财务数据和关键指标变化 - 第一季度同店NOI增长4.8%,连续两年同店NOI平均增长7.4% [4][5] - 第一季度FFO每股为0.40美元,较上年同期下降0.10美元,主要受利息费用上升、租赁终止收入下降和土地出售收益下降的影响 [8][9] - 公司维持2023年FFO指引为1.75-1.85美元每股 [9] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁需求强劲,第一季度签约租赁面积较上年同期增加59% [4][5] - 租赁价差同比增长6.6%,平均租金每平方英尺63.98美元,同比增长2.1% [5] - 10,000平方英尺以下租户的销售额每平方英尺866美元,同比增长3% [4] 各个市场数据和关键指标变化 - 整体出租率为92.2%,同比提升90个基点,但较年末下降40个基点,这在历史上属正常范围 [4] - 公司继续出售非核心资产,如出售Flagstaff Marketplace购物中心 [6] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司继续推进混合用途和密集化项目,如Kierland Commons、FlatIron Crossing和Biltmore Fashion Park等 [6] - 公司正在Tysons Corner Center进行再开发,预计今年获得批准 [6] - 公司在餐饮、娱乐、健身等新兴业态方面保持强劲租赁需求 [7] - 公司认为未来可能面临经济衰退,但公司已做好准备 [22][23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为,尽管面临宏观经济挑战,但公司的核心运营表现仍然强劲 [4][5][7] - 管理层预计公司今年将持续增加出租率和净运营收入 [7] - 管理层认为,尽管可能面临经济衰退,但公司已做好准备,因为零售商在疫情期间已经经历了大部分失败和重组 [23] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Derek Johnston 提问** 询问公司租赁中新租户的占比,以及是否看到租赁放缓的迹象 [21][22] **Tom O'Hern 回答** 新租户占比31%,公司目前没有看到租赁放缓的迹象,但管理层认为经济衰退可能在所难免 [22][23] 问题2 **Greg McGinniss 提问** 询问Scottsdale Fashion Square贷款利率较高的原因,以及Tysons Corner Center未来再融资的预期 [29][30] **Scott Kingsmore 回答** Scottsdale贷款利率较高是由于当时信贷市场非常波动,Tysons Corner Center未来再融资将视当时信贷市场情况而定 [30] 问题3 **Samir Khanal 提问** 询问公司对2023年零售商销售增长的预期,以及对可变租金的影响 [42][43] **Tom O'Hern 回答** 公司预计2023年可变租金将持平,因为预计奢侈品类销售增长可能放缓,但整体租金收入将随固定租金结构转换而增加 [43][44]

债务再融资与贷款操作 - 2023年1月3日，公司用3.7亿美元、固定利率5.90%的贷款替换了格林艾格斯购物中心和格林艾格斯广场总计3.63亿美元的组合贷款[9] - 2023年1月20日，公司行使费城时尚区贷款的一年延期选择权至2024年1月22日，利率为SOFR加3.60%，并在收盘时偿还2610万美元未偿贷款余额[9] - 公司拥有斯科茨代尔时尚广场的合资企业预计用7亿美元、五年期固定利率贷款替换现有4.06亿美元的抵押贷款，预计在2023年第一季度完成再融资[9] - 2023年1月3日，公司完成3.7亿美元的五年期再融资[158] - 2023年1月20日，公司行使贷款延期选项并偿还2610万美元贷款余额[158] 项目投资与开发 - 截至2022年12月31日，公司与西蒙房地产集团的合资企业开发洛杉矶奥特莱斯已出资3860万美元，总支出7720万美元[9] - 公司对圣莫尼卡广场约15万平方英尺的空间进行重新开发，预计成本3500 - 4000万美元，截至2022年12月31日已支出约120万美元，预计2024年开业[9] - 公司在斯科茨代尔时尚广场的合资企业对诺德斯特龙翼楼进行重新开发，预计总成本8000 - 9000万美元，公司按比例分担4000 - 4500万美元，截至2022年12月31日已支出260万美元，预计2024年开业[9] 股息分配 - 公司宣布2022年前三季度普通股每股现金股息0.15美元，第四季度每股0.17美元，2023年第一季度每股0.17美元，将于2023年3月3日支付[9] 普通股销售情况 - 截至2022年12月31日，公司在2021年3月“按市价”发行计划下还有约1.517亿美元普通股可供销售[9] 公司中心物业情况 - 截至2022年12月31日，公司的中心主要包括44个区域城镇中心、5个社区/动力购物中心等，总面积约4700万平方英尺[13] 租金收入结构 - 2022年，中心约73%的总租金来自1万平方英尺以下的商场商店和独立商店，27%来自大型商店和主力租户[13] - 截至2022年12月31日，主力店约占公司全年总租金的6.5%[22] 租户空间占比 - 2022年12月31日，公司组合中10,000平方英尺及以下的租户空间约占所有商场和独立门店空间的61%[14] 租金指标变化 - 2022年与2019年相比，综合中心最低租金从9.1%降至7.4%，百分比租金从0.4%升至1.1%，费用回收从3.6%降至3.1%，总占比从13.1%降至11.6%；非合并合资企业中心最低租金从7.3%降至6.5%，百分比租金从0.3%升至1.0%，费用回收从3.2%降至2.8%，总占比从10.8%降至10.3%[14] 平均基础租金 - 2022年综合中心商场和独立门店（10,000平方英尺以下）平均每平方英尺基础租金为60.72美元，非合并合资企业中心为67.37美元[16] - 2022年综合中心大型店铺和主力店平均每平方英尺基础租金为15.95美元，非合并合资企业中心为16.23美元[16] 到期租约情况 - 2023年综合中心商场和独立门店（10,000平方英尺以下）到期租约343份，占总租赁可出租面积的18.19%，到期基础租金每平方英尺51.43美元，占基础租金的14.27%；非合并合资企业中心到期租约239份，占比18.03%，到期基础租金每平方英尺57.44美元，占比13.83%[20] - 2023年综合中心大型店铺和主力店到期租约15份，占总租赁可出租面积的2.93%，到期基础租金每平方英尺29.67美元，占基础租金的5.16%；非合并合资企业中心到期租约21份，占比8.55%，到期基础租金每平方英尺13.60美元，占比6.87%[21] 主力租户面积情况 - 截至2022年12月31日，公司投资组合中各主力租户及其母公司拥有或租赁的总面积为2.1652亿平方英尺，其中拥有9228万平方英尺，租赁1.2424亿平方英尺[23] 保险免赔额与损失限额 - 加利福尼亚州的购物中心地震保险免赔额为每个购物中心总保险价值的5%，每次事故最低免赔额为15万美元，年度累计损失限额为1亿美元[26] - 太平洋西北地区和新马德里地震带的购物中心地震保险免赔额为每个购物中心总保险价值的2%，每次事故最低免赔额为15万美元，年度累计损失限额为1亿美元[26] - 购物中心的恐怖主义保险免赔额为2.5万美元，年度累计损失限额为10亿美元[26] - 除两个购物中心外，其他购物中心的环境保险三年累计损失限额为5000万美元，一个购物中心十年累计损失限额为500万美元，另一个为2000万美元[26] 纳税选择与预扣税率 - 公司自1994年12月31日结束的第一个纳税年度起选择按房地产投资信托（REIT）纳税[27] - 