行业投资评级 - 房地产行业评级为"推荐（维持）" [1] 核心观点 - 净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房合计总需求筑底的关键观察点 [5] - 现房销售相关政策或难以"一刀切"，更可能以试点形式推进，长期有助于优质房企构筑护城河 [5] - 当前板块调整后PB约1.0倍，已基本反应现房销售对商业模式的担忧，销售前5重点房企调整后PB平均约0.7倍 [5] - 城镇化进入稳定发展期，城市更新将转向存量提质增效为主 [5] 市场数据表现 新房市场 - 7月样本39城新房网签面积同比降19%，降幅较6月扩大6 PCT；一线城市同比降22%（扩大21 PCT），二线城市同比降13%（收窄1 PCT） [3] - 7月新房网签面积环比低于过去4年同期水平 [10] - 贸易五省19城新房网签面积同比降幅同步扩大 [11] 二手房市场 - 7月样本16城二手房网签面积同比降7%，降幅较6月扩大3 PCT；一线城市同比降9%（转负），三线城市同比降1%（收窄8 PCT） [3] - 二手房网签面积环比处于近5年同期中间水平 [13][15] 土地市场 - 2025年1-7月300城土地成交建面同比降6%（较1-6月扩大1 PCT），成交均价同比涨32%（收窄1 PCT） [21] - 7月单月土地溢价率较6月上升2 PCT至8%，流拍率下降4.4 PCT [23][27] - 一线城市7月成交楼面均价同比涨91%至43600元/㎡，溢价率22% [21] 库存与流动性 - 推盘未售库存和去化周期边际上升，拿地未售库存边际下降 [30] - 12城二手带看人数环比降幅扩大0.4 PCT至-8.7% [41] - 挂牌价调涨房源占比下降0.1 PCT至6.0% [46] 行业规模 - 房地产板块总市值2829.9十亿元，占A股3.0%；流通市值2676.9十亿元，占3.2% [7] - 行业指数近12个月绝对涨幅34.7%，相对沪深300超额收益16.1 PCT [8]

报告行业投资评级 - 推荐（维持） [4] 报告的核心观点 - 房贷利率下降或推动新房及二手房总需求筑底，新房市场供需环境或更早改善 [2][38][99] - 现房销售政策大概率试点推进，新模式助优质公司构筑“护城河” [2][38][99] - 围绕合理估值区间投资更可取，当前板块已进入投资区间 [2][38][99] - 关注房企风险溢价修复三条主线及相关企业，也可关注物业企业 [2][38][99] 各部分总结 行业规模 - 股票家数256只，占比5.0%；总市值26178亿元，占比3.0%；流通市值24755亿元，占比3.2% [4] 行业指数表现 - 1个月绝对表现-5.1%，6个月-11.5%，12个月19.0%；相对表现1个月-3.8%，6个月-9.4%，12个月9.2% [6] 销售情况 - 5月单月销售面积基期调整同比增速-3.3%，整体新房市场热度低位震荡回落，库存及新增供应收缩压制销量，购房意愿受收入和房价预期影响 [8][14][15] - 6月1 - 12日销量同比较5月上升3pct至-10%，可关注存量政策及降息对销售的带动 [8][16] - 居民购买能力方面新增存款及余额同比回落，购买意愿方面货币活化指数回升 [15] 竣工、新开工及开发投资情况 - 5月竣工面积基期调整同比增速-19.5%，预计竣工同比在26年下半年前偏低；新开工面积基期调整同比增速-19.3%，跌幅在25年上半年逐步收窄，中期或呈紧平衡 [8][39][40] - 5月房地产开发投资金额基期调整同比增速-12.0%，投资同比与施工面积同比回落，去库存或是房企重要目标 [2][53] 到位资金及房价情况 - 5月单月到位资金基期调整同比增速-10.1%，“国内贷款”同比增速高于“新开工”，“自筹资金”与“新开工”趋势一致，“销售类到位资金”与“销售金额”同步回落 [2][64] - 5月末房地产资金链指数回落至111%，处于历史较低水平，部分企业资金面有望改善 [2][65] - 5月70城新房房价环比-0.22%，二手房房价环比-0.50%，整体房价环比跌幅扩大 [2][11][80]