报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 从11月数据看，房地产市场整体依然疲弱，主要指标继续大幅下滑，投资降幅持续扩大，需关注后续政策变化及市场内生动能修复情况 [1] 根据相关目录分别进行总结 房地产主要指标数据 - 开发投资完成额累计值78591亿元，累计同比-15.9%，11月单月增速-30.3%，10月单月增速-23.0%，2024全年增速-14.7% [1] - 房屋新开工面积累计值53457万平米，累计同比-20.5%，11月单月增速-27.6%，10月单月增速-29.5%，2024全年增速-19.8% [1] - 商品房销售面积累计值78702万平米，累计同比-7.8%，11月单月增速-17.3%，10月单月增速-18.8%，2024全年增速-6.8% [1] - 房屋施工面积累计值656066万平米，累计同比-9.6%，11月单月增速-9.4%，10月单月增速-12.7% [1] - 房屋竣工面积累计值39454万平米，累计同比-18.0%，11月单月增速-25.5%，10月单月增速-16.9%，2024全年增速-28.2% [1] 数据简评 房地产市场整体疲弱，主要指标大幅下滑，投资降幅扩大，需关注后续政策及市场内生动能修复情况 [1]

2025年1-11月中国房地产开发投资与销售情况 - 全国房地产开发投资总额为78,591亿元，同比下降15.9% [1] - 其中住宅投资为60,432亿元，同比下降15.0% [1] 房地产开发建设情况 - 房屋施工总面积656,066万平方米，同比下降9.6% [3] - 住宅施工面积457,551万平方米，同比下降10.0% [3] - 房屋新开工面积53,457万平方米，同比下降20.5% [3] - 住宅新开工面积39,189万平方米，同比下降19.9% [3] - 房屋竣工面积39,454万平方米，同比下降18.0% [3] - 住宅竣工面积28,105万平方米，同比下降20.1% [3] 商品房销售情况 - 新建商品房销售面积78,702万平方米，同比下降7.8% [4] - 新建商品房销售额75,130亿元，同比下降11.1% [4] - 住宅销售面积同比下降8.1%，住宅销售额同比下降11.2% [4] - 11月末商品房待售面积75,306万平方米，较10月末减少301万平方米 [8] - 其中住宅待售面积较10月末减少284万平方米 [8] 房地产开发企业资金状况 - 房地产开发企业到位资金总额85,145亿元，同比下降11.9% [9] - 国内贷款13,149亿元，同比下降2.5% [9] - 利用外资23亿元，同比下降24.6% [9] - 自筹资金30,628亿元，同比下降11.9% [9] - 定金及预收款25,098亿元，同比下降15.2% [9] - 个人按揭贷款11,786亿元，同比下降15.1% [9] 分物业类型数据 - 办公楼投资2,979亿元，同比下降21.4% [15] - 商业营业用房投资5,603亿元，同比下降12.5% [15] - 办公楼新开工面积1,272万平方米，同比下降25.8% [15] - 商业营业用房新开工面积3,487万平方米，同比下降22.7% [15] - 办公楼竣工面积1,342万平方米，同比增长11.8% [15] - 商业营业用房竣工面积2,786万平方米，同比下降14.8% [15] - 办公楼销售面积1,895万平方米，同比下降8.4% [15] - 商业营业用房销售面积4,670万平方米，同比下降9.2% [15] - 办公楼销售额2,404亿元，同比下降10.2% [15] - 商业营业用房销售额4,348亿元，同比下降12.0% [15] 分地区情况 - 东部地区开发投资45,834亿元，同比下降18.3% [16] - 中部地区开发投资15,599亿元，同比下降14.0% [16] - 西部地区开发投资15,481亿元，同比下降9.0% [16] - 东北地区开发投资1,677亿元，同比下降25.9% [16] - 东部地区商品房销售面积35,081万平方米，同比下降10.1% [16] - 中部地区商品房销售面积20,774万平方米，同比下降5.1% [16] - 西部地区商品房销售面积19,932万平方米，同比下降5.9% [16] - 东北地区商品房销售面积2,915万平方米，同比下降9.1% [16] - 东部地区商品房销售额45,013亿元，同比下降12.6% [16] - 中部地区商品房销售额13,902亿元，同比下降8.4% [16] - 西部地区商品房销售额14,174亿元，同比下降9.1% [16] - 东北地区商品房销售额2,041亿元，同比下降9.2% [16]

