商业不动产REITs试点进展与审核导向 - 自2025年12月31日正式试点后，沪深交易所共有12单商业不动产REITs申报和获得受理，其中沪市11单、深市1单，目前2单处于申报状态，10单已获受理 [2] - 在审核过程中，合规性是根本要求，同时需考虑历史背景和市场需求，平衡重大性与建设性，体现制度的包容性和适应性 [2] - 审核实践体现建设性导向，不简单作出“行”或“不行”的结论，而是实事求是、综合考量市场主体的历史情况与实际状况 [2] - 对于存在障碍的事项，在严守底线的前提下，提出合规可行的优化路径与解决方案，引导市场参与主体达成合规要求 [2] 商业不动产REITs的复杂性与合规挑战 - 商业不动产REITs结构复杂，底层资产建设运营周期长，合规手续涉及范围广、程序复杂，单项目往往涉及数十项合规手续 [3] - 受历史因素影响，商业不动产领域合规手续缺失的情况在行业内较为普遍 [3] - 项目推进需把握多层面合规问题，包括参与主体和底层资产合规、产品发行交易和底层资产运作治理合规、以及产品全环节信息披露与资金分配合规 [3] 商业不动产REITs对产业端的战略意义 - 商业不动产REITs能盘活巨量社会存量资产，提升资源配置效率，已成为优化存量资源配置、承载经济增长动能转型和服务国家发展新质生产力战略的关键金融基础设施 [4] - 对转型中的房地产行业而言，REITs通过实现成熟资产的上市退出，为开发企业提供了重要的资金回笼渠道和资产循环模式，促进了从“开发商”向“资产管理者+服务商”的转型 [4] - 商业不动产REITs将为不动产市场提供“定价之锚”，其作为公开市场交易的标准化金融产品，二级市场交易价格和估值基于底层运营现金流，为同类非上市商业资产提供了可参考的估值基准，提升了整个市场的价格透明度与定价科学性 [4] 商业不动产REITs在投资端的配置价值 - 在低利率环境下，社会资本和保险、养老金等机构资金对能够提供稳定、长期且有抗通胀属性的收益资产需求迫切 [4] - 商业不动产REITs具有高比例分红、与股债相关性较低的特性，可以匹配长期资金的投资需求 [5] - 国内商业不动产市场经历周期调整，部分领域估值已进入具有长期吸引力的区间，配置安全边际凸显 [5]

商业不动产REITs试点进展与市场动态 - 自2025年12月31日正式试点启动至报道日（2月11日），沪深交易所共有12单商业不动产REITs申报和获得受理，其中沪市11单、深市1单 [2] - 目前2单处于申报状态，10单已获受理 [2] - 2026年1月底，证监会和交易所官网披露首批商业不动产REITs产品已申报并获受理 [5] 监管审核原则与导向 - 合规性是审核的根本要求，同时需考虑历史背景下的实际情况和市场发展建设需求，平衡重大性和建设性，体现制度的包容性和适应性 [2] - 审核实践体现建设性导向，不简单作出“行”或“不行”的结论，而是实事求是、综合考量市场主体的历史情况与实际状况 [2] - 对于存在障碍的事项，在严守法律法规和监管底线的前提下，提出合规可行的优化路径与解决方案，引导市场参与主体达成合规要求 [2] 项目推进的复杂性与挑战 - 商业不动产REITs结构复杂，底层资产建设运营周期较长，合规手续涉及范围广、办理程序复杂，单项目往往涉及数十项合规手续 [3] - 受历史因素影响，商业不动产领域合规手续缺失的情况在行业内较为普遍 [3] - 项目推进需把握参与主体和底层资产合规、产品发行交易和底层资产运作治理合规、以及产品全环节信息披露与资金分配合规等多方面问题 [3][4] 对产业端（房地产行业）的意义与机会 - 商业不动产REITs被视为优化存量资源配置、承载经济增长动能转型和服务国家发展新质生产力战略的关键金融基础设施和利器 [5] - 为正处于转型探索中的房地产行业提供了重要的资金回笼渠道和资产循环模式，通过实现成熟资产的上市退出，促进企业从“开发商”向“资产管理者+服务商”转型 [5] - 为不动产市场提供“定价之锚”，其作为公开市场交易的标准化金融产品，二级市场交易价格和估值水平基于资产底层运营现金流，为广大投资者共同判断形成的公开信号，有助于解决国内商业不动产市场缺乏公开、透明、连续的市场化价格发现机制的问题 [5] - 为同类非上市商业资产提供了可参考、可比较的估值基准，极大地提升了整个商业不动产市场的价格透明度与定价科学性，有助于引导资本更有效地识别和配置优质资产 [6] 对投资端的意义与机会 - 在低利率环境持续的背景下，社会资本和保险、养老金等机构资金对能够提供稳定、长期且有抗通胀属性的收益资产需求迫切 [6] - 商业不动产REITs具有高比例分红、与股债相关性较低的特性，可以匹配长期资金的投资需求 [6] - 国内商业不动产市场经历周期调整，部分领域估值已进入具有长期吸引力的区间，配置安全边际凸显 [6]

