降至8340万美元，降幅37.4%[182] 公司未合并合资企业权益及相关指标变化 - 2019 - 2020年未合并合资企业权益（损失）收入减少5110万美元，租赁收入坏账准备从2019年的230万美元增至2020年的2220万美元[192] 公司资产出售或减记净收益及减值损失情况 - 2019 - 2020年资产出售或减记净收益增加1330万美元，2020年有3670万美元减值损失等[193] 公司净（损失）收入变化情况 - 2019 - 2020年净（损失）收入减少1.134亿美元，主要受COVID - 19影响[194] 公司摊薄FFO变化情况 - 2019 - 2020年归属于普通股股东和单位持有人的摊薄FFO（扣除与Chandler Freehold相关的融资费用）从3.888亿美元降至2.666亿美元，降幅31.4%[195] 公司经营活动现金情况 - 2019 - 2020年经营活动提供的现金减少2.069亿美元，主要因租户和其他应收款增加1.287亿美元等[196] 公司投资活动现金情况 - 2019 - 2020年投资活动使用的现金增加1.394亿美元，主要因应收票据收益减少6580万美元等[197] 公司融资活动现金情况 - 2019 - 2020年融资活动提供的现金增加8.158亿美元，主要因抵押贷款等付款减少9.953亿美元等[198] 公司总未偿贷款债务情况 - 截至2020年9月30日，公司总未偿贷款债务为87亿美元，包括59亿美元合并债务等[207] 公司现金股息和分配资金来源情况 - 2020年前九个月现金股息和分配为1.552亿美元，6510万美元来自经营活动，9010万美元来自手头现金[212] 公司合资企业债务及偿还计划情况 - 截至2020年9月30日，公司一项合资企业有1.505亿美元债务可能对公司有追索权，公司计划在第四季度偿还1亿美元[214] 公司不同时期净（亏损）收入及FFO对比情况 - 2020年和2019年第三季度，公司归属净（亏损）收入分别为-2219.1万美元和4637.1万美元；前九个月分别为-3978.5万美元和6992.9万美元[225] - 2020年和2019年第三季度，基本和摊薄后归属于普通股股东和单位持有人的FFO分别为9847.1万美元和17057.9万美元；前九个月分别为36002.1万美元和45372.3万美元[225] - 2020年和2019年第三季度，排除Chandler Freehold融资费用后，基本和摊薄后归属于普通股股东和单位持有人的FFO分别为8336.7万美元和13324.2万美元；前九个月分别为26658.4万美元和38881.7万美元[225] - 2020年和2019年第三季度，排除Chandler Freehold融资费用和债务清偿净损失后，基本和摊薄后归属于普通股股东和单位持有人的FFO分别为8336.7万美元和13324.2万美元；前九个月分别为26658.4万美元和38916.8万美元[225] 公司债务利率及金额情况 - 截至2020年9月30日，合并中心固定利率长期债务总计43.57037亿美元，平均利率3.99%；浮动利率长期债务总计15.1亿美元，平均利率1.80%[227] - 截至2020年9月30日，非合并合资企业中心按公司比例计算的固定利率长期债务总计30.15968亿美元，平均利率3.81%；浮动利率长期债务总计2.15152亿美元，平均利率2.12%[227] - 合并中心2020年9月30日和2019年12月31日固定利率债务均为44亿美元，平均利率均为3.99%；浮动利率债务分别为15亿美元和8.5亿美元，平均利率分别为1.80%和3.36%[227] - 非合并合资企业中心公司按比例计算的2020年9月30日和2019年12月31日固定利率债务均为30亿美元，平均利率均为3.81%；浮动利率债务分别为2.152亿美元和1.961亿美元，平均利率分别为2.12%和3.69%[228] - 截至2020年9月30日，合并中心固定利率债务总额为44亿美元，平均利率3.99%；浮动利率债务总额为15亿美元，平均利率1.80%[227] - 