行业投资评级 * 报告未明确给出具体的行业投资评级（如“优于大市”、“中性”等）[1][3] 核心观点 * 2026年第1周，房地产行业成交表现分化，市场在跨年期间保持稳定和震荡走势[1][3] * 政策面保持平静，预计后续将持续维持宽松态势，这有助于2026年市场巩固回稳的态势[1][3] 新房市场成交情况 * **全国整体**：2026年第1周，30大中城市新房成交面积为315万平方米，环比前一周增长5.2%，但同比2025年下降20.6%[3] * **一线城市**：成交面积71万平方米，环比大幅增长31.0%，但同比2025年下降24%[3] * **二线城市**：成交面积198万平方米，环比微增2.83%，同比2025年下降15%[3] * **三线城市**：成交面积47万平方米，环比下降12.3%，同比2024年下降34.5%[3] * **年初累计**：截至2026年1月1日，30城累计成交面积9万平方米，环比2025年12月同期大幅下降61.8%，各线城市均出现显著环比下滑[3] 二手房市场成交情况 * **全国整体**：2026年第1周，24城二手房成交面积为204万平方米，环比前一周下降7.50%，同比2025年下降14.5%[3] * **一线城市**：成交面积89.4万平方米，环比微增1.1%，但同比2025年下降14.9%[3] * **二线城市**：成交面积54.35万平方米，环比大幅下降34.5%，同比2025年下降35.3%[3] * **三线城市**：成交面积60.25万平方米，环比增长22.5%，同比2025年增长21.6%[3] * **年初累计**：截至2026年1月1日，24城二手房成交面积5万平方米，同比去年下降41.75%，各线城市同比均大幅下滑[3] 土地市场情况 * **供需与成交**：2026年第1周，全国土地供应面积为1028万平方米，土地成交面积为3330万平方米，供销比为0.31倍，土地出让金额为1218亿元[3] * **累计同比**：本年度（2026年）全国100大中城市累计土地供应面积1028万平方米，同比下降27%，累计同比增速较前一周回落13.7个百分点；累计成交面积3330万平方米，同比下降24.8%，累计同比增速较前一周回落18.2个百分点；累计土地出让金1218亿元，同比下降15.9%[3] * **溢价率**：上周全国土地溢价率为2%，环比前一周回升0.94个百分点[3] 库存情况 * **可售面积**：2025年11月，35城可售面积为31694万平方米，环比上个月增长1.35%，同比微降1.29%[3] * **出清周期**：2025年11月，35城库存出清周期（按12个月月均计算）为24.54个月，环比上个月增长6.64%，同比去年增长12.09%[3]

核心观点 - 大类资产表现火热，多重热点共振带动权益市场上行，市场量能不断逼近两万亿元，上证指数走出八连阳 [2][8] - 人民币兑美元汇率升值增强了国内市场对海外资金的吸引力，宏观政策空间扩大，商业航空、6G、小金属、电池等多板块迎来利好消息 [2][8] - 债券市场一反常态，与权益市场同步向上；商品市场全品类上行，贵金属持续发力，白银屡创新高 [2][6][8] 权益市场观点 - 短期关键看节后行情，市场虽处回暖态势但量能较八月高位仍有距离，部分资金持观望态度，需关注元旦后市场能否借多主线共振突破前期高点 [3][10] - 中长期政策指向明确，总量政策以宽松为主题，权益市场有望持续获得政策支持，叠加人民币升值吸引海外资金及热门板块业绩助力，市场上行概率偏高 [3][10][12] - 建议采用哑铃型配置策略：进攻端可布局通信、电池、商业航空等热点板块；防守端保留一定现金，静待节后趋势 [3][13] 债券市场观点 - 债券市场本周走强，走出独立于权益市场的向上行情，但后续或将持续维持震荡态势 [4][38] - 债市处于下行有底、上行有顶的区间波动期，在政策宽松预期下大幅下行概率低，但受权益市场吸金及机构资金分歧影响，难以走出持续上行行情 [5][38] - 配置建议认为，在无重大利好支持下，债市未来一段时间或仍将处于区间震荡状态 [6][38] 商品市场观点 - 商品市场全品类上行，贵金属指数大幅拉升，白银价格大幅拉涨，黄金价格再创新高 [6][46][47] - 中长期看，以黄金为代表的贵金属在美元脱钩的主要逻辑下依然有望上行，贵金属有望带动商品市场持续走强 [6][47] - 配置建议为黄金维持仓位 [6] 市场数据表现 - 本周（2025年12月22日至26日）股票市场大幅拉升，上证指数周涨1.88%，深证成指周涨3.53%，创业板指周涨3.90%，科创50周涨2.85%，万得全A周涨2.78% [7] - 市场日均成交额回升至19652亿元，日均成交量达1192亿股 [7] - 个股上涨家数为3406家，下跌家数为1973家 [7]

