核心观点 - 行业本轮调整在时间与空间上或已相对充分 在基本面深度出清和政策托底的背景下 房地产板块整体胜率有望逐步抬升 [1] - 上海等核心城市二手房市场回暖 在政策持续加码下 上海楼市“小阳春”行情值得期待 [1][3] 政策分析 - 上海楼市新政从限购 公积金 房产税三端进行优化 [1] - 限购政策松绑 非沪籍外环内购房社保/个税年限由3年降至1年 社保/个税满3年在外环内可增购1套 持居住证满5年可在全市限购1套 [1] - 公积金政策优化 首套住房公积金贷款最高额度从160万元提升至240万元 叠加多子女家庭和绿色建筑政策后最高可达324万元 二套额度亦相应提升 同时优化了贷款认定标准 [1] - 房产税政策调整 沪籍成年子女购买家庭唯一住房暂免征收个人住房房产税 [1] - 政策旨在扩容购房群体 降低购房成本 并带动改善需求释放 与前期国企收储保障房试点协同 以畅通置换链条 提振市场信心 [2] 市场表现 - 2026年1月以来 上海 深圳等核心城市二手房成交普遍回暖 [1] - 2026年1月 上海二手房成交2.28万套 环比下降0.6% 同比上升24.2% 成交量连续3个月维持在2万套以上 [3] - 上海二手房挂牌量已连续9个月下行 库存端迎来改善 [3] - 价格层面止跌信号显现 2026年1月上海中原城市领先指数环比下降0.47% 环比跌幅较2025年12月收窄2.28个百分点 [3] 投资建议 - 建议关注核心城市土储资源充足 历史存货计提减值相对充分 销售与业绩有望率先改善的优质房企 包括华润置地 招商蛇口 滨江集团 建发国际集团 绿城中国 中国金茂 [3] - 建议关注成交量修复带来的中介交易链标的 如贝壳-W [3]

文章核心观点 - 中国房地产市场已进入长期调整与转型阶段，其下行是长期积累因素集中修正的结果，而非短期政策所致 [14] 当前政策目标是为市场“托底”和防范系统性风险，而非刺激新一轮价格上涨 [20][25] 展望至2026年，市场将呈现分化、筑底特征，行业逻辑从追求规模速度转向强调质量运营，住房价值评判标准亦在重塑 [27][33][31] 楼市发展历程与调整原因 - 过去二十多年房价走势呈现长时间加速攀升后急刹的特征 [3] - 长期上涨依赖人口持续流入、城镇化快速推进及金融环境宽松三股力量的叠加 [7] - 近年调整源于三大支撑力量同时变化：人口结构转向、城镇化速度放缓、居民部门杠杆率高企风险显性化 [9][10] - 行业自身高周转、高杠杆模式在市场下行时暴露问题，形成预期转弱、交易减少、价格下行、信心受挫的负反馈循环 [12] 当前政策导向与目标 - 2024年以来政策密集，包括降首付、降利率、税费减免、公积金优化等措施 [17] - 政策核心目标是减少购房者现金压力，释放真实的居住和改善需求，而非鼓励投机 [19] - 政策重心从过去“刺激需求、抬升价格”转向为市场“托底”，防止失速下滑 [20] - 政策同时推动行业转型，关注城市更新、保障性住房、存量房改造等领域 [22] - “保交楼”及房企债务重组等举措，核心在于降低系统性风险，避免市场因信任崩塌进一步下滑 [23] 市场未来展望（至2026年） - 市场将进入更长时间的筑底状态，下行速度和幅度放缓，核心城市有望率先企稳，缺乏支撑的城市需更长时间消化库存 [29] - 居住方式发生变化，租房成为更多家庭的长期选择，直接影响购房需求结构 [29] - 住房价值评判标准重塑，从关注上涨空间转向关注居住体验、配套成熟度和流动性 [31] - 行业从追求规模和速度，转向强调质量、运营、风险控制和产品力 [33] 行业逻辑与投资行为转变 - 房地产投资从全民参与的资产配置行为，逐渐回归居住属性 [5] - 房企经营逻辑面临根本转变，控制风险、稳定交付、打造适合长期居住的产品比单纯拿地扩张更重要 [33] - 对购房者而言，买房从“押注未来的赌博”转变为需要反复权衡的长期决策 [33]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 城投债严监管下 2024 年以来新增发债产业主体数量明显上升 新增主体多集中于中低行政层级 区位向经济大省集中 新增产业债整体规模有限难缓解信用债资产荒 [1][2][4] - 新增产业主体所发债券上市初期有流动性和风险溢价 随时间推移溢价或收窄 [3][26][29] - 不同行业表现分化 建筑业景气度不足 社会服务旅游业助力经济 房地产价格和投资磨底 政策是关键变量 [3][30][37] - 投资建议关注后续新增发债产业主体 从景气度好的行业择券 重点关注城投子公司所发债项 [3][39] 根据相关目录分别进行总结 新增发债的产业主体盘点 - 城投债严监管 2024 年新增产业债发行主体 133 家 2025/1/1 - 8/26 有 191 家 2025 年 1 - 7 月新增数量波动上升 7 月单月 41 家 [1][4] - 2025/1/1 - 8/26 新增主体中区县和地市级国企多 省级国企和央企少 新增区县级主体集中在山东、浙江等省 [8] - 2025/1/1 - 8/26 新增主体中 54%评级为 AA+ 以中低信用评级为主 [8] - 2025/1/1 - 8/26 新增主体行业分布上综合类最多 新增主体地区多集中在经济发达省份 [13] - 2025 年初以来新增主体以小体量为主 不少城投公司通过子公司申报债券新增额度 [17] - 2025/1/1 - 8/26 新增主体所发债项合计发行规模 1378 亿元 以私募公司债为主 募集资金用途多样 偿还有息债务规模占 59% [20] - 债券融资受限的城投主体常以子公司发债新增额度 但城投子公司单笔债券额度通常不大 [23] 如何看待新增产业主体的投资价值 新增产业主体的价值发现过程 - 新增产业主体所发债券二级市场有流动性和风险溢价 价值挖掘需时间 [26] - 2025/1/1 - 8/26 期间新增债券上市后 5 个交易日内超额利差无明显变动趋势 变动幅度在 10BP 以内 T + 5 日至 8/26 多数行业和期限超额利差收窄 [26][27][28] 新增产业主体的主要行业情况概览 - 2025/1/1 - 8/26 新增主体所发债券规模前五行业为综合、建筑装饰、社会服务、非银金融、房地产 [30] - 建筑业景气度不足 各项指标承压 “反内卷” 政策效果待察 [30][31] - 社会服务国内旅游人数和收入回升 旅游业助力经济发展 [35] - 房地产价格和投资磨底 政策托底是关键变量 [37] 投资建议 - 关注后续新增发债产业主体 其上市初期有超额利差且后续或收窄 [3][39] - 从景气度好的行业择券 如社会服务业 [3][39] - 重点关注城投子公司所发债项 [3][39]

