财务数据和关键指标变化 - 第一季度同店投资组合平均入住率为97.2%，混合租金增长3.6%，净营业收入（NOI）同比增长3.7% [4] - 核心每股运营资金（Core FFO）同比增长3.5%，调整后每股运营资金（AFFO）同比增长4% [5] - 截至3月31日，总可用流动性近14亿美元，净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为5.3倍，2027年前无债务到期 [18] - 87.5%的债务为固定利率或互换为固定利率，83%的债务为无担保债务，约90%的全资拥有房产无抵押 [19] - 第一季度核心FFO为每股0.48美元，同比增长3.5%；AFFO为每股0.42美元，同比增长4% [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度核心收入增长2.5%，推动同店NOI增长3.7% [11] - 第一季度同店核心运营费用同比持平，维修和维护费用同比降低2%，周转费用同比降低5.1% [12] - 第一季度续租租金增长5.2%，新租租金总体保持稳定，混合租金增长率为3.6% [13] - 4月混合租金增长4%，其中续租租金增长4.5%，新租租金增长2.7%，4月平均入住率为97.4% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国西部市场除菲尼克斯外，入住率高，续租和新租租金增长强劲；得克萨斯州和佛罗里达州持续面临供应压力，但今年有积极迹象，上月新租租金恢复正增长；中西部表现良好，东南部市场结果符合预期 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为资本循环和审慎的投资组合增长是整体战略的重要部分，与房屋建筑商合作将处置收益重新投资于新的优质房产的策略有效且增值 [7] - 本季度收购577套全资拥有的房屋，约1.94亿美元，几乎均为新建房屋；战略处置454套房屋，许多卖给首次购房者；还帮助合作伙伴在西海岸和阳光地带市场开发近2000套房屋 [7] - 继续评估稳定投资组合收购，探索相关机会，目标是实现6%的平均成本收益率 [9] - 公司认为单户租赁（SFR）市场在经济不确定时期具有韧性，入住率往往保持稳定，租金持平或略有上涨 [6] - 公司面临来自新建出租（BTR）交付的竞争压力，但相关交付量同比大幅下降，公司正在消化供应，部分市场新租租金转正，入住率稳定或上升 [68] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对实现稳定的租金增长、行业领先的入住率和强劲的财务表现有信心，尽管金融市场存在波动和不确定性，但致力于关注长期价值和机会 [10] - 公司认为业务具有防御性和增长导向，受益于战略的有效执行、强大的客户保留率和谨慎的费用管理，对全年业绩有信心 [20] - 公司预计夏季入住率会因搬离高峰而有所下降，但仍有能力捕捉市场租金增长，对保持积极发展态势持乐观态度 [16] 其他重要信息 - 标准普尔重申公司BBB平级信用评级，并将展望从稳定上调至积极 [19] - 公司完成7.25亿美元定期贷款的重新定价修订，降低借款成本40个基点，优化债务到期结构 [19] - 公司将全年指导维持在2月下旬提供的水平 [21] 问答环节所有提问和回答 问题: 第一季度续租率为5.2%，4月降至4.5%，驱动续租率环比下降的因素及其他影响因素 - 这是全年续租的典型趋势，通常在第一季度达到高峰，夏季会有一定程度的缓和，之后会上下波动，预计年底会回升，且与新租租金结合来看，自12月以来混合租金每月都在上涨，符合预期 [25][26] 问题: 鉴于零售买家疲软，新房屋建筑商与公司接触情况、合作规模扩大可能性以及房屋建筑商较弱言论对影子供应影响的担忧 - 与房屋建筑商的对话持续强劲，公司每天、每周都与全国和地区的建筑商保持沟通，继续筛选大量机会，有选择性地选择符合购买标准的社区，月底对话有所增加，有机会零散购买房屋 [29][30] 问题: 