土拍总览 - 南京成功出让6幅地块，成交总价达42.1426亿元 [1] - 本次土拍中，1幅地块出现溢价成交，其余5幅均为底价成交 [1][6] 重点地块分析：百家湖G71地块 - 该地块竞价激烈，历时2个半小时，经过74轮竞价，由常州嘉宏以7.97亿元竞得，成交楼面价为22038元/平方米，溢价率为10.08% [1][6] - 地块住宅容积率低至1.1，建筑高度限制在24米以下，规划要求住宅户型面积不低于160平方米，户均建筑面积不低于190平方米，旨在打造高端改善型四代住宅产品 [1][17][19] - 地块位于江宁主城中心区百家湖片区，享有丰富的自然资源，片区宅地出让市场热度持续较高，显示出品牌房企对该区域的高度认可 [17][19][21] 重点地块分析：河西中G67地块 - 该地块由中堃置业联合体以底价3.7亿元竞得，成交楼面价高达30738元/平方米，为河西中部近年来推出的容积率最低（1.35）的低密宅地 [1][7][23][27] - 地块位于宅地供应稀缺的河西中部建邺高新片区，周边产业园区云集，高净值人群密集，公共配套资源优势显著，临近优质学校、地铁站和商业综合体 [23][25][27] 重点地块分析：南部新城G56地块 - 该地块由奥体建设以底价10.08亿元竞得，成交楼面价为23079元/平方米，是七桥片区内可供应的最后1幅住宅用地，也是首幅低密宅地 [1][3][12] - 地块将打造片区内首个低密第四代住宅，具备显著的差异化产品竞争优势，周边开发成熟，配套丰富，距离地铁站仅约300米 [12][14] 其他地块成交结果 - 江北核心区G12地块由南京新高市政工程有限公司以底价15.4226亿元竞得，成交楼面价为10518元/平方米 [8] - 六合马鞍G69地块由六合新市镇以底价3.73亿元竞得，成交楼面价为3725元/平方米 [5] - 六合龙袍G68地块由龙跃地产以底价1.24亿元竞得，成交楼面价为7445元/平方米 [4]

地块拍卖结果 - 厦门国贸以成交楼面地价25100元/㎡竞得成都锦江区一心桥片区约18.7亩纯住宅用地 [1][5] - 该地块起拍楼面价为21000元/㎡ 打破成都历史起拍价纪录 [3] - 地块容积率2.5 位于一环路东四段外侧 临近牛王庙地铁站C口 [3] 区域土地市场动态 - 同片区成都茶厂地块于2025年6月由厦门国贸以35500元/㎡楼面价竞得 总价23.26亿元 溢价率75.74% [7] - 建发今年3月27日在锦江区"金三"板块以41200元/㎡创成都单价地王纪录 [10] - 规划调整后片区新增三宗住宅用地 本次拍卖b地块成交后仍有h地块待入市 [9][10] 区域房产市场状况 - 地块周边新希望D10天府及锦江首府等项目均已售罄 无新房供应 [7] - 区域内二手房挂牌单价超过5万元/㎡ [11] - 该板块具备与"金三"板块竞争豪宅市场的潜力 [11]

土地成交概况 - 成都中心城区成交3宗涉宅用地 总成交金额22.78亿元 其中2宗溢价成交 1宗底价成交 [1] - 天府新区2宗地块采用组合供应模式 起始楼面价14000元/平方米 [1] - 东部新区地块以底价成交 成交总价2.14亿元 [2] 天府新区地块详情 - 天府新区两宗连襟地块位于麓湖公园区板块 用地面积分别为33亩和62亩 容积率均为2.0 [1] - 编号TF(070102):2025-14地块规划建筑面积44192.6平方米 起始价6.19亿元 [1] - 编号TF(070102):2025-15地块规划建筑面积82435.94平方米 起始价11.54亿元 [1] 竞拍结果分析 - 天府新区地块吸引5家房企参拍 经过超20轮竞价 [1] - 中国铁建与成都产投联合体以楼面价16300元/平方米竞得 溢价率16.4% 总价约20.6亿元 [1] - 此次为天府新区2025年第二次宅地出让 也是麓湖板块新规后首次供地 [2] 历史成交对比 - 天府新区2025年2月出让的万安街道宅地由中国中铁以底价11000元/平方米成交 [2] - 麓湖公园区上次土地供应为2023年8月 招商蛇口和中国铁建以17200元/平方米竞得76亩地块 [2] 东部新区地块信息 - 东部新区地块由成都交投底价竞得 成交楼面价3750元/平方米 [2] - 地块位于三岔街道板桥村7组 用地性质为住宅兼商业用地 [2] - 总用地面积37972.08平方米（约57亩） 规划建筑面积56958平方米 容积率1.5 [2]

