文章核心观点 2024-2025年美国房地产链处于下行周期，展望2026年，市场仅可能迎来弱复苏，核心制约在于居民购房成本高企导致的需求不足，而预期的美联储降息和特朗普政府的新政对需求的实质性提振效果有限 [1][4][65][71] 一、美国房地产市场疲软的核心矛盾 - **需求是核心短板，市场转为“买方市场”**：2024年以来，尽管房贷利率见顶回落，居民售房意愿改善，但购房需求持续疲软，导致市场从“卖方市场”转变为“买方市场” [1][10] - **供给短缺问题退居其次**：虽然活跃住房挂牌量仍低于疫情前，但成屋和新屋库存月数均已超过疫情前水平 [1][10][16] - **住房可负担性处于历史低位，严重抑制需求**：截至2025年10月，美国居民月度购房成本达3060美元，占家庭收入比重高达43.2%，远超每月2227美元的租房成本 [2][19] - **高房价与高利率是主因**：购房成本高企主要由处于历史高位的房价和房贷利率驱动，若仅靠下调房贷利率使购房成本与租房成本持平，利率需从当前的6.2%大幅降至3.7% [2][19][69] 二、美联储降息对房地产需求的影响 - **2026年美联储降息空间有限且可能“后置”**：由于消费韧性、AI资本开支及《大美丽法案》落地，2026年美国GDP增速或高于2025年，预计美联储全年降息1-2次，且节奏可能偏向后半年 [3][28] - **美债长端利率下行空间有限**：在财政发力背景下，10年期美债利率的几大决定因素可能阶段性偏强，根据ACM模型预测，在降息2次的基准假设下，至2026年底10年期美债利率中枢或位于4.0%左右 [3][35] - **抵押贷款利率与长端利率更相关，难实质性下降**：抵押贷款利率主要与10年期美债利率高度相关，而非美联储直接影响的短端利率，因此美联储降息难以大幅降低抵押贷款利率 [3][41][69] - **房贷利率预期降幅有限**：根据房利美预测，30年期抵押贷款利率在2026年的下行空间约为30个基点，到2026年四季度才可能回落至6.0%以下 [41][65] 三、特朗普“地产新政”的潜在效果 - **新政包含五项举措，仅部分具备近期落地可行性**：特朗普政府提出的五项政策包括抵押贷款“可转让”、“可转移”、50年期抵押贷款合约、禁止大型机构购买独栋住宅（“房住不炒”）、指示房利美和房地美购买2000亿美元MBS，其中后两项在行政层面具备近期落地可行性 [4][52][53] - **“房住不炒”象征意义大于实际效果**：美国仅有1%的住宅是被大型机构投资者购买的，因此禁止机构购房的实际效果有限 [4][55][69] - **2000亿美元MBS购买计划效果微弱**：该规模仅相当于美国MBS存量的2%左右，根据历史模型测算，其对房贷利差（30年期房贷利率-10Y美债利率）的抑制效果可能不到10个基点 [4][55][56] - **长期解决之道在于增加供给，但面临掣肘**：彻底解决住房危机需要增加供给，但建筑成本高昂和“缺工人”是供给缺口修复的主要障碍 [4][56] 四、2026年美国房地产市场展望 - **市场或仅表现为弱复苏与温和改善**：随着房贷利率逐步回落，美国地产市场可能迎来温和复苏，地产销售将小幅改善 [4][65][71] - **可能小幅拉动中国对美地产链商品出口**：参考约6个月的传导时滞，2026年后期有望带动中国对美“地产链”商品出口改善，但幅度仍需跟踪 [4][65][71]

美国房地产市场核心矛盾与前景 - 2024-2025年美国房地产链处于下行周期，2025年以来房贷利率累计回落80个基点至6.2%，但地产销售与投资仍低迷，对经济增速形成拖累[1][15] - 当前市场核心矛盾是需求不足，购房成本月均3060美元，占家庭收入比重达43.2%，远超月均2227美元的租房成本[2][28] - 若要将购房成本降至租房水平，仅靠房贷利率需从当前的6.2%大幅降至3.7%[2][28] 政策对需求的影响有限 - 预计2026年美联储或降息1-2次，但受消费韧性、AI资本开支及《大美丽法案》影响，降息可能“后置”，10年期美债利率中枢下行空间有限[3] - 抵押贷款利率与10年期美债利率高度相关，在降息2次的基准假设下，2026年底10年期美债利率中枢或位于4.0%左右，抵押贷款利率下行空间有限[3][51] - 