9月因恰逢传统营销旺季，房企推盘积极性稳步回升， 28城单月供应环增10%，一线城市环比回升显著，北京、广州迎来阶段性放 量。二线城市环比持平，同比"腰斩"，内部分化加剧；三四线城市因无锡等个别城市影响而同环比齐增。 从供给结构来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为30%、53%和17%，呈现出以改善为主，刚需为辅的供应结构。 超7成城 市以主城为供应主力。 基于9月传统营销旺季来临，供应预期稳中有增，故而新房成交绝对量或将止跌回升，但增幅有限，延续弱复苏走势。 规模：9月28城供应环增10% 京宁甬长等环比倍增放量显著 01 9月因恰逢传统营销旺季，房企推盘积极性稳步回升： 据CRIC调研，9月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积588万平方米，环 比上升10%，同比下跌47%， 2025年前9月累计同比下降20%，短期内供给约束依旧显著。 随着传统营销旺季来临，9月供应稳中有增，故而新房成交绝对量或将止跌回升，但增幅有限，延续弱复苏走势。 ◎ 文/俞倩倩 分能级来看，一线城市环比回升显著，北京、广州迎来阶段性放量。 据CRIC监测数据，9月一线城市预计总供应153万平方米，环比 增长26%，但同比仍下 ...

纪要涉及的行业或者公司 行业：房地产行业 公司：百强房企、中海、华润、招商、邦泰、滨江、大华 纪要提到的核心观点和论据 - **销售情况**：2025年6月房地产企业销售未达预期冲刺和放量，TOP100房企单月操盘金额约3389亿元，环比增14.7%，同比降22.8%，上半年同比降10.8%；不同梯队房企销售金额有变化，TOP30房企门槛微涨1.2%，其他梯队降低，TOP3房企累计同比降12.5%，6月单月TOP3和TOP10房企同比降幅约24%；头部央企如中海、华润、招商等环比增幅超24%，得益于核心及一线城市高端项目销售支撑[1][2][3][5]。 - **供应情况**：2025年供应紧缺严重，6月30个重点城市新增供应环比降4%，同比降28%，创近七年最低，上半年累计同比降20%；一线城市供应量稀缺，跌幅显著，6月环比降36%，同比降49%，广州因新规产品6月供应放量但同比仍降36%；二季度部分典型城市供应改善，但一线城市总体供需受低供应量限制；二线城市供应环比小幅涨约5%，同比降22%，部分城市6月阶段性放量，厦门和昆明上半年供应同比增约40%；土地市场成交量下降影响整体供应，与巅峰时期比降60%，三四线城市市场难支撑大体量项目销售[1][6][7][10]。 - **成交情况**：2025年6月整体市场成交不升反降，30个监测城市环比涨7%，同比降26%，上半年累计成交与去年同期持平，单月成交为近七年最低点；城市间及内部分化明显，一线城市如上海、深圳因供应紧缩同环比齐跌，广州因新规产品成交稳定；二三线城市上半年总体弱复苏，部分城市环比增长但同比回落，少数城市6月集中备案放量，部分二三线城市累计同比回正，多数三四线城市仍需修复[11][12][13]。 - **去化率情况**：2025年6月30个重点城市平均开盘去化率约42%，较5月增3个百分点，比去年同期高13个百分点，市场延续弱复苏趋势；核心区域改善型和新规项目在多个城市表现良好，部分城市去化率超60%，北京和上海去化率环比略降，武汉和南京弱复苏；三四线城市新房市场低迷，部分去化率不到20%，核心区域有结构性机会[14][15][16]。 - **二手房市场情况**：二手房市场韧性强，上半年累计同比增12%，一线城市如上海、深圳表现突出，分别增22%和35%；价格波动趋向筑底，交易量止跌企稳，挂牌价下调比例攀升，溢价空间缩小至15.4%，买卖双方价格预期趋同；高端二手房成交价环比上涨，挂牌价上涨小区数量减少，销售进入相对稳定阶段；主要趋势是以价换量推动成交，刚需是主力，吸附部分新房需求，未来优质项目入市或吸引刚需回新房市场[1][18][19][20][21]。 - **土地市场情况**：6月土地成交面积和金额环比增54%和89%，平均溢价率约4.2%，民企投资回温，占比涨7个百分点，拿地集中在低总价、低价地块，土地市场处于筑底阶段[4][22]。 - **下半年预测及政策预期**：下半年房地产销售预计保持稳定，三季度政策可能收窄，四季度涨幅或扩大，7月同比降幅或收窄，延续弱复苏态势，一二线城市开盘去化率维持高位震荡，三四线城市下跌趋势或停滞，楼市回暖需一二线传导；短期内需求端政策无较大刺激，政策空间集中在新房供给结构性变化，包括存量用地处置、去库存措施等，以促进钢改和改善性需求释放，稳定市场规模[4][23][24][26]。 其他重要但是可能被忽略的内容 - 供求比6月略高于5月，为0.75，大部分城市供不应求；30个主要城市库存环比降1.2%，同比降9.6%，但超半数城市去化周期超18个月，库存压力大[17]。 - 广州取消限购等措施对房地产市场影响有限，未显著改变整体需求状况，短期内难有显著效果[25]。 - 政策面发力点包括存量用地处置、去库存、专项债收储、扶持高品质住宅建设、城市更新政策和消费刺激政策，围绕去库存核心稳固止跌回稳趋势[27]。