责任编辑：张俊 SF065 随着杰罗姆·鲍威尔（Jerome Powell）任期即将在2026年5月结束，美联储主席候选人将面对一个意见分 裂的委员会——需在高通胀与趋冷的就业市场之间取得平衡，意味着2026年政策宽松将趋于谨慎。 新浪合作大平台期货开户 安全快捷有保障 随着杰罗姆·鲍威尔（Jerome Powell）任期即将在2026年5月结束，美联储主席候选人将面对一个意见分 裂的委员会——需在高通胀与趋冷的就业市场之间取得平衡，意味着2026年政策宽松将趋于谨慎。 新浪合作大平台期货开户 安全快捷有保障 责任编辑：张俊 SF065 ...

文章核心观点 - 多家外资投行基于11月超预期的经济数据，一致上调对中国GDP增速的预测，并认为实现全年5%增长目标无悬念 [1][3] - 外资行普遍看好中国出口的稳健增长前景，并预计房地产对经济的拖累将减弱，但对2026年具体的货币与财政政策宽松方式和力度存在分歧 [1][3][7] - 德意志银行首席经济学家预计人民币兑美元汇率将进入升值通道 [10] 出口表现与经济增长预测 - 11月国民经济数据显示，前11个月货物出口同比增长6.2%，是2025年最大的超预期指标 [3] - 高盛预计未来几年中国出口量将每年增长5%—6%，并因此上调了未来几年的GDP增速预测 [3] - 德意志银行研究预计2026年中国出口将实现6%的稳健增长，净出口将为整体GDP增长贡献0.5个百分点 [4] - 出口强劲得益于中国在非美市场、特别是发展中市场份额的提升，以及中美贸易紧张关系的缓和 [4] 房地产与内需影响 - 高盛预计，虽然房地产市场疲软，但其对GDP增长的直接负面影响将减弱 [3] - 2024年和2025年房地产对GDP增长的拖累约为每年2个百分点，但未来几年该拖累可能每年减少约0.5个百分点 [3] - 中央经济工作会议重提房地产“去库存”，高盛认为降低过剩库存的核心思路从经济角度看是正确的 [3] - 提升消费在GDP中的占比将是循序渐进的过程，需要时间试验有效的政策工具 [3] 2026年宏观经济与政策展望 - 中央经济工作会议强调通过增加居民收入和促进服务消费来提振内需，并实施“反内卷”式结构性改革 [6] - 德意志银行预计“反内卷”政策的短期影响将在2026年逐步退坡，投资对GDP增长的贡献度将从2025年的1.1个百分点回升至1.2个百分点 [4] - 德银预计2026年中国经济将走上“再通胀”轨道，CPI均值将回升至1.5%，PPI预计在下半年转为正增长 [6] - 在财政政策上，德银预计2026年广义财政赤字率将维持在GDP的8.5%，其中官方预算赤字率或设定为4%，特别国债额度增至1.5万亿元人民币 [1][6] 货币政策分歧 - 对于2026年货币政策，各大投行在降息与否及力度上存在分歧 [1][7] - 德意志银行认为，考虑到再通胀和维持银行净息差的需要，央行进一步降息的可能性较小，预计将维持1.4%的关键政策利率不变，转而通过降准、公开市场操作等方式保持宽松 [7] - 高盛预计2026年央行将降息20个基点，同时财政赤字与GDP之比将有所提升 [1][7] - 瑞银也预测央行将降息20个基点、降准25个—50个基点，此举或将带动LPR和房贷利率进一步下调 [1][7] 人民币汇率展望 - 得益于强劲的出口和高达6000亿美元（占GDP的2.8%）的经常账户顺差，人民币国际化进程将加快 [9] - 德意志银行首席经济学家熊奕重申人民币升值预期，预计到2026年底，人民币兑美元汇率将升值至6.7，并在2027年底进一步升至6.5 [10] - 随着出口商结汇意愿增强，人民币汇率有望修复2021—2024年贬值压力的波动影响 [10]