内房股市场表现 - 建发国际集团股价上涨5.24%至17.26港元 [1] - 中国金茂股价上涨4.17%至1.5港元 [1] - 越秀地产股价上涨3.9%至4.79港元 [1] - 龙湖集团股价上涨3.46%至10.16港元 [1] - 万科企业股价上涨2.02%至5.06港元 [1] 政策环境优化 - 北京、广州、南京、大连等核心城市7月起通过提高额度、优化提取及延长还款期限等方式优化公积金贷款政策 [1] - 中央政治局会议提出房地产政策重点转向托底市场及帮助行业企稳 [1] - 政策举措可能聚焦城市更新、城中村和危旧城改造等潜在需求领域 [1] 行业发展模式转变 - 政策导向从短期刺激转向新发展模式探索 符合当前行业逻辑 [2] - 行业整体处于筑底阶段 无风险利率下降推动风险评价回落 [2] - 市场风险偏好上升为地产股带来股价上行机会 [2]

股价表现 - 建发国际集团涨5.24%至17.26港元 [1] - 中国金茂涨4.17%至1.5港元 [1] - 越秀地产涨3.9%至4.79港元 [1] - 龙湖集团涨3.46%至10.16港元 [1] - 万科企业涨2.02%至5.06港元 [1] 政策动态 - 北京、广州、南京、大连等核心城市7月优化公积金贷款政策 包括提高额度、优化提取、延长还款期限等措施 [1] - 中央政治局7月30日会议提出房地产政策重点转向托底和市场企稳 [1] - 政策举措可能聚焦城市更新、城中村和危旧城改造等潜在需求领域 [1] 机构观点 - 部分投资者因政治局会议未直接提及房地产刺激政策而对行业前景悲观 [2] - 行业风险下降背景下 政策转向新发展模式探索符合当前行业逻辑 [2] - 地产股投资逻辑不依赖短期政策刺激 而是基于行业筑底判断、无风险利率下降及风险评价回落 [2] - 市场风险偏好上升将带来地产股股价上行机会 [2]

内房股市场表现 - 建发国际集团(01908)涨5.24%报17.26港元 中国金茂(00817)涨4.17%报1.5港元 越秀地产(00123)涨3.9%报4.79港元 龙湖集团(00960)涨3.46%报10.16港元 万科企业(02202)涨2.02%报5.06港元 [1] 政策动态 - 7月以来核心城市如北京 广州 南京 大连优化公积金贷款政策 包括提高额度 优化提取 延长还款期限 [1] - 7月30日中央政治局会议提及房地产领域政策或将重点托底 帮助市场企稳 潜在需求包括城市更新 城中村和危旧城改造 [1] 行业分析 - 市场部分投资者因政治局会议未直接提及房地产刺激政策而对行业前景悲观 [2] - 行业风险下降背景下 不强调短期刺激而转向新发展模式探索符合当下逻辑 [2] - 地产股看好基于行业整体筑底阶段判断 无风险利率下降 行业风险评价回落 市场风险偏好上升带来的股价机会 [2]