深铁集团对万科的股东借款支持 - 深铁集团年内第8次向万科提供股东借款 金额为不超过16 81亿元 累计借款次数和频率显示大股东持续输血[2][3] - 2025年初至今深铁集团已累计提供借款226 88亿元 若加上此次借款总额将超240亿元 借款规模显著[5] - 借款利率采用1年期LPR减66个基点 当前为2 34% 低于金融机构借款利率 体现大股东让利支持[4] 借款条款与用途 - 借款期限不超过3年 可提前还款或展期 最后提款日为2025年8月31日 资金使用灵活性较高[4] - 资金用途明确用于偿还公开市场债券本息及指定借款利息 反映公司债务压力集中于公开市场[4] - 此次未披露明确抵质押物 但深铁集团保留要求担保的权利 担保措施需履行相关程序后生效[4] 股权结构与关联交易 - 深铁集团持有万科27 18%股权 为第一大股东 股权关系稳固[4] - 除借款外 双方关联交易还包括红树湾物业开发项目投资收益权转让 合作维度多元化[5] 公司市值情况 - 截至8月5日收盘 万科A市值为769 5亿元 借款总额占比约31 2% 财务杠杆水平需关注[6]

股东借款情况 - 深铁集团向万科提供不超过8.69亿元股东借款 期限至2028年7月2日 利率为1年期LPR减66个基点(当前2.34%) [2][3] - 本次借款用于偿还公开市场债券本息及指定借款利息 并提供账面净值12.972亿元的资产质押 质押率50%-70% [3] - 这是深铁集团年内第七次向万科提供借款 前六次金额分别为28亿元 42亿元 33亿元 不超过15.52亿元 不超过30亿元 不超过62.49亿元 [4] 股东支持力度 - 2025年初至今深铁集团累计向万科提供借款达218.19亿元 本次借款落地后累计金额将超226亿元 [3] - 7月3日深铁集团曾提供年内最大单笔借款62.49亿元 与本次借款间隔不足一个月 [2][3] - 公司表示借款安排体现大股东对公司的强力支持 [3] 借款条款细节 - 借款采用浮动利率机制 以提款日前一工作日1年期LPR为基准下浮66个基点 [3] - 抵质押资产包括深圳市万科发展有限公司和万科企业股份有限公司持有的办公资产 [3] - 借款需遵守国资对外借款相关规定 增信安排符合市场惯例 [3]

股东借款安排 - 深铁集团向万科提供不超过8.69亿元股东借款 期限至2028年7月2日 利率为1年期LPR减66个基点（当前2.34%）[1] - 借款用途为偿还公开市场债券本息及指定借款利息 并提供账面净值12.972亿元资产质押 质押率50%-70%[1] - 本次是深铁集团年内第七次借款 前六次金额分别为28亿元、42亿元、33亿元、不超过15.52亿元、不超过30亿元、不超过62.49亿元[2] 股东支持力度 - 2025年初至今深铁集团累计提供借款218.19亿元 本次借款全额落地后累计金额超226亿元[2] - 两次大额借款间隔不足一个月（7月3日62.49亿元借款与本次8.69亿元借款）[1][2] - 借款安排体现大股东对公司的实质性资金支持[2]

股东借款安排 - 万科第一大股东深铁集团提供不超过8.69亿元股东借款 期限至2028年7月2日 定价基准为1年期LPR减66个基点 当前利率2.34% [1] - 借款资金用于偿还公开市场债券本息及指定借款利息 [1] - 提供账面净值合计12.972亿元资产作为增信 包括办公资产、股权及公寓资产 抵质押率介于50%-70% [1][2] 增信措施明细 - 深圳市万科发展有限公司持有办公资产账面净值9.40亿元 采用资产抵押形式 抵质押率70% [2] - 杭州天马置业有限公司100%股权账面净值0.888亿元 采用股权质押形式 抵质押率50% [2] - 嘉兴万科房地产开发有限公司100%股权账面净值1.064亿元 采用股权质押形式 抵质押率50% [2] - 三处公寓资产合计账面净值1.54亿元 均采用资产抵押形式 抵质押率70% [2] 股东支持力度 - 本次借款距上月62.49亿元借款不足一个月 为年内第七次股东借款 [1][3] - 2025年初至今深铁集团累计提供借款218.19亿元 本次借款完成后总额超226亿元 [2] - 前六次借款金额分别为28亿元、42亿元、33亿元、不超过15.52亿元、不超过30亿元、不超过62.49亿元 [3]

