报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 新房成交面积环比增长，持续巩固房地产市场稳定态势。本周68城新房成交环比增长、同比下降，20城二手房成交面积环比下降、同比增长，土地成交面积同比下降且溢价率环比下降，国内信用债发行规模环比增长。中央政治局会议对房地产行业提出相关要求，杭州完善公积金购房政策。2025年前三月销售初步企稳，积极财政和适度宽松货币政策下，存量收储及城中村改造有望加速，改善住房供求关系，加快止跌回稳，维持行业“看好”评级 [4] 根据相关目录分别进行总结 持续巩固房地产市场稳定态势，杭州完善公积金住房政策 - 中央层面，中央政治局召开会议，提出持续用力防范化解重点领域风险，加力实施城市更新行动，推进城中村和危旧房改造，构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，巩固市场稳定态势 [5][13] - 地方层面，厦门优化住宅房屋征收房票补偿安置政策；孝感优化住房公积金使用政策，提升贷款额度；杭州支持缴存职工购买保障性住房；广东推动房地产市场止跌回稳，推进城市更新和城中村改造；上海规范历史风貌保护项目实施主体遴选管理；东莞调整普通住宅价格标准；上海住户贷款余额同比增长 [14] 销售端：新房成交面积环比增长，二手房成交面积同比增长 - 68大中城市新房成交面积同比下降，环比增长。2025年第17周，68城商品住宅成交面积212万平米，同比降23%，环比增14%；年初至今成交面积3957万平米，累计同比降4%。各线城市单周成交同比增速分别为一线-21%、二线-15%、三四线-42%，年初至今累计增速分别为一线+15%、二线-1%、三四线-97% [18][27] - 20城二手房成交面积同比增长，环比下降。2025年第17周，20城二手房成交面积233万平米，同比增速+6%，前值+5%；年初至今累计成交面积3355万平米，同比增速+18%，前值+19% [33] 投资端：土地成交面积同比下降，土地成交溢价率下降 - 2025年第17周，100大中城市推出土地规划建筑面积1915万平方米，成交土地规划建筑面积1314万平方米，同比降31%，成交溢价率4.3%。一线城市成交土地规划建筑面积30万平方米，同比降74%；二线城市285万平方米，同比降48%；三线城市998万平方米，同比降19% [39] - 多地有土地出让成交情况，如成都、杭州、南京、绍兴、厦门等地 [39] 融资端：国内信用债发行规模环比增长 - 2025年第17周，信用债发行116.5亿元，同比减29%，环比增21%，平均加权利率2.52%，环比减23BP。信用债累计发行规模1337.6亿元，同比减24% [45] 一周行情回顾 - 板块表现方面，本周（2025年4月21 - 25日）房地产指数下跌1.31%，沪深300指数上涨0.38%，相对收益-1.69%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第27位 [50] - 个股表现方面，涨幅靠前的有天保基建、卧龙地产、阳光股份等；跌幅靠前的有荣丰控股、中交地产、大名城等 [50][51][54] 投资建议 - 维持行业“看好”评级 [55]

报告行业投资评级 - 看好丨维持 [13] 报告的核心观点 - 止跌回稳的政策目标明显更为积极，市场预期有所改善，量价脉冲虽季节性回落，但仍维持一定韧性 [6] - 行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点；出口承压阶段，产业政策迎来宽松窗口，后续关注节奏问题 [6] - 去年4月和9月对应优质地产股的底部区间，当前股票位置较底部溢价并不大，且地产对于经济内循环的重要性不容忽视 [6] - 重视具备核心资产的优质房企、受益于化债的当地龙头，以及拥有稳定现金流的央国企物业 [6] 周度核心内容跟踪 市场 - 本周长江房地产指数-1.13%，相对沪深300的超额收益为-1.51%，行业排名相对靠后（30/32）；年初至今长江房地产指数-3.74%，相对沪深300的超额收益为+0.02%，行业排名相对靠后（22/32） [7] - 