宏观经济表现与增长目标 - 11月份国民经济数据显示，前11个月全国规模以上工业增加值同比增长6%，服务业生产指数同比增长5.6%，社会消费品零售总额同比增长4%，货物进出口总额同比增长3.6%，其中出口增长6.2% [3] - 国家统计局数据显示，预计全年实现5%的GDP增长目标几乎没有悬念 [1] - 高盛、德意志银行等外资投行一致上调对中国GDP增速的预测，并预计2026年中国出口仍将实现5%—6%的稳健增长 [2] 出口表现与前景 - 高盛认为出口增长是2025年最大的超预期指标，并预计未来几年中国出口量将每年增长5%—6% [3] - 德意志银行研究认为，2026年中国出口将实现6%的稳健增长，净出口将为整体GDP增长贡献0.5个百分点，主要得益于中国出口商在非美市场、特别是发展中市场份额的提升，以及中美贸易紧张关系的缓和 [4] - 得益于强劲的出口和高达6000亿美元（占GDP的2.8%）的经常账户顺差，人民币国际化进程将加快 [8] 房地产市场影响 - 高盛预计，房地产市场对GDP增长的直接负面影响将会减弱，2024年和2025年其对GDP增长的拖累约为每年2个百分点，但该拖累可能在未来几年每年减少约0.5个百分点 [3] - 近期中央经济工作会议重提房地产“去库存”，高盛认为降低过剩库存的核心思路从经济角度看是完全正确的 [4] 政策环境与预期 - 中央经济工作会议明确了通过增加居民收入和促进服务消费来提振国内需求、实施“反内卷”式结构性改革等关键事项 [6] - 投资对GDP增长的贡献度预计将从2025年的1.1个百分点回升至2026年的1.2个百分点，“反内卷”政策的短期影响将在2026年逐步退坡 [4] - 政策宽松力度或将加大，但外资投行对宽松方式和力度的预测存在分歧 [2] 财政政策展望 - 德意志银行预计2026年中国的广义财政赤字率将维持在GDP的8.5%（较2025年的8.8%略有下降），其中官方预算赤字率或设定为4%，特别国债额度增至1.5万亿元人民币 [6] - 高盛预计财政赤字与GDP之比将有所提升 [2] - 预计2026年赤字率基本维持在4%的GDP水平是国内外大多投行的共识 [7] 货币政策展望 - 德意志银行考虑到再通胀和维持银行净息差的需要，认为央行进一步降息的可能性较小，预计将维持1.4%的关键政策利率不变，但将通过降准、公开市场操作等方式保持宽松货币环境 [7] - 高盛预计2026年央行将降息20个基点 [2] - 瑞银预测央行将降息20个基点、降准25—50个基点，或将带动LPR和房贷利率进一步下调 [2] 通胀与价格走势 - 德意志银行认为“反内卷”政策以及食品价格的正常化将是推动经济实现再通胀的关键，预计2026年居民消费价格指数均值将回升至1.5%，工业生产者出厂价格指数预计在明年下半年转为正增长 [6] - 中央经济工作会议为货币政策新增了稳定物价的要求 [6] 人民币汇率展望 - 德意志银行首席经济学家重申人民币对美元汇率的升值预期，预计到2026年底，人民币兑美元汇率将升值至6.7，并在2027年底进一步升至6.5 [8] - 随着出口商结汇意愿增强，人民币汇率有望修复2021—2024年贬值压力的波动影响 [8]

行业投资评级 - 行业评级由“同步”上调至“领先” [1][5][13] 核心观点 - 中国香港房地产市场正处于拐点，复苏将是一个循序渐进、非对称的过程，不同子板块复苏节奏分化 [1][8] - 复苏路径预计为：住宅板块率先反弹，其次是优质零售资产，最后是核心写字楼 [1][8][10] - 多重因素驱动市场拐点，包括宏观不确定性改善（尤其是降息）、政策环境重大宽松以及基础需求驱动因素回归（如人口趋势变化） [5][21] - 实体市场回暖迹象增多，预计深层次内在价值将逐步释放，地产股有望迎来从估值修复到增长重估的转变 [1][11][12] 子板块深度解析 住宅物业 - 预计2025年租金水平上涨约3–5%，2026与2027年年均增长约3% [5] - 预计住宅价格在2025/2026/2027年分别上涨3–5%/5%/5% [5] - 市场信心恢复，交易量显著反弹，2025年前10个月一手市场总交易量已超过2024年全年水平 [23] - 关键催化剂包括正向净租金回报率与降息，假设房贷利率下降200个基点，可提升负担能力约28.9% [41][42] 零售物业 - 在本地消费情绪企稳与入境旅客增加支持下，零售板块处于复苏轨道 [5] - 预计未来12个月核心地段零售租金温和增长，社区商场租金增长约3–5% [5] - 2025年前八个月访港旅客达3,280万人，同比增加11.1%，月均旅客量约为2019年水平的88% [5][91] - 零售复苏路径分化，餐饮、体验式零售及社区零售表现更具韧性，而核心豪华地段租金预计持平 [99][100] 写字楼物业 - 过去18个月空置率已见顶，核心CBD连续八个季度录得正净吸纳量，预计2H25租金企稳，2026年有望温和反弹 [5][107] - 预计2025年全年核心区租金下降3–5% [107] - 租户需求呈现分化，优质、现代化写字楼需求回升，而分散办公区的较老写字楼仍面临租金压力 [108] 重点公司分析 新鸿基地产 (16 HK) - 作为住宅复苏的高质量代表，受益于去化率与均价改善 [1][14] - 拥有香港最大且高质量的即供住宅土地储备，完美契合改善型需求 [14] - NAV估值从192.2港元上调至203.12港元，目标价从96.2港元上调至111.70港元，维持买入评级 [15] 领展房托 (823 HK) - 作为防御性、高收益的商业物业投资标的，受益于板块复苏 [1][16] - 预计2026财年至2028财年的每单位派息约为2.53港元至2.63港元，股息收益率为7.0%至7.3% [18] - 潜在重估催化剂包括降息和纳入港股通，假设未来12至18个月降息100个基点，有望带来30%总回报 [17][18]