特朗普政府的“地产新政”（如禁止机构购房、购买2000亿美元MBS）象征意义大于实际效果，机构购房占比仅约1%，MBS购买计划对房贷利差的抑制效果可能不到10个基点[3][62][63] 市场展望与外部影响 - 展望2026年，美国地产市场或仅表现为弱复苏，随着房贷利率逐步回落（预计下行约30个基点），地产销售可能温和改善[4][67] - 参考约6个月的传导时滞，美国地产销售温和改善有望在2026年后期带动中国对美“地产链”商品出口，但幅度需跟踪[4][67] 宏观经济与市场数据（当周） - 海外风险偏好回升，标普500指数上涨1.6%，纳斯达克指数上涨1.9%；10年期美债收益率下行1.0个基点至4.18%[5][86] - 地缘冲击推动大宗商品价格上涨，WTI原油上涨3.1%至59.1美元/桶，COMEX黄金价格上涨3.6%至4473.0美元/盎司[5][101][107] - 美国2025日历年累计财政赤字为1.82万亿美元，低于2024年同期的1.91万亿美元[5][122] - 美国12月非农就业新增5万人，弱于预期，但失业率回落至4.4%[5][133]

文章核心观点 2024-2025年美国房地产链处于下行周期，展望2026年，市场仅可能迎来弱复苏，核心制约在于居民购房成本高企导致的需求不足，而预期的美联储降息和特朗普政府的新政对需求的实质性提振作用有限 [1][4][65][71] 一、美国房地产市场疲软的核心矛盾 - **需求不足是核心矛盾，供给短缺次之**：自2024年以来，房贷利率见顶回落，居民售房意愿改善，但购房需求持续疲软，市场已转变为“买方市场” [1][10] - **住房可负担性处于历史低位是需求低迷的核心要素**：截至2025年10月，美国居民月度购房成本达3060美元，占家庭收入比重高达43.2%，远超每月2227美元的租房成本 [2][19] - **高房价与高利率共同推高成本**：要让购房成本回落至租房成本水平，仅靠下调房贷利率需从当前的6.2%降至3.7% [2][19] - **利率虽有回落但仍在高位**：2025年以来，美国30年期抵押贷款利率从7%左右累计回落80BP至6.2%，但仍远高于疫情前3-4%的水平 [1][6] 二、美联储降息对房地产需求的影响 - **2026年美联储预计降息1-2次，但节奏可能“后置”**：因消费韧性、AI资本开支及《大美丽法案》落地，美国GDP增速或高于2025年，减税可能提振上半年消费与通胀粘性，导致降息后置 [3][28] - **美债长端利率下行空间有限**：在美联储降息2次的基准假设下，根据ACM模型预测，至2026年底10年期美债利率中枢或位于4.0%左右 [3][35] - **抵押贷款利率与长端利率高度相关，降息传导效果有限**：抵押贷款利率主要与10年期美债利率挂钩，而非美联储直接控制的短端利率，因此预计下行空间有限，难实质性提振住房需求 [3][41] - **市场预期房贷利率回落缓慢**：根据房利美预测，30年期抵押贷款利率要到2026年四季度才可能回落至6.0%以下 [41] 三、特朗普“地产新政”的潜在效果 - **新政包含五项举措，仅部分具备近期落地可行性**：提出的政策包括抵押贷款“可转让”、“可转移”、50年期抵押贷款合约、禁止大型机构购买独栋住宅（“房住不炒”）、指示房利美及房地美购买2000亿美元MBS，其中后两项在行政层面近期落地可能性较高 [4][52] - **“房住不炒”象征意义大于实际效果**：美国仅有1%的住宅是被大型机构投资者购买的，因此禁止其购买对市场影响有限 [4][55] - **2000亿美元MBS购买计划效果微弱**：该规模仅相当于美国MBS存量的2%左右，根据堪萨斯联储研究模型测算，其对房贷利差的抑制效果可能不到10BP [4][55][56] - **供给端修复存在长期掣肘**：建筑成本高昂和“缺工人”问题是解决住房供给缺口的主要障碍 [4][56] 四、2026年美国房地产市场展望 - **市场或仅表现为弱复苏**：随着房贷利率逐步回落，美国地产市场可能迎来温和复苏，地产销售将小幅改善 [4][65][71] - **对中国地产链出口或有滞后性拉动**：参考约6个月的传导时滞，2026年后期有望带动中国对美“地产链”商品出口改善，但幅度仍需跟踪 [4][65][71]