资产出售情况 - 公司通过北京产权交易所挂牌出售111套自有住宅房产，总转让底价超过3.3亿元 [2][3] - 出售房产单价范围广泛，最高单价为金融街附近的18万元/平方米，最低为房山区天恒乐活城项目单价约2万元/平方米以上 [3][4] - 出售房产中建筑面积90平方米以下的户型占绝大多数，共106套，其中80至90平方米户型有56套 [3] - 部分出售房源底价高于当前二手市场价格，例如天恒乐活城房源底价较二手平台报价高约11%至25%，百万庄大街房源底价较同小区挂牌价高161万元 [4] - 此次资产出售主要目的为优化资产结构和补充流动性 [2][5] 财务状况与业绩表现 - 2025年上半年公司营收为6.7亿元，同比下降13.4%，较2021年营收高峰期132亿元大幅下滑 [6] - 2025年上半年归母净利润为-3.9亿元，同比下降近40%，2024年全年亏损达50.7亿元 [7] - 2024年亏损主要源于联营和合营企业投资收益亏损24.7亿元及资产减值损失14.2亿元 [7] - 公司经营性现金流自2023年起持续净流出，2025年上半年净流出7.2亿元 [8] - 筹资活动现金流净额持续增加，2025年上半年增加30.2亿元，但资产负债率从2021年的76.7%攀升至2025年上半年的83.5% [8] - 截至2024年底，公司有息负债为543.9亿元，净负债率高达544%，现金短债比为0.8，短期偿债压力大 [10] 业务转型与项目储备 - 公司业务已从传统房地产开发全面转向城市更新，业务分为空间更新和业态更新两大类 [2][8] - 2024年收入结构中，房地产销售占比66.9%，一级土地开发占比18.9%，房屋出租占比5.1% [12] - 公司目前已无存量土地储备，也无新的一级开发项目 [9][12] - 城市更新业务资金需求巨大，截至2025年3月底，棚改业务仍需投资85.9亿元 [13] - 公司未来主要收入来源之一为住房改善类城市更新项目，例如预计于今年10月开盘的百万庄项目“百万佳苑” [13] - 公司销售高度集中在北京和成都，2024年销售金额25.8亿元，2025年上半年仅为7.1亿元 [9]

《实施意见》提出城市更新中建筑间距、建筑退距、建筑密度、日照标准、绿地率等无法达到现行标准和规范的，在保障公共安全、维护合法权益前提 下，可按不低于现状条件为底线进行更新。城市更新项目新增必要的市政基础设施、公共服务设施及相应的附属设施，面积较小或不单独占地的，可不计 入容积率，具体标准由各市确定。 齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 王皇 9月24日，记者从山东省政府新闻办公室举行的省政府政策例行吹风会现场了解到，中共山东省委办公厅 山东省人民政府办公厅《关于持续推进城市更新 行动的实施意见》（以下简称《实施意见》）日前印发实施。《实施意见》在规划用地方面加大了支持力度，提出建筑间距、退距等无法达到现行标准 的，可以按不低于现状条件进行更新，建设工程设计方案审查通过后，可带方案供地。国有建设用地使用权可于地表、地上或地下分层设立、分层供应、 分层登记。 山东省自然资源厅副厅长李新阁表示，鼓励各市聚焦城市更新重点区域，衔接城市更新专项规划，加快编制城市更新单元的详细规划，在不突破总体规划 强制性管控要求的前提下，按照公共利益优先等原则，可正向优化调整详细规划，简化审批程序，提高规划实施效率。积极响应存量提质增效新要求，支 ...

政策发布与法规建设 - 山东省印发《关于持续推进城市更新行动的实施意见》[1] - 近期将颁布《山东省历史建筑保护办法》 在全国率先形成省级条例加办法两个保护层次[1][3] - 《山东省历史文化名城名镇名村保护条例》已颁布实施 济南 青岛 潍坊 聊城等国家历史文化名城已颁布市级保护条例[3] 保护原则与管控措施 - 在城市更新中严格历史文化保护 坚持依法保护 依规管控[3] - 坚决杜绝大拆大建 拆真建假 严防开发建设活动突破历史城区 历史文化街区保护的管控要求[3] - 实行先调查后建设原则 对涉及老街区 老厂区 老建筑的项目确保不出现建设性破坏问题[3] - 开展老城区和老街区专项调查 形成新一批潜在对象名录并建立预保护制度[3] 更新模式与活化利用 - 推行小规模 渐进式的微更新理念 修复历史文化街区 修缮历史建筑[4] - 改善街区人居环境 提升市政基础设施水平[4] - 创新活态传承 明确历史文化产业特色和转型方向 推动传统文化与现代生活有机融合[4] - 打造宜居宜业活力街区 吸引年轻群体旅游打卡 创业生活[4] - 探索保护利用新机制新模式 加快建立以居民为主体的保护实施机制[4] 评估与宣传 - 定期开展历史文化保护专项评估 围绕找保修用管等工作维度 对历史文化街区和历史建筑全覆盖[4] - 坚持问题导向 压实闭环监管[4] - 加强城乡历史文化宣传阐释 形成一批展示齐风鲁韵 弘扬山东历史文化的典型案例[4]