市场情绪与预期 - 亚洲市场预计将迎来积极开局，主要受美联储潜在降息预期改善的乐观情绪提振 [1] - 标普500指数上周五收高近1% [1] - 投资者对盲目追涨持谨慎态度，因考虑到上周的市场波动及未来几天可能出现更大波动 [1] 美联储政策信号 - 被视为美联储主席鲍威尔亲密盟友的威廉姆斯表示近期存在政策宽松空间，因就业下行风险增加而通胀上行风险缓解 [1] - 美国国债上周五随之上涨 [1] - 交易员加大了对12月降息的押注，但官员们对是否降息仍存分歧，波士顿联储主席柯林斯表示尚未对政策行动做出决定 [1] 市场交易安排 - 日本市场今日因劳动感恩节假期休市一日 [1]

美股市场整体表现 - 美股市场呈现剧烈波动，标普500指数低开2%后V型反弹，但受尾盘消息影响最终收跌0.2%，纳斯达克指数跌0.8%，道琼斯工业指数逆势上涨0.4% [1][3] - 板块分化显著，银行板块领涨1.9%，保险板块上涨1.6%，而大科技板块整体下跌1.1% [3] - 市场风险偏好转向中小盘股，罗素2000指数大幅上涨，形成“价值股+中小盘强、大科技弱”格局 [3] - 市场参与度在尾盘回调后仍较周一大幅提升，20日均线参与度升至46%，50日均线升至50%，显示资金进场意愿强烈且市场韧性尚可 [7] 美联储政策信号 - 美联储主席鲍威尔释放政策松绑信号，缩表政策预计在未来几个月内停止，传递了政策向宽松转向的意图 [9] - 鲍威尔暗示10月底的美联储会议将继续降息25个基点，延续了自2025年8月大非农数据不及预期后开启的降息周期 [11] - 需警惕“鹰派式降息”风险，即实施降息的同时通过会议声明传递偏鹰派态度，投资者应关注政策持续性而非单一会议表态 [13] 摩根大通财报与行业洞察 - 摩根大通财报显示美国消费者状态保持韧性，消费支出强劲，早期信贷拖欠率稳定且好于预期 [13] - 劳动力市场呈现“低招聘、低裁员”特征，失业率维持低位，工资涨幅在3%-4%区间，为消费提供持续动力 [15] - 摩根大通计划未来10年投入1.3万亿美元用于AI基建，年均投入达1300亿美元，标志AI投资从科技巨头转向传统企业 [15][17] VIX指数与市场操作指引 - VIX恐慌指数周二上涨9.4%收于20.81，过去一年共有7次接近或超过22.4关键点位，其中4次在触及后回调，且VIX回调时标普500指数大概率上涨 [18] - VIX指数在21以下被视为分批加仓的合适时机，22-23区间大概率成为其短期高位 [20] - 操作策略建议分批加仓，在VIX 22-23区间逐步建仓，以平衡风险与机会 [20] 行业投资方向 - 银行板块受益于政策松绑与估值修复，建议优先选择银行ETF以分散风险 [24] - AI基建赛道潜力巨大，可关注布局AI基建的银行、基建类企业，如BROOKFIELD [17][24] - 消费板块虽保持韧性，但需警惕通胀回落不及预期的风险，应优先选择业绩稳健、估值合理的标的 [25]