本周板块表现较差，开发类标的以下跌为主，物管类、收租类部分标的上涨 [7] 政策 - 中央政治局会议提及加大高品质住房供给和优化存量收储等；厦门发布房票新政 [8] - 中央政治局会议提及加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造；加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势 [8] - 厦门发布房票新政，旨在扩大房源选择范围，提高房票使用的灵活性和兑付效率，被征收人可自主选择购买房源库内的新房、竞配建房、安置房和二手房，但仅购买新房、竞配建房可享受购房奖励，房票核发之日起6个月内购房奖励5%，第7 - 12个月内购房奖励2% [8] - 四川取消普通住宅和非普通住宅标准，普宅增值额未超过20%的，继续免征土地增值税 [8] 销售 - 样本城市二手同比仍在高位，新房同比继续回落 [9] - 37城新房成交面积四周滚动同比-6.8%，增速较上周-3.3pct，19城二手房四周滚动同比+20.1%，增速较上周-2.3pct；年初至今37城新房成交面积累计同比+1.0%，19城二手房累计同比+29.3% [9] - 4月截至25日，37城新房成交面积当月同比-9.8%，19城二手成交当月同比+18.8%，12城新房及二手合计当月同比+7.7% [9] 当周热点 - 政治局会议“适度积极”的产业政策定调符合理性预期，但低于偏乐观预期 [10] - 二季度政策的关键线索，一是优化存量商品房收储，可能指向资金成本更低的结构性工具；二是加大高品质住房供给，可能包括核心城市的高端改善和相对广泛的高得房率 [10] - 加大高品质住房供给，本质是在总量供求关系偏弱的背景下，逐步打开增量市场空间，对于提振消费需求和稳定土地财政有积极意义 [10] - 住房是投资品，均衡视角下理应遵循普遍的资产定价逻辑，即租金回报率较无风险利率要有一定溢价，这是理解房价趋势的参照系 [10] - 住房也是消费品，旧的产业库存和社会库存属于老消费，很难脱离供给过剩、人口红利和收入预期的综合压力，但高品质住房属于新消费，这是理解结构分化的逻辑基础 [10] - 核心城市高端改善产品是对历史缺口的补偿，将定价权还给市场之后，稀缺性和产品力自然会有一定溢价，价格带会更趋于合理；相对广泛的高得房率产品，本质是间接下调实际地价，回馈开发商和消费者，产证层面的单价会有一定上涨；但高品质供给也是供给，难免对低层次供给造成挤压 [2][10]

政策动态 - 国常会要求持续稳定股市和房地产市场 强调贯彻中央经济工作会议部署 加力落实《政府工作报告》措施 2025年政策面将继续保持力度[1][2] - 商务部等9部门将家政从业人员纳入公租房、保障性租赁住房保障范围 拓宽住房保障对象 促进就业与城市人口增长协调[2] - 地方层面11个省市发布13次稳市场政策 北京计划全年建设筹集保障性租赁住房5万套(间) 竣工8万套(间) 成都明确保障房定义 上海允许应届生毕业两年内申请保租房[3] - 无锡取消商品房限售 暂停价格备案 杭州推出购房契税优惠 安徽等地优化公积金政策涉及提取和贷款额度[3] 新房成交走势 - 第16周(4.14-4.20)三四线成交指数环比上升7.92点至74.31 一线下降4.1点至80.45 二线下降2.46点至34.64[6] - 30城第16周成交面积环比持平 4月累计同比下降4% 一线城市中北京环比降13.3% 上海降2.5% 深圳增7.8%[11][13] - 二线城市青岛环比增29.4% 杭州降31.7% 三四线城市肇庆环比增152.9% 舟山增199.4%[13] 项目开盘去化 - 第16周重点监测城市平均去化率环比增7个百分点至40% 房企推盘22个 上海天津各推4盘[8] - 深圳恒壹红山华府等5个项目认购率达100% 杭州闲湖城等5个项目认购率低于10% 其中上海两个项目认购率为0%[9] 重点城市表现 - 北京上海第16周成交面积环比回落 北京降13.3%至9.0万平方米 上海降2.5%至19.0万平方米[13][15] - 深圳成都成交环比增长超5% 深圳增7.8%至6.8万平方米 成都增5.5%至23.3万平方米[13][15]