政策核心原则 - 政策制定贯彻“四个坚持”原则，包括坚持为无过错群众办证、政府主导部门联动、历史态度实事求是、疏堵结合源头防范 [1] - 全国累计化解历史遗留问题房屋超过2300万套，其中今年以来已化解230多万套 [3] - 全国2300多个县市实施新建商品房项目“交房即交证”改革，已发放不动产权证书840多万本 [3] 针对土地房屋被查封问题的处理 - 对于已支付全部购房款（含按揭）且不动产被查封的购房群众，查封机关应根据法律规定与司法政策及时处理 [1] - 办理预告登记后被查封的应解除查封，但因购房群众自身债务被查封的不得解除 [1] - 对其他劣后于购房群众交付请求权的债务导致被查封的，应当解除查封 [1] - 人民法院在查封土地时应注明已出售房屋及其对应土地不在查封范围内，对于已办理预告登记或支付全款的房屋不予查封 [2] 针对土地房屋被抵押问题的处理 - 以居住为目的且已支付全部购房款的群众，可在办理不动产权证书时按套注销对应房屋的抵押登记 [3] - 注销抵押登记前需与金融机构协商，督促房企通过偿还开发贷款或置换足值抵质押物等方式等额足值保障金融机构债权安全 [3] - 对于尚不能实现按套注销抵押的地方，由省级工作机制加强指导督促以确保政策落实 [3]

政策框架与核心原则 - 多部门协调联动推动解决不动产登记历史遗留问题 贯彻四个坚持原则 包括坚持为无过错群众办证 政府主导部门联动 历史态度实事求是 疏堵结合源头防范 [1] - 全国累计化解历史遗留问题房屋超过2300万套 其中今年以来已化解230多万套 [3] 查封问题的处理机制 - 对符合法释〔2023〕1号条件的购房群众 已支付全部购房款的不动产被查封时 查封机关应及时处理 [1] - 办理预告登记后非因自身债务被查封的应当解除查封 超标的查封应及时解除超标部分 [1] - 异地法院查封时需通过人民法院系统协调解决 两地法院不能协调的报请共同上级法院协调 [1] - 为防止新增问题 法院查封土地时应注明已出售房屋及对应土地不在查封范围 [2] - 对已办理预告登记或支付全部购房款的 不予查封 [2] 抵押登记问题的解决方案 - 购房群众已支付全部购房款但房企存在未偿还抵押债务的 在办证同时按套注销对应房屋抵押登记 [3] - 尚不能按套注销抵押的地区 由省级工作机制加强指导督促 [3] - 注销抵押登记前需与金融机构协商 通过预售资金监管额度优先偿还开发贷款或置换足值抵押物等方式保障债权安全 [3] 长效机制建设与实施成效 - 全国2300多个县市实施新建商品房项目交房即交证改革 已发放不动产权证书840多万本 [3] - 群众在取得新房钥匙同时即可领取不动产权证书 相关落户入学买卖等难题得到解决 [3]

不动产登记问题化解进展 - 全国累计化解历史遗留问题房屋超过2300万套，其中2024年以来化解230多万套 [1] - 问题化解使民众得以办理不动产权证书，并解决相关的落户、入学、买卖、融资等难题 [1] - 问题根源在于房地产开发建设业务链条长，历史上一些项目审批、建设、交易、监管等环节不衔接、不规范，导致登记要件缺失 [1] 跨部门协同与政策支持 - 自然资源部联合相关部门构建部际沟通协调机制，开展常态化沟通会商，共同研究解决跨部门重大问题 [1] - 针对因房企原因导致土地房屋被查封无法登记的情况，已支付全部购房款（含按揭）的不动产被查封时，查封机关应根据法律与司法政策及时处理 [2] - 对于以居住为目的且已支付全部购房款的民众，在办理不动产权证书的同时，将按套注销对应房屋的不动产抵押登记，即使房企存在未偿还抵押债务 [2] 长效机制建设与源头防范 - 全国2300多个县市已实施新建商品房项目“交房即交证”改革 [2] - 通过“交房即交证”改革已发放不动产权证书超过840万本，民众在拿到新房钥匙的同时即可领取不动产权证书 [2] - 相关部门正加快构建长效机制，以从源头防范新增问题的产生 [2]