报告行业投资评级 - 螺纹操作评级未明确标注星级 [1] - 热卷操作评级未明确标注星级 [1] - 铁矿操作评级为三颗星，代表更加明晰的多/空趋势且当前具备相对恰当投资机会 [1] - 焦炭操作评级为三颗星，代表更加明晰的多/空趋势且当前具备相对恰当投资机会 [1] - 焦煤操作评级为三颗星，代表更加明晰的多/空趋势且当前具备相对恰当投资机会 [1] - 锰硅操作评级为一颗星，代表偏多/空，判断趋势有上涨/下跌驱动但盘面可操作性不强 [1] - 硅铁操作评级为“★☆★”未明确对应含义 [1] 报告核心观点 - 钢材需求预期偏悲观，政策宽松有支撑，短期或延续震荡格局 [2] - 铁矿走势预计震荡为主 [3] - 焦炭价格或震荡为主 [4] - 焦煤价格或震荡为主 [6] - 硅铁价格易涨难跌 [8] 各品种情况总结 钢材 - 本周螺纹表需下滑、产量回落、库存下降，热卷需求趋稳、产量回落、累库放缓 [2] - 铁水产量回升但下游承接不足，钢厂利润下滑后期仍面临下行压力，产业链负反馈压力待缓解 [2] - 10月地产投资降幅扩大，基建、制造业投资增速回落，内需偏弱，钢材出口高位回落 [2] 铁矿 - 供应端全球发运略强于去年同期，西芒杜铁矿投产但短期产能释放少，国内到港量处同期高位，港存累增，澳矿库存有结构性变动 [3] - 需求端淡季钢材需求下滑，钢厂亏损加剧，铁水本周反弹但未来有减产空间 [3] - 宏观层面前期事件落地，短期对盘面扰动趋弱，市场交易铁矿边际宽松基本面 [3] 焦炭 - 焦化第四轮本周全面落地，焦化利润一般，日产小幅下降 [4] - 焦炭库存小幅下降，下游按需采购，贸易商采购意愿一般 [4] - 碳元素供应充裕，下游铁水高位，钢材利润一般对原材料压价情绪浓 [4] 焦煤 - 炼焦煤矿产量小幅增加，现货竞拍成交正常，成交价格涨跌互现，终端库存小幅增加 [6] - 炼焦煤总库存环比小幅抬升，产端库存小幅抬升，安监进驻煤炭主产区 [6] - 碳元素供应充裕，下游铁水高位，钢材利润一般对原材料压价情绪浓 [6] 硅锰 - 北方某大型钢厂招标定价5820元/吨，环比无变化 [7] - 需求端铁水产量反弹至高位，硅锰周度产量小幅下降但仍处较高水平，库存缓慢累增 [7] - Comilog远期锰矿报价环比小幅抬升，现货矿银随盘面涨跌切换快，本周上涨 [7] 硅铁 - 北方某大型钢厂招标定价5680元/吨，环比抬升20元/吨 [8] - 需求端铁水产量反弹至高位，出口需求抬升至4万吨左右，金属镁产量环比抬升，需求有韧性 [8] - 硅铁供应维持高位，表内库存持续去化，成本端电费和兰炭价格上调使价格易涨难跌 [8]

黄金价格走势 - 黄金持续承受看跌压力 跌至10月初以来最弱水平 价格低于4000美元[1] - 黄金周一跌幅超过3% 周二进一步跌至10月初以来最低点 价格低于3900美元[2][4] - 黄金连续四个交易日收于负值区域 随后在周四出现反弹 周五进入盘整阶段[4][7] 影响黄金价格的主要因素 - 美联储主席鲍威尔对政策宽松持谨慎态度 称12月再次降息"远未确定" 导致10年期美债收益率攀升至4%以上 美元走强[1][6] - 市场对中美达成贸易休战的乐观情绪增长 风险资金主导市场 削弱黄金作为避险资产的需求[2] - 美国财长表示中国准备达成贸易协议以避免新关税 并为两国元首会晤准备了框架[3] 美联储政策动向 - 美联储在10月政策会议上如期降息25个基点 将政策利率区间下调至3.75%-4%[5] - 美联储宣布将于12月1日结束资产负债表缩减计划[5] 未来市场关注点 - 即将发布的美国宏观经济数据和美联储官员评论可能影响黄金短期估值[1][8] - 美国经济日历将提供劳动力市场状况和整体经济形势的宝贵见解 因政府停摆导致部分数据发布被推迟或取消[8]