土地拍卖结果 - 遂宁盛景逸居置业有限公司以20382.96万元成功竞得市河东新区地块 [1][3] - 土地成交单价达611万元/亩 较起始价362万元/亩溢价68.78% [3] - 楼面地价达到4165.89元/平方米 创遂宁近5年新高 [3] 地块基本信息 - 地块位于市河东新区东平中路以北、紫竹路以西 面积22239.38平方米（33.36亩） [3] - 土地用途为二类城镇住宅用地 容积率不大于2.2 [3] - 拍卖经过100轮竞价 共三家公司参与竞拍 [1][3] 区域发展前景 - 地块所处区位优势明显 属于河东重点打造的高品质住宅板块 [3] - 土地溢价成交反映市场对市河东新区发展潜力和区域价值的高度认可 [3] - 区域将持续优化城市配套 吸引优质项目落地 完善产业链 [3]

地块基本信息 - 地块编号为DAL2025020，位于进贤县人民大道以南、贤士三路以西QG-4-7地块 [1][2] - 地块面积为1062平方米，土地用途为商服用地-旅馆用地，出让年限为40年 [2] - 地块容积率FAR≤2.0，建筑密度D≤50%，绿地率GAR≥20%，土地级别为十二级 [2] 土地出让安排 - 出让方式为无底价拍卖，报价方式按总价，审核方式为资格后审 [1][3] - 竞买保证金为149.74万元，起始价为299.48万元，加价幅度为10万元 [1][3][6] - 公告开始时间为2025-09-12 10:00，申购开始时间为2025-09-17 09:00，保证金到账截止时间为2025-10-09 16:30，拍卖开始时间为2025-10-10 10:00 [1][3] 地块规划与价值 - 地块起始价299.48万元，折算为188万元/亩，楼面地价为1410元/平方米 [6] - 建筑采用现代风格，需与周边环境协调，建筑高度≤24m时最大连续展开面宽投影不宜大于80米，24m<高度≤60m时不宜大于70米，高度>60m时不宜大于60米 [4] - 地块成功出让后，将在进贤县主城区新增一所全新酒店 [6]

土拍总体情况 - 上海2025年第七批次土拍共出让5宗地块 总出让面积13.99万平方米 总成交金额111.16亿元 [1] - 3宗地块溢价成交 2宗地块底价成交 [1] - 土拍热度预计将传导至区域新房价格 上海房地产市场有望持续稳定 [1] 杨浦区地块成交详情 - 杨浦区N090601单元I4-01地块经过75轮竞价 由中铁置业联合体以27.36亿元竞得 溢价率28.09% [2] - 成交楼面价92225元/平方米 成为杨浦区内中环区域地价最高的宅地 [1][2] - 地块规划建筑面积29668.87平方米 容积率1.80 配建保障性租赁住房比例5% [2] - 吸引9家竞买人参与 包括华润置地 招商蛇口 中海等知名房企 [2] - 地块距黄浦江约700米 具备优越滨江视野 周边交通便利 商业配套成熟 [3] 普陀区地块成交详情 - 普陀区W060401单元A03B-04 A03B-05地块由上海城建以52.40亿元竞得 溢价率13% [3] - 成交楼面价79324元/平方米 刷新板块地价新纪录 [1][3] - 规划建筑面积66058.5平方米 吸引3家竞买人参与 [3] - 相邻地块在六批次土拍中由中海以65.25亿元竞得 住宅部分楼面价72381元/平方米 [4] 闵行区地块成交详情 - 闵行区MHC10402单元24A-06A地块由长江精工以5.46亿元竞得 溢价率11.19% [3] - 成交楼面价36649元/平方米 规划建筑面积14911.36平方米 [3] - 地块体量小总价低 吸引3家竞买人参与 [3] 底价成交地块情况 - 青浦区QPC1-0009单元75-04地块由宇诚集团以底价2.70亿元竞得 楼面价15505元/平方米 [5] - 规划建筑面积17443.53平方米 为住宅商业混合用地 商业占比15% [5] - 宝山区BSP0-2102单元组合地块由建发以底价23.23亿元竞得 楼面价21300元/平方米 [6] - 总规划建筑面积109064.68平方米 配建保障性租赁住房比例5% [6] 企业战略动向 - 宇诚集团与新易腾集团合作拿地 新易腾为科技赋能智能终端服务商 [6] - 长江精工作为钢结构建筑企业首次涉足上海住宅开发市场 [7] - 非传统民企开发商进入上海市场 体现对房地产领域的业务拓展意图 [7] - 新企业加入为市场注入新活力 影响房企拿地格局 [7] 地块规划要求 - 杨浦地块要求商品住宅装修标准不低于4000元/平方米 配建生活服务点 [2] - 青浦地块要求商业部分引入智能终端 新能源汽车等业态展示中心 [5] - 宝山地块要求商品住宅装修标准不低于2500元/平方米 配建养老服务设施 [6] - 多地块设置中小套型比例要求 范围在30%-40%之间 [2][5][6]