在债券市场定价波动情况下，6%的收益率是否足够，能否提高 - 目前看到的交易流量比一年前更多，公司一直在处置低回报率资产并以6%的收益率进行再投资，希望未来机会更好，但开发成本不一定下降，公司会谨慎考虑资本的最佳用途，利用处置收益和现金将旧房屋置换为新房屋 [33][34] 问题: 公司坏账达到疫情后新低，是否有进一步降低的机会，还是在宏观环境下应更谨慎 - 团队在降低坏账方面取得了良好进展，这也反映了租户的质量，目前各市场坏账普遍改善，但夏季情况有待观察，公司持谨慎乐观态度 [38][39] 问题: 去年5月中旬至6月租赁趋势有所疲软，目前领先指标是否显示年初以来的势头在旺季会放缓 - 今年情况符合预期，需求仍然健康，新访客数量增加，入住率保持稳定，新租租金每月增长，夏季新租租金通常会加速增长，续租率稳定，公司对旺季表现有信心 [42][43] 问题: 周转率持续降低的驱动因素、全年周转率指引情况以及低周转率是否会为FFO指引带来上行空间 - SFR租户本身粘性较高，目前续租率较高，且租户搬出购买房屋的比例处于历史低位，新租租金加速增长，第一季度周转率略低于预期，但夏季搬离季节周转率会上升，目前判断是否有上行空间还为时过早 [49][51][54] 问题: 第一季度运营费用（OpEx）表现强劲的原因、增长较低是否与时间有关以及除保险续约积极更新外，哪些数据低于指导假设 - 维修和维护费用季度环比下降是OpEx表现良好的主要原因，天气较去年温和以及团队对成本的有效控制、周转执行良好等因素也有贡献 [60][61] 问题: 股份支付同比大幅增长约30%的原因，以及每年约4000万美元的水平是否合理 - 公司改变了股份支付计划的方式，从周期性的基于绩效的计划改为每年进行更多基于绩效的授予，导致同比差异 [62] 问题: 目前新建出租（BTR）竞争情况、2025年下半年及2026年交付情况 - 去年预计的部分市场供应在减少，公司正在消化供应，相关市场新租租金转正，入住率稳定或上升，未来新交付量大幅下降，其他市场供需基本平衡 [68][69][70] 问题: 第三方管理项目自去年年中以来进展平静的原因、是否有新对话 - 公司在选择合作伙伴时非常谨慎，要确保合作具有战略价值和增值效果，目前正在进行一些对话，但尚未找到完全符合战略要求的项目，该行业未来机会可能会增加 [73][74][75] 问题: 如果宏观环境恶化，SFR行业的防御性如何，与过去相比是否因与购房的巨大 affordability gap而更具韧性 - SFR行业具有防御性，租户主要关注空间、院子、交通便利性和学校等因素，租赁生活方式在成本上具有优势，公司在过去的经济不确定周期中表现出了韧性，且在收入、防御和费用方面都有有利因素 [78][79][80] 问题: 美国住房销售市场存在问题，对于有购房意愿但因房贷利率无法负担的潜在需求，若情况改变对公司当前需求的风险 - 公司在低房贷利率环境下也能保持较高的入住率，即使房贷利率下降刺激购房活动，公司也认为是积极的，因为这意味着更健康的市场、房价上涨可能带动租金上涨，且公司将自身视为住房连续体的一部分 [86][87][88] 问题: 物业管理费用在过去几个季度有所上升，与2024年第一季度相比，按可比基础计算上升约80个基点，原因是什么 - 主要是因为去年逐步引入第三方管理客户，2024年第一季度未反映相关的人员增加和技术投资 [93][94] 问题: 旺季（夏季）HVAC关税情况，是否会导致成本增加 - 公司正在密切关注情况，目前尚不确定是否会产生影响，公司凭借规模、采购能力和合作关系有一定的定价优势，HVAC和家电在整体成本中占比较小，劳动成本占比更大，最终影响有待观察 [97][98][99] 问题: 上次电话会议提到寻找补充业务和进入新市场的方法，目前进展如何 - 公司已在圣安东尼奥和纳什维尔等地区开展业务，未来会继续寻找进入新市场的机会，但也会注重在现有市场扩大规模，提高成本效率和收入水平 [104][105][106] 问题: 公司是否仍预计2025财年入住率达到96.5% - 鉴于第一季度入住率较高，目前进入搬离季节，入住率会有所下降，公司预计全年天数会增加，以捕捉市场租金，最终结果有待观察，通常年底入住率会回升 [109][110][111] 问题: 是否因房贷利率降低和房屋建筑商激励措施导致搬离增加 - 目前公司租户因购房搬离的比例处于较低水平，在个位数，虽然知道房屋建筑商在降低利率方面表现良好，但公司尚未看到大量因购房搬离的情况，会持续关注 [113][114]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度同店净营业收入（NOI）达4730万美元，同比增长6.1%，主要因基础租金增长约400个基点、嵌入式租金上调贡献150个基点、净费用报销贡献约160个基点 [6][13] - 本季度全美房地产投资信托基金（NAREIT）的运营资金（FFO）总计3720万美元，即摊薄后每股0.48美元，同比增长6.7% [13] - 核心FFO同比增长4.5%，至每股0.46美元，增长源于内部增长和收购，部分被去年9月股权发行导致的更大股数所抵消 [14] - 截至季度末，净杠杆率为23.4%，净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为4.1倍，加权平均利率为4%，加权平均债务期限为3.1年，全部债务组合为100%固定利率 [14] - 宣布年化股息支付为每股0.95美元，较去年增长5% [15] - 重申全年同店NOI增长指导范围为3.5% - 4.5%，维持坏账准备金占总收入的75 - 100个基点 [15] - NAREIT FFO全年指导范围为每股1.83 - 1.89美元，中点较2024年增长4.5%；核心FFO指导为每股1.79 - 1.83美元，中点较去年增长4.6% [15][16] - 全年净收购假设为1亿美元，反映2025年潜在的收购和处置活动 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度执行了25.6万平方英尺的新租约和续约，已完成2025年全部租赁，且已确保约80%的2026年租赁 [17] - 投资信托总投资组合平均基本租金（ABR）在第一季度末为每平方英尺20.21美元，较2024年第一季度增长3.1% [18] - 本季度实现混合可比租赁利差为9.6%，新租约利差为20.3%，续约利差为8.7%，保留率为90%，90份续约中成功嵌入3%或更高的租金递增条款 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 97%的净营业收入来自阳光地带地区，该地区零售基本面因人口和就业增长、商业和税收友好政策、有利气候和生活质量等因素保持良好，且缺乏新的竞争供应 [6][7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于阳光地带市场基于必要性的开放式零售中心，以应对更广泛的经济挑战，提供有韧性的业绩 [5] - 评估资产出售和资本循环，计划在2025年全部或大幅减少在加州的投资 [9] - 收购了亚利桑那州图森的Plaza Escondida和夏洛特市中心的Carmel Village，进一步扩大在亚利桑那州和夏洛特市场的业务 [10] - 正在谈判将待售资产收益重新配置到阿什维尔、夏洛特、查尔斯顿、圣安东尼奥和奥兰多等市场的优质中心，管道目前为15 - 20亿美元，优先考虑杂货店锚定的中心，但对物业形式持开放态度 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管2025年待定关税成为头条新闻，但目前评估其对消费者和租户的直接和间接影响还为时过早，公司专注于基本零售业务，如快餐餐厅和健康与 wellness 供应商，有助于应对挑战 [7] - 后疫情时代租户健康状况良好，销售和盈利能力普遍强劲，尽管租金增长稳健，但占用成本比率仍具韧性 [8] - 公司是公开市场上杠杆率最低的带状中心房地产投资信托基金之一，能够在不确定时期把握机会，在不依赖资本市场的情况下适当和谨慎地发展平台 [12] - 对全年同店NOI增长指导范围为3.5% - 