房地产开发投资完成情况 - 1—11月全国房地产开发投资总额78591亿元 同比下降15.9% [1] - 其中住宅投资60432亿元 同比下降15.0% [1] - 房屋施工面积656066万平方米 同比下降9.6% 其中住宅施工面积457551万平方米 下降10.0% [3] - 房屋新开工面积53457万平方米 同比下降20.5% 其中住宅新开工面积39189万平方米 下降19.9% [3] - 房屋竣工面积39454万平方米 同比下降18.0% 其中住宅竣工面积28105万平方米 下降20.1% [3] 新建商品房销售和待售情况 - 1—11月新建商品房销售面积78702万平方米 同比下降7.8% 其中住宅销售面积下降8.1% [1][4] - 1—11月新建商品房销售额75130亿元 同比下降11.1% 其中住宅销售额下降11.2% [1][4] - 11月末商品房待售面积75306万平方米 较10月末减少301万平方米 其中住宅待售面积减少284万平方米 [8] 房地产开发企业到位资金情况 - 1—11月房地产开发企业到位资金85145亿元 同比下降11.9% [8] - 国内贷款13149亿元 同比下降2.5% [8] - 利用外资23亿元 同比下降24.6% [8] - 自筹资金30628亿元 同比下降11.9% [8] - 定金及预收款25098亿元 同比下降15.2% [8] - 个人按揭贷款11786亿元 同比下降15.1% [8] 房地产开发景气指数 - 11月份国房景气指数为91.90 [11]

房地产市场整体成交情况 - 2025年11月江门市全市房屋（含新建商品房和存量房）总成交面积约67万平方米，环比增长15.3% [1] - 2025年1-11月江门市全市房屋（含新建商品房和存量房）累计成交面积约751万平方米 [1] - 2025年11月全市住房（含新建商品住房和存量住房）成交面积约42万平方米 [1] - 2025年1-11月全市住房（含新建商品住房和存量住房）累计成交面积约505万平方米 [1] 新建商品房市场表现 - 2025年11月全市新建商品房成交面积约37万平方米，环比增长2.7% [1][2] - 2025年1-11月全市新建商品房累计成交面积约409万平方米 [2] - 2025年11月全市新建商品住房成交面积约19万平方米 [2] - 2025年1-11月全市新建商品住房累计成交面积约252万平方米 [2] - 区域表现：11月蓬江区和新会区新建商品房成交面积环比、同比均增长，鹤山市环比增长 [2]；1-11月新会区新建商品房成交面积同比增长 [2]；1-11月开平市新建商品住房成交面积同比增长 [2] 新建商品住房价格走势 - 2025年11月全市新建商品住房成交均价为7908元/平方米，环比上涨3.0% [1][3] - 2025年1-11月全市新建商品住房累计成交均价为7913元/平方米 [3] - 区域表现：11月江海区和新会区新建商品住房均价环比、同比均上涨，蓬江区和鹤山市环比上涨，开平市和恩平市同比上涨 [3]；1-11月开平市和恩平市新建商品住房均价同比上涨 [3] 新建商品住房库存情况 - 截至2025年11月底，全市待售新建商品住房库存为50433套，环比减少1.7%，同比减少9.6% [4] - 区域表现：蓬江区、新会区、台山市、鹤山市和恩平市库存环比、同比均减少，江海区和开平市库存同比减少 [4] 存量房（二手房）市场表现 - 2025年11月全市存量房成交面积约30万平方米，环比大幅增长35.7%，同比增长6.5% [1][5] - 2025年11月全市存量住房成交面积约23万平方米，环比增长26.3%，同比增长4.8% [5] - 2025年1-11月全市存量房累计成交面积约342万平方米，同比增长8.7% [5] - 2025年1-11月全市存量住房累计成交面积约253万平方米，同比增长1.5%，增幅较1-10月扩大0.4个百分点 [5] - 区域表现：11月蓬江区、江海区和鹤山市存量房成交面积环比、同比均增长，台山市、开平市和恩平市环比增长 [5]；11月蓬江区、江海区、鹤山市和恩平市存量住房成交面积环比、同比均增长，新会区、台山市和开平市环比增长 [5]；1-11月三区（蓬江、江海、新会）存量房成交面积同比均增长 [5]；1-11月三区和恩平市存量住房成交面积同比增长 [5] 存量住房市场份额变化 - 2025年1-11月，存量住房成交面积占全部住房（新建+存量）成交总面积的比例达到50.1%，较1-10月增长0.3个百分点，较去年同期增长5.0个百分点 [5] - 区域表现：1-11月蓬江区、新会区和鹤山市的存量住房成交面积和套数均超过了同期新建商品住房 [5]

