12月23日，北京海淀区一涉宅用地出让，最终由北京华大基业房地产开发有限责任公司（海开控股）以总 价84.56亿元竞得，成交综合楼面价37517元/㎡，溢价率0.4%。 业内人士认为，该地块溢价成交再次印证了北京海淀核心片区资产在现阶段的市场抗压能力。 同日，杭州、成都均有土地成交。其中，杭州一宗富阳区宅地由浙江龙大地产有限公司以总价2.92亿元斩获， 成交楼面价6201元/㎡，溢价率1.74%。成都有2宗涉宅用地均底价成交，总成交金额14.99亿元。 北京海淀"巨无霸"地块溢价成交 12月23日，北京海淀区上地0702街区地块出让，作为一宗"巨无霸"级综合用地，该地块规划总建筑面积约 22.54万平方米，涵盖两宗住宅用地（0702-18、24地块）与一宗多功能用地（0702-23地块），起始价84.22亿 元，起始综合楼面价37366元/㎡。 据了解，该地块开拍前已获海开控股、北京建工两家房企报价，经过数轮线下竞价，最终由海开控股以总价 84.56亿元竞得，成交综合楼面价37517元/㎡，溢价率0.4%。 中指研究院土地市场研究负责人张凯认为，该地块由北京市属国企海开控股以84.56亿元竞得，溢价率0.4% ...

文章核心观点 - 北京海淀区上地板块一宗稀缺性综合用地以84.56亿元成交，溢价率0.4%，成为2025年北京土拍市场具有象征意义的收官之作，印证了海淀核心片区资产在当前市场调整期的抗压能力和独立行情 [1][6] 地块基本信息与规划 - 地块为海淀区上地0702街区东地块，是一宗“巨无霸”级综合用地，由3幅子地块组成，规划总用地面积7.71万平方米，规划建筑面积22.54万平方米 [2] - 地块包含两宗住宅用地和一宗多功能用地：两宗住宅用地（HD00-0702-18、24地块）用地规模分别为2.2万和2.03万平方米，容积率均为2.2，建筑控高30米；一宗多功能用地（HD00-0702-23地块）用地规模3.48万平方米，容积率3.8，建筑控高36米，要求办公建筑面积不低于70% [2] - 土地出让文件要求项目符合高品质住宅政策，居住建筑外立面需使用外挂石材、铝板等材质 [2] 区位价值与稀缺性 - 地块位于五环至六环之间，邻近地铁13号线和昌平线换乘站清河站，生活配套成熟，教育资源包括上地实验小学、上地实验学校等 [3] - 地块稀缺性源于海淀上地学区的强教育属性及周边产业集聚效应，百度、腾讯等互联网大厂坐落于此，未来还将借助规划打造人工智能产业集群，有望持续导入高能效居住需求 [3] - 该地块从预申请到正式挂牌仅用4天时间 [3] 交易详情与市场环境 - 地块起始价84.22亿元，最终由市属国企海开控股旗下公司以84.56亿元竞得，溢价率0.4% [1][3] - 开拍前仅吸引海开控股和北京建工两家企业报名，反映出临近年末房企资金面偏紧、对高总价地块保持谨慎的现实，同时“竞买人须通过海淀区人民政府审核”的竞买门槛也在一定程度上筛除了部分潜在竞买人 [4] - 在双重条件约束下仍以溢价成交，再次印证了海淀核心片区资产的市场抗压能力 [4] 项目开发挑战与产品定位 - 地块须配建托老所、体育设施等公共服务空间，总计13.23万平方米配建对开发企业形成压力，且办公面积占比要求不低于70%，这种“持有运营重于销售变现”的模式对企业的资金沉淀与综合运营能力提出更高要求 [4] - 两宗住宅用地被公建地块分割，形状南北狭长，客观上限制了打造大面宽豪宅产品的空间 [4] - 市场普遍推测项目将侧重110—130平方米的中小户型，以相对可控的总价对接科技人才的“学区改善”需求 [4] 区域市场对比与竞争定位 - 地块西北侧不远为功德寺“双子星”项目（和樾玉鸣、和樾望雲），于2024年11月5日成交，今年3月入市后去化迅速已基本清盘，网签均价在10.5万元/平方米左右 [5] - 地块南侧直线1公里左右为中海安澜北京（“树村”地块），楼面价突破10万元/平方米，拟售均价在15万—18万元/平方米 [5] - 地块东南侧直线两公里左右为朱房村“双子星”华润臻澐与建发海晏，目前去化率分别为25%、60%，网签均价分别为12.40万元/平方米、13.58万元/平方米 [5] - 本地块位于功德寺与朱房村项目之间，在定位上或可着眼于与周边项目形成差异，依托相对更低的入手门槛和更为均衡的生活配套，为海淀北部新房市场注入竞争活力 [5] 行业意义与市场信号 - 今年以来，海淀区地块持续成为北京土拍市场关注焦点，屡次贡献多笔亮眼成交，相关入市项目去化相对良好 [5] - 在当前整体市场深度调整的背景下，海淀区地块仍能走出独立行情，印证了核心资产在分化市场中的特殊地位，其价值在于穿越周期、获得持续认可 [6]

地块成交概况 - 北京海淀上地0702街区地块于12月23日成交，由国企海开控股以84.56亿元竞得，成交楼面价约6.97万元/平方米 [1] - 该地块交易起拍价为84.22亿元，最终成交溢价率仅为0.4% [1] - 参拍房企热情不高，仅有海开、建工两家市属国企报名 [1] 地块核心价值与定位 - 地块位于海淀区上地街道，五环至六环之间，是近几年新供应宅地中距离中关村软件园最近的一宗，受互联网等产业辐射 [2] - 地块紧邻地铁昌平线与13号线交汇的清河站，周边教育、医疗、商业配套成熟，上地学区教育资源处于海淀顶尖位置，被誉为“海淀新贵”和“小升初首选学区”之一 [2] - 地块周边产业集聚效应显著，百度、腾讯等互联网大厂总部坐落于此，且未来0702-23地块规划将打造人工智能产业集群，有望持续导入高能效居住需求 [2] - 推测项目将侧重110–130平方米的中小户型，以相对可控的总价对接科技人才的“学区改善”需求 [1][7] 周边市场与竞争格局 - 地块两公里范围内聚集多个“明星”楼盘，包括西北侧的和樾望雲、和樾玉鸣，南侧的中海安澜北京，以及东南侧的建发海晏和臻澐 [2] - 周边新房去化情况良好：和樾望雲693套房源去化95%，成交均价约10.51万元/平方米；和樾玉鸣444套房源去化近90%，成交均价约10.45万元/平方米 [3] - 建发海晏431套房源去化超一半，成交均价13.58万元/平方米；同板块臻澐521套房去化不到30%，成交均价12.4万元/平方米；安澜北京拟售均价约15万–18万元/平方米 [3] - 在区域产业、教育等优质配套加持下，地块周边二手房价格也较为坚挺 [4] 地块规划与开发挑战 - 地块规划性质为R2二类居住用地和F3其他类多功能用地，总用地规模7.71公顷，规划地上建筑面积22.54万平方米 [6] - 其中，住宅用地规模合计约4.23万平方米，地上建筑规模约9.31万平方米，容积率2.2 [6] - 多功能用地（23地块）地上建筑规模约13.23万平方米，办公面积占比要求不低于70%，且须配建托老所、体育设施等公共服务空间 [6][7] - 这种“持有运营重于销售变现”的模式对企业的资金沉淀与综合运营能力提出了更高要求 [7] - 两宗住宅用地被公建地块分割，形状南北狭长，客观上限制了打造大面宽豪宅产品的空间 [7] 竞拍规则与市场影响 - 地块预申请公告设置了竞买资格预审环节，并通过北京市海淀区人民政府进行资格预审，这一特定条件在一定程度上筛除了部分潜在竞买人 [6] - 新增规则叠加高地价、多配建的要求，对竞买主体的资金实力提出极高门槛，决定了争夺主场属于资金雄厚的大型央国企 [7] - 该地块以84.22亿元的起拍价成为2025年北京土拍市场颇具象征意义的“收官之作”，其稀缺性源于海淀上地学区的强教育属性及周边产业集聚效应 [2] - 地块在定位上或可着眼于与周边项目形成差异，依托相对更低的入手门槛和更为均衡的生活配套，为海淀北部新房市场注入不一样的竞争活力 [4]

