财务数据关键指标变化 - 2019年公司总营收为9.27462亿美元，较2018年的9.60351亿美元下降3.4%[173] - 2019年归属于公司的净收入为9682万美元，较2018年的6002万美元增长61.3%[173] - 2019年每股基本收益为0.68美元，较2018年的0.42美元增长61.9%[173] - 2019年运营活动产生的现金流为3.55157亿美元，较2018年的3.44311亿美元增长3.1%[174] - 2019年归属于普通股股东和单位持有者的FFO（经营资金）为5.36961亿美元，较2018年的5.64436亿美元下降4.9%[174] - 2019年宣布的每股普通股股息为3.00美元，较2018年的2.97美元增长1.0%[174] - 截至2019年底，总资产为88.53571亿美元，较2018年的90.26808亿美元下降1.9%[174] - 截至2019年底，总抵押贷款和应付票据为52.09976亿美元，较2018年的49.8246亿美元增长4.6%[174] 物业组合与运营表现 - 截至2019年12月31日，公司运营的52个购物中心总面积约为5100万平方英尺[12] - 截至2019年12月31日，公司拥有52个购物中心，总计约5100万平方英尺可出租总面积，平均每个中心约92万平方英尺[44] - 截至2019年12月31日，购物中心包含176个主力店，总面积约2370万平方英尺，以及约5000个商场店和独立店，总面积约2450万平方英尺[44] - 截至2019年底，区域购物中心组合入住率为94.0%，较2018年的95.4%下降1.4个百分点[174] - 2019年区域购物中心每平方英尺销售额为801美元，较2018年的726美元增长10.3%[174] - 公司大部分物业集中在加利福尼亚州和亚利桑那州，另有9个物业位于纽约、新泽西和康涅狄格州[82] - 公司有23个合资中心，并拥有多个开发地块的部分权益[121] 租户结构与租金收入 - 2019年，购物中心总租金收入的73%来自面积小于1万平方英尺的商场店和独立店，27%来自大卖场和主力店租户[48] - 2019年，前十大租户贡献的总租金占比从1.1%到2.9%不等，其中L Brands占比最高，为2.9%[48] - 截至2019年12月31日，面积小于等于1万平方英尺的租户空间占所有商场店和独立店空间的约65%[50] - 主力店在2019年贡献了公司总租金收入的约7.3%[62] - 梅西百货及其母公司拥有38家主力店，总占用面积达6,984,000平方英尺[64] - JCPenney拥有27家主力店，总占用面积达3,940,000平方英尺，其中一家计划于2020年关闭[64] - 公司有16个空置主力店，总占用面积达1,849,000平方英尺[64] 租金水平与租约到期情况 - 2019年，合并中心内面积小于1万平方英尺的商场店和独立店平均基本租金为每平方英尺58.76美元，新签租约为53.29美元，到期租约为53.20美元[51] - 2019年，合并中心内大卖场和主力店的平均基本租金为每平方英尺16.51美元，新签租约为15.47美元（涉及24份租约），到期租约为10.37美元（涉及11份租约）[52] - 2019年，非合并合资中心内面积小于1万平方英尺的商场店和独立店平均基本租金为每平方英尺65.67美元，新签租约为73.05美元，到期租约为65.22美元[51] - 2020年合并中心的小型店铺租约到期面积达669,961平方英尺，占总出租面积15.30%，到期租金为每平方英尺55.73美元，占基本租金12.91%[58] - 2020年未合并合资中心的小型店铺租约到期面积达261,174平方英尺，占总出租面积11.48%，到期租金为每平方英尺55.18美元，占基本租金8.70%[58] - 2022年合并中心的大店/主力店租约到期面积达941,805平方英尺，占总出租面积10.69%，到期租金为每平方英尺22.62美元，占基本租金13.49%[59] - 2026年未合并合资中心的大店/主力店租约到期面积达226,891平方英尺，占总出租面积9.98%，到期租金为每平方英尺88.69美元，占基本租金12.15%[58] 租户销售与占用成本 - 2019年，合并中心租户的占用成本占商场店总销售额的13.1%，其中最低租金占9.1%，百分比租金占0.4%，费用回收占3.6%[55] - 2019年，非合并合资中心租户的占用成本占商场店总销售额的10.8%，其中最低租金占7.3%，百分比租金占0.3%，费用回收占3.2%[55] - 购物中心行业具有季节性，第四季度假日期间零售商入驻率和销售额通常最高，大部分百分比租金在第四季度确认[75] 具体物业出租率 - 购物中心内自有及独立店铺（Mall and Freestanding）的出租率普遍较高，其中Kings Plaza Shopping Center出租率最高，达99.4%[151] - Desert Sky Mall和Queens Center的独立店铺出租率并列第二高，均为98.9%[151] - Fashion Outlets of Chicago的独立店铺出租率为97.5%[151] - Freehold Raceway Mall的独立店铺出租率也为97.5%[151] - Green Acres Mall的独立店铺出租率为96.4%[151] - SanTan Village的独立店铺出租率为96.3%[151] - Chandler Fashion Center的独立店铺出租率为95.8%[151] - Santa Monica Place的独立店铺出租率为94.7%[151] - Danbury Fair Mall的独立店铺出租率为93.2%[151] - 公司全资拥有的综合购物中心总可出租面积为25,180,000平方英尺，其中独立店铺可出租面积为12,214,000平方英尺，出租率达93.7%[152] - Stonewood Center总可出租面积935,000平方英尺，独立店铺可出租面积361,000平方英尺，出租率为94.0%[152] - Superstition Springs Center总可出租面积922,000平方英尺，独立店铺可出租面积390,000平方英尺，出租率为93.9%[152] - Tucson La Encantada总可出租面积246,000平方英尺，全部为独立店铺，出租率达98.0%[152] - Vintage Faire Mall总可出租面积984,000平方英尺，独立店铺可出租面积405,000平方英尺，出租率达98.0%[152] - 非合并报表的合资购物中心Arrowhead Towne Center总可出租面积1,197,000平方英尺，独立店铺可出租面积390,000平方英尺，出租率达97.1%[152] - 合资购物中心FlatIron Crossing总可出租面积1,428,000平方英尺，独立店铺可出租面积729,000平方英尺，出租率达95.9%[152] - 合资购物中心Lakewood Center总可出租面积2,069,000平方英尺，独立店铺可出租面积1,004,000平方英尺，出租率达97.2%[152] - 合资购物中心Los Cerritos Center总可出租面积1,023,000平方英尺，独立店铺可出租面积541,000平方英尺，出租率达98.8%[152] - 合资购物中心Scottsdale Fashion Square总可出租面积1,835,000平方英尺，独立店铺可出租面积875,000平方英尺，出租率为93.2%[152] - 公司非合并联营区域购物中心总可出租面积为18,610,000平方英尺，其中商场及独立店可出租面积为9,760,000平方英尺，出租率达94.4%[153] - 公司所有区域购物中心总可出租面积为45,891,000平方英尺，其中商场及独立店可出租面积为23,021,000平方英尺，出租率达94.0%[153] - Tysons Corner Center商场及独立店可出租面积为1,087,000平方英尺，出租率达93.1%[153] - Washington Square商场及独立店可出租面积为573,000平方英尺，出租率达95.1%[153] - West Acres商场及独立店可出租面积为426,000平方英尺，出租率达98.1%[153] - 位于费城的Fashion District正处于再开发中，其商场及独立店可出租面积为626,000平方英尺，出租率数据因再开发计划暂不具意义[153][154] 债务与融资活动 - 公司总债务为81亿美元，其中合并债务52亿美元，减去非控股权益对应的3.591亿美元，加上在非合并合资企业中按比例承担的抵押贷款及其他应付票据32亿美元[111] - 公司合并报表中心的抵押贷款总额为43.92599亿美元[155] - 公司按比例享有的非合并合资中心抵押贷款总额为30.40712亿美元[156] - 合并报表中心的加权平均有效利率约为4.18%（基于各贷款金额与利率计算）[155] - 非合并合资中心的加权平均有效利率约为3.88%（基于各贷款金额与利率计算）[156] - 合并报表中心中，金额最大的三笔抵押贷款分别为：皇后中心6亿美元（利率3.49%）[155]、国王广场购物中心5.35097亿美元（利率3.71%）[155]、时尚芝加哥奥特莱斯2.99112亿美元（利率4.61%）[155] - 非合并合资中心中，金额最大的三笔抵押贷款分别为：泰森角中心3.73024亿美元（利率4.13%）[156]、华盛顿广场3.29494亿美元（利率3.65%）[156]、洛斯塞里托斯中心3.15亿美元（利率4.00%）[156] - 截至2019年12月31日，合并报表中心的未摊销递延融资成本为1600万美元[156] - 截至2019年12月31日，非合并合资中心（按公司比例）的未摊销递延融资成本为530万美元[156] - 公司无担保信贷额度包含财务契约，如利息覆盖要求，以及对举债、支付股息和进行某些收购的限制[112] - 公司大部分购物中心已抵押以担保债务偿还，若中心收入不足以偿债，可能面临止赎风险，导致收入损失和总资产价值下降[111] - 公司持有与LIBOR挂钩的合同，包括可变利率债务、合资企业的可变利率债务以及利率互换的互换利率[116] - 公司依赖外部融资（主要是债务融资，有限情况下为股权融资）来支持业务增长和偿还到期债务[113] 