商业不动产REITs试点进展与审核导向 - 自2025年12月31日试点启动至新闻发布日，沪深交易所共有12单商业不动产REITs申报和获得受理，其中沪市11单、深市1单，目前2单处于申报状态，10单已获受理 [1] - 监管部门在审核中强调合规性是根本要求，同时需考虑历史背景与市场发展需求，平衡重大性与建设性，体现制度的包容性和适应性 [1] - 审核实践体现建设性导向，不因对投资者影响较小的个别瑕疵对项目形成实质性障碍，也不简单做出“行”或“不行”的结论，而是实事求是、综合考量 [1] - 对于存在障碍的事项，监管部门在严守底线的前提下，会提出合规可行的优化路径与解决方案，引导市场参与主体达成合规要求 [1] 商业不动产REITs的复杂性与规则完善 - 商业不动产REITs结构复杂，底层资产建设运营周期长，合规手续涉及范围广、程序复杂，单项目往往涉及数十项合规手续 [2] - 受历史因素影响，商业不动产领域合规手续缺失的情况较为普遍，项目推进需把握参与主体、底层资产、产品发行交易、运作治理、全环节信息披露及资金分配等多方面合规问题 [2] - 2025年12月31日，证监会正式启动商业不动产投资信托基金试点，交易所同日修订相应业务办法、配套指引和指南，进一步完善了业务规则体系 [2] - 2026年1月底，证监会和交易所官网披露首批商业不动产REITs产品已申报并获受理 [3] 商业不动产REITs对产业端的意义与机会 - 商业不动产REITs能盘活巨量社会存量资产，提升资源配置效率，已成为优化存量资源配置、承载经济增长动能转型和服务国家发展新质生产力战略的关键金融基础设施 [3] - 对转型中的房地产行业而言，商业不动产REITs通过实现成熟资产的上市退出，为开发企业提供了重要的资金回笼渠道和资产循环模式 [3] - 该模式促进了房地产行业从“开发商”向“资产管理者+服务商”的转型 [3] - 商业不动产REITs将为不动产市场提供“定价之锚”，其作为公开市场交易的标准化金融产品，二级市场交易价格和估值基于底层运营现金流，是由广大投资者共同判断形成的公开信号 [3] - 这为同类非上市商业资产提供了可参考的估值基准，提升了整个商业不动产市场的价格透明度与定价科学性，有助于形成理性投资预期，引导资本更有效地配置优质资产 [4] 商业不动产REITs在投资端的吸引力 - 在低利率环境下，社会资本和保险、养老金等机构资金对能够提供稳定、长期且有抗通胀属性的收益资产需求迫切 [4] - 商业不动产REITs具有高比例分红、与股债相关性较低的特性，可以匹配长期资金的投资需求 [4] - 国内商业不动产市场经历周期调整，部分领域估值已进入具有长期吸引力的区间，配置安全边际凸显 [4]

