核心观点 - 香港楼市价格呈现反复向升格局 中原城市领先指数CCL最新报145.54点 按周升0.63% 创逾1年半次高 自12月起楼价走势为两周升一周跌 2026年楼价暂累计上升0.99% 市场气氛活跃 买家开始接受业主提价入市 楼价升势持续 [1] - 市场预期新春旺市可能提早出现 CCL或有望于新春前突破147点水平 即2024年撤辣后的高位 现时仅相差1.46点或1.00% [1] 市场表现与指数动态 - **整体指数表现**：中原城市领先指数CCL最新报145.54点 按周上升0.63% 创2024年5月中后88周（逾1年半）次高 [1] - **分类指数表现**： - 中原城市大型屋苑领先指数CCL Mass报146.53点 按周升0.62% [2] - CCL（中小型单位）报145.46点 按周升0.55% [2] - CCL Mass及CCL（中小型单位）齐创2024年5月中后88周（逾1年半）次高 [2] - CCL（大型单位）报145.91点 按周升1.06% 连升2周共1.29% 指数创2024年6月中后83周（逾1年半）新高 [2] - **区域指数表现**：四区楼价三升一跌 - 港岛CCL Mass报146.52点 按周升2.82% 升幅为5周以来最大 连升4周共5.11% 指数创2024年4月底后91周（近2年）新高 [3] - 九龙CCL Mass报145.93点 按周升0.73% 指数创2023年11月底后112周（逾2年）次高 [3] - 新界东CCL Mass报155.53点 按周升0.62% 指数上周大跌逾3%后回升 [3] - 新界西CCL Mass报132.27点 按周跌1.77% 跌幅为7周以来最大 结束2周连升 [3] 市场驱动因素 - **新盘销售炽热**：圣诞假后大型新盘推出 市场反应炽热 数度加推均即日沽清 例如1月21日西沙SIERRA SEA第2A期第3轮价单销售218伙沽清 1月22日西沙SIERRA SEA第2B期公布首张价单155伙 1月23日北角嘉居•天后首轮价单销售60伙 [1][2] - **二手市场活跃**：二手优质笋盘快速被消耗 买家开始接受业主提价入市 二手成交增多 [1] - **金融环境支持**：银行积极推出按揭优惠 2025年5月拆息回落 楼价明显转势见底回升 加上去年本地银行两次减息刺激 [2] 历史价格对比与周期 - **近期低位反弹**：CCL较2025年5月H按息再度低于封顶息当周的135.16点低位累计上升7.68% [2] - **政策节点对比**：CCL较2025年3月财政预算案前134.89点低位上升7.90% 较2024年9月首次减息前135.86点低位上升7.12% [2] - **历史高位差距**：CCL较2021年8月191.34点历史高位仍下跌23.94% [2] 市场展望与预期 - **短期走势预期**：楼市气氛活跃 新春旺市可能提早出现 CCL或有望于新春前突破147点水平（即2024年撤辣后的高位） 现时仅相差1.46点或1.00% [1] - **数据反映滞后性**：近期新盘销售对本地二手楼价的影响 将于2026年2月中旬公布的CCL才开始反映 [2]

周末成交量 - 中原地产十大屋苑本周末录得8宗成交 按周增加1宗 维持平稳横行态势 [1] - 美联物业十大指标二手屋苑本周末录得11宗成交 较上周末上升10% 并连续7个周末维持双位数成交 [1] - 美联物业15大屋苑本周末录得14宗成交 较上周13宗增加约7.7% [1] 月度成交量 - 中原地产十大屋苑11月全月录得191宗成交 按月减少12.4% [1] - 美联物业十大指标屋苑11月份录得约190宗买卖成交 较10月份约212宗减少约10.4% [1] 成交价格 - 中原城市领先指数CCL最新报143.46点 连升3周 向上升穿143点撤辣前低位 反映楼价已触底回升 [1] - 十大屋苑中太古城受个别成交影响录得呎价跌幅 其他9个屋苑均录得升幅 [1] 市场情绪与展望 - 楼市整体气氛良好 买家入市态度积极 但新盘抢客导致11月二手屋苑交投稍见放缓 [1] - 周末多个发展商调整推售节奏 未有全新一手盘应市 市场焦点转向二手市场 [1] - 随着笋盘进一步补充及发展商推盘节奏回复正常 预计一二手成交量将重拾升轨 后市表现稳中向好 楼价继续录得升幅 [1]

公司盈利预测调整 - 摩根士丹利将恒基地产2025至2027财年每股盈利预测下调8% [1] - 下调基于中期业绩逊预期、物业发展项目预售及完工时间表更新、投资物业租金收入及出租率预期调整、农地收回进展等因素 [1] 股息及财务支持预期 - 维持2025至2027财年股息预测为每股1.8港元不变 [1] - 股息分派支撑包括稳定租金收入、香港中华煤气股息收入、农地收回步伐加快、下半年住宅销售改善及主要股东支持 [1] 目标价与估值调整 - 基于每股资产净值折让约50% 将目标价从31港元下调至30港元 [1] - 公司可能受益于香港楼价见底及市场情绪改善 并受惠于美联储即将减息 [1] 香港房地产市场展望 - 预计今年香港住宅楼价持平 [1] - 写字楼及商场租金或按年下滑5% [1]

写字楼市场 - 香港写字楼租赁市场略见回稳，2025年下半年价格及租金将进一步下调 [1] - 2025年上半年核心地段优质写字楼租赁交投增加，中环尤为突出，整体空置率升至13.6%，但湾仔/铜锣湾及尖沙咀空置率分别降至9.5%及7.9% [1] - 上半年市场录得130,700平方呎正净吸纳量，主要由中环、湾仔/铜锣湾及尖沙咀成交推动 [1] - 金融、保险、地产及专业服务(FIREBS)行业占上半年总租赁成交量的57.5%，金融交易与资产管理公司尤其活跃 [2] - IPO活动增加刺激律师事务所和金融相关服务公司对核心地段办公空间需求，预计下半年新股市场活跃将支持写字楼需求增长 [2] 住宅市场 - 住宅物业租金受非本地专才及学生入境持续增加带动将进一步上涨 [1] - 楼价走势缺乏清晰方向，HIBOR下跌、股市上涨及印花税下调利好楼市，但地缘政治不确定性、负资产水平创22年新高及新盘以七折以上推售带来阻力 [2] - 2025年上半年二手市场交易量回升至约2万宗，但仍比2018至2024年平均水平低22% [2] - 截至3月底一手市场供应量约93,000个单位，预计需56.7个月消化库存，高于2015至2021年间51.3个月的平均值 [3] - 楼价或到2026年后期库存回落至健康水平才有望持续复苏 [3] - 人才签证计划首季共发出2.7万个签证，带动租赁需求并可能进一步刺激置业需求 [3] 商铺市场 - 商铺市场租赁活动预计保持活跃，但新供应持续增加导致优质商场空置率创新高 [1] - 截至6月底核心区街铺空置率维持在10.5%，优质商场空置率上升至10.5%新高 [3] - 核心购物区租赁交投活跃，业主更愿意在租赁条款上妥协以吸引租户 [3] - 2025年下半年即将竣工的新零售空间约60万平方呎，对优质商场空置率造成上行压力 [4] - 预计今年核心区街铺及优质商场租金将下降5%至10% [4]