2019年12月31日，合并中心固定利率债务总额为44亿美元，平均利率3.99%；浮动利率债务总额为8.5亿美元，平均利率3.36%[227] - 截至2020年9月30日，公司在非合并合资中心固定利率债务的按比例份额为30亿美元，平均利率3.81%；浮动利率债务的按比例份额为2.152亿美元，平均利率2.12%[228] - 2019年12月31日，公司在非合并合资中心固定利率债务的按比例份额为30亿美元，平均利率3.81%；浮动利率债务的按比例份额为1.961亿美元，平均利率3.69%[228] 公司市场风险及管理情况 - 公司主要市场风险是利率风险，通过维持固定利率长期债务与总债务比例、使用利率上限和/或掉期、使用国债利率锁定、利用有利市场条件等方式管理[226] - 公司主要市场风险为利率风险，通过维持固定利率长期债务与总债务的比例等方式管理[226] 公司经营和财务业绩报告指标情况 - 公司使用FFO和净收入报告经营和财务业绩，认为FFO和摊薄后FFO是房地产行业补充指标，可用于比较不同时期经营和财务结果[222] 公司利率协议情况 - 截至2020年9月30日，公司有1份利率上限协议和4份利率互换协议[229] 利率上升对公司收益和现金流影响情况 - 利率上升1%，基于2020年9月30日17亿美元的浮动利率债务，公司未来每年收益和现金流将减少约1730万美元[230] 公司长期债务公允价值估算情况 - 公司长期债务公允价值基于现值模型估算，应付抵押票据公允价值计算包含信用价值调整[231] 公司可变利率债务和利率互换利率受LIBOR影响情况 - 若LIBOR停用，公司及其合资企业的可变利率债务和利率互换的利率将基于替代可变利率[232] - LIBOR预计在2021年底前可用，之后可能停用或无法使用[232]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度资金运营现金流为每股0.52美元，低于2019年第三季度的每股0.88美元 [17] - 同店净营业收入本季度下降29%，年初至今下降17% [17] - 年初至今报告了5700万美元的额外坏账准备金，包括5000万美元的坏账费用和700万美元的以现金为基础核算的租户租赁收入冲销 [19] - 年初至今记录了超过2000万美元的非经常性短期租金援助，预计将持续到2020年第四季度 [19] - 第三季度平均租金收取率为80%，10月超过80% [9][20] - 现金从6月30日的5.73亿美元增加到9月30日的6.3亿美元，目前约有6.75亿美元现金 [10][20] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度签署了120份租约，涉及34.2万平方英尺，是第二季度签署交易数量和面积的3倍多 [28] - 截至目前，已对2021年到期的26%的租赁面积有承诺，另有67%处于意向书阶段，总租赁活动超过90% [29] - 第三季度开放了44个新租户，27.6万平方英尺，年租金达1130万美元，为去年同期开业数量的65%，但面积多15%，年租金基本相同 [30] 零售业务 - 第三季度每平方英尺的投资组合相关销售额为718美元，低于2019年第三季度末的每平方英尺800美元 [27] - 9月，对于整月开放的中心，排除苹果和特斯拉后，销售额实际上是去年同期的92% [27] 餐饮业务 - 投资组合中有247家餐厅，目前94%已开业 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 客流量总体约为去年的80%，销售额平均为去年的90% [11] - 截至目前，所有中心均已开放，租户积极为繁忙的假日季做准备 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将商场转变为“城镇中心”的定位未变，虽部分娱乐、体验类概念引入进程放缓，但该类别仍活跃且未来会以不同形式回归 [52] - 