土地拍卖整体结果 - 上海第七批次5幅商品住宅用地全部完成交易 成交总价111.16亿元 较起始总价98.67亿元溢价12.49亿元 整体溢价率约12.7% [1] - 本批次土地拍卖中3幅地块溢价成交 2幅地块以起始价成交 [1] 杨浦滨江地块交易详情 - 杨浦滨江地块经过75轮激烈竞价 最终由江苏润皋置业集团有限公司与中铁置业集团上海有限公司联合竞得 [3] - 该地块成交总价27.362亿元 相较于21.362亿元的起始总价 溢价6亿元 溢价率达28.09% [1][3] - 地块成交楼面单价为92,224.61元/平方米 显著高于起始楼面单价72,001.39元/平方米 [3] - 地块面积1.65公顷 规划建筑面积2.97万平方米 共吸引9家竞买人参与竞价 [3] 杨浦滨江地块区位价值 - 地块具备显著滨江优势 距离黄浦江仅约700米 可步行抵达江边 [4] - 交通便利性突出 距离轨道交通12号线宁国路站1公里以内 同样距离可达18号线丹阳路站 周边有内环高架 北横通道等城市快速路及多条越江隧道 [4] - 周边教育资源密集 包括多所示范幼儿园 规划九年一贯制学校 上海财经大学附属中学等 [4] - 医疗资源丰富 临近新华医院 红房子医院等知名医疗机构 商业配套成熟 拥有百联滨江购物中心等大型商业综合体 [4]

土拍总体结果 - 上海2025年第七批次土拍共出让5宗宅地，总成交金额达111.16亿元 [1][3] - 5宗地块中3宗溢价成交，2宗以底价成交 [1][3] - 本次土拍共吸引17家企业参与竞拍，其中国央企14家，混合所有制企业1家，民企2家 [5] 重点地块成交详情 - 杨浦区地块经过75轮竞价，由中铁置业和江苏润皋联合体以27.36亿元竞得，成交楼面价92225元/㎡，溢价率高达28.09% [2][3] - 普陀区组合地块经过68轮竞价，由上海城建以52.4亿元竞得，成交楼面价79324元/㎡，溢价率为12.79% [3] - 闵行区地块由浙江精工以5.46亿元竞得，成交楼面价36649元/㎡，溢价率11.19% [4] - 青浦区地块由宇诚集团以底价2.7亿元竞得，宝山区组合地块由建发以底价23.23亿元竞得 [4] 市场热度与行业趋势 - 杨浦区地块吸引9家竞买人，体现出开发商对高价值稀缺地块的高度关注和未来看好潜力 [2][5] - 本次土拍出现宇诚集团、浙江精工两家首次进入上海市场并成功摘地的民企，反映出非传统型民企对上海房地产市场的认可 [5] - 杨浦区地块因位于内中环间、距黄浦江约700米、交通便捷及配套成熟等稀缺资源而备受市场看好 [5] - 土拍热度预计将逐步传导至区域新房价格，上海房地产市场有望持续稳定 [2][6]