支付给非美国股东的普通REIT股息，一般按毛额的30%预扣，除非有条约减免或与美国贸易业务有效关联并提供适当证明[28] - FIRPTA下，超过非美国股东调整后股票基础的分配适用15%的预扣税率[33] - FIRPTA下，归因于美国房地产权益出售或交换的资本利得股息支付给非美国股东，适用21%的预扣税率[33] - 合格外国养老基金或合格受控实体需满足特定条件成为“合格持有人”，才可免FIRPTA相关税[34] 员工情况 - 截至2022年12月31日，公司约有651名员工，其中650名为全职，1名为兼职[38] - 截至2022年12月31日，约59%的员工为女性，约30%属于代表性不足群体，约<1%未说明种族或族裔[38] - 2022年副总裁级别晋升中，女性占67%，代表性不足群体中的女性占33%[38] - 2022年公司员工平均任期约11.6年，高级管理层为20年，员工流失率为14%[40] 公司排名情况 - 公司在2015 - 2022年连续八年在北美零售领域GRESB排名第一[42] 债务结构与利率情况 - 截至2022年12月31日，合并中心的固定利率债务总额为37亿美元，平均利率为4.01%；浮动利率债务总额为7亿美元，平均利率为6.53%[158][159] - 截至2022年12月31日，非合并合资企业中心的固定利率债务公司按比例份额为27亿美元，平均利率为4.46%；浮动利率债务公司按比例份额为9070万美元，平均利率为5.81%[158][160] 利率上升影响 - 公司预计利率上升1%，基于2022年12月31日7.914亿美元的浮动利率债务，每年将使未来收益和现金流减少约790万美元[160]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度FFO每股为0.53美元，全年为1.96美元，季度结果与2021年第四季度持平，全年FFO超过市场共识约0.03美元 [88] - 2022年全年同一中心NOI增长7.5%，第四季度增长2%，剔除租赁终止收入后与先前估计和指导一致 [113] - 2023年FFO预计在1.75 - 1.85美元每股，包括同一中心NOI增长2% - 3%，租赁终止收入从2022年的2500万美元降至1000万美元 [115] - 2022年利息费用增加700万美元，土地销售产生的FFO季度减少500万美元，租赁终止收入下降300万美元 [89] - 2023年预计利息费用增加2100万美元，租赁终止收入下降700万美元，非现金直线租金收入下降约200万美元 [90] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年第四季度签署261份租约，面积超90万平方英尺，全年签署974份租约，面积380万平方英尺，是自全球金融危机前以来的创纪录租赁年 [121] - 2022年与88个新品牌签署超100份租约，面积44万平方英尺 [122] - 2022年第四季度开设22.6万平方英尺新店，全年开设近90万平方英尺新店 [120] - 截至2022年12月31日，每平方英尺销售额为869美元，较第三季度的纪录877美元略有下降，过去12个月租赁价差为4% [94] - 2022年第四季度租户销售额与2021年第四季度基本持平，全年销售额较2021年增长近3% [93] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至2022年底，入住率为92.6%，较2021年第四季度提高110个基点，较2022年第三季度提高50个基点 [84] - 2023年预计入住率将在年底达到93.5% - 94% [134] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续专注于顶级购物中心的重建和重新定位，包括混合用途、多元化和高密度开发项目 [65] - 推动租赁业务，增加新品牌和新兴品牌，提高租赁价差和入住率 [122] - 推进融资活动，改善债务市场状况，降低杠杆率 [116] - 应对宏观经济不确定性，关注零售商需求和市场趋势 [153] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济存在不确定性，但零售商需求强劲，破产率处于历史低位，预计入住率和净营业收入将在2023年继续增长 [112] - 租赁市场活跃，新租约和续约情况良好，预计未来将带来更多收入 [97] - 融资市场有所改善，预计2023年下半年将比上半年更好 [55] - 预计2023年第四季度恢复到2019年的NOI水平 [162] 其他重要信息 - 2023年预计土地销售产生的FFO为2022年水平的40% - 50% [7] - 2023年预计运营费用将增长3% - 4%，租赁价差预计保持在中个位数水平 [49] - 预计2023年坏账不显著，租赁终止收入将从2022年的2500万美元降至1000万美元 [68] - 预计Arte博物馆每年将吸引100万游客，为Santa Monica Place带来活力 [86] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2023年土地销售预期及净营业收入增加情况 - 2023年土地销售产生的FFO预计为2022年水平的40% - 50% [7] - 预计超过250万平方英尺的新店开业将带来6200万美元的增量租金，约占当前净营业收入的8%，大部分将转化为净营业收入增长 [97] 问题: 2023年坏账假设、保留率及租赁终止收入情况 - 预计2023年坏账不显著，与当前情况一致，租户观察名单和破产事件较少 [68] - 保留率较高，与零售商续约情况良好 [4] - 租赁终止收入预计从2022年的2500万美元降至1000万美元，市场波动性降低 [68] 问题: 可变租金或百分比租金情况及国际旅游回归的潜在影响 - 随着续约和将可变租金转换为固定租金，预计百分比租金将继续下降 [158] - 未将国际旅游回归的影响纳入指导，但预计在某些市场将带来一定收益 [61] 问题: 何时恢复到2019年的NOI水平及NOI增长放缓原因 - 预计在2023年第四季度恢复到2019年的NOI水平，与入住率提升相关 [162] - 过去两年NOI增长7%以上，今年回归更正常水平，且部分优质空间下线产生停机时间影响增长 [143] 问题: 第四季度销售额下降原因 - 与2021年第四季度相比，销售额持平，但2021年第四季度是强劲季度，并非消费者退缩，全年销售额增长3% [165] 问题: 奢侈品零售商开店计划及国内需求情况 - 在Scottsdale Fashion Square将Nordstrom翼改造为奢侈品品牌，需求强劲，未看到需求回落 [21] 问题: 同一中心NOI增长2% - 3%的原因及阻碍因素 - 同一中心NOI增长受入住率提升、租金增长和费用控制等因素影响 [171] - 部分优质空间下线产生停机时间，以及运营费用增加可能对增长产生一定阻碍 [143] 问题: 季节性入住率下降情况 - 通常第四季度到第一季度会有入住率下降，历史上下降幅度在20 - 60个基点，预计今年情况类似 [174] 问题: 华盛顿广场贷款还款及其他资产融资情况 - 华盛顿广场贷款还款1500万美元 [188] - 预计Tysons Corner和Danbury Fair在未来几个季度完成融资，将为公司带来增量流动性 [189] 问题: 6200万美元租赁管道中同店占比及零售商估值收入假设 - 未提及6200万美元租赁管道中同店占比 [195] - 2023年零售商估值收入假设较去年增加约0.05美元每股 [195] 问题: 高密度开发机会的时间线 - 不同项目时间线不同，如Scottsdale Fashion Square的多户住宅和办公项目、Biltmore的办公塔楼和公寓项目等，部分项目预计在2024 - 2025年开业 [29] 问题: Scottsdale贷款的关闭时间和利率 - Scottsdale贷款将在第一季度关闭，预计利率在低至中5%范围 [204] 问题: 实现杠杆目标的方式 - 可能进行名义股权融资，同时通过NOI增长实现目标杠杆率低于8倍 [206]

