万科A股价与债券异动 - 12月10日，万科A股价直线拉升涨停，报收5.25元，涨幅10.06%，当日成交额超过25亿元[2] - 万科A总市值约为587亿元，市净率为0.36[3] - 万科境内债“21万科06”盘中一度大涨162.3%[2] - 市场关注焦点在于12月10日召开的“22万科MTN004”债券持有人会议结果[2] 房地产行业投资观点 - 当前房地产市场面临三个主要问题：新房需求中枢下滑、库存问题尚未解决、土地财政对经济产生拖累并对地产有负面影响[6] - 预计到2026年，房地产市场的销售量价可能仍面临一定的下行压力[6] - 在此背景下，寻找具备超额收益（alpha）的投资标的尤为重要[6] 开发类房企的alpha机会 - 开发类房企的alpha行情依赖于高拿地精准度，以保障资产端收益率[6] - 区域深耕型房企被认为更适应本轮房地产市场收缩的大趋势[6] - 这类房企对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小有助于降低沟通成本，从而提高拿地决策的胜率[6] 稳定红利资产的alpha方向 - 一个方向是头部购物中心，其alpha属性强，即使在消费下行的环境中也能保持租金稳定甚至增长[6] - 另一个重要方向是中介龙头，通过对经纪人的强管控建立高效的中央交易系统，从而大幅提高交易效率并保持高市场占有率[6]

报告行业投资评级 - 行业投资评级：推荐（维持）[2] 报告核心观点 - 当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价或仍面临下行压力，在此背景下寻找alpha（超额收益）尤为重要[33] - 投资策略围绕三个方向寻找地产alpha：1）开发类房企中具备高拿地精准度的区域深耕型房企；2）稳定红利资产中的头部购物中心运营商；3）中介龙头[33] 板块行情与市场表现 - 第49周（12月1日-12月5日）申万房地产指数下跌2.2%，在31个一级行业中排名第30位[5][8] - 近一个月、六个月、十二个月，房地产板块绝对表现分别为-3.9%、10.8%、-9.5%，相对表现分别为-2.6%、-8.5%、-25.8%[3] - A股板块内，第49周涨幅第一为中国武夷，涨幅达10.2%；跌幅第一为三湘印象，周跌幅达12.9%[7][10] - 港股板块内，第49周涨幅第一为龙光集团，上涨8.2%；跌幅第一为世茂集团，跌幅达7.4%[7][12] 政策要闻 - **重庆**：12月2日发布《重庆市支持"好房子"加快发展十条措施》及《好房子技术导则（商品住房）》，要求中心城区新供土地原则上用于建设"好房子"，并从设计、建材、智能、配套等多方面提升住房品质[5][13] - **湖北**：12月5日发布"十五五"规划建议，提出推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式，建设"好房子"，因城施策优化住房消费政策[5][13] - **信阳**：12月5日优化公积金政策，明确多子女家庭再购房可认定为首套，并将公积金贷款基础额度上调10%[13] - **深圳**：12月5日发布新版公积金提取规定，将于12月15日起施行，新增购房首付款提取并允许"既提又贷"，将购房提取申请时限由3年延长至5年[5][13] 公司动态 - **中国海外发展**：12月2日以5.43亿元底价摘得长沙一宗宅地，成交楼面价约6550元/平方米，出让面积2.76万平方米[5][17] - **保利发展**：12月4日以超12.65亿元竞得佛山南海区一宗江景地块，折合楼面价约1万元/平方米[17]；12月5日以35亿元成功摘得广州海珠区一宗地块，溢价率27.27%，成交楼面价2.44万元/平方米[5][17] - **万科A**：12月5日发布2022年度第四期中期票据持有人会议议案，计划将本金兑付展期12个月至2026年12月15日，展期期间票面利率保持3.00%[5][17]；其第五期中期票据（余额37亿元）也将召开展期会议[5][18] 销售端数据 - **新房市场（监测20城）**：第49周商品房成交面积204万平方米，日平均成交面积29.1万平方米，环比减少20%，同比减少31%[5][20]；年初至今累计成交面积9453万平方米，累计同比减少14%[5][20] - **新房分城市级别**：第49周一线城市成交面积62.4万平方米，同比减少27%；二线城市成交面积101.3万平方米，同比减少32%；三四线城市成交面积40.0万平方米，同比减少34%[22] - **二手房市场（监测11城）**：第49周成交面积186万平方米，日平均成交面积26.6万平方米，环比减少4%，同比减少42%[5][25]；年初至今累计成交面积9264万平方米，同比增加3%[5][25] - **二手房分城市级别**：第49周一线城市成交面积85.1万平方米，同比减少35%；二线城市成交面积76.6万平方米，同比减少54%；三四线城市成交面积24.8万平方米，同比减少7%[27] 融资端情况 - 第49周发债企业大部分为地方国企[6][30] - 中国绿发发行规模最大，发行一般公司债12.5亿元[30] - 高新地产发行的私募债利率最高，为4.6%；浦东金桥发行的一般公司债利率最低，为1.95%[30] 具体投资建议 - **开发类房企**：建议关注高拿地精准度的区域深耕型房企，包括绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产[33] - **稳定红利资产（头部购物中心）**：推荐运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业[33] - **中介龙头**：建议关注中介龙头贝壳-W，重视其降本增效后的稳态现金流[33]