4.5%，因第一季度无坏账影响，但预计后续因宣布的破产事件会对同店NOI产生影响 [15][21] 其他重要信息 - 公司对加州资产的出售反应良好，所有资产都在进行尽职调查或敲定合同的过程中，对潜在定价有信心，并能在下半年重新配置资金 [33][34] - 公司认为交易市场仍然健康，竞争情况有起伏，公司战略围绕不确定时期，利用杠杆和机会进行增长 [42][43] - 公司在夏洛特市场有业务，希望增加资产，并认为阿什维尔是互补市场，查尔斯顿有立足点，也在关注萨凡纳市场，且市场越小，对物业质量的门槛越高 [47][48][49] - 公司认为在进行资本循环时，已采取措施减轻1031交换的风险，对执行投资组合战略和税收战略有信心，预计大部分收购活动将在下半年进行 [52] - 公司认为Carmel Village是夏洛特市场的优质资产，租户以必要性业务为主，有升级商户、增加服务租户和提高租金的潜力，且受益于对面新超市的客流量 [59][61][62] 问答环节所有提问和回答 问题1: 第一季度同店NOI增长超6%，如何实现全年3.5% - 4.5%的增长目标？ - 增长减速主要源于坏账，第一季度净坏账为零，但全年仍维持75 - 100个基点的指导；第一季度杂货店百分比租金较高；第一季度费用较低，全年净费用报销会有所下降 [21][22][23] 问题2: 锚定租户入住率接近100%，今年仅6份租约到期且租金较低，团队在谈判时的租赁利差如何？ - 锚定租户的租赁利差需个案分析，公司愿意接受较低利差以引入能改善商品组合的核心租户；未来12 - 24个月有一些谈判机会，但很多是期权；2026 - 2027年有较多租约滚动，但公司对谈判机会有信心 [28][29][30] 问题3: 目前营销的加州资产的市场反应和潜在定价如何？ - 所有加州资产都在进行尽职调查或敲定合同的过程中，市场反应良好，对潜在定价有信心，并能在下半年重新配置资金 [33][34] 问题4: 宏观不确定下，租赁对话和租户行为自4月2日以来有何变化？ - 目前租赁需求和管道未变，与租户的对话也未改变；零售商在签订5 - 10年租约时，会考虑业务在多个周期的生存和发展，租金谈判只是其中一小部分 [35][37][38] 问题5: 交易市场有何变化，加州资产的潜在买家是否改变出价或定价预期，资本循环是否如预期？ - 交易市场仍然健康，竞争有起伏，公司喜欢竞争较少的环境；1亿美元的净投资活动已充分考虑加州资产出售和年底前的置换，目前收购方面约一半已确定，对进展有信心 [42][43][44] 问题6: 考虑进入的市场质量门槛提高，资本循环是否会推迟到今年晚些时候或明年，是否有特别股息的风险？ - 公司已采取措施减轻1031交换的风险，对执行投资组合战略和税收战略有信心，预计大部分收购活动将在下半年进行，对指导范围有信心 [52] 问题7: 请介绍Carmel Village加入投资组合的考虑、市场定位和未来机会？ - 该资产位于夏洛特市场优质区域，租户以必要性业务为主，有升级商户、增加服务租户和提高租金的潜力，且受益于对面新超市的客流量 [59][61][62] 问题8: 过去30天与大型租户（超过10000平方英尺）和小型本地租户的对话是否有差异？ - 目前与租户的对话未改变，表现出担忧的租户是公司一直关注的，公司已为可能出现问题的租户准备了后备方案 [64][65]

财务数据和关键指标变化 - 2024年AFFO每股增长4.8% 实现连续14年增长 结合5.4%股息率 全年总运营回报率达10.2% [5] - 第四季度AFFO每股1.05美元 同比增长4% [10] - 全年投资39亿美元 加权平均初始现金收益率为7.4% 投资利差达243个基点 超过历史平均150个基点 [8] - 第四季度投资17亿美元 加权平均初始现金收益率7.1% 其中57%年化现金收入来自投资级客户 [10] - 净债务与年化调整后EBITDA比为5.4倍 固定费用覆盖率为4.7倍 [24] - 季度末持有37亿美元流动性 包括445亿美元现金及42.5亿美元未使用信贷额度 