核心观点 - 9月70个大中城市商品住宅销售价格环比普遍下降，但同比降幅呈现收窄态势，市场长期下行压力有所缓解 [1] - 政策放松是支撑一线城市新房价格和二手房成交量的关键因素，市场呈现“以价换量”特征 [2] - 预计四季度政策宽松将继续托底核心城市成交量，核心城市外围区限购松绑将激活需求 [3] 新建商品住宅价格变动 - 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点，其中北京和上海分别上涨0.2%和0.3%，广州和深圳分别下降0.6%和1.0% [1] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅扩大0.1个百分点 [1] - 三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同 [1] - 上海新房价格实现同比5.6%的显著增长，核心区优质改善房源入市与外围限购放松成为关键支撑 [2] 二手住宅价格与市场情况 - 一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅与上月相同，其中北京、上海、广州和深圳分别下降0.9%、1.0%、0.8%和1.0% [1] - 二线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅扩大0.1个百分点 [1] - 三线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅扩大0.1个百分点 [1] - 9月全国二手房线上找房人数占比达64.1%，环比上升1.6个百分点，创4月以来峰值 [2] - 安居客线上百城二手房挂牌时长升至95天，其中三四线达99天，显示中小城市二手房去化难度更大 [2] 政策影响与市场表现 - 8、9月政策面的放松是一线城市市场表现突出的直接拉动力，包括深圳分区放开限购、上海下调存量房贷利率、北京优化公积金提取范围等 [2] - 二手房成交量提升是“以价换量”的结果，大量挂牌价格未调整的二手房拉长了整体去化时长 [2] - “金九”楼市保持了相对稳定，二手市场成交量稳，新房持续结构性分化 [1] 行业展望 - 政策红利释放与传统旺季效应将带动核心城市成交量环比回升 [3] - 北京五环外、上海外环外等核心城市外围区限购松绑将激活刚需与改善需求，带动一线新房成交稳定上升 [3] - 一二线城市非核心区及大量中小城市仍需通过“以价换量”来消化库存 [3]

9月单月销售表现 - 百强房企9月实现销售操盘金额2527.8亿元，环比增长22.1%，同比增长0.4% [1] - 有72家百强房企单月业绩实现环比增长，其中45家房企环比增幅超过30% [1][3] - 单月销售金额超过百亿元的房企包括保利发展（205亿元）、绿城中国（222亿元）、中海地产（192亿元）、招商蛇口（151.9亿元）和建发房产（102亿元） [2] 前9个月累计销售情况 - 百强房企前9个月销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%，但降幅较前8个月收窄1.1个百分点 [1] - 百强房企权益销售额为18069.6亿元，权益销售面积为8278.3万平方米 [1] - 保利发展成为今年首个销售额超2000亿元的房企，全口径销售金额达2017亿元 [2] 不同阵营房企数量变化 - 销售额1000亿元以上的第一阵营房企有6家，与去年同期持平，销售额均值为1576.8亿元 [2] - 销售额500亿至1000亿元的第二阵营房企有7家，较去年同期减少1家，销售额均值为716.0亿元 [2] - 销售额300亿至500亿元的第三阵营房企有6家，较去年同期减少1家，销售额均值为381.6亿元 [2] - 销售额100亿至300亿元的第四阵营房企有40家，较去年同期减少4家，销售额均值为164.0亿元 [2] 城市层面市场表现 - 9月30个重点监测城市新房供应环比大增55%，成交环比上升18%，但同比下降5% [4] - 4个一线城市9月成交量为160万平方米，环比上升16%，同比上升1%，前三季度累计同比增长4% [5] - 二三线城市9月合计成交759万平方米，环比上升18%，同比下降7%，成都、杭州等为热点城市 [5] 政策与市场展望 - 核心城市继续优化需求端政策，如深圳放宽非核心区域购房资格，河南拓宽公积金提取使用范围 [5] - 预计后续政策仍将维持宽松基调，核心城市新房供应或迎来温和改善，但市场分化行情将延续 [1][5] - 京沪杭蓉等核心一二线城市市场热度或将延续高位波动，部分城市去化率预期在不足三成的低位徘徊 [5] 产品与项目层面趋势 - 9月作为传统销售旺季，各大房企均加大了推盘量，并出现一批热销楼盘项目 [4] - 高品质改善住宅集中入市，但高端市场热度存在转降迹象，内部出现分化 [6] - 核心区位保障和完善配套资源，以及创新产品设计，是热销项目赢得市场的关键因素 [6]

新房供应情况 - 9月21日上海有9个新建商品住房项目取得预售许可证合计推出824套房源[1] - 新取证项目分布于浦东长宁静安杨浦闵行金山青浦七个区域涵盖刚需与改善型产品[1] - 单价10万元/平方米以上的高端项目占据4席包括闵行区兰香湖贰号静安区悦府·97杨浦区中海云邸·玖章和长宁区西郊云庐[1] 高端项目详情 - 闵行区兰香湖贰号项目推出96-112平方米联排住宅144套备案均价130000元/平方米入围比2.5[1] - 静安区悦府·97项目推出97套备案均价128800元/平方米入围比2.5[1] - 杨浦区中海云邸·玖章项目推出146套备案均价120000元/平方米入围比2.5[1] - 长宁区西郊云庐项目推出61套备案均价121457元/平方米入围比2.5[1] 市场成交表现 - 上周（9月15日-9月21日）新建商品住宅成交面积9.50万平方米环比增加2.39%[2] - 成交前十榜单中单价超10万产品有3个项目上榜且排名第一和第二均为此类产品[2] - 单价在3万-6万元/平方米首次改善项目有3个上榜显示市场热度维持[2] 行业专家观点 - 上海楼市活跃度连续提升市场关注度高楼盘入市起到风向标作用并强化市场信心[2] - 高端项目基本都能清盘认筹结果能很快转化为现实交易数据后续成交有望进一步攀升[2]

广州房地产市场整体表现 - 9月第二周全市重点监测的50个楼盘到访量重回5000组以上，成交量环比上涨40% [1] - 番禺区今年以来畅销盘接连出现，市场热度较高 [1] 敏捷集团新项目“万博金湖壹号” - 公司于今年5月斥资超33亿元拿下番禺区钟村街市广路隆辉四宗地块，总用地面积达85141平方米 [1] - 项目定位为高端湖居产品，首推建筑面积约98-148平方米全南向四房，吹风单价3.8万-4.2万元/平方米，预计9月底公开发售 [7] - 项目设计理念为“向上致美”，携手全球顶尖设计团队，致力于融合自然生态、都市繁华与人文品位 [3] 项目区位与配套资源 - 项目紧邻约1630亩金山湖，最近直线距离约400米，拥有生态景观资源 [3] - 项目将配置12班幼儿园，毗邻规划中的36班九年制学校，周边两公里范围内有钟村奥园学校、省级钟村中学、祈福新邨学校等优质教育资源 [5] - 项目位处番禺万博CBD核心区，紧邻公司总部，是近年来番禺区极为少有的大面积地块 [1]