特朗普政府政策组合拳 - 特朗普政府推出旨在降低住房成本的组合拳 包括下令房利美和房地美购买2000亿美元的抵押贷款债券 以及签署行政令限制大型机构投资者购买独栋住宅[3] - 政府持续向美联储施压要求降低利率[3] - 经济学家认为这些举措是短期措施 无法解决住房市场的深层结构性问题[3] 美国房地产市场现状与核心矛盾 - 2025年11月全美房价环比上涨0.6% 同比上涨1.9%[3] - 地区房价涨幅差异显著 太平洋沿岸地区过去一年房价下跌0.4% 而东北中部地区年涨幅最高达5.1%[3] - 美国房产库存量为4个月的销售量 低于6个月的平衡点 比疫情前的2019年低20%[4] - 美国存在400万套住房短缺 市场长期格局供不应求是房价上涨的根本原因[4] - 住房市场是碎片化的 并非全国性市场 不同地区供需动态差异巨大[10][11] 利率环境与房贷利率走势 - 房地美30年期固定抵押贷款平均利率为6.09%[5] - 2026年1月8日特朗普宣布房利美和房地美将购买2000亿美元房贷 当天房贷利率大幅下降22个基点至3年来最低点[5] - 房贷利率已从2年前的8.0%下降[5] - 市场预期美联储在2026年将继续降息0.5至0.75个百分点[7] - 预测2026年美国房贷利率可能降到5%至5.5%左右 甚至5%以下[8] - 美联储已于2025年12月1日正式结束量化紧缩计划 此前资产负债表规模缩减约2.4万亿美元[8] - 为满足降息要求 美联储很可能大规模重启量化宽松 这可能使房贷利率进一步大幅下降[8] 房价预测与影响因素分析 - 预测随着房贷利率大幅下降 2026年房价涨幅在2%至5%[8] - 主要机构对2026年美国房价涨幅预测：Realtor.com预测2.2% Zillow预测2.1% Redfin预测1.0% 房利美预测1.3%[8] - 经济学家认为如果抵押贷款利率降至5.5% 可能会对市场产生显著影响 促使首次购房者进入市场并缓解“锁定效应”[7] - 更低的融资成本可能重新推高房价 削弱住房可负担性方面取得的成果[7] - 经通胀调整后 美国房价相对于收入水平仍然很高 2024年6月到2025年6月消费者价格指数上涨2.7% 远超全国房价1.9%的涨幅[5] 区域市场分化与投资热点 - 以标普凯斯-席勒指数看 去年10月美国全国房价同比增幅最高的3个城市是芝加哥（5.8%）、纽约（5.0%）和克利夫兰（4.1%）[11] - 房价下跌较高的三个城市是凤凰城（-1.5%）、达拉斯（-1.5%）和坦帕（-4.2%）[11] - 最近2年美国东北部与中西部主要城市房价增长表现最佳 主要是在补涨疫情期间的落后涨幅[11] - 美国南部和西部的部分城市房价陷入停滞或负增长 主要是在调整疫情期间的领先涨幅[11] - 达拉斯在普华永道2026年北美房地产市场排行榜中被评为第一名 被认为是2026年房产投资的一个热点[11] - 达拉斯是美国第二大金融中心 2026年建成得克萨斯州股票交易中心 7年中有100家公司总部迁入 其北部是全美人口增长最快地区[12]

政策核心内容 - 天津市发布新版《个人住房公积金贷款管理办法》，旨在加大对缴存人刚性和改善性住房需求的支持力度，政策将于2026年2月1日起施行，有效期5年 [2] - 政策调整通过提高贷款最高限额、提高第二套住房贷款额度计算倍数、延长二手住房贷款最长期限等方式进行优化升级 [2] 贷款额度调整 - 首套住房贷款最高限额由100万元提高至120万元 [2] - 第二套住房贷款最高限额由50万元提高至100万元 [2] - 针对养育两个及以上子女且至少一个子女未成年的多子女家庭，首套住房贷款最高限额由120万元提高至144万元，第二套住房贷款最高限额由50万元提高至120万元，即上浮20% [2] - 第二套住房贷款额度计算倍数由不高于住房公积金账户余额的10倍调整为不高于20倍 [3] 贷款期限与执行规则 - 二手住房公积金贷款最长期限由20年延长至30年 [3] - 贷款受理日期在2026年2月1日之前的，可贷年限及额度仍按原政策执行 [3] - 单笔公积金贷款额度由所购房屋价款、贷款最高限额、缴存人住房公积金账户余额、还贷能力四项因素综合确定 [3] - 贷款期限最长不超过30年，且贷款到期日不超过贷款申请人法定退休时间后5年，最长不得超过贷款申请人70周岁 [3] - 政策调整适用于纯公积金贷款及组合贷款中的公积金贷款部分 [3]