案件总体情况 - 2022年1月至2025年8月北京西城法院审结涉不动产登记行政案件95件 其中2022年28件 2023年30件 2024年21件 2025年1-8月16件 案件量保持基本稳定 [3] - 诉求类型高度集中 要求转移登记43件 更正登记24件 初始登记16件 三类诉求占比超过八成 [3] - 案件具有明显"民事-行政"交叉特点 法院需厘清买卖、赠与、抵押、继承等民事法律关系 [3] 案件审理焦点 - 争议焦点高度集中于登记行为的合法性审查 核心是登记机构是否尽到法定审查职责和义务 [4] - 判决撤销或确认登记行为违法案件共30件 其中因登记依据的基础事实发生变化案件占比83.3% [6] - 基础事实变化包括合同被生效判决确认无效、公证文书被撤销、法院裁判文书被证实虚假等情形 [6] 典型案例风险特征 - 诈骗导致房屋过户陷阱：不法分子以"高额回报""短期周转"诱骗房屋所有人办理转移登记 [9] - 救济权行使时效性：行政诉讼存在起诉期限制度 超过二十年最长起诉期限且无正当理由将丧失诉权 [9] - 恶意串通损害权益：可通过更正登记程序纠正错误登记 [10] - 伪造法律文书风险：伪造裁判文书骗取登记将同时承担行政撤销后果和刑事责任 [10] 行业管理建议 - 登记机构需履行合理审慎审查义务 严格依据法律规定及操作规范开展登记工作 [10] - 建立部门间信息共享机制 实现司法、公安、民政等跨链条实时交叉验证 [10] - 搭建多元联动平台 通过人民调解、行政调解、行政复议与行政诉讼形成争议预防化解合力 [10] 公众行为指引 - 提高法律意识并诚信参与交易活动 加强财产保护措施 [11] - 定期关注不动产登记状态 发现异常立即行动以防丧失诉权 [9][10] - 选择依法有序维权方式 理性确定救济途径 [11]

文章核心观点 - 北京西城法院通报涉不动产登记行政案件情况，揭示不动产登记领域存在的突出法律风险，案件具有民事与行政交叉的复杂性，法院审理需平衡多方利益 [1][3][7] 案件总体情况与趋势 - 2022年1月至2025年8月，北京西城法院审结涉不动产登记行政案件95件，各年度案件量保持基本稳定，其中2022年28件、2023年30件、2024年21件、2025年1-8月16件 [3] - 案件诉求类型集中，要求转移登记43件、更正登记24件、初始登记16件，三类诉求合计占比超过八成 [3] - 法院判决撤销或确认登记行为违法的案件共30件，其中因登记依据的基础事实发生变化（如合同无效、公证文书被撤销等）的案件占比高达83.3% [6][7] 案件特点与审理焦点 - 案件呈现明显的“民事—行政”交叉特点，审理需厘清背后的民事法律关系，增加了复杂性和难度 [3] - 争议焦点高度集中在对登记行为合法性的审查上，核心是判断登记机构是否尽到法定审查职责和义务 [4] - 错误登记可能损害真实权利人权益并引发连锁交易影响，甚至与诈骗等违法犯罪串联，社会影响恶劣 [7] 典型案例揭示的风险类型 - 警惕诈骗导致房屋过户陷阱，不法分子以“高额回报”等名义诱骗产权人进行转移登记，房屋可能被二次抵押或出售 [9] - 救济权行使需及时，超过法定起诉期限（如最长二十年）且无正当理由的诉讼将不被支持 [10] - 他人产权不容侵犯，可通过更正登记程序纠错；伪造法律文书骗取登记将承担刑事与行政双重责任 [10] 对登记机构与公众的建议 - 对登记机构建议：切实履行合理审慎审查义务，运用科技成果建立跨部门信息共享验证机制，深化联动治理以预防争议 [11] - 对社会公众提示：提高法律意识并诚信交易，加强财产保护与风险防范，依法理性选择维权途径 [11]