全国土拍市场动态 - 12月23日，北京、杭州、成都三城均有土地成交，其中北京海淀区一宗“巨无霸”综合用地以总价84.56亿元溢价成交，杭州一宗宅地溢价1.74%成交，成都两宗宅地则均以底价成交 [1] 北京海淀区地块成交详情 - 北京海淀区上地0702街区地块由北京华大基业房地产开发有限责任公司（海开控股）以总价84.56亿元竞得，成交综合楼面价为37517元/平方米，溢价率为0.4% [1][2] - 该地块规划总建筑面积约22.54万平方米，涵盖两宗住宅用地与一宗多功能用地，起始价为84.22亿元，起始综合楼面价为37366元/平方米 [2] - 地块开拍前获海开控股、北京建工两家房企报价，经过数轮线下竞价后成交 [2] 北京海淀地块价值与特点 - 该地块稀缺性源于海淀上地学区的强教育属性及周边产业集聚效应，如百度、腾讯等互联网大厂坐落于此，且未来规划借助0702-23地块打造人工智能产业集群 [3] - 地块需承担13.23万平方米配建，包括托老所、体育设施等公共服务空间，且办公面积占比要求不低于70%，对开发企业的资金沉淀与综合运营能力要求较高 [3] - 两宗住宅用地被公建地块分割，形状南北狭长，限制了打造大面宽豪宅产品的空间，市场推测项目将侧重110至130平方米的中小户型 [3] 北京土拍市场背景与象征意义 - 本次土拍仅有两家国企参与，反映出临近年末房企资金面偏紧、对高总价地块保持谨慎的现实，也与“竞买人须通过海淀区人民政府审核”的竞买门槛有关 [3] - 中指研究院认为，该地块以84.56亿元成交，尽管未触及百亿门槛，但以其起拍价和海淀区显著的区位价值，成为2025年北京土拍市场颇具象征意义的“收官之作” [2] - 该地块在双重条件约束下仍以溢价成交，印证了北京海淀核心片区资产在现阶段的市场抗压能力 [1][3] 杭州土地市场成交情况 - 杭州富阳区一宗宅地由浙江龙大地产有限公司以总价2.92亿元竞得，成交楼面价为6201元/平方米，溢价率为1.74% [1][4] - 该地块土地出让面积为39239平方米，规划建筑面积为47086.8平方米，容积率为1.2，起始价为2.87亿元，起始楼面价为6095元/平方米 [4] - 中指研究院认为，该地块溢价成交表明开发企业在非核心板块的拿地态度依旧偏谨慎 [4] 杭州全年土拍市场表现 - 2025年杭州十区共成交92宗涉宅地，成交总金额为1420.8亿元，在出让数量和成交额上均远超2024年（2024年出让72宗，金额1169亿元） [4] - 整体来看，杭州土拍市场仍保持“独立行情”，成交金额位居全国头部，城市价值韧性依旧 [4] 成都土地市场成交情况 - 12月23日，成都龙泉驿区、郫都区共有2宗涉宅用地出让，总土地面积为12.97万平方米，总规划建筑面积为24.13万平方米，总起始价为14.99亿元 [1][4] - 最终2宗地块均以底价成交，总成交金额为14.99亿元 [1][4]

北京海淀区“巨无霸”地块成交分析 - 北京海淀区上地0702街区一宗“巨无霸”级综合用地于12月23日成交，规划总建筑面积约22.54万平方米，涵盖住宅及多功能用地，起始价84.22亿元，起始综合楼面价37366元/㎡ [3] - 该地块经过数轮线下竞价，最终由北京市属国企北京华大基业房地产开发有限责任公司（海开控股）以总价84.56亿元竞得，成交综合楼面价37517元/㎡，溢价率0.4% [1][3] - 该地块成为2025年北京土拍市场颇具象征意义的“收官之作”，其溢价成交印证了北京海淀核心片区资产在当前市场下的抗压能力 [1][3][5] 北京海淀地块核心价值与开发挑战 - 