房地产市场供需特征 - 当前房地产市场呈现"供增需减"特征，百城二手房挂牌量同比激增11.58%，其中三四线（+13.26%）和新一线城市（+12.99%）增幅最大，深圳（+36.66%）、泉州（+119.42%）等城市挂牌量激增反映业主抛售意愿增强 [1] - 需求端找房热度指数同比下滑3.11%，所有城市层级均下跌，南通（-10.11%）、杭州（-5.81%）等二线和新一线城市需求萎缩严重 [1] - 挂牌均价同比下跌8.5%，二线城市跌幅最大（-10.22%），厦门（-18.66%）、合肥（-14.74%）价格承压明显，一线城市房源成交周期突破103天 [1] 城市层级分化表现 - 高能级城市如北京、上海价格韧性较强，但上海挂牌时长增12.23%显示流动性风险上升 [1] - 弱二线及三四线如厦门、扬州面临"量价双杀"，泉州、绵阳等城市挂牌量暴涨但需求支撑不足 [1] - 一线城市价格跌幅最小（-7.36%），二线城市跌幅最大（-10.22%），三四线城市跌幅较稳（-8.04%） [27] 政策影响与市场反应 - 地方政策包括"以旧换新"（长沙、青岛）、房票安置（广州）、公积金松绑（哈尔滨）试图打通置换链条 [2] - 政策推动下深圳二手房挂牌增速达36.66%，反映向上置换冲动较强 [4] - 政策落地见效需时间，短期尚未充分反映在数据中，购房者观望情绪仍浓 [19] 关键数据指标 - 百城二手房挂牌量达258.56万套，同比增11.58%，一线城市增10.55%，新一线增12.99%，三四线增13.26% [5] - 找房热度指数70.92同比跌3.11%，一线城市韧性最强（-2.11%），二线城市压力最大（-3.32%） [13] - 挂牌均价12140元/平方米同比跌8.5%，一线城市48015元/平方米，三四线城市8090元/平方米 [28] 城市个案表现 - 挂牌量极端变化：泉州增119.42%，绵阳增109.50%，保定跌48.94% [7] - 价格极端波动：厦门跌18.66%，合肥跌14.74%，大庆跌幅最小（-1.73%） [30] - 流动性差异：上海挂牌时长增12.23%，泉州降49.49%，咸阳增46.33% [22]

地产投资 - 中心城区天河、越秀、海珠、荔湾、白云地产投资增速同步转正，外围花都、番禺、从化仍为负增长，显示改善型需求向中心城区集中 [2][7] - 白云区地产投资从一季度下降31.6%转为上半年增长10.5%，主要受益于专项债收储支持，其中广龙路地块涉及金额达70亿元 [5][6] - 房票安置政策推动中心城区销售，天河柯木塱旧改项目单月成交近200套，荔湾部分楼盘中小户型被旧改拆迁人士买空 [8][9] 区域经济竞争 - 白云区以GDP增速5.3%反超海珠（5.1%），经济总量1532.78亿重夺全市第四，主要依靠交通运输业增加值252.9亿（同比+9.5%） [2][4] - 天河区GDP总量3479.6亿（+3.6%）领跑，黄埔2069.13亿（+4.0%）居第二，越秀1734.81亿（+2.8%）第三，前三格局稳固 [3] - 白云机场旅客吞吐量4003.59万人次（+9.2%），其中国际航线增长23.9%，空铁枢纽红利显著 [4] 工业产出 - 全市工业产出结束一年多调整恢复正增长，但分化明显：黄埔规上工业总产值增速1.8%，南沙+3.3%，番禺-8.4%（汽车制造业-26%），花都-2.2% [11][14] - 小鹏汽车黄埔基地上半年交付19.7万台（超2024全年），二期项目将新增30万套零部件/10万辆混动产能 [13] - 广汽丰田南沙销量34.47万辆（+2.58%），占集团45.63%；东风日产N7车型50天大定破2万台，花都工业有望下半年转正 [13][14] 土地与楼市 - 白云区计划2025年出让73宗3554亩土地（含15宗605亩居住用地），京溪街等地块已引发房企关注 [10] - 上半年广州新房销售32861套（+17%），部分来自安置房集中签约，天河6月单周网签915套含安置房 [8] - 中心城区土地出让加速，如海珠工业大道南地块纳入专项债收储，与房票政策形成协同效应 [6][7] 汽车产业转型 - 全市汽车制造业固投增长19.3%，零部件制造投资+48.4%，增速较一季度提升12.8个百分点 [16] - 广汽埃安销量承压（10.87万辆，-13.97%），番禺工业恢复仍需时间；东风日产N7带动花都预期改善 [14]

