2026年政府工作报告与房地产市场政策导向 - 政府工作报告提出着力稳定房地产市场 工作重点包括控增量、去库存、优供给 并部署推动房地产发展新模式和中长期制度建设 [1] - 报告首次提出加强初婚初育家庭住房保障 将住房政策纳入国家人口发展战略工具箱 [1] - 房地产市场处于新旧发展动能转换关键阶段 供应结构和需求体系发生重要变化 市场调整未结束 [1] 市场现状与发展趋势 - 市场重心正从增量扩张转向存量优化 二手房成为供需匹配主渠道 [3][4] - 2025年核心24城二手房成交占比已超过64% 重点46城二手房找房人数占比达65% [4] - 2026年预计核心24城二手房成交占比将突破68% 二手房市场重要性持续提升 [4] - 城市更新成为重点 通过老旧小区改造和适老化升级带动次新房价值提升 存量住房品质溢价日益明显 [5] - 需求结构升级 2026年改善型需求占比预计突破40% 以旧换新的置换需求将成为拉动市场的核心动力 [5][10] 针对年轻群体与生育支持的住房政策展望 - 未来可能出台细化政策支持初婚初育家庭 旨在通过住房政策降低婚育成本 [4] - 政策方向包括：对初婚初育家庭提高公积金贷款额度、放宽提取条件、提供利率优惠 [4] - 按生育子女数量给予差异化购房补贴或契税减免 降低首付比例 [4] - 在保障性租赁住房配租时对初婚初育家庭给予优先排序 并适当照顾户型需求 [4] 当前楼市政策特点与未来方向 - 当前市场已处于政策底 购房成本降至五年新低 首套房商业贷款利率普遍在3.2% 部分低至3.0% 公积金利率为2.6% [8] - 各地政策已摒弃一刀切模式 转向精准施策 紧扣民生保障与市场实际 [8] - 2026年政策将围绕存量盘活、供给优化和风险化解三大方面发力 [7][8][9] - 存量盘活方面 将扩大存量房收购范围 将其转为人才房、产业工人宿舍 并加快城市更新节奏 [8] - 供给优化方面 土地供应优先盘活闲置用地 核心城市增加低密度和优质配套涉宅用地占比 现房销售试点有望扩围 [8] - 风险化解方面 将聚焦房企债务重组与行业转型 加大对出险房企融资支持 鼓励优质房企收购出险项目 引导房企发展轻资产业务 [9] 2026年房地产市场走势判断 - 2026年房地产市场整体将呈现结构性复苏走势 而非普涨行情 复苏将更多在核心城市体现 [10] - 核心城市已率先企稳回升 将带动行业整体逐步走出底部 [10] - 三四线城市仍面临压力 以去库存为主 复苏相对滞后 [10] - 沈阳已将新市民公积金贷款额度扩围至二手房 预计此举将使新市民购买二手房比例提升10%左右 [5]

核心观点 - 2025年中国房地产市场整体态势趋稳，在交易规模、去库存等方面出现积极信号，行业高质量发展仍有较大潜力 [1][2] - 各地区各部门出台的因城施策、精准施策举措有力有效，通过放宽限购、提供购房补贴、举办优惠活动等方式支持合理住房需求，稳定市场 [4][5] - 行业新旧动能转换加快，通过推进城市更新、增加保障性住房供给、完善基础性制度等方式，构建房地产新发展模式，形成持续稳定发展的内生动力 [6][7] 市场表现与数据 - **投资与销售规模**：2025年全国房地产开发投资82788亿元，新建商品房销售面积88101万平方米，相关指标同比虽有下降，但整体态势趋稳 [2] - **交易总规模趋稳**：将新房与二手房市场合并观察，全国及主要城市全年合计销售规模已明显趋稳，部分主要城市甚至同比小幅增长，销售规模变化是重要的前导信号 [2] - **去库存进展积极**：截至2025年末，全国商品房待售面积76632万平方米，较年初减少3259万平方米，其中11月末待售面积比10月末减少约300万平方米，显示供给端控增量与需求端提振措施协同发力见效 [1][2] - **库存压力缓解**：2025年1至12月全国商品房待售面积增长压力相比2022年至2024年已明显减小，是主动去库存和市场自发平衡的结果 [3] 政策举措与效果 - **放宽购房条件**：北京市进一步放宽非京籍家庭购房条件，购买五环内住房的社保或个税缴纳年限由3年调减为2年，五环外由2年调减为1年，并允许多子女家庭在五环内多买一套住房，精准匹配梯度置业需求 [4] - **真金白银引才**：山东省青岛市对符合条件的企业引进的博士研究生和硕士研究生，分别提供30万元和20万元的购房补贴，夫妻双方符合条件可分别享受 [4] - **促销优惠活动**：浙江省杭州市多个区县启动“购房+消费券”补贴活动，房企配套推出车位折扣、家电赠送等优惠，活动开展后相关项目来访及成交量出现明显提升 [4] - **政策导向明确**：政策将继续坚持因城施策、精准施策、一城一策，控增量、去库存、优供给，发挥房地产融资“白名单”制度作用，支持房企合理融资和居民刚性与改善性住房需求 [5] 行业转型与新发展模式 - **城市更新与老旧小区改造**：2025年1至12月，全国新开工改造城镇老旧小区2.71万个、499万户，完成投资1332亿元，38个城市开展老旧住房自主更新、原拆原建 [7] - **制度试点与保障供给**：42个城市实施房屋全生命周期安全管理制度试点，一批城市建立住房保障轮候库，以需定建、以需定购增加保障性住房供给 [7] - **配套设施建设**：建设改造养老、托育等各类服务设施2000多个，增补提升公共活动场地和公共绿地71.3万平方米 [7] - **发展模式转型**：行业正从规模扩张向内涵式发展转型，需将房地产发展置于高质量推进城市更新的大场景中，并通过结构性改革完善基础性制度，焕发新动能 [7] - **要素联动机制**：未来需进一步推动住房供给与人口流动、产业发展相匹配，建立人、房、地、钱要素联动机制，以满足差异化、个性化的住房需求 [7] 未来展望 - 在价格调整到位、好房子增多、购房环境友好等因素影响下，相关群体住房需求有望加快释放，带动新房和二手房交易持续活跃 [8]

文章核心观点 - 2025年中国房地产市场在政策支持和行业转型驱动下，展现出整体趋稳的态势，交易规模趋稳、去库存取得积极进展，同时新旧动能转换加快，为行业高质量发展奠定基础 [1][2][7] 市场整体表现与趋势 - 2025年全国房地产开发投资额为82788亿元，新建商品房销售面积为88101万平方米 [2] - 全国层面房地产开发投资、新建商品房销售等指标同比仍有下降，部分城市市场在二季度后出现反复，但未改变市场整体趋稳态势 [2] - 将新房与二手房市场合并观察，全国及主要城市全年合计销售规模已明显趋稳，部分主要城市甚至同比小幅增长，销售规模变化是重要的前导信号 [2] - 2025年末全国商品房待售面积为76632万平方米，较年初减少3259万平方米，去库存取得积极进展 [1][2] - 2025年11月末全国商品房待售面积比10月末减少约300万平方米，体现供给端控增量与需求端提振消费措施协同发力效果 [2] - 2025年1至12月全国商品房待售面积增长压力相比2022年至2024年已明显减小，是主动去库存和市场自发平衡的结果 [3] 政策举措与效果 - 北京市放宽非京籍家庭购房条件，购买五环内住房的社保或个税缴纳年限由“3年”调减为“2年”，五环外由“2年”调减为“1年”，并允许多子女家庭在五环内多买一套住房 [4] - 山东省青岛市对引进的重点学科领域博士研究生和硕士研究生分别提供30万元和20万元的购房补贴，夫妻双方符合条件可分别享受 [4] - 浙江省杭州市多个区县在2025年10月底启动“购房+消费券”补贴活动，房企配套推出车位折扣、家电及物业费赠送等优惠，活动后相关项目来访及成交量明显提升 [4] - 政策方向将继续坚持因城施策、精准施策、一城一策，控增量、去库存、优供给，发挥房地产融资“白名单”制度作用，支持房企合理融资及居民刚性和改善性住房需求 [5] - 供应压力较大城市，政府不再盲目供地，企业不再盲目拿地上项目，为市场留出消化时间，房地产开发投资、新开工面积等指标下降可理解为供给端调控效果的显现 [2] 行业转型与新发展模式 - 房地产领域新旧模式及新旧动能的转换在2025年取得积极进展，行业加快转型升级是高质量发展的关键 [7] - 2025年1至12月，全国新开工改造城镇老旧小区2.71万个、499万户，共完成投资1332亿元 [7] - 具体转型举措包括：38个城市开展老旧住房自主更新、原拆原建；42个城市实施房屋全生命周期安全管理制度试点；一批城市建立住房保障轮候库，以需定建、以需定购增加保障性住房供给；建设改造养老、托育等各类服务设施2000多个，增补提升公共活动场地和公共绿地71.3万平方米 [7] - 行业需适应从规模扩张向内涵式发展转型，将房地产发展置于高质量推进城市更新的大场景中，同时加快构建新发展模式，通过结构性改革完善制度供给 [7] - 未来需推动住房供给与人口流动、产业发展相匹配，建立人、房、地、钱要素联动机制，以满足差异化、个性化的住房需求 [8] - 在价格调整到位、好房子增多、购房环境友好等因素影响下，相关群体住房需求有望加快释放，带动新房和二手房交易持续活跃 [8]

核心观点 - 2025年中国房地产市场整体态势趋稳，交易总规模趋稳且去库存取得积极进展，行业正从规模扩张向内涵式发展转型，新旧动能转换取得积极进展 [1][2][6] 市场表现与数据 - 截至2025年末，全国商品房待售面积为76632万平方米，较年初减少3259万平方米 [1] - 2025年11月末全国商品房待售面积比10月末减少约300万平方米 [2] - 2025年，全国房地产开发投资额为82788亿元，新建商品房销售面积为88101万平方米 [2] - 将新房与二手房市场合并观察，全国及主要城市全年合计销售规模已明显趋稳，部分主要城市甚至同比小幅增长 [2] - 2025年1至12月全国商品房待售面积增长压力相比2022年至2024年已明显减小 [3] 政策举措与效果 - 北京市放宽非京籍家庭购房条件，购买五环内住房的社保或个税缴纳年限由3年调减为2年，五环外由2年调减为1年，并允许多子女家庭在五环内多买一套商品住房 [4] - 青岛市对符合条件的新引进博士研究生和硕士研究生分别给予30万元和20万元的购房补贴，夫妻双方符合条件的可分别享受 [4] - 杭州市部分区县启动“购房+消费券”补贴活动，房企配套推出车位折扣、家电赠送等优惠，活动开展后相关项目来访及成交量明显提升 [4] - 政策坚持因城施策、精准施策，控增量、去库存、优供给，发挥房地产融资“白名单”制度作用，支持房企合理融资及居民刚性和改善性住房需求 [5] 行业转型与新发展模式 - 2025年，全国新开工改造城镇老旧小区2.71万个、499万户，完成投资1332亿元 [7] - 38个城市开展老旧住房自主更新、原拆原建；42个城市实施房屋全生命周期安全管理制度试点；一批城市建立住房保障轮候库；建设改造养老、托育等各类服务设施2000多个，增补提升公共活动场地和公共绿地71.3万平方米 [7] - 行业正将发展置于高质量推进城市更新的大场景中，加快构建新发展模式，通过结构性改革完善基础性制度 [7] - 未来需推动住房供给与人口流动、产业发展相匹配，建立人、房、地、钱要素联动机制，以满足差异化、个性化的住房需求 [7] 未来展望 - 在价格调整到位、好房子增多、购房环境友好等因素影响下，相关群体住房需求有望加快释放，带动新房和二手房交易持续活跃 [8]

核心观点 - 2025年中国房地产市场在政策支持下展现出积极变化，整体态势趋稳，交易总规模趋稳且去库存取得进展，同时行业新旧动能转换加快，为高质量发展奠定基础 [1][2][6] 市场表现与数据 - 截至2025年末，全国商品房待售面积为76632万平方米，较年初减少3259万平方米，去库存取得积极进展 [1] - 2025年11月末全国商品房待售面积比10月末减少约300万平方米，显示供需政策协同发力效果 [2] - 2025年，全国房地产开发投资额为82788亿元，新建商品房销售面积为88101万平方米 [2] - 将新房与二手房市场合并观察，全国及主要城市全年合计销售规模已明显趋稳，部分主要城市甚至同比小幅增长 [2] - 2025年1至12月全国商品房待售面积增长压力相比2022年至2024年已明显减小 [3] 政策举措与效果 - 各地区各部门出台务实有效举措，如北京市放宽非京籍家庭购房条件，将五环内购房所需连续社保或个税缴纳年限由3年调减为2年，五环外由2年调减为1年，并允许多子女家庭在五环内多买一套商品住房 [4] - 青岛市对重点企业引进的博士研究生和硕士研究生分别提供30万元和20万元的购房补贴，夫妻双方符合条件可分别享受 [4] - 杭州市多个区县启动“购房+消费券”补贴活动，房企配套推出车位折扣、家电赠送等优惠，活动开展后项目来访及成交量出现明显提升 [4] - 政策将继续坚持因城施策、精准施策，控增量、去库存、优供给，发挥房地产融资“白名单”制度作用，支持房企合理融资及居民刚性和改善性住房需求 [5] 行业转型与新发展模式 - 房地产领域新旧模式及新旧动能的转换在2025年取得积极进展 [6] - 2025年1至12月，全国新开工改造城镇老旧小区2.71万个、499万户，共完成投资1332亿元 [7] - 具体转型举措包括：38个城市开展老旧住房自主更新、原拆原建；42个城市实施房屋全生命周期安全管理制度试点；建设改造养老、托育等各类服务设施2000多个；增补提升公共活动场地和公共绿地71.3万平方米 [7] - 行业需适应从规模扩张向内涵式发展转型，将房地产发展置于高质量城市更新场景中，并通过结构性改革完善基础性制度以焕发新动能 [7] - 建议推动住房供给与人口流动、产业发展相匹配，建立人、房、地、钱要素联动机制，以满足差异化、个性化的未来住房需求 [7] 未来展望 - 在价格调整到位、好房子增多、购房环境友好等因素影响下，相关群体住房需求有望加快释放，带动新房和二手房交易持续活跃 [8]

政策动态 - 香港投资移民计划中，用于购买香港住宅物业的最低投资门槛从5000万港元下调至3000万港元，截至2025年8月，新资本投资者入境计划已为香港带来超过580亿港元的投资额 [1] - 国家外汇管理局发布通知，将便利境外个人境内购房结汇支付的试点政策从粤港澳大湾区推广至全国，允许境外个人在取得购房备案证明前，凭合同先行办理结汇支付 [9] - 外汇新政同时允许非房地产企业运用外汇收入及其结汇所得人民币资金购买经营性房产，如办公用房、员工宿舍等，以盘活存量资产资源 [10] - 广东省中山市推出“新中山人安家中山”政策，对推荐购房给予最高3%的现金奖励，叠加多项优惠后，初步估算可为符合条件的购房者节省总成本约10万元 [6] 市场表现与城市案例 - 2025年8月，中国70个大中城市中，新房销售价格环比上涨的城市有9个，比7月增加3个 [14][16] - 8月新房价格环比涨幅具体为：上海、杭州、宜昌涨幅均为0.4%；南宁涨幅为0.3%；沈阳、合肥、吉林涨幅均为0.2%；西宁、乌鲁木齐涨幅均为0.1% [14][16] - 湖北省新建商品房销售面积已连续8个月实现正增长，其中荆门市1-7月新建商品房销售面积同比增长7.2% [17] - 宜昌市通过提供最高17万元的购房补贴及“带押过户”等便利化措施，结合“好房子”供应增加，有效激活需求，8月出现多个楼盘“开盘即售罄”的情况 [16] 行业发展与公司动向 - 招商蛇口发生人事变动，朱文凯接替蒋铁峰出任新领导，其履职成效预计将在未来6-12个月的财务表现和业务推进中逐步显现 [3] - 恒大物业已出现意向买家，市场有观点认为该公司的出售价格将带动整个物业管理行业上市公司的估值重估 [4] - 建设领域反腐持续升级，退休高管被查案例呈高发态势 [5] - 房地产企业的ESG实践正从“合规披露”走向“价值创造”，良好的ESG管理被认为能帮助控制风险、降低成本并开拓新业务 [5] 行业战略与未来方向 - 经济学家卢锋提出，需推动经济增长从“供强需弱”转向“供求双强” [9] - 中国与东盟国家召开建设部长圆桌会议，通过《桂林倡议》，将在数智赋能、城乡历史文化保护、“好房子”建设、城市更新等领域加强合作 [11][12] - 行业观点认为，“好房子”供应比例突破60%将能有效带动房地产全产业链投资增速强劲回升，并激活上下游投资、就业和消费市场 [15][19] - 吉林省吉林市启动“好房子”示范项目建设，目标到2030年每年10%以上新建商品房项目达到示范标准，到2035年全面建立“好房子”供应体系 [15][18]