公司资产情况 - 截至2022年9月30日，运营合伙企业拥有或持有44个区域城镇中心、5个社区/大型购物中心、1个办公物业和1个再开发物业，总面积约4800万平方英尺[123] - 2022年8月2日，公司以2450万美元收购MS Portfolio LLC合资企业中两个前西尔斯地块的剩余50%所有权[127] - 2021年，公司进行多项资产处置，包括以1亿美元出售Paradise Valley Mall，获约560万美元收益；以1.653亿美元出售Tucson La Encantada，获约1.172亿美元收益等[128][129] - 2022年第三和前九个月，公司及合资伙伴出售土地分别获1040万和2270万美元收益，所得款项分别为2640万和5370万美元[133] 公司债务与融资情况 - 2021年公司偿还17亿美元债务，较2020年12月31日减少约20%[139] - 2022年公司进行多项融资活动，如2月FlatIron Crossing合资企业以1.75亿美元新贷款替换1.97亿美元旧贷款等[140] - 2022年2月，公司在FlatIron Crossing的合资企业将1.97亿美元贷款置换为1.75亿美元新贷款，利率为SOFR加3.70%，2025年到期；4月，在Pacific View获得7200万美元固定利率5.29%的新贷款，2032年到期[184] - 截至2022年9月30日，公司未偿还贷款债务总额为67.7亿美元[219] - 公司有7亿美元信贷安排，包括5.25亿美元循环贷款安排，截至2022年9月30日，借款1.01亿美元，可用额度4.238亿美元[224] - 截至2022年9月30日，合并中心固定利率长期债务总额为37.34亿美元，平均利率4.01%；浮动利率长期债务总额为6.379亿美元，平均利率5.00%[240] - 截至2022年9月30日，非合并合资企业中心公司按比例分摊的固定利率长期债务为26.42亿美元，平均利率3.81%；浮动利率长期债务为2.015亿美元，平均利率5.37%[240][241] - 2022年9月30日和2021年12月31日，合并中心固定利率债务分别为37亿美元和38亿美元，平均利率分别为4.01%和3.94%[240] - 2022年9月30日和2021年12月31日，合并中心浮动利率债务分别为6.379亿美元和7.389亿美元，平均利率分别为5.00%和2.61%[240] - 2022年9月30日和2021年12月31日，非合并合资企业中心按比例分摊的固定利率债务分别为26亿美元和28亿美元，平均利率分别为3.81%和3.83%[241] - 2022年9月30日和2021年12月31日，非合并合资企业中心按比例分摊的浮动利率债务分别为2.015亿美元和1.043亿美元，平均利率分别为5.37%和2.60%[241] 公司项目开发与支出情况 - 公司与西蒙房地产集团的合资企业开发洛杉矶奥特莱斯，截至2022年9月30日已出资3860万美元[145] - 公司对圣莫尼卡广场部分区域进行再开发，预计成本3500 - 4000万美元，截至2022年9月30日已花费约100万美元[146] - 2022年前九个月，合并中心资本支出9.8081亿美元，合资中心资本支出6.5127亿美元[213] - 公司预计2022年剩余时间用于开发、重建、扩建和翻新的支出约为2 - 3亿美元[214] 公司股息与股份发行情况 - 公司宣布2022年第四季度普通股现金股息为每股0.17美元，将于12月2日支付[150] - 公司“ATM计划”可发行和出售普通股总发行价达10亿美元，截至2022年9月30日，“2021年3月ATM计划”还有约1.517亿美元的普通股待售[151] - 2022年前九个月现金股息和分配为1.468亿美元，2022年10月28日宣布普通股季度现金股息增至每股0.17美元，较之前提高13.3% [225] - 2021年2月和3月，公司分别注册“按市价”发行计划，总发行价可达10亿美元，2021年2月计划已用完，截至2022年9月30日，2021年3月计划还有约1.517亿美元普通股待售[216][217] 公司租赁业务数据情况 - 2022年第三季度，面积小于10000平方英尺的可比租户销售额较2021年第三季度下降0.6%，2022年前九个月较2021年同期增长4.8%[170][176] - 截至2022年9月30日，租赁入住率为92.1%，较2021年9月30日的90.3%增加1.8%，较2022年6月30日的91.8%有0.3%的环比增长[170][179] - 截至2022年9月30日的过去十二个月，新租约和续约租约的平均租金为每平方英尺61.40美元，到期租约为每平方英尺57.60美元，释放价差每平方英尺增加3.80美元，即6.6%[170] - 截至2022年9月30日，公司已为2022年到期的88%租赁空间执行租约或获得零售商承诺，另有7%处于意向书阶段，剩余约99000平方英尺处于勘探阶段[171] - 2022年第三季度，公司签署83份新租约和136份续约租约，总面积约110万平方英尺，平均租户津贴为每平方英尺27.05美元[172] - 2022年第三季度，公司租赁收入较2021年同期增长约2.48%[175] - 2022年第三季度，客流量维持在2019年疫情前第三季度的90%多[176] - 截至2022年9月30日的过去十二个月，面积小于10000平方英尺的投资组合租户每平方英尺销售额为877美元，创公司纪录[176] - 2022年第三季度，公司签署219份新租约和续约租约，面积约110万平方英尺，2021年同期为215份租约和110万平方英尺[177] - 2022年第三季度，公司签署超154000平方英尺新用途门店租约，另有195000平方英尺此类租约正在谈判中[178] - 2021年公司获得4760万美元租金减免，协商460万美元租金延期支付；2022年前九月获得120万美元租金减免，较2021年同期的4630万美元大幅减少；2022年前三季度协商不到20万美元租金延期支付，而2021年同期无协商延期[181] - 2021年公司租户破产申请涉及10起，共62份租约、约36.9万平方英尺和1190万美元年租赁收入；2022年至今有2起破产申请，涉及3个租户、约11万平方英尺和220万美元年租赁收入[182] 公司财务指标对比情况 - 2022年前三季度与2021年同期相比，租赁收入减少150万美元，降幅0.8%；其他收入从820万美元降至750万美元；管理公司收入从680万美元增至760万美元[187][188] - 2022年前三季度与2021年同期相比，购物中心和运营费用增加400万美元，增幅5.7%；租赁费用从620万美元增至870万美元；管理公司运营费用增加200万美元[189][190] - 2022年前三季度与2021年同期相比，折旧和摊销减少270万美元；利息费用增加1230万美元；非合并合资企业权益收入增加810万美元；资产出售或减记净收益减少1.171亿美元；净收入减少1.265亿美元[191][192][193][194][195] - 2022年前九月与2021年同期相比，租赁收入增加1390万美元，增幅2.4%；其他收入从2540万美元降至2190万美元；管理公司收入从1900万美元增至2140万美元[197][198] - 2022年前九月与2021年同期相比，购物中心和运营费用增加280万美元，增幅1.3%；租赁费用从1800万美元增至2450万美元；管理公司运营费用增加680万美元[199][200][201] - 2022年前九月与2021年同期相比，折旧和摊销减少1340万美元；利息费用增加850万美元；非合并合资企业权益收入减少3660万美元；资产出售或减记净收益减少8660万美元；净亏损减少1.097亿美元[203][204][205][206][207] - 2022年与2021年相比，经营活动现金流入增加7340万美元；投资活动现金流入减少2.095亿美元；融资活动现金流出减少4亿美元[209][210][211] - 2022年前三季度公司净亏损67,757美元，2021年同期净利润31,3美元[238] - 