政策导向与改革措施 - 住建部首次提出"好房子"概念，并明确加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式[1] - 江苏率先出台覆盖"高品质住房"建设全链条的改革政策，包括规划政策、土地政策、设计建造政策、质量管控政策、金融支持政策等[1] - 推出规划土地政策"松绑"，允许高品质住房"拔高"层高，鼓励多配车位、多建绿地，优化门厅、架空层、阳台的空间计算规则[1] - 支持已拿地未开发的项目优化设计、调整规划，专门制定《江苏省改善型住宅设计与建造导则》[1] - 在全国率先明确高品质住宅层高不小于3.1米，鼓励提高停车配建指标和小区绿地率，明确规定新增适老适幼设施、充电桩等配套[4] 市场反应与产品升级 - 江苏各地新房市场出现"产品力"竞逐赛，新楼盘在创新设计、人性化细节、精益求精的品质上"卷"出新高度[2] - "高品质住房"多点开花，热销盘持续涌现，"做好产品，好房子不愁卖"成为业内共识[2] - 从空调地暖新风"三大件"标配到"恒温恒湿恒氧"的绿色科技住宅渐成气候，小高层、多层比例增加[2] - 截至今年6月中旬，全省已建成高品质住房项目26个，在建项目达274个，实现了设区市全覆盖[2] - 南京、无锡、盐城等地多个项目热销，有力提振了市场信心[2] 行业发展与未来方向 - 聚焦"让更多老百姓住上好房子"目标，积极推动加大高品质住宅供给，加快构建房地产新模式[4] - 坚持以人为本，引导各地规划建设安全耐久、功能完善、性能优良、绿色宜居、智慧舒适的高品质住宅[4] - 优化完善配套政策和措施，鼓励引导房地产开发企业提升住宅品质，强化消费者权益保障[4] - 江苏一直走在全国前列，率先系统性推动出台规划建设、技术和产品目录、质量监管、个性化装修服务等全链条政策措施[5] - 下一步将努力建设市场欢迎、群众满意的高品质住宅，夯实人民群众获得感、幸福感、安全感的"安居"基石[5]

房地产市场运行情况 - 5月份70个大中城市商品住宅销售价格同比降幅继续收窄，商品房库存持续减少，市场运行总体平稳但仍处于调整过程中 [1] - 市场信心仍在修复阶段，供求关系有待改善，需进一步推动止跌回稳 [1] - 国务院常务会议强调需多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动市场止跌回稳 [1] 政策优化与需求激活 - 广州全面取消住房限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率，其他热点城市有望跟进优化限制性政策 [2] - 各地实施房票安置、公积金贷款优化、购房补贴、住房"以旧换新"等政策促进需求释放 [2] - 城镇化进程持续推进，行业长期发展空间广阔 [1] 供给优化与土地管理 - 高品质住房供应增加有助于激发改善性需求，住宅用地需以需定供实现供需匹配 [2] - 核心区域优质地块供应可提升开发商拿地积极性，增强市场活跃度 [2] - 需避免供应过剩或不足导致房价大幅波动 [2] 风险化解与资金支持 - 房地产融资协调机制显效，"白名单"制度实现"应贷尽贷"，烂尾风险持续降低 [2] - 需改善企业资金面，扩大销售回款并提供更好融资环境，强化"保交房"责任 [2] 新模式构建与制度改革 - 需构建涉及土地、金融、财税、行政管理等基础性制度的新发展模式 [3] - 建立"以人定房、以房定地、以房定钱"的要素联动机制，推动现房销售改革 [3] - 住房发展将从增量为主转向增量与存量并重，推动"好房子"建设形成经济增长新赛道 [3] 政策协同与市场展望 - 中央财税金融政策优化统筹与地方因城施策将共同推动市场止跌回稳 [4]

政策主线：控制增量供给 - 城市更新新政强调"能不拆就不拆"以减少未来供应 [1] - 多地新增供地实施现房销售拉长供给周期至18-36个月（期房为6-18个月） [1] - 《住宅项目规范》通过3米层高、80米单体高度限制控制新增商品房 [1] - 热点30城4月新增供地容积率1.94连续9个月低于2.0 [2] 供给端持续紧缩 - 4月全国房屋新开工4840万平方米同比下降22%创2019年以来单月新低 [2] - 1-4月新开工1.8亿平方米仅为同期新房交易量63%土地成交建面1.7亿平方米为交易量62% [2] - 新开工同比跌幅连续34个月超20%4月达-23.8% [4] - 