股东财务支持 - 深铁集团向万科提供8.69亿元股东借款 利率为2.34% 期限3年至2028年7月2日 [1] - 借款用途为偿还公开市场债券本息及指定借款利息 经协商可提前还款或展期 [1] - 万科需以价值不超过12.98亿元的投资性房地产、固定资产及非上市公司股权提供抵质押担保 [1] 年度资金支持规模 - 深铁集团年内累计向万科提供借款达226.88亿元 本次8.69亿元借款为其中一部分 [1]

股东支持行动 - 深铁集团作为万科第一大股东 2025年以来第七次提供财务支持 本次借款金额8.69亿元人民币 [1] - 借款专项用于偿还公开市场债券本息及指定借款利息 期限至2028年7月2日 最晚提款日为2025年8月31日 [5] - 采用浮动利率定价机制 按LPR减66个基点执行 当前利率水平为2.34% [5] 担保安排 - 万科以投资性房地产、固定资产及非上市公司股权提供抵质押担保 担保资产总值不超过12.98亿元 [5] - 抵质押率实行差异化安排：投资性房地产和固定资产按账面净值70%折算 非上市公司股权按50%折算 [5] - 抵质押资产清单包含7项具体资产 涵盖办公资产、企业股权及公寓资产类别 [5] 累计支持规模 - 2025年内深铁集团已实施七轮资金支持 前六次借款金额分别为28亿、42亿、33亿、15.52亿、30亿及62.49亿元人民币 [6] - 本次借款完成后 股东累计提供资金支持规模近220亿元人民币 [6] - 大股东明确表示将在资金、资源、技术及产品方面持续提供支持 促进双方资源整合 [6] 公司财务状况 - 2025年上半年预计归母净利润亏损区间为100亿至20亿元人民币 公司已就业绩表现致歉 [6] - 上半年已完成164.9亿元公开债务偿还 2027年前无境外公开债到期压力 [6] - 二级市场表现方面 截至7月30日收盘价6.7元/股 对应总市值799.36亿元人民币 [6]

深铁集团向万科提供股东借款 - 深铁集团作为万科第一大股东（持股27 18%）向公司提供不超过8 69亿元股东借款 期限3年（至2028年7月2日） 利率为1年期LPR减66个基点（当前2 34%） 资金用于偿还公开市场债券本息及指定借款利息 [2][4] - 借款采用浮动利率机制 可提前还款或展期 并以万科及子公司持有的投资性房地产（抵押率70%）、固定资产（抵押率70%）和非上市公司股权（质押率50%）作为抵质押担保 抵质押资产总价值不超过12 98亿元 [4] 抵质押资产明细 - 深圳市万科发展有限公司办公资产账面净值9 4亿元（抵押率70%） [5] - 杭州天马置业100%股权账面净值0 888亿元（质押率50%） [5] - 嘉兴万科房地产开发100%股权账面净值1 064亿元（质押率50%） [5] - 其他抵押资产包括万科企业股份办公资产（0 08亿元）和成都泰新房地产开发公寓资产（0 33亿元） 抵押率均为70% [5] 股东持续支持动态 - 此次为深铁集团2025年内第七次向万科提供财务支持 累计借款金额达227亿元 另在1月27日收购万科红树湾物业项目投资收益权 [5] - 公司强调本次借款利率低于金融机构水平 抵质押率符合或高于市场惯例 体现大股东支持 [5] 历史关联交易记录 - 2025年2月至7月 深铁集团通过8次公告向万科提供借款 单笔金额从8 69亿元至62 49亿元不等 其中7笔公告涉及借款总额227亿元 [6] - 截至7月30日 万科A市值为799 4亿元 [6]