再融资与新增贷款 - 2019年1月10日，为芝加哥时尚奥特莱斯获得3亿美元新贷款，有效利率4.61%[14] - 2019年6月27日，为钱德勒时尚中心获得2.56亿美元新贷款，有效利率4.18%[17] - 2019年12月3日，为国王广场购物中心获得5.4亿美元新贷款，有效利率3.71%[21] - 2019年2月22日，The Shops at Atlas Park合资项目贷款总额从5780万美元增至8000万美元[15] - 2019年12月18日，One Westside合资项目获得4.146亿美元建设贷款，利率为LIBOR + 1.70%[22] - 2019年公司进行了多项贷款再融资，例如钱德勒时尚中心以4.18%利率获得2.56亿美元新贷款[157]，国王广场购物中心以3.71%利率获得5.4亿美元新贷款[160] - 部分浮动利率贷款与LIBOR挂钩，例如圣莫尼卡广场为LIBOR+1.35%并有利率上限协议[160]，绿亩公地为LIBOR+2.15%[160] - 2017年9月29日，公司为Green Acres Commons获得1.1亿美元新贷款，利率为LIBOR+2.15%，2018年3月1日再提取2000万美元[192] - 2017年12月4日，公司为Santa Monica Place获得3亿美元新贷款，利率为LIBOR+1.35%，并有利率上限协议[195] 开发与改造项目 - 费城时尚区改造项目总成本预计4亿至4.2亿美元，公司按比例份额为2亿至2.1亿美元，截至2019年底已出资1.909亿美元[23] - One Westside改造项目总成本预计5亿至5.5亿美元，公司按比例份额为1.25亿至1.375亿美元，截至2019年底已出资5040万美元[25] - 与西蒙地产集团的合资项目洛杉矶高级奥特莱斯，计划一期约40万平方英尺，二期16.5万平方英尺，截至2019年底公司已出资3590万美元[26] - 西尔斯门店改造预计公司按比例份额成本为1.3亿至1.6亿美元，截至2019年底已出资2240万美元[27] - 2019年9月19日，费城时尚区（89.9万平方英尺）重新开发一期开业，项目总成本预计4亿至4.2亿美元，公司按比例份额预计为2亿至2.1亿美元，截至2019年底已出资1.909亿美元[210] - 2019年第四季度，Scottsdale Fashion Square合资企业完成重建及8万平方英尺扩建，截至2019年底项目总成本8000万美元，公司已出资4000万美元[211] 资产出售 - 2017年1月18日，公司以1.7亿美元出售Cascade Mall（58.9万平方英尺）和Northgate Mall（75万平方英尺），实现资产出售收益5960万美元[181] - 2017年11月16日，公司以8640万美元出售芝加哥一栋32.6万平方英尺的办公楼，实现资产出售收益1460万美元[184] - 2018年3月1日，公司成立合资企业并出售One Westside（68万平方英尺）75%权益，总价1.425亿美元，实现资产出售收益4620万美元[187] - 2018年5月17日，公司以2600万美元出售Promenade at Casa Grande（76.1万平方英尺），资产出售损失30万美元[188] 租户破产影响 - 西尔斯破产时公司拥有21家门店约310万平方英尺，占总租赁收入不到1%[86] - 截至2019年底已收回10个西尔斯门店，预计未来几年再开发投资1.3亿至1.6亿美元（按比例份额）[86] - 永恒21破产时公司拥有29家门店约120万平方英尺，占最低租金和百分比租金总收入的1.4%[88] - 预计永恒21将关闭4家门店，其中3家为公司所有[88] REIT资格与税务事项 - 公司自1994年首个纳税年度起选择作为REIT纳税，符合条件则通常无需就分配给股东的收入缴纳联邦和州所得税[69] - 公司目前符合REIT资格，但无法保证将持续符合；若未能符合，可用于向股东分配的资金将减少[134] - 若公司失去REIT资格，将无法在计算应税收入时扣除向股东支付的股息，并按常规公司税率缴纳美国联邦和州所得税[137] - 失去REIT资格后，公司可能至少五年内无法重新获得资格，导致净收入和可供股东分配的资金减少，并可能严重影响股票公允价值[138] - 作为REIT，公司必须将年度应税收入的90%（经某些调整后）分配给股东，否则可能需要借款或出售资产以满足要求[142] - 美国税法对REIT的“禁止交易”收入征收100%的税，这可能影响公司在适当时机出售资产的意愿[141] - 若公司的运营合伙企业（Operating Partnership）的税务合伙地位受到挑战并被认定为公司，将减少其向公司的分配，并可能危及公司的REIT资格[144] - 《减税与就业法案》（TCJA）将一般适用的公司税率永久性降低，并为非公司纳税人提供最高20%的合格REIT股息扣除（2018年1月1日至2025年12月31日）[146] - TCJA要求公司在财务报表确认收入时即确认税收收入，这可能导致公司需要额外分配应税收入以遵守REIT分配要求或避免留存收入和收益的税收[146] - 公司必须满足收入来源、资产性质、股东分配金额及股权结构等方面的测试以维持REIT资格，这可能迫使公司放弃其他有吸引力的机会[140] - 若第1031条交换交易被认定为应税，产生的收益可能被视为不符合REIT的95%和75%总收入测试要求的收入，从而对公司REIT资格产生不利影响[143] - 公司可能面临联邦、州和地方对其收入和财产征收的其他税收，这将减少可供股东分配的现金[139] - 公司为维持REIT资格，规定任何单一股东或股东组持有已发行股票的数量或价值不得超过5%的所有权限制[126] - 公司超过50%价值的已发行股票（考虑某些购股权后）在纳税年度下半年任何时间，不得由5名或更少“个人”（根据税法定义）持有[126] 风险因素 - 公司面临零售空间供过于求的压力，主要因主力租户破产、门店关闭及零售商转向电商导致需求下降[94] - 房地产投资流动性相对较差，可能无法在理想时间或以有利条款出售物业[95] - 公司资产可能面临减值风险，减值损失会立即直接影响公司盈利[96] - 通胀可能导致公司浮动利率债务成本上升，并影响新固定利率债务的利率[109] - 网络攻击或IT系统重大中断可能扰乱公司运营，导致财务报告错误、违反贷款契约或泄露敏感信息[104]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度FFO为每股0.98美元，2019年全年FFO为每股3.54美元，均符合市场预期；第四季度FFO较2018年第四季度的每股1.09美元下降0.11美元，主要受新租赁会计准则导致的约500万美元租赁费用增加、260万美元租赁终止收入减少、210万美元利息费用增加、2018年第四季度纽约一处资产约350万美元有利税收上诉以及2019年第四季度西尔斯破产导致150万美元主力店租金损失等因素影响 [22] - 2019年同店净营业收入（NOI）全年增长0.65%，处于0.5% - 1.0%的指导范围内；2019年非主力店破产对同店NOI增长产生约2%的稀释影响；EBITDA利润率从2018年的62.7%提高90个基点至2019年的63.6% [23][24] - 预计2020年资金运营现金流（FFO）在每股3.40 - 3.50美元之间，同店NOI增长在0.5% - 1%之间；2020年FFO按季度划分，预计第一季度占23%，第二季度占25%，第三季度占24%，第四季度占28% [25][27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，2019年租赁活动较上一年增长近20%；第四季度末，组合销售为每平方英尺801美元，较2018年底的每平方英尺726美元增长10.3%；经济销售每平方英尺为916美元，较一年前的每平方英尺849美元增长7.9%；2019年底入住率为94%，较上季度提高20个基点，较2018年底下降1.4%；过去12个月的租赁价差为4.7%，低于2018年底的11.1%；组合平均租金为每平方英尺61.06美元，较一年前的每平方英尺59.09美元增长3.3% [7][8][34] - 2019年共签署938份租约，面积超过350万平方英尺，比2018年多18%的租约和19%的面积；第四季度签署233份租约，面积近100万平方英尺 [36] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略上，完成2019年融资计划，为公司带来超5.5亿美元的超额贷款收益和流动性；继续处置非核心资产，预计2020年非核心资产销售收益约3亿美元；停止对顶级资产进行合资的努力 [9] - 发展方向上，将城镇中心打造成社区核心，吸引消费者购物、餐饮、娱乐、工作和生活；推进再开发项目，包括费城时尚区、西尔斯门店改造等，预计未来带来可观收益 [11][13][20] - 行业竞争方面，零售环境动荡，公司通过挖掘新品牌和用途，适应市场变化，提升竞争力 [48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境方面，2019年零售商面临重大逆风，影响将持续到2020年；零售环境动荡，但租赁环境良好且不断改善 [7][10][19] - 未来前景方面，对2021年及以后的再开发投资带来的财务顺风持乐观态度；预计2021年同店NOI增长加速 [10][28] 其他重要信息 - 费城时尚区于2019年9月开业，表现强劲，自开业以来已有超300万访客；预计2020年底入住率约80%，2021年及以后对公司FFO贡献将显著增加 [11][12][26] - 西尔斯门店改造项目预计未来几年投资1.3 - 1.6亿美元，零售再开发预计收益率为8% - 9%，混合用途预计收益率为9% - 10% [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请提供2020年斯科茨代尔时尚广场和费城时尚区预计的增量NOI增长 - 费城时尚区预计增量NOI约4.5% - 5%，2020年仅略有增值，2021年及以后预计显著增值；斯科茨代尔时尚广场扩建部分有增值，但暂无具体数字 [55] 问题2: 若加州13号提案通过，对公司有何潜在影响 - 该提案通过可能性不大；公司大部分租约为固定共同区域维护（CAM）费用，物业税为三网制，预计对FFO或同店NOI无直接影响 [56] 问题3: 确认Forever 21对同店的影响是否仍为之前指导的0.08美元；2020年同店指导中，有多少已反映去年关店的拖累；100个基点的坏账是否已包含已关闭店铺的影响 - 2020年同店指导中，因2019年破产导致同店NOI减少约200 - 225个基点，包括1%的预算储备；Forever 21全年影响约0.08美元，2019年约0.02美元，其余在2020年，均影响同店 [60] 问题4: 今年100个基点的信用储备是否已使用部分 - 该储备为增量，目前未使用 [63] 问题5: 今年是否仍考虑资产出售，是否维持股息 - 2020年重点转向出售非核心资产；股息由董事会决定，上周董事会批准并宣布每股0.75美元的股息，与之前一致 [65][67] 问题6: 3亿美元资产出售是否包含全部资产，未签约的非核心资产是商场还是非零售资产，能否提供非核心商场的资本化率 - 三项资产接近3亿美元，可能还有1 - 2项小的非核心资产出售；除泰森角公寓塔楼外，其他为非核心商场；不提供资本化率，因部分资产EBITDA少但房地产价值高 [70][71] 问题7: 如何看待2020年2500万美元资本化利息指导，随着斯科茨代尔和费城时尚区项目推进，该数字如何变化 - 西尔斯门店、部分大型店铺、One Westside项目等会影响该数字；斯科茨代尔多阶段项目部分已投入使用，费城时尚区同比下降最大，但仍有再投资 [73] 问题8: Forever 21店铺改造计入在建工程（CIP），是否仍在同店范围内 - 两者概念不同，改造可计入CIP并确认资本化利息，但通常重大再开发项目会从同店中剔除 [74] 问题9: 同店报告中是否会反映信用损失 - 会反映，1%为潜在租金损失储备，与坏账不同；指导中还包含700万美元坏账费用估计 [77] 问题10: 尼亚加拉时尚奥特莱斯的预期情况，丹伯里公平和格林艾格斯商场再融资是否有超额收益 - 尼亚加拉时尚奥特莱斯仍在评估，可能解除抵押；丹伯里公平和格林艾格斯商场预计有超额收益 [86][84][85] 问题11: 费城时尚区对全年同店增长预测有何影响 - 因仅在第四季度计入同店，影响不大；2021年预计贡献显著 [88][89] 问题12: 年底临时和短期租赁对入住率的贡献，以及全年趋势 - 年底为6.3%，与第三季度和去年持平；今年将推动临时空间转为永久空间，目标是将该比例降至5%左右 [90] 问题13: 临时租赁转为永久租赁的租金提升幅度 - 通常租金提升50% [91] 问题14: 本季度综合组合租赁价差大幅下降的原因 - 顶级中心执行2020年业务时租赁价差为正；部分低层级中心为提高入住率可能牺牲租金，影响价差，但并非多数情况 [93] 问题15: 泰森斯的租户Intelsat申请破产，对其空间需求和后续情况有何评论，是否已计入0.5% - 1%的同店增长预测 - 该市场目前强劲，若需处理，可能提高租金；未计入同店增长预测 [95][96] 问题16: 2020 - 2022年开发和再开发的资金需求 - 平均每年2.5 - 3亿美元；2019年再融资带来约5.5亿美元流动性，超过资本需求；还可通过出售非核心资产获取额外资金 [97] 问题17: 资产进入和退出同店范围的考虑因素，费城时尚区未稳定就计入同店的原因 - 资产运营满4个季度进入同店范围；费城时尚区2020年底预计入住率约80%，但有部分特殊空间将在2021年产生显著财务结果 [99] 问题18: Intelsat的租金支付情况 - 公司不提供具体租户租金支付信息 [102] 问题19: 出售泰森斯的多户住宅后，是否考虑出售办公楼 - 持开放态度，可能作为非核心资产出售 [103] 问题20: 不与顶级20资产进行合资的原因，以及重新考虑的条件 - 目前零售房地产不受机构投资者青睐，公司看好这些核心资产；可通过出售非核心资产获取流动性 [104] 问题21: 非合并中心入住成本比率下降的原因，是否有目标比率 - 销售增长和部分高入住成本破产租户退出导致比率下降 [106] 问题22: 到2020年底整体94%的入住率预期走向 - 预计通过临时转永久租赁和租赁空置空间，入住率可提高100个基点至95% [108] 问题23: 3亿美元资产出售的毛收益预期，是否为直接出售而非合资 - 很可能是直接出售，部分可能保留小部分合资权益；考虑出售的非核心资产均无抵押 [110] 问题24: 2019年百分比租金增长的原因，以及2020年的预期 - 是积极销售环境导致部分租户超过临界点，而非转换为百分比租金交易；百分比租金对整体租金结构影响不大 [112] 问题25: 考虑2020年再融资活动和开发NOI，何时能看到EBITDA改善，年底和2021年底的预期如何 - 随着同店NOI加速增长，债务与EBITDA比率将自然下降；投资者资料中有相关预期图表 [115] 问题26: 目前投资组合的无抵押NOI占比 - 约15% - 20% [116] 问题27: 顶级20商场中，科尔特马德拉商场每平方英尺销售额同比下降10%，环比下降15%的原因，是暂时现象还是有更重要因素 - 是部分租户因再开发活动搬迁导致的暂时中断，预计2021年销售额将恢复 [117][118]

财务数据关键指标变化：收入和利润 - 2019年第三季度租赁收入同比下降1000万美元（降幅4.5%）[181] - 2019年前九个月租赁收入同比下降2310万美元（降幅3.5%）[193] - 2019年第三季度FFO（归属普通股股东及单位持有人-稀释后，扣除Chandler Freehold融资费用）为1.332亿美元，同比下降10.9%[192] - 2019年前九个月FFO（归属普通股股东及单位持有人-稀释后，扣除Chandler Freehold融资费用）为3.888亿美元，同比下降2.5%[205] - 2019年第三季度归属于公司的净利润为4637.1万美元，2018年同期为7402.8万美元[232] - 2019年前九个月归属于公司的净利润为6992.9万美元，2018年同期为4827.1万美元[232] - 2019年第三季度资产出售或减记净收益从2018年的4650万美元收益转为10万美元损失[190] 财务数据关键指标变化：成本和费用 - 2019年第三季度利息支出同比减少3010万美元[188] - 2019年前九个月利息支出同比减少4620万美元[201] - 2018年第一季度，公司裁员约10%，产生一次性费用1270万美元[154] - 2018年第二季度，公司产生与股东激进主义活动相关的成本1940万美元[154] 业务线表现：租赁与运营 - 租户每平方英尺销售额从截至2018年9月30日十二个月的707美元增至截至2019年9月30日十二个月的800美元[173] - 入住率从2018年9月30日的95.1%下降至2019年9月30日的93.8%[173] - 重签租约租金差保持为正，新签和续签租约平均初始基础租金为每平方英尺60.04美元，到期租约为55.45美元，价差为4.59美元，增长8.3%[173] - 在截至2019年9月30日的过去十二个月中，公司签署了271份新租约和411份续租租约，涉及约100万平方英尺总可出租面积，其中70万平方英尺与合并中心相关[174] - 新签和续签租约的年均初始基础租金为每平方英尺60.04美元，平均租户补贴为每平方英尺32.76美元[174] - 每年有5%至15%的、面积在1万平方英尺及以下的租约到期，使公司能以更高基础租金重签租约[157] - 第四季度业绩通常更高，因假日季零售商入驻率和销售额达峰值，且大部分百分比租金在该季度确认[158] - 未来十二个月到期的租约涉及90万平方英尺面积，占截至2019年9月30日商场及独立店总可出租面积的12.5%[173] - 截至2018年12月31日，Forever 21门店占公司总最低租金和百分比租金收入的2.5%[180] 业务线表现：资产组合与开发 - 截至2019年9月30日，公司运营的购物中心组合总计约5100万平方英尺可出租面积[129] - 公司预计未来12个月用于开发、再开发、扩建和翻新的资本支出在2亿至3亿美元之间[211] - 2019年前九个月，按比例计算，合并中心的资本支出为1.19212亿美元，合资企业中心的资本支出为1.70321亿美元[211] - 公司预计将按比例投入1.3亿至1.6亿美元用于重新开发多个西尔斯门店[153] - 公司预计未来几年在收回的十个西尔斯门店位置投入1.3亿至1.6亿美元（按公司持股比例计算）进行重新开发[179] 业务线表现：项目与资产处置 - 2019年9月19日，费城时尚区改造项目完成，总面积85万平方英尺，预计2019年假日季入驻率达70%，项目总成本估计在4亿至4.2亿美元之间，公司按比例承担2亿至2.1亿美元[149] - 斯科茨代尔时尚广场改造项目预计总成本1.4亿至1.6亿美元，公司按比例承担7000万至8000万美元[150] - One Westside改造为创意办公和餐饮娱乐空间，总成本估计在5亿至5.5亿美元之间，公司按比例承担1.25亿至1.375亿美元[151] - 与西蒙地产集团合资开发洛杉矶高级奥特莱斯，一期计划约40万平方英尺，预计2021年秋季完工[152] - 2018年8月31日，出售One Westside项目75%权益获得1.425亿美元，实现资产出售收益4620万美元[134] - 2018年7月6日，合资公司出售The Market at Estrella Falls物业获得4910万美元，实现资产出售收益1260万美元，公司按比例分享收益300万美元[136] 财务结构与债务 - 截至2019年9月30日，公司总未偿贷款债务为80亿美元，其中包含50亿美元合并债务及33亿美元按比例分摊的未合并合资企业债务[214] - 截至2019年9月30日，公司合并中心长期债务总额为50.58859亿美元，公允价值为51.19241亿美元[235] - 公司按比例享有的未合并合资中心长期债务总额为33.04938亿美元，公允价值为33.29661亿美元[235] - 截至2019年9月30日，合并中心固定利率债务总额为38.78859亿美元，平均利率为3.95%[235] - 截至2019年9月30日，合并中心浮动利率债务总额为11.8亿美元，平均利率为3.89%[235] - 