房地产市场运行态势分析 - 房地产市场运行底层逻辑由金融、土地、人口三要素共同作用，其中资金是核心驱动因素 [1] - 信贷投放节奏是行业重要风向标，2025年一季度人民币房地产贷款余额53.54万亿元（同比+0.04%），其中开发贷余额13.87万亿元（同比+0.8%），个人房贷余额37.9万亿元（同比-0.8%）[2] - 开发贷与个人房贷剪刀差持续收窄，反映市场处于政策驱动下的深度调整与弱复苏并存阶段 [4] 房地产开发贷款趋势 - 开发贷增速呈阶梯式下滑：从2023年6月末5.3%降至2025年一季度0.8%，2024年曾微增至3.2% [5] - 政策调控持续发力：房企融资监管红线未撤除，开发贷集中度管理未放松，自筹资金占比从29.89%升至33.6% [6] - 银行风险偏好降低：对项目资质要求更严，2025年一季度房企土地购置费同比-11.0%，开发投资同比-9.9% [7][8] 个人住房贷款动态 - 政策刺激下边际修复：2024年底房贷利率降至3.09%（较2023年降87基点），核心城市成交量回升推动贷款降幅从-2.3%收窄至-0.8% [9][12] - 提前还贷潮缓解：存量房贷利率批量下调，一线城市房价2024年四季度环比三连涨 [10] - 烂尾楼影响持续：全国7200个烂尾项目涉及1.8亿平方米，影响180万户购房者 [11] 市场分化信号 - 政策效力初步显现但行业困境未扭转：2025年三季度房企债券到期规模1579亿元，4月居民中长期贷款同比-5.97% [13] - 区域分化加剧：一线及强二线城市量价企稳，三四线城市仍处调整期，现房销售优于期房 [14] - 行业转型特征凸显：房企投资聚焦核心地块，需求转向改善型"好房子"，现房销售或成主流 [14] 行业长期趋势 - 短期弱平衡与长期转型并存：政策"止跌回稳"初现成效，但房企流动性压力与居民购房信心不足仍是制约 [15] - 行业"去金融化"转型：开发贷低增速或成常态，个人房贷将平稳收缩，需配套收入分配改革 [15] - 新模式平衡关键：需居民资产负债表修复及供求结构高质量调整 [15]

纪要涉及的行业或公司 行业：房地产行业 公司：绿城中国、中海、金茂 纪要提到的核心观点和论据 销售情况 - **百强房企**：2025年5月操盘金额环比增长3.5%，同比下降约8.2%，前五月累计同比降幅约7%；超半数百强房企单月业绩环比增长，部分企业增幅超30%，如绿城中国、中海、金茂等[2] - **一线城市**：新房以上海和广州为首，5月成交规模均超50万方，保持同环比正增长；二手房上海和北京单月成交超120万平方米，以刚需、刚改需求驱动[1] - **二三线城市**：新房市场整体不佳，成交面积环比微降3%，同比下降13%；热点二线城市前五月累计同比增幅超10%，但5月环比仍有小幅回调；部分前期深度调整的二线城市本月小幅回升，多数三四线及弱二线城市成交依旧低迷[1][7][9] 供应情况 - **重点城市**：2025年5月30个重点城市新增供应量环比下降38%，同比下降32%，总供应量不到700万平方米，为近七年同期最低；前五月累计同比下降22%，与1 - 4月平均相比，5月供应量下降9%；供应减少因市场抑制和土地成交下滑，供应结构以改善型和高端住宅为主，刚需占比不到40%[1][3][4] - **不同城市**：一线城市供应降幅相对较小，上海5月小幅供应放量，北京、广州、深圳5月推盘积极性回落；二三线城市同比降幅达36%，部分三四线城市供应同比降幅超70%[7] 市场特点 - **新房市场**：5月29个城市平均开盘去化率为41%，环比增长1个百分点，同比增长15个百分点；城市间分化明显，厦门、成都和重庆等城市去化率超60%，一线城市改善高端项目入市后去化率持平或微增，二线部分地区去化率降幅约20个百分点，三四线城市整体低迷；供应减少下成交量与上月持平，供求比下降，库存压力明显，但维持去年9月以来止跌企稳趋势[1][10] - **二手房市场**：30个重点城市5月环比下跌12%，同比增长2%，前五月同比正增长15%；一线城市景气度高，前五月累计正增长30%；二线城市内部分化明显，整体成交量下降12%，同比持平，前五月累计增长12%；三四线城市成交面积环比下降11%，同比微降1%，累计同比正增长3%左右；二手房挂牌价与成交价愈发接近，溢价空间缩小，反映市场筑底预期[3][11][12] - **土地市场**：2025年5月延续量缩价涨态势，成交规模同比下降18%，成交金额同比增长12%，溢价率为7.2%，环比下降2个百分点；现房销售政策尚未对土地市场产生显著影响[3][14] 