公募REITs市场动态 - 南方基金、华夏基金、创金合信基金等多家公募旗下REITs产品在6月16日至6月20日期间获批，包括首批数据中心REITs，填补了该领域市场空白 [1] - 截至6月20日，全市场公募REITs产品数量超85只，底层资产扩展至十大类型，其中66只已上市产品年内平均涨幅达22.73%，最高涨幅超50%（华夏大悦城商业REIT涨幅55.78%）[1][5] - 年内21只REITs涨幅超30%，涨幅前三为华夏大悦城商业REIT（55.78%）、嘉实物美消费REIT（53.50%）、华安百联消费REIT（50.52%）[5] 新获批REITs产品详情 - 南方基金获批两只数据中心REITs：上交所首单南方万国数据中心REIT（8亿份）、深交所首单南方润泽科技数据中心REIT（10亿份），从上报到获批历时3个月 [2] - 华夏华电清洁能源REIT获批（5亿份），创金合信首农产业园REIT获批（10亿份），后者底层资产为中关村移动智能服务创新园，出租率94.8% [2][3] - 中银中外运仓储物流REIT将于6月23日发售，认购价3.277元/份，募集4亿份（战略配售占2.8亿份）[3] 市场参与主体与趋势 - 85只公募REITs涉及26家基金管理人，包括头部公募（华夏、易方达、南方）及中小公募（中金、中航、中信建投），长城基金等机构计划入局 [4] - 华能国际拟发行基础设施公募REITs，长城基金担任管理人 [4] - 招商基金指出，2025年以来REITs波动率和回撤显著优于权益资产，具备中期配置价值 [6] 行业前景与挑战 - 博时基金认为2025年REITs创新可能聚焦数据中心、智慧城市设施及"养老社区+医疗配套"资产，能源资产或引入碳收益分成机制 [7] - 南方基金提到，政策明确支持数据中心等新基建领域REITs，以优化资产配置并推动产业升级 [7] - 平安基金指出中国REITs市场挑战：底层资产以传统基建为主，总市值不足，扩募流程需优化 [8] - 招商基金建议完善REITs法律规范、简化扩募流程，并探索数据中心、养老等新领域发行 [8]

中国REITs市场发展概况 - 中国REITs市场自首批产品上市4年来总发行规模超过1800亿元，总市值突破2000亿元，上市产品达66只，数量位居亚洲第一 [2] - 市场经历完整周期：从初期"盲目打新"上涨行情→2023年深度调整折价→2024年回归理性，聚焦底层资产价值 [2] - 监管部门建立以市场化价格为核心的全链条生态，涵盖发行定价、二级交易及存续期管理 [2] 一级市场动态 - 中银中外运仓储物流REIT创纪录：获575户网下报价，全场倍数251.12倍（剔除后），发行溢价率16.16%为市场最高 [3] - REITs一级市场采用询价机制，当前价格已反映资产内在价值与风险，达成市场均衡状态 [2] 二级市场表现 - 优质项目表现突出：底层资产稳健、回报丰厚的REITs较发行价涨幅普遍超20%，最高达90%，2025年以来换手率超1% [3] - 市场化机制下"好项目"获认可，表现为价格上涨及交易活跃度提升 [3] 制度完善与市场前景 - 监管形成"业务办法+指引+指南"多层次规则体系，推动制度规范化、标准化 [4] - REITs市场从萌芽阶段进入扩容提质新阶段，底层资产扩大及政策创新推动市场版图扩展 [4]

证券研究报告|宏观点评报告 [Table_Date] 2025 年 06 月 08 日 [Table_Title] 公募 REITs 总市值首次突破 2000 亿元 ——公募 REITs 周速览（2025 年 6 月 2-6 日） 图 1：REITs 市场整体表现 资料来源：WIND，华西证券研究所 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 8.00 9.00 0.55 0.65 0.75 0.85 0.95 1.05 1.15 1.25 1.35 2021/9/30 2022/2/28 2022/7/31 2022/12/31 2023/5/31 2023/10/31 2024/3/31 2024/8/31 2025/1/31 REIT全收益成交额（右轴） 中证REITs全收益 沪深300 中证500 中证1000 中证转债 基准线（1.00） 注 1：通常用中证 REITs 全收益指数（指数代码：932047）或中证 REITs（收盘）指数（指数代码：932006）来反映沪深市场上市 REITs 的整体表现，二者均选取沪深市场中满足一定流动性条件和上市时间要求的 RE ...

