行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“推荐”评级，并维持该评级 [2] 核心观点 - 报告核心观点认为，当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价或仍面临下行压力，因此寻找alpha（超额收益）尤为重要 [6] - 投资策略提出从三个方向寻找地产alpha：开发类房企中的区域深耕型、稳定红利资产中的头部购物中心、以及中介龙头 [6] 板块行情与市场表现 - 第5周（1月26日-1月30日）申万房地产指数下跌2.2%，在31个一级行业中排名第18位 [6][9] - 过去1个月、6个月、12个月，房地产板块绝对表现分别为上涨1.8%、上涨5.3%、上涨9.6% [3] - A股板块内，大悦城周涨幅达17.1%，华联控股周跌幅达14.9% [8][10] - 港股板块内，中国金茂周涨幅达21.8%，中海物业周跌幅达11.6% [8][12] 政策要闻 - **南京**：出台政策推动全市存量商品住房全面纳入房票安置体系，推行“全城通兑”与“电子房票”模式，并优化公积金政策，包括提升多子女家庭租房提取额度上限20%、允许父母子女提取公积金支付购房款、将存量房公积金贷款最长期限延长至30年 [6][19] - **天津**：提高公积金贷款最高限额，首套、第二套住房分别由100万元、50万元提高至120万元、100万元，多子女家庭上限更高；提高第二套住房贷款额度计算倍数；将二手住房贷款最长期限由20年延长至30年 [6][19] - **西藏**：将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [6][19] 公司动态 - **万科A**：通过2022年度第四期、第五期中期票据展期议案，对本金的40%先行兑付，剩余60%获展期1年，并于次日完成40%本金及利息的支付 [6][21] - **招商蛇口**：发布2025年度业绩预告，预计归属于上市公司股东的净利润为10.05亿元-12.54亿元，较上年同期的40.39亿元下降69%-75% [6][21] 销售端数据 - **新房市场（20城）**：第5周商品房成交面积187万平方米，日均成交面积26.7万平方米，环比增加28%，同比大幅增加591% [6][23] - 年初至今（第5周累计），20城商品房成交面积668万平方米，累计同比减少36% [6][23] - 分城市级别看，第5周一线城市成交面积66.1万平方米，同比增加1270%；二线城市成交70.6万平方米，同比增加484%；三四线城市成交50.2万平方米，同比增加395% [25] - **二手房市场（11城）**：第5周成交面积215万平方米，日均成交面积30.8万平方米，环比微减1%，同比大幅增加1076% [6][28] - 年初至今（第5周累计），11城二手房成交面积868万平方米，同比增加8% [6][28] - 分城市级别看，第5周一线城市二手房成交面积102.7万平方米，同比增加1622%；二线城市成交91.5万平方米，同比增加866%；三四线城市成交21.1万平方米，同比增加634% [31] 融资端情况 - 第5周发债企业大部分为地方国企 [6][34] - 绿城集团发行的一般中期票据规模最大，为10亿元，利率最高，为2.9% [34] - 苏高新集团发行的超短期融资债券利率最低，为1.68% [34] 具体投资建议 - **开发类房企**：建议关注高拿地精准度的区域深耕型房企，包括绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [6][35] - **稳定红利资产**：推荐头部购物中心运营商太古地产，建议关注希慎兴业 [6][36] - **中介龙头**：建议关注贝壳-W，重视其降本增效后的稳态现金流 [6][36]

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“推荐（维持）”评级 [2] 核心观点 - 报告核心观点认为，当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，因此寻找alpha（超额收益）尤为重要 [6] - 投资策略提出从三个方向寻找地产alpha：开发类房企中的区域深耕型、稳定红利资产中的头部购物中心、以及中介龙头 [6] 板块行情与市场表现 - 第5周（1月26日-1月30日）申万房地产指数下跌2.2%，在31个一级行业中排名第18位 [6][9] - A股板块内，大悦城周涨幅达17.1%，为涨幅第一；华联控股周跌幅达14.9%，为跌幅第一 [8][10] - 港股板块内，中国金茂周涨幅达21.8%，为涨幅第一；中海物业周跌幅达11.6%，为跌幅第一 [8][12] 政策要闻 - **南京**：出台政策推动全市存量商品住房全面纳入“房票安置”体系，推行“全城通兑”与“电子房票”模式；优化公积金政策，包括提升多子女家庭租房提取额度上限20%、允许父母子女提取公积金支付购房款、将存量住房公积金贷款最长期限延长至30年 [6][19] - **天津**：提高公积金贷款最高限额，首套、第二套住房分别由100万元、50万元提高至120万元、100万元；多子女家庭首套、第二套分别提高至144万元、120万元；提高第二套住房贷款额度计算倍数至账户余额的20倍；延长二手住房贷款最长期限至30年 [6][19] - **西藏**：调整商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例至不低于30% [6][19] 公司动态 - **万科A**：通过2022年度第四、五期中期票据展期议案，对本金的40%先行兑付，剩余60%获展期1年，并于次日完成40%本金及利息支付 [6][21] - **招商蛇口**：发布2025年度业绩预告，预计归属于上市公司股东的净利润为10.05亿元-12.54亿元，较上年同期的40.39亿元下降69%-75%；扣非净利润预计为1.54亿元-2.31亿元，同比下降91%-94% [6][21] 销售端数据 - **新房市场（20城）**：第5周商品房成交面积187万方，日均成交面积26.7万方，环比增加28%，同比大幅增加591%；年初至今累计成交面积668万方，累计同比减少36% [6][23] - **新房分城市数据**：第5周一线城市成交面积66.1万方，同比增加1270%；其中北京、上海、广州、深圳同比增速分别为1062%、1325%、1765%、1027% [25] - **二手房市场（11城）**：第5周成交面积215万方，日均成交面积30.8万方，环比减少1%，同比大幅增加1076%；年初至今累计成交面积868万方，同比增加8% [6][28] - **二手房分城市数据**：第5周一线城市成交面积102.7万方，同比增加1622%；其中北京、上海、深圳同比增速分别为1486%、1604%、2215% [31] 融资端情况 - 第5周发债企业大部分为地方国企 [6][34] - 绿城集团发行的一般中期票据规模最大，为10亿元，利率最高，为2.9% [34] - 苏高新集团发行的超短期融资债券利率最低，为1.68% [34] 具体投资建议 - **开发类房企**：建议关注高拿地精准度的区域深耕型房企，包括绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [6][35] - **稳定红利资产**：推荐头部购物中心运营商太古地产，建议关注希慎兴业 [6][36] - **中介龙头**：建议关注贝壳-W，重视其降本增效后的稳态现金流 [6][36]

行业投资评级 - 报告对房地产行业维持“推荐”评级 [2] 核心观点 - 报告认为当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价仍面临下行压力，在此背景下寻找alpha（超额收益）尤为重要 [33] - 投资策略提出从三个方向寻找地产alpha：高拿地精准度的区域深耕型开发房企、具备稳定红利的头部购物中心资产、以及中介龙头 [33] 板块行情与市场表现 - 第3周（1月12日-1月16日）申万房地产指数下跌3.5%，在31个一级行业中排名第30位 [5][8][12] - 近一个月、六个月、十二个月，房地产板块绝对表现分别为3.7%、7.2%、8.4%，但相对表现（相对于基准）分别为0.1%、-9.4%、-15.8% [3] - A股板块内，第3周涨幅第一为大名城，涨幅达8.8%；跌幅第一为华夏幸福，周跌幅达29.8% [9][10][13] - 港股板块内，第3周涨幅第一为佳兆业集团，上涨19.0%；跌幅第一为华润万象生活，下跌8.7% [10][14][15] 政策要闻 - **湖南**：1月12日印发举措，提出促进房地产市场平稳健康发展，推进利用专项债收购存量商品房用作保障性住房等，并围绕春节组织“安居芙蓉·畅购好房”促销活动 [16][18] - **银川**：1月13日施行新政，有效期至2027年底，措施包括对商品住宅用地实行动态调价机制、土地出让金可分期缴纳、对多子女家庭公积金贷款额度最高额外上浮30万元、推行“网签备案即落户、即入学”等 [5][16][18] - **海南**：1月16日印发城市更新行动方案，目标到2027年底打造20个城市更新重点片区样板、5个以上活力街区；到2030年形成可持续更新模式 [5][16][18] 公司动态 - **华润置地**：2025年12月在武汉、济南、深圳、大连收购4幅地块，总楼面面积约42.86万平方米，权益对价约34.0亿元 [5][19][21] - **华润置地**：1月14日联合体以总价10.15亿元、起始楼面价12562元/平方米底价竞得青岛市市南区一商住地块，该地块占地2.98万平方米，规划建面8.64万平方米 [5][20][21] 销售端数据 - **新房市场（监测20城）**：第3周商品房成交面积151万平方米，日均成交21.5万平方米，环比减少1%，同比减少33% [5][22][24] - 年初至今（1月1日起累计），20城商品房成交面积583万平方米，累计同比减少4% [5][22] - 分城市级别看，第3周一线城市成交面积50.2万平方米，同比减少41%；二线城市成交59.3万平方米，同比减少23%；三四线城市成交41.1万平方米，同比减少35% [24][25] - **二手房市场（监测11城）**：第3周成交面积210万平方米，日均成交29.9万平方米，环比减少1%，同比减少10% [5][26][31] - 年初至今（1月1日起累计），11城二手房成交面积565万平方米，累计同比增加19% [5][26] - 分城市级别看，第3周一线城市二手房成交面积96.2万平方米，同比减少6%；二线城市成交91.2万平方米，同比减少16%；三四线城市成交22.1万平方米，同比减少3% [28][29] 融资端情况 - 第3周发债企业大部分为地方国企 [30][32] - 当周发行规模最大的是中海企业发展，发行两只一般公司债共25亿元 [30][32] - 票面利率最高的是首开集团发行的私募债，利率为3.2%/3.09%；利率最低的是苏高新集团发行的超短期融资债券，利率为1.69% [30][32] 具体投资建议 - **开发类房企**：建议关注高拿地精准度、区域深耕型的房企，包括绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [33] - **稳定红利资产**：推荐头部购物中心运营商太古地产，建议关注希慎兴业 [33] - **中介龙头**：建议关注贝壳-W，重视其降本增效后的稳态现金流 [33]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为“推荐”（维持）[2] 报告核心观点 - 当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，在此背景下寻找alpha（超额收益）尤为重要[30] - 投资策略提出从三个方向寻找地产alpha：1）开发类房企中的区域深耕型公司；2）稳定红利资产中的头部购物中心；3）中介龙头[30] 板块行情与市场表现 - 第53周（12月29日-12月31日）申万房地产指数下跌0.7%，在31个一级行业中排名第19位[5][8] - 过去1个月、6个月、12个月，房地产板块绝对表现分别为0.6%、9.4%、8.7%，但相对表现（相对于基准）分别为-3.6%、-11.1%、-17.1%[3] - A股板块内，京基智农周涨幅达19.0%，为涨幅第一；华联控股周跌幅达15.5%，为跌幅第一[7][9] - 港股板块内，贝壳-W周涨幅达2.0%，为涨幅第一；融信中国周跌幅达11.9%，为跌幅第一[7][11] 政策要闻 - **常州**：自2026年1月1日起实施住房公积金新政，降低首付比例（部分群体购买140㎡及以下新房或75㎡以上二手房首付比例下调至不低于15%）、提高贷款额度（购买新建高品质住宅可贷额度再增50万元，两人及以上最高170万元）、延长贷款年限（主借款人年龄上限延长至68岁，期限最长30年）[5][13] - **韶关**：出台措施巩固房地产市场稳定，对农业转移人口在市主城区购买新建商品住房并落户的给予契税全额财政补贴；对烈属家庭给予12万元购房补贴；对退役、现役军人分别给予1万元、2万元购房补贴；对二孩、三孩家庭分别给予1万元、2万元购房补贴；对特定职业群体及港澳居民给予1万元购房补贴[5][13] - **上海**：自2026年1月1日起，下调存量住房公积金贷款利率，调整后首套5年以下（含5年）和5年以上利率分别为2.1%和2.6%，第二套分别为2.525%和3.075%[5][13] 公司动态 - **招商蛇口**：与康田联合体以5.82亿元底价拿下重庆一住宅地块，总用地面积48461平方米，规划建筑面积72691.5平方米，起始楼面价8000元/平方米[5][16] - **保利发展**：以1.94亿元总价摘得兰州一宗居住用地，出让面积1.89万平方米，楼面价约3550元/平方米[5][16] - **华润置地**：以底价12.17亿元摘得大连一宗住宅及配套商业用地，占地面积67953.48平方米，建筑面积135906平方米，成交楼面价为8953元/平米[5][16] 销售端数据 - **新房市场（监测20城）**： - 