上海楼市整体成交表现 - 9月上海一、二手住房累计成交207万平方米，环比增加8%、同比增加24% [3] - 一手住房成交55万平方米，环比增加28%、同比增加14% [3] - 二手住房成交1.8万套，环比增加3%、同比增加27% [3] - 前9个月上海二手房成交19.1万套，同比增长17.6% [16] 新房市场分化与高端项目表现 - 市场分化显著，翡云悦府项目5个月卖出超过1000套，而翎翠滨江项目网签率仅约12.6% [5][6] - 长假前一周新房成交面积16.86万平方米，环比增加77.44% [8] - 高端住宅成为重要支撑，成交前十榜单中"10万+"楼盘占据一半比例且霸榜前三 [9] - 嘉里金陵华庭网签面积超过4万平方米（107套），近期少有网签过百套且面积超3万平方米的项目 [10] - 近期入市项目聚焦5万元/平方米以上中高端改善产品，"10万+"楼盘达到7个 [10] 政策影响与市场反应 - "沪六条"出台后，在售项目来访量比8月增加16%，9月在售项目日均成交面积比8月日均增加33% [10] - 新政后二手住房日均成交609套，较8月政策前增加12%，呈现逐周提升特征 [13] - 新政首周二手房交易量环比增长8.5%，后续成交量逐步回升，环比增幅分别达到5.2%和7.8% [14] - 9月共上市认购43个项目，平均认购比为0.75，高于今年以来的0.71 [10] 二手房市场以价换量趋势 - 二手房挂牌量13.68万套，同比减少2.4%，平均找房热度64.3，微降0.3% [16] - 房东为加快销售速度，诚意出售的挂牌价可能低于正常售价，例如正常850万元的房产可能挂牌830万元 [16] - 市场共识是房价大跌不太会，但涨回去更难，买卖双方心态趋于随行就市 [17]

政策效果总体评估 - "沪六条"政策实施后，上海住房市场活跃度提升，推动8月商品住房成交量环比由负转正，并促进9月一、二手住房成交量延续增长态势 [1] - 9月上海一、二手住房累计成交207万平方米，环比增加8%，同比增加24% [1] 新房市场表现 - 新开盘项目认购水平提升，9月共上市认购43个项目，平均认购比为0.75，高于今年以来的0.71 [3] - 政策出台后在售项目来访量比8月增加16%，9月在售项目日均成交面积比8月日均增加33% [3] - 9月一手住房成交55万平方米，环比增加28%，同比增加14% [3] 二手房市场表现 - 9月二手住房成交量呈现逐周提升态势，第1至3周日均分别成交558、615、628套 [4] - 9月周末日均成交891套，比8月周末日均增加22%，其中9月27日（周六）成交1061套，为今年6月以来周末最高水平 [4] - 9月二手住房新增购房委托量比8月增加7%，居间合同量增加10% [4] - 9月二手住房成交1.8万套，环比增加3%，同比增加27% [4] - 自"沪六条"实施以来，二手住房日均成交609套，比政策出台前日均水平增加12% [4] 区域市场分化 - 外环外市场活跃度明显提升，9月外环外在售项目日均成交比8月增加40%，高于全市平均增幅 [5] - 9月外环外二手住房成交环比增加6%，同比增加34%，增幅高于全市平均水平，占全市二手住房成交量的57%，比政策出台前水平提高3个百分点 [5] - 外环外一、二手住房成交中，"沪六条"扩容支持的四类群体增购住房约占14%左右，高于全市平均水平 [5]

政策调整内容 - 上海市自2025年1月1日起执行个人住房房产税试点优化政策 明确对持有居住证的高层次人才 重点产业紧缺急需人才及持有居住证满3年的购房人 新购家庭第一套住房暂免征收房产税 [1] - 对符合条件购房人新购家庭第二套及以上住房的 合并计算家庭全部住房面积人均不超过60平方米的暂免征收房产税 人均超过60平方米的仅对超出部分面积征收 [1] - 政策是对2024年8月"沪六条"要求的完善 明确非本市户籍家庭购买第一套住房暂免征收房产税 第二套及以上住房享受人均60平方米免税面积扣除 [2] 政策历史背景 - 上海市自2011年起开展个人住房房产税试点 征收对象为本市居民家庭第二套及以上住房和非本市居民家庭新购住房 [3] - 2011年《暂行办法》规定 持有居住证满3年购房人新购家庭唯一住房暂免征收房产税 本市居民家庭第二套及以上住房人均不超过60平方米的暂免征收 [3] - 此前税收减免政策仅覆盖本市户籍家庭 非本市户籍家庭购买多套住房需全额缴纳房产税 增加了持有成本 [4] 市场影响分析 - 新政将非本市户籍家庭二套及以上住房税收减免与本市户籍家庭标准统一 降低持有成本 促进购房需求释放 [4] - 政策与上海外环外非本市户籍家庭不限购政策形成合力 有助于提振市场信心 特别对非本市户籍家庭购买多套住房形成利好 [2][4] - "沪六条"新政实施后上海房地产市场呈现积极向好态势 外环外等市场交易活跃 金融与税费政策叠加将促进住房消费需求释放 [4]