2022年前三季度可分配给普通股股东和单位持有人的基本和摊薄后资金流（FFO）为294,703美元，2021年同期为303,5美元[238] 公司其他财务相关情况 - 截至2022年9月30日，公司为4090万美元信用证承担或有负债，其中4070万美元由受限现金担保[222] - 截至2022年9月30日，公司现金及现金等价物为1.1亿美元[226] - 截至2022年9月30日，合并中心重大现金承诺总额为52.43501亿美元[227] - 2022年第三和前九个月，计算FFO - 摊薄股数时分别包含860万和870万OP单位，2021年对应为980万和1020万OP单位[237] 公司利率风险相关情况 - 公司主要市场风险是利率风险，通过维持固定利率长期债务与总债务的比例等四种方式管理利率风险[239] - 截至2022年9月30日，公司有三份利率上限协议，若LIBOR/SOFR超过协议中的执行利率，相关贷款将视为固定利率债务[242] - 公司预计利率上升1%，基于2022年9月30日8亿美元的浮动利率债务，每年将使未来收益和现金流减少约840万美元[244] - 公司长期债务公允价值基于现值模型估算，计算应付抵押票据公允价值时包含信用价值调整[245] - 多数与公司相关的LIBOR设定预计在2023年6月30日后不再公布，公司可变利率债务协议规定若LIBOR不可用将进行替换[246] - LIBOR停用不影响公司借款或维持现有借款及掉期，但转换为替代利率可能导致利息成本高于LIBOR可用时的情况[247] - 截至2022年9月30日，公司有3份利率上限协议，若LIBOR/SOFR超过协议执行利率，相关贷款将视为固定利率债务[242][243] - 基于2022年9月30日8亿美元的浮动利率债务，利率每上升1%，公司未来每年收益和现金流将减少约840万美元[244] - 大部分与公司相关的LIBOR设定预计在2023年6月30日后不再公布，公司可变利率债务协议规定若LIBOR不可用将进行替换[246] - LIBOR停用不影响公司借款或维持现有借款及掉期，但转换替代利率可能导致利息成本增加，目前无法预测影响程度[247]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO为每股0.46美元，比2021年第三季度的每股0.45美元高出1美分 [10][17] - 第三季度末，公司宣布每股0.17美元的季度股息，较之前股息增长13.3% [10] - 2022年FFO预计在每股1.93 - 1.99美元之间，中点较之前指引下降0.02美元 [21] - 预计2022年同店NOI增长在7% - 7.5%之间 [21] - 截至第三季度末，公司已 refinance 或 extend 了5.8亿美元的债务，加权平均利率略高于5% [26] - 包括未使用的信贷额度，公司目前拥有超过6.15亿美元的流动性，债务覆盖率为2.7倍，净债务与远期EBITDA（不包括租赁成本）的比率约为9倍 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第三季度执行了219份租约，面积达110万平方英尺，全年租赁量超过2021年水平 [9] - 截至9月30日，每平方英尺销售额为877美元，创公司历史新高 [31] - 截至9月，过去12个月的租赁利差为6.6%，高于上一季度的2.6%和去年同期的 - 2.5%，为2019年第三季度以来的最强利差 [31][32] - 2022年到期租约的近90%已签约，剩余部分处于意向书阶段；2023年到期租约的约25%已签约，另有50%处于意向书阶段 [32] - 第三季度新开了近25万平方英尺的新店，使年初至今的新店开业面积超过65万平方英尺，超过去年同期水平 [33] - 年初至今，已签署超过700份租约，面积达290万平方英尺，与2021年同期相当 [36] 各个市场数据和关键指标变化 - 租户销售额在第三季度持平，但年初至今同比增长近5%，与2019年同期相比增长超过13% [8] - 客流量约为疫情前水平的95%，但可比租户销售额超过疫情前水平 [8] - 第三季度末， occupancy 为92.1%，较2021年第三季度提高180个基点，较2022年第二季度提高30个基点 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于对优质区域城镇中心进行 redevelopment 和 repositioning，如对 Santa Monica Place、Scottsdale Fashion Square 等项目进行改造 [11][12] - 公司计划将土地通过地面租赁或合资的方式参与住宅和办公用途的 NOI 流，以应对当前较高的借贷成本 [57] - 行业方面，零售商需求强劲，破产率处于历史低位，公司预计未来 occupancy 和 NOI 将继续增长 [9][16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司核心业务在疫情后反弹良好，2022年核心业务前景依然强劲，预计 NOI 增长和经营现金流健康 [22][25] - 尽管宏观经济背景和潜在衰退风险存在，但目前零售商的退缩迹象很少，公司对业务前景充满信心 [46] 其他重要信息 - 公司将在11月29 - 30日于 Scottsdale 举行投资者日活动 [146] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 开发管道的变化及对混合用途开发的看法 - 公司已处理了大部分 Sears 盒子的改造，补充了 Santa Monica Place 和 Scottsdale 的两个项目，预计回报可观 [50][52] - 混合用途开发方面，公司仍打算通过贡献土地参与 NOI 流，当前借贷成本增加并未改变这一计划 [56][57] 问题: Fashion District 和 Carson 项目的进展 - Fashion District 项目的开发合作伙伴正在与城市就授权问题进行合作，预计2031年开放，目前暂无更多经济方面的信息 [58] - Carson 项目仍存在法律问题，暂无法提供更多信息 [59] 问题: 增加股息与其他用途（如 redevelopment 或去杠杆化）之间的平衡 - 公司在疫情期间调整了股息，目前业务基础稳固，增加股息是对业务前景有信心的体现，同时仍会致力于保持健康的派息率、减少债务和对投资组合进行再投资 [62][63][64] 问题: 未来一年的租金和开店节奏 - 租赁管道依然强劲，预计将带来 NOI 和收入增长，公司会更新投资者资料中的增量租金影响信息 [66][67] - 目前零售商没有退缩迹象，健康的零售环境将支持业务持续增长 [68] 问题: 租赁利差提高的原因及对2022年假期销售的预期 - 随着 occupancy 达到92%，供需关系紧张，公司获得了更多定价权，预计能够维持当前的租赁利差水平 [71] - 全国预测显示假期销售将有个位数增长，公司与零售商的沟通表明他们对今年的销售增长持乐观态度，但不如去年强劲 [73] - 调查显示，由于运输延迟和成本增加，大部分消费者在假期会选择线下购物 [74] 问题: 2023年潜在的租户流失情况 - 2023年租户流失可能处于较低水平，但不太可能像2022年那样几乎为零，公司与零售商的续约对话依然强劲，多数零售商处于扩张模式 [79][80] 问题: 零售商在谈判中的主要阻力 - 零售商的主要阻力仍然是租金，租户补贴相对稳定，公司凭借优质的投资组合能够获得合理的租金 [83] 问题: 土地销售收益在模型中的处理及未来规模 - 大部分土地销售集中在亚利桑那州的投资组合，预计2024年及以后会逐渐减少，公司将在2023年首次电话会议上提供更多信息 [84] 问题: 何时能恢复到2019年的 NOI 水平 - 公司有信心在明年年底前在 occupancy 方面恢复到2019年水平，但由于新店开业时间的延迟，具体时间还不确定 [87] 问题: OCR 较低及租户对租金和占用成本的看法 - OCR 