截至2019年9月30日，公司在非合并合资中心按比例享有的固定利率债务为30.48855亿美元，平均利率为3.81%[236] - 截至2019年9月30日，公司在非合并合资中心按比例享有的浮动利率债务为2.56083亿美元，平均利率为3.90%[236] - 截至2019年9月30日，合并中心固定利率债务较2018年12月31日的35亿美元增加至39亿美元，平均利率从3.82%升至3.95%[235] - 截至2019年9月30日，合并中心浮动利率债务较2018年12月31日的15亿美元降至12亿美元，平均利率从4.00%降至3.89%[235] - 公司按比例享有的未合并合资中心浮动利率债务从2018年12月31日的2.214亿美元增至2019年9月30日的2.561亿美元，平均利率从4.13%降至3.90%[236] - 截至2019年9月30日，公司现金及现金等价物为9830万美元[218] - 公司拥有15亿美元循环信贷额度，截至2019年9月30日已借款7.5亿美元，可用额度为7.497亿美元，借款利率为LIBOR加1.45%[216] - 截至2019年9月30日，公司一家合资企业有1.505亿美元债务可能对公司产生追索权[220] - 截至2019年9月30日，公司对与中心相关的某些义务提供担保的信用证负有1.008亿美元的或有负债[221] - 截至2019年9月30日，公司合并中心的合同义务总额为64.43亿美元，其中长期债务义务（含预期利息支付）为59.42亿美元[222] 现金流与分配 - 2019年前九个月投资活动产生的现金同比减少2.396亿美元[207] - 2019年前九个月融资活动使用的现金同比减少1.717亿美元[210] - 2019年前九个月，公司现金股利和分配总额为3.594亿美元，其中2.72亿美元由运营资金提供，8740万美元来自未合并合资企业的分配[217] 风险管理 - 公司评估利率每上升1%，基于14亿美元浮动利率债务，每年将导致未来收益和现金流减少约1440万美元[238] - 公司使用一种利率上限协议和四种利率互换协议来管理利率风险[237] - 公司使用衍生金融工具管理利率风险，截至2019年9月30日，有1份利率上限协议和4份利率互换协议[237] - 公司有四份利率互换协议，将4亿美元浮动利率债务（LIBOR+1.45%）有效转换为固定利率4.30%，直至2021年9月30日[216] - LIBOR预计在2021年底前仍可用，但此后可能被废止，可能采用更高、波动更大的替代利率[240] 会计准则影响 - 采用新租赁准则后，公司确认了220万美元的累计影响调整，用于核销涉及诉讼或破产租户的直线法租金应收款[156]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO为每股0.88美元，超出彭博社和First Call每股0.87美元的共识预期，但较2018年第三季度的每股0.99美元下降0.11美元 [17] - 同店净营业收入全年增长0.9%，季度增长0.2%，处于2019年同店净营业收入0.5% - 1%指引的高端 [19] - EBITDA利润率较2018年第三季度提高40个基点，达到63.8%；年初至今增长约1%，过去12个月为64.4%，自2014年以来提高超5% [20] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度末每平方英尺销售额达800美元，同比增长13.2%；经济每平方英尺销售额为922美元，同比增长12.6% [28] - 季度末 occupancy为93.8%，较2018年第三季度末下降1.3%，较2019年第二季度末下降0.3% [28] - 过去12个月租赁利差为8.3%，低于2019年第二季度末的9.4% [29] - 投资组合平均租金为61.16美元，较一年前的59.09美元增长3.5% [29] - 第三季度签署239份租约，面积超100万平方英尺，年初至今约260万平方英尺，较去年同期租约数量多29%，面积多25% [29] 再开发业务 - 预计未来几年在相关地点的再开发投资总计1.3亿 - 1.6亿美元 [12] 各个市场数据和关键指标变化 未提及 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续推进2019年融资计划，预计总规模超20亿美元，为公司带来约5.76亿美元的增量流动性；未来几年预计每年从融资中获得2.5亿 - 4亿美元的增量现金流 [25] - 探索非核心资产处置，已达成出售泰森斯角住宅塔楼泰森斯维塔50%权益的协议，预计年底完成交易 [7] - 推进再开发项目，包括费城时尚区、重新定位西尔斯门店、斯科茨代尔时尚广场等项目 [9][11][13] - 认为租赁环境提供了更多样化的用途，包括共享办公、健身、美容健康等，公司将利用零售环境的当前干扰，挖掘并确保新的、令人兴奋的前沿用途，创造行业内最受欢迎的物业 [16][35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 本季度运营结果总体良好，销售连续12个季度增长，租赁环境持续改善 [6] - 尽管零售环境存在当前干扰，但最终将创造一个更健康、更多样化的投资组合 [16] - 2020年斯科茨代尔时尚广场销售增长38%且持续增长，各方面表现出色 [14] - 费城时尚区租户流量和销售额超预期，租赁势头良好 [9][10] 其他重要信息 - Forever 21破产对公司有影响，28个门店中有4个将于今年晚些时候或明年初关闭，多个门店有租金减免，预计每年对每股收益的总影响约为0.08美元，第三季度和第四季度各约0.01美元 [8] - 夏洛特·鲁斯今年3月清算，公司26个相关门店中，YM已租赁18个，其中7个在第三季度开业，其余11个将在2019年第四季度至2020年第一季度开业；另外5个已租给其他零售商，仅3个门店未出租 [34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 随着租户组合变化，未来是否有一个稳定的 occupancy成本水平？Forever 21每股0.08美元的影响是否已考虑两个门店的再租赁？0.08美元中关闭和减免的占比分别是多少？公司对 Forever 21的减免协议是否有一年后收回空间的条款？ - 正常的 occupancy成本水平在12% - 13%，目前销售增长快于租金增长，使 occupancy成本处于较低水平 [40] - 每股0.08美元的影响未考虑新租约的缓解作用 [41] - 关闭影响约为0.02美元，占比约25%，其余为预计的减免 [43] - 收回空间条款因地点而异，部分有此条款 [45] 问题2: Forever 21在第三季度和第四季度各造成0.01美元的影响，剩余0.06美元是否会延续到明年？未来两到四年的资本需求如何？董事会对当前股息政策的看法？ - 是的，剩余0.06美元将延续到明年 [51] - 未来三年左右，每年资本需求在1.5亿 - 2亿美元，公司有投资者资料显示有足够的流动性来源 [52] - 董事会对当前每股0.75美元的季度股息水平感到满意，暂无削减股息的计划 [52] 问题3: 第二季度和第三季度西尔斯开发管道的总成本按比例有何差异？洛斯塞里托斯和华盛顿广场未来阶段是否还有其他开发机会？ - 最大的变化是在多户住宅开发方面，从参与开发转变为将土地出租给开发商，收取年度地租及租金递增 [55] - 两个中心都有额外的土地开发机会，可能是混合用途，但目前处于第一阶段的项目审批中，其他开发还很遥远 [56] 问题4: 除出售泰森斯维塔外，是否还在出售优质购物中心的合资权益？保持高股息水平是否仍为避免资产出售应税收益的特殊股息？短期租赁活动是否影响再租赁利差？ - 除出售住宅塔楼外，还在就其他可能的合资交易进行讨论，可能是购物中心或非核心资产，预计部分交易将在第一季度完成，可能产生重大应税收益，公司倾向于保留资本而非支付特殊股息 [60] - 可能是购物中心或非核心非零售资产 [62] - 短期租赁不影响租赁利差，季度末临时 occupancy为6.4%，预计随着部分租户转为长期租户，该比例将下降 [63] 问题5: 抵押贷款市场的承销情况如何变化？金斯广场1000万美元的节省是如何实现的？低层级购物中心的再融资情况如何？目前仍在运营的西尔斯门店中，公司自有、与塞拉蒂奇合资以及塞拉蒂奇自有各有多少？ - 市场对A级购物中心的债务融资需求强劲，金斯广场的融资在CMBS市场受到欢迎，投标深入全面 [68] - 金斯广场新贷款为全额利息贷款，而现有债务为30年摊销贷款，因此每年可节省1000万美元现金流 [68] - 低层级购物中心再融资可能需要更有创意的方式，会有更多结构和更保守的承销，但仍有信贷来源 [70] - 公司有两个与塞拉蒂奇合资的西尔斯门店，三个自有门店，还有两个塞拉蒂奇自有但在公司投资组合内的门店，共七个门店仍在运营 [71] 问题6: 除泰森斯交易外，其他潜在交易的大致收益范围是多少？对这些交易的信心如何？积极的租赁活动能否抵消不利因素对同店净营业收入增长的影响？ - 潜在交易收益范围在1亿 - 4亿美元之间 [76] - 交易正在谈判中，难以预测，但公司历史上有多次成功经验，可能在第四季度或第一季度完成 [75] - 目前无法提供指导，Forever 21将使同店净营业收入下降约130个基点，租赁环境有所改善，将在1月提供指导 [79] 问题7: 公司在租赁方面采取了哪些措施以更快地重新租赁空置空间？剩余三个夏洛特·鲁斯门店未出租的原因是什么？每年2.5亿 - 4亿美元的债务融资收益是否假设稳定的杠杆率？推动总资产价值上升的因素是什么？ - 对于夏洛特·鲁斯，与加拿大的YM达成了大交易，另外五个租给了其他零售商；剩余三个门店仍在寻找需求，这些交易为短期性质，公司拥有空间使用权，优点是几乎无需资本投入和很少的停机时间 [82] - 关于稳定杠杆率，需参考公司的资产处置计划；债务融资主要是债务置换，多余收益用于偿还信贷额度，关键在于通过资产处置计划筹集股权 [83] - 预计随着费城时尚区和斯科茨代尔时尚广场等重大再开发项目上线，EBITDA将增长，这将影响债务与EBITDA的杠杆指标 [84] 问题8: Forever 21对同店的年化影响是多少？0.08美元对净营业收入的基点影响是多少？ - 预计大部分影响将体现在同店净营业收入上 [86] - 对同店净营业收入的影响约为130个基点 [87] 问题9: 公司的观察名单情况如何？与2020年预期相比如何？如何看待当前零售状态？购物中心如何适应？如何利用这种变化创造股东价值？ - 观察名单比以往短很多，自2016年以来，许多名单上的公司已破产，目前更易于管理 [91] - 与媒体报道相反，公司购物中心需求旺盛，随着城镇中心的发展，用途和类别更加多样化，包括大型店铺、餐厅、健身、娱乐等 [93][94] - 以 Industrious 和 Lifetime 为例，这些租户为购物中心带来了消费者和流量，公司正从传统购物中心向城镇中心转变，减少服装业务，增加娱乐和餐饮业务，将持续积极发展 [95] 问题10: 公司对圣莫尼卡广场巴尼斯门店的计划是什么？对明年的FFO或同店净营业收入有何影响？公司对共享办公概念的接受程度如何？是否考虑将其用于前西尔斯门店？ - 公司的两个巴尼斯门店为小型非主力店，财务影响极小；圣莫尼卡广场门店的租户回填计划尚未确定，但有对整个空间或分割空间的浓厚兴趣 [98][99] - 公司与 Industrious 有合作，认为其商业模式与 WeWork 不同，在合适的位置与购物中心其他用途具有协同效应 [101] - 有可能在前西尔斯门店的一个位置使用共享办公，但不会是主要部分 [104] 问题11: 费城时尚区预计何时达到季度净营业收入贡献270万美元的水平？ - 预计2021年达到稳定状态，下季度提供2020年指导时将提供更明确的信息，届时不仅会考虑净营业收入贡献，还会考虑FFO贡献 [108] 问题12: 2019年破产对同店增长的拖累是否仍为175 - 200个基点？2020年的影响会更高还是更低？YM支付的租金与夏洛特·鲁斯相比如何？ - 约为200个基点，较上季度的175 - 200个基点有所上升；2020年的影响预计会降低，下季度提供更明确的指导 [112] - YM支付的租金略超过夏洛特·鲁斯的一半，但交易无停机时间，公司拥有收回权，未来两到三年内有机会重新租赁 [114][115] 问题13: 公司未抵押资产的比例是多少？还有多少非购物中心资产可出售？能否从2020年到期的有担保债务资产中提取增量融资？ - 公司约有15个以上未抵押资产，包括零售和非零售资产，通常位于投资组合的较低四分位 [120] - 公司投资组合中有五六个非零售资产可能出售，如泰森斯的公寓塔楼、斯科茨代尔的办公塔楼以及未来的西区一号项目 [119] - 公司能够从资产中提取增量融资，目标范围如之前所述，来源包括现有债务展期、建设融资等 [124] 问题14: 共享办公交易的租赁结构和经济情况如何？租赁期限是多久？ - 共享办公交易为百分比租金结构 [127] - 租赁期限一般为15年 [128]

收入和利润表现 - 第二季度租赁收入同比下降600万美元，降幅为2.8%[192] - 第二季度FFO（经营资金）为1.336亿美元，较2018年同期的1.257亿美元增长6.3%[205] - 上半年租赁收入同比下降1310万美元，降幅为3.0%[206] - 上半年FFO为2.556亿美元，较2018年同期的2.492亿美元增长2.6%[218] - 2019年第二季度归属于公司的净收入为1573.4万美元，相比2018年同期的781.6万美元增长101.3%[239] - 2019年第二季度基本和稀释每股运营资金（FFO）为1.336亿美元，相比2018年同期的1.257亿美元增长6.3%[239] - 2019年上半年基本和稀释每股运营资金（FFO）为2.556亿美元，相比2018年同期的2.492亿美元增长2.6%[239] 成本和费用 - 2018年2月，公司裁员约10%，产生一次性费用1270万美元[164] - 2018年第二季度，公司产生与股东激进主义活动相关的费用1940万美元[164] - 2018年公司发生与股东激进主义相关的成本1940万美元[198][212] - 第二季度租赁费用从2018年的270万美元增加至770万美元，主要由于公司采用ASC 842会计准则[195] - 上半年利息支出减少1610万美元，主要由于融资安排项下支出减少2680万美元[214] 租赁运营指标 - 租户年销售坪效从截至2018年6月30日的十二个月的692美元增至截至2019年6月30日的十二个月的776美元，增长12.1%[184] - occupancy rate从2018年6月30日的94.3%降至2019年6月30日的94.1%[184] - 截至2019年6月30日止过去十二个月，续租租金差价为每平方英尺5.13美元，新签和续租平均租金为59.60美元，到期租约为54.47美元，涨幅为9.4%[184] - 未来十二个月内到期的租约涉及90万平方英尺面积，占购物中心商店和独立商店总可出租面积的12.5%[184] - 截至2019年6月30日止过去十二个月，公司签署了266份新租约和408份续租，总面积约100万平方英尺，其中80万平方英尺与合并的购物中心相关[186] - 新签和续租的年均基础租金为每平方英尺59.60美元，平均租户津贴为每平方英尺36.63美元[186] - 面积在1万平方英尺及以下的租约中，每年有约5%至15%到期[167] 资产组合与再开发项目 - 截至2019年6月30日，公司运营的52个购物中心总面积约为5100万平方英尺[141] - 费城时尚区合资项目再开发总成本预计为4亿至4.2亿美元，公司按比例份额为2亿至2.1亿美元，截至2019年6月30日已出资1.634亿美元[159] - One Westside合资再开发项目总成本预计为5亿至5.5亿美元，公司按比例份额为1.25亿至1.375亿美元，截至2019年6月30日已出资4490万美元[161] - 斯科茨代尔时尚广场合资再开发总成本预计为1.4亿至1.6亿美元，公司按比例份额为7000万至8000万美元，截至2019年6月30日已出资3090万美元[160] - 公司预计将花费2.5亿至3亿美元（按比例份额）重建西尔斯门店[163] - 公司预计在未来十二个月内投入2.5亿至3.5亿美元用于开发、再开发、扩建和翻新项目[222] - 2019年上半年六个月期间，按比例份额计算的资本支出为：合并中心7271万美元，合资中心9444.1万美元[222] 债务与融资活动 - 截至2019年6月30日，公司总未偿还贷款债务为79亿美元，其中合并债务51亿美元，非控股权益3.606亿美元，未合并合资企业按比例份额债务32亿美元[225] - 公司拥有15亿美元的无担保循环信贷额度，截至2019年6月30日已借款8.1亿美元，可用额度为6.897亿美元[227] - 截至2019年6月30日，公司合并中心长期债务总额为51.3亿美元，其中固定利率债务39.0亿美元，平均利率3.95%，浮动利率债务12.4亿美元，平均利率4.03%[242] - 公司按比例享有的未合并合资中心长期债务总额为31.9亿美元，其中固定利率债务29.6亿美元，平均利率3.83%，浮动利率债务2.31亿美元，平均利率4.23%[242][243] - 公司合并中心的固定利率债务从2018年12月31日的35亿美元增至2019年6月30日的39亿美元，平均利率从3.82%升至3.95%[242] - 公司合并中心的浮动利率债务从2018年12月31日的15亿美元降至2019年6月30日的12亿美元，平均利率从4.00%微升至4.03%[242] - 公司在非合并合资中心按比例享有的固定利率债务为29.6亿美元，平均利率为3.83%[243] - 公司在非合并合资中心按比例享有的浮动利率债务为2.306亿美元，平均利率为4.23%[243] - 截至2019年6月30日，公司合并中心的合同义务总额为65.63亿美元，其中长期债务义务（含预期利息支付）为60.6039亿美元[233] 现金流 - 上半年投资活动产生的现金减少2.89亿美元，主要由于非合并合资企业的分配减少3.567亿美元[220] - 上半年融资活动使用的现金减少2.885亿美元，主要由于抵押贷款、银行及其他应付票据的收益增加7.81亿美元[221] - 2019年上半年六个月期间的现金股息和分配总额为2.446亿美元，其中1.651亿美元由运营资金提供[228] - 截至2019年6月30日，公司现金及现金等价物为1.049亿美元[230] 资产处置与合资项目变动 - 2018年8月，公司出售One Westside 75%权益获得收益4620万美元[146] - 2018年7月，Estrella Falls合资项目以4910万美元出售物业，获得收益1260万美元，公司份额为300万美元[148] - 2019年1月，芝加哥时尚奥特莱斯获得3亿美元新贷款，有效利率4.61%[154] 风险与或有事项 - 公司预计2019年业绩将受到利率上升以及预期主力租户关店和租户破产的负面影响[187] - 公司投资组合中有21家Sears门店，总面积约310万平方英尺，占公司总租赁收入不到1%[190] - 截至2019年6月30日，公司通过正式租约拒绝和终止，收回了10家Sears门店，预计未来几年将投入2.5亿至3亿美元（按公司持股比例计算）进行再开发[191] - 公司的一个合资企业有1.25亿美元债务，若合资企业无法偿还，可能成为公司的或有追索责任[232] - 截至2019年6月30日，公司为担保其履行某些与中心相关的义务而开立的信用证或有负债为6580万美元[232] - 公司采用新租赁准则后，确认了220万美元的累计影响调整，用于核销与诉讼或破产租户相关的直线租金应收款[166] - 若LIBOR终止，公司可变利率债务和利率互换的利率将基于替代变量利率，该利率可能更高且更波动，LIBOR预计在2021年底前仍可用[247] 利率风险管理 - 利率每上升1%，基于15亿美元浮动利率债务，公司年收益和现金流预计将减少约1470万美元[245] - 公司使用一种利率上限协议和四种利率互换协议来管理利率风险[244] - 公司签订了四份利率互换协议，有效地将4亿美元未偿还债务的利率从浮动（LIBOR + 1.45%）转为固定（4.30%），直至2021年9月30日[227] - 公司评估市场风险显示，利率每上升1%，基于15亿美元浮动利率债务，年收益和现金流将减少约1470万美元[245] - 公司使用衍生金融工具管理利率风险，包括1份利率上限协议和4份利率互换协议[244] - 公司长期债务的公允价值采用现值模型估算，并考虑了基于抵押品价值的信用价值调整[246]

