大家好，今天犀哥这篇财经评论，主要聊一个华尔街传奇人物的故事：约翰・保尔森。 连特朗普都想将他收入麾下 这职位啥概念？相当于美国经济领域的"一把手"，手握调控大权，多少人挤破头都想要，但保尔森想都没想就拒了，理由是自己"难堪重任"，还顺带吐槽了 特朗普的对华关税战，说这纯属"伤敌八百、自损一千"的糊涂账。 换作一般人，碰到这种一步登天的机会，早就乐开花了，但保尔森不这么想这正是他能成大事的关键，不被名利牵着鼻子走。 金融圈里太多人追名逐利，最后栽在权力和欲望里，但保尔森心里知道自己真正擅长的是投资，不是搞政治，一旦进了权力的圈子，就很难保持客观冷静的 判断，而这恰恰是投资的生命线。 拒绝当官后，保尔森也没闲着，转头就扎进了黄金市场，从2023年开始，他就疯狂买入金矿公司的股票，跟当初做空房地产时一样果断。 这人可是个狠角色，在2008年次贷危机里赚得盆满钵满，特朗普都想请他当财政部长，结果人家直接拒绝，现在又一门心思押注黄金，说2028年金价能涨到 5000美元一盎司，他能预知金融吗？ 2025年4月底，他更是放出狠话，说2028年黄金价格能冲到5000美元每盎司，很多人觉得他疯了，但了解他的人都知道，这背后 ...

肇庆计划"商转公"了！日前，肇庆住房公积金管理中心发布《"商转公"贷款办事指南（征求意见 稿）》。根据征求意见稿，这次"商转公"贷款包括商业贷款全额转为公积金贷款、商业贷款转为商业和 公积金组合贷款。 【以下是"商转公"贷款办事指南（征求意见稿）全文】 一、设定依据： 《住房公积金管理条例》 《住房公积金个人住房贷款业务规范》（国标GB/T51267-2017） 《肇庆市住房公积金个人住房贷款管理办法》 二、贷款对象： 在我市购买商品房已办理个人住房商业贷款（不包括组合贷款），现符合我市住房公积金贷款申请条件 的缴存职工。 三、业务开展模式： 商转公贷款包括商业贷款全额转为公积金贷款、商业贷款转为商业和公积金组合贷款。 （三）商业贷款所购房屋已经取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》，除向原商业贷款银行设定抵 押外，未设定其他抵押权、居住权登记事项，不存在司法查封、冻结等权利限制情形，能办理抵押登记 或者顺位抵押登记手续。 五、申请商转公贷款时存在以下情形之一的，不予贷款： （一）原商业贷款银行不同意办理商转公贷款的； （二）原商业贷款属购买本市住房，在外市申请商业贷款的； （三）存在现行公积金贷款政策明确规 ...