50家典型房企竣工存货占比升至27%为近五年最高 [5] 新旧库存分化 - 2022年前高周转模式库存难去化2022年后转向居住属性高品质市场 [4] - 民营房企竣工存货负增长国企通过新赛道填补业绩 [5] - 高品质新房通过得房率优势（如第四代住宅）对旧库存形成降维打击 [9][10] 市场结构性变化 - 1-4月新房销售面积金额同比跌幅收窄至-2.8%-3.2% [4] - 4月重点城市新房去化率37%同比升13个百分点成都长沙郑州项目超60% [8] - 高品质住宅带动1-2月新房均价涨3.1%但1-4月涨幅收窄至0.3% [10] - 二手房挂牌量周环比增0.2%较年初增5.8%大户型房源增加 [12] 开发商与政策路径差异 - 开发商"卷上限"聚焦得房率外立面等短期优势 [13] - 政策"卷下限"提升层高电梯配置等基础标准 [14] - 同质化竞争导致20%-40%新盘去化率部分项目靠7个月快周转清盘 [16][17] 行业转型方向 - 城市更新侧重公共设施补短板激活存量房流转 [18] - 新建住宅设计年限≥50年提升置换意愿 [19] - 绿色建材技术应用释放产业链潜力 [20] - 按揭利率普惠化推动住房消费属性强化 [21]

楼市销售业绩 - 2025年4月TOP100房企实现销售操盘金额2846.8亿元，1-4月累计销售操盘金额10181.7亿元，同比降低6.7%，整体延续止跌回稳态势 [1] - 保利发展前四月销售操盘金额806.1亿元稳居榜首，绿城中国、中海地产分别为710.2亿元、613.9亿元，华润置地、招商蛇口分别为616.1亿元、473.1亿元 [1] - TOP10房企销售门槛同比降低8.9%至112.6亿元，TOP100房企门槛降低3.1%至17.9亿元 [1] 房企战略调整 - 房企不再唯"销售金额"论，聚焦高质量发展，提升签约回款率和毛利率 [2] - 实施"一城一策、因城施策"营销策略，加快市场反应速度，优化区域土储结构 [2] - 投资聚焦高能级城市，关注收益确定性高的项目，一线或强二线城市核心板块频现"地王" [2] 市场趋势与政策 - 2025年4月新房成交规模与去年同期基本持平，5月预计延续弱修复态势 [3] - "好房子"写入政府工作报告，房企加大高品质住房供给，2000年前建造房屋占比31.2%，80%无电梯，中长期需求旺盛 [3] - 中央政治局会议强调巩固房地产市场稳定态势，重点城市新房销售延续同比增长 [4] 区域市场表现 - 北京、上海、深圳、成都、杭州等核心一二线城市受供给约束，成交放量取决于高端住宅供应 [3] - 优质项目供给增加有望加速改善需求释放，助力核心城市市场继续修复 [3][4]

报告行业投资评级 - 看好丨维持 [13] 报告的核心观点 - 止跌回稳的政策目标明显更为积极，市场预期有所改善，量价脉冲虽季节性回落，但仍维持一定韧性 [6] - 行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点；出口承压阶段，产业政策迎来宽松窗口，后续关注节奏问题 [6] - 去年4月和9月对应优质地产股的底部区间，当前股票位置较底部溢价并不大，且地产对于经济内循环的重要性不容忽视 [6] - 重视具备核心资产的优质房企、受益于化债的当地龙头，以及拥有稳定现金流的央国企物业 [6] 周度核心内容跟踪 市场 - 本周长江房地产指数-1.13%，相对沪深300的超额收益为-1.51%，行业排名相对靠后（30/32）；年初至今长江房地产指数-3.74%，相对沪深300的超额收益为+0.02%，行业排名相对靠后（22/32） [7] - 本周板块表现较差，开发类标的以下跌为主，物管类、收租类部分标的上涨 [7] 政策 - 中央政治局会议提及加大高品质住房供给和优化存量收储等；厦门发布房票新政 [8] - 中央政治局会议提及加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造；加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势 [8] - 厦门发布房票新政，旨在扩大房源选择范围，提高房票使用的灵活性和兑付效率，被征收人可自主选择购买房源库内的新房、竞配建房、安置房和二手房，但仅购买新房、竞配建房可享受购房奖励，房票核发之日起6个月内购房奖励5%，第7 - 12个月内购房奖励2% [8] - 四川取消普通住宅和非普通住宅标准，普宅增值额未超过20%的，继续免征土地增值税 [8] 销售 - 样本城市二手同比仍在高位，新房同比继续回落 [9] - 37城新房成交面积四周滚动同比-6.8%，增速较上周-3.3pct，19城二手房四周滚动同比+20.1%，增速较上周-2.3pct；年初至今37城新房成交面积累计同比+1.0%，19城二手房累计同比+29.3% [9] - 4月截至25日，37城新房成交面积当月同比-9.8%，19城二手成交当月同比+18.8%，12城新房及二手合计当月同比+7.7% [9] 当周热点 - 政治局会议“适度积极”的产业政策定调符合理性预期，但低于偏乐观预期 [10] - 二季度政策的关键线索，一是优化存量商品房收储，可能指向资金成本更低的结构性工具；二是加大高品质住房供给，可能包括核心城市的高端改善和相对广泛的高得房率 [10] - 加大高品质住房供给，本质是在总量供求关系偏弱的背景下，逐步打开增量市场空间，对于提振消费需求和稳定土地财政有积极意义 [10] - 住房是投资品，均衡视角下理应遵循普遍的资产定价逻辑，即租金回报率较无风险利率要有一定溢价，这是理解房价趋势的参照系 [10] - 住房也是消费品，旧的产业库存和社会库存属于老消费，很难脱离供给过剩、人口红利和收入预期的综合压力，但高品质住房属于新消费，这是理解结构分化的逻辑基础 [10] - 核心城市高端改善产品是对历史缺口的补偿，将定价权还给市场之后，稀缺性和产品力自然会有一定溢价，价格带会更趋于合理；相对广泛的高得房率产品，本质是间接下调实际地价，回馈开发商和消费者，产证层面的单价会有一定上涨；但高品质供给也是供给，难免对低层次供给造成挤压 [2][10]

政治局会议对楼市的最新定调 - 会议时间比往年提前，显示政策紧迫性 [1] - 政策基调务实，采用结构性手段而非全面刺激，强调"稳住大盘"而非"房价暴涨" [3] 房票2.0与库存消化 - 房票政策升级为"全城通兑"，可跨区域使用并覆盖二手房市场，厦门案例显示4个月内撬动购房资金超100亿元，消化新房31.7万平方米（占同期成交量40%） [4] - 地方财政压力制约政策效果，南京2025年一季度土地出让金同比下滑12%，部分城市需发行专项债填补房票补贴缺口 [4] - 政策导向"优化存量房收购"，通过房票替代现金缓解财政压力并定向消化新房库存 [4] 高品质住房供给趋势 - 政策明确"加大高品质住房供给"，反映市场结构变化：2025年一季度一线城市改善型住房成交占比58%（刚需仅32%） [5] - 土地政策向高端倾斜，北京、杭州核心地块容积率从2.5降至1.8，层高要求3米以上，得房率提升至80% [6] - 房企战略聚焦高端产品，杭州萧山地块土拍溢价率达74.4% [6] - 价格分化加剧：上海内环新房均价同比上涨8%至12万/㎡，远郊楼盘降价15%仍难去化 [6][7] 市场分化现状 - 一线城市呈现"伪回暖"：深圳、北京3月新房成交量同比增75%和125%，但4月上半月环比骤降14% [8] - 三四线城市深度调整：东北某地级市新房均价从1.2万/㎡跌至6500元，库存去化周期38个月 [8] - 二手房市场"以价换量"：重庆挂牌量超20万套，90%房源降价超10%仍难成交 [8] - 政策逻辑转向"托住核心城市，放弃无效救援"，行业进入"10城+10企"的高凝聚状态 [8] 破局关键变量 - 政策协同性增强：青岛二孩家庭购房补贴提至10万元，南京向高校毕业生发"安居券"，形成"楼市+人口+消费"捆绑 [9] - 收入预期影响显著：2025年一季度城镇调查失业率5.6%，深圳试点企业住房补贴（程序员月补3000元）使购房需求立涨15% [9] 投资策略启示 - 核心资产（北上深核心区）仍具抗通胀功能，边缘资产（远郊及三四线）需止损 [9] - 政策工具利用最大化：厦门案例显示房票可节省40万置换成本 [9] - 流动性成为关键指标：杭州法拍房激增至10万套，7折甩卖仍无接盘 [9]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为优于大市（维持） [1][2] 报告的核心观点 - 4月中央政治局会议地产表述更新为持续巩固市场稳定态势，肯定此前政策企稳效果；城改变棚改趋势渐明，城中村改造是2025年房地产明确政策方向；加大高品质住房供给适应居住需要，避免新房与二手房同质化竞争 [4] - 会议虽表述更新，但政策发力方向延续，城中村改造拉动购房需求，高品质住宅改善新房供给，后续地产政策节奏和力度值得期待，地产股有博弈机会，推荐贝壳W、我爱我家、绿城中国、中国海外宏洋集团等 [4][32] 根据相关目录分别进行总结 事项 - 2025年4月25日中共中央政治局会议指出，要持续防范化解重点领域风险，实施地方政府化债政策，解决拖欠账款问题，加力实施城市更新，推进城中村和危旧房改造，构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，巩固房地产市场稳定态势，稳定和活跃资本市场 [3] 国信地产观点 - 房地产表述更新肯定此前政策效果，自2024年9月末系列政策出台后，10月以来地产销售量价指标扭转急跌趋势，全国商品房销售面积和百强房企销售额单月同比修复，70个大中城市新建和二手住宅销售价格月环比收窄 [4][5] - 城改变棚改趋势渐明，2023年以来城中村改造在高层会议提及次数和重视程度高；截至2024年末房地产总库存35.2亿㎡，有超量库存待消化，以城改之名行棚改之实是阻力小、效果好的政策，支持范围扩大，城中村改造是2025年明确政策方向 [4][12] - 加大高品质住房供给适应人民居住需要，避免新房与二手房同质化竞争；2025年3月全国两会提出建设“好房子”，3月末《住宅项目规范》发布；中国居住市场从“缺房子”过渡到“缺好房子”阶段；近年来二手房交易额稳中有升，2024年占比46%，2025年3月18城二手住宅成交套数是2019年同期138%，30城新建商品房成交面积是62%，高品质新房可带动新房市场企稳回升 [4][16][17] 投资建议 - 4月中央政治局会议地产表述更新但政策基调延续，城中村改造拉动需求，高品质住宅改善供给，后续地产政策值得期待，地产股有博弈机会，推荐贝壳W、我爱我家、绿城中国、中国海外宏洋集团等 [32]

报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 2025年4月中央政治局会议提出房地产相关表述，“大旧改”将成楼市重要增量筹码，是全年政策主线，居住品质提升是行业可持续发展核心驱动力之一，优化存量商品房收购政策，要巩固房地产市场稳定态势，政策切实落地与实际效果更关键 [1][5] - 若二季度相关政策落地，房地产市场“稳定态势”有望进一步巩固，建议关注基本面稳定、“小而美”、经营或策略有增量变化的房企以及受益于二手房市场修复的房地产经纪公司 [5] 根据相关目录分别进行总结 宏观政策 - 货币政策方面，今年“适度宽松”定调下，叠加4月以来美国对等关税扰动，市场降息预期加强，二季度或三季度下调公积金贷款利率和5年期以上LPR概率较大，将带动居民购房成本下降 [5] - 财政政策方面，契税、交易相关税费仍有望进一步调降，旧改与收储是今年专项债重点发力方向，截至4月10日，各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地约850宗，总面积超4000万平，总金额达1282亿元 [5] 城市更新与旧改 - 政治局会议提出“加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造”，“大旧改”将成楼市重要增量筹码和全年政策主线 [5] - 住建部提出2000年以前建成的城市老旧小区纳入改造范围，截至2020年，我国2000年以前建成的城市存量住宅有6093万套，占存量住宅比重31.9%，涉及面积48.2亿平，占比27.5%，广东存量住宅最多，上海占比最高，预计今年旧改继续放量，带动购房需求入市 [5] 高品质住房供给 - 会议提出“加大高品质住房供给”，居住品质提升是行业可持续发展核心驱动力之一，“好房子”首次写入《政府工作报告》，住建部发布《住宅项目规范》，多地明确建设标准并制定规划，有利于带动改善性住房需求释放和供给端升级 [5] 存量商品房收购政策 - 会议提出“优化存量商品房收购政策”，预示前期收储政策落地不及预期，将调整措施提升推进进度，预计更多配套举措在路上，在扩大用途范围、降低资金成本等方面有政策优化空间 [5] 房地产市场稳定态势 - 会议表态“持续巩固房地产市场稳定态势”，从去年Q4到今年Q1房地产市场销售价格相对企稳，但3、4月楼市成交动能减弱，需保持更宽松政策巩固“稳定态势” [5] 