地块稀缺性源于海淀上地学区的强教育属性及周边产业集聚效应，百度、腾讯等互联网大厂坐落于此，且未来规划借助地块打造人工智能产业集群，有望持续导入高能效居住需求 [4] - 地块开发面临挑战，须承担13.23万平方米配建，包括托老所、体育设施等公共服务空间，且办公面积占比要求不低于70%，对开发企业的资金沉淀与综合运营能力要求高 [4] - 地块形状南北狭长，被公建地块分割，客观上限制了打造大面宽豪宅产品的空间，市场推测项目将侧重110—130平方米的中小户型，以相对可控的总价对接科技人才的“学区改善”需求 [4] 北京土拍市场参与情况分析 - 本次土拍仅有两家国企（海开控股、北京建工）参与，反映出临近年末房企资金面偏紧、对高总价地块保持谨慎的现实 [4] - 竞买门槛“竞买人须通过海淀区人民政府审核”也在一定程度上筛除了部分潜在竞买人 [4] 杭州富阳区宅地成交情况 - 12月23日，杭州富阳区一宗宅地成交，土地出让面积39239㎡，规划建筑面积47086.8㎡，容积率1.2，起始价2.87亿元，起始楼面价6095元/㎡ [7] - 该地块最终由浙江龙大地产有限公司以总价2.92亿元斩获，成交楼面价6201元/㎡，溢价率1.74% [1][7] - 该地块溢价成交，但分析认为这表明开发企业在非核心板块的拿地态度依旧偏谨慎 [7] 2025年杭州土地市场整体表现 - 2025年杭州十区共成交92宗涉宅地，成交总金额1420.8亿元，在出让数量和成交额上均远超2024年（2024年出让72宗，金额1169亿元） [7] - 整体来看，杭州土拍市场仍保持“独立行情”，成交金额位居全国头部，城市价值韧性依旧 [7] 成都涉宅用地成交情况 - 12月23日，成都龙泉驿区、郫都区共有2宗涉宅用地出让，总土地面积12.97万㎡，总规划建筑面积24.13万㎡，总起始价14.99亿元 [7] - 最终2宗地块均以底价成交，总成交金额14.99亿元 [1][7]

地块概况与交易 - 海开以84.56亿元的总价竞得北京市海淀区上地0702街区东地块土地一级开发项目HD00-0702-18、24、23地块 [2] - 该地块土地面积约7.71万平方米，规划建筑面积约22.54万平方米，用地性质涵盖R2二类居住用地与F3其他类多功能用地 [3] - 该地块以超20万平方米的体量，成为近年来海淀区罕见的“巨无霸”地块，是近五年来海淀区推出的最大规模建设用地 [1][2] 地块稀缺性与市场意义 - 2021—2024年间，海淀区累计出让16宗地块，且多数地块规划建筑面积均在15万平方米以下 [4] - 此次地块达22.54万平方米，成功出让再度刷新海淀区近五年单宗地块供应规模纪录 [2][5] - 2025年海淀区土地供应规模已创下近五年峰值，年内累计供应地块达7宗，土地出让金额达448.37亿元 [2][9] 区位优势与开发价值 - 地块位于海淀区上地板块，是科技创新核心承载区，汇聚了大量高新技术企业与高端人才 [2] - 地块坐拥优质教育资源矩阵，毗邻成熟学府并规划引入由北京市101中学承办的十二年一贯制学校 [7] - 周边产业集聚效应显著，百度、腾讯等互联网大厂坐落于此，且未来规划打造人工智能产业集群 [7] - 业内专家分析指出，地块的区位优势与规模优势兼具，具备较高的开发价值与市场吸引力 [2] 市场需求与项目定位 - 上地板块的和樾玉鸣、和樾望雲项目销售表现优异，印证了区域地缘性购房需求旺盛 [5] - 仅靠现有项目难以满足区域产业人群的职住平衡居住需求，此次地块供应有效补齐了这一市场缺口 [5] - 市场普遍推测项目将侧重110—130平方米的中小户型，以相对可控的总价对接科技人才的“学区改善”需求 [7] - 未来3—5年，随着产业进一步集聚、人口持续导入，区域住房需求将稳步增长 [5] 开发商背景与战略 - 海开继2024年6月以79.17亿元竞得海淀区西北旺镇永丰产业基地地块后，再度重仓海淀区 [6] - 此前竞得的地块被打造为颐海澐颂项目，于2025年3月入市，总计752套房源中已有583套完成签约，去化率达77.53% [6] - 海开在永丰项目周边已承建大规模城市公建设施，对包含体量可观公建内容的地块具备更强的价值承受能力与开发运营底气 [8] 开发挑战与要求 - 地块须配建13.23万平方米的配套设施，包括托老所、体育设施等，且办公面积占比要求不低于70% [7] - 这种“持有运营重于销售变现”的模式，对企业的资金沉淀与综合运营能力提出了更高要求 [7] - 两宗住宅用地被公建地块分割，形状南北狭长，客观上限制了打造大面宽豪宅产品的空间 [7] 区域市场表现 - 2025年海淀区楼市供应端活力充沛，和樾玉鸣、和樾望雲等9个项目相继入市 [9] - 销售端表现亮眼，多个在售项目去化进度迅猛，去化率逼近90% [9] - 3月入市的和樾玉鸣、和樾望雲两项目，去化率分别达到88.06%、95.96%，已接近清盘状态 [9] - 6月入市的建发海晏，经过近半年的市场去化，去化率已超60% [9] - 海淀区成为高端豪宅集聚地，2025年北京市单价超10万元/平方米的项目共计10个，其中海淀区占据5席，占比达50% [9] 市场趋势与资产属性 - 在当前整体市场深度调整的背景下，海淀区地块仍能走出独立行情，印证了核心资产在分化市场中的特殊地位 [10] - 核心资产的价值在于能否穿越周期、获得持续认可 [10]

地块交易核心信息 - 海开公司于12月23日以84.56亿元竞得北京市海淀区上地0702街区东地块[1] - 该地块土地面积约7.71万平方米，规划建筑面积约22.54万平方米，用地性质为R2二类居住用地与F3其他类多功能用地[3] - 该地块成为海淀区近五年来推出的最大规模建筑用地[1] 地块的规模与稀缺性 - 2021至2024年间，海淀区累计出让16宗地块，多数地块规划建筑面积在15万平方米以下[3] - 近四年区域单宗出让地块最大体量分别为：2021年树村地块约9.24万平方米、2022年西北旺地块12.35万平方米、2023年双新村地块8.96万平方米[3] - 此次上地0702地块以超20万平方米的体量，刷新了海淀区近五年单宗地块供应规模纪录[3] 地块的区位价值与市场需求 - 上地板块是海淀区科技创新核心承载区，汇聚大量高新技术企业与高端人才，住房需求以改善型、品质型为主[1] - 地块毗邻上地实验小学、上地实验学校，并规划引入由北京市101中学承办的十二年一贯制学校，教育资源优势显著[5] - 周边有百度、腾讯等互联网大厂，未来0702-23地块还将规划打造人工智能产业集群，有望持续导入高能效居住需求[5] - 区域内和樾玉鸣、和樾望雲项目销售表现优异，印证了旺盛的地缘性购房需求，此次地块供应有效补齐了市场缺口[3] 开发商的战略与能力 - 海开公司在2024年6月曾以79.17亿元、1.5%的溢价率竞得海淀永丰产业基地地块，后打造为颐海澐颂项目[5] - 颐海澐颂项目总计752套房源，截至12月23日已有583套完成签约，去化率达77.53%[5] - 海开在永丰项目已承建大规模城市公建设施，对于上地0702地块中体量可观的公建配套，公司基于长周期发展战略，具备更强的价值承受能力与开发运营底气[6] 地块的开发挑战与产品定位 - 地块须配建13.23万平方米的配套设施，包括托老所、体育设施等，且办公面积占比要求不低于70%[5] - 这种“持有运营重于销售变现”的模式对企业的资金沉淀与综合运营能力提出了更高要求[6] - 两宗住宅用地被公建地块分割，形状南北狭长，限制了打造大面宽豪宅产品的空间[6] - 