香港楼市展望 - 中原集团创始人施永青判断，香港楼市在2025年第四季度迎来重要拐点，底部增持阶段结束，2026年将进入明确上涨期 [1][2] - 预计2026年香港住宅房价涨幅将超过10%，一旦涨幅突破10%，市场情绪将发生根本转变，激活房产投资属性，带动观望群体入场 [1][2] - 施永青名下基金会截至2025年12月底已累计斥资逾1.3亿港元购入香港9个住宅单位，其个人也参与了学生宿舍类大型项目投资 [1][2] 香港楼市上涨的核心逻辑 - 房价上涨是心理预期与基本面双重作用的结果，心理转变是直接驱动力，但需实体经济与金融环境支撑 [3] - 港股市场表现强劲，每日成交额稳定在2000亿港元以上，较此前千亿水平大幅提升，且IPO规模位居全球第一，提振市场信心 [3] - 香港多数行业居民工资水平呈上升趋势，为置业购买力提供保障，多重因素叠加使租售比回归合理，促使部分租房人群转向买房 [3] 内地楼市现状与展望 - 内地楼市仍处于调整阶段，核心矛盾是开发过度，市场进入漫长消化期，部分房企的流动性危机进一步削弱了市场信心 [4] - 预计2026年内地楼市仍将处于消化调整阶段，房价能逐步站稳已属理想状态，价格上涨难度较大 [4] - 香港楼市回暖对大湾区内地城市的正面传导效应有限，无法抵消内地楼市自身的不利因素 [4] 内地楼市企稳的信号与政策建议 - 内地楼市企稳需先后出现两大核心信号：首先是核心区域空置率下降带动租金回报率站稳甚至上升；其次是二手房市场交投量显著增加 [5][6] - 政策层面，进一步下调房贷利率是有效助力，可降低购房成本并提升租金回报率，吸引闲置资金进入市场 [6] - 建议调动社会投资者积极性，取消过多购房地域限制，减免契税、印花税及租赁相关税费，让资金更规范地服务于市场 [6] 对内地房企的经验教训与两地楼市形容 - 内地房企在长期单边上涨中形成“拿地越多越好”的思维，曾以高杠杆融资加码土地储备，导致资金链紧张甚至断裂，未对调整期做好准备 [7] - 目前内地房企整体处于深度调整期，多数民企面临阶段性经营挑战，需长期“休养生息”才能恢复状态 [7] - 用“峰回路转”形容2026年香港楼市，意指市场已走出低谷进入上涨周期；用“休养生息”形容2026年内地楼市，意指其处于消化存量、修复信心的阶段 [8]

市场情绪分化 - 部分潜在买家因房价下跌和经济前景不明选择观望或暂停购房计划 涉及多个楼盘粉丝如大壮名城、云萃、天河都荟等[3][6][8][11][12] - 悲观情绪主要源于对房价持续下跌的担忧和经济前景不看好 例如番禺粉丝认为"太多房子了"和李先生害怕房价"跌得一塌糊涂"[11][12] 购房者决策动机 - 部分买家基于长期看涨预期和周期性观点入场 如天河梁总认为楼市有周期性且当前是低点上车时机[15] - 置换需求驱动购房决策 梁总通过卖旧买新实现资产置换 刘先生从牛奶厂大户型换购海珠小户型[15][18] - 自住和刚需为主要购房目的 包括学位改善(天河豪宅买家)、婚房准备(梁总)和生活品质提升(多位买家)[15][16][25][27] 资产配置逻辑 - 房产被视为对抗通胀和大宗消费的重要工具 第三位买家认为房产是合理置换和消费升级的选择[20] - 杠杆策略被部分买家采用 建议在现金流充足前提下通过债务对抗通胀 但强调需谨慎控制负债比例[23] - 房产消费具有情绪价值和品牌溢价属性 类比豪华车消费现象 反映买家对生活体验的追求[20][23] 产品属性认知转变 - 房产从投资品向消费品转变 第三位买家指出房子目前更多体现为大宗商品和居住属性[20] - 好房子的居住属性和配套需求具有持续性 第五位买家认为需求不受经济周期显著影响[27] - 价格合理性成为购房关键因素 多位买家提到"价格在自己可承受范围内"和"符合预期"是决策依据[19][27]

业绩概览 - 公司一季度总营收达232亿人民币，同比增长42%，显著高于市场预期的37%增长[1][31] - 调整后净利润13.9亿人民币，同比持平，呈现增收不增利现象[6][46] - 经营利润率从上一季度的3.2%降至2.5%，主要受毛利率下滑2.3个百分点拖累[5][43] 存量房业务 - 存量房GTV达5803亿人民币，同比增长28%，超市场预期24%增速[15] - 市占率持续提升，全国二手房成交额同期仅增长17%，公司增速显著跑赢行业[1][15] - 综合佣金率环比下降1.4个基点至1.18%，导致营收增速20%低于GTV增速[17] - 贡献利润率38.1%，环比下滑2.3个百分点，分佣成本同比大增49%[33] 新房业务 - 新房GTV 2322亿人民币，同比大增53%，远超百强房企同期-6%的行业表现[20] - 变现率环比下降20个基点至3.5%，收入增速64%较上季放缓9个百分点[2][24] - 贡献利润率23.4%，环比下降2.3个百分点，分佣比例上升抵消规模效应[33] 新兴业务 - 二航道总收入83.8亿人民币，同比增长39%，租赁业务收入50.9亿同比大增94%[27][29] - 家装业务收入29.5亿同比增长22%，仍低于预期但较上季改善[29] - 租赁业务贡献利润率6.7%环比提升2.3个百分点，家装业务利润率同步改善[33] 成本结构 - 整体毛利率20.7%环比下降2.3个百分点，主因低毛利租赁业务占比提升[37] - 管理费用率环比下降1.5个百分点至8%，部分抵消毛利率下滑影响[40] - 营销费用率7.6%环比上升0.1个百分点，展业投入保持积极[34][40] 行业地位 - 存量房和新房GTV增速分别超行业11个和59个百分点，龙头优势显著[15][20] - 租赁业务逆势增长94%，在租房市场低迷期实现市占率快速提升[29] - 平台型GTV占比提升至31%，显示生态协同效应持续强化[17] 长期展望 - 公司展现穿越周期的运营能力，长期行业整合空间明确[13] - 存量房交易比重提升趋势明确，对中介服务商构成结构性利好[13] - 当前估值对应2023年PE 16-17倍，若利润维持则PE升至26-27倍[13]