并购市场热点领域 - 近两年并购活动主要集中在半导体、生物医药、人工智能、新能源汽车等领域 [1] - 这些领域的企业拥有大量专利、无形资产及研发成果，成为潜在投资者的重点关注对象 [1] - 由于短期内未产生收入或盈利水平较低，评估工作存在难点，估值具有较高复杂性 [1] 并购估值方法 - 传统市场法（如PE、PB、PS等指标）在前期估值中适用性较弱 [1] - 更多采用股权价值与GMV比值、股权价值与研发费用比值等市场参考指标 [1] - 针对生物医药企业，需根据不同研发阶段创新估值方法，如二叉树模型或蒙特卡洛模拟等 [1] - 这些方法有助于满足18A、18C上市要求 [1] 境外并购操作难点 - A+H股上市公司且涉及国资背景的交易需通过三重审核：国资备案、A股证监会审核、港股交易所及证监会审核 [2] - 评估机构需协调满足三方监管要求，发挥关键作用 [2] - 各监管方审核逻辑存在差异：国资层面注重防范国有资产流失，要求避免"买贵"或"卖便宜"，通常采用两种以上评估方法交叉验证 [2] - A股证券监管逻辑与国资要求较为契合，而港股市场多采用单一市场法，与国资备案要求不同 [2] - 港股市场对收益法应用审慎，若采用需出具安慰函，流程冗长且易引发监管关注 [2]

报告导读： 对底层资产现金流的剖析是进行 REITs 估值的基础，本文针对 REITs 估值进 行详细展开，由点到面分析当前 REITs 的估值逻辑。 REIT 估值方法主要包括三类：成本法，市场法和收益法，本质是分别基于投入成本、市场价值与未来收 益对 REIT 资产进行估值。 中国公募 REITs 政策明确要求以收益法作为基础设施项目估值的主要方法。 采用收益法契合 REIT 收益稳定性较高，强制分红等特征，也有利于倒逼提升 REITs 市场信息透明度。 ③ 经营收入到可供分配金额的调整。 REITs 要求分红需基于可供分配金额，因此虽然底层资产经营情况 是决定 REITs 估值的核心变量，但可供分配金额的调整对实际分红分派乃至估值模型的影响同样值得关 注。此外，期初预留资金与外部杠杆也会影响各期分配金额。我们将 EBITDA 与可供分配金额的差额设为 调整项，从实际项目情况来看，调整项对可供分配金额的影响普遍在 +/-20% 左右，部分项目影响超 50% ，甚至 100% 。 ④ 差补机制有利于平滑项目收入。 2024 年以来部分新发 REITs 项目带有收益分配调节机制，即通过协 议承诺保障底层资产的 ...