中央城市工作会议精神 - 我国城镇化进入稳定发展期，城市发展转向存量提质增效为主的新阶段，重点推进城中村和危旧房改造 [1] - 珠三角作为粤港澳大湾区核心承载区，其城市治理与发展路径具有全国风向标意义 [1] - 广东省委常委会提出要创造性落实中央要求，走中国特色城市现代化新路子 [1][8] - 广州、深圳、东莞三地围绕"人民城市为人民"理念，部署推进城市内涵式发展 [1][9] 城中村改造进展 - 广州有272个城中村，常住人口670万，占全市1/3 [2] - 2024年5月《广州市城中村改造条例》施行，冼村项目1950栋村屋全面清拆，2000余套复建房交付 [2] - 黄埔区金坑村银岭片区项目成为广州首个央地合作的城中村改造工程 [2] - 东莞2024年将实施40个拆除新建项目，推进36个整治提升项目 [3] - 东莞城区人口突破1000万，达到超大城市级别 [9] 房票安置创新 - 广州2024年1月出台房票安置方案，荔湾区发行首批房票 [4] - 黄埔区实现跨区房票使用，认购商品房1100余套，去化面积超10万平米，资金流转超20亿元 [5] - 天河区开出全市最高1亿元面额房票 [5] - 南沙区"房源超市"整合12家开发商1400套商品房资源 [5] - 深圳、珠海、惠州等地也相继推出房票安置政策 [4][5] 老旧小区改造 - 广东省截至6月底累计开工老旧小区改造项目750个，惠及11万户居民 [6] - 广州2024年计划新开工改造老旧小区156个 [6] - 深圳计划完成老旧小区改造100个以上，更新供水管网66公里 [6] - 东莞将开工20个老旧小区改造项目，组织1700台老旧电梯申报国债支持 [7] - 2024年中央财政对广东老旧小区改造投入预计达35.57亿元，同比增长49% [7] 城市发展战略 - 广州提出推动老城市焕发新活力，实现"四个出新出彩" [9] - 深圳锚定建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧"六个城市"目标 [9] - 东莞立足制造业基础，推动产城融合和"十五五"规划制定 [9] - 中央要求城市发展实现五个转变：理念、方式、动力、重心、方法的转变 [7]

成都楼市新政核心观点 - 成都发布17条新政稳楼市 涉及提升供应质量 满足多样化需求 盘活存量 发挥公积金功效四大方面 [1] - 新政是对中央房地产平稳发展定调的积极响应 也是适应成都楼市现状及购房者需求的灵活调整 [1] 政策具体措施 首付补贴创新 - 鼓励各区县推广直补购房首付措施 优化房地产支持政策 [2][3] - 直补首付具有创新性突破性 是金融创新的重要体现 有助于促进购房需求释放 [3] - 公积金提取范围扩大至首付款 甚至代际互助 提升首付支付能力 [3] 城市更新与房票安置 - 以城市更新为抓手推进城中村和危旧房改造 加大房票安置力度 [4] - 扩大房票房源库可选范围 集体土地征地补偿鼓励采用房票或收购商品房安置 [4] - 国有土地房屋征收原则上不再新建安置房 推广房票等多种安置方式 [4] 教育支持政策 - 探索凭网签备案商品房买卖合同 经审核符合条件可在房屋所在区县入学 [5] - 购房即可入学政策简化流程 加快买房入学节奏 提振住房消费 [5] 限售政策调整 - 分批取消住房限售政策 2024年10月14日前购买的商品房取得产权证即可上市交易 [6][7] - 2026年1月1日起 2024年10月14日前取得产权证的限售期二手房取消转让限制 [7] - 三倍熔断盘 定向销售项目 人才名义购房等特殊房源仍限售 [7][8] 公积金政策优化 - 公积金贷款额度与缴存余额挂钩 切实提高可贷额度 [9] - 二套房公积金贷款首付比例由30%降至20% [9] - 灵活就业人员公积金制度年龄上限调整至法定退休年龄 缴存最短时长由12个月缩至6个月 [9] - 无公积金贷款余额的灵活就业人员可自由提取公积金 [9]

