行业投资评级 - 维持行业“看好”评级 [3][44] 核心观点 - 稳地产政策持续落地，中央与地方双线发力，后续核心城市限制性政策优化、收购存量商品房和闲置土地、降低居民购房成本等措施仍有进一步加码空间 [3] - 若政策力度和落地节奏进一步加强，房地产市场止跌回稳进程有望加快 [3][44] - 市场端新房、二手房成交同比均实现增长，政策效果逐步显现 [3][44] 政策端总结 - **中央政策**：国务院批复《扩大消费“十五五”规划》，明确因城施策优化房地产政策、深化公积金改革、推进城中村和老旧小区改造、支持居民自主更新 [4][12][14]；7月15日总书记考察上海城市更新项目，强调“做深做细城市更新”，释放政策支持最强信号 [4][12] - **地方政策**： - **福建**：印发《福建省“十五五”城市更新规划》，明确6方面、21项重点任务、14项重大行动，推动存量土地“一盘一策”处置 [4][13][14] - **苏州**：推广公积金贷款购房“一件事”联办，压缩交易流程和时间，提升服务效率 [4][13][14] - **重庆**：明确延续“卖旧买新”购房补贴（最高可达新购住房金额的1.5%）及公积金提额政策，打通置换链条 [4][13][15] - **拉萨**：开展购房补贴清算，符合条件的购房人可按成交总价的3%申领补贴，单套最高5万元 [14] 市场端总结 - **销售端**： - **新房**：2026年第29周，全国30城新房单周成交面积138.5万平米，单周同比增长4.4% [5][16][17]；2026年前29周累计成交面积5345.4万平米，累计同比下降6.8% [5][16][17]；一线城市新房单周成交面积43.2万平米，单周同比增长5%，累计成交面积1445万平米，累计同比下降2% [19][20] - **二手房**：2026年第29周，全国15城二手房单周成交面积156.9万平米，单周同比增长1.6% [5][23][24]；2026年前29周累计成交面积4824.7万平米，累计同比增长1.1% [5][23][24]；一线城市（北京及深圳）二手房单周成交面积39.2万平米，单周同比增长6.3%，累计成交面积1256.1万平米，累计同比增长1.2% [27][28] - **投资端**： - **土地成交**：2026年第29周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积1212.1万平方米，单周同比下降18% [5][31][32]；2026年前29周累计成交土地规划建筑面积59728.3万平方米，累计同比下降10% [5][31][32] - **土地价格与溢价**：2026年第29周，全国100大中城市土地成交楼面价为1615.8元/平米，同比下降2%；土地成交总价167.9亿元，同比下降20%；平均溢价率（4周移动平均）为9.6% [5][35][36] - **核心城市土拍**：7月上旬成都、南京有土地成交，其中招商蛇口在成都以楼面价13100元/㎡、溢价率10.08%竞得一宗宅地；招商蛇口&南京交通在南京以楼面价34415元/平、溢价率7.07%竞得一宗地块 [37] - **价格端**：2026年第29周，二手房冰山100指数为9822，周环比下降0.11%，周同比下降10.0% [5][40] 投资建议总结 - 推荐三类标的 [3][44]： - **强信用房企**：布局城市基本面好、善于把握改善型需求的房企，包括中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国 - **住宅与商业双轮驱动房企**：同时受益于地产复苏和消费促进政策，包括华润置地、新城控股、龙湖集团 - **优质物管标的**：在“好房子，好服务”政策下服务品质突出，包括华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业