北京市房地产市场核心数据 - 1-10月全市房地产开发企业房屋新开工面积938.3万平方米，同比下降9% [1] - 1-10月全市新建商品房销售面积815.9万平方米，同比下降3.7% [1] 新开工面积细分表现 - 住宅新开工面积592.5万平方米，同比下降8.4% [1] - 办公楼新开工面积26.7万平方米，同比大幅增长34.7% [1] - 商业营业用房新开工面积49.2万平方米，同比增长1.4% [1] 新建商品房销售面积细分表现 - 住宅销售面积554.3万平方米，同比下降7.3% [1] - 办公楼销售面积53万平方米，同比下降11.8% [1] - 商业营业用房销售面积42.7万平方米，同比下降11.6% [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 从10月数据看，地产销售面积降幅继续扩大，投资仍疲弱，新开工、施工面积继续大幅下滑，需关注政策变化及市场内生动能修复情况[1] 根据相关目录分别进行总结 主要指标数据 - 开发投资完成额累计值73563亿元，累计同比-14.7%，10月单月增速-23.0%，9月单月增速-21.3%，1 - 9月增速-13.9%，2024全年增速-10.6%[1] - 房屋新开工面积49061万平米，累计同比-19.8%，10月单月增速-29.5%，9月单月增速-14.4%，1 - 9月增速-18.9%，2024全年增速-23.0%[1] - 商品房销售面积71982万平米，累计同比-6.8%，10月单月增速-18.8%，9月单月增速-10.5%，1 - 9月增速-5.5%，2024全年增速-12.9%[1] - 房屋施工面积652939万平米，累计同比-9.4%，10月单月增速-9.4%，9月单月增速-12.7%[1] - 房屋竣工面积34861万平米，累计同比-16.9%，10月单月增速-28.2%，9月单月增速1.5%，1 - 9月增速-15.3%，2024全年增速-27.7%[1]

行业投资评级 - 推荐（维持）[6] 核心观点 - 行业基本面情况以及国际形势或使得“巩固房地产市场止跌回稳的有力措施”等表述更值得关注[4] - 判断净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房的合计总需求筑底的关键观察点[4] - 重视在供应缩量预期、供给品质优化以及购房者画像显著分化推动下，新房市场供需环境较二手房更早出现改善的特征[4] - 相较于“博弈”基本面和政策，围绕合理估值区间做投资或更可取[4] - 关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：（1）21年后资产负债表贡献利润表较优；（2）部分企业信用溢价；（3）困境反转[4] 新房市场表现 - 11月1日-6日样本城市新房网签面积同比降幅扩大：样本城市整体同比-43%，较10月扩大16 PCT；一线城市同比-42%，较10月扩大7 PCT；二线城市同比-43%，较10月扩大26 PCT；三线城市同比-44%，较10月扩大12 PCT[3] - 11月1日-6日样本城市新房网签面积环比高于过去4年同期水平[10] - 新房日均网签面积低于2019-2024年同期水平[18] 二手房市场表现 - 11月1日-6日样本城市二手房网签面积同比降幅收窄：样本城市整体同比-21%，较10月收窄1 PCT；一线城市同比-23%，较10月收窄4 PCT；二线城市同比-30%，较10月收窄4 PCT；三线城市同比-14%，较10月扩大6 PCT[3] - 11月1日-6日样本城市二手房网签面积环比高于过去4年同期水平[13] - 二手房日均网签面积低于2020年和2022-2024年同期水平，高于2019和2021年同期水平[18] 土地市场表现 - 2025年1-10月全国累计土地成交建筑面积同比降幅较1-9月扩大2 PCT至-11%，成交均价同比增幅较1-9月收窄4 PCT至+13%[20] - 2025年10月单月全国土地成交建筑面积8552万平方米，同比-23%，成交楼面均价2799元/平方米，同比-6%[20] - 2025年10月全国土地出让金同比降幅较9月扩大21.4 PCT至-27.8%[28] - 2025年10月全国土地溢价率3.4%与上月基本持平，流拍率较上月下降9.5 PCT[22][26] 库存与去化情况 - 2025年9月推盘未售口径库存较8月上升，其去化周期也较8月上升[29] - 2025年9月一线、二线和三四线城市推盘未售库存和去化周期均较上月上升[32] 前瞻及佐证指标 - 截至2025年10月，12个样本城市二手带看人数环比由9月的-3.3%转正至+2.2%，同比由9月的+15.3%转负至-15.4%[4][40] - 截至2025年10月，12个样本城市挂牌价调涨房源占比从9月的5.6%下降0.1 PCT至5.5%，同比降幅较9月扩大41.0 PCT至-55.6%[4][46] - 截至2025年9月，主要城市二手成交价格和租金同比变化分化：北京价格和租金降幅均收窄；上海和广州价格降幅收窄，租金降幅扩大；深圳价格降幅收窄，租金同比由基本持平转正[4][39] - 截至2025年11月，宏观层面流动性环比紧缩力度收窄，同比宽松力度收窄[4][44]