第53周商品房成交面积302万方，日平均成交面积75.5万方，环比增加58%，同比减少1%[5][18] - 年初至今累计成交面积10590万方，累计同比减少15%[5][18] - 一线城市第53周成交面积96.2万方，同比增加39%；其中北京、上海、广州、深圳同比增速分别为-29%、49%、61%、153%[20] - **二手房市场（监测11城）**： - 第53周二手房成交面积110万方，日平均成交面积27.6万方，环比减少1%，同比减少18%[5][21][23] - 年初至今累计成交面积9951万方，同比增加1%[5][21] - 一线城市第53周二手房成交面积63.4万方，同比增加15%；其中北京、上海、深圳同比增速分别为27%、7%、9%[21][24] 融资端情况 - 第53周发债企业均为地方国企[28] - 乌房物业公司发行规模最大，发行两只证监会主管ABS债券共12.64亿元，其中“乌房1A”票面利率为2.5%[28][29] 投资建议与关注标的 - **开发类房企**：建议关注高拿地精准度的区域深耕型房企，包括绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产[30] - **稳定红利资产（头部购物中心）**：推荐运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业[30] - **中介龙头**：建议关注通过对经纪人强管控建立高效中央交易系统的贝壳-W[30]

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“推荐（维持）”评级 [2] 核心观点 - 报告核心观点认为，当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，在此背景下寻找alpha（超额收益）尤为重要 [6][32] - 投资策略提出从三个方向寻找地产alpha：开发类房企中的区域深耕型、稳定红利资产中的头部购物中心、以及中介龙头 [6][32][33] 板块行情 - 第52周（12月22日-12月26日），申万房地产指数上涨1.9%，在31个一级行业中排名第17位 [6][9][13] - 本周A股板块内涨幅第一为华联控股，涨幅达42.3%；跌幅第一为中天服务，周跌幅达15.4% [8][10][11] - 本周港股板块内涨幅第一为龙光集团，上涨7.6%；跌幅第一为金地商置，跌幅达7.0% [8][12][16] 政策要闻 - **北京**：12月24日出台楼市新政，主要措施包括：1) 放宽非京籍家庭购房社保/个税年限，五环内由3年减为2年，五环外由2年减为1年；2) 支持多子女家庭，二孩及以上家庭可在五环内多购一套房；3) 降低二套公积金贷款最低首付比例，由不低于30%调整为不低于25% [6][14][15][17] - **河南**：12月22日发布政策，加强住房政策支持，包括对多子女家庭提高20%公积金贷款额度，在当地已有一套住房的多子女家庭再次购房可认定为首套等 [6][14][17] - **四川**：12月23日省委经济工作会议指出，要因城施策控增量、去库存、优供给，加快构建房地产发展新模式 [6][14][17] 公司动态 - **绿城中国**：12月24日以3.92亿元竞得武汉一地块，溢价率10.11%，楼面价13852元/㎡ [6][17][18] - **招商蛇口**：12月24日以底价5.3232亿元获得武汉一住宅地块，楼面价5999.8元/㎡ [6][17][18] - **旭辉控股集团**：12月28日完成与平安附属公司的资产置换交易，以总代价3.02亿元出售天津项目100%股权，同时收购宁波项目50%股权，旨在优化资产结构、加速资金回笼，预计录得亏损约1132万元 [6][17][19] 销售端数据 - **新房市场（监测20城）**：第52周商品房成交面积333万平方米，日均成交面积47.6万平方米，环比增加20%，但同比减少32% [6][20][24] - 年初至今（累计），20城商品房成交面积10288万平方米，累计同比减少15% [6][20] - 分城市级别看，第52周一、二、三四线城市成交面积同比增速分别为-40%、-32%、-17% [21] - **二手房市场（监测11城）**：第52周成交面积194万平方米，日均成交面积27.8万平方米，环比减少2%，同比减少30% [6][23][25][28] - 年初至今（累计），11城二手房成交面积9841万平方米，同比增加1% [6][23][28] - 分城市级别看，第52周一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为-25%、-38%、-12% [23][26][28] 融资端 - 第52周发债企业大部分为地方国企 [29][30] - 江北嘴集团发行规模最大，发行一般中期票据20亿元，票面利率2.37% [29][30] - 苏高新集团发行的超短期融资债券利率最低，为1.73% [29][30] 投资建议与关注标的 - **开发类房企**：建议关注高拿地精准度的区域深耕型房企，包括绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [6][32] - **稳定红利资产（头部购物中心）**：推荐太古地产，建议关注希慎兴业 [6][32][33] - **中介龙头**：建议关注贝壳-W，重视其降本增效后的稳态现金流 [6][33]

报告行业投资评级 - 房地产行业投资评级为“推荐（维持）” [2] 报告核心观点 - 报告认为，北京楼市政策优化力度较为温和，预期效果可能是市场小幅脉冲回暖 [8] - 报告指出，当前房地产演绎后周期属性，经济见底地产才能见底，租金（反映居民收入）比租金收益率更为重要 [15] - 报告预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找alpha尤为重要，并提出了三个投资方向 [18] 政策优化内容总结 - **限购政策优化**：非京籍居民购买五环内商品住房的社保/个税缴纳年限由3年调整为2年，购买五环外由2年调整为1年；二孩及以上多子女家庭可在五环内再多购买一套商品住房 [5] - **商业贷款政策优化**：各银行在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔贷款的具体利率水平，首套房、二套房房贷利率下限均为3.05% [5][6] - **公积金贷款政策优化**：使用公积金贷款购买二套住房的最低首付款比例调整为不低于25% [5] - **多子女家庭政策优化**：京籍多子女家庭在五环内可购买商品住房数量由2套增至3套；符合条件的非京籍多子女家庭在五环内可购买数量由1套增至2套 [6] 市场现状与数据分析 - **新房成交**：2025年1-11月北京新房成交面积约420万方，同比下降9%；11月单月成交28万方，同比下降52% [8][10] - **土地市场**：2025年1-11月北京宅地成交面积359万方，预计全年成交面积同比下降；供地结构上，海淀区、朝阳区宅地成交面积增加，而丰台、昌平、大兴区等供地明显减少 [11][13][14] - **行业宏观背景**：2024年国有土地使用权出让收入为4.9万亿元，较高点下降44% [17] 行业逻辑与判断 - **后周期属性**：地产承压导致广义财政支出下滑，总需求曲线左移，过量库存及土地财政失效使得地产无法成为启动经济的外生变量，因此地产将演绎后周期逻辑 [15] - **定价核心**：资产价格（如房价）的定价可简化为租金/租金收益率，但估值的拐点取决于市场对分子端（租金，反映居民收入）预期的变化，而非静态估值本身 [15] - **市场见底条件**：唯有足够推动总需求曲线右移的政策出台，经济向好收入改善后，地产才能量价见底；二手房交易价格抬升需要居民收入好转来改善买家出价能力和卖家持房能力 [15] 投资建议与关注方向 - **开发类房企**：建议关注高拿地精准度、区域深耕型的房企，如绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [18] - **稳定红利资产（购物中心）**：推荐旗下购物中心为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业 [18] - **稳定红利资产（中介龙头）**：建议关注通过对经纪人强管控建立高效中央交易系统的中介龙头贝壳-W，重视其降本增效后的稳态现金流 [18]

万科A股价与债券异动 - 12月10日，万科A股价直线拉升涨停，报收5.25元，涨幅10.06%，当日成交额超过25亿元[2] - 万科A总市值约为587亿元，市净率为0.36[3] - 万科境内债“21万科06”盘中一度大涨162.3%[2] - 市场关注焦点在于12月10日召开的“22万科MTN004”债券持有人会议结果[2] 房地产行业投资观点 - 当前房地产市场面临三个主要问题：新房需求中枢下滑、库存问题尚未解决、土地财政对经济产生拖累并对地产有负面影响[6] - 预计到2026年，房地产市场的销售量价可能仍面临一定的下行压力[6] - 在此背景下，寻找具备超额收益（alpha）的投资标的尤为重要[6] 开发类房企的alpha机会 - 开发类房企的alpha行情依赖于高拿地精准度，以保障资产端收益率[6] - 区域深耕型房企被认为更适应本轮房地产市场收缩的大趋势[6] - 这类房企对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小有助于降低沟通成本，从而提高拿地决策的胜率[6] 稳定红利资产的alpha方向 - 一个方向是头部购物中心，其alpha属性强，即使在消费下行的环境中也能保持租金稳定甚至增长[6] - 另一个重要方向是中介龙头，通过对经纪人的强管控建立高效的中央交易系统，从而大幅提高交易效率并保持高市场占有率[6]