借款安排 - 万科获得深铁集团提供的8.69亿元借款 用于偿还公开市场债券本息及指定借款利息 [1] - 深铁集团已累计向万科提供借款金额超过226亿元 [2] - 借款期限为3年 借款成本维持在2.34%的低利率 可提前还款或展期 [2] 担保措施 - 万科以投资性房地产、固定资产及非上市公司股权提供担保 抵质押资产价值不超过12.98亿元 [2] - 投资性房地产和固定资产质押率为账面净值70% 非上市公司股权质押率为50% [2] - 抵质押资产共7项 账面净值12.97亿元 包括深圳市万科发展有限公司持有的办公资产（9.4亿元）、嘉兴万科房地产开发有限公司100%股权（1.06亿元）及杭州天马置业有限公司100%股权（0.89亿元） [2] 股东支持 - 深铁集团作为大股东对万科提供资金支持 借款利率低于金融机构水平 [3] - 深铁集团在资金、资源、技术、产品等方面继续支持万科 促进双方资源整合 [4] - 万科上半年完成164.9亿元公开债务偿还 2027年前无境外公开债到期 [4] 资产情况 - 嘉兴万科房地产开发有限公司持有嘉兴南湖余新镇115451.98平方米住宅用地 [3] - 6月底万科以不超过60亿元万物云股票作为42亿元借款的质押物 [3]

股东借款支持 - 深铁集团向万科提供不超过62.49亿元借款 用于偿还公开市场债券本息 期限不超过3年 利率2.34% [1] - 今年以来深铁集团已6次向万科提供股东借款 累计金额达211.01亿元 包括2月11日28亿元 2月22日42亿元 4月30日33亿元 5月15日15.52亿元 6月7日30亿元 以及此次62.49亿元 [5] - 深铁集团同意对已有8.9亿元借款展期 并要求万科为15.51亿元已有借款提供万物云股权质押 [5] 债务偿还安排 - 62.49亿元借款采用分期还款方式 前期每半年还款0.5% 后期按协议执行 [5] - 深铁集团保留提出担保的权利 延续6月初的要求 [5] - 万科7月面临62.63亿元债务偿还 为未来12个月兑付高峰 [5] 债务情况 - 万科境内公开市场债务总额358.01亿元 其中一年内到期273.73亿元 占比76.57% [5] - 截至5月30日 万科年内到期及到回售期境内外债券金额217.6亿元 面临集中兑付压力 [6]

股东借款与支持 - 深铁集团向万科提供不超过62.49亿元股东借款，用于偿还公开市场债券本金与利息，借款期限三年，利率2.34% [2][6] - 深铁集团同意对已有8.9亿元借款予以展期，展期后期限至2025年12月31日 [2][6] - 万科以万物云股权质押为15.51亿元信用借款提供担保，质押率高于市场惯例 [6][7] - 2025年以来深铁集团已六次向万科提供股东借款，累计金额超211亿元，利率均为2.34% [6] 股东背景与管理层 - 深铁集团为万科第一大股东，持股27.18% [7] - 2024年1月万科核心管理层变更，深铁集团董事长辛杰出任万科董事会主席 [7] - 辛杰表示深铁将在资金、资源、技术、产品等方面继续支持万科，促进双方深度融合 [7] 业务合作进展 - 深铁集团、万科与通力集团合作设立通力电梯大湾区智慧物流中心，由万科旗下万纬物流提供仓储运营服务 [7] - 该项目选址深圳地铁车辆段内可复合利用空间，是继2024年4月长租公寓合作后的新举措 [7] 市场表现 - 截至7月3日收盘，万科A股价报6.46元/股，市值731亿元 [8]