继首单扩募项目华夏北京保障房REIT成功上市后，日前，华夏基金华润有巢REIT扩募获批准，国内第2 单扩募获批的租赁住房REIT正式落地。 ICCRA住房租赁产业研究院（下称"ICCRA"）院长赵然向记者指出，随着扩募力度的加大，保障性租赁 住房REITs市场从"首发为主"进入"首发+扩募"并行的新阶段。 赵然进一步指出，随着政策落地、资产入市、资本提效三股力量的共同作用，租赁住房行业的金融活力 持续释放，租赁住房资产的可投性与稳分红能力也在同步增强。据ICCRA统计，当前8只保租房REITs 项目平均出租率超过96%，收缴率达98%以上，NOI和EBITDA持续增长，部分项目的非租金收入占比 已提升至5%左右。 保租房REITs扩募进程加速 据ICCRA统计，当前保租房REITs项目不仅保持高出租率与收缴率，NOI和EBITDA亦持续增长，部分 项目非租金收入占比已提升至5%左右。 在行业租金整体承压的背景下，保租房REITs展现出强劲"抗压性"：今年第二季度，保租房REITs单位月 租金同比增长1.6%，而重点16城租金指数同比下降3.5%，显著体现出租赁住房REITs的长期投资价值。 同时，企业通过精细 ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度GAAP净收入为100万美元或每股0.01美元，可分配收益为330万美元或每股0.03美元，调整后可分配收益为2120万美元或每股0.16美元 [3] - 当前流动性为2.8亿美元，其中8700万美元为无限制现金 [4] - 截至2025年9月30日，GAAP净账面价值为每股7.53美元，未折旧账面价值为每股8.68美元 [4] - 季度环比，GAAP净账面价值从第二季度的每股7.65美元降至7.53美元，未折旧账面价值从每股8.75美元略降至8.68美元 [17] - 第三季度调整后可分配收益为每股0.16美元，低于第二季度的0.18美元，主要受第二季度Equinor Norway净租赁资产被贷款方止赎以及多租户办公权益资产去合并影响 [17] - 债务资产比为63%，债务权益比为1.9倍 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款组合总额为24亿美元，共85笔贷款，平均贷款余额为2800万美元，风险评级为3.1 [11] - 观察名单贷款目前占贷款组合的8%，共5笔贷款，总账面价值为1.82亿美元 [11] - 房地产持有资产组合的未折旧总账面价值为3.64亿美元，涉及8处物业 [13] - 办公贷款组合从2025年初的7.69亿美元降至6.53亿美元 [9] - 第三季度新增10笔贷款，总额2.24亿美元，目前有7笔贷款在执行中，总额2.42亿美元 [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 商业地产市场持续改善，信贷和贷款利差继续收窄，贷款咨询量稳步增加 [6] - CMBS和CLO市场保持高度活跃，新发行量稳步增长 [6] - 观察到办公贷款组合持续逐步减少，CMBS市场在过去一年接受了更多办公贷款 [9] - 更有利的利率环境为增加贷款发放创造了支持性背景 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标包括解决观察名单贷款和REO物业、重建贷款组合、维持股息覆盖，目标贷款组合规模约为35亿美元 [5][8] - 公司正在准备下一次CLO证券化 [7] - 公司专注于通过新的贷款发放、观察名单贷款的稳步进展以及REO资产的解决来推动投资组合转型和盈利改善 [9] - 公司对净租赁资产持满意态度，目前没有计划进入三重净租赁市场，认为在该市场没有竞争优势 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 商业地产市场持续改善，贷款咨询量季度环比增加，环境相当有利 [6][22][27] - 