财务数据和关键指标变化 - 本季度每平方英尺销售额增长12%至76美元，实现连续13个季度销售增长；按NOI加权计算，销售额增长11%至近900美元/英尺 [6] - FFO每股0.88美元，超出共识和公司指引，2018年第二季度为0.83美元/股 [8][27][28] - 本季度同店净营业收入增长0.9%，年初至今增长1.3%，超过2019年0.5% - 1%的指引 [29] - EBIT利润率本季度提高118个基点至65.25%；年初至6月30日，EBITDA利润率较2018年前六个月提高近130个基点 [30] - 截至第二季度末，投资组合每平方英尺销售额为776美元，同比增长12.1%；按NOI加权的经济销售额为896美元/平方英尺，同比增长11.3% [41] - 季度末入住率为94.1%，较2018年第二季度末下降0.2%，较2019年第一季度末下降0.6%；过去12个月租赁价差为9.4%；投资组合平均租金为61.17美元，同比增长4% [42] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：年初至今租赁量较去年增长近30%；第二季度签署208份租约，总面积72.9万平方英尺，年初至今达160万平方英尺，租约数量和面积分别比去年同期多42%和29% [7][43] - 西尔斯门店改造业务：已控制10个西尔斯门店位置，其中7个与Seritage成立50:50合资企业；零售改造项目预计成本约8000 - 9500万美元，收益率8% - 9%；混合用途致密化项目预计成本1 - 1.2亿美元，收益率8.5% - 10% [13][14][15] 各个市场数据和关键指标变化 - 斯科茨代尔时尚广场：同店销售额增长21%，客流量增长7%；重建已促成36个新店或改造店铺签约，包括21个新租户和15个改造或搬迁店铺 [19][20] - 费城时尚区：已与租户签署90%可租赁空间的承诺，项目将分阶段开业，假日入住率预计约70%，2020年末实现稳定入住率 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为长期来看，其位于密集城市市场的优质资产将随着零售格局演变而蓬勃发展，将继续谨慎部署资本以利用西尔斯项目等机会 [23][25] - 不再仅关注传统零售商，而是注重各类用途和类别，包括大型用途、餐饮、健身、娱乐、体验式、数字品牌和共享办公等 [52][53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 本季度运营指标良好，租赁环境良好且不断改善，优于媒体报道 [6][7] - 预计未来几年每年将有2.5 - 4亿美元的增量融资收益，目前循环信贷额度有超7亿美元可用，足以支持开发和重建项目 [39] - 对共享办公概念持乐观态度，认为其会员基础对城镇中心有补充和增值作用 [45] 其他重要信息 - 上周公司宣布向8月19日登记在册的股东每股派发0.75美元股息，9月6日支付，公司无意削减股息 [8] - 2019年有一个涉及9项资产的融资计划，进展顺利，完成后预计融资额超20亿美元，为公司带来超6亿美元流动性 [38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：截至第二季度末临时租户占入住率的百分比及未来变化预期 - 目前临时入住率为6.5%，高于历史预期，预计到年底可能再上升10 - 20个基点；未来几年有望将短期租户转化为长期高租金租户，为运营现金流带来积极影响 [59][60] 问题：管理层是否仍对2020年同店NOI增长恢复到3%以上有信心 - 公司认为今年第三、四季度同店比较困难，但随着破产店铺填补工作接近完成，预计年底会有增长动力，仍对2020年同店NOI增长恢复到历史水平有信心 [62] 问题：租赁环境中关注名单和租户重组情况，以及未来信用损失准备金是否会成为新常态或下降 - 公司认为目前关注名单较几年前大幅减少，2019年业绩不会受负面影响，未来信用损失环境可能会改善 [65][66] 问题：NOI指引跟踪进度提前但保持不变，是否因保守或对下半年租户流失的担忧 - 上半年超40万平方英尺店铺关闭，预计会对下半年业绩产生拖累，预计破产对2019年同店NOI影响约175 - 200个基点 [68][70] 问题：本季度收取的西尔斯租金对第三季度运营率的影响，以及其他租户租金影响 - 收取了约一个半月的西尔斯租金，该影响已从同店数据中剔除；大部分破产店铺关闭影响在第一季度末已显现，预计影响不大 [76][77] 问题：今年晚些时候出售资产或成立合资企业筹集资金的可能性及时间安排 - 公司正在就多个合资企业交易进行积极讨论，理想情况下部分交易希望在2019年底完成，其余延续到2020年初 [79][80] 问题：2019年店铺关闭对同店的影响，以及2017年和2018年的情况对比 - 2017年关闭总面积97万平方英尺，2018年为56.5万平方英尺，2019年为51.2万平方英尺且约80%租约被拒绝；2019年同店受影响主要是小店铺面积，2017年同店NOI受影响比2018年更严重 [86][87][88] 问题：坏账从0.03美元增加到0.05美元是否包括Forever 21和Barney's - 坏账增加主要是已关闭品牌的破产前租金核销，与Forever 21和Barney's无关 [89] 问题：临时入住率年底预期及下降时间 - 预计年底临时入住率会略有上升，未来两到三年随着40万平方英尺空间重新出租，将显著转化为长期高租金用途，临时入住率会下降 [90][91] 问题：Paradise Valley的重建计划 - 可能进行混合用途、娱乐项目开发，减少零售用途 [97] 问题：Towne Mall收回的西尔斯门店是否会重新规划为非零售用途 - 仍在研究中，类似情况的Wilton门店将被改造成医疗办公室和诊所，预计Towne门店也会有类似结果 [98] 问题：出售合资企业股份可能导致收益下降，是否会影响股息 - 出售合资企业股份不会触发特别股息，也不会影响当前股息支付；低资本化率资产不会稀释FFO [103][104][108] 问题：每年预算100个基点坏账，但实际运行175 - 200个基点的原因 - 今年破产情况比预期严重，导致坏账比预期高约50个基点，但公司仍维持指引 [109][110] 问题：之前提到的四个全资关闭的西尔斯门店只收回三个的原因，以及关闭对第三季度共同租赁的影响 - 有一个门店租约尚未被拒绝，所以未完全控制；预计关闭对共同租赁影响极小 [113] 问题：西尔斯门店重建项目预计收益率是基于增量支出还是包含进入Seritage合资企业的1.5亿美元总成本 - 收益率基于从现在开始的增量成本；约1.15 - 1.2亿美元成本将被资本化 [119][120][121] 问题：Forever 21和Barney's店铺关闭情况及预期，以及2019年租赁目标完成情况和对2020 - 2021年租赁策略的变化 - 与Forever 21的讨论正在进行中，预计让步不会重大，可能有少数店铺关闭，但对整体租金和2019年指引影响不大；Barney's在公司投资组合中只有两个位置，影响不大；2019年几乎所有租约到期问题已解决，2020年约40% - 50%已确定 [125][126][129][131] 问题：市场对公司维持当前股息能力的担忧原因 - 公司AFFO可覆盖股息，预计同店NOI增长将加速，考虑中的合资企业交易可能带来额外应税收入，公司无意削减股息 [134] 问题：公司应税收入与股息的关系，以及合资企业出售对融资和债务杠杆的影响 - 通常约60%股息为普通收入，其余为资本返还或资本收益，今年考虑的交易可能使全部3美元股息都应税；合资企业出售所得可用于去杠杆，但不会改变公司融资方式；若进行合资企业交易，债务与EBITDA比率将下降；公司综合考虑多项指标，目前杠杆水平可接受 [135][136][139][140] 问题：本季度西尔斯门店重建成本从预计的2.5 - 3亿美元上升的原因，以及之前影子重建管道中剩余六个门店的情况 - 目前两个类别项目总成本约1.8 - 2.05亿美元，剩余部分为未来阶段，可能集中在混合用途项目；预计未来几年总支出仍为2.5 - 3亿美元，具体情况受市场和合资企业考虑影响 [145][146][147] 问题：第二季度同店NOI仅增长90个基点的原因 - 主要是破产店铺关闭影响，约40万平方英尺店铺关闭，坏账每季度增加100万美元，影响约50个基点；临时入住率较去年上升近0.5%，临时租约租金通常为永久租约一半，也有影响 [152][153][155] 问题：能否量化本季度租金减免的影响 - 本季度租金减免不显著，大部分破产店铺未进行重组 [156] 问题：合资企业出售对债务与EBITDA比率的降低幅度 - 预计产生5 - 6亿美元股权，根据资产杠杆和股权金额，债务与EBITDA比率可能下降75 - 100个基点 [160] 问题：如何利用投资组合中混合用途的潜在价值 - 公司会考虑酒店地面租赁或出售土地等方式 [164] 问题：破产空间重新出租情况，以及皇后区入住率从第一季度92%提升到99%的原因 - 年初至今有13起破产，总面积约51.2万平方英尺，其中约41.5万平方英尺租约被拒绝并关闭，目前约54% - 55%已签约 [166] 问题：管理费用未来趋势，以及其他租赁收入下降原因 - 第二季度管理费用和G&A可能是全年较好的运行水平；整体来看，其他租赁收入因业务发展收入增加而略有上升，包括广告、自动售货和停车收入等 [169][173][174]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q x QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2019 o TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ___________ to ___________ Commission File No. 1-12504 THE MACERICH COMPANY (Exact name of registrant as specified in its charter) MARYLAND 95-4448705 (State or other juris ...