城市更新项目进展 - 深圳罗湖区金钻豪园旧改项目自2010年列入改造计划后长期停滞，近期由中信联合体、罗湖投控、深圳资产等合作方达成盘活方案，并在1个月内完成转签工作，确认新实施主体为复工奠定基础[1][3] - 深圳龙岗区布吉南门墩城中村改造项目2008年纳入旧改，2021年因开发商资金链断裂停工，近期深圳市天健城市发展公司以975万元中标意愿征集服务[3] - 深圳福田区华泰小区旧改历经近15年变为"新世界香蜜四季家园"项目，其中2栋2单元取得预售证，备案均价达每平方米13.12万元，总价区间1233万至3980万元[4] 城市更新现存问题 - 深圳多数城中村或老旧小区更新后出现高容积率、商办配置不合理现象，"摩天住宅楼"普遍存在[4] - 深圳市规划和自然资源局委托开展专项研究，预算107.7万元，聚焦容积率超标、建筑高度突破规划限制、商办空间供给过剩三大核心问题[4] 政策与行业趋势 - 城市更新成为房地产市场重点方向，多地积极破解项目停滞难题，部分项目迎来转机[1] - 中指研究院指出城市更新顶层设计将完善，未来各部门及地方可能出台更多细化支持政策，推动多效益统筹、多模式创新的高质量发展阶段[5]

21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道 2025年9月中旬的一个午后，南头古城一家糖水铺里面，设计师与工程师不断出入勘察，讨论这栋建筑 的完善方案。工作团队反复推敲，论及的细节包括屋檐、窗花的样式应如何设计。 （原标题：从城中村到文化高地，南头古城焕新记录） 南头古城一砖一瓦，均非一蹴而就。自2019年启动城市更新微改造以来，南头古城的蜕变从未停止。曾 经的南头古城，是一座典型的城中村：居住环境差、违章建筑多，安全隐患多。 南头古城项目负责人介绍，南头古城的改造前提是，核心改造面积控制在30%，不改变原有城中村的社 会结构，并保留居住作为主要社区功能基础，绝大部分原住民可留在当地，并共享改造成果，例如显著 改善的人居环境、日常管理水平和服务配套。 与此同时，南头古城还要在改造后空间融入当代城市要素、多元业态和城市文化空间，在保留城中村烟 火气的基础上，利用功能业态升级及公共空间改善满足了多元人群的复合需求，让更年轻、更文艺的新 兴人群进入南头古城工作和生活，带来了新的创意活力。 南头古城在深圳又具有特殊的意义，它具有1700余年的历史，见证深圳这座新兴城市的历史变迁。南头 古城共有建筑1000余栋，包括一处广 ...

政策核心内容 - 山东省发布《关于持续推进城市更新行动的实施意见》，包含5个部分17条内容，围绕城市更新干什么、怎么干、钱从哪来、谁来干提出指导 [1] - 政策旨在推动城市从大规模增量扩张转向存量提质增效，以城市更新为抓手开创具有山东特色的城市发展新局面 [3] 重点任务 - 重点任务概括为实施片区综合改造、加强基础设施建设、完善城市服务功能、提升城市空间品质、严格历史文化保护等5个方面 [4] 实施路径 - 实施路径包括全面开展城市体检、编制完善相关规划、谋划生成优质项目、科学设置规划要求、探索多种供地方式等5个方面，通过全周期管理指导工作 [4] 投融资方式 - 投融资方式从加强政策资金扶持、积极引入社会资本、加大金融支持力度等3个方面提出措施，旨在建立可持续融资模式 [4] - 鼓励有条件的地方通过财政补助、贷款贴息给予资金支持，优先通过市场化运作可经营的项目或资产 [7] - 金融机构需设计差异化、组合化信贷产品，统筹运用各类资金形成“资金拼盘” [7] 实施机制 - 实施机制从扩展更新项目组织形式、创新项目实施模式、加强产权保障、引导社会参与等4个方面优化 [5] - 鼓励产权人积极参与并享受收益，支持开发、施工、规划设计等企业向提供长期全链条运营服务转变 [6] - 引导咨询、法律等服务机构提前介入、深度参与，依法专业开展更新 [6] 创新支持措施 - 创新实施模式包括一体化推进城市体检和更新，提出策划、融资、设计、建设、运营一体化解决方案 [6] - 探索跨区域平衡、多项目捆绑平衡、近远期平衡、建设运营平衡等资金平衡模式 [6] - 规划用地支持方面，建筑间距、退距等可按不低于现状条件更新，可带方案供地，支持土地混合开发利用和用地类型转换 [6]

齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 王皇 9月24日，记者从山东省政府新闻办举行的省政府政策例行吹风会现场了解到，中共山东省委办公厅 山东省人民政府办公厅《关于持续推进城市更新行动的 实施意见》（以下简称《实施意见》）日前印发实施。在吹风会现场，山东省住房和城乡建设厅党组书记任海涛表示，山东将编制《山东省"十五五"城市更 新行动规划》，推动济南、青岛等设区市出台城市更新条例，搭建政银企沟通平台，建立常态化项目对接机制。 5 82 李新闲 任海涛表示，山东省住房和城乡建设厅将会同有关部门，健全政策规划体系。编制《山东省"十五五"城市更新行动规划》，研究分析城市更新实施现状，明 确未来五年城市更新的目标、指标和工程项目。制定省城市更新指引，涵盖谋划生成项目、申请支持资金、享受税费优惠、高效办理审批等内容，加强流程 引导和分类指导，为地方实操提供"工具箱"。推动济南、青岛等设区市出台城市更新条例，界定城市更新内涵外延，明确职责分工，固化有效制度，加强权 益保障，推动更新行动在法治轨道上开展。 增强系统性持续性。广泛开展城市体检，从住房、小区（社区）、街区、城区（城市）四个维度查找影响城市发展和群众生产生活的问题。制定实施城市更 ...

文章核心观点 - 山东省印发《关于持续推进城市更新行动的实施意见》 部署五大重点任务 旨在建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市 [1] 五大重点任务 实施片区综合改造 - 明确城市更新重点片区 谋划实施老旧街区、老旧厂区、城中村等重点工程 采取"留、改、拆"并举的方式 [4] - 改造整治老旧小区老化管线 支持有条件的楼栋加装电梯 完善停车、充电、消防、通信等配套设施 [4] - 持续推进既有居住建筑和公共建筑的节能改造以及无障碍、适老化、适儿化等改造 [4] 加强基础设施建设 - 完善复合一体、换乘便捷的城市交通网络 促进交通设施供给与更新强度相匹配 推进职住平衡 [4] - 持续排查整治城市各类基础设施安全隐患 统筹实施燃气热力、供排水等建设改造 [4] - 加快城市基础设施生命线安全工程建设 打造基础数据平台 深入开展建筑垃圾和生活垃圾分类整治 [4] 完善城市服务功能 - 利用存量闲置房屋设置社区嵌入式服务设施 增加托育、养老、文化、体育、卫生等优质公共服务资源供给 [5] - 稳步推进"平急两用"公共基础设施、应急避难场所、公共消防设施、海绵设施等建设 [5] - 通过城市更新提供设施载体空间和弹性空间 提高城市生活便利度和韧性 [5] 提升城市空间品质 - 完善城市结构性绿地和绿道网络 建设社区公园、口袋公园 鼓励新建改建屋顶花园和立体绿化 [5] - 加强城市公共空间营建 布局新型公共文化空间 提升建筑立面、广告牌匾、景观照明等艺术美感 [5] - 满足群众休闲、健身、社交需求 提供更多生态空间和艺术空间 提升城市风貌特色 [5] 严格历史文化保护 - 加大历史文化遗产资源调查力度 将符合条件的不可移动文物、历史文化街区等及时纳入保护名录 [6] - 建立"先调查后建设"、"先考古后出让"的保护前置机制 采用微改造方式修复传统风貌 [6] - 科学保护利用文物建筑、历史建筑和工业遗产 维护结构安全和传统风貌 对风险隐患立即加固修缮 [6] - 保留老地名 加强日常巡查管理和专项评估 确保拆除与新建工程符合保护规划要求 [6]