投资建议 - 关注四条主线：基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企，如滨江集团、绿城中国等；2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企，如保利置业集团、城投控股；经营或策略上有增量或变化的房企，如金地集团、龙湖集团等；受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司，如贝壳 - W、我爱我家 [5]

报告行业投资评级 - 看好（维持）[5] 报告的核心观点 - 政治局会议指出要持续防范化解重点领域风险，实施地方政府化债政策，解决账款问题，加力城市更新，推进城中村和危旧房改造，构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，巩固房地产市场稳定态势，稳定和活跃资本市场 [6] - 城市更新前期筹备完善且范围扩围，后续有望加速推进，补偿方式也将更灵活；存量商品房收购政策将多层次优化，收储落地进展值得期待 [6] - 稳楼市、稳股市目标明确，若地产量价数据走弱，预计将有进一步支持政策；我国经济和股市仍有储备政策可期 [6] - 我国住房需求总量处于底部区间，需求结构分化，“好房子”迎来发展浪潮；建设“好房子”政策导向下，产品力房企有望打开成长空间并获溢价 [6] - 维持房地产“看好”评级，建议关注核心城市布局重、拿地和产品力强的房企，二手房中介，物业管理企业 [6] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 4月25日政治局会议指出要持续防范化解重点领域风险，实施地方政府一揽子化债政策，解决地方政府拖欠企业账款问题，加力城市更新，推进城中村和危旧房改造，构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，巩固房地产市场稳定态势，稳定和活跃资本市场 [6] 板块表现 - 加力实施城市更新，推进城中村和危旧房改造，23 - 24年前期筹备完善且范围扩围，后续有望加速，补偿方式有望更灵活；优化存量商品房收购政策，延续两会给予地方更大自主权导向，后续将多层次优化，收储落地进展值得期待 [6] - 稳楼市、稳股市目标明确，若地产量价数据走弱，预计有进一步支持政策；我国经济和股市仍有储备政策可期 [6] - 加大高品质住房供给，需求端住房需求总量底部区间、结构分化，“好房子”迎来发展浪潮；供给端产品力房企稀缺，政策导向下有望打开成长空间并获溢价 [6] 投资分析意见 - 维持房地产“看好”评级，建议关注核心城市布局重、拿地能力强、产品力强的房企如滨江集团、建发股份等，二手房中介如贝壳、我爱我家，物业管理企业如绿城服务、招商积余等 [6]

房地产政策基调 - 政治局会议延续"平稳"基调 强调防范重点领域风险 持续巩固房地产市场稳定态势 [2][3] - 继续实施地方政府一揽子化债政策 加快解决拖欠企业账款问题 改善房企现金流 [3] - 加力实施城市更新行动 推进城中村和危旧房改造 优化存量商品房收购政策 [3][4] 行业发展新模式 - 首次提出加大高品质住房供给 推动行业从规模扩张转向质量提升 [5] - 住宅项目规范国家标准5月实施 部分城市已发布"好房子"建设标准 北京试点项目落地 [5] - 核心城市限价政策逐步退出 市场将形成多层次住房需求供给体系 [7] 区域政策分化 - 一线城市重点推进存量住房改造 优化限售限购政策 [3][4] - 二三线城市可能降低购房门槛 加大补贴力度 已有超20个地区优化房票政策 [4] - 厦门扩展房票使用范围至二手房 促进新房与二手房市场联动去库存 [4] 资本市场反应 - 4月25日A股房地产服务板块涨1.10% 房地产开发板块涨0.14% 多只个股涨停 [6] - 港股地产板块涨1.05% 金辉控股等涨幅超25% 京维集团等涨幅超10% [7] - 南国置业因资产重组预期涨停 但公司连续4年亏损 或面临退市风险警示 [6] 土地市场动态 - 前4月22个重点城市土拍平均溢价率约20% 300城住宅用地出让金同比增20.1% [7] - 土拍升温显示企业转向开发高品质改善性产品 以释放住房消费潜能 [7]