房地产开发投资完成情况 - 1-9月全国房地产开发投资总额67706亿元，同比下降13.9% [1] - 其中住宅投资额52046亿元，同比下降12.9% [1] - 房屋施工总面积648580万平方米，同比下降9.4%，住宅施工面积452165万平方米，下降9.7% [1] - 房屋新开工面积45399万平方米，同比下降18.9%，住宅新开工面积33273万平方米，下降18.3% [1] - 房屋竣工面积31129万平方米，同比下降15.3%，住宅竣工面积22228万平方米，下降17.1% [1] 新建商品房销售和待售情况 - 1-9月新建商品房销售面积65835万平方米，同比下降5.5%，其中住宅销售面积下降5.6% [1] - 新建商品房销售额63040亿元，同比下降7.9%，其中住宅销售额下降7.6% [1] - 9月末商品房待售面积75928万平方米，较8月末减少241万平方米，住宅待售面积减少292万平方米 [1] 房地产开发企业到位资金情况 - 1-9月房地产开发企业到位资金总额72299亿元，同比下降8.4% [2] - 国内贷款11294亿元，同比下降1.4% [2] - 利用外资18亿元，同比下降37.3% [2] - 自筹资金26111亿元，同比下降9.3% [2] - 定金及预收款21138亿元，同比下降10.3% [2] - 个人按揭贷款9884亿元，同比下降10.6% [2] 房地产开发景气指数 - 9月房地产开发景气指数为92.78 [3]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 从9月数据看，地产销售面积降幅趋稳，投资端依然疲弱，基数大幅下降后，新开工降幅边际收窄，需关注政策变化及市场内生动能修复情况 [1] 根据相关目录分别进行总结 主要指标数据 - 2025年1 - 9月开发投资完成额67706亿元，累计同比-13.9%，9月单月增速-19.5% [1] - 2025年1 - 9月房屋新开工面积45399万平方米，累计同比-23.0% [1] - 2025年1 - 9月商品房销售面积65835万平方米，累计同比-5.5%，9月单月增速-10.5% [1] - 2025年1 - 9月房屋施工面积648580万平方米，累计同比-9.4% [1] - 2025年1 - 9月房屋竣工面积31129万平方米，累计同比-15.3%，9月单月增速1.5% [1]

房地产开发投资完成情况 - 全国房地产开发投资总额67706亿元，同比下降13.9% [1] - 住宅投资额52046亿元，同比下降12.9% [1] - 房屋施工总面积648580万平方米，同比下降9.4%，其中住宅施工面积452165万平方米，下降9.7% [3] - 房屋新开工面积45399万平方米，同比下降18.9%，其中住宅新开工面积33273万平方米，下降18.3% [3] - 房屋竣工面积31129万平方米，同比下降15.3%，其中住宅竣工面积22228万平方米，亦呈下降趋势 [3] 新建商品房销售和待售情况 - 新建商品房销售面积65835万平方米，同比下降5.5%，其中住宅销售面积下降5.6% [4] - 新建商品房销售额63040亿元，同比下降7.9%，其中住宅销售额下降7.6% [4] - 9月末商品房待售面积75928万平方米，较8月末减少241万平方米，其中住宅待售面积减少292万平方米 [7] 房地产开发企业资金状况 - 房地产开发企业到位资金总额72299亿元，同比下降8.4% [8] - 国内贷款11294亿元，同比小幅下降1.4% [8] - 利用外资18亿元，同比大幅下降37.3% [8] - 自筹资金26111亿元，同比下降9.3% [8] - 定金及预收款21138亿元，同比下降10.3% [8] - 个人按揭贷款9884亿元，同比下降10.6% [8] 房地产开发行业景气度 - 9月份国房景气指数为92.78 [10]