政策框架与背景 - 成都市发布17条房地产新政，涵盖提升供应质量、满足多样化需求、盘活存量、发挥公积金功效四大方面 [1][2] - 新政是对中央房地产平稳发展定调的响应，同时适应成都楼市现状和购房者需求 [2] - 中指研究院认为政策精准解决市场堵点，为行业健康发展提供支撑 [8] 需求端刺激措施 - 鼓励区县推广"直补购房首付"政策，优化购房补贴方式 [3] - 通过公积金提取用于首付款及代际互助，提升首付支付能力 [3] - 探索凭购房合同即可入学的政策，简化入学流程刺激购房需求 [5] - 分批取消住房限售政策：2025年7月起新房取消限售，2026年1月起二手房取消限售 [7] - 保留特殊房源限售规定，避免短期投机行为 [7] 供应端优化措施 - 推进城市更新，加大"房票"安置力度并扩大可选房源范围 [4] - 征地补偿鼓励采用"房票"或收购商品房安置，原则上不再新建安置房 [4] - "房票"模式降低财政支出压力，引导需求进入市场 [4] 公积金政策调整 - 优化贷款额度计算公式，实施与缴存余额挂钩机制 [8] - 二套房公积金贷款首付比例由30%降至20% [8] - 灵活就业人员缴存年龄上限延至退休年龄，贷款缴存时长要求从12个月减至6个月 [8] - 无贷款余额的灵活就业人员可自由提取公积金 [8]

嘉定区房票政策实施 - 嘉定区成为上海第三个试点房票安置的行政区，政策自2024年7月1日起试行至2027年6月30日 [2][3] - 政策适用范围为本区存量商品房，14个本地楼盘纳入"房源超市"，提供3139套商品住房，备案单价区间2.67万-5.85万元/平米 [2] - 房票实行实名制，有效期不超过12个月，可拆分使用但不得转让，购买最后一套房屋时房票占比需超50% [4][5] 房票运作机制 - 房票作为结算凭证由区房管局统一管理，被补偿人可在指定"房源超市"选购房屋 [4] - 房源超市由房管部门联合开发商建设，未来将根据需求动态调整楼盘范围 [4] - 安置方式采用"实物+货币+存量房源+房票"组合模式，外冈镇为首个试点区域 [3] 上海房票政策进展 - 上海已有金山、青浦、嘉定三区实施房票安置，金山给予7%奖励，青浦实行"一基地一方案"奖励 [6][7] - 政策主要在外围区域推行，因这些区域商品房供大于求，去化难度大 [8] - 2024年以来全国超100城(区)推行房票安置，广州为一线城市中首个实施者，北京通州发布征求意见稿，深圳列入2025年工作计划 [8] 行业影响分析 - 房票安置加速动迁腾地，为新城导入人口与消费力，直接推动本地商品房去化 [2][7] - 该模式降低对原地回迁的依赖，释放土地资源，有助于城中村改造推进 [8] - 政策被视为远郊区域去库存的有效渠道，未来有望在上海进一步扩围 [7][8]

广州一手住宅市场表现 - 6月广州一手住宅网签量达6796套 环比增长3.41% 创年内新高 [1] - 天河区6月网签量接近1000套 远超年内月度平均水平 占上半年总量近一半 [1][3] - 中建天河精诚壹号项目成交178套 跻身天河区上半年新房成交前三 [3] 天河区市场动态 - 6月天河区网签量环比5月增长83% 克而瑞和中指院数据分别为925套和992套 [1][3] - 1月至5月天河区平均单月网签量仅200套左右 市场表现平淡 [3] - 天河区商品住宅可售房源7089套 去化周期20.9个月 库存压力中等 [3] 房票安置政策影响 - 智慧城区域项目中建天河精诚壹号、广州城投天禧纳入旧改房票安置范围 网签量集中在6月最后一周 [3] - 开发商通过赠送礼品吸引旧改村民看房 房票带动效果显著 [3] - 广州推行《广州市房票安置实施方案》 国企城投旗下房源与安置需求对接 实现供需匹配 [4] 土地市场情况 - 天河区上半年5宗供应宅地仅两宗成交 成交总价低于荔湾、白云、番禺 [3]