报告行业投资评级 - 行业投资评级：推荐（维持）[2] 报告核心观点 - 当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价或仍面临下行压力，在此背景下寻找alpha（超额收益）尤为重要[33] - 投资策略围绕三个方向寻找地产alpha：1）开发类房企中具备高拿地精准度的区域深耕型房企；2）稳定红利资产中的头部购物中心运营商；3）中介龙头[33] 板块行情与市场表现 - 第49周（12月1日-12月5日）申万房地产指数下跌2.2%，在31个一级行业中排名第30位[5][8] - 近一个月、六个月、十二个月，房地产板块绝对表现分别为-3.9%、10.8%、-9.5%，相对表现分别为-2.6%、-8.5%、-25.8%[3] - A股板块内，第49周涨幅第一为中国武夷，涨幅达10.2%；跌幅第一为三湘印象，周跌幅达12.9%[7][10] - 港股板块内，第49周涨幅第一为龙光集团，上涨8.2%；跌幅第一为世茂集团，跌幅达7.4%[7][12] 政策要闻 - **重庆**：12月2日发布《重庆市支持"好房子"加快发展十条措施》及《好房子技术导则（商品住房）》，要求中心城区新供土地原则上用于建设"好房子"，并从设计、建材、智能、配套等多方面提升住房品质[5][13] - **湖北**：12月5日发布"十五五"规划建议，提出推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式，建设"好房子"，因城施策优化住房消费政策[5][13] - **信阳**：12月5日优化公积金政策，明确多子女家庭再购房可认定为首套，并将公积金贷款基础额度上调10%[13] - **深圳**：12月5日发布新版公积金提取规定，将于12月15日起施行，新增购房首付款提取并允许"既提又贷"，将购房提取申请时限由3年延长至5年[5][13] 公司动态 - **中国海外发展**：12月2日以5.43亿元底价摘得长沙一宗宅地，成交楼面价约6550元/平方米，出让面积2.76万平方米[5][17] - **保利发展**：12月4日以超12.65亿元竞得佛山南海区一宗江景地块，折合楼面价约1万元/平方米[17]；12月5日以35亿元成功摘得广州海珠区一宗地块，溢价率27.27%，成交楼面价2.44万元/平方米[5][17] - **万科A**：12月5日发布2022年度第四期中期票据持有人会议议案，计划将本金兑付展期12个月至2026年12月15日，展期期间票面利率保持3.00%[5][17]；其第五期中期票据（余额37亿元）也将召开展期会议[5][18] 销售端数据 - **新房市场（监测20城）**：第49周商品房成交面积204万平方米，日平均成交面积29.1万平方米，环比减少20%，同比减少31%[5][20]；年初至今累计成交面积9453万平方米，累计同比减少14%[5][20] - **新房分城市级别**：第49周一线城市成交面积62.4万平方米，同比减少27%；二线城市成交面积101.3万平方米，同比减少32%；三四线城市成交面积40.0万平方米，同比减少34%[22] - **二手房市场（监测11城）**：第49周成交面积186万平方米，日平均成交面积26.6万平方米，环比减少4%，同比减少42%[5][25]；年初至今累计成交面积9264万平方米，同比增加3%[5][25] - **二手房分城市级别**：第49周一线城市成交面积85.1万平方米，同比减少35%；二线城市成交面积76.6万平方米，同比减少54%；三四线城市成交面积24.8万平方米，同比减少7%[27] 融资端情况 - 第49周发债企业大部分为地方国企[6][30] - 中国绿发发行规模最大，发行一般公司债12.5亿元[30] - 高新地产发行的私募债利率最高，为4.6%；浦东金桥发行的一般公司债利率最低，为1.95%[30] 具体投资建议 - **开发类房企**：建议关注高拿地精准度的区域深耕型房企，包括绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产[33] - **稳定红利资产（头部购物中心）**：推荐运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业[33] - **中介龙头**：建议关注中介龙头贝壳-W，重视其降本增效后的稳态现金流[33]