较低表明公司有能力提高租金，成本占用率的相关性逐渐降低，公司根据房地产的价值定价，同时竞争也有助于提高租金 [89][90][91] 问题: 特色租赁业务的进展及增长潜力 - 特色租赁业务今年将恢复到疫情前水平，将临时租户转换为永久租户有望带来租金增长，当地商家的需求依然强劲 [92][93][94] 问题: 2023年坏账对收益的影响 - 2023年坏账可能相对中性，不会对收益产生重大影响 [98] 问题: 奢侈品零售商在美国的门店增长计划 - 奢侈品行业目前非常强劲，租户对 Scottsdale 市场兴趣浓厚，公司在该地区的奢侈品需求超过了供应 [99] 问题: 城市地区租户提前关闭的可能性 - 个别店铺表现不佳关闭不代表大型城市门店存在普遍问题，公司在城市地区的项目租户流失很少，且有机会进行回填 [102][103][104] 问题: 对非核心资产（如 one Westside）的处理方式 - one Westside 是单一租户、谷歌信用的独特资产，公司将享受其 NOI，在适当的时候考虑进行交易 [106] 问题: Washington Square 和 Santa Monica Place 贷款延期的费用和本金偿还情况 - 由于交易正在进行中，无法提供具体细节，但过去的延期和再融资所需的资本偿还较少，预计此次情况类似 [107] 问题: Santa Monica 盒子改造回报率高于 Scottsdale Fashion 的原因 - Santa Monica 项目的房地产位置优越，靠近轻轨，旅游和办公人口增加，且项目维护方式具有优势，用途多样且协同性好 [111][112] - 该项目的空间需求超过供应，竞争推动了租金和回报率的提高 [113][114][115] 问题: Washington Square 和 Santa Monica 贷款的不同利差及对未来再融资定价的指示性 - 由于债务市场将这些交易视为新资金，定价与市场情况相关，每个交易都有独特的条款，不能一概而论 [119][120] 问题: Santa Monica 贷款是否受益于先前的期权协议 - 未明确回答该问题 [121] 问题: 本季度从现金基础租赁转换为权责发生制的收益情况 - 收益非常少，在坏账中略有体现，不足100万美元 [122] 问题: 2023年 Green Acre 和 Scottsdale 债务到期的进展 - 公司正在市场上寻求解决方案，这两个资产具有独特性，预计将是有吸引力的再融资候选项目 [126][127] 问题: 土地销售收益延迟的情况 - 这是一个具体的合同交易，延迟是由于交易需要时间完成，包括获得相关授权 [128] 问题: 租赁利差的分母是否包含大量 COVID 调整租约及当前租约结构 - 租赁利差的比较基础是过去12个月到期的租约和签署的租约，可能包含一些 COVID 调整租约，随着这些租约的转换，租金结构将更加强劲 [131][132] - 目前公司的租赁以正常的固定租金、年度增长和税收回收的三重净租约为主 [133] 问题: 本季度每平方英尺销售额增长的原因及客流量趋势 - 客流量今年一直保持在疫情前水平的95% - 100%之间，各品类销售环境良好，除鞋类外均呈积极趋势，同时通货膨胀也有一定影响 [134] 问题: 目前的租赁活动是否仍支持到2023年底恢复到疫情前 occupancy 水平的预期 - 基于目前的交易流量，该预期仍然合理，零售商没有放缓或停止新店扩张的迹象，预计 occupancy 和 NOI 将继续增长 [138][139][140] 问题: 融资方面的债务成本情况 - 有担保融资的利率预计在低至中6%之间，具体加权平均利率难以确定，可能更接近低6% [142]

公司物业资产情况 - 截至2022年6月30日，运营合伙企业拥有或持有44个区域城镇中心、5个社区/大型购物中心和2个再开发物业，总可租赁面积约4800万平方英尺[122] 公司资产出售情况 - 2021年3月29日，公司以1亿美元出售Paradise Valley Mall，获得约560万美元资产出售收益，同时以5%的所有权权益再投资新合资企业[126] - 2021年9月17日，公司以1.653亿美元出售Tucson La Encantada，获得约1.172亿美元资产出售收益[127] - 2022年第一、二季度，公司及其合资伙伴出售土地分别获得100万美元和1230万美元收益，所得款项分别为690万美元和2730万美元[131] 公司债务偿还情况 - 2021年，公司偿还17亿美元债务，较2020年12月31日减少约20% [138] 公司项目开发与投资情况 - 公司与Hudson Pacific Properties的合资企业将One Westside再开发为创意办公和餐饮娱乐空间，预计2022年第三季度完成，项目总成本估计在5 - 5.5亿美元之间，公司按比例分担1.25 - 1.375亿美元[142] - 公司预计在西尔斯门店再开发上按比例分担1.3 - 1.6亿美元，截至2022年6月30日已出资4270万美元[144] 公司股息分配情况 - 公司宣布2021年及2022年第一、二季度普通股每股现金股息为0.15美元，2022年7月20日宣布第三季度股息为0.15美元，将于9月8日支付[146] 公司“ATM计划”情况 - 公司“ATM计划”总发行价可达10亿美元，截至2022年6月30日，“2021年3月ATM计划”下普通股总销售额约1.517亿美元，“2021年2月ATM计划”已在2021年6月30日全部使用[148] 通胀对公司的影响 - 过去五年通胀对公司影响不大，多数租约有租金调整机制，租户需承担运营费用、物业税和公用事业费[150] 公司租赁业务销售情况 - 2022年第二季度，组合中面积小于10,000平方英尺的可比租户销售额较2021年第二季度增长2.2%，较2019年第二季度的疫情前销售额增长16.8%[165][170] 公司租赁入住率情况 - 2022年6月30日，租赁入住率为91.8%，较2021年6月30日的89.4%增长2.4%，较2022年3月31日的91.3%环比增长0.5%[165][173] 公司新签和续约租约租金情况 - 截至2022年6月30日的过去十二个月，新签和续约租约的平均租金为每平方英尺57.58美元，到期租约为每平方英尺57.23美元，释放价差每平方英尺增加0.35美元，即0.6%[165] 公司租赁空间签约情况 - 截至2022年6月30日，公司已为2022年到期的71%的租赁空间执行租约或获得零售商的承诺，另有22%处于意向书阶段，剩余约145,000平方英尺处于勘探阶段[166] 公司2022年第二季度租约签署情况 - 2022年第二季度，公司签署94份新租约和180份续约租约，总面积约120万平方英尺，平均租户津贴为每平方英尺18.79美元[167] - 2022年第二季度，公司签署274份新租约和续约租约，总面积约120万平方英尺，而2021年第二季度签署216份租约，面积为68.6万平方英尺[171] - 2022年第二季度，公司为面积超过82,000平方英尺的新用途新店签署协议，另有27.9万平方英尺此类租约正在谈判中[172] 公司租赁收入情况 - 2022年第二季度，公司租赁收入较2021年同期增长约4.15%[169] - 2022年Q2租赁收入较2021年减少840万美元，降幅4.3%；6个月租赁收入较2021年增加1550万美元，增幅4.1%[180][192] 公司租金减免与延期支付情况 - 2021年，公司承担4760万美元租金减免，协商460万美元租金延期支付；2022年上半年，租金减免不到110万美元，租金延期支付不到10万美元[175] - 截至2022年6月30日，340万美元租金延期支付仍未偿还，其中120万美元计划在2022年剩余时间偿还，其余计划在2023年及以后偿还[175] 公司租户破产情况 - 2021年公司租户破产申请涉及10起，共62份租约，约36.9万平方英尺，公司年度租赁收入份额为1190万美元；2022年初至今仅1起，涉及约3000平方英尺[176] 公司现金流与资金使用情况 - 2022年公司预计运营产生正现金流，盈余用于去杠杆和项目开发[177] - 