产品概述 - 联邦住房管理局203(k)修复贷款是一种由政府担保的抵押贷款产品 允许借款人将房屋购买或再融资的成本与翻新成本合并为一笔贷款 [3] - 该贷款专为计划自住至少一年的业主设计 不适用于炒房者或投资者 [4][12] - 该产品可用于购买或再融资 再融资时新贷款偿还原有抵押 剩余资金存入托管账户用于翻新 [16] 产品类型与用途 - 提供两种类型：标准203(k)贷款用于成本至少5,000美元的重大结构性工程 有限203(k)贷款用于成本不超过75,000美元的非结构性翻新 [3][5] - 贷款资金可用于从微小维修到近乎全面重建的各类工程 但原始地基必须完好 不能用于增加凉亭、游泳池或网球场等豪华改善项目 [4][20] - 合格物业类型包括单户住宅（含附属住宅单元）、最多四单元的多户住宅、符合条件的公寓、预制房屋或联排别墅 混合用途物业需以住宅为主 [1][18] 贷款额度与期限 - 贷款总额须符合物业所在地区的FHA贷款限额 2026年低成本地区单户住宅限额为541,287美元 高成本地区最高可借1,249,125美元 [1] - 贷款期限可为15年或30年 采用固定或可调整利率 在某些情况下还可融资最多六个月的抵押贷款还款 如果翻新期间需居住在其他地方 [2][14] - 标准203(k)贷款工程须在交割后12个月内完成 有限203(k)贷款工程须在9个月内完成 [6] 申请资格与要求 - 信用评分最低要求为580分且首付3.5% 或500分且首付10% 但贷款机构可能要求更高分数 [5] - 债务收入比不得超过43% [5] - 翻新工程通常须由持牌承包商完成 若借款人具备相应资质可完成部分工程 但需获得贷款机构批准 且不能从贷款收益中报销自己的劳务成本 [19] 办理流程 - 申请标准贷款时 贷款机构会指派一名203(k)顾问 有限贷款则无此要求 [20] - 贷款机构批准顾问细节并放贷后 借款人需与持牌承包商合作进行翻新 [20] - 贷款机构在翻新各阶段向借款人支付款项 顾问检查工程进度以授权后续付款 [20] - 项目完成后 借款人提供完工信 顾问评估工作 [20] 产品比较与适用性 - 与短期建筑贷款相比 203(k)贷款可能更容易获得资格 但建筑贷款对所融资的改善类型限制更少 [10] - 对于难以获得传统融资、计划自住而非投资 且房屋需要大量工作的买家而言 该贷款是一个不错的选择 [11][12] - 该贷款流程复杂 涉及大量协调工作 更适合了解建筑行业且非首次购房者的人士 [13]

政策核心内容 - 天津市住房公积金管理中心发布《天津市个人住房公积金贷款管理办法》政策解读，对现行贷款政策进行调整 [1][11] - 政策调整旨在更好发挥住房公积金支持住房消费作用，加大对缴存人刚性和改善性住房需求的支持力度 [2][3][12][13] - 新政策自2026年2月1日起施行，有效期5年 [7][16] 贷款额度调整 - 首套住房贷款最高限额由100万元提高至120万元 [4][10][14][19] - 第二套住房贷款最高限额由50万元提高至100万元 [4][10][14][19] - 养育两个及以上子女且至少一个子女未成年的家庭，首套住房贷款最高限额由120万元提高至144万元，第二套住房贷款最高限额由50万元提高至120万元 [4][14] - 第二套住房贷款额度计算标准调整，由不高于住房公积金账户余额的10倍调整为不高于账户余额的20倍 [4][10][14][19] 贷款期限调整 - 二手住房贷款最长期限由20年延长至30年 [5][10][14][19] - 贷款期限需满足贷款到期日不超过贷款申请人法定退休时间后5年，且最长不得超过贷款申请人70周岁 [8][18] 政策执行与定义 - 贷款受理日期在2026年2月1日之前的，仍按原政策执行 [7][16] - 政策中的“公积金贷款”包括纯公积金贷款以及组合贷款中的公积金贷款部分 [6][15] - 单笔公积金贷款额度由所购房屋价款、贷款最高限额、缴存人住房公积金账户余额、还贷能力四个因素综合确定 [8][17]

