核心观点 - 美银证券重申对恒隆地产的“买入”评级，目标价10.4港元，认为其估值吸引，股息率5.5%，较资产净值折让约60% [1] - 预期2026财年核心利润将轻微下跌1%，主要受写字楼收入下降及资本化利息减少影响，但内地零售租金增长及发展物业利润改善形成部分抵消 [1] 财务预测与评级 - 基于写字楼租金下调，将2026至2027财年每股盈利预测轻微下调1% [1] - 预期2026财年核心利润将轻微下跌1% [1] - 公司目前交易对应的股息率为5.5%，较资产净值折让约60% [1] 业务表现与展望 - 2026年1月中国内地租户销售额大致持平，尽管农历新年时间不同导致对比不利 [2] - 预计奢侈品零售将从2025财年估计下跌1%，恢复至2026财年的低至中单位数增长 [2] - 非奢侈品类别表现预计将优于奢侈品 [2] - 上海港汇恒隆广场(GG66)预计实现稳定的3%租金增长 [2] - 上海恒隆广场(Plaza66)零售增长预计从2025年下半年的同比1%，改善至2026财年的同比增长4% [2] - 营运成本率维持在合理范围，介乎约十几个百分点 [2] 新项目与运营举措 - 杭州恒隆广场(Westlake66)的预租率达到91%，预计2026年第二季及第三季的开业率分别为80%及90% [2] - 管理层强调加强武汉非奢侈品租户表现的新举措 [2] - 在沈阳引入新的运动休闲设施以提升客流量 [2] 公司资本政策 - 随着香港住宅市场回暖支持今年发展物业销售，恒隆有机会于2026年上半年取消“以股代息”计划 [1]

美银证券对恒隆地产(00101)的评级与核心预测 - 重申“买入”评级，目标价10.4港元 [1] - 预期2026财年核心利润将轻微下跌1% [1] - 将2026至2027财年每股盈利预测轻微下调1% [1] 2026财年利润驱动与抵消因素 - 内地零售租金增长及发展物业利润改善（2025财年录亏损）为正面因素 [1] - 写字楼收入下降及资本化利息显著减少将抵消部分利润增长 [1] 估值与股东回报前景 - 公司目前交易对应的股息率为5.5% [1] - 股价较资产净值折让约60%，估值吸引 [1] - 香港住宅市场回暖支持今年发展物业销售，公司有机会于2026年上半年取消“以股代息”计划 [1] 内地零售业务表现与展望 - 2026年1月中国内地租户销售额大致持平，尽管农历新年时间不同致对比不利 [2] - 预计奢侈品零售将从2025财年估计下跌1%，恢复至2026财年的低至中单位数增长 [2] - 非奢侈品类表现预计将更优 [2] 主要商场项目具体预测 - 上海港汇恒隆广场(GG66)预计将实现稳定的3%租金增长 [2] - 上海恒隆广场(Plaza 66)零售增长将从2025年下半年的同比1%，改善至2026财年的同比增长4% [2] - 杭州恒隆广场(Westlake 66)预租率达到91%，预计2026年第二季及第三季开业率分别为80%及90% [2] 成本控制与运营举措 - 营运成本率维持在合理范围，介乎约十几个百分点 [2] - 公司加强武汉非奢侈品租户表现的新举措 [2] - 在沈阳引入新的运动休闲设施以提升客流量 [2]