财务数据和关键指标变化 - FFO每股为0.81美元，超出指引和共识预期0.01美元 [7] - 同店净营业收入增长1.7%，超过2019年0.5% - 1%的同店NOI指引 [7] - EBITDA利润率提高140个基点，从2018年第一季度的60.3%升至61.7% [7] - REIT、G&A和管理公司费用在本季度共减少1700万美元，主要因2018年初裁员产生的近1300万美元一次性遣散费 [7] - 利息费用较2018年第一季度增加600万美元，主要因利率上升和长期固定利率融资利息费用增加 [8] - 租赁费用较2018年第一季度增加520万美元，主要受新租赁会计准则驱动 [8] - 租金直线法和SFAS 141的非现金收入较2018年第一季度减少200万美元 [8] - 租赁终止收入较2018年第一季度减少略超200万美元 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度末组合销售额为每平方英尺746美元，同比增长8.7% [16] - 基于NOI加权的经济销售额为每平方英尺869美元，较去年的800美元增长8.6% [16] - 季度末入住率为94.7%，同比增加70个基点，较2018年末的95.4%下降70个基点 [16] - 过去12个月的租赁价差为11%，与2018年末的11.1%一致 [18] - 组合平均租金为每平方英尺60.74美元，较去年的58.44美元增长3.9% [18] - 第一季度执行258份租约，总面积82.5万平方英尺，较2018年第一季度的同中心增加64%的租约和51%的面积 [18] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 继续推进再开发项目，包括斯科茨代尔时尚广场、费城时尚区、One Westside和洛杉矶奥特莱斯等 [28] - 考虑进行合资企业，可能涉及1 - 2项前20大资产，预计筹集5 - 8亿美元股权用于偿还债务 [46] 行业竞争 - 尽管2019年初有零售商破产和关店，但公司对A类购物中心和实体零售仍持乐观态度 [22] - 部分零售商因资产负债表过度杠杆化、缺乏客户服务和店内体验而被市场淘汰，而苹果、露露乐蒙等零售商则不断重塑自身并蓬勃发展 [22][24] - 奢侈品、化妆品、娱乐、餐饮和共享办公等领域表现强劲 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度经营业绩良好，销售生产力和租赁活动强劲，入住率同比健康增长 [6] - 尽管年初面临一些零售商破产导致的短期入住率中断，但公司相信长期来看，位于密集城市市场的优质资产将随着零售格局的演变而蓬勃发展 [40] - 随着业务推进，预计2020年及以后将恢复到更接近历史水平的增长 [68] 其他重要信息 融资活动 - 1月完成对芝加哥时尚奥特莱斯3亿美元、12年期、固定利率4.58%的融资，获得1亿美元增量收益用于偿还部分循环信贷额度 [10] - 已承诺对亚利桑那州吉尔伯特的SanTan Village进行2.2亿美元、10年期、固定利率4.3%的融资，预计第二季度完成，将为公司带来约8400万美元增量流动性 [11] - 计划对亚利桑那州钱德勒的钱德勒时尚中心进行2.56亿美元、5年期、固定利率约4.1%的融资，预计第二季度末完成 [12] - One Westside合资企业正在寻找建设融资方案，预计为项目剩余成本提供全额资金 [12] - 正在为泰森斯角新开发的办公和住宅部分寻找融资机会 [13] - 预计年底对布鲁克林的国王广场进行重大再融资 [13] 西尔斯门店情况 - 公司共有21家西尔斯门店，分属3个所有权组，预计7家继续营业，11家租约将被拒绝，3家由西尔斯和Seritage拥有的门店将继续关闭 [37][38][39] - 预计花费2.5 - 3亿美元增量资本对西尔斯门店进行再开发，项目预计2020年开始，2024年完成 [39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 同店指引的波动因素 - 公司在指引中已预计西尔斯将支付租金至1月，实际会多营业约一个季度，但项目进入开发阶段后利息将资本化，西尔斯额外季度租金带来的现金租金增长将被资本化利息抵消，且该增长不计入同店 [43] - 今年破产零售商约85%的面积导致门店关闭和清算，公司已回填约55%的空间，但仅替换了约三分之一的租金损失，主要是短期临时租户，租金约为长期市场租户的三分之一，公司仍需努力，目前对确认0.5% - 1%的同店NOI增长感到满意 [44][45] 问题: 合资企业的定价和兴趣 - 目前考虑对1 - 2项前20大资产进行合资企业，预计收益中性，正在评估，可能筹集5 - 8亿美元股权用于偿还债务，目前结论尚早 [46] 问题: 洛杉矶奥特莱斯的合资企业是否完成授权和分区工作 - 已完成，目前处于规划阶段 [48][50] 问题: 费城时尚区的餐厅承诺情况 - 已有City Winery、Yard House等餐厅承诺入驻，还有一些美食广场租户，由于宣布了AMC和Round One两个娱乐项目，餐厅的兴趣显著增加，未来可能有更多消息 [52] 问题: 如何为西尔斯门店再开发提供资金，是否考虑将股息作为资金来源 - 西尔斯门店再开发可能采用多种结构，若拆除建筑进行多户住宅开发，可能引入多户住宅开发商，资本承诺规模可变 [55] - 公司通过再融资有大量流动性，近期5 - 6笔交易预计产生超6亿美元，考虑进行合资企业以降低杠杆水平，目前不考虑改变股息 [55] 问题: 指引中租赁影响数字变化的原因 - 只是措辞变化，指引仍反映2018 - 2019年的同比影响预计为2300万美元或0.15美元，之前的披露是租赁成本扣除租赁佣金收入，现在按毛额显示租赁费用，租赁费用估计无变化 [56] 问题: 销售生产力数据中排除特斯拉影响后的情况 - 公司没有该数据，通常不按租户逐个披露，特斯拉有积极影响，公司有6家特斯拉门店报告销售，均在前10组，苹果等也有积极影响 [58] 问题: 特斯拉和苹果是否会导致收入与销售比率或入住成本随时间下降 - 这两个租户是影响因素 [60] 问题: 坏账对同店NOI增长和利润率的影响 - 坏账季度环比增加约70万美元，主要是破产零售商的预请愿租金核销，对同店有稀释影响，估计约30 - 35个基点 [63] - 物业利润率提高20 - 25个基点，EBITDA利润率因间接费用节省增长更多 [64] 问题: 皇后区入住率季度环比下降的原因 - 有一个大型租户正在重新定位和缩小规模，减少约2万平方英尺面积导致入住率变化 [65] 问题: 2020年的增长预期 - 目前还未准备好给出2020年指引，但今年是过渡年，随着业务推进，基于租赁环境和组合情况，预计2020年及以后将恢复到更接近历史水平的增长 [68] 问题: 西蒙洛杉矶奥特莱斯项目未列入开发时间表的原因 - 仍在完善工作范围，预计下个季度左右会出现在开发管道报告中 [69] 问题: 特斯拉不报告销售的门店数量，以及相关租赁进展和关闭情况 - 目前共有7家特斯拉门店开业，6家报告销售，在圣莫尼卡广场有一份新租约，预计秋季开业，目前没有门店计划关闭，最多可能失去1家 [71] 问题: 餐饮类别过去几年的表现、周转趋势、资本支出和经济情况 - 餐饮需求持续良好，虽有餐厅概念失败或过时，但也有很多令人兴奋的餐厅，交易成本高，但通常成本回报率高于平均水平 [72] - 传统购物中心餐厅领域非常活跃，芝士蛋糕工厂、达登、BJ啤酒屋、Shake Shack、True Food Kitchen等都在开展业务 [73] 问题: 餐饮类别在同店或可比池中门店的销售转移情况 - 大多数呈上升趋势，如斯科茨代尔时尚广场三楼的芝士蛋糕工厂销售额逐年增长 [74] 问题: 指引中第一季度资产出售或减记损失未在全年FFO数字中显示抵消的原因 - 公司未修订净收入部分，主要关注FFO项目指引，减值是常规季度结算的一部分，无异常情况 [77] 问题: 2018年总收入数字未因坏账重新分类而改变的原因 - 会计文献规定，2019年1月起坏账作为抵减收入处理，2018年仍作为购物中心费用确认，因此2018年和2019年报告有区别 [78] 问题: 公司在租赁中是否能维持租金增长 - 无论替换还是续约，公司都能维持内部租金增长 [83] 问题: 是否考虑额外的直接销售 - 公司已出售非核心资产，目前非核心资产NOI占比不到5%，更倾向于合资企业，A类购物中心的合资企业权益买家比整体权益买家更多，公司历史上有多次合资经验 [85] 问题: 对运营合作伙伴的需求是否能抵消直接购买价格的变化 - 难以判断，近期有一些合资企业交易，机构需求良好，通常采用50 - 50或49 - 51的合作方式 [86] 问题: 是否与Seritage就其拥有并关闭的3个门店进行合作开发或再租赁讨论 - 这些资产质量低于Seritage合资企业中的资产，公司将首先关注合资企业中预计下个月租约被拒绝的7项资产，与Seritage在这3个门店的进一步讨论有待观察 [87] 问题: 西尔斯门店再开发2020 - 2024年时间框架的依据，以及等待开发是否会对购物中心业绩产生不利影响 - 部分项目拆除西尔斯建筑并改变用途，如建设酒店或多户住宅，需要约18个月的审批时间，因此时间较晚；其他重新租户的项目预计12个月内完成 [92] - 西尔斯过去10年吸引力不佳，替换西尔斯门店后如国王广场的客流量和活力有所提升，因此认为空的西尔斯门店不会产生重大负面影响，再开发是公司的世代机遇 [92] 问题: 脚注中关于合资伙伴对西尔斯投资规模考虑的变化意味着什么 - 考虑混合用途、多户住宅等项目时，可能引入具有多户住宅专业知识的额外合作伙伴，并非特指Seritage [93] 问题: 每平方英尺销售额的中位数趋势，以及哪些类别表现较好 - 公司未公布中位数数据，表现较好的类别包括鞋类、餐饮，以及包含特斯拉和苹果的一般类别 [96] 问题: 中位数趋势与平均报告数字的差异 - 管理层没有中位数数据，将后续回复 [98] 问题: 费城时尚区的进展情况，以及是否担心租赁轨迹 - 项目随时间演变，最初是纯奥特莱斯项目，宣布AMC后带来更多娱乐和餐饮，很多零售商将市场街视为开设旗舰店的理想地点，目前85%的租赁数据是真实的，期待9月开业 [99] 问题: 公司对零售前景的看法与同行的差异，以及关注名单情况 - 公司自2016年初开始经历零售商破产周期，当时有相当大的关注名单，随着时间推移，关注名单大幅缩小，目前租赁环境良好且不断改善 [102] - 公司有机会重新规划购物中心，将传统购物中心转变为适合所有人的城镇中心，随着一些租户因破产退出，公司从传统和新类别角度替换租户的能力带来乐观情绪 [103] 问题: 今年签署租约的平均期限，以及与近年的趋势比较 - 平均期限约为6年，过去5年相当稳定，没有明显变化 [105]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE FISCAL YEAR ENDED DECEMBER 31, 2018 Commission File No. 1-12504 THE MACERICH COMPANY (Exact name of registrant as specified in its charter) MARYLAND (State or other jurisdiction of incorporation or organization) 95-4448705 (I.R.S. Employer Identification Number) 401 Wilshire Boulevard, Suite 700, Santa Monica, Califor ...