天津市公积金贷款政策调整 - 核心观点：天津市公积金中心发布新规，通过提高贷款额度、调整账户余额倍数及延长贷款期限，显著加大对首套、第二套住房，特别是多子女家庭购房的公积金贷款支持力度，新规将于2026年2月1日起施行 [1] 贷款额度调整 - 首套住房贷款最高限额由100万元提高至120万元 [1] - 第二套住房贷款最高限额由50万元提高至100万元 [1] - 养育两个及以上子女且至少一个子女未成年的家庭，首套住房贷款最高限额由120万元提高至144万元 [1] - 养育两个及以上子女且至少一个子女未成年的家庭，第二套住房贷款最高限额由50万元提高至120万元 [1] 贷款额度计算规则调整 - 第二套住房贷款额度计算标准，由不高于贷款申请人住房公积金账户余额的10倍调整为不高于20倍 [1] 贷款期限调整 - 二手住房贷款最长期限由20年延长至30年 [1] 政策施行时间 - 新《贷款办法》自2026年2月1日起施行 [1] - 贷款受理日期在2026年2月1日之前的，仍按原政策执行 [1]

政策调整核心内容 - 天津市公积金中心发布个人住房公积金贷款管理办法 核心调整包括提高贷款最高限额 调整第二套住房贷款额度计算倍数 以及延长二手住房贷款最长期限 [1] - 新《贷款办法》将于2026年2月1日起施行 贷款受理日期在此之前的仍按原政策执行 [1] 贷款额度调整 - 首套住房贷款最高限额由100万元提高至120万元 [1] - 第二套住房贷款最高限额由50万元提高至100万元 [1] - 养育两个及以上子女且至少一个子女未成年的家庭 首套住房贷款最高限额由120万元提高至144万元 [1] - 养育两个及以上子女且至少一个子女未成年的家庭 第二套住房贷款最高限额由50万元提高至120万元 [1] 贷款额度计算规则调整 - 第二套住房贷款额度计算标准调整 由不高于贷款申请人住房公积金账户余额的10倍调整为不高于20倍 [1] 贷款期限调整 - 二手住房贷款最长期限由20年延长至30年 [1]

行业宏观背景与转型路径 - 中国不动产市场正经历结构性调整与范式重构 行业从增量扩张转向存量优化 从高速增长迈向高质量发展 [2] - 盘活存量资产是一项涉及多方利益的系统工程 需要构建政府引导、企业主导、市场运作的新格局 [2] - 盘活存量资产需遵循四大原则：市场化法治化是根本 专业化是核心支撑 产融结合是关键路径 以增量带动存量是重要策略 [3] 商业不动产REITs试点新规落地 - 2025年12月31日 中国证监会正式发布公告 实施商业不动产REITs试点 标志着中国REITs市场进入商业不动产与基础设施并行发展的新阶段 [3] - 商业不动产REITs聚焦商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态 其资产范围、审核监管和回收资金用途与基础设施REITs存在差异 [4] - 商业不动产REITs由证监会及交易所审核 发行效率较高 回收资金用途更灵活 可用于存量资产收购、新增投资、偿债及补充流动资金等 但不得用于购置商品住宅用地 [4][5] REITs对行业与市场的影响 - REITs能帮助房地产企业降低负债、防范风险 构建良性循环体系 推动其向“轻资产运营”模式转型 [5] - 在低利率环境下 REITs有助于优质资产价值重估 并为投资者提供新的投资渠道 [5] - 中国存量商业不动产规模可观 但不动产证券化率仍处于低位 这为商业不动产REITs市场的长期增长提供了坚实基础和广阔空间 [5] 中国REITs市场规模展望 - 截至2026年1月25日 中国REITs市场已上市79只REITs 总市值达2280亿元 [5] - 长期来看 REITs市场规模可能达到2万亿元 具体时间取决于市场发展情况 短期来看近两年市场规模已有快速提升 [5] - 也有业内人士认为市场规模达到万亿元甚至超过2万亿元都有可能 影响时间的一大变量在于房地产的转型情况 [6] 对REITs市场发展的建议 - 可优化既有产品架构 例如精简“公募基金+ABS+项目公司”的管理架构 进一步均衡各主体权责 推动管理人与投资人利益绑定 [6] - 建议对扩募环节进一步提效 对规模比例较小的扩募可豁免监管审核 对较大规模的扩募也可实行一定的精简 [6] - 可探索建立REITs市场退市制度 实现市场“有进有出” 同时进一步加强多层次市场建设 如放宽投资主体准入、完善Pre-REITs与私募REITs制度、明确退出衔接机制 [6]