影响因素 - **企业端**：新项目推出及核心城市高端区域供应增加助力销售，部分头部企业去年在核心区域拿地多，保证今年货量供应，推动销售业绩，并通过滚雪球效应扩大优势[5] - **市场面**：市场受限于低迷的新增供应，减量提质状态导致成交抑制；今年5月以改善型和高端住宅为主导，刚需占比低，主城区地块比例高，反映出核心区域有优质资源的大型房企主导市场[6] 市场展望 - **6月**：房地产企业年中冲刺，营销加码及供应结构优化下，总体成交量预计稳步复苏，环比正增长，同比与去年持平或略有下降，延续弱修复态势，一线城市新房、二手房表现突出，大部分二线城市弱复苏[16] - **下半年**：供应量不见得明显好于上半年，全年新增供应不会显著增加，九十月份可能短暂冲高，整体维持弱复苏状态，推盘积极性与五六月份差别不大[17] 特殊项目影响 - **“好房子”**：一线城市如广州，二线城市如成都、西安和重庆等地，改善型项目入市使市场保持热度，新规项目或第四代住宅去化率较周边其他项目显著提升，带动价格上涨，推动市场需求分流并支撑成交量[18][19] - **高总价住宅**：一线城市高总价住宅供需关系稳定，高端改善型住房需求持续旺盛，新房市场需求充足且保值性强，二手房市场交易链条加快，高端市场热度将继续维持[20] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 2021 - 2024年各年份5月房地产市场成交情况存在差异，2022年增长8.3%，2024年增长18%左右，2023年30城5月成交环比下降5.7%；2025年与去年同期相比略有改善，整体增速有限，前五月30城累计同比上涨6%，五一假期购房信心与预期未见明显提振[8] - 过去两个月典型小区样本中，超50%小区二手房成交价格环比上升，高频交易小区数量环比增加62%，表明供求双方对二手房价格判断趋向一致[12] - 2025年二手房市场溢价空间预计低位运行，保障房收储、城中村改造等政策落实改善供求关系，应关注挂牌价和成交价等可比价格[13]

行业供需分析 - 6月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积547万平方米，环比下降14%，同比下跌47%，2025年上半年累计同比下降25% [1][3] - 一线城市6月预计供应面积134万平方米，环比下降10%，同比下降44%，上半年累计同比下降22% [3] - 二线城市6月预计供应386万平方米，环比降17%，同比下降48%，上半年累计同比下降25% [3] - 三四线城市6月预计新增供应27万平方米，环比增16%，但同比仍降37%，上半年累计同比下降27% [4] 城市分化特征 - 北京单月供应规模预计达66万平方米，同比持增45%，以主城区首改及再改盘为主力 [3] - 上海、深圳迎来供应"空窗期"，当月供应规模基本都在20万平方米以下 [3] - 长沙、昆明等强韧性城市6月环比增幅显著，宁波受上月低基数影响环比短期反弹 [3] - 成都、杭州等热点城市供需矛盾突出，杭州狭义库存基本见底，去化周期不足10个月 [4] - 青岛、长春、厦门等弱二线城市6月单月供给量均不足10万平方米，同环比大幅回落 [4] 产品结构特征 - 重点城市刚需、改善、高端占比结构为34%、55%和12%，以改善为主，刚需为辅 [7] - 昆明、天津、深圳等城市刚需产品供应占比60%以上 [7] - 南京供给"两头翘"，刚需和高端占比均接近4成 [7] - 北京、上海、成都等热点城市加强适销对路改善盘供给 [7] - 济南、福州高端产品占比居首，分别为60%和46% [7] 区域分布特征 - 重点城市主城、近郊、远郊占比结构为60%、32%和8%，供应重心集中在主城区 [10] - 厦门、漳州、福州、合肥、重庆等主城占比均在9成以上 [10] - 上海、深圳、苏州、青岛、常州、长沙、宁波等以近郊项目为主，占比均在5成及以上 [10] - 天津本月远郊占比持续上升，高达44% [10] 市场趋势预判 - 6月成交环比持增，同比有望持平去年同期，市场延续弱复苏走势 [11] - 28个重点城市2025年6月预期项目平均去化率34%，环比下降11pcts，同比上升2pcts [11] - 一线城市6月预期去化率为43%，同环比齐增 [11] - 沪深杭蓉等供给约束明显，供应进入"空窗期"，但市场热度有望延续 [11] - 郑州、天津、南京等有止跌企稳态势，后续成交有望延续弱复苏 [11]