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度完成73笔独立交易 其中6笔交易金额超过5000万美元 占投资总量近80% [11] - 美国市场投资11亿美元 加权平均初始现金收益率6.4% 平均租期14年 [11] - 欧洲市场投资6.5亿美元 加权平均初始现金收益率8.2% 平均租期7年 [11] - 工业板块投资增加 主要通过开发项目和扩建实现 [113][114] - 数据中心和游戏领域存在投资机会 但对合作伙伴选择持谨慎态度 [76][77] 各个市场数据和关键指标变化 - 欧洲业务主要集中在英国、西班牙、德国、葡萄牙、法国、意大利、爱尔兰和波兰 [60][61] - 英国市场所得税影响显著 税率约为10-11% [93][94] - 预计2025年美国与欧洲投资比例将维持50:50 [53][54] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 推出私募资本计划 拓展投资机会 [22][66] - 董事会授权20亿美元股票回购计划 将保持杠杆中性 [28] - 通过资本回收策略优化投资组合 第四季度出售80处房产 净收益1.38亿美元 [15] - 与7-Eleven达成7.7亿美元售后回租交易 成为公司最大客户 占年化租金3.5% [21] - 建立预测分析工具平台 增强决策能力 [13][14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 预计2025年AFFO每股在4.22-4.28美元之间 中点增长1.4% [17] - 预测包含75个基点潜在租金损失准备金 及大型办公租户搬离影响 [17][18] - 2024年非经常性租赁终止费2100万美元 2025年预测中未包含类似收入 [20] - 预计2025年投资额约40亿美元 [16] - 行业竞争加剧 更多私人资本进入净租赁领域 [146][147] 其他重要信息 - 连续30年增加股息 最新股息增长1.5% 较去年同期增长4.5% [26] - 入选标普500股息贵族指数 成为66家连续30年增加股息的公司之一 [26] - 信用观察名单占比4.8% 略高于第三季度 [137][138] - 投资组合空置率为1.3% 与上季度持平 [13] - 租赁续约率为107.4% 新增年化现金租金5200万美元 [13] 问答环节所有的提问和回答 资本利差和资本回收 - 预计2025年资本化率将与2024年平均水平相近 [35] - 资本回收计划将部分用于资助收购 具体规模尚待明确 [36][37] 股票回购计划 - 股票回购将仅使用运营自由现金流和处置收益 保持杠杆中性 [43] - 回购计划是对市场波动的应对工具 预计使用有限 [44] 投资组合健康度 - 2025年不可报销物业费用指引为1.4%-1.7% 包含空置物业成本假设 [47] - 坏账准备金从2024年50个基点增至75个基点 主要与三个租户相关 [48][49] 交易市场和地域分布 - 欧洲市场机会主要集中在英国 但近期美国交易活动增加 [53] - 波兰是新进入市场 团队建设仍在进行中 [58][59] 私募基金计划 - 私募基金业务是自然延伸 可利用现有平台优势 [66][67] - 基金规模和时间表尚未确定 数据室刚开放 [125][126] 债务管理 - 2025年19亿美元债务到期 预计再融资成本增加约100个基点 [88][89] - 债务到期日错开安排 提供灵活性 [91] 办公物业风险 - 大型办公租户搬离影响约1.5美分每股 [107][108] - 其余办公物业风险可控 多数来自并购交易 [108] 工业投资策略 - 工业资产主要通过开发合作方式增加 [114] - 工业租赁续约租金显著高于现有租金 [115] 零售业风险 - 关注关税政策对零售商的潜在影响 [117][118] - 消费电子和服装行业对华关税敞口较大 [119][120] 欧洲租户信用 - 欧洲租户信用状况良好 观察名单占比低 [172][173] - 主动收购特定资产以获取优质位置 [173]