2022年经营活动提供的现金较2021年增加240万美元[205] - 2022年投资活动提供的现金较2021年减少5380万美元[206] - 2022年融资活动使用的现金较2021年减少3亿美元[207] 公司资本支出情况 - 2022年上半年，合并中心资本支出4.0909亿美元，合资中心资本支出4.2443亿美元，2021年同期分别为3.9617亿美元和3.3307亿美元[210] - 公司预计2022年剩余时间用于开发、重建、扩建和翻新的支出约为8000万至9000万美元[210] 公司“按市价”发行计划情况 - 公司有两个“按市价”发行计划，总发行价可达10亿美元，2021年2月的计划已用完，截至2022年6月30日，2021年3月的计划还有约1.517亿美元的普通股销售额度[212] 公司未偿贷款债务情况 - 截至2022年6月30日，公司总未偿贷款债务为68.6亿美元，包括44.4亿美元的合并债务、28.8亿美元的合资企业债务份额，减去0.46亿美元的非控股权益[214] 公司合资企业债务与担保责任情况 - 截至2022年6月30日，公司有一个合资企业的5000万美元债务可能对公司有追索权，公司有4100万美元的信用证担保责任，其中4070万美元由受限现金担保[218][219] 公司贷款延期与再融资情况 - 自2020年9月以来公司成功获得9笔贷款延期，涉及债务超16亿美元，2022年有多笔贷款再融资和延期操作[178] - 自2020年9月以来，公司成功获得9笔贷款延期，涉及债务超16亿美元，2022年有多笔贷款再融资和延期[220] 公司信贷安排情况 - 公司有7亿美元的信贷安排，包括5.25亿美元的循环贷款和1.75亿美元的定期贷款，截至2022年6月30日，循环贷款借款8600万美元，可用额度4.387亿美元[221] 公司现金股息、分配与现金等价物情况 - 2022年上半年现金股息和分配为7670万美元，由运营资金支持，截至2022年6月30日，公司现金及现金等价物为1.064亿美元[222] 公司合并中心现金承诺情况 - 截至2022年6月30日，合并中心的重大现金承诺总计53.65212亿美元，其中1年内支付10.52703亿美元[224] 公司OP单位流通情况 - 2022年3月和6月，分别有870万和870万OP单位流通在外，2021年同期分别为980万和1030万OP单位[234] 公司净亏损与FFO情况 - 2022年第二季度公司净亏损15384美元，2021年同期为11765美元；2022年上半年净亏损52566美元，2021年同期为753美元[235] - 2022年第二季度可归属于普通股股东和单位持有人的基本和摊薄后资金营运净额（FFO）为93710美元，2021年同期为123447美元；2022年上半年为198575美元，2021年同期为1964美元[235] - 2022年Q2净亏损较2021年增加1360万美元；6个月净亏损较2021年减少1680万美元[190][203] - 2022年Q2可归属于普通股股东和单位持有人的摊薄FFO（不含Chandler Freehold融资费用）较2021年减少19.4%，为1.029亿美元；6个月增加5.9%，为2.152亿美元[191][204] 公司购物中心和运营费用情况 - 2022年Q2购物中心和运营费用较2021年增加210万美元，增幅3.1%；6个月减少120万美元，降幅0.8%[182][194] 公司债务利率情况 - 截至2022年6月30日，合并中心的固定利率长期债务总额为37.52782亿美元，平均利率为4.01%；浮动利率长期债务总额为7.05922亿美元，平均利率为3.56%[237] - 截至2022年6月30日，公司按比例分摊的非合并合资企业中心的固定利率长期债务为26.86659亿美元，平均利率为3.82%；浮动利率长期债务为2.00929亿美元，平均利率为3.94%[237] - 2022年6月30日和2021年12月31日，合并中心的固定利率债务总额均为38亿美元，平均利率分别为4.01%和3.94%；浮动利率债务分别为7.059亿美元和7.389亿美元，平均利率分别为3.56%和2.61%[237] - 2022年6月30日和2021年12月31日，公司按比例分摊的非合并合资企业中心的固定利率债务分别为27亿美元和28亿美元，平均利率分别为3.82%和3.83%；浮动利率债务分别为2.009亿美元和1.043亿美元，平均利率分别为3.94%和2.60%[238] - 截至2022年6月30日，合并中心长期固定利率债务总计37.52782亿美元，平均利率4.01%；浮动利率债务总计7.05922亿美元，平均利率3.56%[237] - 截至2022年6月30日，非合并合资企业中心按比例分摊的长期固定利率债务总计26.86659亿美元，平均利率3.82%；浮动利率债务总计2.00929亿美元，平均利率3.94%[237] - 2022年6月30日和2021年12月31日，合并中心固定利率债务均为38亿美元，平均利率分别为4.01%和3.94%[237] - 2022年6月30日和2021年12月31日，合并中心浮动利率债务分别为7.059亿美元和7.389亿美元，平均利率分别为3.56%和2.61%[237] - 2022年6月30日和2021年12月31日，非合并合资企业中心按比例分摊的固定利率债务分别为27亿美元和28亿美元，平均利率分别为3.82%和3.83%[238] - 2022年6月30日和2021年12月31日，非合并合资企业中心按比例分摊的浮动利率债务分别为2.009亿美元和1.043亿美元，平均利率分别为3.94%和2.60%[238] 公司利率上限协议情况 - 截至2022年6月30日，公司有三份利率上限协议[239] - 截至2022年6月30日，公司有3份利率上限协议[239] 利率上升对公司的影响 - 基于2022年6月30日9亿美元的浮动利率债务，利率上升1%将使公司未来每年的收益和现金流减少约910万美元[240] - 基于2022年6月30日9亿美元的浮动利率债务，利率每上升1%，公司未来每年的收益和现金流将减少约910万美元[240] 公司LIBOR相关情况 - 大部分与公司相关的伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）设定预计在2023年6月30日后不再公布，公司可变利率债务协议均规定在LIBOR不可用时进行替换[242] - 多数与公司相关的伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）设定预计在2023年6月30日后不再公布，公司基于LIBOR的借款需转换为替代利率[242] - LIBOR停用不会影响公司借款或维持现有借款及掉期的能力，但转换为替代利率可能导致利息成本高于LIBOR可用时的情况[243] 公司市场风险与管理情况 - 公司主要市场风险是利率风险，通过维持固定利率长期债务与总债务的比例、使用利率上限和/或掉期、使用国债利率锁定以及利用有利市场条件等方式管理风险[236]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度租户销售额同比增长2.2%，2022年上半年销售额同比增长7.6%，每平方英尺销售额较2019年第二季度末的疫情前季度增长11% [5] - 第二季度末入住率为91.8%，较2021年第二季度提高240个基点，较2022年第一季度环比提高50个基点 [6] - 第二季度执行274份租约，较去年第二季度增加27%，较2019年第二季度的疫情前季度增加42% [7] - 第二季度同店净营业收入（NOI）较2021年第二季度增长5.4%，计入租约终止收入后增长7.8%；年初至今，同店NOI不计租约终止收入增长14%，计入后增长18% [11] - 第二季度每股运营资金（FFO）为0.46美元，较2021年第二季度的0.59美元低0.13美元，比第二季度FFO共识估计值0.45美元高0.01美元 [11] - 2022年FFO预计在每股1.92 - 2.04美元之间，中点较之前提高0.01美元；同店NOI增长预计在5.5% - 6.75%之间，较之前的NOI指引提高约60个基点 [13] - 预计2022年FFO在指引中点较2021年改善2100万美元或5%；不计非现金直线租金影响，FFO预计增加超3000万美元，约7%的增长，相当于每股增加0.14美元 [14] - 截至2022年，公司在资本市场非常活跃，进行了多笔再融资和贷款延期操作；目前公司流动性超6.3亿美元，债务偿付覆盖率为健康的2.7倍，季度末净债务与前瞻性息税折旧摊销前利润（EBITDA）（不计租赁成本）之比为9.0倍；预计今年支付股息和经常性资本支出后有大约2.35亿美元的自由现金流 [15][16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第二季度销售额同比增长2.2%，年初至今销售额同比增长7.6%；截至2022年6月30日，每平方英尺销售额为860美元，创公司历史新高 [18] - 第二季度末入住率为91.8%，较2021年第二季度末的89.4%增加240个基点；截至2022年6月30日，过去12个月租赁利差为正的0.6%，而2021年6月30日为负的0.2% [18] - 对于2022年到期的租赁面积，目前已获得71%的承诺，另有22%处于意向书阶段；第二季度新开店铺面积22.1万平方英尺，年初至今新开店铺面积超40万平方英尺，比去年同期多约20% [18][19] - 第二季度签署274份租约，涉及面积120万平方英尺；年初至今签署494份租约，涉及面积180万平方英尺，与2021年同期相当；2022年上半年，仅新店租赁活动方面，签署的租约比2021年上半年多45份，面积多超20% [22] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续加大开发力度，有众多近期开业项目，包括与大型零售商的合作，这些项目将由运营产生的多余现金流提供资金，租金将于2023年或2024年开始计算，有利于未来NOI增长 [8] - 公司致力于将最好的娱乐概念引入旗下物业，继续推动物业的改造和重新定位，以吸引更多购物者 [22][24] - 行业方面，尽管存在通胀、利率上升和乌克兰战争等经济不确定性，但公司预计今年剩余时间及明年入住率、净营业收入和运营现金流将继续增长；破产情况处于历史低位 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为美国消费者表现出韧性，零售商需求处于较高水平，公司多数运营指标呈积极趋势；尽管面临经济不确定性，但对公司未来入住率、净营业收入和现金流增长持乐观态度 [5][9] - 租赁环境良好，零售商环境健康，销售持续增长，入住率不断提高，预计入住率将在2022年和2023年继续上升 [18] 其他重要信息 - 费城76人队计划在费城时尚区部分区域建造新球馆，公司将与76人队合作，预计2023年完成交易，认为这对费城中心城、当地社区和费城时尚区将产生积极影响 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2022年FFO指引范围较宽的原因及土地销售预期、租户销售转化固定租金情况、租户销售贡献或超额租金预期 - 指引范围较宽的两个主要变量是租户销售对可变租金的影响以及土地销售的不确定性；预计今年土地销售将比去年多贡献每股0.02 - 0.03美元；在将可变租金转换为固定租金方面取得了很大成功；今年租户销售开局较强，上半年接近8%，百分比租金情况有所改善，对NOI范围的扩大有一定贡献 [28][29][31] 问题: 剩余两笔较大再融资（圣莫尼卡和华盛顿广场）的利率及银行合作意愿情况 - 尊重与贷款人的沟通流程，未提供具体信息，但预计能够成功重新安排这些贷款，可能是短期性质，利率可能会有所上升 [34] 问题: 下半年租赁需求情况、租户需求是否变化、是否有租金方面的反馈 - 难以预测下半年情况，但上半年各类用途的租赁需求都很强劲；随着入住率的提高，公司有更多能力提高租金；对约25 - 30家顶级全国零售商的调查显示，约90%的零售商未改变开店计划，需求仍然存在 [35][36] 问题: 租赁利差未达到中个位数甚至两位数的原因 - 公司目前处于一个转折点，可出租空间减少，有能力提高租金；随着入住率的回升，预计未来两个季度租赁利差将增加 [38][39] 问题: 新娱乐中心对物业客流量的影响 - 娱乐类别目前表现非常强劲，为公司中心带来了大量客流量，是非常有吸引力的目的地 [41] 问题: 已签约未开业项目的占比及金额、再融资与银行和CMBS服务商沟通的差异、提取额外贷款资金的用途 - 已签约未开业项目在小店铺租赁入住率中约占2%；与银行和CMBS服务商都有开放的沟通，双方都愿意合作，公司资产从债务收益率角度来看定位良好；提取额外贷款资金主要用于偿还债务 [43][45][47] 问题: 利率上升情况下公司利息费用指引变化较小的原因、同店调整因素情况 - 公司三个月前已对利息费用指引进行过类似调整，此次是增量变化；公司浮动利率债务仅占总债务的12%，利率变动对公司的影响有一定滞后性；去年同店调整的3500万美元主要是零售商投资收入和资产处置的影响 [50][51][54] 问题: 各零售类别销售增长情况、时尚区提供部分场地建设体育场对NOI的影响 - 除鞋类外，各零售类别年初至今的销售均为正增长；时尚区费城有可用空间，可将大部分租户从一部分区域转移到另一部分，预计不会损失NOI，且体育场有望带来客流量和商业机会，对租赁有积极影响，预计2023年与HBSE完成交易 [57][58] 问题: 新租约租金 escalators 与疫情前的差异、临时租赁百分比现状及2023年底的预期 - 新租约租金 escalators 与疫情前相同，基本租金为2% - 3%，回收费用为4% - 5%，税收为实报实销；目前临时租赁百分比约为7%多，预计未来一年半可改善150 - 200个基点 [60][61] 问题: 经通胀调整后租户每平方英尺销售额及运营利润情况、One Westside与Hudson的交易进展 - 难以确定租金增长温和的具体原因，租户主要抱怨劳动力供应问题；One Westside资产已交给Google，公司和合作伙伴分别有出售和购买的权利，但目前公司看好该资产及其产生的NOI，不急于进行交易 [64][66] 问题: 第二季度4 - 6月及7月交通和销售趋势、指引中下半年销售增长的预期 - 第一季度销售增长强劲是因为对比的2021年第一季度受Omicron影响较弱，而第二季度对比的2021年第二季度较强；交通流量稳定在疫情前的95%，消费者购物更有针对性；公司未详细给出销售增长估计，对百分比租金的展望比六个月前有所改善，但在租户销售假设方面并不激进，因为零售商销售具有周期性，第四季度数据对确定百分比租金很关键 [69][70][71] 问题: 到2024年相关REIT再开发项目的预计支出、NOI收益率及预计产生的NOI情况 - 今年预计支出约1亿美元，明年约1.5亿美元，主要用于大型格式项目；这些项目的成本回报率平均在10% - 15%之间；租金将于2023年和2024年开始计算，将提升NOI，但目前尚未计入 [73][74] 问题: 阳光地带和沿海市场销售生产率的差异、当前A类购物中心交易资本化率情况 - 公司在不同地区和类别上的销售情况基本一致；由于近期没有交易，难以确定当前A类购物中心的交易资本化率 [76][77]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2022 ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ___________ to ___________ Commission File No.: 1-12504 THE MACERICH COMPANY (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 95-4448705 (State or other juri ...