后疫情时代，公司计划处置非核心资产以降低杠杆水平，目前利用运营现金流进行短期去杠杆操作 [56] - 对于大型格式的空置店铺，公司将进行非传统零售用途的改造，如多户住宅、酒店、娱乐综合体等 [73] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度虽仍受疫情影响，但多数指标好于第二季度，预计2020年第四季度和2021年将比2020年第二和第三季度好很多 [6][14] - 虽仍有不确定性暂不提供2020年盈利指引，预计第四季度运营结果仍有波动，但相信2020年是公司运营结果的低谷 [18] - 预计2021年破产申请数量不会像2020年那样多，预计租赁拒绝将导致约3%的累计入住率下降，其中约一半已体现在第三季度报告的90.8%入住率中，其余店铺将在第四季度关闭 [18] - 预计2021年交通收入项目将增加，包括百分比租金、临时租户收入、停车场收入、广告、赞助、自动售货机和其他附属物业驱动的收入 [19] 其他重要信息 - 公司采取了一系列健康和安全措施，包括升级空气过滤系统、聘请专家审查和建议协议和政策等 [8] - 加利福尼亚州的15号提案若通过将增加商业地产的财产税，目前该提案支持率为48.7%，反对率为51.3% [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 部分封闭式购物中心开业较晚，是否能为2020年假日季备足库存 - 多数零售商有管理库存的经验，对开业时间有预期，库存和员工准备情况良好，为假日季做好了准备 [36][37] 问题2: 公司是否对费城时尚区的债务和担保承担全部责任 - 该贷款为联合贷款，宾夕法尼亚房地产投资信托基金和公司各承担一半义务 [38] 问题3: 2021年租赁活动的租金价差与本季度报告相比如何 - 尚未计算该价差，目前公司重点关注入住率，预计价差可能会有所下降，且续约倾向于短期，以便在未来环境改善时获得更好价格 [42][43] 问题4: 公司顶级四分位投资组合与后三个四分位相比，租户兴趣和活动水平如何 - 疫情期间业务停滞，零售商重新开业并交易一段时间后，兴趣开始增加，顶级20处物业目前有一些优质空间开放，吸引了一些有实力的零售商 [46][47] 问题5: 第三季度可计费租金与第一季度相比如何 - 第三季度计费率较第一季度有所下降，主要因短期租金优惠和破产导致的店铺关闭，但具体数据需后续离线提供 [50][51] 问题6: 疫情是否改变了公司向租户推销资产的方式 - 公司将商场转变为“城镇中心”的定位未变，虽部分娱乐、体验类概念引入进程放缓，但该类别仍活跃且未来会以不同形式回归 [52] 问题7: 公司如何考虑解决整体杠杆水平较高的问题 - 目前资本市场关闭，不是筹集资金去杠杆的好时机，预计疫情和疫苗后情况会恢复正常，届时将处置非核心资产以降低杠杆水平，同时当前运营现金流超过股息水平，可用于短期去杠杆 [54][56] 问题8: 7月延长的信贷额度，在 refinance 时能否获得全部15亿美元收益，以及合资伙伴是否有不愿出资的情况 - 正在与信贷额度的银行进行新信贷额度的讨论，目前尚不确定条款和金额，公司有一定现金可用于减少信贷余额，合资伙伴在疫情期间与公司一样谨慎对待资本支出，预计疫情后资本支出会增加 [57][58] 问题9: 目前的观察名单以及对未来入住率的预期如何 - 由于疫情，观察名单上的租户加速破产，目前观察名单较短，多数破产租户为重组而非清算，公司通常能在破产后保留约65%的店铺开业 [60] 问题10: 公司对延期还款流程的最新情况如何，是否仍是19家商场 - 已完成或确定了五项近期有担保到期债务中的两项，仍在处理熨斗购物中心、绿亩购物中心和绿亩广场的债务，预计会成功；19处资产已与贷款服务商或资产负债表贷款人达成延期偿还债务服务的协议，目前正在偿还延期的债务，还款将持续到2021年第一季度 [63][64] 问题11: 目前支付的股息是由应税收入驱动的吗，明年股息是否会增加 - 支付股息是基于应税收入，公司会在支付股息时考虑应税收入，明年股息是否增加取决于应税收入情况，房地产投资信托基金需支付90%的应税收入作为股息 [67][70] 问题12: 鉴于大型健身和影院行业的压力，公司如何填补百货商店的空置空间，是否有将这些空间用于非零售用途的意愿 - 过去一个季度已与迪克斯体育用品等达成多项交易，将空置店铺用于非传统零售用途，如医院、多户住宅、酒店和娱乐综合体等 [73] 问题13: 已安装投资组合中的最低租金较上一季度下降9%的驱动因素是什么，第四季度预计会有哪些额外影响 - 下降因素包括坏账准备、短期非经常性租金援助和入住率下降；第四季度可能仍会受到现金基础收入冲销、租金优惠和入住率影响 [76][78] 问题14: 终止费用与哪些大型租户相关，第四季度预计如何，土地销售是否计入损益表或资金运营现金流 - 不具体提及租户，预计终止费用相对于去年仍将保持较高水平；土地销售计入资金运营现金流，约为1100万美元（扣除税收准备金后） [79] 问题15: 整体商场的转化率以及租户趋势如何 - 虽无具体商场转化率数据，但整体来看，客流量下降但销售额上升，表明购物者转化率提高，因为他们在网上进行了研究，到商场后目标明确直接购买 [83][84] 问题16: 未来几个月哪些因素会让公司有信心为2021年全年提供指引，而对第四季度指引有所保留 - 中心开放且租户正常交易、与全国零售商的合作取得进展、租金收取率持续提高等因素让公司对2021年有信心；第四季度与部分零售商的协商仍在进行，存在不确定性，预计随着时间推移，零售商对后疫情时代更有信心，公司在2021年1月更有能力提供指引 [85][87] 问题17: 哪些租户类别有扩张意向 - 传统零售领域有很多扩张情况，如美国鹰的新品牌OFFLINE、加拿大的Aritzia、李维斯、露露乐蒙、J.Crew、Madewell等 [90] 问题18: 公司是否与两家近期申请破产的低质量同行有共同贷款人，以及这两家公司违约的原因 - 公司与它们有共同的房地产投资信托基金无担保贷款人；其中一家公司因有5%的贷款人拒绝支持，根据文件规定选择了破产，预计会很快完成重组 [92][93] 问题19: 第二季度、第三季度和10月租金收取率的分母是否有变化 - 租金收取率的计算方式一直保持一致 [94][95]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第二季度资金运营为每股0.39美元，较2019年第二季度的每股0.88美元大幅下降 [20] - 本季度同店净营业收入下降23%，年初至今同店净营业收入下降11% [20] - 2020年第二季度与2019年第二季度相比，季度坏账费用增加3700万美元，公司份额的坏账费用总计4000万美元，占第二季度租赁收入的14%和第二季度未收租赁收入的24%，仅坏账费用增加就导致第二季度同店净营业收入下降17.5% [21] - 最低租金和租户回收收入下降600万美元 [22] - 特色租赁收入、百分比租金和业务发展的总和下降800万美元 [22] - 其他收入和损失下降1700万美元 [22] - 非现金收入下降900万美元 [23] - 购物中心费用有利1000万美元 [23] - 利息费用增加导致本季度资金运营下降约400万美元 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，截至目前，公司已从2020年到期的近87%的租赁面积获得续租承诺 [39] - 目前租赁管道包括138家零售商，总面积达130万平方英尺，截至目前只有6家零售商表示不再计划开业，相当于130万平方英尺管道中的4.7万平方英尺 [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至7月10日，除纽约市的两处资产外，公司所有资产均已重新开放，对于开放至少八周的购物中心，销售额正接近疫情前水平 [9] - 4月和5月约40%的租户支付了租金，6月现金收款率为58%，7月目前为66%且每天都在增加，8月第一周收款率为51%，有望超过7月 