利率环境更为有利，长期利率因就业数据可能下降，10年期国债收益率低于4% [27] - 贷款人经过多年贷款修改已显疲态，鼓励借款人再融资或出售物业，导致观察名单上部分物业开始出售 [27] - 预计未来几个季度将是最高产的时期，新贷款发放、观察名单贷款进展和REO资产解决将推动投资组合转型和盈利改善 [9][42] 其他重要信息 - 第三季度记录了约1800万美元的特定CECL准备金，与取得俄勒冈办公贷款相关物业所有权有关，随着贷款在季度内解决，准备金被冲销 [17] - 一般CECL拨备降至1.27亿美元，占贷款承诺总额的517个基点，第二季度为1.37亿美元或549个基点 [18] - 匹兹堡郊外的多租户办公权益投资发生违约，第三季度任命了接管人，导致资产和负债从合并资产负债表中去合并，并记录了250万美元的GAAP减值 [16] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于季度后贷款发放的流动性状况以及新贷款是放入2024年CLO还是保留在资产负债表上 [20] - 新贷款保留在资产负债表上，流动性约为1亿美元现金，未来大部分贷款发放资金将来自资产解决和权益回收 [21] 问题: 第四季度贷款发放的节奏预期 [22] - 预计同样活跃，因为渠道势头增强，环境良好，贷款咨询量季度环比增加，为实现35亿美元贷款组合目标，需要在明年年底前完成约10亿至15亿美元的总发放量，以抵消还款，约每季度3亿美元 [22] 问题: 对净租赁投资组合的看法以及是否考虑在该领域增长 [25] - 对现有资产满意，未探索进入三重净租赁市场，认为没有竞争优势，目前计划不变，如果收到有趣报价可能考虑出售部分资产 [25] 问题: 市场情绪以及美联储降息是否提振需求 [26] - 环境绝对在改善，美联储鸽派立场、长期利率因就业数据下降、10年期国债低于4%、贷款人疲态、低水平建筑贷款有助于2026年末2027年初吸收、负利差环境减弱、交易量增加、收购融资请求比年初增多 [27][28] 问题: 贷款组合是否将开始增长，以及如何达到35亿美元目标 [31] - 目前已达到该时点，贷款发放势头增强，渠道增长，通过REO销售推动，REO销售将是轻微阻力，但该资本是建设贷款组合的燃料，预计贷款组合将增长，未来季度增长率将加快，向35亿美元目标迈进 [32] 问题: 圣何塞酒店资产在2026年对可分配收益的潜在贡献 [33] - NOI仍将低于1000万美元，2025年低于该数，2026年上半年有重大活动，同时有延期维护和资本支出需要完成，预计2026年NOI约为1000万美元，但需观察旧金山复苏对团体需求的影响 [34][35] 问题: 新CLO发行的规模和时机细节 [38] - 由于时间接近，无法评论，但将在CLO市场的背景下进行 [38] 问题: 准备出售的两处办公物业中，除俄勒冈州外的另一处详情 [39] - 另一处是长岛市的一处物业，目前正在征求报价 [39]

公司业务模式 - 公司核心业务为将国内闲置房地产进行数字化托管并代币化，转化为可交易的链上权证，即真实世界资产代币化[1] - 业务模式实行国内“份额化”和国外“代币化”，即在国内将房产产权和收益权按年度使用时间分割成若干份额出售，资产数字化形成规模后，以之为底层资产在海外发行对应代币以吸引国际投资者[6] - 公司通过微信小程序推广海景房、度假酒店等房产的数字化托管业务，并设有房产托管、销售托管等板块[2][9] 合伙人招募与激励机制 - 公司正在密集招募RWA合伙人，合伙人分为三档：初级合伙人600名，门槛3000元；高级合伙人100名，门槛3万元；联创合伙人30名，门槛10万元[2] - 合伙人通过推荐朋友投资可获得30%提成，完成100人实名注册团队可升级为二级分销商并获聘初级合伙人，投资3000元成为初级合伙人后，每次拉一位新合伙人可获50%返点[2][3] - 公司宣称投资3000元就有机会成为百万富翁，投资10万元拿下地级市代理经营权并从二级分销商获得45%收益，可实现亿万富翁梦想[1] 公司运营与资产状况 - 公司成立于2013年，注册地址为深圳市福田区大中华IFC-C座1806~1807，但记者实地探访发现该地址实际为建筑公司，其工作人员称从未听说过“第二居所”[5] - 公司子公司“深圳第二居所小镇开发管理有限公司”的注册地也无人员办公，现场正在为一家电子公司装修[5] - 公司小程序展示的底层资产包括万科、金融街、绿城等品牌开发商项目，但部分项目方明确否认与公司有任何合作，称相关信息纯属虚假[9] 技术实现与合规表述 - 公司提供了“BSN-DDC基础网络区块链上链证书”，上链主体显示为第二居所，底层链为BSN泰安链，上链时间为2023年9月5日[6] - 公司创始人表示，国内不能买卖代币，所以将代币作为奖励，并称未来可与持牌机构合作解决牌照问题[4][6] - BSN工作人员表示，上链与发币是两个不同的业务，国内不支持发币，上链的核心作用是实现资产数字化，数字化后可通过法币或稳定币流通[7][8] 市场推广与合作伙伴宣称 - 公司宣称其团队已招募数十名合伙人，覆盖广东、海南、浙江、江苏、江西、陕西及香港等地[3] - 公司合伙人委员会群发通知称“节后RWA合伙人权益将涨价、深圳凯宾斯基酒店已同意参与RWA”，但深圳凯宾斯基酒店前厅部经理表示双方近期谈过合作，但目前还没达成[10] - 对于项目方否认合作的情况，公司创始人解释称部分项目仅为样板推荐用途，并非都处于推进阶段[10]

与此同时，美国的财政状况也在恶化。政府停摆至今已造成超过150亿美元的经济损失，而更为严重的 是，美国的债务问题变得越来越难以承受。美债的回报持续下降，投资者对美国国债的信心大幅缩水。 尤其是中国已经连续8个月在减持美债，全球资本对美国的信心正不断下降，这使得美国的债务问题更 加棘手。 当前，美国的局势正面临一连串的挑战和不确定因素，而这些问题可能还只是一个开始，未来的冲突和 对抗预计会更加激烈。 首先，美国的"政府关门"危机继续发酵，已导致许多人生活受困。由于政府停摆，超过130万名军人未 能领取薪水，甚至一些军人家庭为了获得食物援助，不得不在食品发放点排队。美国的国防和其他军种 已经出现了一些高层将领的辞职，包括美国空军和特种作战司令部的高级指挥官。这一情况让外界担 心，如果停摆持续下去，可能会对美军造成更大的冲击和混乱。 除了经济困境，美国的外交关系也面临挑战。欧洲一些国家对美国未来的经济和政治前景产生了疑虑。 尤其是在意大利和瑞士，欧洲国家开始主动寻求与中国的合作，显示出它们对美国的失望。这种变化表 明，欧洲正在重新评估与美国的关系，并探索与中国加强合作的可能性。 在这样复杂的国内外局势下，特朗普显得 ...

房地产市场指标 - 美国购房贷款申请指数在截至10月3日的一周内下降1.2% [1] - 美国房屋再融资贷款申请指数在同期下降7.7% [1] - 涵盖购房和再融资的综合申请数值上周暴跌12.7%后，本周又下跌4.7%，为自4月以来连续两周最大跌幅 [1] 市场状况与背景 - 购房和再融资申请两项指标均回落至9月初的水平 [1] - 美国30年期固定利率抵押贷款利率小幅降至6.43% [2] - 前一周抵押贷款利率大幅上涨，对潜在购房者和有意锁定较低借贷成本的房主产生影响 [2]

公司董事变动 - 董事王义礼因个人原因辞去第十届董事会董事及风险管理委员会委员等全部职务 [1] - 辞职自2025年9月23日公司收到书面报告时生效 辞职后不再担任公司及子公司任何职务 [1] - 辞职不会导致董事会成员低于法定人数 不影响董事会正常运作 [1] 持股及补选安排 - 王义礼未持有公司股票 [2] - 公司将根据深交所监管指引和公司章程规定开展董事补选工作 [2] 公告基本信息 - 公告由金融街控股股份有限公司董事会于2025年9月24日发布 [3] - 证券代码000402 证券简称金融街 公告编号2025-100 [1]