市场普遍推测项目将侧重110—130平方米的中小户型，以相对可控的总价对接科技人才的“学区改善”需求[6] 海淀区土地与房地产市场趋势 - 2025年海淀区土地供应规模创近五年峰值，年内累计供应7宗地块，土地出让金额达448.37亿元[1][7] - 2025年供地规模已等同于2023年与2024年两年供地总量之和[7] - 2025年海淀区有和樾玉鸣、和樾望雲等9个项目相继入市，市场供应端活力充沛[7] - 销售端表现亮眼，多个项目去化迅猛：和樾玉鸣去化率88.06%，和樾望雲去化率95.96%，建发海晏去化率超60%[7] - 海淀区成为高端豪宅集聚地，2025年北京市单价超10万元/平方米的项目共10个，其中5个位于海淀区，占比达50%[7] - 在当前市场深度调整背景下，海淀区地块走出独立行情，印证了核心资产在分化市场中的特殊地位[8]

人工智能产业集群发展背景 - 人工智能技术正引领新一轮科技革命和产业变革 依托国家新一代人工智能创新发展试验区和先导区等载体 北京 广东 浙江等地加快集聚产业创新资源 已成为我国引领型人工智能产业集群高地 [1] - 国务院常务会议审议通过《关于深入实施"人工智能+"行动的意见》 强调推动人工智能科技创新与产业创新深度融合 依托产业体系完备 市场规模大 应用场景丰富等优势 打造具有国际竞争力的人工智能产业集群 [1] 人工智能产业集群五大子系统 - 产业技术创新子系统以知识创造与应用为核心 联动高校 科研机构和企业研发中心等创新主体 聚焦算法 模型 芯片设计 操作系统和软件框架等关键环节 构建原始创新能力 [2] - 产业链与应用创新子系统以价值创造与分配为核心 依托龙头企业 平台企业 专精特新企业与数商企业等多元产业主体 构建从硬件基础 软件平台到应用场景的完整价值链 [2] - 数字基础设施子系统以支撑数据要素化与价值化为核心 由数据中心 云计算平台 数据交易平台及算力服务商共同构建数据采集 存储 计算 传输 治理与共享的数字底座 形成覆盖"云—边—端"的算力网络 [2] - 人才与资本支撑子系统通过高校 科研机构与企业的人才培养机制 以及风险投资 产业基金和政府引导基金等资本支持 提供复合型人才和多元化资金来源 [3] - 集群治理与开放协同子系统由政府机构 行业协会 标准化组织和国际合作平台等共同构建政策体系 标准规则与治理框架 推动跨区域 跨行业与跨国界的开放协同 [3] 产业集群创新发展模式 - 技术创新突破驱动型模式以人工智能原始创新和前沿突破为核心 通过集聚科研机构 高校 龙头企业等创新主体 形成研发能力和知识流动网络 推动关键核心技术自主突破 [4] - 应用场景创新拉动型模式以应用需求和场景开放为牵引 通过大规模开放应用场景形成真实需求牵引的市场环境 助力企业迭代技术并推动上下游企业集聚协同 [4] - 制度供给赋能型模式以制度供给和开放协同为核心 通过完善的政策体系 标准规则和伦理治理框架营造良好发展环境 推动跨区域 跨产业和跨国协作 [5] 国际竞争力提升着力点 - 强化创新打造人工智能科创高地 充分发挥新型举国体制优势 构建支持前沿技术突破的资源配置机制 强化企业创新主体地位 推动产学研深度融合 [6] - 强化应用加快推进人工智能赋能新型工业化 依托产业体系完备 市场规模大 应用场景丰富等优势 聚焦重点产业以规模化应用牵引产业链协同与技术迭代 [6] - 强化基础建设高水平数字基础设施与数据流动体系 完善算力网络 数据中心及跨域数据平台 建立数据市场 数据券及跨域数据空间保障数据流高效运行 [6] - 强化生态构筑具有国际吸引力和竞争力的产业生态 构建多层次人工智能人才培养机制 优化政府引导基金 风险投资及产业基金布局 完善政策 标准 知识产权及伦理安全治理 [7]