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司的主要目标是将其物业转变为具有多种用途和独特吸引力的城镇中心，这一战略在疫情期间保持不变 [47] - 疫情加速了许多数字原生品牌的销售增长，但电子商务无法弥补实体店的销售和利润损失，全渠道商业模式对大多数零售商变得至关重要 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度是非常独特和具有挑战性的季度，由于大多数购物中心在本季度的三分之二时间内关闭，业绩受到明显不利影响，但第三和第四季度将比2020年第二季度好得多 [7][18] - 虽然不能假设不会再有进一步的破产申请，但预计未来破产申请的数量不会像现在这样多，且大多数已申请破产的是重组而非完全清算 [25] - 2020年将是公司的财务低谷，2021年及以后，受物业关闭影响较大的临时收入来源应会显著改善 [24][26] 其他重要信息 - 公司采取了一系列措施来提高所有城镇中心的安全性，包括升级空气过滤系统、聘请专家提供建议等 [11] - 公司已与抵押贷款人达成协议，推迟支付约4700万美元的第二和第三季度债务本息，其中3700万美元将在年底前偿还，其余将在明年第一季度偿还 [30] - 公司正在与一家人寿保险公司就泰森角的住宅塔楼泰森VITA的抵押贷款融资进行谈判，预计贷款金额约为9500万美元，利率约为3.3%，期限为10年，仅支付利息 [31] - 公司正在积极与有担保贷款人合作，延长五笔无追索权的有担保抵押贷款 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2020年假期库存水平与2019年相比的预期 - 零售商将处理掉大部分在关闭期间积累的过剩库存，预计年底库存会比去年略少，假期促销活动可能减少，利润率会更好 [50] 问题: 纽约市的两处资产和加州的九家封闭式购物中心开放后，是否会提高租金收款率和同店净营业收入 - 租户开业并解决关闭期间的租金问题后，现金流会增加，预计这11家购物中心开放后收款率会加速上升，第三季度收款率将高于7月，8月收款率已高于7月 [51] 问题: 租赁付款情况中，可能走向法律诉讼的租户占租赁或收入的百分比 - 约5% - 10%的租户可能走向法律诉讼，这是少数情况 [55] 问题: 亚马逊对入驻公司物业的兴趣 - 公司管理层不对此发表评论，将相关问题留给亚马逊回应 [57] 问题: 近期到期的抵押贷款延期谈判对象是CMBS还是人寿保险公司，延期是否包括利率调整，以及融资困难是价格问题还是长期资金需求不足 - 谈判对象包括CMBS和人寿保险公司，预计是短期延期，经济条款不会有重大变化，主要是资本市场目前对公司产品接受度不高，而非价格问题，公司认为这些贷款质量良好，有信心成功延期 [60][61] 问题: 明年到期的循环信贷额度是否已在考虑重新安排，以及管理层对此的看法 - 公司正在进行相关工作，与银行保持密切沟通，管理层对此有信心 [63][64] 问题: 24%的未收租金准备金的构成 - 一半的准备金与破产相关，其余主要集中在一些本地租户和餐厅 [66][67] 问题: 公司商场中本地租户的占比 - 本地租户占比约为8% - 10% [68] 问题: PPP贷款到期后，相关租户是否会成为下半年的担忧 - 由于租户已开业并产生现金流，第三和第四季度的坏账准备金预计会远低于第二季度 [69] 问题: 第三和第四季度坏账改善情况 - 历史上公司每年坏账在500万 - 1000万美元之间，本季度4000万美元的坏账非常罕见，预计第三和第四季度将接近正常水平，每季度约500万美元 [72] 问题: 本季度直线租金冲销情况 - 直线租金下降约400万美元，主要是对应收账款评估的冲销 [74] 问题: 考虑到循环信贷额度到期和其他贷款问题，以及当前借贷市场对零售业的态度，何时是筹集股权的合适时机，以及需要考虑哪些因素 - 目前不是筹集股权的合适时机，公司通过减少股息增加了现金流，有信心降低杠杆水平，资本市场会恢复，公司与银行关系良好，不担心信贷额度问题，相信能获得短期贷款延期，有时间等待债务市场恢复 [77] 问题: 