政策核心内容 - 珠海市就“商业贷款转住房公积金组合贷款”实施细则公开征求意见，旨在降低购房者住房消费成本 [1] - “商转公”政策通过将部分商业贷款转为利率更低的公积金贷款，减轻购房者月供压力和利息负担 [2] - 政策背景是公积金资金池相对充裕，以珠海为例，2024年末公积金缴存总额1235.67亿元，同比增长12.32%，缴存余额223.92亿元，同比增长17.32% [7] 政策具体条款 - 珠海申请人需为公积金缴存职工，累计缴存24个月以上，家庭在珠海不超过两套住房，原商业贷款已正常还款12个月以上 [3] - 贷款额度不超过原商业贷款余额减6期月还款本息及5万元保留余额，且不高于抵押物评估价值的80%，贷款期限不超原商贷剩余年限 [3] - 广州政策要求更严格，需累计缴存公积金满60个月，申请住房为广州唯一住房，原商贷前12个月无逾期记录 [6] 政策实施效果 - 广东多地政策效果显著，湛江4个多月审批982笔贷款，节约利息约3515万元，佛山超480个家庭获批，平均每笔节省利息约3.3万元 [8] - 以100万元30年期贷款为例，转贷后利息差额达7.7万元，凸显公积金贷款成本优势 [2] - 政策优化了业务模式，允许部分商贷转公积金贷款，不需先行结清原商业贷款，减轻自筹资金压力 [2] 行业影响与趋势 - 全国多地如成都、郑州、福州等已实施“商转公”，预计后续将有更多城市加入，目前全国至少有30多个城市已实施该政策 [1][8] - 政策有助于刺激住房消费需求，促进房地产市场平稳健康发展，同时购房者还贷成本下降可改善可支配收入，对促进社会消费有积极作用 [1][6] - “商转公”差异化实施缓解热点城市公积金资金压力，激活非热点城市制度效能，形成区域协同效应 [7]

美联储降息影响 - 美联储9月降息几乎确定 将降低融资成本并刺激投资 资金将重新配置 [4][5] - 降息周期中资金将从高估值科技巨头转向被低估行业 可能带来更大涨幅 [7] - 金融科技和房地产板块有望在降息环境中显著受益 [8] 金融科技公司Pagaya(PGY) - 公司采用AI风控平台模式 连接金融机构与投资者 不承担信贷风险 通过服务费盈利 市值28亿美元 [10][12] - AI模型已处理2.9万亿美元贷款请求 与31家机构合作 新增信贷350亿美元 识别被传统系统拒绝的优质客户(占美国消费者42%) [14] - 2024年以来融资能力大幅提升：与Castlelake签署25亿美元协议 ABS获AAA评级 发行5亿美元债券(认购倍数5倍) 融资成本从11%降至9% [17][19] - 业务多元化进展显著 POS分期和汽车贷款收入占比从9%提升至30% 覆盖6000万终端客户 季度处理2500亿美元贷款申请 [22] - 财务表现持续改善：2025年二季度净利润1700万美元(2024年同期亏损7500万美元) 连续两个季度盈利 全年盈利指引5500-7500万美元 [23] - 盈利质量提升：FRLPC利润率从3.3%升至4.8% 核心运营支出占比从57%降至39% [24] - 估值显著低估：2027年EBITDA预期4.67亿美元(仅5倍估值) EPS预期3.49美元(8.5倍市盈率) 较同行Upstart(22倍EBITDA/27倍市盈率)存在巨大折价 [29][30] - 敏感性分析显示若EPS达3.69美元且给予15倍市盈率 股价可达55美元 [31] 房地产金融公司Rocket(RKT) - 全美最大住房抵押贷款发放商 正转型为覆盖找房、贷款、汽车的一体化平台 [35] - 做空机构Citron罕见看多 认为公司有望成为"住房界亚马逊" 数字化改造空间巨大(85%购房搜索在线完成但仅15%在线申请贷款) [37][39][40] - 2025年二季度贷款成交量291亿美元(同比增长18%) 净利率锁定量提升13% [43] - 以94亿美元收购Mr Cooper 预计贡献1亿美元额外营收并节省4亿美元运营成本 [43] - 估值呈现错位：前瞻市盈率89倍(因高利率压制盈利) 但市销率仅0.58倍 远低于Zillow(8.4倍)和SoFi(9.8倍) [43] - 市场仍将其视为传统房贷股 未反映其科技平台价值 整合完成后估值逻辑将切换 [44]