公募REITs市场表现 - 今年以来公募REITs市场累计发布25次因涨幅过高触发停牌的公告 [1] - 国泰君安济南能源供热REIT自年初上市以来已4次触发临时停牌 [1] - 中证REITs全收益指数和中证REITs（收盘）指数年内分别上涨11.15%和8.79% [4] - 已上市的65只公募REITs产品今年平均涨幅高达15.17%，其中63只年内正收益 [4] 单只REITs产品涨幅 - 嘉实物美消费REIT累计涨幅达72.47%，中金厦门安居REIT累计涨幅达70.85% [1] - 华安百联消费REIT年内涨幅逼近50%，华夏大悦城商业REIT等3只消费基础设施REITs涨幅均超40% [5] - 中金重庆两江产业园REIT等5只产品年内涨幅超过30%，华夏金茂商业REIT等11只产品涨幅超20% [5] 消费基础设施REITs领涨 - 4只消费基础设施REITs领跑全市场，年内涨幅均超40% [5] - 全市场8只消费基础设施REITs平均可供分配收益率下降至3.8%，与10年期国债收益率平均价差为2.2% [5] 临时停牌情况 - 嘉实物美消费REIT因累计涨幅达72.47%于5月19日停牌1天 [2] - 中金厦门安居REIT因累计涨幅达70.85%于5月19日停牌1天 [3] - 华夏首创奥莱REIT年内已3次触发临时停牌 [3] 市场背景 - 公募REITs市场持续回暖，反映低利率环境下机构对优质高息资产的配置需求 [1] - 流通份额相对有限且部分机构采取网下打新策略，可能导致较大二级市场波动 [6]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 4月REITs指数回调但近半年跑赢股债主要指数，消费、保租房领涨且估值相对较高，特许经营权类REITs派息率分化，网下认购倍数创新高但首日涨幅回落，25年1 - 4月网下认购收益率2.17% [3] 根据相关目录分别进行总结 二级市场：REITs指数回调，消费、保租房领涨 - 4月中证REITs（收盘）指数、中证REITs全收益指数回调，分别下跌2.38%/0.81%，25年1 - 4月累计上涨7.1%/9.1%，跑赢沪深300指数、中债 - 国债总财富(7 - 10年)指数 [3][10] - 4月消费、水利设施、保租房REITs月度涨幅靠前，分别为8.01%、5.96%、4.87%，全样本55%的REITs净值累计上涨，平均涨幅1.14%，今年以来消费REITs累计涨幅均值27%，保租房15% [3][13] - 4月仓储物流、保租房换手率排名靠前，日均换手率分别为1.35%、1.28%，消费REITs日均换手率平均仅0.59%，排在末位 [15] - 截至25年4月30日，特许经营权类REITs中交通类估值相对低，P/FFO平均11.60倍，能源板块相对高，平均16.06倍，生态环保、水利设施板块估值处于较高水平 [19][21] - 截至25年4月30日，产权类REITs中保租房、消费REITs估值相对较高，P/NAV均值分别为1.48/1.47倍，中债REITs IRR分别为3.4%/2.8%，相对较低 [23][25] - 截至25年4月30日，产权类、特许经营权类REITs的平均派息率TTM分别为2.96%/6.43%，产权类中消费REITs派息率TTM相对较高，特许经营权类中交通REITs派息率TTM大幅领先 [26][29] 一级市场：网下认购倍数创新高，1亿资金收益率2.17% - 25年4月，华泰苏州恒泰租赁住房REIT询价，首发募资14亿元，1 - 4月共发行5只REITs，合计募资83亿元，截至目前共发行66只REITs，首发募资规模合计达1720亿元 [35] - 25年4月，107家机构的436个配售对象参与华泰苏州恒泰租赁住房REIT网下询价，网下初步询价认购倍数首次突破200倍（223.6倍） [36] - 25年4月，REITs发行价处于询价区间的分位水平进一步抬升至91%分位，环比提升13pct，发行价相对“二孰低”平均下调1.5%，环比小幅扩大 [42] - 询价日口径，25年4月，REITs网下顶格申购所需资金规模需要3亿元 [44] - 25年4月，REITs网下询价入围率为99.5%，配售比例仅0.4%，环比下降0.8pct，为24年以来最低水平 [51] - 25年3月以来，REITs网下限售有所放松，4月REITs首日、第4日收盘涨幅分别为13.5%、13.7%，环比分别下降16.5pct、23.4pct，25年以来“零破发” [54] - 以上市日口径计，25年1 - 4月，0.5/1亿元资金网下合计收益108.44/216.88万元，收益率2.17%，4月中金印力消费REIT首发战配解禁，解禁收益率为34.16% [58] - 截至25年4月30日，共12只拟上市REITs正在排队，另有7只REITs拟扩募 [59]