市场环境变化 - 市场环境变化导致二手业主不再期待拍地 因全新盘在产品 户型 交标和价格上形成竞争 可能对二手盘造成压力 [1] 逸景翠园历史表现 - 逸景翠园在22-23年期间年网签117套 位列海珠网签量TOP5 [3] - 21-23年房价达到历史最高点 平均6.5万/平 最高6.8万/平 接近7万/平 [9] - 小区位于广州大道南板块 距离海珠区政府直线不到100米 商业配套包括万达广场和合生广场 距离客村-广州塔地标商圈直线1.5公里 [6][7] - 地铁便利 附近有8/11/3号线 最近11号线逸景路站约420米 5站直达琶洲 [7] - 对口逸景第一小学 教学口碑不错 分组有机会上广州六中 [7] 近期成交与价格变化 - 去年平台成交86套二手房 同比翻倍 今年截至8月30日成交48套 同比多5套 [11] - 二季度全市网签79套 月均26套 在中心六区二手住宅十大活跃楼盘排名第四 [12] - 2025年截至8月30日成交均价3.75万/平 较高位时期5.69万/平下降1.94万/平 跌幅34.09% [14][15] - 套均成交总价从22年597万降至今年418万 下降179万 [16] - 近期最低成交单价3.21万/平 总价336.9万 较高点总价差271.1万 跌幅约44% [18][20] - 房价水平回归2017年 [16] 小区现状与挑战 - 小区楼龄横跨2002-2016年 最早一批已23年 [22] - 放盘量外网显示280套 内网388套 全盘房屋总数6280套 挂牌率6.19% 超过3%-5%正常流通标准 [24] - 即将面临广州大道南788号二期地块竞争 距离逸景翠园直线约610米 [27] - 新地块优势包括距离客村地铁站更近 容积率2.9低于逸景翠园3.7 户型使用率约100%起步高于逸景翠园80%+ [27][28] - 新地块对口省一级客村小学 或与中海大境业主子女读规划18班小学（或中大附小） [29] - 新地块挂牌起拍价86000万元 计容建面60191平 楼面价约1.43万/平 [31] 综合影响 - 新地块在位置 密度 产品力和教育资源上可能全方位碾压逸景翠园 [30]

土地出让概况 - 福州市自然资源和规划局将于8月29日公开出让四城区4幅国有建设用地使用权 总面积20,866平方米（31.31亩） 总起始价15,800万元 [1][2] - 本次土拍商品住宅用地零供应 除一幅保障性租赁住房用地外 其余三幅均为商服及加油站用地 该供应结构在近期土拍中较为少见 [3] - 土地拍卖由福建省八闽拍卖行有限责任公司主持 将于2025年8月29日上午10:00进行 [4] 宗地2025-30号（保障性租赁住房+商业） - 地块位于仓山区福峡路西侧 地铁4号线城门站西南侧 面积7,177平方米（10.77亩） 起始价4,000万元 保证金800万元 [2][5][7] - 土地用途为住宅70年（保障性租赁住房）及商服40年 容积率1.0-2.4 商业建筑面积不超过3,000平方米 建筑限高50米 [2][7] - 按容积率上限2.4测算 起始楼面价2,322.23元/平方米 地块需整体持有不得分割转让 住宅部分全部建设保障性租赁住房 [7] - 地块位于地铁1号线与4号线换乘站城门站东北角 属TOD开发范围 与火车南站枢纽及三江口植物园联动发展 [8] 宗地2025-31号（商业） - 地块位于仓山区海峡艺术中心西南侧 地铁1号线梁厝站周边 面积3,101平方米（4.65亩） 起始价1,000万元 保证金200万元 [2][9][13] - 土地用途为商服40年 容积率≤0.6 建筑限高12米 按容积率上限0.6测算 起始楼面价5,374.61元/平方米 [2][13] - 地块东侧与地铁1号线梁厝站出入口无缝对接 位于三江口新城核心区 紧邻梁厝历史文化街区及海峡文化艺术中心 [14] 宗地2025-32号（商业商务） - 地块位于晋安区新厦路北侧 磐石路东侧 面积4,117平方米（6.18亩） 起始价3,300万元 保证金660万元 [2][16][17] - 土地用途为商服40年 容积率≤2.3 建筑限高36米 按容积率上限2.3测算 起始楼面价3,485.01元/平方米 [2][17] - 地块需整体持有不得分割转让 位于五四北板块成熟片区 周边有榕发夏荷郡等住宅小区及省妇幼医院等公共设施 [17][18] 宗地2025-33号（加油站+绿地） - 地块位于仓山区林浦路东侧 高速公路连接线东北侧 面积6,471平方米（9.71亩 含加油站7.59亩+绿地2.12亩） 起始价7,500万元 保证金1,500万元 [2][20] - 土地用途为加油加气站40年及公园绿地50年 容积率≤0.5 建筑限高12米 按容积率上限0.5测算 起始楼面价23,180.34元/平方米 [2][20] 交易条款 - 付款安排：宗地2025-30号成交价款分两期（各50%）于合同签订后30日内及180日内缴交 其余三宗地分两期（各50%）于30日内及360日内缴交 [21] - 交地时间：缴清价款后30日内按净地标准交地 宗地2025-30号签订合同后可进场 缴清首期款后符合条件可先行交地 [21] - 开发时限：自土地交付之日起9个月内开工 开工后36个月内竣工 [21]