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度同店净营业收入（NOI）较2021年第一季度增长25%（不包括租赁终止收入），包括租赁终止收入则增长30% [7][13] - 2022年第一季度资金运营（FFO）为3700万美元，较2021年第一季度增长49%；每股FFO为0.50美元，较2021年第一季度的0.45美元增长近13%，超出本季度共识FFO估计值0.46美元0.04美元 [14] - 2022年FFO预计在每股1.90 - 2.04美元之间，中点提高0.02美元；同店NOI增长预计在4.75% - 6.25%之间；预计2022年FFO较2021年增加1800万美元 [17] - 剔除2022年非现金直线租金较2021年预计下降的1000万美元影响，FFO预计增加2800万美元或7%，即每股增加0.13美元 [18] - 截至第一季度末，债务服务覆盖率为健康的2.7倍，净债务与远期EBITDA（不包括租赁成本）之比为8.7倍，较2020年底的11点多下降近3个百分点 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售业务：2022年第一季度租户销售额较2019年第一季度增长11.5%，较2021年第一季度增长14.5%；截至2022年3月31日的过去12个月，每平方英尺租户销售额达到创纪录的843美元；第一季度末入住率为91.3%，较去年同期提高280个基点 [6][7][24] - 租赁业务：2022年第一季度签订220份租约，较去年增加21%；截至3月31日，过去12个月租赁价差为正1.3%，而2021年3月31日为负2.1%；目前已就2022年到期平方英尺的56%达成承诺，另有35%处于意向书阶段 [7][25] 各个市场数据和关键指标变化 - 零售市场：3月是疫情以来全国线上销售额同比下降、实体店销售额上升的第一个月 [24] - 债务资本市场：年初至今已完成或正在进行约6亿美元的融资业务；自2020年秋季以来，购物中心领域约有80亿美元的CMBS业务完成；目前市场波动较大，但仍有机会进行再融资和延期 [52][53] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续加大再开发力度，如洛杉矶的1 West Side项目已交付给谷歌，预计今年夏天开业；还有多个项目预计在2023 - 2024年开业，将推动同店NOI持续增长 [8][9] - 公司积极在债务资本市场进行再融资和延期操作，以优化资产负债表；预计部分优质资产在2023年再融资可产生3.5 - 4亿美元的超额流动性和收益，主要用于偿还债务 [19][20][54] - 公司将继续增加传统零售的辅助服务用途，将物业转变为真正的城镇中心 [29] - 行业竞争方面，公司认为目前零售环境健康，租赁需求广泛，包括健康健身、餐饮娱乐、体育、联合办公、酒店和多户住宅等领域，以及数字原生品牌对实体店的需求增加，公司对2022 - 2023年的发展持乐观态度 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为美国消费者具有韧性，购物者有目的地回到购物中心，租户销售额超过疫情前水平，租赁需求强劲，预计2022 - 2023年入住率、净营业收入和现金流将显著增长 [6][11] - 尽管利率环境不确定，但公司凭借同店NOI增长预期和强大的租赁管道，能够管理利率上升带来的影响；同时，公司认为在通胀环境下，优质购物中心行业历史表现良好，公司能够通过固定CAM组件的年度递增来应对通胀压力 [56][76] 其他重要信息 - 公司预计2022年公共区域收入将超过疫情前水平，预计超出幅度为2% - 5%，但由于部分短期合同的不确定性，同店NOI仍有一定波动范围 [86] - 公司第一季度仅发生一起破产事件，涉及斯科茨代尔时尚广场的一个3000平方英尺的租户；而2020年疫情最严重时，公司投资组合中有超过320份租约和约600万平方英尺的面积受到破产申请影响 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：2022年租赁需求与2021年有何不同，已签约未入住管道的租金机会如何？ - 2022年租赁需求是2021年的延续，主要区别在于有更多新的用途，如数字原生品牌、餐饮、健身、杂货、家居用品、电动汽车等；目前入住率达到转折点，公司开始关注提高租金，特别是在顶级购物中心，竞争空间的出现将有助于推动未来租金上涨 [35][36] 问题2：总占用成本较疫情前降低，应如何解读，是否会回到历史水平，较低的数字是否意味着有更多提租空间？ - 这是公司首次报告该指标，主要是由于2021年和2022年至今销售额加速增长导致该指标下降；公司认为有机会提高租金，但短期内不太可能回到13%的占用成本水平 [37][38] 问题3：零售商的租赁活动是否会受到通胀或2023年可能的衰退影响，谁将入驻乡村俱乐部广场的诺德斯特龙旧址？ - 目前在交易流中未看到这种影响，零售商具有一定的成熟度，会从长期角度看待租赁；公司仍在评估入驻诺德斯特龙旧址的机会，目前披露还为时过早 [40][41] 问题4：公司在指导中对销售增长的假设是什么，合资企业和合并报表资产在交易流、与租户讨论和定价权方面是否有差异，为何不提高指导上限？ - 公司对部分2021年销售额极高的租户进行了个别调整，其余租户假设销售相对持平；预计2022年百分比租金仍将下降，但NOI范围仍较宽，需更多销售经验来确定；顶级购物中心的租户需求更高，定价权更强，但整个投资组合的需求都很显著；由于利率环境不确定，且百分比租金仍有一定波动性，公司认为目前的指导较为保守 [44][46][48] 问题5：已签约未开业管道的空间百分比或美元金额是多少，公司在购物中心再融资方面的情况如何，预计从旗舰资产中获得的3.5 - 4亿美元超额收益将如何使用？ - 实际入住率和经济或租赁入住率之间的差异约为2%，大部分管道是大型店铺和主力店空间，从租约签订到开业平均需要12 - 18个月；年初至今已完成或正在进行约6亿美元的融资业务，交易涵盖不同质量的购物中心，市场虽波动但仍有再融资和延期机会；公司将主要使用这些超额收益偿还债务 [50][52][54] 问题6：如何看待利率环境对指导的影响，FlatIron再融资后是否有出售计划？ - 公司仅有约11%的债务为浮动利率，且债务到期日程安排合理；近期同店NOI增长预期和强大的租赁管道可抵消部分利息费用增加的影响，但利率不确定性导致指导范围保持在约0.15美元；目前FlatIron位于银行资产负债表上 [56][58] 问题7：完成后是否会考虑变现One Westside 25%的所有权以降低杠杆，混合工作模式是否改变了公司购物中心的模式，是否因质量而异？ - 这是有可能的，但目前没有立即的计划；公司认为混合工作模式可能导致部分业务从城市中心转移到郊区，但整体交通流量已接近疫情前水平，且在整个投资组合中变化不大 [60][61][62] 问题8：过去12个月租金价差从上个季度的5%收缩到本季度的1%的原因是什么，2022年约2000万美元土地销售收益的预期是否仍然有效？ - 租金价差季度间的变化取决于租约到期情况，第一季度通常较慢，不能代表全年情况，公司认为今年整体定价权将有所改善；公司仍预计2022年土地销售收益与2021年相当，第一季度已实现1100万美元收益 [64][66] 问题9：零售商的总占用成本（包括工资）是否因劳动力情况而上升，公司股票交易隐含8%的资本化率是否促使董事会进行更多讨论，未来有何计划，是否会出售部分资产给合资伙伴？ - 不同零售商情况不同，一些零售商表示员工数量较疫情前略有减少，尽管小时工资可能上涨，但总体劳动力成本持平或下降；公司不评论董事会内部讨论，但认为当前股价具有吸引力；公司对处置非核心资产持开放态度，但需考虑市场动态，目前债务市场对每平方英尺500美元左右的资产不太有利 [68][69][71] 问题10：如何能够从一些高质量购物中心中获得更多收益，公司能否抵消通胀对费用的压力，NOI是否能通过入住率提高和租金上涨来缓解通胀压力？ - 以格林艾格斯购物中心为例，公司在收购后增加了一个新的购物中心，该园区整体表现出色；预计的3.5 - 4亿美元超额收益是基于相对保守的债务收益率；历史上优质购物中心行业在通胀时期表现较好，公司通过固定CAM组件的年度递增能够较好地应对通胀压力 [74][76] 问题11：公司如何平衡资金来源和用途，圣莫尼卡和华盛顿广场的贷款到期时将如何处理，是否会提供更详细的资金来源和用途电子表格？ - 公司有多种交易结构方式，如凯撒共和国酒店项目采用地面租赁方式，减少了自身资本投入；预计明年再融资将产生超额收益，今年基本平衡；公司会评估各种潜在结构，谨慎进行资本决策；圣莫尼卡和华盛顿广场的贷款可能会进行短期延期；公司有可能提供更详细的资金来源和用途信息，但需在确定大型项目的结构后 [80][81][83] 问题12：公共区域收入超过疫情前水平的潜力有多大，时间和节奏如何，融资计划在过去2 - 3个月有何变化，已完成或正在进行的交易条款与预期相比如何？ - 预计公共区域收入将超过疫情前水平2% - 5%，但由于部分短期合同的不确定性，仍有一定不确定性；利率有所上升，利差扩大，但期限基本一致，公司完成了疫情后首笔10年期购物中心交易 [86][88]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE FISCAL YEAR ENDED DECEMBER 31, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE TRANSITION PERIOD FROM ________ TO ________ Commission File No. 1-12504 THE MACERICH COMPANY | (Exact name of registrant as specified in its charter) | | | | --- | --- | --- | | M ...