"这个卧室，老人住这儿能晒太阳；孩子房间摆书桌刚好……"9月23日，"自贸筑梦·临春安居"吉阳区临春村安置区一期选房仪式现场，首名选房人、临春社 区致富带头人李亚超攥着选房确认单，这套123㎡的三居室，是他盼了许久的"幸福港湾"。 当天上午9时许，临春村安置区（一期）选房现场已人头攒动。签到摇号区前，居民们按顺序出示相关材料，工作人员逐一核实信息、发放选房姓名贴，三 亚市凤凰公证处的公证员全程站在旁侧进行监督记录，确保公平公正。 "临春村安置区是三亚城市更新的重点项目，不仅能改善村民居住条件，还能推动片区配套升级。"三亚市吉阳区相关负责人介绍，后续将加快推进房屋交付 流程，确保安置工作顺利完成，为居民铺就安居"最后一公里"。（来源：中共三亚市吉阳区委宣传部） "从签到到抽号，每一步都有人盯着，咱老百姓放心！"前来选房的居民陈先生说，他提前半小时就到了现场，非常激动，希望早点能住上新家。 据悉，本次安置房总建筑面积达111456㎡，共有1—13栋楼作为安置房源，户型涵盖一房至三房多种格局，共计1056套。其中，60㎡户型有148套、85㎡户型 210套、118㎡户型202套、120㎡户型138套、123㎡户型2 ...

**报告行业投资评级** 强于大市 [5] **报告核心观点** 房地产行业第38周（2025年9月13日-19日）呈现"成交同比改善但库存压力上升"的分化态势 新房和二手房成交面积同比涨幅均扩大 但土地市场量价齐跌且房企净融资为负 政策端以区域性优化为主（如上海调整非户籍居民房产税政策） 行业整体仍面临价格下行、库存高企及居民信心不足的挑战 短期结构性政策或带动部分城市回温 但持续性有限 建议关注高能级城市布局扎实、产品力突出及具备困境反转潜力的房企 [1][5][120] 一、政策动态 - 上海优化非户籍居民房产税政策：针对持有居住证满3年或符合人才条件的非户籍居民 购买二套及以上住房时 原全额征收房产税调整为按家庭扣除人均60平免税面积 政策自2025年1月1日起执行 多征税款可退还 [1] - 中央及地方政策动向：住建部强调推动房地产发展新模式 国家外汇管理局便利境外个人购房结汇 河南推出购房补贴 重庆引导房贷利率下调 北京调整公积金缴存基数上限 [92][93][94] 二、市场成交表现 **新房市场** - 40城新房成交面积187.0万平 环比上升11.8%（前值负转正） 同比上升25.8%（涨幅扩大20.6个百分点） [5][16] - 分城市能级：一线城市成交面积同比涨58.0%（涨幅扩大55.3个百分点） 二线涨15.5%（涨幅收窄6.6个百分点） 三四线涨10.2%（涨幅扩大33.3个百分点） [5][16] **二手房市场** - 18城二手房成交面积159.1万平 环比下降1.6%（正转负） 同比上升42.6%（涨幅扩大27.4个百分点） [5][45] - 一线城市表现强劲：成交面积同比涨66.8%（涨幅扩大55.1个百分点） 显著高于二线（38.9%）和三四线（0.6%） [5][45] 三、库存与去化周期 - 12城新房库存面积11353万平 环比增0.6%（增幅扩大） 同比降13.1%（降幅收窄） [5][39] - 去化周期升至20.7个月 环比增1.4个月 同比增0.7个月 其中三四线去化周期达87.3个月 环比增8.1个月 [5][39] - 一线城市库存去化周期20.2个月 环比增1.1个月 二线18.3个月（环比增1.7个月） [5][39] 四、土地市场 - 百城土地量价齐跌：全类型土地规划建面1111.5万平 环比降10.9% 同比降39.5%；土地总价143.3亿元 环比降49.1% 同比降73.1% [5][60] - 住宅类土地溢价率4.8% 环比升3.0个百分点 但楼面均价3011.8元/平 环比降61.6% 同比降53.8% [5][78] - 一线城市土地市场大幅收缩：住宅类土地规划建面环比降100% 无成交 [5][82] 五、房企融资与板块表现 - 国内债券发行量87.1亿元 环比升18.9% 同比升2.1%；净融资额-70.8亿元 偿债压力凸显（偿还量158.0亿元 环比升43.5%） [5][112] - 房地产板块绝对收益0.7% 较上周降5.3个百分点；板块PE为31.66X 环比升0.13X [5][98] - 个股表现分化：A股滨江集团（+2.1%）、新城控股（+1.6%）领涨 港股建发国际集团（-0.2%）相对抗跌 [5][104] 六、投资建议 报告建议关注四条主线： 1. 一二线核心城市土储占比高、基本面稳定的房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团 [5][120] 2. 销售与拿地有突破的"小而美"房企：保利置业集团、城投控股 [5][120] 3. 经营策略具变化弹性的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团 [5][120] 4. 受益二手房市场修复的经纪公司：贝壳-W、我爱我家 [5][120]