对商场引入杂货店的看法，以及公司物业是否有增加杂货店供应的空间 - 公司认为引入杂货店是很好的用途，过去因空间不足未能实现，现在有机会获得一些空置店铺，如JC Penney和Macy's的店铺，可用于引入杂货店 [78] 问题: 杂货店入驻时是否需要对店铺进行改造 - 这取决于具体情况，有些杂货店喜欢独立店面，公司会拆除原有店铺并重新规划；有些小型杂货店可以直接入驻现有店铺，无需特定原型 [80] 问题: 与银行讨论的信贷额度是否会保持无担保 - 条款仍在谈判中，目前不便评论 [82] 问题: 关于五笔混合了人寿和CMBS的贷款的谈判情况，以及CMBS贷款的处理难度 - 公司在CMBS领域有丰富经验，与CMBS服务商保持频繁沟通，虽然处理难度较大，但并非不可能成功延期，过去公司在金融危机后也曾成功延期贷款，此次有信心再次成功 [84][85] 问题: 是否需要将CMBS贷款立即转入特殊服务才能进行讨论 - 不需要，可以在不采取该步骤的情况下进行积极对话 [88] 问题: 除了主力店，是否有内铺零售商使用路边取货服务，以及使用情况如何 - 路边取货服务对主力店和大型租户更有效，内铺零售商由于人员配置问题，使用效果不佳 [90] 问题: 7月收款率提高是否受更多店铺开业影响，加州重新关闭的购物中心收款情况如何 - 7月收款率提高与更多店铺开业有关，加州购物中心于6月13日关闭，大多数租户已支付7月租金，8月收款率高于7月，若加州购物中心长期关闭，可能会引发相关讨论 [91] 问题: 加州九家最近关闭的购物中心何时可以重新开放，以及是否有相关的病毒指标监测 - 公司一直在向州长办公室争取相关信息，但尚未获得该州具体的监测指标，该州的大多数指标正在改善，但没有明确的重新开放标准 [93] 问题: 如何看待商场内的在线销售，以及这些在线销售是否计入报告销售额，若在线活动未准确计入，零售是否会远离百分比租金 - 由于在线销售的存在，销售额和每平方英尺的店铺销售额将不再像过去那样黑白分明，租金占销售额的百分比也将变得不那么重要，公司将与零售商协商，争取将商场内完成的销售计入销售额，并重新构建租赁结构以获取合理收益 [96] 问题: 2021年租赁到期的租户留存率情况，以及续租和重新招租的租金趋势 - 由于过去四个月主要关注租户开业和租金支付问题，目前关于2021年的租赁对话刚刚开始，随着租户开业和经营情况好转，相关对话已经展开 [98] 问题: 除破产导致的关闭外，租户留存率与历史年份相比是否会有显著差异 - 不认为会有显著差异，目前大多数在观察名单上的租户已申请破产，剩余租户大多经营良好，预计大部分会在今年第三和第四季度续租 [99] 问题: 关于Deptford Mall的Fillogic项目，其空间需求和经济贡献如何，公司是否计划在更多项目中推广 - Fillogic项目处于测试阶段，目前占用的是小型内铺空间，作为店铺和配送之间的中介，目前对指标的贡献不大，随着原型的发展，空间需求可能会改变，公司认为引入履约服务提供商可以提高内铺租户使用路边取货服务的效率，预计该项目在未来6 - 9个月内会快速发展 [101][102] 问题: Fillogic项目是否按预期于7月初开业，以及占用的空间大小 - Fillogic项目已开业并运营，占用的是小型内铺空间，目前不是主要贡献者，占用空间不大，随着原型的发展，空间需求可能会改变 [102] 问题: 观察名单上的32家破产租户的ADR百分比暴露情况，以及目前观察名单的情况和受疫情影响新增的压力租户情况 - 约6%的ADR租户已申请破产，预计其中约三分之一会拒绝续租，其余会按原样续租或进行租金调整，预计破产导致的 occupancy loss约为2%，目前观察名单上的租户数量已大幅减少，预计未来破产情况不会像今年这样严重 [104][105] 问题: 旅游导向型购物中心的影响，以及是否遇到像第五大道那样的零售商因生产力和客流量低而试图提前终止租约的问题 - 旅游地区的奢侈品销售受到影响，但当地消费者对奢侈品的消费有所增加，弥补了部分损失，公司在圣莫尼卡广场和斯科茨代尔时尚广场都观察到了这种情况 [108]