北方稀土业绩与稀土行业 - 北方稀土2025年上半年归母净利润预计9亿到9.6亿元，同比增长1882.54%到2014.71%，扣非净利润8.8亿到9.4亿元，同比增幅5538.33%到5922.76% [1] - 稀土永磁概念股显著上涨，稀土永磁指数上涨2.92%，北方稀土和京运通涨停，九菱科技上涨9.67% [1] - 氧化镨钕价格同比上涨11.68%，4月末开始回升后5月和6月价格持续稳定 [1] - 稀土出口管制政策放松，出口许可证审批加速，推高市场预期 [1] - 稀土板块进入第二阶段，未来有望迎来景气度爆发，全球新能源汽车需求可能进一步推高稀土价格 [1] - 新能源车、风电等行业快速增长将持续推升稀土需求，带动镨钕等产品价格上涨 [1] 房地产市场动态 - 广州2025年6月新房网签量达6796套，创年内新高，同比增长近17% [2] - "房票安置"和专项借款支持解决了安置房供需不匹配问题，稳定了楼市 [2] - 广州安居集团扩大收购存量商品房范围，推动全市存量商品房收购作为保障房资源 [2] - 广州和佛山通过收购存量商品房结合城中村改造，既推进改造项目又解决库存问题 [2] - 深圳3月政策将房票作为城市更新项目补偿安置方式，减少财政负担并加速去库存 [2] - 武汉允许首套房和二套房购房者享受"商转公"贷款，广州则有更高条件和限制 [2] CPI与PPI趋势 - 国际油价和大宗商品价格回升推动能源价格环比降幅收窄，金饰品和铂金饰品价格大幅上涨提升CPI [3] - 核心CPI同比增长0.7%，创近14个月新高，显示内需政策对居民需求的修复作用 [3] - 服务价格同比持续增长，家庭服务、教育、医疗等核心项目保持较快增速 [3] - 上游生产资料价格大幅下降，煤炭、钢铁和水泥等原材料供给充足导致价格下行压力 [3] - CPI回升但整体仍处低位，PPI持续下行反映企业盈利承压，制约经济复苏 [3] - 未来扭转价格下行趋势关键在于加强内需，预计下半年CPI将逐渐改善而PPI维持弱势 [3] 债券通"南向通"扩容 - 中国人民银行宣布扩展"南向通"境内投资者范围至券商、基金、保险和理财等非银行机构 [3] - "南向通"托管债券数量从2021年9月末35只增长至2025年5月末918只，余额达5329.4亿元 [4] - 政策深化内地与香港金融市场互联互通，为境内机构提供更多跨境投资渠道 [3] - 保险、基金等非银机构可更多参与香港债券市场，配置多币种债券优化资产配置 [4] - 香港美元债利率高于其他经济体债券，城投债、国股行AT1和AMC等板块提供配置机会 [4]

广州新房市场表现 - 6月份广州新房住宅网签套数达6796套 网签面积达80 9万平方米 双双创下今年以来月度新高 [1] - 6月份网签成交面积较今年前5个月的月均成交面积增长42 8% [1] - 天河区成交套数超过1千套 基本集中在最后一周完成 [1] - 7月份第一周新房成交数据仍旧较为亮眼 [1] 市场驱动因素 - 年中房企冲刺叠加房票安置节奏加快是支撑市场表现的主要力量 [1] - 广州城中村改造加快推进带动房票安置实施 选择房票安置的拆迁户逐渐增加 [1] - 当地政府通过集中收购存量房用作安置房 进一步消化商品房库存 [1] 房票安置政策进展 - 2024年1月《广州市房票安置实施方案》经市政府常务会议审议通过 [2] - 天河区成功开出面额高达1亿元的房票 刷新广州市单张房票面额最高纪录 [2] - 广州多个城中村改造项目近期启动 [2] 城中村改造影响 - 广州城中村改造提速 重点加快存量项目安置进度 [2] - 改造项目将腾出重点区域低效闲置土地 推动城市高质量发展 [2] - 旧改释放的新增空间将成为补齐公共短板 招商引资和房地产发展的新动力 [2] 下半年市场展望 - 房票安置已基本达成共识 下半年将成为稳楼市重要动力 [2]

房票安置政策核心观点 - 房票安置成为广州稳定楼市的重要动力，通过激活区域房地产市场实现供需匹配[1][2] - 天河区创新发放单张面额1亿元的房票，刷新广州市纪录，企业已成功用于物业购买[2] - 政策加速推进中，天河、荔湾、黄埔和南沙等区已落地案例，预计未来将成为主流安置方式[2][3] 房票安置实施进展 - 天河区柯木塱村提供9个楼盘供选择，包括城投天禧、中建精诚壹号等，引导村民接受房票安置[3] - 黄埔区累计认购商品房超1100套，去化面积超10万平方米，拉动资金流转超20亿元[5] - 南沙区首批发放房票总额超5000万元，覆盖12家房企的1400套商品房，支持跨区选购[5] 对房地产市场的影响 - 天河区6月网签992套，环比增长83%，纳入房票的楼盘如中建天河精诚壹号单月成交148套（前5月仅20多套）[4] - 珠江花城、天河壹品等项目从月均个位数成交跃升至近百套，房票显著提升去化速度[4] - 行业认为房票安置是当前平淡市场的关键增量，黄埔区外认购房票达68套，跨区流动性增强[5] 政策背景与行业反馈 - 旧改模式转型中，房票安置缩短过渡周期，降低拆迁户安置预期，实现多方共赢[3][6] - 开发商反馈广州市场去化流速一般，房票带动销售解渴，如黄埔九佛街道完成首单跨区房票使用[5][6] - 行业预计房票将持续释放购买力，推动楼市筑底企稳，并为公共设施建设和招商提供新空间[6]