财务数据和关键指标变化 - 第四季度FFO每股1.09美元，超出公司指引并符合市场共识预期；全年FFO每股3.85美元（剔除2018年早期发生的0.13美元激进主义相关成本），处于3.82 - 3.87美元的指引范围内 [7] - 年末 occupancy率为95.4%，较2017年末上升40个基点，较2018年9月30日上升30个基点，其中40个基点涨幅的一半为临时occupancy [8] - 同店净营业收入（剔除租赁终止收入）本季度增长4.2%，包含租赁终止收入时增长2.4%；2018年下半年剔除租赁终止收入增长4%，包含时增长3.4% [8][9] - 2018年物业运营利润率提高60个基点至70.0%，较2017年的69.4%有所提升；REIT一般及行政费用和管理公司费用本季度共减少约230万美元 [9] - 预计2019年FFO每股3.69美元（中点值），剔除预计因新租赁会计准则带来的同比0.15美元减少 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第四季度组合销售额达每平方英尺726美元，同比增长10%；经济销售额每平方英尺849美元，高于去年的770美元；occupancy率95.4%，同比上升40个基点；过去12个月租赁利差为11.1%，高于9月30日的10.8%，低于2017年的15.2%；组合平均租金每平方英尺59.09美元，较去年的56.97美元上涨3.7%；第四季度签订279份租约，总面积98.4万平方英尺，2018年全年共签订825份租约，总面积超300万平方英尺 [17][18] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续抓住重新开发机会，对有机会收回百货商店的购物中心进行升级，增加混合用途项目，包括住宅、酒店、娱乐、健康和办公等组件，以多元化现金流来源 [27][28] - 传统零售商中，注重产品、服务和体验并不断自我革新的品牌表现良好，如苹果、美国鹰、霍利斯特、范斯和丝芙兰等；盒子店、餐厅、健身、剧院、娱乐、体验式和国际品牌都很活跃 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2018年第四季度运营结果总体良好，多数投资组合关键运营指标表现强劲，同店净营业收入增长有所改善；预计2019年运营增长将受到一些因素的影响，如租户破产、租金减免和新租赁会计准则等 [6][13] - 尽管2019年存在经济逆风因素和持续的店铺关闭情况，但公司对租赁环境持谨慎乐观态度，劳动力市场良好、汽油价格下降、2018年假日销售强劲以及消费者消费意愿增强等因素对零售市场有积极影响 [21] 其他重要信息 - 公司预计2019年通过抵押贷款再融资活动筹集4.25 - 4.5亿美元流动性；1月初完成芝加哥时尚奥特莱斯3亿美元12年期固定利率融资，利率4.58%，获得1亿美元增量资金用于偿还部分信贷额度；预计第二季度完成亚利桑那州圣坦村2.2亿美元10年期固定利率融资，预计获得约8500万美元增量流动性；目前正在为亚利桑那州钱德勒时尚中心寻求长期固定利率融资，今年晚些时候计划对国王广场进行再融资 [14][15] - 公司提到ICSE委托研究的《光环效应：实体如何影响线上流量》，指出实体店铺开业对零售商网站流量有积极影响，现有零售商有动力拓展新市场或在现有市场扩张，新兴品牌有充分理由开设实体店铺 [23][24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2019年同店净营业收入全年指引在各季度的变化趋势 - 2019年下半年面临更严峻的同比基数，且不确定近期申请破产的租户（Gymboree、Charlotte Russe和Things Remembered）有多少店铺会关闭以及会申请多少租金减免，这些可能在上半年产生影响；预计同店数据全年较为平稳，最大的不确定因素是未来的破产情况，鉴于当前处于2月，破产情况可能在后续三个季度更为集中 [39][40][41] 问题2: 比尔特莫尔每平方英尺销售额环比大幅下降的原因 - 是由于苹果店迁至时尚广场 [43] 问题3: FFO在3.50 - 3.58美元区间的主要波动因素以及市场共识与公司指引存在差异的原因 - 波动因素包括西尔斯拒绝租约的时间、租户破产情况及关闭数量和程序时间、租赁终止收入等；市场共识与指引存在差异的原因包括利率上升带来的逆风、同店表现、主力店关闭的稀释影响、2018年出售部分购物中心的后续影响、2019年再开发项目贡献相对较少以及诺德斯特龙租约带来的房地产重新定位等 [45][46][48] 问题4: 如何看待2019年百分比租金这一项目 - 支付百分比租金的租户比例非常小，无法直接与销售额增长建立关联；预计2019年百分比租金会继续呈下降趋势，公司更倾向于获得基本租金和固定的共同区域维护费用，随着租约到期续签，会提高基本租金，从而减少百分比租金收入 [50] 问题5: 同店净营业收入受到租约重组和空置空间的拖累程度分别是多少 - 与一家大型零售商在租约到期时进行了约20份租约的重组，主要是对其店铺进行缩编，以便重新定位房地产引入表现更好的零售商；同时考虑到已知的破产零售商关闭店铺以及可能的租金重组情况；公司在指引中已考虑到2019年occupancy率下降50 - 100个基点 [52][53] 问题6: 商场专卖店关闭情况在2019年的趋势 - 第一季度通常是破产高峰期，2018年专卖店破产和关闭情况相对较少；近期申请破产的三家租户一直在公司的观察名单上，预计2019年关闭情况会更多且集中在前期，这是比较常见的情况 [54] 问题7: 已知的三家主要连锁店申请破产和关闭店铺对同店净营业收入增长预测的影响，以及西尔斯主力店租金损失中已确定和推测部分的金额 - 公司在同店指引中考虑了约100个基点的稀释影响，这包括已知和未知的破产活动影响；西尔斯每股0.08美元的稀释假设目前已关闭的店铺租约被拒绝，如果剩余店铺全部清算，还有约0.015美元的潜在风险，目前剩余店铺租金支付较少 [57][60][61] 问题8: 秋季提到的推动公共区域租赁以增加每年约500万美元增量收入的机会进展如何，以及在2019年展望中考虑了多少 - 这仍然是公司的重点工作，预计每股有0.02美元的增量收入，略低于500万美元，希望能超过预期达到接近500万美元 [63] 问题9: 目前对管理费用的看法，是否还有进一步节省的空间以及是否已纳入模型 - 2018年初的裁员在2019年将带来约1200万美元的节省，后续还有一些小的削减，但不如这次显著，公司会继续努力控制费用 [65][66] 问题10: 公司指引中点与市场预期之间0.20美元差异的其他未披露因素，以及Heitman的0.05美元影响是否会影响FFO指引 - 未披露因素包括预计的occupancy率下降，受年初大量破产活动影响；同时2019年开发项目的增值贡献预计低于市场模型；Heitman的0.05美元影响是由于一项会计声明，仅为会计调整，不影响FFO指引 [68][69][71] 问题11: 预计西尔斯相关项目需要多少资金，以及回填和拆除重建的比例 - 目前在开发管道中预留了2.5 - 3亿美元；预计收回的西尔斯店铺中约一半会进行改造，一半会拆除并重新规划用途，包括混合用途、健身俱乐部、娱乐、办公室和酒店等，但目前不确定具体哪些店铺会收回 [76] 问题12: 0.08美元的主力店终止影响是否全部由西尔斯导致，是否有其他主力店关闭，以及对同店净营业收入的影响；西尔斯店铺在Seritage合资企业中的资本化利息预测假设 - 0.08美元的影响主要来自西尔斯，2018年夏末Bon - Ton破产有少量后续影响；预计租金减少会从同店数据中扣除，共同租赁影响较小且已在数据中体现；约1.5亿美元的基础成本中，三分之二已关闭的店铺从2月1日起开始资本化利息，假设租约被拒绝时开始资本化利息，公司在指引中假设所有店铺2月1日被拒绝，较为保守 [78][79][85] 问题13: 目前是否仍能获得约2%的合同租金增长，是否稳定；租户续约保留率情况以及租户是否有缩编情况 - 合同租金增长在2% - 3%之间，较为稳定；租户保留率取决于公司对购物中心的规划和租户表现，对于经营不善的租户会主动替换；部分大店铺租户发现缩小面积仍能维持或增加业务，目前小面积店铺更受欢迎 [89][90][92] 问题14: 大型店铺租金减免时新租金的确定方式、租约结构变化；H&M今年计划关闭的160家店铺是否在公司投资组合内 - 与一家零售商进行了多店铺的租金协商，有得有失，部分店铺缩编后公司可引入更有生产力的商家；未听说H&M关闭的店铺在公司投资组合内 [95][97] 问题15: 新指引下资金流动与股息支付的关系，董事会是否考虑降低股息以保留现金，以及未来资金来源；公司愿景是否有变化，董事会对继任计划的看法 - 公司通过再融资预计获得4亿美元超额资金，暂时用于偿还信贷额度，后续用于再开发项目；董事会上季度小幅提高了股息，公司认为目前的流动性足以支持再开发；公司增长目前处于低点，预计2020年及以后同店净营业收入和现金流将更强劲增长；公司领导风格可能有变化，但方向基本不变，董事会目前不太担心CEO年龄和身体状况，继任问题不是当前首要考虑事项 [100][101][105] 问题16: 公司投资组合中底部20%资产的情况，是否愿意出售；租金减免情况是否会持续；与前任CEO在想法上的不同之处 - 底部资产占净营业收入约5%，对组合影响不大，目前市场出售机会不佳，公司无出售计划；租金减免情况难以预测，2019年影响预计不会在2020 - 2021年重现；相比前任CEO，现任CEO可能会减少对数字原生垂直整合品牌的关注，更多关注西尔斯店铺的再开发 [109][112][113] 问题17: 0.08美元的主力店迁出减少额如何从同店数据中扣除，是否仅适用于Seritage店铺；公司杠杆率何时下降 - 仅扣除店铺的租金贡献，而非整个购物中心；目前主要是西尔斯店铺，Bon - Ton的影响极小；公司净债务与EBITDA比率接近8.5，会根据再开发项目上线时间上下波动，逐渐下降，未来也可能通过合资企业获得股权来降低杠杆 [115][116][120] 问题18: 公司观察名单上还有哪些租户，代表的零售类别；凯撒酒店项目的情况 - 观察名单上除已申请破产的租户外约有300家店铺，数量较过去几年有所下降，涉及的主要零售类别为服装和珠宝；公司将土地出租给凯撒用于建设酒店，租赁期限20年以上 [123][124][125]