债务管理方案核心内容 - 公司宣布进行同意征求 提出以发行股份代替现金支付利息的“以股代息”方案 [1] - 方案涉及三期利息 总金额合计1.19亿美元 对应9.33亿港元 [1] - 具体项目包括以股份形式支付2023年12月28日的最低现金利息 并可选择支付2026年6月28日及12月28日的最低现金利息 [1] - 利息支付股份发行价为每股0.5港元 较昨日收盘价0.121港元溢价约313.2% [1] - 增发股份将对应公司增发后总股本的19.06% 公司当前总市值约11亿港元 [1] 方案目的与公司战略 - 此举系公司主动管理债务和优化资本结构 致力实现境外债务重组成功后的可持续价值重塑 [3] - 通过将现金支付义务转化为股份支付 旨在全面提升流动性与资本运作效能 [3] - 方案旨在为优质资产价值释放与城市更新项目推进赢得时间窗口 实现多方共赢的可持续发展格局 [3] - 股份发行旨在支持支付票据现金利息 以改善财务状况及稳定性、延长债务期限、强化资产负债表、改善现金流量管理及减少利息开支 [4] 债务重组背景与行业情况 - 本次寻求“以股代息”的债券是公司于2023年9月15日完成的境外债务重组中所发行 [4] - 彼时重组方案实现削债规模约86亿美元 债务期限平均展期5年 公司在2027年底前无刚性还本压力 [4] - 重组成功后新票据的票面利率介于5%—6.25%之间 [4] - 截至目前 21家出险房企债务重组、重整获批及完成 化债总规模约合人民币1.2万亿元 [4] 项目进展与合作模式 - 公司多个项目取得里程碑式突破 包括与中信城开合作打造的“中信城开·信悦湾” [4] - 通过“民营房企+AMC+地产国企”的协同模式推出佳园项目 两项目均引入央国企战略合作以化解开发风险 [4]

公司股息分配 - 公司于2025年10月31日根据以股代息计划发行代息股份 [1] - 代息股份数量为1627.06万股 [1] - 该股息计划针对截至2025年2月28日止的六个月中期股息 [1]

公司财务活动 - 特步国际于2025年10月30日发布公告 [1] - 公司根据截至2025年6月30日止6个月的中期股息发行股份 [1] - 以股代息股份发行数量为357.86万股 [1]

公司行动 - 信义玻璃于2025年10月10日根据以股代息计划发行3291.88万股代息股份 [1] - 此次股份发行基于截至2025年6月30日止的6个月中期股息 [1]

公司资本运作 - 公司于2025年10月10日根据中期股息以股代息计划发行6647.65万股代息股份 [1]

目标价与评级调整 - 基于资产净值折让预估从50%收窄至40% 目标价从8.6港元上调至9.5港元 维持"与大市同步"评级 [1] 盈利预测调整 - 2026财年核心每股盈利预测下调10% 2027财年下调6% 影响因素包括年度业绩表现 物业发展利润率 入账竣工预期 投资物业及酒店出租率与租金水平 土储补充和利率走势预测 [1] 派息与股东回报 - 2026至2028财年每股派息预计维持58港仙不变 支撑因素为经常性租金收入 物业发展预售及净现金 [1] - 2026财年后可能停止以股代息安排 以提升股东回报 [1]

目标价与评级调整 - 基于资产净值及楼价前景改善 摩根士丹利将信和置业目标价从8.6港元上调至9.5港元 [1] - 维持与大市同步评级 同时将资产净值折让预估从50%收窄至40% [1] 盈利预测调整 - 下调2026财年核心每股盈利预测10% 下调2027财年核心每股盈利预测6% [1] - 调整基于业绩表现 物业发展利润率 入账竣工预期 投资物业及酒店出租率与租金 土储补充及利率走势等因素 [1] 派息与股东回报 - 预计2026至2028财年每股派息维持58港仙不变 支撑因素包括经常性租金收入 物业发展预售及净现金 [1] - 预期2026财年后可能停止以股代息安排 以提升股东回报 [1]

新股发行及要约收购 - 广东建科新股发行价格为6.56元[1] - 申科股份要约申报期为2025年7月29日至8月27日[1] - ST凯利要约申报期为2025年7月17日至8月15日[1] 异常波动及风险提示 - *ST紫天、*ST苏吴、*ST华微等多家公司出现异常波动[1][3][4] - 基金溢价风险提示涉及标普消费ETF(159529)、纳指科技ETF(159509)等[6] 可转债及债券操作 - 灵康转债(113610)转股价格调整生效日期为2025年8月1日[6] - 平煤转债(113066)转股价格调整生效日期为2025年8月4日[6] - 宏丰转债(123141)赎回登记日为2025年8月28日[6] 港股通权益提示 - 微创脑科学(02172)以股代息申报期为2025年7月24日至8月4日[6]